房产评估.doc

房地产估价报告写作讲义(二)一、单选题: 1、 甲公司1999年3月以100万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到总价格60。随后甲办理了权属转让手续后，甲公司又花费了10万元用于构建了以该公司产品商标为原型的雕塑。 问题(1)至此为止，正常情况下，甲公司的实际花费为( )。 A小于100万 B等于100万 C等于110万 D大于110万 标准答案：D 解析：实际花费是客观成本，包括该房地产的购入价格（100万元） 转让手续税费（未知） 雕塑费用（10万元），则实际花费大于110万元。 2、 甲公司1999年3月以100万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到总价格60。随后甲办理了权属转让手续后，甲公司又花费了10万元用于构建了以该公司产品商标为原型的雕塑。 问题(2)2000年6月，甲公司欲出售此宗房地产，假设到2000年6月，该类工业用地地价已增值10。设此时该房地产售价为V，则在正常市场条件下，V最可能取值为( )。 A106万 B116万 C小于106万 D大于116万 E106116万 标准答案：C 解析：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本 建筑物的重新购建价格建筑物的折旧。此时： 1、土地的重新取得价格或重新开发成本=100万元60%（1 10%）=66万元； 若再考虑进行土地使用权年限修正，则土地的重新取得价格或重新开发成本应小于66万元。 2、建筑物的重新购建价格=100万元（1-60%）=40万元； 3、建筑物的折旧客观存在.房地产估价报告写作讲义(三)第四讲 房地产估价报告的写作（下） 一、 内容提要： 房地产估价报告写作案例详述，规范规定的估价报告的规范格式说明。 二、 大纲要求 掌握房地产估价报告的语言文字要求和基本格式，掌握房地产估价报告的具体写作。 三、 内容讲解：54 房地产估价报告写作案例 541 背景资料 5411 一般因素 近几年，XX市的经济运行态势良好，城市建设方面更是成效显著。同时，作为城市建设主力的房地产业也得到了迅速发展。国家有关部门相继出台了一系列有关房地产业的政策措施，对普通居住房地产市场的利好影响显著，而普通居住房地产市场的活跃，势必刺激地区的整体经济发展，从而带动商业房地产市场和高级居住房地产市场的活跃与发展。 几年来，XX市的经济发展速度和利用外资情况在全国范围内都保持着较高的水平，经济秩序、社会秩序稳定，地方税收一直稳步增长，城市产业结构调整进展顺利，旅游业、金融业等第三产业稳步发展。随着国家宏观经济政策的调整和整个经济发展速度的回升，本市的酒店、餐饮业、写字间等商业型房地产市场的需求将有所增加。 5412 房地产实物权益状况因素 估价对象位于XX市XX区XX街X号，为一栋钢筋混凝土框架结构的综合楼。其占地660.44，土地使用性质为出让土地，出让期限从2002年11月18日至2042年11月18日，出让年限为40年。委托方持有国有土地使用证。综合楼地下一层、地上八层，建筑面积2 971.98，自2003年开始建设。综合楼平面布局为敞开式大厅，可自由分割。估价对象的层高较高，其地下室与第八层均做了内部夹层，为此使用面积有所增加。 依据估价人员实地勘察，估价对象目前主体已经完工，设备安装及管网配套完毕，内装修工程与室外道路绿化进入收尾，已完成的工程量约占总量的95。该工程已通过竣工验收，委托方获得房屋所有权证。 根据委托方提供的资料，估价对象建成后的使用功能为：地下一层为音乐酒吧，地上一层为用餐大厅，二层为小型宴会厅，三层为高档次KTV包间，四层为普通用餐包间，五层为洗浴中心，六、七层为办公用房，八层为客房。估价对象门前场地较开阔，有20个泊车位。 估价对象东侧与XX商城为邻，西边隔XX街为XX洗浴中心，南面为XX大厦，北面为停车场。其视野受到影响且距离主干道W路和L路均有一定的距离。 5413 区位状况因素 (1)区域范围以估价对象为中心，东至W路、西至S街、北至B街，南至L路。所处区域按城市类区划分为一类区，其所占土地为一级地二类区。 (2)区域特征 估价对象处于大型金融商贸、办公中心区域的边缘地带，沿L路两侧分布着大量的餐馆、酒楼及综合楼、健身俱乐部等商业物业，区域特征较为明显。同时，银行、医院、文化宫等公共服务设施也分布在估价对象周围。 (3)道路配置 K域内东西向的L路和南北向的W路均为城市主要交干道，S街、B街均为次级交通道路，整个区域路网发达，路况良好。 (4)交通设施与接近条件 估价对象所处区域距火车站约3km，距海港约1km，距机场约12kin。经过该区域有7路、11路、24路、27路等十余条公交线路，可通达市内各个区域，形成辐射力很强的公共交通网络。 (5)基础设施 在估价对象所处区域范围内，上下水、电力、煤气、供暖、电讯等基础设施配套齐全，市政管网可方便地由近距离接人。 542 估价技术路线 根据背景材料可知，估价对象为一栋地下一层、地上八层的钢筋混凝土框架结构的楼房，建筑面积为2971.98。目前已完成建委工程总量的95。该建筑物拟作为餐饮、洗浴、客房、娱乐为一体的综合楼使用。