玉泉路地产项目市场调查分析报告.doc

玉泉路项目市场研究顾问报告目 录第一部分 区域概况一 地理位置二 区域交通三 区域配套四 市政设施五 首都休闲娱乐中心区（CRD）六 西奥概念第二部分 区域经济一 2007年一季度石景山地区生产总值与居民人均可支配收入二 财政状况三 固定资产投资四 社会消费品零售额五 区域内产业结构是典型的第二产业为主导的“二三一 ”产业格局六 产业导向七 鼓励发展的产业第三部分 区域功能定位一 区域定位二 规划布局三 玉泉路规划四 首刚和八宝山搬迁第四部分 区域房地产状况一 区域房地产供应状况二 区域房地产特征三 区域房产五大价格提升因素 四 区域房地产劣势第五部分 区域市场分析一 样本框二 规模三 建筑类型四 户型五 价格情况六 销售情况七 硬件设施八 配套设施九 物业管理第六部分 楼盘个案分析一 远洋山水二 万科中粮风景三 丹青府四 珠江峰景第一节 区域概况一、地理位置石景山区位于北京西部，距天安门16公里，是北京市八城区之一，行政区域总面积84.32平方公里，常住人口近50万人。玉泉路位于西四-西五环之间，南起京石高速公路，北达杏石路，拓宽60米后的玉泉路，将会成为西部地区除环线外的惟一一条连通南北的城市主干路。二、区域交通区内市政基础设施完备，道路交通发达，已形成了“七横八纵”的公路交通网络，道路总长度180多公里。地铁一号线、长安街西延长线、阜石路横贯东西，四、五环路纵贯南北，108、109国道连接外省市；大宗铁路货运可直接进区，京九铁路石景山客运站已列入建设规划。公路：l 阜石快速路：是市区与石景山、门头沟两区联系的重要交通干线，该路东起三环路航天桥，西至门头沟双峪环岛，全长约16公里。时速将达到80公里。阜石路将石景山区与海淀等城区紧密相连，成为石景山区对外联系的重要通道。 此外，阜石路从西三环到西五环沿线将新建、改建永定路立交、玉泉路立交、田村东路立交等6座立交桥，作为阜石路升级快速路的配套措施。l 莲石路：西起西五环，东至西四环，道路全长3800米，可从西便门立交桥直达西五环。l 玉泉路：奥运会之前，玉泉路将扩建成60米宽的城市主干道，现一二期工程已经完工，三期正在建设中。建成后，将形成西四环与西五环之间的一条南北向城市主干道，届时玉泉路将形成“四环半”，在西四环与西五环之间形成一条南北通道。l 莲化池西路：莲花池西路全长1138公里，东起西三环路莲花桥，西至西六环。有效缓解西长安街、阜石路以及城西地区的交通压力，它连通了西二、三、四、五、六环，从市区内可直通门头沟区中心，连通了市区和108国道。以及鲁谷路、鲁古西路、京石高速路等共同构成区域内的交通网络。地铁： 从本区通过的地铁一号线贯穿北京东西两翼，连接地铁二号线、五号线等所有城市轨道交通线路。乘地铁至国贸需四十五分钟！乘地铁至复兴门需二十分钟！公交：三、区域配套玉泉路周边配套设施超市物美超市 、普尔斯马特超市 、超市发超市 、华普超市 零售业巨头万客隆北京第三家店定址玉泉新城，营业面积1万多平方米。 教育 幼儿园：高娃钢琴幼儿园、五一幼儿园、京原学校幼儿园、北方之星幼儿园 、小学五一小学 、建华实验学校 、京原学校小学部石景山外语实验小学 中学十一学校 、京原学校 、北京九中 休闲娱乐 北京玉泉花鸟鱼工艺品市场 、玉泉路国际雕塑公园 、石景山体育馆 石景山游乐圆、石景山游乐场医院 国防大学军院医院 、301医院 、武警总医院 、航天部医院 现状：商业配套不完善，大的商业没有入住，医疗和学校配套还可以，但有待加强。未来：随着原有住宅的拆迁和市政交通配套的不断完善以及项目的继续开发、入住，未来配套将逐步完。 四、市政设施区域内给水、排水、排污、电力、电信、燃气、热力等市政基础设施完善，可完全满足地区生活和生产需要，七种设施的地下管网已经实现数字化管理。以奥运工程和重点工程带动市政基础设施和社会公益设施建设，推动人与城市的协调发展。五、首都休闲娱乐中心区（CRD）石景山区委、区政府在北京新的城市规划和国务院批准首钢涉钢产业搬迁计划后，提出打造“首都休闲娱乐中心区”(CRD-Capital Recreation District）的发展战略，以一山（山林景观）、一水（永定河）、一轴（长安街西延长线商务轴）、一园（中关村石景山园）为核心，着力推进石景山区首都休闲娱乐中心区（CRD）建设，围绕服务业主题，重点培育休闲娱乐服务业、商务会展服务业和创意科技服务业三大业群，做大做强现代服务业，实现产业集群式发展，促进区域功能迅速转CRD的建设标志着石景山将加快推进首钢涉钢产业搬迁后的产业结构调整，培育新的税收增长点。