竹溪县观音阁莲花山庄小区项目康居工程申请报告.doc

竹溪县观音阁莲花山庄小区（暂定名）项目开发建设康居工程示范小区申 请 报 告湖北信安置业有限公司（名称已预核准）二一一年一月目 录一、项目背景二、本项目简介及申请开发单位概况三、项目建设地点、规模及必要性四、项目开发的市场分析五、“莲花山庄”项目开发构想六、“莲花山庄”项目开发建设的背景和意义七、“莲花山庄”项目开发建设的做法八、建设康居示范工程的几点希望和建议九、项目社会经济效益分析十、开发地址的获取与开发十一、莲花山庄康居示范小区描述十二、结论与建议十三、总体建议一、项目背景竹溪县位于大巴山脉东段北坡，十堰市西南部，鄂西北的边陲。东与本省竹山县相连，西与陕西省旬阳、平利、镇坪县接壤，南毗邻重庆市巫溪县，是湖北入渝、通陕之门户。 “十一五”期间，竹溪县城市建设成就令人瞩目。全县累计实现生产总值114亿元，是“十五”期间47亿元的2.4倍；累计实现农村经济总收入152.8亿元，是“十五”期间72.4亿元的2.1倍；累计实现财政收入8.3亿元，按可比口径计算是“十五”期间2.8亿元的3倍；全社会固定资产投资累计完成98亿元，是“十五”期间26.7亿元的3.7倍；工业产值累计实现151.9亿元，是“十五”期间45.4亿元的3.4倍；社会消费品零售总额累计达到54.4亿元，是“十五”期间18亿元的3倍；全县经济和社会呈现速度加快、结构趋优、效益提高、活力增强的良好态势。其中每年投入房地产业的资金达亿元以上，每年实现税费收入达1800多万元，房地产业的大力开发，也有力地推动了县域经济的快速发展。目前，开放创新的竹溪县委、县政府已经把“规范房地产市场，巩固房地产市场清理整顿成果，强化房地产开发配套建设和后续物业服务建设，推进小区整合，提高物业管理服务水平”纳入“十二五”发展规划，全县人民正朝着建设富裕竹溪、文化竹溪、宜居竹溪、平安竹溪，构建和谐竹溪的目标而努力奋斗。按照竹溪县“十二五”发展规划中，以“省际边贸山水园林城”建设目标，围绕“一心（以县城为中心）三带（即：305省道、高速路、北环路三个区域）四区（即：老城区商贸中区、竹溪河至305省道段为休闲居住区、305省道以南为政治文化区、北环路工业经济区和产业集群示范区），着力抓好“六个五”工程建设，力争到2015年，县城建成区面积达到10平方公里，城区常住人口达到11万人，人均道路面积达到15平方米，城区绿化覆盖率达到45%，人均拥有绿地面积15平方米的目标，结合竹溪市加快旧城区改造和新城区建设的若干规定，信安公司提出本项目的建设，正是顺势而为，与进俱进，对竹溪县发展具有深远的意义。二、本项目简介及申请开发单位概况本项目名称为：竹溪县莲花山庄（因拟选址观音阁村，故取名莲花山庄，取义观音坐莲，寓意和谐、祈福、吉祥、平安）。本项目概况：拟建设地点：竹溪县鄂陕大道旁石油公司加油站后观音阁村（俗称叫花子洞）。建设内容及规模：该项目计划建设成为竹溪县高品质康居园林式小区，占地面积约两万余平方米，总建筑面积八万平方米。其主要多层建筑物为5栋， 5栋为小高层建筑，2栋高层建筑，共约700套住宅，居住人口约2000余人。竹溪县莲花山庄拟作为竹溪县政府的重点招商引资项目，其投资方向完全符合竹溪县“十二五”发展规划的要求。竹溪县莲花山庄的建设对盘活城镇资产存量、加大城乡规划管理力度，实现“省际边贸山水园林城”的定位，加快县城建设步伐、促进竹溪县房地产开发、活跃县域经济和提升人民生活水平具有重要作用。项目申报单位：“湖北信安置业有限公司”，公司法定代表人：吴攀 。