居委会街道房管办在物业管理中的指导和监督职责.ppt

savanture 居民委员会 房管局 街道办 城管执法 社区民警在物业管理中的职责与关系 刘生敏和谐社区沙龙 业伟业主咨询服务有限公司 2011年6月20日 2020 1 1 1 中国业主委员会网 www yzwyh orgE mail savanture 021 509041152020 1 1 savanture 2 提纲 一 居委会如何在党支部的领导下切实加强对居住地物业管理工作的指导 协调和监督二 街道办事处 房屋管理部门 城管执法 社区民警在物业管理工作中的定位三 小区违章违法行为 如乱搭建等 的执法主体 居委会 物业管理 业委会在执法过程中的作用发挥 举例分析 savanture 2020 1 1 3 一 居委会如何在党支部的领导下切实加强对居住地物业管理工作的指导 协调和监督 中共中央关于加强和改进新形势下党的建设若干重大问题的决定 扩大党内基层民主 发挥党的基层组织在保障党员民主权利方面的作用 推广基层党组织领导班子成员由党员和群众公开推荐与上级党组织推荐相结合的办法 逐步扩大基层党组织领导班子直接选举范围 鼓励党员带头参与志愿服务 推广党员承诺制等做法 探索建立党员在居住地发挥作用机制 savanture 2020 1 1 4 中共中央办公厅转发 中共中央组织部关于进一步加强和改进街道社区党的建设工作的意见 的通知 中办发 2004 25号 2004年10月4日颁发中共上海市委关于加强社区党建和社区建设工作的意见 沪委 2004 17号 2004年12月17日中国共产党上海市第八届委员会第六次全体会议通过 2020 1 1 savanture 5 2004年6月我党的十六届四中全会提出要 加强社会建设和管理 推进社会管理体制创新 2007年党的十七报告提出要 建立健全党委领导 政府负责 社会协同 公众参与的社会管理格局 2020 1 1 savanture 6 2月19日 省部级主要领导干部社会管理及其创新专题研讨班开班式在中央党校举行 中共中央总书记 国家主席 中央军委主席胡锦涛发表重要讲话 当前重点工作的八点意见 2020 1 1 savanture 7 5月31日胡锦涛主持中共中央政治局会议研究加强和创新社会管理问题 重申 要以解决影响社会和谐稳定突出问题为突破口 通过协调社会关系 规范社会行为 化解社会矛盾和深入细致的群众工作 维护人民群众权益 促进社会公平正义 保持社会良好秩序 有效应对社会风险 为党和国家事业发展营造更加良好的社会环境 2020 1 1 savanture 8 加强和创新社会管理 要坚持以人为本 服务为先 多方参与 共同治理 关口前移 源头治理 统筹兼顾 协商协调 依法管理 综合施策 科学管理 提高效能的原则 立足基本国情 坚持正确方向 推进改革创新 2020 1 1 savanture 9 党委领导 政府负责 社会协同 公众参与 第一 进一步加强和完善社会管理格局 切实加强党的领导 强化政府社会管理职能 强化各类企事业单位社会管理和服务职责 引导各类社会组织加强自身建设 增强服务社会能力 支持人民团体参与社会管理和公共服务 发挥群众参与社会管理的基础作用 2020 1 1 savanture 10 加强和完善党和政府主导的维护群众权益机制 第二 进一步加强和完善党和政府主导的维护群众权益机制 形成科学有效的利益协调机制 诉求表达机制 矛盾调处机制 权益保障机制 统筹协调各方面利益关系 加强社会矛盾源头治理 妥善处理人民内部矛盾 坚决纠正损害群众利益的不正之风 切实维护群众合法权益 2020 1 1 savanture 11 流动人口和特殊人群管理和服务 第三 进一步加强和完善流动人口和特殊人群管理和服务 建立覆盖全国人口的国家人口基础信息库 建立健全实有人口动态管理机制 完善特殊人群管理和服务政策 2020 1 1 savanture 12 强化城乡社区自治和服务功能 第四 进一步加强和完善基层社会管理和服务体系 把人力 财力 物力更多投到基层 努力夯实基层组织 壮大基层力量 整合基层资源 强化基础工作 强化城乡社区自治和服务功能 健全新型社区管理和服务体制 2020 1 1 savanture 13 加强和完善公共安全体系 第五 进一步加强和完善公共安全体系 健全食品药品安全监管机制 建立健全安全生产监管体制 完善社会治安防控体系 完善应急管理体制 2020 1 1 savanture 14 非公有制经济组织 社会组织管理 第六 进一步加强和完善非公有制经济组织 社会组织管理 明确非公有制经济组织管理和服务员工的社会责任 推动社会组织健康有序发展 2020 1 1 savanture 15 信息网络管理 第七 进一步加强和完善信息网络管理 提高对虚拟社会的管理水平 健全网上舆论引导机制 2020 1 1 savanture 16 精神文明建设 第八 进一步加强和完善思想道德建设 持之以恒加强社会主义精神文明建设 加强社会主义核心价值体系建设 增强全社会的法制意识 深入开展精神文明创建活动 增强社会诚信 2020 1 1 savanture 17 关于进一步加强区域性大党建工作的若干意见 沪委办 2005 33号 发布日期 2006 05 25上海市加强社区物业管理党建联建工作的若干意见 试行 沪委组 2006 发字59号 savanture 2020 1 1 18 党的领导 人民当家作主和依法治国有机统一的原则 居民区党支部 总支 领导班子成员与居委会中的党员成员可以交叉任职 提倡居民区党支部 总支 书记和居委会党员主任经过民主选举由一人担任 savanture 2020 1 1 19 社区的所有工作要以社区群众的需求为导向 以社区群众的参与为动力 以社区群众的评价为准则 让社区群众在社区发展中得到实惠 在参与社区建设中实现自身的发展 savanture 2020 1 