淮安中誉房地产项目可行性研究报告.doc

淮安中誉房地产项目第一章项目概述本章内容是本报告的重点情况和结论的总结性描述，以给出本项目的概况。1 项目概况1.1 项目背景1.1.1 项目取得方式及预计投资总额l 项目取得方式：项目宗地由周江平先生个人于2013年7月通过公开挂牌竟价所得l 预计投资总额：土地挂牌价为27400万元，土地款成交价为28200万元 ，预计项目投资总额约为98000万元。1.1.2 项目合作方式本项目为周江平先生个人独资经营1.2项目现状121项目位置：本项目案名“中盾法兰郡”，位于“淮安市清浦区北京南路以东、枚乘路以北、一支渠以西、柴米河以南”。北侧紧挨阳光湖公园，仅有柴米河一河之隔，距离清浦区区政府约为1500米，距在建的淮安市住建局、淮安市农委、淮安市教育局约为800米，距筹建中的宁淮现代服务业聚集区约为3000米。1.2.2项目地段：本项目是淮安市清浦区清浦新城的重点招商引资项目，地理位置比较优越，是淮安市南大门的形象工程，周边有淮中清浦分校、南京外国语学校（在建）、南京鼓楼医院淮安分院（在建），伊美假日酒店（装修中）、禧来乐国际商贸城、苏宁睿城、汽车南站等。1.2.3项目现状：项目地块宗地编号为“2013浦挂第3号”，土地为净地，目前一期已全部平整，其中一期中的A区已准备施工建设。项目总体规划已全部通过，用地许可证已办理，土地证、规划许可证、施工许可证尚在办理中。1.2.4项目规划要求要点：宗地总面积为135992.1，为商业、居住用地（商业比例不大于10%），容积率1.5,建筑密度35%,绿地率30%。2 可行性研究初步结论投资环境可行性结论：淮安市位于苏北平原中心地域，是江苏省省辖市，也是一代伟人周恩来的故乡和全国历史文化名城。她下辖清河、清浦、楚州、淮阴四区以及洪泽、金湖、涟水、盱眙四县，境内平原广袤，山清水秀，资源丰富，古有“淮上江南”、“壮丽东南第一州”之美誉，现已成为江苏南北交通文汇中心、全国重要的农副产品产加销基地和新兴的工业基地。历史悠久的淮安秦时置县，经历了两千年的川流徙变，饱经了陵夷兴替的艰难跋涉。据史料记载，当年大禹治水的指挥部，就设在今天洪泽县境内的龟山；中国历史上第一个国君“启”的母亲，便是现在洪泽、盱眙这一带的涂山族人。淮安境内有著名的“青莲岗文化”和“下草湾文化”遗址，商周时期是徐文化的中心地域。明清时期，淮安得大运河、淮河之惠，清江浦为“南船北马”交汇之地，有“九省通衢”、“七省咽喉”之誉，是漕运枢纽、盐运要冲，鼎盛时期曾与运河沿线的扬州、苏州、杭州并称“四大都市”。长三角的位置2.1 市场可行性结论淮安地处以上海为龙头的长江三角洲地区，是长三角城市群22城市之一，是长三角城市经济协会成员市。是全国历史文化名城，至今已有2200多年历史。是新兴的工业城市，全市有近3万家工业企业，其中包括大型企业淮阴卷烟厂和清印集团等重点企业。淮安已成为在经济大发展下迅速崛起的工业和交通枢纽城市。江苏省十二五规划中已将淮安定为苏北重点中心城市，在这样的契机下，投资40亿的中国移动淮安（10086）呼叫中心落户淮安市高教园区，由南京市国资企业投资的宁淮现代商务聚集区落户淮安清浦新城,南京外国语学校淮安分校. 南京鼓楼医院淮安分院等项目都准备开工建设,淮中清浦分校2014年秋季开始招生,南外计划2016年秋季计划招生.这对清浦区乃至淮安市整个淮安淮安是个人口大市，淮安市作为三线城市，以刚性需求为主，目前房价仍处于全国地级城市较低水平，受全国市场冲击较小，目前仍处于理性、健康发展时期，具有一定的上涨空间。项目为淮安南清浦新城唯一低密度社区，为相当部份改善型人群的首选。2.2 项目本身可行性结论本项目距宁淮商务聚集区3公理，随着南外分校、鼓楼医院分院的陆续开工建设，会吸引相当部份富裕人群购买我们的产品，淮安对子女教育的重视程度都高于其他周边城市。再加上我们地块周边自然景观资源丰富、交通便利，也会吸引更多的人群选择我们的产品。2.3 经济可行性结论序号项目总销（万元）项目总投（万元）利润率（%）内部收益率（%）盈亏平销售 均价（元/）资金回笼(年)11370009780021.817.84817.913综上所述项目价格低于周边楼盘价格，且有一定的上升空间，内部收益高于12%，项目本身而可行。第二章项目自身可行性分析1 项目现状1.1 项目位置1.1.1 项目宗地处于淮安市清浦区清浦新城，清浦新城是淮安市的南大门，与江苏省会城市相距2小时车程，项目距南京市政府投次的宁淮商务区只有3000路程，距淮安市清清区政府约1000米。项目名称中盾法兰郡。