海口湾1号建设项目可行性计划报告.doc

第一章 总论1.1 项目名称海口湾1号建设项目可行性研究报告1.2 项目建设单位及建设单位简介海南XX实业投资有限公司1.3 可行性研究报告编制单位海南省建设项目规划设计研究院资格证书编号：1.4 可行性研究报告编制的主要依据1、海口市城市总体规划（2005-2020）；2、滨海核心区海口湾控制性详细规划；3、海口湾A2302地块修建性详细规划；4、海口市国民经济和社会发展十一个五年规划纲要；5、国家相关规范标准；6、建设单位提供的意见、资料等；7、建设单位与海南省建设项目规划设计研究院签订的工程项目咨询合同。1.5 可行性研究的范围及主要内容项目提出的背景、建设必要性、市场分析与预测、建设规模、建设方案、环境保护、工程招标、节约能源、企业组织与劳动定员、项目实施进度建议、项目投资估算及资金筹措、财务评价等。1.6 项目地址项目建设地点位于海口市核心滨海区，紧邻城市商业副中心，北临琼州海峡，南靠城市中心绿肺万绿园。规划用地面积为50930.65，地块为滨海填海区，土地条件为净地，场地平整。项目东侧及南侧是万绿园，北侧为美源第二时间酒吧街及规划中的七星级度假酒店，西侧为中海石油公司及美源游艇码头。用地东侧及南侧为大面积公共绿地，北侧为商业用地，东边为市政绿化用地，西侧为二类居住用地，现状有阳光经典住宅区，及中海石油总部。项目紧邻海岸线，东边是观海东路，南边是红棉路，西边是观海西路。观海西路与红棉路交叉，向南延伸与滨海大道相接。观海东路向北接葫芦岛七星级度假酒店，且为必经之路。1.7建设内容及规模本项目建设内容包括建（构）筑物、给排水、供电、电信、煤气、消防、区内道路、园林景观及绿化等。 本项目总用地面积50930.65m2，总建筑面积83852.4m2，其中计容面积54495.8m2，不计容面积（地下室）29356.6m2。酒店客房面积45757.1m2，包括L型连栋酒店公共区套房1栋、7层产权式客房4栋、3层总统计套房8栋，总客房数437间。酒店配套及其他面积8738.7m2，包括酒店大堂及大堂吧、餐饮、会议、康体、娱乐等。地下室面积29356.6m2，其中地下室人防面积2040.8m2。架空层面积（不计入建筑总面积）2376.11m2。1.8 项目总投资及资金筹措 项目总投资59582.35万元。其中，酒店与公用工程固定资产投资27021.34万元，流动资金503.86万元；产权式房地产开发投资32057.16万元。本项目总投资59582.35万元，全部由建设单位自筹解决（其中销售滚动投入2650万元）。1.9 项目财务评价经计算分析得出：1、产权酒店、产权度假别墅的销售收入高达125046万元，扣除建设成本及税金后，利润总额为82359.93万元。项目投资利润率高达257%。说明项目经济效益和投资效果较好，具有较强的盈利能力。酒店正常经营时, 年收入高达14481万元，项目正常达产年税前利润总额为1423万元。2、年均投资净利润率为7.82%，税前财务内部收益率为65.59%，税前投资回收期为2.11年（含建设期2年），税后财务内部收益率为49.13%，税后投资回收期为2.24年（含建设期2年），均满足了基准值的要求。说明项目开发的经济效益和投资效果较好，具有较强的盈利能力。3、从敏感性分析可以看出，投资增加10%，对项目的效益影响最大。其次是销售价格降低10%，对项目效益影响大。但即使在最不利设定情况下，项目财务内部收益率仍达到55.21%，说明项目具有较强的抗风险能力。综上所述，该项目建设在财务上是可以被接受的，是可行的。1.10 经济指标汇总表表1-2 经济指标汇总表序号项目计量单位数量备注1项目总投资万元59582.352销售收入万元1395273销售税金及附加万元3.1营业税及附加万元7673.533.2土地增值税万元3751.384利润总额万元82965.935所得税万元20740.986财务内部收益率65.59%税前7财务净现值万元71299税前8投资净利率7.82%9投资利税率12.6%10资本金利润率46.45%11投资回收期年2.11税前12盈亏平衡点94.18%13项目建设期年21.11 结论及建议1.11.1结论1、海口湾1号项目的建设将更有力推动海口旅游业和房地产业发展。为海南打造“国际旅游岛”起到积极的推进作用。工程的建设将为改变海口城市面貌、促进经济发展创造良好的条件，对改善城市居民生活、城市建设起到积极的作用，对提升城市品味，改善旅游环境等具有深远的意义。海南的旅游房地产发展正在迎来新的发展机遇房地产发展现状、资源条件、市场需求及国际旅游岛建设的客观要求。海南拥有全国独一无二的气候、环境和旅游资源，旅游地产拥有独特的发展优势；且旅游房地产业已被列为海南省主导产业。房地产业和旅游业统属现代服务业范畴，两个产业的发展具有明显相互促进作用。房地产业参与旅游基础设施开发，可提高旅游接待能力，旅游业可为房地产业注入新的理念，拓宽产业发展空间。旅游房地产的发展有利于提升旅游服务设施的品质，有利于发掘旅游度假资源的价值，并将加快海南国际旅游岛的发展进程。与此同时，国际旅游岛的建设也将进一步推动海南旅游房地产的发展。