深物业衡阳河景新城项目可行性研究报告XXXX08.doc

湖南衡阳市石鼓区河景新城项目可行性研究报告中原地产代理（深圳）有限公司2012年08月48 / 50目 录一、项目总论11.项目背景12.可行性研究结论1二、项目投资环境和市场研究41.市场宏观背景42.区域市场分析18三、项目分析及评价321.地块解析322.项目SWOT分析343.项目评价34四、市场定位及项目评估361.项目定位362.方案评估意见40五、项目开发建设规划及销售节奏411.项目建设规划概况412.项目销售节奏42六、项目资本投入及社会效益431.项目资本投入432.社会效益分析45七、可行性研究结论46一、项目总论1. 项目背景1.1 项目名称衡阳市石鼓区河景新城项目可行性研究报告1.2项目建设规模和内容根据开发公司提供的相关资料，我们确定项目建设规模和内容如下表：表1-1：项目规划设计指标序号名称单位合计1总用地面积2000002总建筑面积(计容)868000住宅（包括商业及酒店）700000安置房1680003容积率3.504建筑高度m100.05土地使用年限年706开发建设期年6说明：项目总占地块面积约650亩，其中：市政绿化带及其它占地170亩，商住及酒店用地占480亩（拆迁安置房用地占约180亩，拆迁安置房16.8万平方米容积率1.4，商住及酒店占地约300亩容积率按衡阳规划上限3.5。拆迁安置房无地价。建设资金750元|平方计入成本）以上数据是与石鼓区政府部门沟通初步得知。故本研究报告所有相关测算暂按以上数据测算。2. 可行性研究结论2.1市场预测根据调查，项目地块所属的衡阳市石鼓区，发展目标是城市河滨居住区。目前区域房地产开发并不成熟，属于市场的一个待开发区域。随着区域交通、配套及核心产业等方面的打造，可预见本项目发展商品住宅仍拥有较广阔的市场前景。2.2项目建设进度项目计划于2013年底完成前期准备及设计报建阶段，2013年10月动工建设，整个项目分三期或四期分批开发，开发建设周期历时约6年时间。2.3投资估算根据估算，项目总投资256,390万元，包括土地及前期费用30,000万元，建筑安装工程费187,600万元等。项目开发成本(不含管理费用、财务费用和销售费用)达235,271万元，资金自筹解决。表1-2：项目总投资估算表序号项目单价(元)面积（）总投资(万元)开发建设总投资2,954868,000256,3901开发成本2,710200,000235,2711.1土地成本1,500200,00030,0001.2前期工程费60868,0005,1901.3建筑安装工程费2,161868,000187,6001.4开发期间税费65868,0005,6281.5不可预见费79868,0006,8532开发费用243.31686800021119.92.1管理费用81868,0007,0582.2财务费用0868,00002.3销售费用162868,00014,062备注：1、测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据；2.4项目综合评价结论本次评估认为该项目定位较为准确，具有相对稳定的市场前景，通过投资分析，项目开发经济评价指标反映较好，具有一定的经济效益。在社会效益方面，本项目的开发建设，将提升石鼓区的形象，加速石鼓沿江区的建设，有较好的社会效益。此外，项目开发公司具备充分技术实力、工程经验和良好信誉，本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分，具备可行性。可行性研究结论是：本项目可行。二、项目投资环境和市场研究1. 市场宏观背景1.1国际形势1.1.1 欧债危机持续恶化，影响仅次于次贷金融危机l 2009年11月，希腊财政部宣布其2009年财政赤字对国内生产总值的比例将达到 13.7%，导致市场出现恐慌，成为欧洲主权债务危机发端。l 2010年5月，希腊主权债务危机全面爆发。由于希腊债务危机传染效应，西班牙、爱尔兰、葡萄牙和意大利等“欧猪国家”同时出现了信用危机，受主权债务问题影响国家GDP占到欧元区GDP的37%。l 2011年下半年，欧债危机出现了向法国等核心国家蔓延的势头，欧洲银行业受到了严重威胁。1.1.2 2012年4月意大利到期债务偿还问题将直接影响欧元区后期经济走势，进而影响全球经济走向。