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房地产行业相关财税知识分享 一 房地产运作和开发模式二 会计科目简介三 房地产开发财务核算简介 一 房地产运作及开发模式 一 房地产开发主要受哪些因素影响 1 政治因素2 宏观经济发展 经济发展趋势 企业家预期 通胀 通缩 股市期货行情等 3 所在区域的发展状况以及发展预期 所在城市圈 一带一路 新五大城市圈 环渤海城市群 长江中游城市群 长三角城市群 成渝城市群 珠三角城市群 所在城市 一二线城市 三四线城市或县 是否为区域性中心城市 是否为县级市 百强县等 所在区 老城区 高新区或新城区 未来发展 具体位置 是否为市中心或区域中心 中小学学区 市政配套以及公共交通是否方便 未来是否有地铁通过等 4 所在城市人口情况 人口预期 消费水平 消费偏好等 5 具体财税政策影响 限购政策 利率水平 贷款按揭政策 公积金使用政策 二手房政策 契税政策 房产税政策等 6 其他影响因素 二 房地产公司如何选取项目 一般四个关键点 一 项目利润二 项目现金流三 公司长线发展 如长期持有 四 公司多元化发展 如城市综合体 文旅产业 大健康产业 影响房地产公司选择项目的几个因素 一 公司本身的性质 国企 上市公司 民营企业 是否有拿地任务等 二 公司战略规划 高品质住宅专家 写字楼开发 商业综合体开发 是否多元化发展等 三 公司目前的财务状况及财务预期 是否需要现金流平衡 或追求利润最大化 四 公司或企业家偏好 稳健保守或激进 五 项目本身的基本情况 具体项目是否符合公司战略规划 项目的利润和现金流如何平衡 项目的利润和现金流有时不能兼得 如果希望回笼快 例如提高小户型比例 适当降低销售价格 增加一次性付款方式优惠等 这些措施可能会降低项目利润 但同时 货币是有时间价值的 尽早回款对房地产公司来说可以提高周转率 降低财务风险 同时资金回笼后可以去拿新项目 可以采取一些促进现金流的方式 1 对应收款加大管理力度 促进客户及时交清首付款 尾款 办理按揭 多选择金融机构 督促银行尽快放款 2 对部分供应商采取开具承兑汇票 利用商业信用等方式 延缓工程款 设备款的支付 3 对销售提成的尾款 管理人员年终奖采取次年发放的方式 三 房地产主要开发类型项目容积率 项目商住比 是否要求建酒店 项目绿化率 建筑密度等 可以销售精装房 房地产跨界和融合 在新的国际国内经济环境和市场环境下 房地产跨界和融合成为趋势 房地产可能和文化旅游和文化创意领域 产业园区 养老领域 大健康领域 智能家居领域等融合 形成新类型的房地产开发 并将和互联网融合 在项目推广与销售 客户资源维护模式等方面发生深刻变化 四 房地产具体项目的运作 取得一个项目后 可能自行开发 或者与战略伙伴合作开发等 新成立一个项目公司 有利于理顺股东关系 以及未来的利润和开发产品分配 一般采取此方式 一般成立子公司独立核算 房地产公司实质上是在做资源的整合 区别 一方面是整合能力 一方面是房企自己的思想 我们对规划设计的引导 1 销售 可以外包给销售代理公司 2 设计 与国内外设计公司合作 进行规划设计 施工图设计 内外装设计 绿化设计 泛光设计等 3 施工 与各领域施工企业合作 进行土建 内外装 园林绿化等施工 4 其他 预决算外包等 二 会计科目简介 第一部分资产类会计科目 房地产行业相关的重要资产类科目 一 存货 甲供材 简单来说就是由甲方 开发商 提供的材料 这是在甲方与承包方签订合同时事先约定的 凡是由甲供材料 进场时由施工方和甲方代表共同取样验收 合格后方能用于工程上 甲供材料一般为大宗材料 比如钢筋 钢板 管材 混凝土水泥等 使用 甲供材 模式的优势 1 杜绝劣质材料 保证工程品质 除了传统的三大主材 钢材 商品砼 