1 20 居委会 自我管理 自我教育 自我服务 自我监督 要充分发挥居委会自我管理 自我教育 自我服务 自我监督的群众性自治组织的作用 savanture 2020 1 1 21 作用 协调利益 化解矛盾 排忧解难 发挥居委会协调利益 化解矛盾 排忧解难的作用 savanture 2020 1 1 22 自治制度一 居住区 三风 评议 党风 政风 行风 三风 评议 savanture 2020 1 1 23 自治制度二 听证会 协调会 评议会 听证会 协调会 评议会上海市民政局关于印发 上海市居民会议制度实施办法 居民委员会职责和工作制度 上海市居民区听证会 协调会 评议会制度试行办法 的通知 沪民基发 2006 9号 2020 1 1 savanture 24 两新组织 新经济组织和新社会组织 以共同需求 共同利益 共同目标为纽带 调动驻区单位参与社区建设的积极性 积极参加社会性 群众性 公益性工作 savanture 2020 1 1 25 重点 服务群众 以服务群众为重点 保持党与人民群众的血肉联系 巩固党的执政基础 savanture 2020 1 1 26 准则 群众满意 以群众满意为准则 努力达到 区域规划最佳 设施配置最优 服务效率最高 资源效益最大 的基本要求 savanture 2020 1 1 27 抓手 推进基层民主建设 以推进基层民主建设为抓手 构建 党委领导 政府负责 社会协同 公众参与 的社区管理工作新格局 savanture 2020 1 1 28 目标 管理有序 服务完善 环境优美 文明祥和 逐步建成 管理有序 服务完善 环境优美 文明祥和 的现代化社区 savanture 2020 1 1 29 城市居民委员会组织法 居民委员会的任务 一 宣传宪法 法律 法规和国家的政策 维护居民的合法权益 教育居民履行依法应尽的义务 爱护公共财产 开展多种形式的社会主义精神文明建设活动 savanture 2020 1 1 30 二 办理本居住地区居民的公共事务和公益事业 三 调解民间纠纷 四 协助维护社会治安 五 协助人民政府或者它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生 计划生育 优抚救济 青少年教育等项工作 2020 1 1 31 savanture 六 向人民政府或者它的派出机关反映居民的意见 要求和提出建议 2020 1 1 32 savanture 一 基本概念 2020 1 1 33 savanture savanture 住宅小区的概念 住宅小区 是指达到一定规模 基础设施配套比较齐全的住宅小区 含居住小区 住宅组团等 按照国务院 物业管理条例 是指物业管理区域 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备 建筑物规模 社区建设等因素 2020 1 1 34 savanture 物业管理区域的概念 上海市住宅物业管理规定 第七条住宅小区 包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区 其设置的配套设施设备是共用的 应当划分为一个物业管理区域 但被道路 河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区 且能明确共用配套设施设备管理 维护责任的 可以分别划分为独立的物业管理区域 1 不一定要具备社区的功能 主要是居住 2 主要根据规划的配套设施共用情况划分 3 必须考虑物业管理的需要 也考虑社区建设的需要 4 人为划分的区域 甚至可以说就是建设单位划分的区域 2020 1 1 35 savanture 物权法 又提出了建筑区划的概念 区划是指地区 区域的划分 建筑区划是指对按照统一的城市规划要求 遵循统一规划 合理布局 因地制宜 综合开发 配套建设的原则规划建设的 能满足人们生产 生活需要的建筑物聚集区进行的区域划分 2020 1 1 36 savanture 按照主要建筑物的功能可以划分为居住区 商业区 行政办公区等建筑区划 划分建筑区划的依据主要是城市规划道路 设施设备 建筑物规模 行政管理 物业管理等因素 2020 1 1 37 savanture 社区 社区是指聚居在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体 目前城市社区的范围 一般是指经过社区体制改革后作了规模调整的居民委员会辖区 2020 1 1 38 savanture 从 年起 全国各地用了近两年的时间 按照便于服务管理 便于开发社区资源 便于居民自治的原则 合理调整了城市社区规模 截至2007年10月 全国城市社区中居民户数在 户以下的有 个 占总数的 居民户数 户至 户之间的有 个 占 居民户数在 户以上的有 个 占 2020 1 1 savanture 39 社区特征 1 社区具有一定功能 以居住为核心内容 基本满足居民生活 娱乐 学习要求 2 基础设施配备齐全 公共设施基本完善 3 以属地划分为原则 符合行政管理要求 4 自然或者人为划定形成的区域范围 2020 1 1 40 savanture 社区与物业管理区域的区别 1 功能要求不同 2 划分依据和划分原则不同 3 划分目的不同 4 划定单位不同 2020 1 1 41 savanture 社区与物业管理区域的联系 1 物业管理区域是社区的构成部分 大的物业管理区域有可能就是一个社区 一般来讲社区由多个物业区域构成 2 物业管理区域划分要考虑社区建设的要求 3 和谐社区建设的前提是合理划分物业管理区域并搞好物业管理 2020 1 1 42 savanture 和谐社区建设的主体 镇党委 社区党支部街道办事处 乡镇人民政府 社区服务中心居民委员会 社区工作站业主委员会 物业管理企业其他社区服务组织 