由于估价对象地处商业、餐饮业和娱乐业较为聚集的区域，因此，拟使用用途为最高最佳使用。 作为集餐饮、洗浴、客房、娱乐为一体的综合楼，其收益性是显而易见的。因此，可以使用收益法进行评估。同时，在XX市地处商业、餐饮业和娱乐业较为聚集的区域中，钢筋混凝土框架结构、规模相似的物业交易情况较多，所以可以从中 选取可比实例，运用市场比较法评估估价对象的价格。 另外，估价对象刚刚建成，处在工程收尾阶段，已完成的工程量约占总量的95，为此可以辅之以成本法。最后结合房地产市场的实际情况，确定各种方法的计算结果在最终估价结果中的权数，得出最终的估价结果(并扣减未完工程量的价值)。房地产估价报告写作讲义(四)房地产估价案例与分析第4讲:房地产估价报告的写作（下）例题解析一、问答题: 1、 （2002年案例试题）卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案： 1.估价时点是（ ） A、2002年4月25日 B、2002年5月25日 C、2002年7月25日 D、2002年7月25日以后的某一天 2.估价的价值范围应是（ ） A、合同1规定的房款 B、合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10% C、合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70% D、合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费 标准答案：.选A。双方签订买卖合同的日 期是4月25日，当时的价格是合同确定的成交价格，应以该时点作为估价时点。 2.选A。此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同；装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。 2、 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 1应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?( ) A根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 B根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价 C根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价 D根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价 2将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径( )。 A自行改变 B经上级主管部门批准改变 C经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续 D经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续 3该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为 ( )。A该两幢房屋的抵押评估价格之和 B该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金 C该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 D该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 4该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为( )。 A该两幢房屋的非正常市场价值 B该两幢房屋的重新购建价格 C该两幢房屋的重新购建价格扣除折扣后的价值 D该两幢房屋的重新购建价格扣除折扣后的价值加上土地的价值 标准答案：1.选A。根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。 2.选D。先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选D。 3.选B。划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。 4.选C。保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。 3、 某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为460。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600，该公司认为建600经济上不合算，擅自建成建筑面积1000的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。 1能否翻建的最终批准权在( )。 