附图： 1.2 规划设计要点（如无控规文件，则说明土地相应基本情况）用地性质住宅、商业总用地面积135992.1,合203.985亩容积率1.5总建筑面积285838.12预计地下室面积（车位及人防）81855.12预计不可售面积（规划及政策）2009建筑密度34.9%绿地率30.6%建筑层数3、5、32限高36米(沿路设计部份高层限高100米)建筑间距要点各类建筑与北侧居住建筑日照间距系数需按照1：1.41以上控制,如为高层建筑,则应与周边居住建筑之间进行日照分析,满足大寒日2小时要求.退红线要求规划建筑面退北京南路红线不小于35米，枚乘路红线不小于20米（其中15米为绿化带）配套要求电信机房（40），有线电视机房（20），社区办公用房（400，底层100），物管用房不小于决建面积的0.3%,医疗卫生用房(120),治安用房和户数相应的信报箱.交通规划要点合理安排人车流线,尽可能减少相互交叉，充分考虑盲道及无障碍设计，组织好内外交通的转换和衔接。其他规划要点1.3 宗地现状：项目位于“淮安市清浦区北京南路以东、枚乘路以北、一支渠以西、柴米河以南”.1.4 市政配套:已全部接到项目经线外.1.5 周边环境;1.6 生活配套22.1.1 本项目是淮安市南大门的形象工程，周边有淮中清浦分校、南京外国语学校（在建）、南京鼓楼医院淮安分院（在建），伊美假日酒店（装修中）、禧来乐国际商贸城、苏宁睿城、汽车南站等。2.2 土地权属状况土地使用权人淮安中誉房地产开发有限公司土地他项权利无土地用途住宅商业土地使用年限70年土地手续状况立项完成、用地规划完成、土地出让合同已签定、土地证正在办理中土地方以及合作方基本情况2.3 土地获取方式2.3.1 土地使用权由股东周江平先生于2013年7月通过公开竟价方式取得2.3.2 地价与支付节奏地价包含内容与价款组成：摘牌价28200万元总额：28200万元；土地单价：2073.65元/平方米；楼面单价:1382.43元/平方米支付节奏:摘牌付50%，3个月内付清余款支付进度 2013年 7月2013年10 月支付金额14100万元14100万元付款条件123项目公司成立于2013年7月30日，注册资金人民币2000万元，由周江平先生一人出资设立，公司目前有员工15人，设有四个部门，分别是总经理办公室、财务成本管理部、工程部、营销策划部。3 项目SWOT分析3.1 优势：清浦新城核心地段，私家花园阳光湖，地块周边自然景观 资源丰富，宛通便利，城市配套3公理交足。3.2 劣势：地块处于非热销开发区域，周边暂无高端产品在售，无认同感3.3 机会：城南唯一在售低密度社区，优越的自然资源，新城有需求改善的客户群3.4 威胁：板块价值有待引导，客户对板块的不认同，政策调控对项目的影响。第三章项目定位与建设工期 1 客户研究及目标客户定位1.1 客户研究研究市场竞品客群的特征：客户为30-50岁改善性购房为主，主要为公务员、私营业主、企业高管、淮安情结类型。他们分别具有以下一个或多个特点1.2 确定目标客户：部份公务员，教师、医生，企业主和电力系统中高层及 大型企业金领等需要进一步改善居住的人群2 产品定位及建议2.1 结合项目的地域位置和产品的稀缺性，项目产品类型及户型配比如下：产品类型面积（）总价（万元）户数（个）占比联排200-220170-18018612.80%双拼250-280250-270221.51%类独栋280-300300-330191.31%叠加150-16086-100644.40%高层80-12540-58116279.97%小计14532.2 价格定位与分析，包括总价与单价，并与周边项目进行比较。以下列举三个盘分析比较，他们分别是清河区的水韵天城、清浦区的维科皇家花园、清河新区的叶语香澜。3水韵天成.银杏苑项目地点：淮安市清河区和平路9号,目前推出的产品和价格产品类型面积（）单价（万元/）总价（万元）备注联排282-3131.5-1.8400左右可优惠3-4%，折后价1.3-1.6万/叠加282-2961.00280-300赠送100左右地下面积双拼3501.8-2.0600-700 维科皇家花园 :项目地址: 淮安市清浦区延安东路77号（市人防大厦对面）销售产品联排为主，辅助双拼和两幢高层,带地下室销售； 产品类型面积()单价(元/)总价(万元)备注联排296-3728500-9500280-350一次性付款93折、按揭95折。双拼316-3559500-10500350-400独栋38511000-12000400-450高层叶语香澜项目地址:清河清河新区旺旺路南侧，景秀路西侧现场报价7300-7700元/，联排成交价220-250万元/套，地下抬高设计，没地下室赠送,计算面积，计算容积率产品类型面积()单价(元/)总价(万元)备注联排312-3387300-7500220-250双拼313-4478500-10000250-400独栋40810000-12000400-500高层尚未定稿以上数据列示，淮安目前别墅市场单价在7000-10000元/，总价在200-300万元/栋，极少数可以超过300万，并根据市场数据，400-500万的别墅去化慢。