包括各种形式的民间组织 2020 1 1 43 savanture 国内外社区建设与管理的模式 美国的公民治理 常见的公民参与形式 公民受托代理委员会CitizenCommission包括计划委员会 协调委员会 人权与社区关系委员会 环境保护委员会 以及医院 图书馆 公园 机场等民用设施管理委员会 还有住房和城市重建委员会等 由法律和宪章决定 公民委员会CitizenCommittee包括临时或长期的 角色和作用要么由委员会成员自己决定 要么由创建它的权威机构决定 而不是法律或宪章来决定 地方政府以外的邻里委员会 2020 1 1 44 savanture 二 居民委员会与业主委员会的区别与联系 2020 1 1 45 savanture 区别 1 两者的权利基础不同 居委会是居民自我管理 自我教育 自我服务的基层群众性自治组织 其自治的基础是法定的公民权利 居委书记事实上是由街道党工委或者乡镇党委委派 目前也开始党内选举 居委会的设立 撤消 规模调整由政府决定 业委会自治的基础是物业所有权 业委会的委员由业主大会选举产生 业委会的设立撤消等由业主大会决定 并报有关部门备案 2020 1 1 46 savanture 2 性质不同 居委会有明确的法律地位 实质上是一种半行政性的基层自治组织 目前定位于 基层政权建设 业委会在法律上地位是明确的 无论是业主大会还是业主委员会都已经能成为独立的诉讼主体资格 但是还没有业主大会或者业主委员会申请登记为社团法人 物权法虽然没有明确规定业主大会 业主委员会的法人资格 但是随着物权法的实施 由于业主可以自己管理物业 相信不久就可能出现业主大会 业主委员会的社团法人登记 这取决于业主自治管理能力能否达到登记部门的条件 2020 1 1 47 savanture 业主可以自行管理物业 第四十七条经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 业主可以自行管理物业 并对下列事项作出决定 一 自行管理的执行机构 二 自行管理的内容 标准 费用和期限 三 聘请专业机构的方案 四 其他有关自行管理的内容 电梯 消防 技防等涉及人身 财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理 应当委托专业机构进行维修和养护 业主大会可以委托具有资质的中介机构对管理费用 专项维修资金 公共收益等进行财务管理 根据委托财务管理合同开通专项维修资金账户 并应当向业主每季度公布一次自行管理账目 业主自行管理物业的具体范围和实施办法由市人民政府另行制定 2020 1 1 savanture 48 3 经费来源不同 居委会的经费由政府财政拨款 业委会的经费取决于业主大会的决定 由业主自行解决 业主大会 业委会的活动经费属于物业管理的必要支出 建议纳入物业服务费的范畴 在物业服务费中列支 物业服务合同和招投标文件中应当明确物业服务费成本测算包括业主大会 业委会的活动经费 2020 1 1 49 savanture 4 对组织成员的要求不同 居委会的人员多数算专职的 对居民负责 趋势是兼职化 鼓励在职人员参与社区治理和服务 业委会的成员目前大部分是兼职的 他们对业主负责 趋势是可能专职化 随着业主观念的转变 业主委员会将会向专业化 社会化 职业化方向转化 浦东新区住宅小区三年行动计划已经明确提出对业主委员会主任 副主任和委员进行培训并实行持证上岗 2020 1 1 50 savanture 5 工作的侧重点不同 居委会工作包括宣传教育 社会福利 治安保卫 文教卫生 调解民间纠纷 就业等多项工作 侧重于社会政治稳定 业委会的的工作范围仅限于物业管理的五大类公共服务项目 公共卫生和公共秩序管理 绿化管理 车辆交通管理 公用部位公用设备设施的管理 其他居住环境管理 侧重于业主的物权经济利益 2020 1 1 51 savanture 6 办公用房不同 居委会的办公用房 由当地人民政府统筹解决 不一定在物业管理区域内 有的是好几个小区才有一个居委会 业委会的办公用房应设在物业管理区域内 由建设单位和公房出售单位免费提供 2020 1 1 52 savanture 联系 1 居委会和业委会都是社区管理的范畴 都是基层的自治组织在社区组织中 居委会和业委会是社区治理的主体 他们是社区中的核心组织 是社区自治的推进者 居委会的主要职责之一 是做好物业管理公司和业委会之间的协调工作 化解矛盾 推动物业管理工作顺利展开 居委会和业委会是居民和业主的自治机构 和业主的利益是一致的 他们理应维护居民和业主的合法权益 2020 1 1 53 savanture 2 大多数居民同时也是业主 而业主多数也是居民居委会和业委会的工作重点各有侧重 但也工作有相互重复的地方 他们在很多领域有着共同合作空间 况且 两者的服务对象又是交叉的 所以 他们应开展广泛的合作 2020 1 1 54 savanture 3 居委会和业委会在民事关系上是一种平等的关系居委会和业委会都是依法组建的基层群众性自治组织 理应是平等的民事主体关系 居委会要支持业委会维护业主权益的工作 业委会要积极配合居委会开展社区自治工作 2020 1 1 55 savanture savanture 4 居委会对业委会有指导和监督的义务 业委会在讨论小区重大事务及组织召开业主大会时应该通知居民委员会参加 认真听取居民委员会的意见 2020 1 1 56 5 居民委员会或者村民委员会参加业主大会筹备组和业主委员会换届改选小组 2020 1 1 savanture 57 6 参与协调和调解业主 业委会和物业服务企业之间的物业管理纠纷 2020 1 1 savanture 58 三 居民委员会在业主委员会工作中的职责 2020 1 1 59 savanture 1 居民委员会或村民委员会参加业主大会筹备组和换届改选小组 