A政府房地产管理部门 B政府规划管理部门 C政府土地管理部门 D上级总公司 2评估时依据的建筑面积应为( )。 A460 B600 C.1000 D以上三个面积都不行 3该公司委托评估应选择( )。 A房地产管理部门 B资产管理部门 C有资格的房地产估价机构 D验资机构 标准答案：1.选B。 2.选D。因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000;原房已灭失，也不能选460。 3.选C。名词：名词：市场法（market comparison approach）解释：又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 名词：收益法（income approach）解释：又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 名词：成本法（cost approach）解释：是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 名词：房地产（real estate，real property）解释：是指土地、建筑物及其他土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。实物是指房地产中看得见、摸得着的部分。权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分。区位是指房地产的空间位置。具体地说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等。名词：房地产估价（real estate appraisal）解释：是指专业房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。 名词：估价时点（date of value）解释：是指评估价值对应的时间，即在该时间上估价对象才有该价值。由于同一宗房地产在不同的时间价值会有所不同，所以，估价通常是对估价对象在某个特定时间的价值作出估计。估价时点通常用公历年、月、日表示。 名词：估价原则（appraisal principle）解释：是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要、在估价活动中应当遵循的法则或标准。对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为原则。同时，在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。名词：估价目的（appraisal purpose）解释：是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途，或者通俗一点讲，委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为等的需要。例如，是为房地产买卖或租赁提供价格或租金参考依据而估价，还是为银行衡量拟抵押房地产的价值而估价，还是为确定被拆迁房屋的货币补偿金额而估价，或是为政府掌握划拨土地使用权进入市场应补交的土地使用权出让金等的数额而估价。名词：估价程序（appraisal process）解释：是指一个房地产估价项目运作的全过程中的各项具体工作，按照其相互联系排列出的先后进行次序。通俗一点讲，就是圆满地完成一个房地产估价项目，从头到尾需要做哪些工作，应当先做什么、后做什么。房地产估价的一般程序是：(1)获取估价业务；(2)受理估价委托；(3)拟定估价作业方案；(4)搜集估价所需资料；(5)实地查勘估价对象；(6)选定估价方法测算；(7)确定估价结果；(8)撰写估价报告；(9)审核估价报告；(10)出具估价报告；(11)估价资料归档。名词：估价对象解释：是指一个房地产估价项目中需要评估其客观合理价格或价值的具体房地产。估价对象是丰富多彩、复杂多样的。从实物角度来看，估价对象主要有：(1)无建筑物的空地；(2)有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；(3)建筑物（包括尚未建成的建筑物）；(4)土地与建筑物（已建成的建筑物）的合成体；(5)在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体）；(6)未来状况下的房地产；(7)已经消失的房地产；(8)现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；(9)房地产的局部；(10)包含有其他资产的房地产或者以房地产价值为主的一个企业整体；(11)作为企业整体中的一部分的房地产。需要指出的是，上述估价对象虽然是从实物角度来划分的，但评估其客观合理价格或价值仍然包括实物、权益和区位三个方面。