阶段描述开端2009年12月，希腊公共债务危机占GDP的110%，全球三大评级公司下调希腊主权评级；发展2010年1月，欧洲其它国家也开始陷入危机，包括比利时、西班牙、葡萄牙等；蔓延2010年2月，德国等欧元区的龙头国都开始感受到危机的影响，有评论家更推测欧元区最终会解体收场 ；升级欧盟成员国财政部长2010年10日凌晨达成了一项总额高达7500亿欧元的稳定机制，避免危机蔓延 扩散2011年9月，欧元区第三大经济体意大利的形势也骤然紧张，外界担心欧债危机可能进一步扩散并进而影响欧元区整体经济发展 ；小结：欧元区第三大经济体意大利也陷入此次危机。该国2012年将有3500多亿欧元(约合4800亿美元)到期债务，其中约有2000亿欧元的债务于2012年4月到期。此外，多届政府积累下高达1.9万亿欧元(约合2.6万亿美元)的公共债务，占国家GDP的120%；1.1.2 全社会固定资产投资发展较快。1.1.3 美国经济疲软，失业率依旧维持在8.6%的较高水平，预计12年以温和复苏为主。l 美国失业率出现下降的趋势，但目前依旧维持在8.6%的较高位臵 ；l 美国经济增长趋缓，预计2011年GDP增长1.5% ；l 较高失业、低增长，2012年美国经济走势以温和复苏为主； 1.2国内形势1.2.1 2011年国内宏观经济运行情况2011年，国际金融危机的深度影响仍在继续，发达经济体复苏步履维艰，欧元区主权债务危机仍然不断发酵和扩散，新兴经济体增速回落和物价上涨交织在一起。在这样一种大环境中，中国经济保持了平稳较快的发展，经济增长实现了9.2%的速度，把物价控制在了5.4%的总水平；表2-1：宏观经济运行情况指标绝对量同比增长（%）国内生产总值（亿元）471,5649第一产业47,7125第二产业220,59211第三产业203,2609固定资产投资（不含农户）（亿元）301,93324全国建筑业总产值（亿元）117,73423全国建筑业房屋建筑施工面积（亿平方米）8520社会消费品零售总额（亿元）181,22617农村居民人均纯收入6,97711农村居民人均生活消费支出5,22113城镇居民人均可支配收入21,8108城镇居民人均消费性支出15,1617城镇人口69,0792100（万人)乡村人口65,6561456（万人）城镇人口占总人口比重（%）511.32（百分点）1.2.2 GDP国内生产总值运行情况l 2011年国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%；l 分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%；l 2011年中国经济整体平稳运行，GDP增速放缓，2011年GDP增幅在9.2%，处在合理的增长区间内；图表2-1： 近年国内生产总值及增长走势图图表2-2：2012年与2011年GDP同比增长速度比较1.2.3 2011年，房地产增速放缓l 2011年，全国房地产开发投资58967亿元，其中，商品住宅投资42384亿元，增长35.2%，占房地产开发投资的比重为71.9%。l 2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积80.55亿平方米；房屋新开工面积19.82亿平方米，增长23.6%；房屋竣工面积5.62亿平方米，增长12.8%，其中，住宅竣工面积4.40亿平方米，增长12.3%。l 2011年，全国商品房销售面积9.5亿平方米，比上年增长12.9%。其中，商品住宅销售面积增长12.1%，办公楼增长27.6%，商业营业用房增长36%。2011年，商品房销售额4.92万亿元，比上年增长24.1%。其中，商品住宅销售额增长22.3%，办公楼和商业营业用房分别增长27.6%和36%。表2-2：近年衡阳房地产开发投资走势指标绝对值同比开发投资58967亿元35.2%其中：商品住宅42384亿元33.9%施工面积80.55亿51.1%新开工面积19.82亿23.6%房屋竣工面积5.62亿12.8% 其中：住宅4.40亿12.3%1.2.3 2011年，房地产增速放缓l 2011年，全国居民消费价格总水平比上年上涨5.4%。