第十四条第二款筹备组由业主代表 建设单位代表 乡 镇人民政府或者街道办事处代表 房管办事处代表 物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成 筹备组人数应当为单数 其中业主代表应当符合本规定第十九条第二款的规定 人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一 筹备组组长由乡 镇人民政府或者街道办事处代表担任 2020 1 1 savanture 60 第二十四条第二款换届改选小组由业主代表 乡 镇人民政府或者街道办事处代表 房管办事处代表 物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成 换届改选小组人数应当为单数 其中业主代表应当符合本规定第十九条第二款的规定 人数所占比例应当不低于换届改选小组总人数的二分之一 换届改选小组组长由乡 镇人民政府或者街道办事处代表担任 2020 1 1 savanture 61 2 居民委员会应该应邀参加业主委员会 业主大会会议 并提出意见 建议 国务院条例第二十条规定 业主大会 业主委员会应当配合公安机关 与居民委员会相互协作 共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作 在物业管理区域内 业主大会 业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责 支持居民委员会开展工作 并接受其指导和监督 住宅小区的业主大会 业主委员会作出的决定 应当告知相关的居民委员会 并认真听取居民委员会的建议 2020 1 1 savanture 62 上海市住宅物业管理规定 第二十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开 经百分之二十以上业主提议 业主委员会应当组织召开业主大会临时会议 召开业主大会会议 业主委员会应当事先将会议时间 地点 议题和议程书面通知所在地房管办事处 居民委员会或者村民委员会 邀请房管办事处 居民委员会或者村民委员会派代表参加 并听取房管办事处 居民委员会或者村民委员会的意见 建议 2020 1 1 63 savanture 上海市住宅物业管理规定 第五条区 县人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度 组织区 县相关行政管理部门和单位 部署 推进和协调辖区内物业管理各项工作 并指导监督业主大会 业主委员会的各项工作 乡 镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度 协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷 指导监督业主大会 业主委员会的组建及日常运作 3 参加住宅小区综合管理联席会议 指导监督业主大会 业委会日常运作 2020 1 1 64 savanture 上海市人民政府办公厅转发市住房保障和房屋管理局 关于加强本市住宅小区业主大会 业主委员会规范化建设若干意见 的通知 沪府办发 2009 51号 区县民政部门要落实街道 乡镇 居民委员会对业主委员会的指导 监督和日常管理工作 居民委员会建立业主大会指导工作小组和物业管理协调会议制度 负责牵头做好业主大会 业主委员会组建 换届改选和日常运作的具体指导工作以及调解物业管理矛盾和纠纷 4 督促业主委员会 物业管理企业做好安全防范 清洁卫生 秩序管理等工作 并提出指导 监督意见 2020 1 1 65 savanture 居民委员会要切实担负起对业主委员会的指导监督职责 帮助业主选举具有模范履行业主义务 热心公益事业 责任心强并有一定组织能力的业主担任业主代表 筹备组成员 业主委员会委员 换届改选小组成员 2020 1 1 savanture 66 上海市住宅物业管理规定第三十一条居民委员会 村民委员会设立的人民调解委员会 可以依法调解本地区业主 业主委员会 物业服务企业之间的物业管理纠纷 5 依法调解业主 业委会和物业服务企业之间的物业管理纠纷 2020 1 1 67 savanture 上海市居住房屋租赁管理实施办法 沪府发 2004 29号第四条规定 区 县 人民政府应当将居住房屋租赁纳入社区综合管理的范围 并组织 协调区 县 房地产管理部门和街道办事处 镇 乡 人民政府做好辖区内居住房屋租赁的日常管理工作 街道办事处 镇 乡 人民政府设立的社区事务受理中心具体承担居住房屋租赁相关手续的受理工作 社区综合协管队伍协助有关管理部门做好居住房屋租赁的管理和相关服务工作 6 敦促业主委员会 物业管理企业做好外来人员 房屋租赁管理的协助工作 2020 1 1 68 savanture 7 参与协调业主大会与物业服务企业的物业服务收费的协商确定 上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法 沪价商 2005 011号 业主大会成立后的物业服务收费 由业主大会与物业管理企业根据物业特点和服务要求 选择服务项目 服务等级 并按本办法规定协商具体的收费标准 需要时可邀请所在地居民委员会参与协调 2020 1 1 savanture 69 五 超过最高服务等级收费标准的确定业主大会成立后 具体的收费标准由业主大会与物业管理企业根据物业特点和服务要求协商确定 需要时也可邀请所在地居民委员会参与协调 2020 1 1 savanture 70 二 乡镇人民政府 街道办事处 房屋行政管理部门 城管执法和社区民警在物业管理工作中的定位 2020 1 1 71 savanture 一 街道办事处 乡镇人民政府 在物业管理中的职责 2020 1 1 72 savanture