从权益角度来看，估价对象主要有：(1)“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产（这里的“干净”的意思是指该房地产的手续完备、产权明确且未租赁或者未设有抵押权、典权、地役权或其他任何形式的他项权利，下同）；(2)“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产；(3)“干净”的房屋所有权和农民集体所有土地的房地产；(4)部分产权的房地产；(5)共有的房地产；(6)有租约限制的房地产；(7)设定了抵押权的房地产（即已抵押的房地产。抵押人在通知抵押权人并告知受让人的情况下，可以将已抵押的房地产转让给他人。抵押人将已抵押的房地产转让给他人的，不影响抵押权，受让人处于抵押人的地位）；(8)设定了典权的房地产；(9)设定了地役权的房地产（即该房地产为他人提供了有限的使用权，如允许他人通行）；(10)拖欠工程款的房地产；(11)手续不全的房地产；(12)产权不明或权属有争议的房地产；(13)临时用地或临时建筑的房地产（又有未超过批准期限的和已超过批准期限的）；(14)违法占地或违章建筑的房地产；(15)已依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房地产；(16)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；(17)房地产的租赁权，即承租人权益；(18)房地产的典权；(19)房地产的空间利用权（又有地下空间利用权和地上空间利用权）；(20)房地产中的无形资产。房地产基本制度中几个重要区别1、保修期的区别：住宅质量保修书中的保修期限是从商品房交付使用之日起计算，承包商对开发商的保修期是从竣工验收合格之日起计算，二者从计算的起始日上市有区别的，在保修时间持续长度上也是有区别的。2、住宅和非住宅的保修期约定的区别：商品住宅的保修期不得低于承包商对建设单位出具的质量保修书约定的存续期，存续期低于规定中确定的最低保修期限的以最低保修期限为准；非住宅商品房的保修期不得低于建筑承包向建设单位出具的质量保修书约定的存续期。3、项目资本金的区别：开发经营条例规定的项目资本金占项目总投资的比例不得低于20%，而关于调整部分行业固定投资项目资本金比例的通知中这一比例由20%提高到35%；而在开发经营与管理一书中，却是这样规定的：资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础，国家对房地产开发项目的资本金的比例要求是30%。4、估价的假设和限制条件：这一条在案例与分析中是作为估价报告的单独向出现的，与封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告、附件共同组成了估价报告的八大部分；但在理论与方法中却是作为估价结果的一个组成部分共同组成了结果报告的15个分项。5、不同性质城市总体规划和近期规划的时间区别：城市的为20年和5年，建制镇的为1020年和35年。6、建设资金落实情况的区别：工期为一年内的为原则上不少于合同价的50%，工期在一年以上的为30%。7、位置表示的区别：在理论与方法中，关于区位描述中牵涉到的距离有三种，分别是空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离，但人们最为重视的是交通时间距离而不是空间直线距离；在制度与政策中关于广告的约定是：项目位置，应从该项目到达某一具体参照物的现有交通干线的实际距离表示，不得以所需时间来表示。8、登记发证时间的区别：初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记为30日；注销登记为15日。9、申请登记时间的区别：新建房屋初始登记和房地产转移登记为90日；其他登记皆为30日。10、权属证书的区别：房屋的有房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证；土地为国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权证。11、求取方法的区别：报酬率为累加法、市场提取法（试错法和内插法，去年试题）、排序插入法；建筑物折旧为年限法（直线法、成新率法）、市场提取法和分解法（物质折旧、功能折旧、经济折旧），建筑物新构建价格为单位比价法、分部分项法、工料测算法和指数调整法。12、地价评估中修正的区别：用标准临街宗地的单价为已知条件使用时用平均深度价格修正率，但用标准临街宗地的总价和单位宽度的标准临街宗地的总价为已知时用得却是累计深度价格修正率。（去年考题）13、经济寿命、耐用年限、剩余经济寿命、有效使用年限、实际经过年限的区别和在相关计算中的灵活运用。14、有残值和无残值折旧的计算：q=1-(1-R)t/(n+t)*100%和n/(n+t)*100%。15、土地的获得方式有划拨、出让、协议和挂牌，但商业、旅游、娱乐和商品房用地在任何情况下也不能采用协议方式。16、资质等级的分类：房地产开发企业分四类（一、二、三、四和暂定资质证书），工程勘查分综合资质、专业资质和劳务资质，工程设计分综合资质（甲级）、行业资质、专项资质，招标代理机构设甲、乙，监理设甲、乙、丙，建筑企业资质分施工总承包、专业承包和劳务承包，房地产资质等级有三类（一、二、三）和暂定级。17、维修基金使用的区别：业主大会成立前，有售房单位或其委托的物业管理企业提出申请，当地房地产行政主管部门审核划拨；业主大会成立后，由物业管理企业提出，也祝大会讨论后实施。