本项目的建设符合国家、海南省、海口市相关政策、法规、海口市城市总体发展规划。该项目构成合理、选址恰当、地理位置优越、规模适宜、功能分区明确，完全满足工程技术对环境原生态的保护功能；项目所需材料、设备供应充足；市政基础配套设施已配备；节能、消防、防疫及环保均能满足同类建筑的技术要求。从项目本身建设条件来看，项目已具备建设的必要条件，并能达到或超过目前国内同类建筑的建设水平。因此，本项目的建设是符合现实需求及切实可行的。2、本项目的建设在改善海口市的投资环境，增加地方财政收入，为拉动海口经济发展的，扩大内需方面，都会产生积极的影响。3、从项目财务计算结果分析，税前和税后的财务内部收益率、财务净现值、投资回收期均高于行业基准值，财务上基本可行。综上所述，本研究的结论为，项目建设符合规划要求，市场前景好，建设条件具备；建设方案在技术和经济上均是合理的，财务上也是可行的。1.11.2建议1、本项目前期准备工作已基本就绪，应尽快进行初步设计等后续工作，使项目顺利进行。2、项目建设要坚持可持续发展模式，在项目的规划、设计、施工和运营管理全周期，遵循资源节约环境友好的宗旨和理念。3、项目本身就是人居住所，其安全的重要性不言而喻，在工程设计及施工时必须严格按照有关的技术规范执行，保证项目使用时的安全性。4、项目主要风险来自社会适应性风险和技术与管理风险。建设单位应加强管理力度，积极推行先进的管理办法，组建一支精干、高效、专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一调度指挥，争取通过有效的管理避免风险。5、台风、雨季影响及其它不可抗拒的因素可能会导致工程工期延长，施工组织要精心策划，制订详细、可行的施工组织计划，尽量避免在台风、降水季节施工。6、鉴于项目的良好社会效益，建议海口市政府相关部门紧密配合，加速推进，尽快落实资金，使这一民心工程早日完成，早见效益。第二章 项目背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1海南旅游房地产发展概况1、旅游房地产是服务旅游业，品牌化、专业化、战略化发展的新兴产业旅游房地产是以旅游人群为对象的房地产，包括休闲度假村，旅游景区主题休闲公园，旅游、休闲、培训基地，会议中心，运动村，产权酒店，分时度假酒店，高尔夫度假村，风景名胜度假村，海景住宅，景区住宅(风格别墅)，民俗度假村，国际休闲度假中心等旅游置业项目，为最终消费者的物业形式。旅游房地产的发源地始于法国地中海沿岸。上世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，这就是旅游房地产的初期形式旅游景观房地产。20世纪60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户，旅游和房地产紧密结合，标志着旅游房地产业的诞生。此后，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游业、休闲度假业，旅游与房地产的结合模式也随着旅游房地产业的发展得到不断的丰富和创新。旅游房地产按其所有权和使用权的不同可以分为产权酒店、分时度假、主题社区或景区住宅、房地产大盘或新城项目等，是房地产品牌化、专业化、战略化发展，与旅游紧密结合的新兴产业。2、区位、资源、环境、产业及市场催生海南旅游房地产的发展（1）海南得天独厚的区位、资源、环境为旅游房地产提供了有利的发展优势海南岛拥有目前国内最佳的综合生态环境，同时也是世界上仅有的几块未被污染的净土之一。岛上绿荫浓郁，森林覆盖率超过55%，现有的5大热带原始森林区-五指山森林区、霸王岭森林区、尖峰岭森林区、吊罗山森林区和黎母山森林区形成了世界上同纬度中极为珍贵的热带生物圈和生态系统。据2005-2008年海南环境状况监测表明，海南的环境质量持续保持全国一流水平，全省环境空气质量连续保持国家一级标准，负离子含量超出世界卫生组织规定的空气清新标准的几十倍，被誉为回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛。据2000年全国人口普查结果显示，海南每10万人中就有4位百岁老人，是全国的4倍；全省人均寿命72.92岁，比全国人均寿命高2岁。海南地处北纬18度20度（巴厘岛、孟加拉湾、阿拉伯海、红海、加勒比海、墨西哥湾、夏威夷群岛、吕宋岛等世界知名旅游度假圣地都在这一纬线上），拥有全国唯一的热带海岸带，海岸线长达1528公里，其中具备旅游房地产开发条件的岸线约占5060。海南气候宜人，年平均气温2226摄氏度，阳光充足、四季如春、空气清新，阳光、海水、沙滩、绿色、空气五大旅游要素俱全。丰富的温泉资源、独特的热带雨林景观和传统的黎苗少数民族风情，将海南岛装扮成我国最具特色的海岛型旅游度假胜地，被称为祖国的后花园和度假、休闲环境的绝版。这些都为海南旅游房地产的发展提供了有利的先天条件。（2）随着旅游业的持续高速发展，尤其是国际旅游岛的建设，对旅游住宿设施等旅游房地产的需求量也将不断增大建省办特区以来，海南旅游市场经历了从小份额的政府接待到大范围的旅游接待的转化，旅游业发展十分迅速，目前已经初具规模，形成了比较完善的产业体系。