水泥 外 开发商可以选择对灯具 瓷砖 管材 开关面板 井盖等各类工程材料进行甲供 2 杜绝工程决算漏洞 若采取包工包料的形式 增加了材料采管费 同时建筑工程队可能以次充好 相应增加工程成本 库存材料的余额代表什么 一般来说 为提高效率和降低保管成本 开发商的甲供材都是先报采购计划 再行采购 即入库金额 出库金额 不存在余额 特殊情况下 如设计修改或者其他原因 可能会留有库存材料余额 显示工程材料未完全使用 应由工程管理人员清点 财务人员监督账账相符 账实相符 在建开发产品 包括以下会计科目 1 土地征用及拆迁补偿费2 前期工程费3 建筑安装工程费4 基础设施建设费5 公共配套设施费6 开发间接费用 一 土地征用及补偿费 1 土地出让金 一般等于国有土地出让合同价款 2 教育配套费 按照住宅建筑面积 一定标准 合肥市目前标准 小区内配幼儿园65元 平方米 不配幼儿园80元 平方米 3 契税 土地出让金 教育配套费 4 4 印花税 土地出让金 教育配套费 0 05 5 分期付款利息 若土地出让合同约定分期支付土地出让金 则需要按照基准贷款利率支付利息 6 拆迁补偿费 有关地上 地下建筑物的拆迁补偿支出 安置及动迁支出 分为货币补偿和非货币补偿 7 市政配套费 指向政府部门交纳的大市政配套费 住宅住宅基础配套费105元 白蚁防治费2元 墙改基金10元 非住宅165 2 10元 8 其他 如办证费用 土地面积测量费用等 二 前期工程费 1 各类设计费 规划设计费 方案设计费 施工图设计费 环境绿化设计费 泛光照明设计费等 2 三通一平费用 3 可行性研究 水文地质勘察 测绘等费用 三 建安工程费 1 报建和竣工规费 散装水泥基金 公示公告费等 2 桩基工程 土方工程 3 土建安装工程 4 内 外装工程 包括玻璃幕墙 外保温等 5 设施设备 中央空调 电梯 锅炉 地源热泵等 6 强弱电工程 消防报警工程 泛光照明工程 7 铝合金门窗 百叶 窗台栏杆 防火卷帘 防火门等 8 其他 信报箱 竣工牌 车库地坪漆 车库设备等 四 基础设施建设费 1 道路及管网工程 2 供水 供电 有线电视 燃气工程 包括一户一表费用 3 环境绿化工程 4 排污 环卫工程等 五 公共配套设施费 项目内发生的 独立的 非营利性的 且产权属于全体业主的 或无偿赠与地方政府 政府公用事业单位的公共配套设施支出 例如小区会所 人工湖 网球场等 六 开发间接费用 企业为直接组织和管理开发项目所发生的成本费用性支出 如工程 设计部的人员工资 福利费 折旧费 办公费等 备注 开发间接费用 是 成本 而不是 费用 在计算土地增值税时可以加计扣除 思考 计入成本和计入费用有什么区别 区别 1 计入费用 可以直接进入损益表 抵减当年的应纳税所得额 少交企业所得税 2 计入成本 进入资产负债表 随着物业销售 竣工 交付给业主 逐渐由开发产品结转至经营成本 逐年抵减应纳税所得额 如果最终物业全部销售并交付业主 则成本分年度全部进入损益表 如何设置成本科目 可以用 成本归集 科目对项目成本进行归集 成本的分摊方式 一 土地成本1 以占地面积分摊 2 以可售面积分摊 二 其他成本一般以总可售面积 包括地下面积 进行分摊 开发产品 待项目达到竣工交付条件的当月 财务应将在建开发产品结转至开发产品 在产品 产成品 房地产行业相关的重要资产类科目 二 固定资产 固定资产是指期限超过一年的机械 设备 工具等 累计折旧是固定资产的备抵科目 年限为房屋 建筑物不低于20年 飞机 火车 轮船以外的运输工具不低于4年 与生产经营活动有关的器具 工具 家具等不低于5年 电子设备不低于3年 固定资产原值 累计折旧 固定资产净值 开发商自留物业 很多房地产开发商会将自身开发的部分物业自持 分为两种情况 1 仅暂时自持不销售 并不办理房产证 