房地产估价原则.ppt

第五章房地产估价原则 估价原则概述独立 客观 公正原则合法原则最高最佳使用原则估价时点原则替代原则谨慎原则 第一节估价原则概述 一 房地产估价原则的含义二 房地产估价原则的作用 房地产估价原则 人们在对房地产估价的反复实践和理论探索中 逐步认识了房地产价格形成和运动的客观规律 在此基础上总结出了一些简明扼要的 在估价活动中应当遵循的法则或标准 这些法则和标准就是房地产估价原则 最高行为准则 独立 客观 公正 技术性原则 合法原则 最高最佳使用原则 估价时点原则 替代原则 特殊原则 谨慎原则 房地产抵押估价师常用 一 房地产估价原则的含义 二 房地产估价原则的重要性 房地产估价原则是使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性 对同一估价对象在同一估价目的 同一估价时点下的估价结果具有相近性 第二节独立 客观 公正原则 一 独立一是要求估价机构本身应当是一个不依赖于他人 不受他人束缚的独立机构 二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系 三是要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部干扰因素的影响 不屈从外部压力 完全凭借自己的专业知识 专业经验和良心进行估价 二 客观是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶 情感和偏见 从实际出发 按照事物的本来面目去估价 三 公正是要求估价机构和估价人员在估价中应公平正直 不偏袒任何一方 四 公平原则的含义和内容 一 公平原则的含义公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上 评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格 评估出的价值如果不够公平合理 必然会损害当事人中某一方的利益 也有损于房地产估价人员 估价机构以至整个估价行业的社会声誉和权威性 二 公平原则的内容1 公平合理价格的评估要求 1 估价人员应首先假设各方当事人均是理性的 精明的 2 估价人员应以各方当事入的角色或心态来考虑评估价值 换位思考 3 估价人员再以专家的身份反复 精细地权衡评估价值 权衡出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值 二 公平原则的内容2 公平原则对估价人员的要求 1 为评估出公平合理的价值 估价人员必须有良好的职业道德 2 与估价对象有利害关系的 应回避 3 了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素 不断提高估价水平 丰富估价经验并遵循科学严谨的估价程序 第三节合法原则 一 合法原则的含义合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行 合法权益包括合法产权 合法使用 合法处分等方面 二 合法原则的内容1 在合法产权方面 应以房地产权属证书 权属档案的记载或者其他合法证件为依据 2 在合法使用方面 应以使用管制 如城市规划 土地用途管制等 为依据 3 在合法处分方面 应以法律 行政法规或合同等允许的处分方式为依据 4 在其他方面 评估出的价格必须符合国家的价格政策 第四节最高最佳使用原则 一 最高最佳使用原则的含义 最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行 最高最佳具体包括3个方面 1 最佳用途 2 最佳规模 3 最佳集约度 二 最高最佳使用原则的内容 一 寻找最高最佳使用的方法是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式 然后从下列4个方面依序筛选 1 法律上的许可性 2 技术上的可能性 3 经济上的可行性 4 价值是否最大 二 把握最高最佳使用的经济学原理1 收益递增递减原理收益递增递减原理揭示二种投入产出关系 a 一种投入量变动 而其他不变 b 所有投入量都变动 1 收益递减规律 又称边际收益递减原理 假定仅有一种投入量是可变的 其他的投入量保持不变 则随着该种可变投入量的增加 在开始时 产出量的增加有可能是递增的 但当这种可变投入量的继续增加达到某一点以后 产出量的增加会越来越小 即会出现递减现象 收益递减规律对于一宗土地来说 表现在对该宗土地的使用强度 如建筑层数 建筑高度 容积率 建筑规模 超过一定限度后 收益开始下降 2 规模的收益 又称规模报酬规律 假定以相同的比例来增加所有的投入量 即规模的变化 则产出量有3种可能 一是规模收益不变 产出量的增加比例等于投入量的增加比例 二是规模收益递增 产出量的增加比例大干投入量的增加比例 三是规模收益递减 产出量的增加比例小于投入量的增加比例 在扩大规模时 一般是先经过规模的收益递增阶段 然后经过一个规模的收益不变阶段 再经过一个规模的收益递减阶段 2 均衡原理 内部 均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡 来判定是否为最高最佳使用 它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模 以建筑物与土地的组合来说 建筑物与土地比较 如果规模过大或过小 