房地产投融资实务-投资报告.doc

。 课程名称 房地产投融资实务 题 目 盛泰名都中心商铺投资分析报告 姓 名 陈亚萍 班 级 房产10（1）班 学 号 410120109 得 分 2012年 6 月 15 日目 录1、 市场分析.1（一）商铺的基本情况.12、 商铺SWOT分析.1（1） 优势. 1（2） 劣势. 2（三）机会.2（四）威胁.3三、商铺目标客户特征分析.3（一）客户特征分析.3（二）目标客户定位描述.3四、商铺目标功能定位.4五、项目财务经济分析.4（1） 投资估算.4（2） 资金筹措.4（3） 项目经济效益分析. 46、 风险分析. 4七、项目投资决策分析.4八、附件.5参考文献. 82。盛泰名都中心商铺投资分析1、 市场分析（1） 商铺的基本情况1、 盛泰名都中心概况 盛泰名都中心是紧邻下沙繁华商业区的精品酒店式公寓。一期规划建造全享公馆、酒店式公寓、五星级酒店、商业物业等多种建筑形态，是下沙开发区最高端的城市综合体。距离在建中的地铁一号线下沙高教园西站仅300米左右，邻近快速公交B1线和多条公交线路。它拥有为50年产权，精装修酒店式公寓，建筑总层为28层，其中15层为裙楼配套，828层为公寓部分，品牌装修，一般家电全配，部分家具，一层四面朝向共20户，户型面积为3752平米之间，层高为3.25米左右,均为平层结构，暂定均价为1500017000左右每平米，交付时间预计在2012年年底。(地铁边小户型低总价带来的是极高的投资价值）。2、 经济发展目前在34平方千米建成区已构建了完善的基础设施、优美的园区环境、便捷的生活设施、高效规范的政府服务，目前辖区人口40万。杭州开发区以打造国际先进制造业基地为目标，大力实施“工业兴区”战略，工业经济速度增长，形成了电子信息、生物医药、机械制造、食品饮料四大主导产业。杭州开发区秉承“让投资者获利，让创业者成功”理念，致力于营造一流的投资创业环境。大力开展招商引资，发展壮大先进制造业基地，吸引外商投资企业落户。杭州开发区大力实施“科教强区”战略，以下沙高教园区14所高校为依托，建立产学研合作中心，建设新加坡杭州科技园、大学科技园、高科技孵化器等载体和平台，致力于发展软件及高新技术产业。杭州经济技术开发区围绕建设花园式生态型城市副中心的目标，着力构建便捷的生活服务设施。福雷德文化广场、华元十六街区、邻里中心、金池商贸、海达大酒店、文化体育中心、松下健身中心等，为客商和居民提供了商务、购物、餐饮、文化、娱乐的极佳场所。建设以高新技术产业与先进制造业为基础，集合行政商务、教育科研、生活居住等功能的花园式生态型现代化新城。2、 商铺SWOT分析（1） 优势1、 配套完善100米生活圈内各种配套设施完善：物美大卖场、东方医院、银行、休闲娱乐场所、重点名校的环绕，还有自身规划的下沙最高档次的五星级酒店，为居住者的生活质量提供了良好保障。2、 地理位置优越 地处下沙政务、金融、生活中心交汇处，地段价值不言而喻。3、 独双拼亲情户型给购房者提供更多选择4、 交通便利盛泰名都中心预计2012年交付，到时地铁1号线应该已经通车，到达市中心的时间可缩短至20分钟。四号大街五号路口：381、382、K104、K868、K320、K566 五号大街四号路口：K210(夜间)下沙城：B1区间（2） 劣势1、 楼盘体量小 整个项目住宅只有三幢，房源近500套，购房者的可选余地较小。2、 开发商的知名度不够高，没有品牌作品 购房者对其详细情况了解程度不高。（3） 机会1、 公交路线 公共交通：距离地铁1号线文泽站约300米，预计2011开通。艮山东路双向六车道设置，与环城西路相连，与新塘路、秋涛路、环城东路、建国路相交叉。德胜快速道双向六车道设置，与文一路相接，与机场路、绍兴路、秋涛路、湖墅路相交叉，辐射主城区各繁华要地。沿江大道设计路宽40米,2009年底开通。2、 周边配套（1） 行政中心 盛泰名都中心毗邻下沙区管委会、开发区海关。众所周知，在一个城市的行政机关所在地，各项配套设施也是相对最为完备的。附近的医疗教育配套有：浙江省东方医院、杭州外国语学校、下沙幼儿园、文澜小学、文海小学、文海中学、杭四中、育英学校等；附近的公建配套有：20余亩的怡乐公园、地铁1号线等。（2） 金融中心 盛泰名都中心周围遍布各类银行，包括：中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、交通银行、杭州银行等，各大金融系统环伺左右，极大地有利于居住者的日常生活。（3） 商务中心 包括下沙邮政局、下沙商贸城、瓯江大酒店、物美大卖场、两岸咖啡、KFC、九百碗、至尊鲨鱼、华元电影大世界、格莱美量贩KTV等在内的餐饮、商业、娱乐设施完备，全面保障日常居家的便捷有序，成为盛泰名都中心项目的强大支柱。