华林路片区改造项目策划.ppt

华林路片区改造 方案设计 ReconstructionofHuaLinpiecearea 目录CONTENT 前期分析 规划条件 方案分析 1前期分析 ReconstructionofHuaLinpiecearea 前期分析 基地定位 本案地址位于福州市华林路与树汤路交叉口 该地块原为多层住宅楼片区 现意象为超高层商业办公综合楼 根据福州市城市规划管理技术规定 暂行 第二章建设用地分类与适建范围第十八条根据福州市现状 按照 福州城市总体规划 福州市城市规划区划分为三类建设区 第一类建设区 范围为连江路以西 上三路 三高路 以北 西二环路以东 北二环路以南所围合的地区 本案属于一类建设区 福州 福建省省会 江南名城 福州经济社会持续快速协调健康发展 初具经济繁荣 科教发达 设施完善 环境优美的现代城市风貌 被评为中国持续发展最快的省会城市之一 华林路片区改造 03 区域分析 周边现状 本案地处华林路与树汤路交叉口 地基尺寸约为 北宽90m 南宽94m 西长105m 东长124m 该地原为破旧的住宅楼 树汤路有丰富榕树绿化但路较窄长 周边多为住宅楼 华林路两边多大型公建 风格严肃 ReconstructionofHuaLinpiecearea 前期分析 华林路片区改造 04 交通分析 道路现状 本案为超高层商业办公综合楼 交通流量大 树汤路宽10m 且两边遍植榕树 较适合吸引名店街人流及周边住户 而车行交通易拥堵 华林路宽30m 交通顺畅 适合用公交与自驾来购物或办公的人流 ReconstructionofHuaLinpiecearea 前期分析 华林路片区改造 05 CBD分析 五四CBD现状 三个较大的缺陷 一是交通状况不够理想二是生态环境不很理想三是具备现代办公条件的智能化写字楼极少 高级公寓还不够多 本案属于五四CBD范围内 但是由于规划的不足 三个缺陷阻碍着CBD的发展 五四CBD需要重新规划 要解决南北交通顺畅 基础设施 优化生态环境等等 世界各地的福州籍华侨 华人中 有三分之二的人知道福州有条五四路 来榕投资的商家在选择福州投资最佳地段时 有逾八成者首先考虑五四路 这条路 已成为福州的 窗口 和 名片 五四路已经具备都市中心商务区的雏形 福州的金融机构已经在这里聚集 已经具备了一批星级宾馆 商店 餐馆 娱乐场所等服务设施 周边公寓 学校 医院等大体配套 已经有工业展览馆 福州会展中心两个会展场所 加上五四路靠近省政府机关 办事方便 ReconstructionofHuaLinpiecearea 前期分析 华林路片区改造 06 商业分析 商场定位 本案商场将盖成地上六层 地下一层 商场规模可达三至四万平方米 周边商业氛围不够浓厚 名店街虽然档次较高 但是人流量也不大 本案商场定位应注意两点 一是延续名店街的档次 营造一个高档次的娱乐休闲购物中心 二是要立足地 吸引周边的人流 引进一个大型购物超市 满足人们日常所需 商场风格 ReconstructionofHuaLinpiecearea 前期分析 华林路片区改造 07 景观分析 景观分析 本案超高层综合楼拥有良好的景观资源 东面与南面为多层住宅 视野遮挡少 可以俯瞰温泉公园 远观金鸡山 西面视野一点遮挡亦可远瞰屏山 综合楼低区的景观可以通过在裙房屋顶花园的营造 若干层有一定面积的绿化休息空间 提高办公环境的档次 更加生态 更加人性化 景观风光 温泉公园 屏山 金鸡山 ReconstructionofHuaLinpiecearea 前期分析 华林路片区改造 08 地标性分析 地标 地标是指某地方具有独特地理特色的建筑物或者自然物如何看待地标也要分成两个层面 建筑本身是物质层面 高度越高 规模越大 都只是它的外表 要成为 地标 更重要的是要看它的所具有的 场 一 地标 性项目对区域或者城市的影响更多地应该表现在其对文化的影响上 建筑本身不重要 重要的是建筑带给城市的改变 二 地标 项目应该是人们进行各种活动首先想到的聚集地点 活动中心 三 地标 项目应该是城市里的一道风景线 本案不仅要在高度与造型上有一定突破 还要起引导五四CBD重新的崛起重任 赋予五四CBD新的文化精神 引领新风尚 地标 ReconstructionofHuaLinpiecearea 前期分析 华林路片区改造 09 风格分析 五四CBD是福州最具有发展潜力的CBD 随着世界知名企业入驻 五四CBD的不足日益凸显 交通与生态环境不够理想 而现代高档的商务楼更是稀缺 五四路上的商务楼大多是上世纪八九十年代的风格 风格陈旧 千遍一律 省电力大厦在旧城中耸立 五四CBD需要我们注入新的活力 以现代时尚的风格引领五四CBD的崛起 五四CBD ReconstructionofHuaLinpiecearea 前期分析 华林路片区改造 10 2规划条件 退用地红线范围 根据福州市城市规划管理技术规定 暂行 表七规定计算如下 本案裙房部分按照多层建筑退距 主要朝向退距24 0 4 9 6m 次要朝向6m超高层部分先按照高层建筑退距 应该还可调整 主要朝向180 0 2 36m次要朝向为9m 可建范围示意 超高层可建范围商场裙房可建范围 ReconstructionofHuaLinpiecearea 规划条件 华林路片区改造 12 退道路红线范围 根据福州市城市规划管理技术规定 暂行 表八规定计算如下 本案北向华林路为城市主干道 现宽30m商场裙房退道路红线为5m 超高层部分退约16 30 0 4 28m本案东向树汤路为城市支路 现宽10m商场裙房退道路红线为5m 超高层部分退约11 30 0 3 20m 可建范围示意 超高层可建范围商场裙房可建范围 ReconstructionofHuaLinpiecearea 规划条件 华林路片区改造 13 建筑高度限制 福州市城市规划管理技术规定 暂行 第七十一条沿城市快速路及主 次干路两侧新建 改建建筑物 除满足第四章有关规定外 其控制高度应符合下列规定 二 沿路高层组合建筑的高度 按下式控制A L W S 式中 A 沿路高层组合建筑以1 1 5 即56 3度 的高度角在地面上投影的总面积 L 建筑用地沿道路规划红线的长度