打造北京CRD是一个长期的过程，要实施“三步走”战略：第一步到2010年，结构调整迈出新步伐，重大项目和功能区建设取得突破，首都文化娱乐休闲区建设初见成效。第二步到2015年，现代服务业和高新技术产业初具规模，产业转型成效显现，城市服务功能显著提升，首都文化娱乐休闲区的地位基本确立。第三步到2020年，区域功能全面转型，新型主导产业形成规模，产业体系更加完善，首都文化娱乐休闲区基本建成。六、西奥概念（体育场分布图）地理位置：地处海淀、丰台、石景山三区衔接带，西四环五棵松奥运分中心以西、京石高速以北、西长安街和玉泉路周边一线，业内又称西奥板块。 规划：京西规划了多个奥运会比赛场馆，如北京射击场飞碟靶场、老山自行车场、五棵松棒球场、五棵松体育馆、小轮车赛场等二 区域经济一、2007年一季度石景山地区生产总值与居民人均可支配收入（1）地区生产总值指标完成情况（亿元）同比增长地区生产总值447122007年第一季度地区生产总值比同期增长12%.（2）人均可支配收入指标完成情况（元）同比增长居民人均可支配收入5389.113.0人均可支配收入持续增长，显示出区域消费群体对住房面积和居住质量的需求也随之增强二、财政状况指标完成情况（亿元）同比增长财政收入2.46-13.52007年，石景山地方财政收入大幅度下降。三、固定资产投资指标完成情况（亿元）同比增长全社会固定资产投资8.178.32007第一季度年全社会完成固定资产投资8.1亿元，比同期有较大提升，固定资产投资继续保持健康、稳定的增长态势四、社会消费品零售额指标完成情况（亿元）同比增长社会消费品零售额36.71.82007第一季度石景山社会消费品零售总额完成36.7亿，在同期增长1.8%。五、区域内产业结构是典型的第二产业为主导的“二三一 ”产业格局工业生产走势平稳以首钢集团为代表的， 141家规模较大的工业企业，所创造的各项经济指标，占全区GDP的62%左右。随着以首钢为代表的重工业搬迁，其对石景山区社会经济发展所产生的震撼作用是显而易见的，它将直接造成石景山区GDP总量大幅度下降，严重削弱区域支柱经济，使传统重工业比重不断下降，石景山区面临重新选择支撑区域经济的产业体系。而传统工业也面临着向现代制造业和科技服务业转型，由于首钢等重工业企业已经在石景山区形成了强大的工业基础，以及这些企业通过多年发展积累了大量的人才与技术储备，这些基础与资源有利于对石景山区的未来发展进行资源转化。未来石景山区工业将不再是高投入、低产出的传统制造业，而是以高新技术为主的现代制造业。现代服务业稳步增长近几年来，石景山区现代服务业发展迅猛，尤以房地产业为代表，是石景山区现代服务业增长的中坚力量。六、产业导向根据石景山区“十一五”规划，围绕首都休闲娱乐中心区（CRD）发展定位，坚持“优先发展现代服务业，大力发展高新技术产业”的基本思路，推动我区产业结构平稳转型。优先发展现代服务业坚持把优先发展现代服务业作为打造首都休闲娱乐中心区（CRD）的切入点，发挥现代服务业优化产业结构、扩充经济总量、增加就业岗位的功能，不断提高现代服务业总量和水平。重点培育以旅游、娱乐、文化和体育为重点的休闲娱乐产业，依托八大处等历史文化资源，重点发展休闲旅游业；依托石景山游乐园等现代文化资源，重点发展现代娱乐业；依托奥运场馆等体育资源，重点发展体育休闲业。大力发展商务地产，适度发展中高档住宅，从严控制普通商品房开发，积极培育总部经济、楼宇经济等新型业态；加快发展金融、信息、法律和科技服务等产业，积极发展社区服务等需求潜力大的产业；抓住奥运机遇，全面提高商业服务业水平；运用现代经营方式和信息技术改造提升传统服务业，逐步建立以现代服务业为主导的产业体系，力争2010年现代服务业增加值占地区生产总值比重达到20%。大力发展高新技术产业坚持把高新技术产业作为打造首都休闲娱乐中心区（CRD）的先导产业，发挥高新技术产业提高经济发展质量、推动产业结构转型、改造提升传统产业的功能，不断提高高新技术产业在我区经济发展中的地位。