savanture 中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法 第五十四条地方各级人民政府是地方各级人民代表大会的执行机关 是地方各级国家行政机关 上海市街道办事处条例 第二条 街道办事处是区人民政府的派出机关 受区人民政府领导 依据法律 法规的规定 在本辖区内行使相应的政府管理职能 法规索引 2020 1 1 73 savanture 上海市住宅物业管理规定 第五条区 县人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度 组织区 县相关行政管理部门和单位 部署 推进和协调辖区内物业管理各项工作 并指导监督业主大会 业主委员会的各项工作 乡 镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度 协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷 指导监督业主大会 业主委员会的组建及日常运作 2020 1 1 savanture 74 提要 物业管理区域的划分首次业主大会的筹备业主委员会的换届指导业主委员会联席会议指导居委会监督 指导业主委员会业主委员会不召开业主大会会议的处理责令改正或者撤销与物业管理无关或者违反法律法规的业主大会 业主委员会决定业主大会 业委会备案 2020 1 1 75 savanture 街道办事处 乡镇政府 应该向房屋管理部门提出物业管理区域划分的书面意见 上海市住宅物业管理规定 第九条尚未划分或者需要调整物业管理区域的 区 县房屋行政管理部门应当会同乡 镇人民政府或者街道办事处 按照第七条的规定 结合当地居民委员会 村民委员会的布局划分物业管理区域 调整物业管理区域的 还应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 物业管理区域调整后 区 县房屋行政管理部门应当在相关物业管理区域内公告 1 物业管理区域的划分 2020 1 1 76 savanture 沪府发 2004 38号规定 物业管理区域需作调整的 区 县 房地产管理部门应当会同街道办事处 乡镇政府 听取业主意见 作出调整物业管理区域决定 应当在相关物业管理区域内公告 街道办事处 乡镇政府 应该在调整物业管理区域时与房屋管理部门一起听取业主意见 2020 1 1 77 savanture 街道办事处 乡镇政府 应当接受业主大会筹备书面报告和资料 上海市住宅物业管理规定 第十三条物业管理区域符合本规定第十二条第二款所列应当成立业主大会条件之一的 建设单位应当在三十日内向物业所在地的乡 镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告 并提供下列资料 一 物业管理区域核定意见 二 物业服务企业用房和业主委员会用房 以下合称物业管理用房 配置证明 三 业主清册和物业建筑面积 四 物业出售并交付使用时间 五 已筹集的专项维修资金清册 建设单位未及时书面报告的 业主可以向乡 镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面要求 2 首次业主大会的筹备 2020 1 1 78 savanture 上海市住宅物业管理规定 第十四条乡 镇人民政府或者街道办事处应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内 会同区 县房屋行政管理部门组建业主大会筹备组 以下简称筹备组 筹备组应当自成立之日起七日内 将成员名单在物业管理区域内公告 街道办事处 乡镇人民政府 应当组建业主大会筹备组 2020 1 1 79 savanture 街道办事处代表担任筹备组组长 筹备组由业主代表 建设单位代表 乡 镇人民政府或者街道办事处代表 房管办事处代表 物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成 筹备组人数应当为单数 其中业主代表应当符合本规定第十九条第二款的规定 人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一 筹备组组长由乡 镇人民政府或者街道办事处代表担任 2020 1 1 savanture 80 街道办事处组织业主推荐产生业主代表 并协调解决筹备组成员异议问题 筹备组中的业主代表 由街道办事处或者乡 镇人民政府组织业主推荐产生 业主对筹备组成员有异议的 由乡 镇人民政府或者街道办事处协调解决 2020 1 1 savanture 81 街道办事处 乡镇政府 应当在六十日内会同区 县房屋行政管理部门组建换届改选小组 上海市住宅物业管理规定 第二十四条业主委员会任期届满的两个月前 应当书面报告乡 镇人民政府或者街道办事处 乡 镇人民政府或者街道办事处应当在六十日内会同区 县房屋行政管理部门组建换届改选小组 由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会 3 业主委员会的换届改选 2020 1 1 82 savanture 换届改选小组由业主代表 乡 镇人民政府或者街道办事处代表 房管办事处代表 物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成 换届改选小组人数应当为单数 其中业主代表应当符合本规定第十九条第二款的规定 人数所占比例应当不低于换届改选小组总人数的二分之一 换届改选小组组长由乡 镇人民政府或者街道办事处代表担任 2020 1 1 savanture 83 第二十二条第二款召开业主大会会议 业主委员会应当事先将会议时间 地点 议题和议程书面通知所在地房管办事处 居民委员会或者村民委员会 