社区物业管理体制和模式的典型调查.doc

社区物业管理体制和模式的典型调查赵荣 物理与信息技术系 08级电信三班摘要：通过我对金利苑小区的实习及调查，我对金利苑小区茂祥物业管理工作有了深入的了解，并从中发现了一些现存的问题，最后陈述了我对于茂祥物业的发展提出的一些建议以及我实习生活的感受关键词：物业管理 问题 建议 发展 领悟今年七月二十一日，我在宝鸡市茂祥物业金利苑小区进行了物业管理实习工作，两天简短的实习生活，既紧张，又新奇，收获也很多。实习中，我采用了看、问等方式，对金利苑小区的物业管理工作的开展有了进一步的了解，也使我对物业管理工作有了深层次的感性与理性的认识。宝鸡市北坡森林公园因其独特的地理位置和优美的自然风光成为宝鸡市近郊一大亮丽的风景线，也是吸引众多游客观光赏玩的好地方。然而，由于近年来自然灾害的频繁发生，北坡地质受到影响，居住在北坡附近的居民生产生活也相应的受到威胁，宝鸡市市委市政府为了改善北坡地质环境，确保附近居民生产生活安全，建设一个山川秀美的北坡新形象，在与居民进行走访、协商以及全社会各界人士的关心帮助下，分别建设了新福苑小区和金利苑小区作为居民搬迁安置点。位于新福路东段的金利苑小区主要安置的是北坡附近的金台村和胜利村当地村民。2009年10月，金利苑小区基础设施建成，北坡搬迁领导小组办公室与村民办理了选房购房手续，今年6月份，又一次办理了入住手续，同时我所实习的茂祥物业管理有限公司成立，全权管理小区内的各项事务。当前的管理工作主要有以下几点:1.收费管理。金利苑小区是市委市政府对北坡村民搬迁安置的一项重大民生工程，所以在收费制度上较大程度的对村民实行优惠政策。物业费按0.25元/，卫生费按每户4元/月，依季度收取，水费3元/m3，电费0.55元/ 度，其中物业费包括社区内公共设施以及绿化带的管理与维修、卫生打扫费和物业管理员工资，收费制度公开透明，公正合理。2.维修管理。由于现在还处于交房初期，还处于开发商维修期内（1年），住户如果发现自己的房屋或是公共设施出现问题，可及时向物业处登记，物业管理人员会上报开发商要求开发商派遣专业人员进行维修。如果到了开发商维修期外，对于公共设施如路灯、水管出现故障，由物业派人修理，如果是住户个人室内问题，住户需自行处理，也可求助于物业进行维修。如果楼层路面发生较大问题时，就不得不启动购房时包含在购房款内的维修基金进行维修。3.物业纠纷管理。在物业管理工作期间，住户经常会与物业管理员产生一些矛盾和纠纷，此时物业管理部门不得不进行解决和处理。例如：某住户室内座便器在维修期内发生故障，物业部门已经修理完好，住户当时也签字同意了,但是，该住户一直没有入住使用。在开发商维修期过后，他才开始入住，使用时再次发现座便器有漏水现象，要求物业部门进行免费维修。此时，物业管理部门应向住户解释清楚，耐心劝导住户，任何规定都有其约束性，我们必须严格执行，不能搞特殊，凡此纠纷，不胜枚举。4.物业文档管理。主要是对各住户详细信息的管理，包括各住户每月水表清单、物业费、水费、电费的收取发票以及账本的管理。5.IC卡管理。金利苑小区采用智能购电网络，各住户可利用IC卡通过充值方式进行买电操作，也可随时查看自家用电情况，轻松便捷。在熟识各项业务管理的同时，我也发现了一些影响茂祥物业发展的问题：第一，由于物业管理牵扯到的问题众多，各处体制不健全，各种关系错综复杂，需要协调、包括处理物业与开发商之间的关系，与有关业主之间的关系。