由十堰市汽车汽配商会会员单位十堰市立高工贸有限公司 有限公司和十堰杰德利工贸有限公司联合投资创办的湖北信安置业有限公司名称已经企业名称预选通过，计划2011年2月28日以前进驻竹溪，公司注册地址：竹溪县，注册资本人民币2000万元，经营范围包括：房地产开发；房屋租赁；物业管理；农业、农副土特产品原料基地建设、产品深加工、购销等产业链发展。公司把“以人为根，以诚为本，质量为生，信誉为命，技术为梯，管理求利，服务至上，用户第一”作为宗旨。湖北信安置业有限公司立志创造人文地产品牌，提供亲情物业服务，把“诚心、信心、爱心、放心、舒心、开心”作为企业的文化内涵，充分整合竹溪县的人脉、地脉、文脉资源，努力打造精品社区和楼盘。本项目开发定位为： 莲花山庄竹溪县第一标志性花园社区，现代化康居工程示范住宅区。三、项目建设地点、规模及必要性竹溪县莲花山庄拟选地块位于竹溪县城关的鄂陕大道与观音阁路交汇处加油站片后段，项目地处十堰最大的城市广场附近，倚南山而立，具有得天独厚的地段优势。经概算建设项目占地约22000m，总建筑面积约80000m。建成项目估算总投资为1.5亿元。“莲花山庄”由花园式高尚居住社区、独立商铺及街区、休闲广场及社区配套教育、医疗、金融机构等组成。“莲花山庄”项目将会使竹溪城市建设品位和城市形象得到大幅提升，极大改善竹溪人的居住品质和生活水平，成为建设山水园林宜居生态县的领头羊，对县域经济的发展发挥重要作用。“莲花山庄”的建成，将扩大新城区的影响力、辐射力和带动力，为进一步改善城市基础设施、完善城市功能、增强竹溪在鄂、渝、陕三省边贸经济发展中的带动作用。四、项目开发的市场分析（一）竹溪县房地产业发展基本情况1、开发规模不断加快，高品质住房需求看涨，。2005年前，我县房地产业基本上处于小打小闹阶段，即小商开发、小本开发、零星开发、低水平开发，不仅开发速度慢、开发成本高，而且开发规模小、科技含量低，每年住房开发面积不足10万平米，竣工面积仅有几万平米，加之近些年的农转非人口不断增多、老城搬入新城，现有商品房远远满足不了市场需求。现在城区住房保有量达到200万平米，房屋总量的增加，虽然满足了人们购房的需求，但大多是不成规模的低端住宅，高品质住宅的需求量仍然很大。2、房地产业的大力开发，推动了县域经济的快速发展，逐步提升了城镇形象与品位。在房地产开发中，县政府鼓励开发企业不断推广使用新工艺、新技术、新材料、新设备和新的管理理念，出现了象本地的祥尔、外地的溪城春天等较为规范的开发企业，他们实施整体开发、规模开发，在整个行业中起到了较好地引领、示范作用。现在我县注册房地产开发企业已达7家，物业管理也从无到有，居民的生活质量和城市的形象与品位得到了一定的提升。（二）、竹溪县房地产市场开发现状分析：市场潜力巨大，上升空间广阔。1、目前我县房地产业发展的特点：从供给来看，主要有以下特点：（1）本地房地产开发企业为投资主体；（2）开发量总体规模不大，商业用房面积比例上升较慢；（3）小区规划设计并不规范；（4）建筑形式以单一；（5）供应户型面积偏大。 从需求来看，主要特点如下：（1）总需求中，中高收入家庭所占比例加大，贷款购房比例逐渐增加；（2）城市整体实力、面貌以及知名度仍需提高，对外不具备辐射力，以本地需求为主；（3）农村居民进城购房需求有所增加；（4）商品房价格稳中有升，涨幅不大，绝大部分为自用性需求。 2、加快推进房地产业发展的内外因分析：随着竹溪县委、县政府经营城市理念的提出和新一轮发展规划的全面实施，无论是加快城镇化进程、调整城乡人口比例，还是通过多项政策引导，城市的增容扩面必将带来全县房地产业飞速发展。从内因上看：（1）城镇化进程加快拉动住房需求。 产业结构调整，农业剩余劳动力的迁移，无疑会壮大县域经济，扩大县城规模，这在客观上刺激了房地产市场的需求。