本顶目自然景观优越，别墅花园面积大，地下行车，人车分流等优势，加上更紧凑的设计，更低的总价，一定程度上有很大的优势。3 项目产品初步构想项目由此8栋高层约法130000和6栋叠加约11000及39幢联排、11栋双拼、4幛类独栋组成。整个小区坐拥柴米河与近千亩阳光湖，湖岸线蜿蜓曲折，风光无限。别墅区中端有三条生态水系，景致迥异。地势起伏开阔，遍种香樟、银杏、楠木等名贵树木和珍奇花草。幽雅的自然环境和周边成熟社区的配套，构筑了一种与自然无限接近、极具人文之美、达到至上舒适生活的居住环境。由叠加、联排、双拼、类独栋、高层等建筑组成，小区容积率为1.5，绿地率为30.60%，倾力打造一流的社区配套和全方位的安保系统，让业主充分享受贵族般悠然自得的生活。项目总经济技术指标：总经济技术指标项目单位数值总用地面积M2135990总建筑面积M2285838.12 其中地上建筑面积M2203983其中住宅总建筑面积M2199296.2其中低层住宅建筑面积M258263.01四层住宅建筑面积M210887.20 高层住宅建筑面积M2130146商业建筑面积M22677.8配套设施M22009其中社区服务M2415物管用房M2625医疗站M2120电信机房M240变电站+开闭所M2709有限电视机房M220治安管理用房M220公厕M260地下建筑面积M281855.12 其中地下室建筑面积M227588.54地下车库面积M254266.58户数户1453其中低层住宅户数户227四层住宅户数户64高层住宅户数户1162容积率1.50 建筑密度34.90%绿地率30.60%机动车总停车数辆1601 其中地面停车位住宅辆249商业辆17地下停车位住宅辆13354 主要开发节点计划序号工作内容时间开始完成1规划方案设计2013年5月2013年6月2单体方案设计2013年7月2013年8月3施工图设计2013年9月2013年10月4签署土地协议或合同2013年8月5取得土地证2013年7月（计划）6开工项目分期开发建设，分四期：一期：2013年10月；二期：2014年10月；三期：2015年10月；四期：2016年8月7开盘一期：2014年7月；二期：2015年5月；三期：2016年4月；四期：2017年1月8竣工验收一期：2015年7月；二期：2015年12月；三期：2017年9月；四期：2018年7月9入住一期：2016年3月；二期：2017年2月；三期：2018年1月；四期：2018年12月。5项目销售计划第一年第二年第三年第四年第五年第六年开发计划（）43000.00 55000.00 90838.12 97000.00 0.00 0.00 销售面积（）15400.00 22148.10 31850.00 41640.00 41760.00 46498.10 销售额（万）13244.00 20154.77 20702.50 22902.00 24220.80 26968.90 销售单价（元/）8600.00 9100.00 6500.00 5500.00 5800.00 5800.00 第六章经济可行性分析1 项目总投资估算序号项目单方成本(元/)数值总额(万元)估算说明1土地费用1438.11 201974290461.1土地费用1396.22 20197428200总额/可售面积1.2契税41.89 201974846土地费用*3%2前期费用2004458.80 2.1设计费50285838.121429.19 2.2规费1002019742019.74 2.3前期工程费502019741009.87 3工程费用202054384.74 3.1建安工程费1600285838.1245734.10 3.2室外工程费用2502019745049.35 3.3环境工程费用1002019742019.74 3.4弱电工程费用502019741009.87 3.5精装修费用000.00 3.6不可预见费用20285838.12571.68 4期间费用491.14 9919.74 4.1财务费用267.36 20197454004.2管理费用1002019742019.74 4.3销售费用123.78 20197425005税费517.50 10452.19 5.1营业费340.46 2019746876.4415.2税费附加40.86 201974825.172925.3土地增值税136.18 2019742750.57646总成本4666.75 108261.47 6.1以总建筑面积计3787.51 285838.126.2以地上建筑面积计5307.38 