大力发展软件开发、集成电路、移动通讯、计算机网络等产业，加快在数字娱乐、工业设计、信息安全等创意科技领域树立特色和优势；依靠我区驻区大企业现有的制造业基础，重点发展先进制造业；加快运用高新技术和先进适用技术改造提升传统产业，逐步建立起具有石景山特色的高新技术产业群，2010年高新技术产业增加值占地区生产总值比重达到8%。七、鼓励发展的产业 休闲娱乐业、旅游文化业、商务服务业、数字娱乐业、信息安全产业、会展业、现代制造业、工业设计三 区域功能定位一、区域定位 按照北京的总体规划，石景山区位于一轴（长安街沿线）一带（西部发展带）交汇处，城市发展定位为“一区三中心”，即：城市功能拓展区和城市职能中心、综合服务中心、文化娱乐中心。二、规划布局石景山区东部着力发展现代商务和文化娱乐业，中部着力培育高新技术产业和现代服务业，西部着力发展旅游休闲业。以打造首都文化休闲娱乐区为主线，逐步形成“一个科技园区、两个休闲旅游区、三个产业基地、六个商务功能区”的产业发展新格局。（1）一个高科技园区中关村科技园区石景山园位于风景秀丽的翠微山脚，占地面积3.45平方公里，包括原八大处高科技园区产业园、北方微电子基地生产园、研发园以及新扩充的北辛安园。石景山园凭借特色鲜明、环境优美、经济发达、配套完备、服务优良等几大优势，在未来几年里，将发展成为由以数字内容为特色的电子信息产业集聚区、以新媒体为主的科技文化创意产业集聚区和以新材料、节能环保、光机电为主的高新技术产业集聚区组成的崭新的高科技园区，展现在世人面前。他将成为促进高新技术企业发展和增强自主创新能力的重要载体和强大引擎，成为中关村科技园区的文化创意特色园和数字娱乐示范园。（2）两个休闲旅游区东部现代娱乐旅游区，包括石景山游乐园、北京国际雕塑园、奥运场馆区等现代旅游项目。主要发展以现代旅游业为主的现代服务业，将文化展示、大型演艺活动、体育健身等现代娱乐概念融为一体。西部生态休闲旅游区，包括八大处公园、法海寺、天泰山旅游区等具有生态特色的传统旅游项目。主要发展突出文化、生态特色的休闲旅游业，将现代娱乐的概念和传统文化相结合。（3）三个产业基地北京数字娱乐产业示范基地：以发展数字娱乐产业为基础，以发展网络游戏、手机游戏、动漫画、数字音乐、数字出版、新媒体以及相关衍生产业为导向。成为第一批“北京市文化创意产业集聚区”。首钢新兴产业基地：将首钢主业搬迁腾退出的土地，划分为四大区域：除“中国冶铁博物馆”外，还将分别发展创意产业、总部基地和商务会展等项目，力争形成综合性总部基地。产业培育基地：以发展现代服务业为基础，利用泽洋大厦为载体，通过建设“重点企业办公区”、“总部办公区”和“产业培育区”，有的放矢的开展载体建设和产业培育工作，打造区域经济“融商”、“融智”的至高点。（4）六个商务功能区在长安街西延长线上由东向西分布着北京国际雕塑园地下文化商务区、银河商务区、京燕商务区和TSM时代购物花园四个商务功能区，形成一条现代商务产业带，充分利用交通优势，打造商业与旅游业结合、传统与现代结合的富有生机活力和浓郁人文气息的若干个新型商务中心，把五星级酒店、写字楼、电影城、娱乐城等结合在一起，与国际接轨，与世界同步。苹果园交通枢纽以地铁站为核心，实现地上、地下结合的现代立体交通场站，将带动周边地区商业开发建设。京西会展商务中心，以商贸与会展业相结合的方式，把会展、商贸、酒店、娱乐融为一体。三、玉泉路规划奥运会之前，玉泉路将扩建成60米宽的城市主干道，现一二期工程已经完工，三期正在建设中。建成后，将形成西四环与西五环之间的一条南北向城市主干道，届时玉泉路将形成“四环半”，在西四环与西五环之间形成一条南北通道，虽然不是环线但起到环线的作用。这样将大大缓解西四环的交通压力，同时可为京西出城通道分流。 四、首刚和八宝山搬迁2010年内首钢将从北京迁出，八宝山焚化厂也在逐步迁出。 首钢搬迁后，厂区建设大致分成五个区域，穿过首钢的区域基本定位是留作中央办公区，就在长安街两边留出1平方公里作为中央办公区，国家有关部委会到这里来办公。首钢主体冶炼部门迁走后，石景山区域将有望变成北京绿化率最高、环境最好的城区。随着石景山区域环境的不断变好，这里将成为打造高档楼盘区域，因为有环境硬件做有力支撑。