据统计，2010年全省旅游总收入257.63亿元，同比增长21.7%。全年共接待旅游过夜人数2587.34万人次，比上年增长15.0%。其中，接待国内旅游者2521.03万人次，增长14.8%;接待入境旅游者66.31万人次，增长20.2%。旅游饭店客房开房率达60.4%，同比提高1.5个百分点。海南旅游资源丰富、生态环境美好、气候宜人，是理想的休闲度假旅游地。优越的自然条件及宽松的政策必然会带来海南旅游业的蓬勃发展，这将加快完善了海南的基础设施的开发和建设，为旅游业和房地产业的发展创造了良好的前提条件。大量的休闲度假村、高尔夫球场、旅游景区主题休闲公园等休闲度假类房地产的建成，吸引了大量的旅游度假人群进入，推动海南旅游从以低端游客为主向高端游客为主转型，由大众消费市场向中高档消费市场转移，吸引了更多的旅游人群进入海南，从而将增加对酒店市场的强大需求。据海南省旅游总体规划预测，到2020年，海南省旅游住宿酒店客房需求量约为11.1万13.2万间。也就是说，在未来12年时间内，海南省需要新建旅游住宿酒店客房大约8万10万间。（3）随着消费结构的变化及国际旅游岛建设的逐步推进，游客对以酒店为代表的旅游地产需求档次也将不断提高目前，海南旅游主要客源地人口超过3亿，国内中高端消费阶层已形成相当规模，其消费结构已发生明显变化，住房、汽车、旅游度假以及代表生产性服务业的旅游新业态等消费热点继续升温，消费需求更趋向多元化、个性化、品质化，使得旅游目的地及其旅游企业靠单一产品、同质化产品已经不能满足现实的市场需求。如何及时向旅游消费者提供快捷、方便、灵活、个性、健康、舒适、特色的产品也随即成为旅游地产的重要发展方向。与此同时，海南建设国际旅游岛，对外实行以免签证、零关税、放航权为主要特点的旅游开放政策，必将为海南带来大批量的国际高消费群体，尤其是商务旅游群体，其对酒店、度假村等旅游地产的需求档次也相对较高。海南国际旅游岛建设的正式获批，为海南旅游业和房地产业的发展带来了新契机。在海南旅游产业发展一片大好的前景下，随着海南国际旅游岛建设的逐步开展，政策的大力扶持、资金的不断涌入、软硬件设施的不断完善，为海南的整体经济发展带来了巨大的机遇，特别是对作为旅游业发展的物质基础和接待服务基地的酒店业显著的拉动作用将日趋显现。随着海南旅游业的发展，旅游度假酒店日渐成为海南酒店产业的支柱性产业，各种不同风格的旅游度假酒店星罗棋布，日渐新建，扩建，在建，成为了中国旅游酒店业最为集中的区域。伴随着海南旅游业的发展，旅游度假酒店日渐成为海南酒店产业的支柱性产业，各种不同风格的旅游度假酒店星罗棋布，日渐新建，扩建，在建，成为了中国旅游酒店业最为集中的区域。近年来，我省旅游业蓬勃发展，作为旅游业发展的物质基础和接待服务基地的酒店业，也呈现出前所未有的飞速发函势头。从1995年海南首家五星级酒店-海口寰岛泰得大酒店营业以来，截至2010年9月，海南共有星级酒店237家，其中五星级酒店21家、四星级酒店 56家、三星级酒店110家、二星级酒店40家、一星级酒店10家，尚未评定的具五星级酒店近20家，已基本建立起包括高、中、低不同档次，适应不同客户群的酒店业体系。此外，海南将在海棠湾国家海岸旅游度假区兴建20家五星级酒店，在昌江棋子湾旅游度假区兴建9家五星级酒店，在陵水清水湾旅游度假区兴建6家五星级酒店，在文昌铜鼓岭生态旅游度假区和乐东龙沐湾旅游度假区各兴建5家五星级酒店，再加上其它旅游度假区计划兴建的五星级酒店，未来5年内，海南将建设63家以上五星级豪华酒店。由此，在海南国际旅游岛建设背景下，酒店业发展迎来新机遇，海南岛的五星级酒店将超过100家，已逐步成为全国顶级酒店品牌最集中、酒店国家化水平较高的区域，将成为世界上五星级酒店最密集的地区之一。 当前，海南国际旅游岛战略正全面启动，旅游国际化进程正逐步的深入，在全国楼市低迷的大背景下，海南的房地市场虽然也出现过短暂的波动，但依然迎来了喜人的数据，让外界不得不对海南旅游地产刮目相看，目前已经有几十个城市开发企业进驻海南。海南旅游房地产已成为国内知名房地产企业投资的热土，万科、富力、雅居乐、鲁能、新世界、中信、华润、国信、雨润等知名企业纷纷进入，开发建设了一批滨海居住区、旅游度假酒店、高尔夫球场、游艇设施、主题公园等旅游房地产项目。目前已开工建设的各项目总投资超过500亿元，正在建设的高端旅游度假酒店、度假村等超过30个，旅游房地产面积300万平方米；建设运营的高端品牌酒店、度假村超过30家，销售旅游房地产200万平方米，已经成为海南国际旅游岛建设的主要力量，有力地推动海南国民经济社会持续健康快速发展。旅游业是海南的主导产业，国际旅游岛建设目标的提出更确定了海南旅游业的国际化发展方向。根据国际经验，著名旅游度假地的房地产发展，通常是与旅游发展结合在一起的，且旅游和房地产是海南国际旅游岛营销的重点产品。因此，海南房地产业的发展应服务于旅游业的发展，从旅游视角思考，房地产的发展应成为海南房地产业发展的重要指导思想。与之相对应，与旅游密切相关的专业性旅游地产（酒店、度假村等）和度假型居住地产（第二居所）应成为海南房地产发展的重点。