或者档次过高或过低 则建筑物与土地的组合不是均衡状态 该房地产的效用便不能得到有效发挥 从而会降低该房地产的价值 假设图 a 中的空地价值为VI 图 b 中的建筑物的重置价格为Vb 则图 b 中的房地价值为Vl Vb 图 c 中的房地价值为Vl减去建筑物的拆迁费用加上建筑物的残值 图 d 中的建筑物的实际价值要低于其重置价格Vb 3 适合原理适合原理是以房地产与外部环境是否协调 来判定是否为最高最佳使用 它可以帮助确定最佳用途 适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理 即当房地产与外部环境最协调 同时内部构成要素的组合最适当时 便为最高最佳使用 三 某种使用状况下的最高最佳选择最高最佳使用原则要求评估价格应在合法使用方式下 各种可能的使用方式中 能够获得最大收益的使用方式的估价结果 但当估价对象已做了某种使用 则在估价时应根据最高最佳原则对估价前提做下列之一的判断和选择 并应在估价报告中说明 保持现状前提 认为保持现状继续使用最为有利时 应以保持现状继续使用为前提估价 装修改造前提 认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时 应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价 转换用途前提 认为转换用途再予以使用最为有利时 应以转换用途后再予以使用为前提估价 重新利用前提 认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时 应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价 上述情形的某种组合 如一部分保持现状继续使用 另一部分装修改造转换用途后使用等 第五节估价时点原则 一 估价时点原则的含义 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值 二 估价时点原则的内容 1 估价时点估价不是求取估价对象在所有时间上的价格 仅是求取估价对象在某个特定时间上的价格 而且这个特定时间不是估价人员随意假定的 必须依据估价目的来确定 这个特定时间就是估价时点 2 估价作业日期估价作业日期是指估价的起止时间 即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日 估价时点 并非总是与 估价作业日期 相一致的 3 估价时点与估价对象状况 房地产市场状况的关系 估价时点 对象状况和房地产市场状况的关系 4 现状为在建工程的房地产的估价 1 估价时点为现在 估价对象为现时状况下的估价 即该在建工程在现在这个样子的价值是多少 2 估价时点为现在 估价对象为未来状况下的估价 如该在建工程经过一段时间后建成 现在的预售或预购价是多少 3 估价时点为未来 估价对象为未来状况下的估价 如该在建工程经过一段时间后建成 其在未来建成时的价值是多少 第六节替代原则 一 替代原则的含义 替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格 类似房地产 指其实物 权益 区位状况与估价对象的实物 权益 区位状况相同或相当的房地产 具体来说 类似房地产是在用途 规模 档次 建筑结构 权利性质等方面与估价对象相同或相当 并与估价对象处在同一供求范围内的房地产 同一供求范围 是指与估价对象具有替代关系 价格会相互影响的其他房地产的区域范围 二 替代原则的内容 1 原理在同一市场上 同一供求范围内 相同的商品 具有相同的价值 就理论上来说 任何经济主体在市场上的行为 是要以最小的代价 花费或成本 取得最大的效益 效用或利润 如果有两个以上相同的商品同时存在时 则明智的买者会选择价格最低的 如果有两个以上价格相同的商品同时存在时 则明智的买者会选择效用最大的 2 运用 替代原则对于具体的房地产估价应指明以下两点 如果附近有若干相近效用的房地产 且知其价格 则可以由其价格推算出估价对象的价格 不能孤立地思考估价对象的价格 而要考虑相近效用的房地产的价格牵掣 尤其是好的房地产的价格不能低于差的房地产的价格 第七节谨慎原则 一 谨慎原则的含义 谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则 它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时 应当保持必要的谨慎 充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制 未来可能发生的风险和损失 不高估假定未设立法定优先受偿权利下的价值 不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款 二 遵守谨慎原则的要求 房地产抵押估价指导意见 针对不同的估价方法 提出了遵守谨慎原则的下列要求 在遵守市场法估价时 不应选取成交价格明显高于市场价的交易实例作为可比实例 并应对可比实例进行必要的实地察看 在运用成本法估价时 不应高估土地取得成本 开发成本 有关税费和利润 不应低估折旧 在运用收益法估价时 不应高估收入或者低估运营费用 选取的报酬率或者资本化率不应偏低 在运用假设开发法估价时 不应高估未来开发完成后的价值 不应低估开发成本 有关费税和利润 本章思考题 1 房地产估价的技术性原则主要有哪几项