面对一些房屋维修问题、设备设施配备问题，都需要层层审批，造成了多头管理，拖延维修时间，影响了物业管理服务质量的提高。第二，缺乏专业的管理人员。由于该物业从业人员，相对缺少专业知识，大部分是中途搞物业管理，尽管经验相对丰富，但缺乏系统的理论知识。这就导致了服务意识较差，观念创新匮乏，使得物业管理难以进入良性发展的轨道。第三，在实习调查中我发现，金利苑小区居民都是由北坡周边金台村、胜利村土生土长的搬迁农民组成，他们世代都居住在农村环境下，环保意识和个人素质还处于低下水平。在融入城市生活伊始，尚不能以公民基本道德要求来规范自己的言行，比如：在搬迁过程中一些人还对此政策存有抵触情绪，故意对公共设施进行破坏，不自觉缴纳物业费并且对他人进行莫名的陷害，其次，许多住在楼上的居民经常将垃圾抛洒于窗外，影响环境卫生，给环卫工人工作带来麻烦。还有一些人，遇到问题就破口大骂，甚至大打出手，不文明得行为时常发生。这些问题，不仅影响着茂祥物业的管理，也影响着住户的切身利益，为改善物业管理状况，提高入住质量，我建议不妨采取以下措施：1.要提高茂祥物业服务水平，必须要健全一套科学、合理、适合本单位特点的规章、制度作为保障。由于金利苑小区现在是建设初期，各项制度还未健全，例如：安保制度、门卫制度和小区监控系统等，但希望物业管理部门尽心尽力，早日健全这些规章、制度，并积极落实，这样才能使物业管理各项事务健康发展，有效提高良好服务水平。2 改善物业管理环境。改善管理环境，就要理顺各方面的关系，使得各部门可以协调配合。减少在不必要的环节上的开支，用于改善设备、设施。在资金有限的情况下，最大限度的提供优质服务，尽最大努力满足业主的合理要求。3提高员工素质。只有提高员工整体素质，才能形成优秀的团队。一方面，经常开展业务知识、专业知识、服务意识学习活动，整体提高员工的业务水平和服务意识；另一方面，就是从优秀的物业公司，请专业知识渊博，实践经验丰富的专家，进行培训，学习优秀物业管理企业的成功经验。4广泛宣传和开展文明教育。物业管理部门可不定期在小区内进行科普文化教育，举办文艺表演等娱乐活动，丰富居民生活，是他们从陈旧保守的封建思想统一到新的构建社会主义和谐社会的思想上来，严格规范自己的言行举止，提高自身道德素质，提高环境保护意识，做一个文明的市民，并积极投入到创建文明小区活动中来。一位成功的日本企业家士光敏夫曾总结：“人们能力的高低强弱之差固然是不能否定的，但这决不是人们工作好坏的关键，关键在于他们有没有干好工作的强烈愿望”， 激情与耐心，就像火与冰，看似两种完全不同的东西，却能碰撞出最美丽的火花，这也是我在这两天的实习中最深的体会。短暂的实习转眼而过，回顾实习生活，既有收获的喜悦，也有一些遗憾，因为我只是在看人做，听人讲如何做，未能够亲身感受、具体处理一些工作，所以未能领会其精髓。但我认识到要做好物业管理工作，既要注重物业管理理论知识的学习，更重要的是要把实践与理论两者紧密相结合。物业管理作为微利性服务行业，它所提供的产品是无形的服务，物业管理是一种全方位、多功能的管理，同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的服务性工作。因此，在物业管理实际工作中，要时刻牢记物业管理无小事，以业主的需求为中心，一切从业主需求出发，树立“想业主之所想，急业主之所急，做业主之所需”服务宗旨，不断学习，不断创新，与时俱进，为业主提供整洁、优美、安全、温馨、舒适的居住环境，为全面建设小康社会开创物业管理新的里程碑。做为一名