；l 2011年全年CPI高位运行，7月份CPI开始下行，到年底得到较好的控制；l 年底CPI的回落显示上半年国家宏观调控效果开始显现，整体经济形势朝着宏观调控预期良性发展；图表2-3：CPI涨幅走势图1.2.5 2011年，通胀风险加大，巨额外汇流入，宽松的货币政策已不能持续，央行实行稳健的货币政策l 2011年年内，上调存贷款基准利率3次，2010年年底至2011年年底，累计上调存贷款基准利率5次，至此，一年期存贷款基准利率分别达到3.5%和6.56%；l 2011年上调存款准备金率6次，下调1次，至2011年年底，存款准备金率达21%；l 随着年底CPI得到控制，及2012年的国际经济形势，2012货币政策相比2011年会有所松动，但变化幅度不大；图表2-4：历年存贷利率及存款准备金率走势图1.2.6 货币供应紧缩，房地产企业融资艰难l 据央行初步统计，2011年12月末，全部金融机构人民币各项贷款余额54.79万亿元，同比增长15.8%，2011年全年新增贷款达到7.47万亿元，同比少增3901亿元；l 2011年全年广义货币供应量显著低于年初设定的目标，而当年的新增人民币贷款亦不足7.5万亿，同期人民币存款同比少增2.29万亿；l 货币供应量增速跌至数年来低位，货币供应量紧缩，房地产企业融资艰难；图表2-5：国内银行新增人民币款额1.2.7 房地产企业资金来源主要是企业自筹和其他资金2011年，房地产开发企业本年资金预计来源81982亿元，比上年增长21.6%。其中，国内贷款14046亿元，增长6.8%；利用外资876亿元，增长75.5%；自筹资金32926亿元，增长32.7%；其他资金34134亿元，增长17.8%。在其他资金中，定金及预收款20472亿元，增长26.9%；个人按揭贷款8362亿元，增长7.9%。表2-3 2011年全国房地产开发企业资金来源情况指标绝对值同比资金81982亿元21.6%其中：国内贷款14046亿元6.8%利用外资876亿元75.5%;企业自筹32926亿元32.7%其他资金34134亿元17.8%其中：定金及预收款20472亿元26.9%个人按揭贷款8362亿元7.9%1.2.8 2011年中国房地产发展的基础，宏观经济的发展呈现CPI与GDP增速双高态势l 2011年中国房地产发展的基础，宏观经济的发展呈现CPI与GDP增速双高态势；l 2011年4季度，物价指数得到控制，而伴随而来的是经济增长速度的减缓；l 2012年，中国经济的有望朝着CPI3%，GDP增速8%的最优状态发展，但也面临低增长、高通胀的滞胀风险；图表2-6：中国经济周期变化1.3宏观小结l CPI、PPI数据显示，中国经济继续在向“低增长高通胀”的区间滑行，中国经济仍旧没有摆脱进入滞涨的危险；l 前期紧缩的宏观调控政策逐渐起效，2011年11月份CPI同比上涨4.2%，PPI同比上涨2.7%，年内通胀拐点基本形成，至2012年初通胀数据将持续回落；l 但当前国外流动性泛滥仍难揭制，使国内通胀在未来一段时间内仍存压力，预计宏观调控政策短期内仍难放松。1.4区域发展及前景预测1.4.1区域经济发展研究衡阳市位于湖南省中南部地区，总面积15310平方公里，现辖2市、5区、5县。全市建成区面积和市区人口仅次于长沙，一直占据湖南第二大城市位置。l 城市名片：湘南中心城市、国家老工业基地、国家旅游城市、交通枢纽、省级历史文化城。l 发展目标：建设成为湘南商贸、物流业发达，工业先进，宜居宜游的现代化中心城市。l 深厚的底蕴、高标准的定位，使得衡阳的城市规划基础坚固，城市发展空间扩展。GDP及增速：初步核算，全年实现地区生产总值（GDP）1746.44亿元，按可比价格计算，增长14.2%。其中，一产业实现增加值302.88亿元，增长4.0；二产业实现增加值842.93亿元，增长19.2；三产业实现增加值600.63亿元，增长13.2。一、二、三产业对全市经济增长贡献率分别为5.3%、61.4%、33.3%，分别拉动全市GDP增长0.7、8.7、4.7个百分点全省第7位。注：以上基础数据来源于衡阳市统计局居民消费水平： 2011年衡阳社会消费品零售总额达556.53亿元，增长18.0%，城镇居民恩格尔系数为39.9%，上升0.1个百分点，居民存在储蓄习惯，2011年储蓄存款达到1526.44亿元，增长16.9%；注：以上基础数据来源于衡阳市统计局1.4.2 衡阳区域产业发展研究工业发展速度加快。规模工业实现增加值812.76亿元，增长21.5%。在规模工业中，轻工业增加值188.10亿元，增长19.6%；重工业增加值624.67亿元，增长22.5%；衡阳实施工业立市战略，大力发展“一区两园工业新城”。l 大力发展“一区两园工业新城”：l 高新技术开发区高新技术产业和先进制造业。l 松木工业园发展盐化工、精细化工和金属冶炼等产业。注：数据源自衡阳市统计局1.4.2 衡阳区域产业发展研究衡阳实施工业立市战略，大力发展“一区两园工业新城”，三大产业比重从2005年的24.137.538.4调整为2010年的18.645.535.9l 大力发展“一区两园工业新城”：l 高新技术开发区高新技术产业和先进制造业。l 松木工业园发展盐化工、精细化工和金属冶炼等产业。lllll注：数据源自衡阳市历年政府年报各行业全面飞速发展，现代化大都市崛起湘南！