该物业还在 存货 中的 开发产品 中核算 2 经公司董事会或股东会决议 同意列为自持物业 并交纳维修基金后办理房产证 根据成本价将该物业从 存货 中转入 固定资产 科目核算 开发商可将该物业用于抵押 思考 自留房产计入 固定资产 和放在 存货 对公司的缴税有哪些影响 对缴税的影响 1 办理房产证并计入固定资产可以按照会计制度规定按照不低于20年计提折旧 抵减企业所得税 2 但同时需要缴纳房产税 第二部分负债类会计科目 房地产行业相关的重要负债类科目 一 预收账款 概念 未发出商品或提供劳务时预收的款项 针对房地产行业 预收账款 核算的是已销售的物业未交付业主前收到的房款 举例 小区3 101住宅房款共计80万元 业主已交款80万元 在该房屋未交付给业主前80万元全部计入 预收账款 的贷方 预收账款 与资金回笼的关系 该科目累计贷方发生额等于资金回笼的总额该科目累计借方发生额等于结转至经营收入的总额该科目的余额等于已销售未交房 即 尚未转入经营收入 的房款总额 预收账款的科目设置 房地产行业相关的重要负债类科目 二 其他应付款 该科目一般核算以下款项 1 收到的工程履约保证金 房屋租赁保证金等 2 开盘前认筹收到的 诚意订金 可以在开盘时选择转为房款 即 预收账款 科目 若放弃选房 则直接退款 第三部分权益类会计科目 第四部分损益类会计科目表1 损益类会计科目表2 房地产行业相关的重要损益类科目 一 经营收入 一般来说分为房地产开发收入 租赁收入 工程收入等 房屋竣工交付后 业主前来办理交房手续 将收据换开成发票 并办理面积误差的收 退 最终签署 交房流转表 财务方能据此将该房屋由 预收账款 转为 经营收入 房地产行业相关的重要损益类科目 二 经营成本 房屋竣工前 所有的成本归集在 土地征用及补偿费 等科目 即属于在产品 反映在资产科目 存货 中 房屋竣工后 将 土地征用及补偿费 等科目结转至 开发产品 即属于产成品 依然反映在资产科目 存货 中 房地产行业相关的重要损益类科目 三 经营税金及附加 按照税法规定 房地产企业在资金回笼 即收到房款时必须缴纳相应营业税金和预征土地增值税 由于尚未结转收入 因此该部分房款对应的营业税金在待摊费用核算 待结转收入时 同时将收入对应的营业税金结转至 经营税金及附加 开发产品如何结转至经营成本 1 根据 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施建设费 公共配套设施费 开发间接费用 计算出总成本 除以可售面积 得出单位成本 2 根据交房面积 即开具发票业主的购房总面积 乘以单位成本 得出应该转入经营成本的金额 将 开发成品 转入 经营成本 举例说明 某小区1号楼交付时 土地征用及补偿费等成本共计1000万元 可售面积2000 共计销售1500 并收房款980万元 1 若已销售的房屋业主全部办理交房手续 则 借 经营收入980万元贷 预收账款980万元 2 结转开发产品借 开发产品1000万元贷 土地征用及补偿费等1000万元计算单位成本 1000万元 可售面积2000 5000元 3 应结转经营成本 交房面积1500 5000元 借 经营成本7500万元贷 开发产品7500万元 4 结转经营税金及附加营业税金及附加共计7 71 其中营业税金及附加5 71 土地增值税预征2 经营收入980万元 7 71 755580元 借 经营税金及附加 管理费用 印花税755580贷 待摊费用755580 思考 1 预收账款最终余额是零吗 2 开发产品最终余额是零吗 预收账款的余额 有余额代表 已售房屋的房款尚未全部结转至经营收入 因此一般情况下预收账款最终余额应该是零 开发产品的余额 开发产品核算的是已竣工交付物业的成本 余额包括以下两部分 1 未销售的物业的成本 