据统计，中国城镇人均住房面积为26平方米，若我县能在未来三至五年内转移增加城镇人口10万人，以这一基数计算，至少需净增加商品房面积260万平米，房地产业将会以超常的速度递增，预计可实现税收收入4-5亿元。而大量农民进城，不仅可以拉动城市的其它消费需求，而且可以明显地改善农村生态环境，提升竹溪县的宜居指数。（2）通过消费群体转移拉动住房需求。自1998年实行住房制度改革以来，我国居民逐渐接受了个人出资或贷款购房的现实，城镇居民购买商品房市场化非常普遍。随着竹溪县城城市化建设步伐的加快，房地产市场除满足本地区居民住房需求外，一方面，来县城经商或打工的农民逐渐适应了城市生活，因而购置商品房或二手房用于经营或居住；另一方面，随着交通设施和出行方式的改善，越来越多的乡镇行政事业人员、富裕农民也愿意到县城购房安家。在住房消费群体构成方面，政府机关及事业单位工作人员，城乡工商经营业者，乡镇从业人员和乡镇教师，三个群体各占相当份额；部分富裕的农民在县城买房的也不在少数，这些因素构成我县房地产市场的主体需求。 从外因上看：（1）县域投资环境改善 促进房地产市场发展。房地产业是国民经济的重要组成部分，房地产市场的持续较快发展，可以为地方政府带来可观的财政收益，进而会有较充足的资金进行城市基础设施建设，而城市基础功能的完备又为房地产市场的发展提供了良好条件，主要体现在：A、县城的基础设施不断改善，包括建成区绿化覆盖面积的增大，城区道路的铺设和改造，因地制宜景观带的建设，以及城内交通和对外交通系统的完善，水、电、暖管网的建设与完善等。B、县城进行新一轮城市发展规划，新城市发展框架逐步形成，建设用地供给量加大。因此，一批域外房地产开发企业先后入驻我县，并逐渐替代本土房地产企业成为市场投资主体，住宅小区建设的设计与品质不断提高，开始与大中城市接轨；住宅档次的提升又刺激了百姓购房或改善居住条件的欲望。（2）、国家居住保障政策覆盖到县城。 在住房保障政策方面，近年来国家陆续出台了相关政策，国家住房政策保障体系已开始向县城扩展。我们要以此为契机，借助外力，激活内力，进而拉动低收入群体对住房的需求增加，既保障各项政策贯彻落实到位，又在惠民、保障民生上取得新突破。（3）、有效推介，城市品位和知名度提升，刺激外来人口需求。我县拥有独特的山水资源和地域气候，加上近年来县委、县政府不断加大城市建设和生态保护力度，竹溪的宜居指数正迅速攀升。一个新型的山水园林生态宜居型城市即将呈现在世人面前，将会对外来人口产生巨大的吸引力，一些分布在全国各地的竹溪籍成功人士也会有落叶归根返乡居住的意愿和打算，因而将刺激房地产外来需求的增长。（三）、竹溪现有楼盘状况与消费主要特征：分析项目产品（房地产）特征竹溪人的消费特征整体规划多层以行例式布局为主，高层及小高层还是空白。对朝向、采光、通风较为注重建筑设计最简单、通用的建筑设计只注重高实用率建筑风格以传统的火柴盒设计为主对风格的鉴赏力差配套设计简单的配套设计：如绿地、厕所不注重配套设计户型设计住宅典型为：三房二厅120平方米左右基本温饱型的消费外观处理外墙多是水泥漆或瓷砖色彩单调低成本消费细部处理普通玻璃窗户，大铁门，围墙粗糙，屋顶简单，换气扇排油烟注重实用性，不注重观赏性架空层及停车位无架空层建筑，无地下停车场消费水平低，有车也乱停景观绿化粗放传统，简单的花坛植物，无现代化的景观规划只要房子好，有无景观无所谓。物业管理基本没有规范的物业管理 还停留在物业管理就是有人看看大门，打扫一下公共卫生的初级状态。结论：竹溪的房地产处于起步阶段，无论是开发建设理念与水平，建筑规划与设计，还是市场竞争与消费，都处于起步阶段。新型的现代化房地产开发市场潜力巨大。