首钢的搬迁和八宝山焚化厂的部分搬迁，西区也将发展得更加适合居住 四 区域房地产状况一、区域房地产供应状况有关部门统计显示，04年08年玉泉路两侧商品房总供应量将达到600万平方米左右，平均每年入市约150万平方米。二、区域房地产特征（1）大盘集中玉泉路两侧是目前北京大盘最集中的区域。天鸿集团近70万平方米的天鸿美域，计划在奥运之前入市的远洋山水，包括其东区在内，预计整个项目总建筑面积接近200万平方米；上城总建筑面积160万平方米、玉泉新城总建筑面积105万平方米和45万平方米供应量的万科中粮等等 （2）借助“西奥中心” 引发建设高潮借奥运会规划利好，建桥、修路、完善配套、优化产业等工程及奥运效应，带来了区域板块的全面升级。西奥运中心规划总用地约54公顷，总建筑规模约20万平方米，该工程已在2003年12月正式开工，包括京西最大的体育中心及区域标志性建筑群五棵松奥运场馆。“西奥运中心”启动后，西长安街的房地产市场一度掀起了高潮。从2004年起，西长安街的楼盘趋于性价比合理、社区配套完善，对居住空间、环境、建筑等产品方面有所创新。（3）品牌开发提升区域价值一些知名开发企业纷纷在玉泉路扎下根来潜心打造项目，超级大盘将改变西奥运中心板块乃至整个京西的居住格局。从近期玉泉路地区高品质项目推出而产生的区域价格升幅来看，该区域地产项目无论从销售量还是升值潜力，都将进入一个快速上升的阶段。如中远集团的远洋山水、天鸿集团打造的天鸿美域、万科地产的万科中粮、万科紫台、珠江地产的珠江峰景这些品牌地产商在此开发项目在一定程度上影响着这个区域的发展（4）楼盘品质突出事实上，玉泉路附近新近涌现的所有这些项目都凭借出色的产品设计和较高的性价比获得了相当高的市场认同度。2005年，新盘无论是在规划设计、户型的创新及实用度，还是低密度、园林景观、科技含量上，都比以往的楼盘更胜一筹，尤其是在舒适度和低密度上，更是发挥了“西部”的特色。中远地产打造的远洋山水周边有大型绿色公园，紫金长安社区有型水系横穿，玉泉新城将自行组织、自行建设规模10万平方米的地区级商业中心，天鸿美域创新的错层板式空间设计与周边绿色环抱的自然环境以及亲和的价位使其具有了很强的市场竞争能力。三、区域房产五大价格提升因素 1、景观优势，西区楼盘的独享资源 西四环的卖点是自然及人文景观非常优越。京城西部是香山等众多名胜风景的聚集地，不仅山清水秀，而且文化气息浓厚。其得天独厚、不可再生、独一无二的自然、文化环境对于追求生活质量及文化品味的富有阶层及知识阶层具有巨大的吸引力。对于这部分人群来说，在风景优美的原生态景区置业不仅意味着好的生活环境，而且意味着经济实力或文化品味。2、路网成熟，毗邻交通干道成为利好 西四环距中关村商务区、学院路很近，也可经杏石路顺利进入动物园、西直门商圈，还可经四环路顺利进入CBD中央商务区、公主坟商业区等。这些都能很好地满足人们工作、生活、购物的需求。此外，此地公共交通发达，香山、八大处等景区有许多公交路线直达市区各地，四环路上更有四通八达的公交路网为居民出行提供更多便利。便捷的交通使西北四环及西山新盘的价值更加突出。 3、产品创新，性价比高 北京西四环新盘的产品性价比很高。如远洋山水、万科中粮、玉泉新城等项目，除了规划、产品方面，在形象包装和宣传推广等方面也引起了业界和消费者的强烈关注4、西四环开发用地减少，楼价渐涨，销售前景看好 西四环土地供应量逐年减少，受供求关系的影响，投资西四环房地产无疑能够保值、增值，是个最好的选择，所以西四环及西山新盘的销售前景非常看好。 5、“西奥运中心”催动北京西区楼市“西奥运中心”的形成，必然带动北京整体的产业格局、投资环境的再优化，因此，“西奥运中心”的兴建必将成为北京城市规划发展的领军者，最终将“绿色奥运、科技奥运、人文奥运”的宗旨贯彻于北京西部地区的整体发展，并辐射于奥运会前后，使该区域得到彻底的升级，从而带动全北京的城市平衡发展。四、区域房地产劣势1.本区域属于城乡结合部，某些路段上也有些杂乱。2.