18、估价时点的区别：估价时点在过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现于房地产损害赔偿案件中。估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，最常见、最大量的，包括在建工程估价。估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如预售或预购价格。估价时点为未来的情形。多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。假设开发法中常用。19、定基价格指数与环比价格指数的区别及应用（环比是一定要注意期数是从成交日起的下一个价格指数开始连乘）。20、可比实例修正标准的区别：交易日期修正是以成交日期为标准，交易情况修正是以正常价格为标准修正，房地产状况调整是以估价对象为标准进行修正。房地产估价师制度与政策辅导：房地产业内容 第1讲房地产业 一、内容提要： 1、房地产业概述 2、城市住房制度改革 3、城市土地使用制度改革 4、房地产法制建设 二、考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产业的概念、行业细分和房地产领域现行法规体系等基本知识的掌握程度。 三、考试基本要求 1、掌握房地产业的概念和行业细分，房地产领域的现行法规体系。 2、熟悉房地产业的地位和作用，城镇住房制度改革，城市土地使用制度改革。 3、了解房地产业的历史沿革。 四、内容辅导： 第一节房地产业概述 一、房地产业的基本概念（掌握） 房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。 房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而房地产的产品既体现物质属性，又体现法律属性，其落脚点在房地产权属。建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和建设任务的发包者；建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设的生产任务。 例题：房地产业属于（）。 A、第一产业 B第二产业 C第三产业 D第四产业 答案：C 解析：由于房地产业是进行房地产投资、开发、经营，管理、服务的行业，所以它属于第三产业，因此，应选C。 房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产估价、房地产经纪归为房地产中介服务业。因此，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业管理业。 例题1：房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。( ) （2004年试题） 答案： 解析：房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。 例题2：房地产服务业又分为（）。 A、房地产咨询 B房地产估价 C房地产经纪 D房地产管理 E、物业管理 答案：ABCE 解析：房地产管理是一种管理行为，不是房地产服务业。 1、房地产投资开发业 房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。房地产投资开发需要土地、建筑材料、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。房地产开发具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。 2、房地产咨询业 房地产咨询是指为有关房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究，房地产开发项目可行性研究，房地产开发项目策划等。 3、房地产估价业 房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响房地产价值的因素进行综合分析的基础上，对房地产在特定时点的价值进行测算和判定的活动。 4、房地产经纪业 房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。目前主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房。房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖；不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁等业务。 例题：（）是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。 A、房地产投资开发 B房地产咨询业 C房地产经纪业 D物业管理业 答案：A 解析：房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发具有资金量大、回报率高，风险大、附加值高、产业关联性强等特点。 