五、“莲花山庄”项目开发构想“莲花山庄”规划设计以康居示范小区的定位为出发点，立意创造一个使人亲近自然，具有生命脉络、园林环境的社区文化的高尚居住小区。以保存现有地貌与植被为出发点，多数建筑物均顺山势布局，把现存的山顶自然植被保留为天然绿地。中央低洼地带营造出情景水体，山水相映成趣，人人乐在其中。在规划中保留大片天然绿地与水体，经轮廓修正，形如树叶分枝成长，既切合主题，更寓意一个生机勃勃、欣欣向荣、蓬勃发展的社区。主要公建相应集中布置于小区核心地带，方便使用，形成小区总体层次的社区中心，为居民提供较多的社交机会。结合中区开放式大型绿地与水体，环境优美舒适，集散灵活，交通方便。外围车道及停车场使车流便捷且与区内分隔。车流控制在用地区域规划路及住宅小区内周边车道，分别与规划路旁社会停车场及小区住户停车场相连（包括室外及平台层停车），除消防车外，日常车流不干扰小区内部组团。各期组团内成为无机动车辆的安全休闲绿化地带。 “莲花山庄”将牢固确立“科技地产”的开发战略，致力用代表行业前沿水平的新工艺、新技术、新设备和新产品，全面打造科技型健康新人居。 “莲花山庄”将采用十余项成套新技术，涵盖结构体系、建筑节能、管网成套、综合布线和环境保护等方面。其中在竹溪县首次采用外墙外保温技术、断桥铝合金中空玻璃窗、新风系统、高层高效联集式太阳能系统，不仅使住宅保温隔热、隔音，节能率将近60%，而且使住宅可以像人体一样自由呼吸，真正实现“冬暖夏凉、舒适宜人”的居住梦想。“莲花山庄”从科学的角度诠释了高品质住宅最根本的内涵，成为竹溪县的第一张科技康居地产名片。六、“莲花山庄”项目在当地开发建设的背景和意义 国家康居示范工程是建设部于1999年启动实施的面向21世纪的样板工程。其目的是以示范小区为载体，提高针对不同地区的气候特征研究采用先进适用的成套技术，力争在较小的空间内创造较大舒适度，推动住宅质量的全面提升和住宅产业的全面发展。（一）“莲花山庄”建成康居工程示范小区的必要性 1、竹溪地处鄂、陕、渝三省交汇处，交通便利，是鄂西的门户。未来五年，县政府将着力规范发展房地产，提高城市品位和人居水平。因此，有必要建设康居示范小区，积极引导竹溪县民住房消费，促进竹溪县房地产业的规范发展。“莲花山庄”正是在这种经济快速稳步增长和城市建设突飞猛进的背景下应运而生。 2、竹溪历史悠久，人文荟萃，名胜风景区和古迹甚多。县政府围绕自然生态和历史文化两大主线发展融河景、湖光、山色、人文于一体的生态宜居县，致力把竹溪打造成省际边贸山水园林城。从培育壮大旅游业来看，有必要把紧靠鄂陕大道边的“莲花山庄”建设成康居工程示范区，进一步改善竹溪的城市面貌。 3、竹溪本地能源相对匮乏，建筑能源消耗却又较为严重。虽然近些年来，全县住宅建设取得了一定的成就，但“秦砖汉瓦”式的传统生产方式并没有根本性改变，房地产的科技含量远远低于其他行业。住宅产业总体上仍处于粗放型发展阶段，存在着“四低两高”的不良状况，即工业化水平低、成套技术集成度低、劳动生产率低、居住舒适度低，同时资源消耗高、住宅造成的污染程度高。把“莲花山庄”建设成县级康居示范工程不仅是促进竹溪住宅产业化从粗放型向集约型转变的必然要求，也是实现全县可持续发展的有效策略。 4、从竹溪城市居民的住房实际情况来看，全县住房质量和居住水平较低，离小康水平甚远。随着城市居民收入和生活水平的不断提高，人们越来越倾向于住宅的舒适性和健康性，不再仅仅满足住宅的安全性和适用性。因此有必要建设康居示范小区，全面提升住房品质，切实提高居住环境，满足人们对高品质住宅日益增长的需求。（二）“莲花山庄”建成康居工程示范小区的意义 1、“莲花山庄”的建设将吹响竹溪县向环保健康科技地产进军的号角。