2.1.2海口市投资环境海口市又称椰城，位于北纬1932-2005，东经11010-11041。地处海南岛北部，北濒琼州海峡，隔18海里与广东省海安镇相望；东面与文昌市相邻；南面与文昌市、定安县接壤，西面邻接澄迈县。海口市东起大致坡镇老村，西至西秀镇拨南存，两端相距60.6公里；南起大致坡镇五车上村，北至大海，两端相距62.5公里。全市土地面积2304.84平方公里。海口市略呈长心形，地势平缓。海南岛最长的河流南渡江从海口市中部穿过。南渡江东部自南向北略有倾斜，南渡江西部自北向南倾斜；西北部和东南部较高，中部南渡江沿岸低平，北部多为沿海小平原。海口自北宋开埠以来，已有近千年的历史。1926年建市；1950年解放；1988年海南建省办经济特区，海口成为海南省省会，是全省政治、经济、科技、文化中心和交通邮电枢纽；2002年海口、琼山两市合并，海口规模明显扩大。海口地处热带滨海，热带资源呈现多样性，富于海滨自然特色风光景观。海口处于华南经济开发带的前沿位置，毗邻港澳台、东南亚，是连接大陆本土和东南亚的枢纽，对发展华南经济圈的区域合作和外向型经济有着得天独厚的地理优势。在市委、市政府的领导下，海口市以科学发展观为指导，紧紧围绕经济增长的目标，面对经济运行中不利因素增加和经济环境趋于严峻等诸多不利因素的影响，沉着应对，振奋精神，抢抓发展机遇，使近年来海口市总体经济继续保持平稳增长的发展势头。2010年一年以来，海口市预计全市地区生产总值完成577亿元，增长16.4%；财政总收入162亿元，增长31.5%；固定资产投资350亿元，增长26%；城市居民人均可支配收入16456元，增长8%；农民人均纯收入6151元，增长9%。全年财政总收入完成161.92亿元，增长31.5%，超预期目标16.5个百分点，其中地方一般预算收入完成50.01亿元，增长30.1%，超预期目标15.1个百分点，有11个税种实现两位数以上增长；节能减排取得新成效，万元GDP能耗下降2.85，森林覆盖率达38.38%，新增文明生态村170个，生态环境继续保持一流水平。第三产业实现增加值405亿元，增长17%，拉动GDP增长11.9个百分点。其中，旅游业保持较快增长，实现旅游总收入71.5亿元，增长10%。自1992年以来，海口跨入“中国城市综合环境实力50强”、“中国城市投资硬环境40优”行列，被世界卫生组织和国家卫生部确定为全国唯一的时间健康城市试点，并荣获“中国优秀旅游城市”、“全国城市环境综合整治十佳城市”、“全国卫生城市、国家环境保护模范城市”、“全国园林绿化先进城市”、“全国造林绿化十佳城市”等一系列荣誉称号。海口市市委政府努力在不破坏生态环境的前提下，科学规划城市发展，适度开发建设，将旅游业及旅游房地产业作为海口的重要支柱产业之一来发展，培育新的经济增长点。随着旅游业的持续高速发展，尤其是国际旅游岛的建设，对旅游住宿设施等旅游房地产的需求量也将不断增大，2007年海南旅游接待人数1845万人次，比上年增长约13%；2008年虽然受四川汶川特大地震、免签证和落地签证暂停等因素的影响，海南全年接待旅游过夜人数仍达2060万人次，同比增长12%；2009年全年共接待过夜游客2250万人次，同比增长9%。今后，随着国际旅游岛建设的推进、相关入境旅游政策的不断优化及政府宣传力度的加大，可以预见，未来1020年海南的旅游接待人数仍将保持较快的增长。相应地，对以酒店为代表的旅游住宿设施的需求量也将不断增大。2008年，海南酒店客房约有3万间。据海南省旅游总体规划预测，到2020年，海南省旅游住宿酒店客房需求量约为11.1万13.2万间。也就是说，在未来12年时间内，海南省需要新建旅游住宿酒店客房大约8万10万间。3、随着消费结构的变化及国际旅游岛建设的逐步推进，游客对以酒店为代表的旅游地产需求量也将不断提高。2.2 项目建设的必要性2.2.1提升区域商业档次，推进城市开发建设根据国际旅游岛的建设要求，海南要着力打造商贸服务业，这充分说明了商贸及休闲娱乐业在未来的海口城市经济发展中占据的重要地位。作为全国最高品质的热带城市，海口市地理位置得天独厚，空气质量世界一流，已成为最佳的人居之地，极具魅力的家居之所。海口市对外海、陆、空交通发达，打造高品质的城市面貌，从定位、品牌、规划到基础设施建设、招商引资等，海口市委、市政府都倾注了最高的热情、全新的概念和高端的标准。海口湾承载着海口旅游、居住、度假等多方面的功能，是海口市城市建设中的重要区域，也是海口滨海繁荣的象征和海口的城市名片。2003年6月，海口市政府委托4家国际知名规划企业对海口的核心滨海区（当时称海口外滩）进行规划。8月，世纪大桥和滨海立交桥正式通车，海口湾的商业和旅游价值逐渐显现，10月，海口核心滨海区规划正式开标。项目涵盖旅游、度假、购物和休闲功能，其核心项目是“美源游艇码头和酒店”。其建成后，将成为南中国乃至东北亚最富吸引力的大型热带旅游度假社区，也可为海口市民和广大游客提供齐全而优质的生活服务。在国际旅游岛建设重点发展商贸及休闲娱乐业的背景下，其新颖别致的地中海西班牙式建筑形态、一流的商业经营管理模式，必将给海口市日趋老化的传统商业格局带来新气象、树立新榜样，大大提升该区域的商业档次，改善当地的商业形象。