项目的稀少和分散，使得该区域的人气聚集显得不足，也导致了商业配套的不够完善和公交线路的单薄 五 区域市场分析一、样本框项目名称项目位置楼体类型及数量占地面积建筑面积功能类型销售均价远洋山水石景山区玉泉路路口塔板结合500000平方米 1500000平方米 普通住宅 9500元/平方米 珠江峰景丰台区青塔西路58号 板楼、塔楼 （塔楼21层，板楼11层 ）120000平方米 320000平方米 普通住宅 10000元/平方米 玉泉新城石景山区玉泉路以西 板楼、板塔结合 617800平方米 1056200平方米 普通住宅 8000元/平方米 万科紫台丰台区西四环岳各庄北桥向西约800米 板楼 38500平方米 115000平方米 普通住宅 11300元/平方米 丹青府海淀区田村路 板楼 130000平米 普通住宅 8700元/平方米 天鸿美域丰台区小屯路149号 板楼 281000平方米 700000平方米 普通住宅11000元/平方米 万科假日风景丰台区小屯路108号 板楼 224000平方米 450000平方米 普通住宅9500元/平方米 通过对周边项目的分析，找出区域内楼盘的共性和差异二、规模项目名称楼体类型占地面积建筑面积物业类别远洋山水塔板结合50万平米 180万平米 普通住宅玉泉新城板楼、板塔结合 61.78公顷 105.62万平米 普通住宅万科紫台板楼3.85万平方米 11.5万平方米 普通住宅珠江峰景板楼、塔楼12万平方米 32万平方米 普通住宅天鸿美域板楼 28.1万平方米 70万平方米 普通住宅万科假日风景板楼 22.4万平方米 45万平方米 普通住宅丹青府板楼 13万平米 普通住宅从规模上看除丹青府和万科紫台外，其它项目规模较大，远洋山水和玉泉新城体量超百万平米.从物业类别上均为普通住宅,反应出本地特点,也显示出楼盘同质化严重三、建筑类型项目名称楼体类型远洋山水塔楼、塔板结合（层）玉泉新城板楼、板塔结合（层板楼、15层板塔） 万科紫台板楼(11-18层)珠江峰景板楼、塔楼(21层塔楼、6层板楼）天鸿美域板楼 （10、15层版楼）丹青府板楼(11层)万科假日风景板楼 (6层)从建筑类型上看，区域内项目楼体类型以板楼为主，兼有塔板结合。居住密度较低 产品舒适度较高 。从楼层上看6层26层均有。体现出本区住宅以健康舒适的设计理念居主流。四、户型 （1）户型面积项目名称户型面积区间主力户型面积远洋山水50平方米至150平方米100平米左右 珠江峰景100平方米至150平方米120平方米到130平方米 玉泉新城60平米至200平米 120平方米左右的两居、150平方米左右的三居、200平方米左右的复式 万科紫台150平米至200平米166平方米三居 天鸿美域60-150平方米1-3居 200平方米以上四居及跃层 151平米的三居 丹青府87平方米两居和128至147平方米三居 87平方米两居和128至147平方米三居万科假日风景78平米至133平米133平米三居和南95平米两居 区域内楼盘户型100平米以上3居占主力，反映了区域内消费群体有一定 购买力，并且三代同堂家庭占一定消费比例。大部分楼盘有一定数量的小户型，来满足不同消费者的需求。（1） 户型类型项目名称户型类别远洋山水平层和少量跃层珠江峰景平层和少量跃层玉泉新城平层和少量跃层万科紫台平层和少量跃层天鸿美域平层和少量跃层区域内平层依然是主流供应，有5个项目有少量跃层户型，且销售状况良好，分析原因，首先跃层户型数量少，满足了少数客户的需求，其次跃层户型整个户型层高在4.5-4.8米之间，上层可不计面积，也满足了客户“占便宜”的心理从北京来看，平层是人们越来越认可的户型，平层舒适度要高于跃层户型五、价格情况 项目名称项目均价（元/平方米）是否精装装修报价项目现状销售情况玉泉新城否无一期已售完,二期未开盘良好远洋山水10500元否无一期、二期已售完三期26、27、28在售，23-25号楼下半年开盘.26、27、28共2065套，已签约1036套，销售率50%27号楼 2006年12月11日开盘 ，26号楼 2007年1月3日开盘 ，28号楼 2007年5月19日开盘丹青府8610元否无共四栋，一期只开一栋，180套4月17日开盘，开盘即全部售完万科中粮9500否无1255套 开盘售完项目开盘一天，即全部售完天鸿美域11000元 否无收尾阶段销售已进入收尾阶段，小户型的楼座已被中铁建团购，在售200平方米四居以上大户型万科紫台11300精装修 共总销售率达85%，2-2号楼 5月12日开盘，已销售25%珠江峰景塔楼10000元板楼12000元精装修1500左右一期、二期已售完正在销售三期一期、二期已售完，三期2006年10月6日 419套销售近70% 项目塔楼比板楼销售状况好玉泉路周边项目均价在9500-11000元/平方米之间。