（4） 威胁盛泰名都中心周边同行商铺较多，竞争激烈，一手房二手房皆有，二手房有价格上的优势，一手房是地理位置上的优势，对本项目形成了很大威胁。由分析可知，本项目最大的优势在于从地段上看，这里在下沙新城占据绝佳的地理位置。随着下沙新城的不断发展，盛泰名都中心的价值肯定也会有相应的提升，非常适合有投资需求，及有子女在下沙上学的家庭或在下沙办公的人购买。3、 商铺目标客户特征分析（1） 客户特征分析 1、 年龄情况 大户型意向客户中，近2/3为四十岁以上的成功人士，小户型意向客户25-35岁之间的为主，符合年轻人的承受能力，也有部分客户是50岁以上的，主要考虑养老用，投资客也占较大比重。2、 职业分布情况 意向客房中私营业主占最大比例，也有部分为拆迁户，其次是普通的上班族、外来人员和自由职业者，这说明该项目地理区位优势以及本身配套、升值潜力对客户有强烈的吸引力。3、 家庭结构 单身以及三代同堂的客户在购房者中所占比例最多，为72.1%；三口之家的约占13.6%，其他的占了14.3%。（2） 目标客户定位描述该项目目标客户主要来源于改善型客户，拆迁户也占较大比重，年龄区间小户型的主要为25-35、大户型的主要为45岁以上，家庭总月收入在4000元以上，拥有较高的收入水平。家庭结构稳定，单身或三代同堂之家为主，对生活品质有很高追求。4、 商铺目标功能定位站在目标客户群的立场上，对房屋小区的功能进行系统的规划，怎样进一步地满足需要，功能定位的标准是满足购房者的需求，要满足客户居住在小区内能足不出户的享受高品质的生活需求。5、 项目财务经济分析（4） 投资估算 按4914.31元/m2取得土地使用权，土地总成本为50268476.99万元，项目开发总投资为47,111.20 万元。（见附表1-1）（5） 资金筹措 根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额47,111.20 万元。（6） 项目经济效益分析1、 现金流量估算表（见附表1-2）本项目净利润45,132.53万元。预测前提：土地4914.31元/m2；营业收入54,690.00万元；营业成本50,850.00万元；税金10,520.30万元；贷款利息61020.00 万元。本项目税后现金净流量8496.35万元。测算前提同上。2、 盈利能力分析（1） 静态分析投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额=45,132.53/47,111.20=0.958。（数据见附表1-4）（2） 动态分析项目净现值为340.449万元，净现值大于0，项目可行（计算见附表1-4）。经计算，本项目的内部收益率为0.77，参考同行业基准投资内部收益率0.64，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。6、 风险分析销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=39855.17*10,000/3，705.27(1-0.12)=94，655.85平方米占计划销售量的91.62销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=39855.17*10,000/90，860(1-0.12)=3,860.06元/平方米占计划销售单价的91.62盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到10229平方米，项目保本，安全余度7.13。7、 项目投资决策分析 经过我们认真研究分析论证，无论是从它的发展战略，特别是利润来看，还是从项目实现可持续、有效益地的方面，投资该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格5，026.85万元/m2以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。 综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。