商业物业管理的特点[1].doc

商业物业管理的特点（讲稿）一、商业物业管理要解决的核心问题：1、 各类服务标准要求高因面对的各种类“评论家”多；2、 面对人员成分复杂而多管理公司需要更多的“心理学“人才、”“社会活动家”；3、 完成任务，要求“及时性”非常强快、加快、还要快！4、 要完成前三项，就需要管理理念先进而新，管理严格、人员多、器械装备多、因回收慢所需或占用的资金多；二、现代企业制度化比较高。一般来说，开发商、产权、经营权、管理权、政府行政管理行为，都是以明确的合同契约、制度规章等做了明确规定，有别于住宅物业管理等存在着大量的父子兵关系（如委派、任命、全资控盘等，儿子必须听老子的）。三、商业物业管理公司的社会化市场化较为明显。不管在项目的哪个阶段，都会通过公开招标，聘用各类专业公司作为顾问或直接委托。四、商业物业管理公司的受益常常和经营者受益捆绑在一起的，有别于住宅物业。五、商业物业管理的中心任务就是以满足商铺租购者的需要并以此吸引新的租购者，时刻处于一种动态的循环中，而住宅物业管理人却不太关心躲在自己的小天地里的物业使用人的各种状况。六、对商业物业管理来说，租售金低廉，对吸引经营者来讲，只能占到众多因数中的第五、六位，而对住宅物业管理来讲，低廉的租售金可能在众多因数中占第一位。七、与住宅物业管理相比，以下管理显得更加严格： 对二次装修的管理（住宅的套内装修效果对整个住宅物业效果已没有什么影响）； 对商户消防的管理（对住宅套内的消防要求远不如对商场铺面的消防要求高）； 对公用设备设施的管理（住宅物业使用人除能直接接触到电梯或可视对讲门铃外，也没有其他什么了，而商业物业则不然）； 对建筑本体外立面的管理（住宅物业的室外空调乱挂，阳台用五花八门的材质和式样进行封闭，而商业物业的管理，对这一点的要求严多了）； 对保安的管理（商业物业管理中的物品防损比住宅物业管理要求高多了）； 对公共卫生环境的管理（场内抽烟、吐痰已不可能，铺面内的有毒易爆燃物品存放已不可能，垃圾必须随见随清，人力物力投放大）； 对商品的管理（住宅物业管理没有此项）。八、投资商、业主、承租人、物业管理企业四方不断的打破旧平衡又寻找并达到新平衡，这一过程贯穿商业物业管理生命周期的全过程，而住宅物业管理这方面的事情相对少的多。九、商业物业体往往是发展商、业主、经营者、消费者、政府的各行业行政主管部门、新闻传播各种媒体等的关注点，可以说是他们共存的空间或场所，其中发生的各种活动已没有多少隐私，大事小事分分钟就可公布与众，这对商业物业管理公司的管理水平要求和挑战是相当高和严峻的，而住宅物业管理在这方面就轻松的多。十、商业物业的空房率极低或没有空置房，可能预示着物业的租售金水平低于市场的租售金，而住宅物业的空房率要求要比商业物业的低的多。十一、商业物业管理公司要对租购人的声誉、财务能力、租购人的组合与位置分配、租购人所需的服务等一并纳入考虑，而住宅物业管理公司对这方面的考虑甚少。十二、商业物业管理公司对商业物业要从十二个方面持续不断的改进与优化（商户的声望与形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、内部空间布置、能提供的服务、建筑的机电设备系统、物业管理水平、租购人的类型、位置优化及大门朝向、市政交通与商场主通道之间的交通管制关系），而不是像住宅物业管理那样，变化少较且稳定。十三、对商业物业项目而言，从对物业管理介入项目的深度、力度、介入的提前期来讲，从今后物业的实用性、易维保性、易接近性、保值增值性来讲，都是比较有发言权和否决权的，但住宅物业管理企业难以达到这一步。与商业物业项目同步（最好是超前）的物业管理方案，特别是物业管理的分类及市场定位，往往会对后继的物业项目的设计风格、建设手段、规模、结构细节，色调等造成重大的改动和否决，而现实当中，住宅物业管理公司要做到这点几乎是不可能的。十四、在商业物业项目的销售、招商等方面，商业物业管理公司（或顾问公司）可能在项目规划建设之前就已经对租购户、经营户作出了选择（如MALL中的主力店和品牌店等），如果这一步没走好，有可能导致建成后的项目开业失败崩盘，而住宅物业管理公司是乎没这么大的风险。十五、商业物业管理的财务管理，在今后漫长的岁月中，要确保业主的投资受益和财务收入，而在住宅物业管理中，这一点几乎不存在了。十六、商业物业项目对物业管理公司和对物业硬件的宣传以及繁荣计划的落实，是住宅物业远远不能比拟的。十七、在商业物业本体、装修、机电工程运行维保方面；保安防损、消防、车辆管理方面；保洁等方面，管理投入的人力物力要比住宅的大515倍甚至更多，所以综合物业管理费非常高，也是自然的了。 王琦草于银川2005101