l 房地产：2011年全市房地产开发投资80.74亿元，增长23.6%。商品房屋销售面积328.7万平方米，增长15.6%。l 旅游业：2011年全市实现旅游总收入134.57亿元，增长30.9%；比2005年增长了近5-6倍。年末全市共有等级旅游区（点）14个。l 餐饮业：全市2009年衡阳市大小餐馆达8000余家，餐饮业高度发展，是湘菜两大中心之一，成为我省湘菜产业的一支劲旅。l 资讯业：2011年全市邮电业务总量34.26亿元，增长20.5%。移动电话用户346.47万户，增长15.5%。年末互联网宽带用户数46.39万户，增长42.2%。1.4.3区域人口发展研究衡阳现辖5区、2市、5县，共12个县（区、市），是湘南第一城市； 全市常住人口714万，湖南省第一；中心城区户籍人口138万，湖南省第二。不断增加的城市人口带来大量的住房刚需。l 全国第六次人口普查显示，衡阳常住人口达714万，外来人口67.86万，中心城区户籍人口138万 。l 2010年全市规模工业企业从业人员达到24.99万人，比2005年净增8.30万人，增长49.73%。l 其中返乡就业人员达到8.05万人，比2005年净增2.34万人，增长40.98%。l 2010年全市民政系统婚姻登记处向计生部门通报61017对。1.4.4区域规划发展研究与综合交通现状规划：十二五规划，200万人口特大城市！l 根据正在制定的十二五最新规划，到2020年，衡阳市中心城区将覆盖240平方公里、200万人口，形成特大城市规模。l 规划方向：“东拓南移、西扩北延”l 发展目标：将衡阳建设成为湘南商贸、物流业发达，工业先进，宜居宜游的现代化中心城市。l 居住空间：采取“十字”型的空间布局形态，居住生活空间的发展沿着湘江两岸向南、向北展开 交通：铁路、公路、水路、航空“四位一体”的立体快捷交通网络l 武广高铁已于2009年建成通车，2小时可达广州，35分钟可到长沙。l 湘桂铁路（运营时速200公里）预计2012年完工，届时衡阳至南宁仅需3小时到达。l 铁路：九线归一，星形辐射；十二五期间，衡阳将形成普通铁路、城际铁路、客运高铁在内九条线路组成的星形铁路辐射网。 l 公路：全国45个公路交通主枢纽之一；辖区公路纵横交错、四通八达，高速公路两横(衡邵高速、衡昆高速) 两纵(京珠高速、衡岳高速)。 l 水路：湘江水道，全国第二大的内河塔吊l 航空：新衡阳机场（南岳机场）：位于衡南县云集镇，2013年通航。为国内支线机场，设计机型为B737-800、A320等机型。 1.4.5区域定位及规划衡阳城市发展定位大城目标：240平方公里，200万人口l “十二五”主要目标之一：建成区域中心城市：l 用5年的时间全面完成市域城乡规划，中心城区按240平方公里200万人口、耒阳市区按70平方公里60万人口，其他县城按30平方公里30万人口的规模来修编总规；衡阳发展裂变衡阳总体发展规划l 衡阳重点发展区域：以解放大道和蒸湘路为发展轴线，蒸湘路为南北向生活居住主轴，解放路为自西向东的综合服务功能主轴；l 房地产发展区域：l 城市发展方向集中在高新区的西部，即华新区与立新区；l 高新区以解放大道为南北界限，以南为高新技术工业园区，以北是居住、商服区；“西南云大”都市经济圈的“大城骨架”正在成型:随着衡大高速公路建成、衡云干线（衡阳市区到云集）、南岳高速公路（衡阳市区到南岳）、船山大道西延西渡相继开工，衡阳西南云大都市区雏形初现l 衡阳西南云大都市区是衡阳未来经济发展与城市建设规划的战略构想；l 指以衡阳中心城区为核心，以西渡、南岳区、云集、大浦为卫星城的经济圈；l 在产业布局上，构想是南岳以旅游业为主、西渡以消费供应为主、大浦以工业为主、云集以物流为主，发展相关产业。1.5 相关政策研究时间 措施 要点 目的2011.1.26新国八条一是各地一季度要公布房价控制目标，二是增加公共租赁住房供应，三是住房不足5年转手按销售款全额征税，四是二套房首付款比例提至60%，五是土地两年不开工要收回使用权，六是暂停省会城市居民购第三套房，七是未完成调控目标政府将被问责，八是散布虚假消息要追责 2011.1.27房产税试点2011年1月27日，上海、重庆推行房产税试点。 2011.2.16 京版国八条细则15条落地 以“国八条”为精神“京十五条” ：外地人购房须提供五年纳税证明，限购以认房为标准，开发商定价与成本差异过大将追责。暂不公布北京调控目标。可能目的为控制北京市人口过快增长。