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2010年9月 北京市土地储备开发介绍 第一部分土地一级开发的基础知识第二部分土地一级开发实务及工作的要点 第一部分土地一级开发的基础知识 一 土地一级开发的背景 1 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 国土资源部11号令 2 关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定 京政办发 2002 33号 3 关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知 京政办发 2004 4号 4 关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 国土资发 2004 71号 5 北京市人民政府2007年7月下发了 关于全面实行工业用地招标拍卖挂牌出让的实施意见 试行 京政发 2007 14号 8 31 大限前后 商业 旅游 娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格公开供地 因政策的变革 将一级土地开发和二级房屋开发进行了强制性的分离 二 北京市土地一级开发发展历程 1 国务院关于加强国有土地资产管理的通知 国发 2001 15号 2 关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见 京政发 2002 4号 北京市土地一级开发管理暂行办法 京国土房管出 2002 1100号 3 北京市土地储备和一级开发暂行办法 京国土市 2005 540号 近年来 随着我市土地储备开发工作进一步发展 在上述纲领性政策的基础上衍生出了 三定三限 储备机构为主体委托乡政府具体实施 市 区两级储备机构联合储备 等创新的开发模式以及 代拆 成本分摊 等一系列的新问题 三 土地储备开发的目的和意义 1 增强政府对土地市场的宏观调控能力 提高土地资源配置的市场化程度 发挥闸门作用 2 防止国有资产流失 体现土地所有者权益 体现政府大规模基础设施投入和规划带来的的土地增值收益 并有效提高政府的财政入 3 主动实现城市规划 改变了以往开发商利益推动城市建设的局面 四 土地一级开发的概念 土地储备是指市 县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场 促进土地资源合理利用 依法取得土地 进行前期开发 储存 以备供应土地的行为 土地储备管理办法 土地一级开发 是指按照规划和储备开发计划 土地一级开发主体对一定区域范围内的土地 依法实施征地补偿 拆迁安置 土地平整 并进行适当的市政基础设施和社会公共配套设施建设 按期达到土地供应标准的土地开发行为 也就是说将 生地 变为 熟地 五 土地一级开发的内容 1 办理手续 授权 规划 预审 核准 环评 交评等 2 筹措资金3 具体实施 征地补偿 拆迁安置 土地平整及市政公用基础设施建设等工作 六 北京市一级开发的模式 一 土地储备机构为主体项目1 市土地储备中心为主体项目2 区 县及重点功能区分中心为主体项目3 市 区两级土地储备机构联合实施的项目按照当前规定 可直接委托或招标实施单位来具体实施 并可支付不高于2 的管理费 可参考540号文2009年第二期联席会会议纪要 目前 储备机构实施的一级开发在我市已经成为主流 今年审批的98 以上为储备机构实施的 当前已占总量的三分之二以上 二 开发企业为主体1 458 历史遗留项目2 直接授权企业项目3 招标项目招标项目要求土地一级开发主体在实施过程中严格按照招标文件限定的土地一级开发成本实施有关工作 非不可抗力所致 不得超越 否则 自行承担有关损失 并明确开发周期 约定了详细的违约责任和处理办法 招标确定一级开发主体在全国是个创新 体现了公开和引入市场机制的理念 但毕竟一级开发项目过为复杂 开发范围 内容 周期等很难事先预料清楚 从实践来看 已招标的项目进展不甚理想 相当一部分项目违约 超成本 超周期 从今年的审核标准把握来看 严格控制招标项目 主要将授权分中心实施 分中心可再招标实施单位带资或不带资具体操作 七 土地一级开发管理的主要内容及程序 一 审核 第一阶段项目初步审核提交联席会审议 第二阶段核发授权批复 1 地块的选取是否符合规划 计划 符合政府的主导发展方向 轨道 城乡结合部 新城 南城 结合实例 2 开发主体的选取是否符合当前政府对开发的引导方向 若选取企业是否符合相关文件的规定 458号 290号 3 土地一级开发实施方案的编制是否科学合理开发范围的选取是否合理 现状基础数据及有关规划指标要翔实准确 征地安置方案科学 合理 可行 拆迁方案的制定应依据政策 要有市政建设或解决方案 开发周期要合理 资金筹措方案具体有保障 收益分析符合当前及未来市场接受 经济可行 二 监管 签订监管协议 授权企业实施的 开发主体应和储备机构签订监管协议 监管协议应约束开发周期 开发成本 开发内容 双方的权利义务 违约责任 监管资金的数额 到位时间等等 根据区县实际情况 监管资金可放置在企业帐户 由双方约定的银行按实施方案确定的资金使用用途进行直接监管 监管工作由分中心负责 要及时督促企业按计划实施 可采取召集会议 下发督办单等方式 土地一级开发完成后 根据项目运作实际情况和协议的约定进行处理 红黄牌的制度 即将分类别全面梳理通过联席会未授权和在施储备开发项目 综合考虑工作迫切性和可行性 按照 重点 一般 简单 复杂 的原则分批次进行 将采取书面通知提醒发黄牌进行督促警告 发红牌撤销 三 验收 现场验收 批准手续及材料验收 开发成本验收 三 工作流程 土地储备开发计划 联席会审议 办理规划条件 办理授权批复 土地一级开发验收 土地供应 第二部分土地一级开发操作实务及工作的要点 一 办理相关手续二 筹措资金三 征地补偿 北京市建设征地补偿安置办法 北京市人民政府令第148号 四 拆迁安置货币补偿 拆迁补偿和拆迁补助 与实