5、物业管理业 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理是一种经营型、企业化的管理，通过质价相符的有偿服务和一业为主、多种经营，来实现独立核算、自负盈亏、自我发展和自我完善。 物业管理是伴随着现代市场经济体制的确立而产生并发展起来的一个行业，并且是通过对计划经济体制下传统的房屋管理体制的不断改革替代而最终确立的物业管理新体制。 中国传统的房屋管理是由政府的职能部门以行政手段对房屋进行管理的一种体制，具有如下几个重要特征：管理者为政府职能部门，如市、区房管局和基层单位房管所、管养段；管理单位并非企业，而属于事业性质；管理对象是国有房产(或其他直管公房)，一般情况下，由房管部门统一管理；管理手段基本上为行政手段，经费主要来源于低租金和国家的财政补贴，管理服务是无偿提供的，是福利型的管理；业主和用户只能被动接受管理，别无选择；管理内容单一，一般只限于对房屋及附属设备的维修、养护，管理效果不好，物业寿命缩短，社会财富浪费。 传统的房屋管理是福利型住房制度的一种自然延伸。随着房地产市场体系的不断完善，人们在关心房价和质量之后，第三大关心的问题就是物业管理。 例题：中国传统的房屋管理的特征包括（）。 A、管理者为政府职能部门 B管理者是个人 C管理对象是所有房产 D管理单位并非企业，而属于事业性质E、业主和用户只能被动接受管理，别无选择 答案：ADE 解析：中国传统的房屋管理的特征中，管理者为政府职能部门，不是个人；管理对象仅是国有房产，不是所有房产。房地产开发经营与管理1、问题：资产负债率、流动比率、速动比率指标，可结合房地产开发企业的资产负债表进行计算。对于房地产开发项目，不需要编制资产负债表 问:为什么对于房地产开发项目，不需要编制资产负债表?老师：您好！对于一个房地产开发企业的某一个具体开发项目，没有必要也没意义编制资产负债表，因为房地产开发企业有资产负债率较高，属于资金密集行业，往往企业的借贷资金用于多个开发项目，无法分清具体开发项目中的借贷资金的金额，因此编制整个开发企业的资产负债表可行，编制某个具体开发项目的资产负债表往往不可行也没有必要。2、问题：老师，您好！ 本课中提到的存量的概念：指报告期期末已占用和空置的物业空间总量。我理解的存量是可供出租、出售和空置的物业，已占用的物业表示该物业已经被使用，不应该属于存量的范围吧？不知道我的理解那里有问题？老师：您好！你的理解有些问题，所谓“已被占用”是与“空置”对应的一个概念，指已被使用的物业空间，“已被占用”和“空置”一起构成了存量，即在社会上事实存在的物业空间总量。3、问题：另外：怎么区别全面覆盖和大量定制两种模式？谢谢老师：您好！全面覆盖的特点，一是侧重于对全部市场的覆盖，二是采用无差异化营销和差异化营销全面进入整个市场，三是能做到全面覆盖的企业必须具有强大的实力。大量定制的特点，一是侧重于对目标群体或消费群体的个性需求，二是采用定制营销的方法。如戴尔电脑的网上定制服务。4、问题：老师您好： 请问第讲例-题中的融资费用 120.2 192.3 和 销售费用中的数据是怎么计算出来的?老师：您好！融资费用为利息的10%，总利息为3125.1万元，则总融资费用为312.5万元，是分两次支付的，具体的金额120.2 万元、192.3 万元和支付时点在题意未明示，不必细抠。5、问题：请问单一市场集中化与市场专业化的区别是什么？我感觉二者相同点太多。老师：您好！单一市场集中化的特点，一是只选择一个细分市场，二是实施集中营销，一般是只生产一种单一产品。而市场专业化的特点，一是弥隙市场的定位，二是满足某一特定消费群体的各种需求，往往针对弥隙市场的消费群体生产其所需要的多种产品。6、问题：史老师 您好 1、关于房地产静态盈利能力指标计算中，在计算房地产开发总价值和开发成本，我认为都有一个资金的时间价值问题，也就是以什么时点来计算开发价值和各项费用？我又说不清总觉得有问题，请给予指导 2、本讲在线作业第三题计算中开发价值时是用公式V=A/（Y-s)*1-(1+s)/(1+Y)n变形而计算得到的，应为： V=3675.67/(1+15%)+3675.67/(1+15%)2+3675.67/(15%-6%)*1-(1+6%)/(1+15%)45/(1+15%)2 =36068.10万元，而不是题中所给答案，是吗?请予以指导.老师：您好！7、总开发价值应是开发完成时市场状况下的价值，而总开发成本可视为在估价时点（一般是现在）时市场状况下的价值。用静态方式计算时，总开发价值不应计息，而总开发成本（不含销售税费，我认为，销售税费应计入总开发成本而不是总开发价值）应计息。2、你的理解有误，另，下次提问在线作业时，请将原题及答案完整贴出来，8、问题：老师您好! 在听27讲例6-5时，求市场推广及销售代理费用为924元，在这里老师纠正了销售代理费用还要计算利息，那计息公式为:924*(1+12%/4)(2/2)4-1=115.97元，请问老师这样算是否正确.谢谢! 还想请教的是:公式中(2/2)是什么意思?老师：您好！1、市场推广费应计息，而销售代理费一般是在销售时发生的，不应计息。