2011.3.16发改委发布商品房销售明码标价规定5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款 为规范房地产市场秩序，着力解决当前商品房销售中存在的标价混乱，信息不透明、价格欺诈等问题 2011.4.1 国土资源部：违法用地严重市县将对一把手问责自今年3月起到8月底，国土资源部和各级国土资源主管部门将组织开展培训、下发数据、组织核查、督查验收等工作。工作方案对整改查处和拆除复耕到位地块、国家和省级重点工程项目用地、违法用地符合规划认定、特殊类型地块的处理等作出了详细规定。2011.5.3 关于积极参与保障性住房开发建设有关事项通知央企要及时掌握地方政府信息，加强与地方政府沟通，通过多种途径参与保障房开发建设。2011.5.12 关于建立公开通报和挂牌督办国土资源违法违规案件上报工作制度的通知挂牌督办土地违法案件将按季度上报。2011.5.13关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知严禁擅自利用农村集体土地兴建公共租赁住房，严肃查处“小产权房”等违法违规行为。2011.5.26 关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。2011.7.3 限制房地产贷款 针对闲置土地开发商要求对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制。银行必须使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。2011.8.12婚姻法最新司法解释：父母给儿子买房儿媳没份 最高人民法院于8月12日上午10时发布婚姻法司法解释(三)，共19条。8月13日起正式实施。重点对结婚登记瑕疵的救济手段，亲子关系诉讼拒绝亲子鉴定后果，父母为子女结婚购买不动产的认定、离婚案件中一方婚前贷款买房的处理等问题做出明确规定。新司法解释公布后，争论之余不少人开始讨论起应对方法。要求男方将女方的名字写上房产证，成了很多人认为的最佳解决之道2011.12.10北京普通住宅新标准自2011年12月10日起，本市享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。其中，全市住房平均交易价格为2010年成交均价每平方米建筑面积18000元。分环线区域和方位进行系数调整，调整系数为四环内北部1.8、南部1.6，四至五环北部1.5、南部1.3，五至六环北部1.2、南部1.0，六环外0.82011年地方细则温柔落地：l 3月-4月，【长沙市市政】：长沙市人民政府办公厅出台长政办发201110号文件关于进一步加强房地产市场管理有关问题的通知，该通知是长沙对“新国八条”的细化规定。政策“限小不限大”，“限量不限户籍”。l 5月-6月，【郑州、长沙、成都、武汉】：5月1日，“一房一价”正式实施，而从五月各城市执行情况而言，基本是敷衍发改委的检查。一房一价执行不彻底，发改委全国严查。l 政府、央行频繁调控，从土地、价格，信贷多方面调控楼市，然而频出的政策在地方落实却大打折扣，尤其是楼市正处于发展中的二、三线城市。1.5.2房地产政策对市场影响分析：l 调控政策行政、金融、税收政策并行2011年全国楼市行政、金融、税收政策三管齐下，但主要以金融政策和行政政策为主，辅以税收政策；l 调控效果效果明显2011年，房地产调控政策不亚于2010年楼市调控政策为史上最严，楼市在政府多重政策的打压下部分二三线城市上半年仍有所抬头，但在下半年9、10月过后全国楼市集体过冬；l 宏观信号调控不放松虽然楼市在政府多重调控之下效果明显，但政策放松面临着楼市报复性反弹的风险，中央明确表态楼市政策没有放松的可能，近期楼市将持续处于休眠期；2. 区域市场分析2.1区域市场界定l 衡阳位于中国中南地区中心，东邻株洲，南抵郴州，西南接永州，西北挨邵阳，北达娄底、湘潭，面积15310平方公里；l 石鼓区总面积112平方公里，常住人口30万人，其中非农业人口25.2万人，辖青山、人民、潇湘、五一、合江、黄沙湾6个街道，松木、角山2个乡，28个行政村，43个社区居委会。 石鼓区位于衡阳市区西北部，东临湘江与珠晖区隔江相望，南以解放大道为界与雁峰区毗邻，西延蒸湘北路至蒸水桥并沿蒸水河而上与蒸湘区和衡阳县接壤，北依107国道前行与衡阳县樟木乡和集兵滩镇相邻，素有衡阳城区“北大门”之称，2001年行政区划调整，由城北区更名为石鼓区；2.2供给分析表2-4：2011年衡阳市建设用地供应情况（单位：公顷）土地用途面积供地方式出让划拨商服用地1631630工矿仓储用地4234230住宅合计290141149保障性安居工程用地1490149商品住宅用地1411410公共管理与公共服务用地42366特殊用地000交通运输用地1310131水域及水利设施用地49049合计1,098762335 数据来源：衡阳是国土资源局l 2011年度衡阳市市区国有建设用地供应总量为1097.73公顷。