远洋山水借助百万平米品牌大社区，以及交通优势，价格比较高。六 销售情况项目名称项目均价（元/平方米）是否精装装修报价项目现状销售情况玉泉新城否无一期已售完,二期未开盘良好远洋山水10500元否无一期、二期已售完三期26、27、28在售，23-25号楼下半年开盘.26、27、28共2065套，已签约1036套，销售率50%27号楼 2006年12月11日开盘 ，26号楼 2007年1月3日开盘 ，28号楼 2007年5月19日开盘丹青府8610元否无共四栋，一期只开一栋，180套4月17日开盘，开盘即全部售完万科中粮9500否无1255套 开盘售完项目开盘一天，即全部售完天鸿美域11000元 否无收尾阶段销售已进入收尾阶段，小户型的楼座已被中铁建团购，在售200平方米四居以上大户型万科紫台11300精装修 共总销售率达85%，2-2号楼 5月12日开盘，已销售25%珠江峰景塔楼10000元板楼12000元精装修1500左右一期、二期已售完正在销售三期一期、二期已售完，三期2006年10月6日 419套销售近70% 项目塔楼比板楼销售状况好销售相对较慢的两个项目，由于户型面积较大，并且精装修，导致户型总价偏高是销售状况不理想的因素，说明客户对总价还是有一定的敏感度七、硬件设施（1）装修建材珠江峰景万科紫台室内地面/墙面地砖蒙娜丽莎东鹏（厨房是冠军）地板贝亚克墙砖蒙娜丽莎东鹏 厨房用具整体橱柜格雷斯实木橱柜汉森 油烟机弗兰卡方太 台面嵌入式灶具康宝方太 龙头/水槽康恩科勒 壁挂炉康宝“菲斯曼”或“威能” 卫生间用具浴卫设备科勒朗俊 及“名族”浴霸 龙头/花洒汉斯格雅科勒 散热器密水努奥罗 开关面板郎能整体户门凯恩斯木质甲级防火门可视对讲佳乐彩色可视对讲韩昌可视黑白对讲机注：包含同档次品牌装修标准较低多选二线品牌（2）电梯项目名称电梯玉泉新城上海三菱远洋山水一期：崇友电梯（国产） 二期：星玛电梯 万科紫台广州日立 珠江峰景广州日立 大多数项目选择国产品牌电梯，远洋一期使用国产崇友电梯，客户反应不佳，导致二期换电梯八、配套设施项目名称配套设施玉泉新城6000平方米会所，配有游泳池、儿童游戏园、老人健身场所、年轻人运动场所。 远洋山水远洋山水社区会所，设有游泳池、健身房、12年制学校天鸿美域社区北侧规划有九年制学校，A区、B区之间是长达400米的两层商业街，小区配有商场超市、健康娱乐会所、托幼等配套.社区会所面积约为2300平方米，幼儿园面积约为4600平方米，中心广场约为4000平方米 万科紫台600的会所 ，儿童游戏、咖啡茶座 珠江峰景双语幼儿园万科中粮丹青府体量较小、会所及相关配套均无区域内项目虽然大部分有会所，但个别会所规模相对小，功能较不完善九、物业管理项目名称物业公司开发商物业费玉泉新城中实杰肯道夫物业管理公司 北京玉泉新城房地产开发有限公司 2.52元/平方米月丹青府北京中赛物业管理有限公司 北京龙鼎华源房地产开发有限公司 2.36元/平方米月天鸿美域北京禾佑物业管理有限责任公司 北京天鸿安信房地产开发有限公司 2元/平方米月 珠江峰景北京康景物业管理有限公司 珠江地产1.98元/平方米月 远洋山水北京远洋基业物业管理有限公司 中远房地产开发有限公司多梯多户：1.9元/平方米月；一梯两户：2.2元/平方米月 万科紫台北京万科物业管理有限公司 北京万科置业有限公司 2.97元/平方米月万科中粮假日风景北京万科物业管理有限公司北京万科置业有限公司带电梯:1.7元/平方米月,不带电梯:2.6元/平方米月 1.多聘请国内物业管理公司，知名度一般，物业费相对较低2.万科凭借自己的物业公司来自行管理。万科品牌物业可促使项目升值3.