邀请房管办事处 居民委员会或者村民委员会派代表参加 并听取房管办事处 居民委员会或者村民委员会的意见 建议 4 出席业主大会会议 2020 1 1 84 savanture 街道办事处 乡镇政府 应该指导居民委员会监督 指导业主委员会的工作 根据 上海市街道办事处条例 规定 街道办事处有指导 帮助居民委员会工作的职责 而根据国务院 物业管理条例 规定 居民委员会有监督 指导业主委员会的职责 据此可以得出街道办事处有指导居委会监督 指导业主委员会的职责 沪房地资物 2005 60号规定 业主委员会应当自觉接受街道办事处 乡镇人民政府 房地产管理部门和居 村 民委员会的指导和监督 加强对物业管理政策法规的学习和宣传 不断提高业主自主管理的意识和能力 5 指导居委会监督 指导业主委员会 2020 1 1 85 savanture 第二十二条第三款业主委员会不依法组织召开业主大会会议的 乡 镇人民政府或者街道办事处应当督促其限期召开 逾期不召开的 乡 镇人民政府或者街道办事处可以应业主要求组织召开业主大会会议 下一页 6 业主委员会不召开业主大会会议的处理 2020 1 1 86 savanture 7 街道办事处责令改正或者撤销与物业管理无关或者违反法律法规的决定 物业管理条例 第十九条业主大会 业主委员会应当依法履行职责 不得作出与物业管理无关的决定 不得从事与物业管理无关的活动 业主大会 业主委员会作出的决定违反法律 法规的 物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处 乡镇人民政府 应当责令限期改正或者撤销其决定 并通告全体业主 2020 1 1 87 savanture 8 业主大会 业主委员会备案 上海市住宅物业管理规定第二十一条业主委员会自选举产生之日起三十日内 持下列文件向乡 镇人民政府或者街道办事处备案 一 业主大会会议记录和会议决定 二 业主大会议事规则 三 管理规约 四 业主委员会成员的名单和基本情况 乡 镇人民政府或者街道办事处对依法选举产生的业主委员会出具业主大会 业主委员会备案证明和印章刻制证明 业主委员会应当依法刻制和使用印章 2020 1 1 savanture 88 第二十八条业主委员会的名称 所辖区域范围 成员 业主大会议事规则和管理规约发生变更的 业主委员会应当在三十日内向乡 镇人民政府或者街道办事处办理变更备案手续 因物业管理区域调整 房屋灭失或者其他原因致使业主委员会无法存续的 业主委员会应当在三十日内向乡 镇人民政府或者街道办事处办理注销备案手续 2020 1 1 savanture 89 第二十九条按照本规定第二十一条 第二十五条 第二十八条规定 乡 镇人民政府或者街道办事处受理业主委员会备案后 应当在二十日内完成备案手续 并将备案资料抄送区 县房屋行政管理部门 2020 1 1 savanture 90 二 房屋管理部门在物业管理中的职责 依法行政原则公共服务原则程序合法原则处罚法定原则 2020 1 1 91 savanture 法律法规规章文件索引 一 物权法二 物业管理条例三 上海市住宅物业管理规定四 上海市拆除违法建筑若干规定五 上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划 2007 2009年 六 几个基本概念 2020 1 1 92 savanture 一 物权法 2020 1 1 93 savanture 物权法 的规定 第七十五条业主可以设立业主大会 选举业主委员会 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助 2020 1 1 94 savanture 二 物业管理条例 2020 1 1 95 savanture 物业管理的主管部门 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作 2020 1 1 96 savanture 物业管理区域的划分具体办法制定 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备 建筑物规模 社区建设等因素 具体办法由省 自治区 直辖市制定 2020 1 1 97 savanture 区 县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处 乡镇人民政府指导成立业主大会 第十条同一个物业管理区域内的业主 应当在物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处 乡镇人民政府的指导下成立业主大会 并选举产生业主委员会 但是 只有一个业主的 或者业主人数较少且经全体业主一致同意 决定不成立业主大会的 由业主共同履行业主大会 业主委员会职责 2020 1 1 98 savanture 业主大会会议告知居民委员会 第十四条召开业主大会会议 应当于会议召开15日以前通知全体业主 住宅小区的业主大会会议 应当同时告知相关的居民委员会 业主委员会应当做好业主大会会议记录 2020 1 1 99 savanture 区 县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处 乡镇人民政府备案 第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内 向物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处 乡镇人民政府备案 业主委员会委员应当由热心公益事业 责任心强 具有一定组织能力的业主担任 业主委员会主任 副主任在业主委员会成员中推选产生 2020 1 1 100 savanture 