其中新增建设用地647.31公顷，存量建设用地450.42公顷。l 商服用地162.9公顷，工矿仓储用地422.79公顷，住宅用地289.91公顷（其中：保障性安居工程用地148.85公顷，商品房用地141.06公顷），公共管理与公共服务用地42.14公顷，交通运输用地131.4公顷,水利及水利设施用地48.58公顷。表2-5：2011年衡阳市土地供应情况（单位：公顷）土地用途（住宅） 面积 供地方式 出让 划拨 保障性安居工程用地 保障性住房用地 总量 30030廉租房 30030经济适用房 000各类棚户区改造用地 总量 46046廉租房 000经济适用房 46046中小套商品住房 000公共租赁房 73073限价商品房 000商品住宅用地 总量 1411410中小套商品住宅 54540合计：290141149数据来源：衡阳是国土资源局2011年衡阳市国有建设用地住宅用地计划总面积为289.91公顷；其中保障性住房用地用地30.32公顷, 棚户区改造用地45.97公顷；公共租赁房用地72.56公顷，限价商品房用地0公顷；商品住房用地141.06公顷，其中中小套商品住房用地面积54.04公顷。保障性安居工程和商品房开发中的中小套商品住房用地面积202.89公顷，占住房用地总面积的69.98%。表2-6：衡阳市市区2011年国有建设用地供应计划汇总表区域范围全市蒸湘区雁峰区珠晖区石鼓区白沙工业园松木工业园华新开发区合计1097.73103.7596.28151.85174.42281.45236.1253.86商服用地162.934.4402033.533.07041.89工矿仓储用地422.7919.3114.1729.8134.91174.86149.730住房用地合计289.913066.7830.6440.1860.4749.8711.97保障性安居工程用地保障性住房用地廉租房30.32555.44.910.0200经济适应房00000000棚户区改造用地总量45.971.412.114.817.370.300廉租房00000000经济适应房45.971.412.114.817.370.300中小套型商品住房00000000公共租赁房72.5623.218.13.27.612.438.030限价商品房00000000商品住房用地总量141.060.431.587.2410.3137.7241.8411.97中小套型商品住房54.040.41.833.606.3741.840公共管理与公共服务用地42.14010.2416.415.5000特殊用地00000000交通运输用地131.4105.0955304.836.520水域及水利设施用地48.58200020.338.2500数据来源：衡阳市国土资源部2.3需求分析图表2-7： 近五年衡阳市房地产开发投资额及增速走势图数据来源：衡阳市国土资源部l 2011年1-11月，衡阳市完成开发投资76.97亿元，同比增长了48.48%，比上年上涨6个百分点；l 从构成来看：全市商品住宅完成投资55.96亿元，同比增长了66.91%；商业营业用房完成投资6.69亿元，同比增长23.96%；图表2-8：近五年衡阳市商品房建设情况及涨幅走势图数据来源：衡阳市国土资源部l 楼市开发建设情况：新开工面积与竣工面积差距达215.91万l 2011年，新开工面积与竣工面积差距达215.91万，接近今年全年的销售面积229万，2012-2013年市场供应大，竞争激烈；l 1-11月，全市商品房施工面积1504.23万平方米，同比增长19.69%，其中市本级商品房施工面积为955.77万平方米，同比增长12.91%；县（市）区商品房施工面积为548.46万平方米，同比增长36.98%；图表2-9：近五年衡阳市商品房新开工面积及涨幅走势图数据来源：衡阳市国土资源部l 今年1-11月，全市商品房新开工面积521.3万平方米，同比增长83.46%。其中，市本级商品房新开工面积为309.38万平方米，同比增长51.69%；县（市）区商品房新开工面积211.92万平方米，同比增长156.62%。 l 今年1-11月，全市商品房竣工面积305.39万平方米，同比增长23.85%，其中市本级商品房竣工面积为246.38万平方米，同比增长153.74%；县（市）区商品房竣工面积59.01万平方米，同比减少57.08%。