过高的物业费会增加未来业主的居住成本，从而把一部分客户排斥在外七 个案点评一、远洋山水（1）基本信息项目名称远洋山水开发商中远房地产开发有限公司物业管理公司远洋基业物业管理有限公司地 理 位 置石景山区玉泉路路口西南侧销售热线68666866项项目规划占 地 面 积500000总建筑面积1500000容 积 率3绿 化 率56%组团开发顺序分三期开发，一期、二期已售完园林绿化特色（2） 交通状况具体出行路线地铁：远洋山水项目毗邻地铁1号线，西起石景山区苹果园站，东经公主坟，复兴门、建国门、国贸等多个繁华站点，全长16.9公里 ，更连接地铁环线、复八线、八通线等多条线路。 公交：项目周边环绕十几条线路自驾车：项目南侧有八十米宽的莲石路，东起莲花桥，西至西六环，全长11.38公里，设计时速80公里，主路为双向6车道加紧急停车带，两侧建有辅路，建有人行过街天桥、人行步道、盲道等，交通设施较为完备。该道路现已建成通车，有效地缓解了长安街沿线的交通压力；东侧玉泉路，向南直通京石高速路，向北连接长安街西延线和阜石路，是西部重要的城市主干道；西侧的鲁谷西路已扩建成宽60米的城市主干道，有效缓解了鲁谷地区的交通压力；项目西区东侧的玉泉西路也将拓宽为35米，直通长安街；同时，五环路停止收费，为有车族带来了更多的便利。（3） 周边配套医疗解放军总医院、武警总医院、 307 医院、清华大学第二附属医院（玉泉医院）等教育十一学校、五一小学、中科院研究生院、中国科技大学研究生院等以及社区名校购物华普超市、大中电器 、华联超市、沃尔玛超市 就在附近，并且远洋山水有自己的商业街（4）价格状况销售时间均价2007年10000元/平方米 2006年7600元/平方米 2005年5500元/平方米 项目每年涨浮超过13%（5）销售率分析远洋山水目前在售的27号楼，于2006年12月11日开盘， 共583套，几乎售完。其中50-60平米一居、130-150平方米三居（只有6套（已售完）只剩余100-120平米两居。26号楼370套，2007年1月3日开盘，现仅剩余10套，销售率达97% 28号楼共1113 套，5月19日开盘，现已销售210套，销售率为20%从数据上看，项目开盘3-4月即可售罄，既反映了消费者对项目的信心，又反应了区域购买力强（6）项目点评 优势：1.远洋山水开发商的实力是第一大优势 2.百万平米大社区对消费群体是一个吸引。3.紧邻公园北京国际雕塑公园 4.远洋山水距长安街300米左右 ，离地铁站很近区位优势明显5.处于西部生态带，北侧为长安街百米绿化带，紧邻占地近40公顷的北京国际雕塑公园 ，区域绿化达到56%环境佳6.项目周边 生活配套成熟劣势：1.二十六、七层高的楼，建筑形式有纯塔楼、塔板结合以及容积率较高影响居住舒适度。2.塔楼或塔板结合的建筑形式所限，大多数户型没有明卫，没有相对独立的就餐区域 3.小区规划和外立面设计过于平民化，对于想生活更高档时尚些的人群缺少吸引力二、万科中粮风景（1）基本信息项目名称万科中粮风景开发商万科、中粮房地产开发公司物业管理公司远洋基业物业管理有限公司地 理 位 置自行管理销售热线83838888项项目规划占 地 面 积224000总建筑面积450000容 积 率1.93绿 化 率30%园林绿化特色（2）交通状况交通状况公交项目附近目前有运通654，205，944支，973，822，特七等十余条公交路线，到丰台北路下车，向西或者乘运通115，849、711、905、947、831、959、804、354等在岳各庄站下车沿梅市口路向西在梅市口向南即可到达宗地。直达公交线路：338、507 私家车路线一：西四环岳各庄北桥郑常庄出口下辅路梅市口路小屯路社区 路线二：永定路通车后，该路线可实现贯通。西长安街永定路梅市口路口掉头社区。 西长安街玉泉路社区 路线三：莲石路沙窝桥梅市口路小屯路社区 路线四：京石高速小屯路出口社区 （3）配套设施 配套设施教育设施重点小学：育英小学重点中学：育英中学、十一学校、第十中学、第十二中学医疗设施宗地邻近三零一医院（三级甲等）、三零二医院（三级甲等）、三零七医院（三级甲等）等多家大型医院。大型商业设施翠微商场，城乡贸易中心，华联商厦，马连道家乐福超市，红星美凯龙建材商场等体育设施丰台体育中心、建设中的奥运五棵松场馆、奥运石景山场馆绿地项目位于绿化隔离地区，周边景观条件良好。银行项目周边拥有中国银行，北京银行，交通银行，工商银行，光大银行等各家大型金融机构（4）价格与销售率项目名称套数销售价格销售率万科中粮假日风景1255套9500元/平方米1001.