2039836.3以可售建筑面积计5360.17 2019742 项目销售收入估算：序号项目合计123销售收入住宅商业车位1销售面积()230974.00199296.202677.8029000.002平均售价6429(元/)8000(元/)6万/个停车位3销售比例(%)100.003 项目经济效益分析3.1 项目主要经济指标经济指标单位数值(元/平方米)项目总金额（万元）销售收入6447.27137528.82 开发成本2692.66 54384.74 项目总投资97809其中：股东投入20000项目贷款18000净利润22476.73销售毛利率21.79%销售净利率16.34%投资回报率30.67%内部收益率178%4 地价敏感性分析:经济指标AA+MA+2MA+nM楼面地价1438.111738.112038.113023.11完全成本5325.43 5625.435789.256809.25总投资 97809 103868.09109927.72130529.06净利润22476.7317932.3115450.830销售毛利率21.79%17.39%14.98%0销售净利率16.34%13.04%11.24%0.00%0.00%内部投资收益率17.8%11.5%10.25%0.267%盈亏平衡销售均价4817.915117.915417.910.00%6437.915 现金流量表5.1 总体资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。投资计划与资金筹措表序号项目合计2013201420152016201720182018年-*期初结余0.00 0.00 136.72 628.18 5551.18 5596.72 12493.17 23281.34 现金流出项目总投资97809.28 15363.28 27246.00 21700.00 19680.00 9920.00 3400.00 500.00 1.开发产品建造成本87889.54 15143.54 25596.00 19000.00 16980.00 8170.00 3000.00 0.00 A)土地款29046.00 13700.00 15346.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 B)前期工程款4458.80 358.80 950.00 1000.00 1500.00 650.00 0.00 0.00 C)建安成本54384.74 1084.74 9300.00 18000.00 15480.00 7520.00 3000.00 0.00 2.财务费用5400.00 0.00 650.00 1900.00 1900.00 950.00 0.00 0.00 3.期间费用4519.74 219.74 1000.00 800.00 800.00 800.00 400.00 500.00 现金流入资金来源(筹措)137585.21 15500.00 28744.00 28154.77 21594.74 18652.00 16218.80 8720.90 1.自有资金0.00 15000.00 5000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -20000.00 2.借贷资金0.00 0.00 10000.00 8000.00 -3000.00 -5000.00 -10000.00 0.00 3预（销）售收入137585.21 0.00 13244.00 20154.77 24594.74 24152.00 26718.80 28720.90 4.建筑公司垫资0.00 500.00 500.00 0.00 0.00 -500.00 -500.00 0.00 现金流出1、地税款10456.48 0.00 1006.54 1531.76 1869.20 1835.55 2030.63 2182.79 2、所得税款7329.86 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7329.86 期末结余21989.59 136.72 628.18 5551.18 5596.72 12493.17 23281.34 21989.59 5.2 资金回款计划：各期销售回款计划。