图表2-10：2011年衡阳商品住宅销售面积走势图表图表2-11：2011年衡阳商品住宅销售套数走势图l 2011年衡阳房地产市场共成交商品房（住宅）18886套，成交面积2289216平方米；l 2011年衡阳房地产市场成交量最高点出现在8月份，当月共成交商品房（住宅）2021套，均价3668元/平米；l 受政策调控影响，下半年销售面积呈下降态势；2.4价格分析图表1-12：衡阳2007-2011年住宅价格走势图l 2007年衡阳市房屋销售平均价格为2064元/平方米，比上年同期上涨6%；原因：总需求与总供给关系相互作用推动房地产价格上涨、成本的推动、商品房供给结构变动推动、经济基本面好转，促进房地产价格上涨l 2008年去衡阳全市商品房销售价格增幅回落；原因：一是消费者持币观望情绪浓厚，市场仍然低迷，供销比增大，形势不太乐观；二是房价稳中有升，但呈现出阶段性有价无市的特点；l 2010年衡阳房价均价2918元/平米，价格上升较快，但成交量一直处于低位徘徊；l 2011年衡阳房地产市场商品房（住宅）成交均价上涨较快，上涨幅度较大。与此同时，成交量一直走低，与去年同期相比未有明显增加。出现“价涨量跌”态势 ；2.5竞争分析2.5.1区域分析2011年，新开工面积与竣工面积差距达215.91万，接近今年全年的销售面积229万，2012-2013年市场供应大，竞争激烈。本项目在供应量较大的市场下存在这挑战，而本案所在的石鼓区在售项目仅为5个，且位置位于老城区与石鼓区的交界处，同时沿着蒸水河，也给本案带来了机遇，吸纳石鼓区以及老城区的客户，但市场情况仍不容乐观。l 蒸湘区（含华新开发区）为新兴开发区域，未来的行政区、高新产业区、高档住宅区；代表楼盘伴山公馆、香江水岸新城产品形式多层、小高层、高层片区价格35004500元/片区客户公务员、企事业单位员工、经商人士、下属县域人士购买偏好新城价值、政务便利l 石鼓区居住环境较好，新项目基本沿蒸水河而建，是别墅主力区域；代表楼盘雅士林欣城、耀江花园产品形式多层、小高层、高层片区价格30004500元/片区客户企事业员工、经商人士、返乡人士、进城人士购买偏好尊贵品质，风水宝地l 雁峰区南北差异大，北边为老城区商业发达，南边老工业区，为土地供应集中区域；代表楼盘云沙诗意，亚华名都、东洲水岸产品形式多层、小高层、高层片区价格22004000元/片区客户企事业单位员工、返乡人士、工业园职工、经商人士购买偏好高性价比，交通便利l 珠晖区地处江东，受交通影响发展缓慢，用地供应规模小，分布零散；代表楼盘创景外滩、湘水明珠产品形式多层、小高层、高层片区价格28004200元/片区客户经商人士、企事业单位员工、及来自下属县域人士购买偏好舒适宜居，交通便利2.5.1各区域市场特征l 作为新城区，拥有华新开发区和老城区资源配套的蒸湘区为高品质楼盘聚集区，房地产开发最集中区域。l 在市四区中，雁峰区房地产南北差异性大，南郊白沙洲片区楼盘整体素质较低，无高品质项目面市。 l 珠晖区江景楼盘销售较好，如创景外滩，出现一房难求的火爆场面，说明市场对高素质楼盘的需求强劲。 l 石鼓区楼盘较少，但环境较好、品质较高；本案拥有机遇的同时也面临着挑战，市场竞争不容乐观。2.6典型物业调查楼盘的挑选是根据用途相同、产品相似、地段相似、规模相似的原则；2.6.1耀江花园本项目l 项目简介：耀江花园规划总占面积1136亩，规划总建筑面积近90万平方米，容积率低于1.20，是湖南乃至国内罕见的集生态公园、浩瀚湖景、高尔夫球场、大型商业配套、多功能奢华双会所、47亩成龙成章和幼儿园等于一体的“生态岛居”大盘；l 基本经济指标：项目名称 耀江花园（一期）项目地址 衡阳市石鼓区东方红渔场占地（） 108,702建面（） 125,000住宅面积（）114,600商业面积（）6,000总户数868管理费多层：0.7元/月/平方米别墅：3元/月/平方米容积率 1绿化率 0栋数27车位428物业公司湖南省安麒物业管理有限公司开发商 上海耀海房地产开发有限公司均价4500元/平2.6.2雅士林欣城l 项目简介：本项目雅士林欣城，位于蒸水河以北华源建材市场以西，地处衡阳市石鼓新城“高尚住宅区”核心位置。项目一期总用地面积476亩。拟建多层洋房、高层、公寓、联排别墅、双拼别墅、独栋别墅、大型商业中心。规划总建筑面积近百万平米，容积率2.3，建筑密度31.6%，规划户数超5000户，居住人口近2万人。