即销售费用的计息计算如下：264000.5%（112%/4）(2/2)4116.57（万元）。2、公式中(2/2)是指建造周期是2年，所计息费用在2年中均匀投入，可视为在2年的期中一次性投入，故按1年计息。9、问题：老师您好： 辛苦了！请问考试中的计算题是在每一个步骤后都保留两位小数，还是为了减少最后结果的误差值而保留四位小数，只在最后一步保留两位小数呢？ 如果题目中没有要求的话，应该怎样保留小数位呢？老师：您好！严格地说，如果最后结果要求保留小数点后两位，则在中间计算过程中数据应保留到小数点后三位，最后结果保留到小数点后两位。但开发经营与管理教材中例题没有这样严格，一般是中间计算过程与最后结果均保留到小数点后两位。10、问题：史老师你好: 例62有个 还本收益 请问该怎样理解这个概念，对这个还本收益很不是理解，麻烦你解释的详悉点，谢谢.老师：您好！还本收益每期还本付息额每期付息额。附上一同学的理解：教材P160页还本收益中第二年777.9万元，根据你讲的公式是否还可以这样理解. 先求出剩余14年的P值.p=2141.1/7.5%1-(1+7.5%)-14=18176.13 2141.1-18176.13*7.5%=777.9 老师回复：你的整理正确。房地产估价理论与方法1、HQ07mf142551：问题：李老师好 我有2个问题：1、教材中224页例题中的销售费用为何不计息？您不是讲过销售费用要计息的吗？ 2、书中231页投资利息的计算中的1.5和0.5怎样来的，麻烦老师给画个图，谢谢!老师：您好！(1)、应计算利息，教材215页，应计算利息的项目中明确规定销售费用要计算利息。此题没有计算利息，我认为不妥，可能是为了简化计算。 (2)多次粘贴图形，不成功。 开发经营期为2年，第一年投入60%，第二年投入40，可视为均有投入。根据前面的讲述，均有投入可假设在其中期一次性投入。则第一年投入60%部分，可假设在第一年的0.5年处一次投入，其距离估价时点的时间为0.5年；第二年投入40部分，可假设在第二年的0.5年处一次投入，其距离估价时点的时间为1.5年。因此，可以判断教材在计息时间上是错误的，正好弄反了。 谢谢。3、问题：老师你好 在你的课件讲座第24讲市场法例3中可比实例和中均是成交日期为年月日，那么其对应的价格指数为年的价格指数而非年的？老师：您好！在你的课件讲座第24讲市场法例3中可比实例和中均是成交日期为年月日，那么其对应的价格指数为年的价格指数而非年的？ 请粘贴原题，这样好判断，因为要回答的问题太多，这样可以节约时间。 如是环比价格指数，要用成交日下一个月的价格指数，定基价格指数要用成交日对应月的价格指数。 谢谢。4、问题：老师：在教材抵押价值讲述中抵押价值未设立法定优先受偿权利下的市场价值法定优先受偿款未设立法定优先受偿权利下的市场价值拖欠建设工程款价已抵押担保的债权数额其他优先受偿款并有：己抵押贷款余额再次抵押价值 = 未设立法定优先受偿权利下的市场价值已抵押贷款余额/贷款成数。问：“已抵押担保的债权数额”和“已抵押贷款余额”是一样的意思吗？ -此概念在教材的第三章-第四节-第五部分抵押价值讲解处.老师：您好！问：“已抵押担保的债权数额”和“已抵押贷款余额”是一样的意思吗？ 不是一样的意思。例如某房地产价值100万元，可抵押担保的债权额为500万元(最多能为500万元的债权做担保)，现已为300万元的债权做了担保，300万元为“已抵押担保的债权数额”，500300200万元就是“已抵押贷款余额”。 5、问题：老师你好，您在23讲中教材190页例6-8中2006年9月1日到2007年2月1日应该是5个月吧，而不是你讲课中的4个月对吗？请老师回复，谢谢！老师：您好！让我们计算一下： 2006.9.1-2006.10.1 一个月； 2006.10.1-2006.11.1 一个月； 2006.11.1-2006.12.1 一个月； 2006.12.1-2007.1.1 一个月； 2007.1.1-2007.2.1 一个月。 对应该时5个月，看来还是我没有掰手一个一个月的数。 6、问题：李老师： 您好！辛苦了！您在第讲（交易情况修正）中，例题-与-中的买卖中涉及的税费均由谁负担时，与书中的买方和卖方正好相反！您说过这样的题很容易考，那么请您纠正一下，再讲给我们，好么？老师：您好！如果遇到这类题请按下列总结的计算：此类题的关键是公式的应用。公式的应用的关键是:(1)明确谁付给谁；(2)税率的选取。如果买方付给卖方，且买方交税，则支付的价格为扣除买方纳税后的价格，应是卖方实际得到的价格，税率要用卖方应纳税税率；如果是买方付给卖方，且是卖方交税，则是买方实际支付的价格，税率应取买方的税率。确定了税纳税，就等于公式也确定了。如果税率应取买方的税率，则要用其相应的公式；反之亦然。 此外，如果明确是买方实际支出的价格，则用买方的税率；如果明确是卖方实际得到的价格，则用卖方的税率。遗憾的是考试时一定不会如此，这样就太简单了。 7、问题：李老师您好: 就是23讲例题6-4买方中设计税费由买方负担，怎么用:正常成交价格=卖方实际得到的价格1-应由卖方缴纳的税费比率. 跟课堂讲的有些矛盾.不知道书上的正确还是讲课中正确. 还有6-5的情况也是一样的. 如书上的正确请说明理由.希望给予讲解 老师：您好！我认为此部分教材没有讲清楚，特别是实例，看起来与教材的讲述有矛盾。