天津大港滨海区房屋需求市场调查报告.docx

天津大港滨海区房屋需求调查报告天津大港滨海区房屋需求市场调查报告小组成员：段云、杨广、刘永奇、蒋晨芳、吴佳佳、谢研班级:估计八班2012年5月25日 目录一、背景-2二、内容-3三、分析-4四、建议-6一、 背景投资者对天津地产市场仍持乐观态度由于受到金融危机的影响，一些国际投资商暂停了其投资计划，但那些没有受到金融危机影响并持有足够资金的投资者仍对天津市场表现出极大的兴趣。他们的目标项目并不一定是大型购物中心或甲级写字楼，但大多具备合理的地理位置和设计。近年将有望实现一些项目的整体交易。有些投资者甚至将当前的金融危机作为与卖家进行博弈的筹码。天津市政府正在为提高和完善投资环境做出更大的努力。近日，天津股权交易所在滨海新区内注册营业。年底前，首批企业和私募基金将在交易所内挂牌交易。天津股权交易所的运营还将为今后在天津设立的OTC市场积累经验，创造条件。近日，滨海新区公布了一系列旨在促进现代化服务业、循环经济、工业东移和人才培养的指导意见。何迈可指出，“该套方针不仅明确了滨海新区的一些优惠政策，而且也为滨海新区与中心城区的良好结合指明了方向。这对于那些担心滨海新区过于强大，从而会使中心城区面临激烈竞争的投资商来说，是一个好的信号。”例如，滨海新区将为中心城区的工业东移预留土地。此外，中心城区引进的项目和企业，如在新区注册，建厂，新区将与中心城区建立合理的利益共享机制，企业所纳税金按一定比例返还中心城区。二、 内容1、 制定调查题目设计调查计划设计调查问卷组织初级资料收集进行市场总结分析2、如下图可知：天津市内房价趋于每平米10000以上，对于外来工作人员购房有很大的压力，新婚夫妇购买住房的门槛将会很高。但是由于津港高速的修建与开通将打破这一界限。滨海新区目前处于开发阶段，房价增长缓慢，对于许多购房人来说是一个不错的选择，而且目前滨海在政府的领导下大力发展、合理规划与设计，许多开发企业进驻这里大力开发建造，大大的提供了许多住房，使得房地产市场十分活跃，房屋价格随后小幅上涨，但未来房屋价格将高居不下。滨海市政府由于要大力开发和完善滨海区，所以对于一些重大的开发项目一定的优惠政策，以此来促进本地区的开发进程，吸引未来投资企业的目光，天津房价行情福华里价格行情 福华里迎宾街（所在板块）阳春里价格行情 阳春里迎宾街（所在板块）福泽园价格行情 福泽园大港生活区（所在板块）三、 分析1房地产潜力巨大调查结果显示，在3年内，全区居民打算购房的超过二成（22.8%），基本平均地分布于三年之中，具体比例为：打算第一年内购房的占8.06%，第二年内购房的占6.61%，第三年内购房的占8.13%。对于百万户的城市来说，每年有约8万户购房者，这个比例是不少的。如果加上附近各市、县以及省外的到本市的购房者，这个比例还会大大地提高。换句话说，全区房地产的潜力是巨大的，同时，也可以代表或反映全区房地产的发展趋势。2居民认为目前房价偏高，但仍会上涨调查结果表明，有3/4的居民认为当地房价现状是偏高的。但是居民对未来一年内房价的趋势判断，有六成的居民认为房价还要涨。这个结果表明：尽管居民对房价的承受力有限，但无论从理性角度分析还是周边省市房价的现实影响，居民对房价上升的趋势还是表示认同的，或者说，四市房产的趋势还是比较乐观的。3环境、质量、生活便利是居民购房时重视的因素当调查问及“您购房时最重视的因素是什么时”，结果显示：选择“周边环境”的排第一，选择“地理位置”的排第二位，选择“建筑质量”的排第三位，排第四、第五位的分别是“交通状况”和“物业管理”。说明居民在购房时，更加趋于理性，不再以价格论英雄，毕竟购房对居民的影响是长远的，因此，对环境的需求，对质量的重视和生活方面的考虑，是居民首先要考虑的。4居民的购房款以房贷为主结果显示，近七成的居民在购房时，购房款是房贷为主，真正能全额支付的占1/4。因此，当问及“您认为那一项政策对促进您购房影响最大”时，超过六成的居民选择“减低个人房贷门槛及下调贷款基本利率”和“对购房者减少交易过程中相关税费或退个人所得税”。换句话说，有关房贷政策的出台，对促进居民购房的影响是比较大的。5居民选择三房（一厅或二厅）为主，面积考虑80-150M2居多调查结果显示：在户型的选择上：有六成居民打算购三房（一厅或二厅），有近二成居民打算购二房一厅以及有一成居民要购买四房（一厅或二厅）等。对于面积的选择，超过3/4的居民选择在80-150 M2之间。6超六成居民打算花10-40万来购房，大部分接受的最高单位房价在4000元/ M2以内调查结果表明：超过六成的居民打算花10-40万元的总价来购买住房。对于居民能接受的最高房屋单价，超过八成的居民选择在4000元/ M2以内。7购房以自住为主，投资性不多居民购房的主要目的是什么呢？结果显示：首次购房并用于自己居住的占近七成，有超过一成的居民是属于再次购房改善居住条件。真正用于投资置业或升值的占一成。8自有的房产超八成，不打算购房原因多在未来三年内，有七成多的居民不打算购房，出于什么原因呢？调查结果显示：居民自己拥有的房产超过八成。因此，在不打算购房的居民中，超过四成居民不急于购房的原因是已有住房，故暂不考虑；有近二成的居民认为目前房价太高，正在观望之中；超过三成的居民认为目前还没有打算购房的经济能力。四、 建议调查问卷中，围绕促进房地产市场健康发展，析调查结果，提出以下对策和建议。 1.加强政策实施过程的有效监控，保障政策落实到位。调查中选择此项建议的居民占79.9%，希望政府和有关部门加强对“国十一条”和实施意见实施效果的监控，保障政策落实到位。朝阳区一退休老人说：“政府政策制定的千好万好，不落实，就是一百个不好，重点在执行”。因此，抓好落实，保证政策执行过程不走样，保持政策的连续性和稳定性，才是提振居民信心，有效促进房地产市场健康发展的前提。 2.增加经济适用房等保障性住房房源，扩大供应范围。71.3%的居民选择此项建议。有关专家分析，目前，有购房需求的群体中，有一部分属于享受不到保障房，又买不起商品房的“夹心层”，应纳入到保障范围内。因此，适度放宽保障性住房申请条件，降低准入门槛，逐步将“夹心层”纳入保障范围应是顺应民心之举。是否可借鉴新加坡、日本、香港等国家和地区的经验，加强保障性住房体系建设，操作过程尽量公开、透明，并建立相应退出机制。 3.区分二套房购房用途，加大限制投资投机性购房力度。应采取有效措施，严格区分二套房购房者中改善性购房需求与投资投机性购房需求，并区别对待，对投资投机性购房者，应提高“二套房”购房贷款首付比例和贷款利率；对居民为改善住房条件购房者则放宽信贷税收标准。西城区某商业人员建议“对炒房人和想改善住房条件的百姓购房应区别对待，不应一刀切”。 4.加强房地产市场监管和违规处罚力度，规范市场秩序。52.5%的居民建议要加强对商品房销售过程的监管，供需信息公开、透明、对称；43.9%