一期一标段以主要独栋、双拼、联排别墅为主，项目建成后将成为衡阳市规模最大的复合型高尚居住区之一；l 基本经济指标：项目名称 雅士林欣城项目地址 衡阳市蒸水河北岸望城路华源市场西侧占地（） 317,301建面（） 912,000住宅面积（）商业面积（）50,000总户数超5000户管理费1.5元/月/平方米容积率 2绿化率 0栋数独栋13栋、双拼15栋、联排10栋、洋房38栋、高层25栋（注:一期共计101栋）车位4,571物业公司雅士林物业管理有限公司开发商 衡阳雅士林房地产有限公司均价4300元/平l 户型配比：户型面积区间套数比例独栋500-685144.3%联排别墅293-3634513.7%双拼320-42361.8%洋房二房86-964814.6%洋房三房105-13016851.1%洋房四房140-1604814.6%合计329100.0%l 推售情况：批次开盘时间产品构成价格销售状况一期40,634一期规划建设13栋独栋、15栋双拼、10栋联排、38栋洋房、25栋高层，主力户型为110-120三房 和 89两房均价4300元/约85%二期待定卖点花园洋房 稀世荣耀、万顷山河 皈依自然客户分析公务员、周边人群、投资者l 热销户型分析：w 三房两厅二卫：建筑面积：130 ，多飘窗设计为日常生活带来充足阳光，入户花园过长且窄，进深较长；w 二房两厅二卫：建筑面积：89，干湿分明，餐厅与卫生间较近；l 项目优劣势分析：项目优势：w 园林：北欧风情园林，东西组团构造区域景观。w 产品：独栋、双拼、洋房、高层多样组合。w 配套：开发商自建虎形山山体公园，雅士林蒸水大桥。项目劣势：w 环境：蒸水河以北，周边农房与项目形成强烈反差。w 综合大盘，开发时间长，短期居住受影响较大。2.6.3香江水岸新城l 项目简介：本项目香江水岸新城位于华新开发区蒸水风光带,占地面积约为32万,总建面约53万,社区建筑风格为纯欧洲风情，产品涵盖独栋别墅,联排别墅,叠加别墅,多层洋房,电梯小高层等建筑形态,为衡阳真正意义上的第一高端居住群落；l 基本经济指标：项目名称 香江水岸新城项目地址 蒸湘区华新开发区蒸水大道48号占地（） 320,000建面（） 530,000总户数520管理费1.00元/平方米月 容积率 2绿化率 0均价4800元/平车位200物业公司湖南凯星物业有限公司开发商 湖南凯星房地产开发有限公司l 三期户型配比：户型面积套数占比3+2+213531240.9%2+2+19524231.7%2+2+210720827.3%合计762100.0%l 推售情况：批次开盘时间产品构成价格销售状况三期92-230热销户型：138平方米(三室两厅) 168平方米(四室) 均价4100元/约90%卖点王一集团香江百货的良好口碑，高品质地中海水景别墅社区，定位为衡阳第一高端居住群落客户分析事业单位、周边居民、返乡高端客户居多，多为改善居住或为婚房准备，少部分投资客 l 热销产品分析：w 主力户型：138三居、168四居、独栋400-560平米，联排244-400平米；w 四房两厅二卫：建筑面积：153，三面采光，户型方正合理，卧室景观性设计好，8.6米大阳台设计，一线江景一览无余，入户处多门对冲，室内私密性差；w 三房两厅二卫：建筑面积：122-132，南北通透、三面采光，户型方正合理，多阳台、露台设计，保障景观性，大客厅、大厨房设计；l 项目优劣势分析：项目优势：w 园林：3万社区水景、紧靠蒸水河风光带，地中海风情高绿化率园林。w 产品：别墅+洋房+小高层+高层组合，产品线丰富，满足各层次需求。w 配套：蒸水河风光带、香江百货。项目劣势：w 户型：140以上大户型销售迟缓。w 交通：处在开发区边缘，周边居住氛围不浓，交通、生活配套不完善。2.6.4湘水明珠l 项目简介：本项目衡阳湘水明珠居住小区位于衡阳市湘江东岸沿江风光带，该地块占地面积184249平方米，西临湘江，东靠城市原有村屋及厂房，北近湘江公铁大桥。项目用地紧临正在施工的湘江景观带，集防洪、绿地、人文景观于一体，为衡阳市平添了一道道靓丽的风景。 本项目要发展成为一个大型的以休闲、健康为主题的人性化社区，引入“新都市主义”、“街区型规划”、“仿生规划”等先进设计理论，力求将欧洲经典的大气、尊贵与东方文化的“天人合一”理念有机结合，将和谐生活氛围的营造融入到社区文化建设的精神层面；l 基本经济指标：项目名称 湘水明珠项目地址 衡阳市珠晖区沿江风光带望湘亭占地（） 184,000建面（） 500,000总户数700管理费高层：1.2元/平方米月别墅：2.0元/平方米月容积率 2绿化率 0均价4500元/平车位1,200物业公司京仕物业开发商 衡阳富邦升辉房地产开发有限公司2.7市场分析有关结论l 从市场看，与本案相似的大盘竞品项目价格在4300-4800元/平的区间内；l 从竞品中可得出，客户需求的产品主要是以100-160平之间的三、四房为主；l 石鼓区南片区临近市中