8、 附件 表1-1投资估算表 单位：元序号费用名称数量费用标准（元/m2）费用金额（元）备注一土地费用102294914.3150268476.99 二前期工程费26361962.70 1规划设计费用50850050.2225536870.00 按总建筑面积2勘探费用1100024.41268510.00 3标底编制110000.808800.00 4招投标管理费110000.202200.00 5工程审计5085001.00508500.00 6购地形图2.0020000.00 7放线、测绘100001.4115000.00 8临时水2571.10282.70 9临时电10001.801800.00 三基础设施建设费22481400.00 1供电工程18000022.003960000.00 2供水工程1800006.001080000.00 3排污工程18000030.005400000.00 4煤气工程1800003.60648000.00 5室外管线费用1100021.00231000.00 6道路广场工程1100030.00330000.00 7绿化及环境艺术54000200.6010832400.00 8变电站、煤气调压站、水泵房0.000.00 四建安工程费139218470.00 1桩基8200011.00902000.00 2单体土建820001125.3092274600.00 3电梯50850045.0022882500.00 分摊到总建筑面积4消防5085003.501779750.00 分摊到总建筑面积5智能化18000070.0012600000.00 6质监费5085003.001525500.00 7监理费50850012.006102000.00 8大门110003.5038500.00 9幼儿园1100010.00110000.00 10社区物管中心1302031.00403620.00 11中心会所1500040.00600000.00 五管理费用2383303.10 前四项费用*1%1公司运行管理费用（2年期间）6733225.001683303.10 2物管前期费用1.50700000.00 六不可预见费9680274.607221408.38 前五项费用*3%1土地平整费用3285526.122010739.08 土地费用*4%2公厕、垃圾站5.233地下停车场18.124其他50850026.38七销售费用12286000.00 1可行性研究、策划费5469000000.012734500.00 销售总额*0.0052销售代理费用2729000000.025458000.00 销售总额*2%3广告费用2729000000.024093500.00 销售总额*1.5%八银行利息5085000.1261020.00 启动资金*6%*2年九税金210829950.00 1营业税5469000000.0630352950.00 销售总额*5.55%2所得税5469000000.33180477000.00 总计471111991.17 表1-2现金流量表 单位：万元序号项目名称建设经营期合计123一现金流入03281421876546901销售收入03281421876546902二现金流出14133.323555.59422.2471111投资费用14133.3105201689441547.32经营成本03051020340508503流动资金043328.428885.6722144所得税0550.41366.94917.35三净现金流量-14133.39258.512453.87579四折现系数I=9%0.090.080.07五净现金流量现值-1272740.68871.766340.449六税前净现金流量-4324.399808.9112820.748496.35七税前净现金流量现值-389.195784.7128897.45181292.97 表1-3损益表 单位：万元序号项目名称计算依据建设经营期合计1231销售收入0.0032814.0021876.0054690.002总成本费用15300.0023913.1015942.0739855.173销售税金及附加0.006312.184208.1210520.304土地增值税0.00754.03502.681256.715利润总额1-2-3-4-15300.00 1834.691223.133057.826弥补亏损15300.007所得税（5-6）*30%0.00550.41366.94917.358税后利润5-6-70.001284.28856.192140.479盈余公积金8*10%0.00128.4385.62214.0510可分配利润8-90.001155.86770.571926.43 表1-4损益表项目财务分析指标计算结果汇总表 单位：万元类别项目静态指标动态