区县房地产行政主管部门或者街道办事处责令改正或者撤销与物业管理无关的决定 第十九条业主大会 业主委员会应当依法履行职责 不得作出与物业管理无关的决定 不得从事与物业管理无关的活动 业主大会 业主委员会作出的决定违反法律 法规的 物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处 乡镇人民政府 应当责令限期改正或者撤销其决定 并通告全体业主 2020 1 1 101 savanture 配合 协作 配合 支持 接受指导和监督 告知 听取建议 第二十条业主大会 业主委员会应当配合公安机关 与居民委员会相互协作 共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作 在物业管理区域内 业主大会 业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责 支持居民委员会开展工作 并接受其指导和监督 住宅小区的业主大会 业主委员会作出的决定 应当告知相关的居民委员会 并认真听取居民委员会的建议 2020 1 1 102 savanture 有关行政管理部门依法对违法行为予以制止或者依法处理 第四十六条对物业管理区域内违反有关治安 环保 物业装饰装修和使用等方面法律 法规规定的行为 物业服务企业应当制止 并及时向有关行政管理部门报告 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后 应当依法对违法行为予以制止或者依法处理 2020 1 1 103 savanture 区县房管局应当及时处理物业管理投诉 第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主 业主委员会 物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉 2020 1 1 104 savanture 区县房管局行政处罚 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业处罚 第五十七条违反本条例的规定 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准 擅自采用协议方式选聘物业服务企业的 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正 给予警告 可以并处10万元以下的罚款 2020 1 1 105 savanture 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位 共用设施设备的所有权或者使用权的处罚 第五十八条违反本条例的规定 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位 共用设施设备的所有权或者使用权的 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款 给业主造成损失的 依法承担赔偿责任 2020 1 1 106 savanture 建设单位 物业服务企业不移交资料的处罚 第五十九条违反本条例的规定 不移交有关资料的 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正 逾期仍不移交有关资料的 对建设单位 物业服务企业予以通报 处1万元以上10万元以下的罚款 2020 1 1 107 savanture 未取得资质证书从事物业管理的处罚 第六十条违反本条例的规定 未取得资质证书从事物业管理的 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得 并处5万元以上20万元以下的罚款 给业主造成损失的 依法承担赔偿责任 以欺骗手段取得资质证书的 依照本条第一款规定处罚 并由颁发资质证书的部门吊销资质证书 2020 1 1 108 savanture 物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的处罚 第六十一条违反本条例的规定 物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为 处5万元以上20万元以下的罚款 给业主造成损失的 依法承担赔偿责任 2020 1 1 109 savanture 物业服务企业全部转委托管理的处罚 第六十二条违反本条例的规定 物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正 处委托合同价款30 以上50 以下的罚款 情节严重的 由颁发资质证书的部门吊销资质证书 委托所得收益 用于物业管理区域内物业共用部位 共用设施设备的维修 养护 剩余部分按照业主大会的决定使用 给业主造成损失的 依法承担赔偿责任 2020 1 1 110 savanture 挪用专项维修资金的处罚 第六十三条违反本条例的规定 挪用专项维修资金的 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金 给予警告 没收违法所得 可以并处挪用数额2倍以下的罚款 物业服务企业挪用专项维修资金 情节严重的 并由颁发资质证书的部门吊销资质证书 构成犯罪的 依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任 2020 1 1 111 savanture 建设单位不配置物业服务用房的处罚 第六十四条违反本条例的规定 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正 给予警告 没收违法所得 并处10万元以上50万元以下的罚款 