2 已售但未交付给业主的物业的成本 因此除非项目全部售罄并全部交付给业主 开发产品会一直留有余额 例如小区剩余未销售的地下车位等 三 房地产开发财务核算简介 一般房地产公司的项目流程1 一般房地产公司的项目流程2 一般房地产公司的项目流程3 一般房地产公司的项目流程4 分阶段财务核算总结 1 项目开发阶段 公司支付土地款并获得相关票据后 计入土地征用及补偿费 随后发生设计费及三通一平费用 计入前期工程费 接着发生报建费及工程成本 计入建安工程费 上述科目均是开发成本的子目 也就是在建开发产品 2 项目预售阶段 收到定金或房款 计入 预收账款 并开始缴税 3 项目竣工交付前 所有的房款收入 开发成本仅在资产负债表体现 收入反映在负债 预收账款 成本反映在资产 在建开发产品 营业税金计入 待摊费用 并没有实现利润 4 项目竣工交付后 将收入 成本 营业税金结转损益 具体为将收入从 预收账款 转为 主营业务收入 成本从 开发成本 转入 开发产品 再转为 主营业务成本 营业税金从 待摊费用 转入 营业税金及附加 最终形成利润 其他日常账务处理事项 1 日常发生的工资 办公费 折旧费 广告费 业务宣传费 利息收入等直接计入 管理费用 营销费用 财务费用 进入当期损益 2 付工程 材料 设备款若当时没有发票 则 预付账款 应付账款 挂账 待发票开具后转入建安工程费等相关成本 各施工单位 供货单位的往来账是财务重点 思考 房地产开发贷款支付给银行的利息应该计入哪个科目 利息资本化 利息资本化将借款利息支出确认为一项资产 会计准则规定 借款费用应予资本化的资产范围是固定资产 只有生在固定资产购置或建造过程中的借款费用 才能在符合条件的情况下予以资本化 因此房地产开发贷款的利息应该计入成本 而不是费用 但是在土地增值税清算时需要将利息成本剔除 房地产公司的会计报表注解 资产负债表反映时点数 即具体到某个时点的资产金额 负债金额 而利润表反映一段期间数 如某个月的收入金额 成本金额 时点静态负债反映企业的 资产负债表 日期 要素 所有者权益 财务状况20XX年X月X日收入时期动态费用反映企业的 损益表 期间 要素 利润 经营成果20XX年X月 一般来说 房地产公司的预收账款需要经过两年以上方能转入经营收入 造成资产负债率偏高 而现金流量表是反映企业经营全貌 揭示企业现金来源和运用的报表 是连接资产负债表和利润表的桥梁 现金流量 经营活动现金净流量 筹资活动现金净流量 投资活动现金净流量 经营活动包括销售商品 支付成本及费用 缴纳税款等 筹资活动包括吸收投资 银行贷款 支付利息 分配红利等 投资活动包括购买固定资产 无形资产 对外进行其他长期股权投资 收回投资收益等 上述三类会计报表只是大的框架 若要更深层次分析企业的实际经营业绩 需要更多细致的表格分析 例如资金收支明细表 存量房价值表 项目投资及回笼一览表等 资产负债表勾稽关系以及重点关注 1 待摊费用和预收账款 一般预收账款余额 7 左右 含土地增值税预征 待摊费用余额 2 预付账款和应付账款 一般财务会进行重分类 预付账款核算未开发票的工程款 设备款 应付账款核算先开发票 款未支付的工程款 设备款 3 重点大额其他应收款 其他应付款 4 重点关注存货 要求提供开发产品 在建开发产品的明细 其中开发产品与预收账款有一定的勾稽关系 表现在已销售未结转的销售回笼在 预收账款 余额反映 已销售未结转的成本在 开发产品 余额反映 但预收账款不包括未售 而开发产品包括未售物业的成本 如何分析利润表 利润表勾稽关系以及重点关注 1 用经营收入 经营成本 可以反映该公司的房地产毛利率 最好看长一点时期的该比例 比如2011全年 可以和2010年的该比例比较一下 2 经营税金及附加一般等于经营收入 7 包括土地增值税预征 3 关