本项目为新建项目，是海口市整体开发建设的有机组成部分，项目建设能有效地改善项目区用地混乱、公用设施不配套的现状，是一项为民谋利造福的民心工程，有利于提升城市形象，促进城市的全面开发建设及健康发展。本项目作为近期海口市核心滨海区房地产开发中规模较大的项目，是海口整体开发的有机组成部分，其建设对海口经济发展具有重要的意义，能有效促进海口新一轮开发和快速发展。2.2.2加快海南旅游业的转型升级，对旅游业的贡献逐年提高发展旅游房地产能够加快完善旅游目的地的旅游配套设施的开发和建设，为旅游活动的开展创造良好的前提条件，推动海南旅游业转型升级。近些年来，大量休闲度假村、高尔夫球场、旅游景区主题休闲公园等休闲度假类房地产的建成，吸引了大量的旅游度假人群进入，推动海南旅游由单一观光型旅游向休闲度假生态旅游转型；一些档次高、特色鲜明的旅游项目和旅游服务接待设施的相继开发建成，吸引了大量的高端游客和更多的国外游客的进入，推动海南旅游从以低端游客为主向高端游客为主转型，由大众消费市场向中高档消费市场转移。通过大力发展旅游房地产，初步建成了上规模和档次的接待设施，目前全省有旅游饭店400多家，其中五星级及按五星级标准建设的饭店有40多家。希尔顿、喜来登、万豪等13家国外顶级管理公司已进入海南，全省四、五星级饭店外籍管理人员占到25%以上。凯莱、天域、银泰、红树林等国内度假酒店也成知名品牌，接待酒店服务档次和管理水平不断提高。另一方面，以宜居地为基础发展起来的家庭旅馆，丰富了海南岛的旅游接待设施层次。如三亚有的住宅小区物业服务企业收集小区可出租经营的房源，自办或与别人联营家庭旅馆，让房屋所有者、物业公司和旅馆经营者都有利可图，房屋出租者既可免交物管费，还可得到出租房的一定租金，避免房屋的长期空置。这一做法，既提高了海南旅游接待能力，也给游客带来更多样化和个性化的选择。随着旅游房地产快速发展，其对旅游业及国民经济的贡献逐年提高。从2005-2008年，海南省房地产开发投资分别为70.85亿元、89.2亿元、126.96亿元、189.31亿元，年均增长39%，其中80%直接用于旅游房地产及相关项目的投资；2005-2008年，海南省旅游收入分别为125.05亿元、141.23亿元、171.37亿元、192.33亿元，占GDP的比重分别为13.8%、13.43%、14%、13.2%，旅游业增加值占GDP的比重分别为6.2%、6.3%、6.4%、6.2%，已远远超过全国4%的平均水平，其中旅游房地产的投资对旅游收入的提高功不可没。2.2.4是国际旅游岛建设的重要组成部分，推进建设国际旅游岛的迫切需要建设国际旅游岛，其主要任务就是要大力发展以旅游业为龙头的现代服务业，并带动现代服务业发展成为海南的支柱产业，支撑海南长期可持续发展。一是加快旅游基础设施建设，形成一批国际水准的旅游重点景区、大型旅游项目和旅游综合服务设施。加快开发重点旅游景区和旅游项目建设，加快既有接待设施、商业服务设施、文化娱乐设施以及体育休闲设施等旅游服务设施的更新和改造，确保符合国际标准和要求。二是构建具有特色优势的旅游精品景区，形成国际化的旅游产品体系。结合海南资源、环境、区位等优势，积极发展观光旅游、休闲度假旅游、会展旅游、生态旅游、冬季阳光旅游、温泉康体旅游、乡村旅游等，形成系统化、主题化、多样化、差异化的旅游产品结构体系，满足国内和国际不同游客的需要。三是加大旅游宣传推介力度，形成国际化的营销网络结构。通过政府、旅游营销机构和旅游企业分工合作，综合运用现代化、信息化和传统营销手段，建立国际化的旅游营销网络，吸引国内和国际游客的到来。四是统筹旅游区域发展，树立国际化的旅游发展理念。以国际化、区域化的理念来看待、部署、办理涉及旅游发展的有关事项，树立全省一体化的旅游发展理念，加强规划引导，合理进行旅游项目的空间配置和分工合作，加快旅游市场的一体化建设，整体推进海南旅游国际化建设。五是完善综合服务体系，创造国际化的旅游度假环境。积极改革旅游人才在职培训和创新旅游人才任用机制，打造一支适应国际化的旅游从业人员队伍，为国际旅游岛建设提供可靠的人才保障。以提升地区整体旅游服务水平为目标，建立从服务设施、标志、环境、管理、服务质量及评价等全过程的标准体系，满足服务业国际化发展的需要，全面组织实施服务标准，创造一流的国际旅游度假环境。随着近年来海南形象在全国乃至世界知名度的提高，以及岛外人士购房比例的不断增加，海南逐渐成为全国人民的后花园和旅游度假的第二居住地。海南省建设国际旅游岛，为海南房地产的发展开辟了一条宽阔的道路。海南省拥有全国稀缺的气候及环境资源，以旅游业为龙头的产业发展框架是最契合海南发展的重要定位。在政府科学预见性的指导下，全省经济将经过一个发展、平衡、完善的过程，最终实现全面的发展。随着国际旅游岛建设的不断推进，在经过了数年甚至数十年的发展后，社会经济发展的内容将会发生重大变化。例如，旅游经济带动了旅游地产的发展，大量岛外人士进入岛内定居。据有关资料显示，海南省2009年末人口数量较上年增长1.07%，其中大部分来自岛外。在这些外来居者中，不乏大量各行各业的专业人才及投资型人士，人群构成的变化将促成一些新的产业形成，整个社会生产结构也将随之进行调整而形成新的社会经济布局。