价格相对较低，马路之隔的天鸿美域价格在11000左右2.户型适中、南北通透3.万科品牌影响（5）项目分析 优势1.户型设计上以南北通透为主2. 45万平方米的建筑面积保障居住氛围社区整体力求体现“城”的概念3.万科品牌影响4.一期价格低 劣势1.小区周边无配套设施，尤其缺乏学校与相应的生活设施。2.周边有环境污染，主要是水泥厂、制药厂、军用航道下等3.户型无阳台，4.不支持公积金贷款。5.以前项目所在区域是坟地，对消费者购房心理有影响三、丹青府（1）基本信息项目名称丹青府开发商龙鼎华源物业管理公司北京中赛物业管理有限公司地 理 位 置海淀区田村路 销售热线68158858项项目规划占 地 面 积总建筑面积13万平米 容 积 率1.7绿 化 率30%（2）交通状况紧邻北京6条快速路之一，阜石快速路，规划中地铁M6号线近在咫尺。 （3）周边配套 周边配套教育北方工业大学、玉泉路中学、永定路中学、育强中学、育强路小学等购物美廉美、欧尚、沃尔玛山姆会员店、百安居、集美家居、医疗301医院、304医院、空军总医院、航天部中心医院、武警总医院（4） 价格及销售率项目名称销售均价总套数销售率丹青府8600180100%一期4月17日开盘，开盘售罄。1.户型中等、单价低，总价低是销售速度快原因之一2.套数少，蓄客时间长也是其快速销售的的因素.（5） 项目分析优势：18700元/平方米的价格与区域内整体房价相比具有一定优势 210层阳光纯板一梯两户、南北通透，户型佳3楼盘外力面成灰色，显高贵沉稳4紧邻阜石快速路以及田村主路等，对有车一族来说，出行方便。劣势：1.位置稍偏，离地铁较远，公交车辆少，普通居民不便2.周边尚未全面开发、环境较差，离村近。3.小区体量较小，未有会所、教育配套等。生活配套多集中于玉泉路及玉泉路东侧。4.土地层被查封，对消费者心理有影响四、珠江峰景（1）基本信息项目名称珠江峰景开发商珠江地产物业管理公司康景物业管理有限公司地 理 位 置丰台区青塔西路58号销售热线63816888/7888项项目规划占 地 面 积120000平方米 总建筑面积320000平方米 容 积 率3绿 化 率56%（2）交通状况珠江峰景位于北京西四环外，长安街延长线西南侧岳各庄北桥西约500米，东接西四环路，西依永定路延长线（青塔西路）,南靠京石高速公路，北临梅市口路，距长安街约2500米，社区附近有849、711、905、947、831、959、804、354、946、748、613、954等二十余条公交线路（3）配套设施配套设施学校五一小学、十一学校、丰台实验小学、医院航天部二院、307医院、302医院、武警总医院餐饮摸错门、成都小吃、小粥鲜、西垻莠面村购物家世界超市、红星美凯龙（4）价格分析 销售时间均价2007年10000元/平方米 2006年8700元/平方米 2005年6000元/平方米 随项目不断建成完工、周边配套的不断成熟，项目每年涨浮超过14%（5）销售率分析项目名称总套数已销售套数销售率珠江峰景（岭上）419套371套70%一期、二期已售完，三期（岭上）2006年10月6日开盘 共有419套现销售近70%。 项目名称 塔楼（26# 27#）总套数塔楼（26# 27#）已销售套数塔楼（26# 27#）销售率板楼（28# 29# 30#）总套数板楼（28# 29# 30#）已销售套数板楼（28# 29# 30#）销售率珠江峰景（岭上）315套259套82%104套12套12%项目塔楼比板楼销售状况好（6）项目分析优势：1.珠江地产的品牌优势2.户型设计设计比较合理，无明显缺陷，小区总体规划不错 3.大环境较好可远眺西山，空气清新，紧邻绿化隔离带周边有森林公园、高尔夫球场 4.未来交通便利 5.精装修对一部分人来说可省去装修烦恼劣势：1. 现在交通不方便，离地铁较远，周围公交线路也很少，至少在没有私车的情况下，出行麻烦 2.目前周边环境有待改善，配套设施较少，离主干道还有很大距离 3.精装修千篇一律，无法突出个性4.精装修标准不清晰。部分户型设计缺陷 袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