项目总销售收入估测序号项目合计2014年2015年2016年2017年2018年2019-*住宅128192.97 13244.00 20154.77 20702.50 22902.00 24220.80 26968.90 1销售面积()199296.20 15400.00 22148.10 31850.00 41640.00 41760.00 46498.10 2平均售价 (元/)6432.28 8600.00 9100.00 6500.00 5500.00 5800.00 5800.00 3销售比例(%)100.00%7.73%11.11%15.98%20.89%20.95%23.33%商业2142.24 0.00 0.00 2142.24 0.00 0.00 0.001销售面积()2677.80 0.00 0.00 2677.80 0.00 0.00 0.002平均售价 (元/)8000.00 0.00 0.00 8000.00 0.00 0.00 0.00 3销售比例(%)100.00 0.00 0.00 100.00 0.00 0.00 0.00车位7250.00 0.00 0.00 1750.00 1250.00 2498.00 1752.00 1销售面积()29000.00 0.00 0.00 7000.00 5000.00 9992.00 7008.00 2平均售价 (元/)2000.00 0.00 0.00 2500.00 2500.00 2500.00 2500.00 3销售比例100.00%0.00%0.00%24.14%17.24%34.46%24.17%小计137585.21 13244.00 20154.77 24594.74 24152.00 26718.80 28720.90 5.3 资金需求计划:项目总投资为97089.32,结构比例为:序号项目名称总额(万元)单方成本(元/)占总投资比例1土地费用290461016.17 29.70%2前期费用4458.80 155.99 4.56%3工程费用54384.74 1902.64 55.60%4财务费用5400188.92 5.52%5管理费用2019.74 70.66 2.06%6销售费用250087.46 2.56%7合计97809.28 3421.84 100.00%注:单价为以总建面积计算的单价项目资金由企业自筹资金解决,有股东借款,信托股债权融资款,银行借款,销售回款.其中自有资金20000万元,借融资20000万元,销售回款57809.28万元:序号项 目资金(万元) 比例1 自有资金 2000020.45%2 信托股(债)权融资1000010.22%3银行（其他）借款1000010.22%4 销售回款 57809.2859.10%总投资97809.28100.00%5.4 项目资金流量测算表时间（年）2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年-*小计现金流入500.00 23744.00 28654.77 22094.74 18152.00 15718.80 28720.90 137585.21 现金流出15363.28 28197.56 23504.63 21704.20 12902.36 5924.93 7986.67 115578.30 净现金流量-14863.28 -4453.56 5150.15 390.54 5249.64 9793.87 20734.22 22001.58 累计净流量-14863.28 -19316.84 -14166.69 -13776.16 -8526.52 1267.35 22001.58 本项目的净现金流量为22001.58万元,内总收益率为17.8%,大于基准利率12%,故本项目可行。但项目目前配套设施尚不齐全，对生活居住有一定影响，会制约一部份人的购买。故销售周期会相对拉长。6 项目敏感性分析6.1 投资敏感性分析（见附表）投资敏感性分析表明，当投资增加10%时，项目利润大幅降低，投资利润率为18.76%；当投资减少10%时，项目盈利大大增加，投资利润率为45.16%。投资敏感性分析表-10%-5%基本方案（万元）5%10%项目总投资88028 92919 97809 102700 107590 销售利润39750 34860 29969 25079 20188 投资利润率45.16%37.52%30.64%24.42%18.76%2平均销售价格敏感性分析（见附表）平均销售价格敏感性分析表明，当平均销售价格增加10%时，项目盈利大大增加，投资利润率为43.93%；当平均销售价格降低10%时，项目盈利大幅降低，投资利润率为17.35%。平均售价敏感性分析表-10%-5%基本方案（万元）5%10%项目总投资97809 97809 97809 97809 97809 平均售价0.579411 0.611600 0.643790 0.675979 0.708169 销售总收入124526 131027 137529 144030 150532 销售利润16966 2346