由此可见，本项目的上马将有利于推进国际旅游岛建设，有利于海口市社会经济布局的调整。2.2.5 强化地方财政、解决就业问题的需要目前我国房地产业已初步形成为一个开发、经营、管理、服务等多种经济活动的高附加值的综合性产业。房地产业是商品经济的重要组成部分，是经济发展的先导产业，在国民经济中处于支柱产业的地位，是经济发展的“寒暑表”。房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。房地产业具有较大的产业关联度，房地产业的发展可以带动和促进建筑业、建材业、金融保险业等行业的发展，建筑业和建材业的发展又涉及到机械、钢铁、石油等几十个工业部门的发展。据国家统计局投入产出模型测算，在我国每100亿元的房地产投资，可以带动国民经济各部门的产出286亿元，其中房地产业自身10.98亿元。因此本项目的建设对当地相关产业具有明显的促进作用。本项目投资大，建设期较长，可向政府缴纳大量税费，对海口市的财政贡献较大，显示出其较为显著的社会效益。同时，随着海口市城市化步伐的加快，大量劳动力将从农业、农村中解放出来，其在城市的就业问题变得严峻。而项目建设不仅能够在建设期内提供大量直接就业岗位，销售完成后，其物业管理、居民生活服务等项目也将长期为社会解决大量人员的就业问题。因此，本项目可为缓解海口市就业做出积极的贡献。综上所述，本项目的开发建设定会为开发公司带来可观的经济收益，也将进一步推动当地社会经济发展，因此，本项目的建设是十分必要的。第三章 市场分析与预测3.1海南省和海口市经济发展概况3.1.1海南省经济发展概况2010年，海南省认真贯彻执行国家的各项宏观调控政策措施，按照省委、省政府的一系列决策部署，紧紧抓住国际旅游岛建设上升为国家战略这一重大机遇，进一步推进改革开放，着力转变经济发展方式和加快经济结构调整，开创了科学发展新局面。整体经济快速增长，经济效益大幅提高，经济结构升级转型，三次产业全面协调发展，投资和消费需求增长强劲，多项主要经济指标增速位居全国前茅，经济发展方式出现积极转变，经济运行呈现出速度、结构和效益同步提升的良好态势，民生状况明显改善，是建省以来经济社会发展最好的一年。2010年，在国际旅游岛建设上升为国家战略的政策利好作用下，我省经济增长速度明显加快，创下1994年以来新高，增速位居全国前茅。初步核算，全年实现地区生产总值2052.12亿元，比上年增长15.8%，同比提高4.1个百分点，比全国GDP增速高5.5个百分点。在经济快速增长的同时，经济效益也大幅提高。从宏观经济效益看，全年全口径一般预算收入528.64亿元，比上年增长40.4%。其中，地方一般预算收入271.06亿元，增长52.1%，增速比全国财政收入增长21.3%高30.8个百分点，增幅全国第一。在地方一般预算收入中，税收收入237.11亿元，增长56.8%，占地方一般预算收入的87.5%，同比提高2.6个百分点，税收收入对财政收入贡献进一步提升。房地产开发投资迅猛增长，成为拉动投资增长的主导力量。全年房地产开发完成投资467.87亿元，同比增长62.5%，占城镇固定资产投资额的37.2%，是拉动投资快速增长的主力。全年房屋销售面积854.73万平方米，增长52.3%。全年共接待旅游过夜人数2587.34万人次，比上年增长15.0%。其中，接待国内旅游者2521.03万人次，增长14.8%；接待入境旅游者66.31万人次，增长20.2%。旅游饭店客房开房率达60.4%，同比提高1.5个百分点。旅游总收入257.63亿元，同比增长21.7%。固定资产投资快速增长。狠抓项目扩大投资促发展，东环铁路、金海160万吨造纸一期、100兆瓦多晶硅太阳能电池一期、中航特玻一期、80万吨甲醇、威隆船舶、华盛水泥三期、海马10万台发动机技改、海南生态软件园一期、海口综合保税区、省人民医院扩建一期、省文化艺术中心等一批项目建成投产；大广坝二期、海南会展中心、解放军总医院海南分院、昌江核电、海南电网建设与改造、海口至屯昌高速公路、三亚绕城公路、三亚湾新城、洋浦港区深水航道及岸滩整治工程、海南生态软件园、三亚海棠湾旅游酒店建设等重点项目，神州半岛、石梅湾、铜鼓岭、海棠湾等开发区，一大批旅游房地产项目等加快建设，以及各市县保障性住房大规模开工建设，促进了投资快速增长。全年全社会固定资产完成投资总额1331.46亿元，比上年增长32.8%，比全国增长23.8%快9个百分点，增速全国第一。区域投资发生新变化，中部投资明显加强。中部地区增长65.1%，西部地区增长45.3%，东部地区增长35.4%。这些关键项目的动工和积极推进，对稳定海南当前的经济民生和支撑海南经济长远发展，都将发挥重要作用。3.1.2海口市经济发展概况2010年，海口市深入贯彻落实科学发展观，认真贯彻执行国家的各项宏观调控政策，按照省委、省政府和市委、市政府的一系列决策部署，紧紧抓住国际旅游岛建设重大机遇，在抗击强降雨洪涝灾害、国际国内经济形势复杂多变的背景下，全力做好国际旅游岛建设各项起步工作，扎实推动产业结构调整和增长方式转变取得新进展，国民经济保持持续快速发展的好势头。