2020 1 1 112 savanture 物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的处罚 第六十五条违反本条例的规定 未经业主大会同意 物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正 给予警告 并处1万元以上10万元以下的罚款 有收益的 所得收益用于物业管理区域内物业共用部位 共用设施设备的维修 养护 剩余部分按照业主大会的决定使用 2020 1 1 113 savanture 擅自改变公共建筑和共用设施用途等三种行为的处罚 第六十六条违反本条例的规定 有下列行为之一的 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正 给予警告 并按照本条第二款的规定处以罚款 所得收益 用于物业管理区域内物业共用部位 共用设施设备的维修 养护 剩余部分按照业主大会的决定使用 2020 1 1 114 savanture 一 擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的 二 擅自占用 挖掘物业管理区域内道路 场地 损害业主共同利益的 三 擅自利用物业共用部位 共用设施设备进行经营的 个人有前款规定行为之一的 处1000元以上1万元以下的罚款 单位有前款规定行为之一的 处5万元以上20万元以下的罚款 2020 1 1 115 savanture 对于物业服务合同和业主大会运作房管局无权行政处罚 第六十七条违反物业服务合同约定 业主逾期不交纳物业服务费用的 业主委员会应当督促其限期交纳 逾期仍不交纳的 物业服务企业可以向人民法院起诉 第六十八条业主以业主大会或者业主委员会的名义 从事违反法律 法规的活动 构成犯罪的 依法追究刑事责任 尚不构成犯罪的 依法给予治安管理处罚 2020 1 1 116 savanture 公务员收受他人财物或者其他好处 不依法履行监管职责 或者不予查处的 第六十九条违反本条例的规定 国务院建设行政主管部门 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利 收受他人财物或者其他好处 不依法履行监督管理职责 或者发现违法行为不予查处 构成犯罪的 依法追究刑事责任 尚不构成犯罪的 依法给予行政处分 2020 1 1 117 savanture 三 上海市住宅物业管理规定 2020 1 1 118 savanture 第四条市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理工作 区 县房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理 其设立的房屋管理办事机构 以下简称房管办事处 承担相关具体事务 2020 1 1 savanture 119 市和区 县房屋行政管理部门履行以下职责 一 业主大会和业主委员会的业务指导与监督管理 二 物业服务企业和从业人员的监督管理 三 专项维修资金归集 使用的指导与监督 四 物业使用和维护的监督管理 五 物业管理方面的其他监督管理职责 2020 1 1 savanture 120 上海市住宅物业管理规定 物业管理区域划分 第八条房屋行政管理部门负责核定物业管理区域 规划行政管理部门在住宅建设工程设计方案审查时 应当征求区 县房屋行政管理部门对物业管理区域的预划意见 建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时 应当向区 县房屋行政管理部门提出划分物业管理区域的申请 区 县房屋行政管理部门应当在五日内核定物业管理区域 建设单位在房屋销售时 应当将区 县房屋行政管理部门核定的物业管理区域范围 通过合同约定方式向物业买受人明示 2020 1 1 121 savanture 调整物业管理区域 第九条尚未划分或者需要调整物业管理区域的 区 县房屋行政管理部门应当会同乡 镇人民政府或者街道办事处 按照第七条的规定 结合当地居民委员会 村民委员会的布局划分物业管理区域 调整物业管理区域的 还应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 物业管理区域调整后 区 县房屋行政管理部门应当在相关物业管理区域内公告 2020 1 1 122 savanture 房管办事处收取建设单位的物业资料 第十条建设单位在办理房屋交付使用许可手续时 应当向房管办事处提交下列资料 一 竣工总平面图 单体建筑 结构 设备竣工图 配套设施 地下管网工程竣工图等竣工验收资料 二 设施设备的安装 使用和维护保养等技术资料 三 物业质量保修文件和物业使用说明文件 四 物业管理所必需的其他资料 建设单位在办理物业承接验收手续时 应当向物业服务企业移交前款规定的资料 业主可以向房管办事处 物业服务企业申请查询本物业管理区域内第一款规定的资料 2020 1 1 savanture 123 业主向区县房管局提出成立业主大会的书面申请 第八条物业管理区域符合本规定第七条第二款所列条件之一的 建设单位应当书面报告区 县 房地产管理部门 并提供业主清册 物业建筑面积 物业出售并交付使用时间 已筹集的专项维修资金清册等文件资料 建设单位未及时书面报告的 业主可以向区 县 房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求 2020 1 1 124 savanture 区县房管局参加业主大会筹备组 第十四条乡 镇人民政府或者街道办事处应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内 会同区 县房屋行政管理部门组建业