教材上的公式没有问题，因为是一步一步推导出来的。关键是公式的应用。公式的应用的关键是:(1)明确谁付给谁；(2)税率的选取。如果买方付给卖方，且买方交税，则支付的价格为扣除买方纳税后的价格，应是卖方实际得到的价格，税率要用卖方应纳税税率；如果是买方付给卖方，且是卖方交税，则是买方实际支付的价格，税率应取买方的税率。确定了税纳税，就等于公式也确定了。如果税率应取买方的税率，则要用其相应的公式；反之亦然。 此外，如果明确是买方实际支出的价格，则用买方的税率；如果明确是卖方实际得到的价格，则用卖方的税率。遗憾的是考试时一定不会如此，这样就太简单了。 8、问题：李老师你好：本讲中教材页第四个大问题中，采用差额法进行房地产状况调整的一般公式为：可比实例在其房地产状况下的价格加减房地产状况调整金额可比实例在估价对象房地产状况下的价格与您将义中可比实例在其房地产状况下的价格房地产状况调整金额可比实例在估价对象房地产状况下的价格，到底哪个是正确的？谢谢！老师：您好！本讲中教材页第四个大问题中，采用差额法进行房地产状况调整的一般公式为：可比实例在其房地产状况下的价格加减房地产状况调整金额可比实例在估价对象房地产状况下的价格与您将义中可比实例在其房地产状况下的价格房地产状况调整金额可比实例在估价对象房地产状况下的价格，到底哪个是正确的？谢谢！ 对不起：“房地产状况调整金额”应改为“房地产状况调整系数”。 9、问题：某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250平米，空调主机1990年购入，当时购入价500万元，同型号空调主机现行市场价458万元。现该空调主机已累计折旧225万元，市场价格250万元，拆除费用5万元。如果该空调机房更换新式空调主机（其他设备不需改动），则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积为50平米，节约200平米面积可以提供160平米的营业面积出租。将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为4000元/平米，出租面积的装修费用由承租方自负。若不考虑新旧空调主机的年运用费、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为多少？如年资本化率为5.25%，则至少需要签订几年的租约，方能确保在该租赁期内能够通过置换空调主机房收回空调主机的净支出？我实在做不对，请老师给出解题思路及计算过程和结果，老师：您好！1、计算改换空调主机的净支出 (1)、计算要拆除旧空调的剩余价值，按市场价格计算应为250万元。(注意：500万元，现市场价458万元，已提折旧225万元均没有用，因为已经给出旧空调的市场价格为250万元。如果不给此价格：剩余价格458225，也不能用500225，这是因为估价要用估价时点时的一般价格，而不能用个别价格。) (2)、拆除费用5万元。 (3)、空调更的收入2505245万元。 (4)、更换空调主机的费用(含机房改造费)700万元(注：无法剔除机房改造费)。 (5)、改换空调主机的净支出700245万元455万元(注：只能理解为主机更换包括机房改造)。 (6)、计算置换出可出租部分的年净收益：160400064万元。 (7)、如果此题所给的是资本化率：5.25%，则无法计算时间。 (8)、如果此题的资本化率改为报酬率5.25%，则时间计算如下： V455万元，A64万元，Y5.25%，代入A不变，收益期为有限年收益公式，反求n值，则n值为要计算的时间。 10、问题：老师你好：P103第七点的计算题即然是重点，请作详细说明，而且最后一种以抵押方式付款的，不太明白为什么不存在名义价格呢？请解释，谢谢。老师：您好！第5种情况，给定单价为3000元/m2，总价为30万元；按付款方式实际计算出的价格为30万元，单价为3000元/m2。所以没有名义价格。注意：只有当以某种付款方式计算出的总价或者单价与给定的总价或者单价不一致时才存在名义价格。房地产估价案例与分析1、问题：史老师您好，帮我解答一下好吗？ 1、例2-3中，估价对象为“在建工程”，为什么没有将“假设开发法”做为其中一种估价方法呢？在方法定义方面，只列出收益法定义，而没有列出市场法的定义算错误吗？ 2、教材例2-4中第109页，在计算m值时，我认为m值应该是从2004年8月17日到2013年10月20日，在本题中的房屋招租时间是否应该看作是个别情况，而不应看做是客观情况。 3、例2-4中第107页，租赁期内净收益的折现中的第一项25*82%0.3918，是否应该改为（150*82%0.3918）*2/12呢？ 老师：您好！1、例2-3中，估价对象为“在建工程”，为什么没有将“假设开发法”做为其中一种估价方法呢？在方法定义方面，只列出收益法定义，而没有列出市场法的定义算错误吗？ 从应试角度严格要求，本案例应用假设开发法估价；在估价技术报告中没有强制要求写出估价方法定义。 2、教材例2-4中第109页，在计算m值时，我认为m值应该是从2004年8月17日到2013年10月20日，在本题中的房屋招租时间是否应该看作是个别情况，而不应看做是客观情况。 有招租时间应是一种客观现象，不必细抠，在考试中不会出现这种情况