社会事业全面进步，较好地实现了国民经济和社会发展的预期目标，为“十二五”时期经济社会发展奠定了良好的基础。主要经济指标好于预期。预计全年GDP完成577亿元，增长16.4%，超预期目标6.4个百分点；全社会固定资产投资完成350亿元，增长26%；社会消费品零售总额实现327亿元，增长21.5%；城市居民人均可支配收入达到16456元，农民人均纯收入达到6151元，分别增长8%和9%。经济运行质量明显提高。预计全年财政总收入完成161.92亿元，增长31.5%，超预期目标16.5个百分点，其中地方一般预算收入完成50.01亿元，增长30.1%，超预期目标15.1个百分点，有11个税种实现两位数以上增长；节能减排取得新成效，万元GDP能耗下降2.85，森林覆盖率达38.38%，新增文明生态村170个，生态环境继续保持一流水平。灾之年农业仍保持平稳增长。海口市积极抗击洪涝灾害，千方百计迅速恢复灾后农业生产，实现了大灾之年农业不减产、农民不减收。预计农业完成生产总值59.25亿元，增长8%，其中畜牧业增长12%。第二产业快速恢复增长。预计规模以上工业累计完成总产值377亿元，增长21%，增幅同比加快14.4个百分点；汽车、医药制造分别增长85.7%、50%；海口市2010年工业经济效益继续改善，预计规模以上工业企业实现利税50亿元，增长36.2%。第三产业支撑作用突出。预计第三产业实现增加值405亿元，增长17%，拉动GDP增长11.9个百分点。其中，旅游业保持较快增长，实现旅游总收入71.5亿元，增长10%。药谷二期、狮子岭一期基础设施基本完成，海马第三工厂和30万箱红塔卷烟易地技改、椰岛保健酒易地扩建等一批重点项目加快建设，英利一期100兆瓦多晶硅太阳能电池顺利投产。全年完成工业增加值96.45亿元，比上年增长20.9%，总量比2005年增长72.1%。在固定资产投资中，第一产业投资2.9亿元，比上年下降65.5%；第二产业投资20.9亿元，增长57.8%，其中工业投资15.2亿元，增长2.19倍；第三产业投资328.8亿元，增长28.8%。全年限额以上投资项目392个，比上年增长12.6%，其中，新开工项目102个，下降30.1%。全年全市共安排68个重点建设项目，年度计划总投资215.94亿元，全年累计完成投资140.06亿元，完成全年计划的64.9%，占全市固定资产投资的39.7%。全年房地产开发投资103.8亿元，比上年增长33.1%，“十一五”期间年均增长17.5%。全年商品房新开工面积240.7万平方米，增长16.8%。商品房施工面积874.2万平方米，增长29.9%。商品房销售面积209.8万平方米，增长10%。商品房销售金额168.1亿元，增长64.3%。全年实现旅游总收入72.09亿元，比上年增长10.9%，“十一五”期间年均增长8.8%；全年全市接待过夜游客736.13万人次，增长9.5%。其中，国内旅游者722.84万人次，增长9.2%，实现国内旅游收入69.61亿元，增长10.7%；接待入境旅游者13.29万人次，增长28.7%，实现旅游外汇收入0.38亿美元，增长22.6%。3.2酒店行业市场运行状况分析中国旅游地产行业协会主任肖路遥曾表示，海南的旅游地产的发展前景是非常光明的。肖路遥认为，“旅游地产可以做到很专业的，尤其是海南，买来的房子租出去，让酒店管理公司打理，轻松收回成本。” 对于海南旅游地产的发展潜力，肖主任认为：“海南的景色非常美，每年来观光旅游的人非常多。游客在自己的房子里会有家的感觉，定居下来的感觉和在外面跟团玩的感觉是完全不同的，这也是为什么大家都喜欢在海南旅游区买房子的原因，从中可以看出，海南的旅游地产发展潜力非常大。” 海口明光大酒店有限公司的销售总监李志青先生说，海南旅游地产业的发展深深吸引了他，酒店业作为旅游地产的重要组成部分，也将迎来更好的发展机遇，特别是作为旅游地产的重要组成的高端产权酒店产业，将获得长足的发展。当前海南旅游地产发展现状显示，实际叫做专业经营型旅游地产，在海南目前最突出就是酒店很发达，而且这个发达不光量包括层次上在市场上影响上在经营上在全国走在前面，尤其三亚尤其亚龙湾应该说开创中国度假酒店先河，和制定了中国度假酒店的一个标准，而且度假酒店的建设正在如火如荼中，整个海南东海岸从文昌、琼海、万宁、陵水、三亚大量新的高星级酒店在规划建设当中。再者，海南专业化旅游靠两样东西，一样我们老天给的自然资源，另一样我们做的酒店，其他东西还是很薄弱的，这是一块经营型的，另一块就是度假性居住，这一块海南最有特色，海南房子我们三亚90%卖给外地人，海口是第一点，省会城市60%，其他像陵水保亭文昌琼海都有90%，整个海南居住地产外销比重非常大，三亚国际化数量非常大，这些卖给外省的房子不是常住是度假型居住，主要功能一是度假二是养老三是过冬四是少部分投资，第二居所我们叫做度假型居住，目前是海南地产主要方面，其发展潜力巨大。据海南省国际旅游岛建设规划纲要制定了科学合理的国际旅游岛发展目标，将通过3阶段来逐步实现：到2012年要“打牢基础”，2015年要“效果显著”，2020年要“初步建成”。我省房地产业将紧紧围绕这些目标来稳步、有序发展到2012年，基本解决本岛居民的住房问题，促进本岛居民从“居者有其屋”到“居者优其屋”。到2015年，专业化旅游大房地产的主导功能初步显现，度假型居住地产的蔓延式发展得到初步控制，商业及其他类型地产获良好起步，海岛型国际性度假居住地的品牌初步形成。到2020年，构建起“以本岛居住为基本、专业化旅游地产为主导、度假型居住为特色，商业及其他地产为补充”的多元化、多层次房地产产业体系，本岛居民安居乐业，海岛型国际性度假居住地的品牌得到完全认可。海南房地产的核心竞争力在于与独特的区位优势、独一无二的热带亚热带气候、优良的生态环境和海洋文化相结合，“概括起来就是生态为本、资源为形、文化为魂。”以后海南的房地产业发展将充分发挥优势，体现生态宜居特色加大力度开发建设旅游风情小镇。海南有独特的椰风海韵、热带雨林、黎苗文化等资源，借鉴国内外先进经验和模式，近期重点建设22个风情各异的特色旅游小镇，使之成为房地产的亮点、旅游的景点。适度发展度假、休闲、养生类经营性房地产。在保护好生态环境的前提下，充分发挥海南滨海地区风景秀美，山区森林、湿地、温泉资源丰富多样、负氧离子含量高的优势，在合适的滨海地区、山区适度开发观光度假区、康体养生等旅游房地产，让更多人在海南享受到大自然的恩赐，拥有健康舒适的身心。科学利用海洋、海岸资源择优发展旅游房地产。在严格保护好海洋、海岸生态环境的前提下，在海岸线、海岛适度发展高品质观光地产、休闲地产，让消费者充分体验海洋文化魅力，同时以此提升海南房地产的核心竞争力。可见，海南房地产及旅游房地产发展前景良好，且潜力巨大。3.3项目市场定位分析3.3.1项目功能定位本项目功能定位为特色精品酒店。当今酒店市场竞争激烈，各酒店品牌在竞争中一味攀比豪华，同质化现象严重。顾客在竞争中产生了审美疲劳，对传统星级酒店逐渐失去新鲜感，且星级酒店难以满足越来越多的顾客个性化的需求，个性化、概念化的酒店就成为酒店市场发展的必然产物。2009年我国开始实行新版星级酒店评定标准，并增加了对精品酒店评星的标准。新标准规定，“以住宿为主要经营业务，建筑和装修有独特风格，管理和服务有鲜明特色，拥有独特的客户群且获得市场广泛认同，平均房价连续两年高于五星级酒店的小型精品酒店”。新规定实施明晰了精品酒店的界定标准，促进了精品酒店市场的良性发展。细分市场已经成为酒店产业发展的必由之路，而别具风格的“精品酒店”将会凭借着其特色和服务理念而赢得广阔的发展空间。1、特定的酒店主题（1）精品酒店要围绕一个鲜明的主题打造特定的主题氛围（2）整个酒店建筑设计、室内布置、酒店用品都应贯穿着酒店的主题理念。（3）酒店主题根据酒店资源的不同，可分为历史主题、艺术文化主题、时尚体验主题、以及其他个性主题。（4）特定的文化主题使入住的客人能够感受到特有的内涵和尊贵感，并带来特有体验。2、细节化的管理模式（1）精品酒店与传统星级酒店的区别主要体现在对细节的追求上。（2）细节化的管理贯穿于整个酒店的设计、环境布置、人员服务甚至是小型酒店用品摆设等各个环节。（3）硬件细节的完美和服务的无微不至将随时能带给客人惊喜，满足他们潜在需求。3、专属性的酒店服务（1）专属性的贴身服务不同于传统酒店标准化服务流程，其意在满足各种客人个性化的需求。（2）精品酒店通过为客人安排多个贴身管家，提供专属性的服务，客人感到亲切和归属感，从中获得家的体验，必将成为酒店的忠实顾客。3.3.2价格分析酒店产品价格的制定是否合理，将会对产品的销售、利润及产品形象产生很大的影响。经济学家认为：人是讲究经济效益的动物，人们无论要做什么样的购买，都会首先对产品的价格作仔细、系统的评估和计算。价格是影响消费者购买决策的主要因素，因此，应用价格这个因素努力现在酒店的市场，取舍经营目标中的客源，并采取灵活多变的价格政策，吸引目标市场中的各户，从而在同行业竞争中稳操胜券是非常重要的。3.3.3竞争分析海南旅游酒店发展到今天，共有四种不同类型的经营模式。一是国内外酒店管理集团投资和管理的酒店。集团化连锁经营时国内外酒店业发展的大趋势。专家预测，全世界的酒店最终将有60%会成为国家连锁酒店集团成员。近年来，国际酒店管理公司纷纷登陆海南。它们的进入提升了海南酒店业的整体形象和管理水平，而它们自己也成为海南酒店业的赢家。由喜达屋管理的三亚喜来登度假酒店是目前海南经营最好的酒店，也是喜达屋亚太地区最好的酒店，其他如三亚凯莱度假酒店业绩也不俗。二是价廉物美的经济型酒店。近年来的统计表明，目前来海南的境外游客只占全部游客的6%左右，而海南作为经济欠发达地区，商务客人本来就少，因此，来海南的游客仍将是普通游客为主。可以肯定，经济型酒店特别是全岛连锁、全国连锁的经济型酒店最终将取代现有三星级或同等水平的酒店，成为海南旅游市场的主打酒店。三是大型综合性饭店。大型综合性饭店的一个显著特征，在于它们具有较大的规模，有很多风格各异的餐厅和健全的休闲娱乐设施，客人不必走出度假村，就能够获得所需的任何产品及服务。据海南省统计局的一项调查表明，2008年海南旅游的回头客比例已高达40.2%，比上一年提高1.8个百分点。回头客令大型综合性饭店成为必要，因为对回头客而言，该看的地方都去过了，剩下的就是在大酒店里享受温暖的阳光，洁净的空气和进行各种休闲活动，小酒店显然难以满足客人的这种需要。由于海南公共旅游