作为竹溪第一个康居示范工程实施项目，“莲花山庄”将采用十余项先进适用的成套新技术，其中有多项在竹溪县属首次采用，大大提高住宅的科技含量，对当地房地产业向科技地产进军起着引导和示范作用。 2、“莲花山庄”不仅节能，更能保持健康，是一项造福百姓的利民工程、福民工程。竹溪地处山区，冬天是“冰窖”。针对冬季寒冷的气候特征，“莲花山庄”小区将采用外墙外保温系统、断桥铝合金中空玻璃窗和新风系统等技术措施，不仅能够节约能源、保护环境，而且还有效改善室内热环境，为市民营造一个健康舒适的理想居住天地。据中国建建筑节能检测中心检测报告显示，在室外最高气温39.8、门窗关闭不开空调的相同情况下，节能住宅室内最高温度为33.4，普通住宅则为38.8，二者最大温差达到5.5，节能住宅隔热效果明显好于普通住宅，且室内温度变化平缓。 3、“莲花山庄”项目建设将标志竹溪在落实中央关于大力发展“节能省地型”住宅指示精神的道路上迈出了坚实的一步，对加快全市住宅产业现代化步伐具有重要意义。小区增加住宅科技含量，重视新技术、新工艺、新产品、新设备的推广应用，规划设计和建筑设计水平显著提高，建筑体系技术有了新的发展，工业化建造方式和现代化管理模式广泛引入实施，显示出当代住宅产业的发展方向，有力推动了竹溪住宅产业的现代化进程。 4、“莲花山庄”项目建设将有力促进竹溪县的经济发展。作为竹溪县首个康居示范工程，“莲花山庄”项目的实施，将大大促进竹溪地区建材装饰业的发展，同时也带动了其他相关产业的发展，解决上千人的就业，对竹溪县整个经济发展会产生积极的影响。七、“莲花山庄”项目开发建设的做法（一）精心规划 “莲花山庄”项目以建设中、高档生态园林型住宅小区为目标，力求做到超前性、先导性，体现新理念、新手法，达到高起点、高标准。小区注重人、建筑、自然的和谐与共存。本着创品牌来精心打造，开发商规划出一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代高尚社区。 1、原生态。模仿是造不出自然的。自然本身就缺乏模仿性，或者说自然是模仿不出来的。“莲花山庄”本着“在森林中造房子”的理念，让人居住在自然和风景之中。尽可能保留原生坡地的起伏美感和原生植物，并将原址上的植物保留或移栽至小区各个绿化组团。小区建成后，树木参天，黛绿如云，使建筑与林木相互交融、渗透，达到“你中有我，我中有你”的缠绵境界。在这里，建筑是生态的巧妙烘托，生态是建筑的天然点缀。 2、多层、小高层、高层组团式布局。“莲花山庄”将尽量减少建筑密度，尽可能给树和人让出空间。小区拟规划建设5 幢多层， 5 幢小高层，高层2幢，共分 3个组团：第一组团围绕约10 亩的生态园林呈围合式分布；第二组团是以小高层建筑为轴而形成的围合式空间；第三组团是以小区道路为轴呈东西对称型分布，为争取这一组团的内部空间，我们将部分楼的底层架空，形成通透式景观。此外，考虑西南部相邻小区的影响，将以北偏西15度的小高层沿基地错落排列，以求得良好的日照及视觉空间。 3、配套完善。首先是车位充足。土地是不可再生资源，“莲花山庄”将充分体现“省地”要求，小区实行人车分流，利用地形设置全地下或半地下停车场，可泊车400多辆，占住户总数的60%。其次是商业设施充足，小区生活十分方便。该地块沿街总长度200余米，针对竹溪开发区商业配套相对滞后现状，我们采取定向招商办法，控制餐饮和商品零售，重点吸引银行、邮政、卫生、通信、书刊以及为区内区外生活配套的休闲商业。在小区内结合景观设计，精心营造高档会所，主要有泳池、健身房、棋牌室、儿童乐园、幼儿园等，使之成为小区的点睛之作。（二）精心设计 “好马配好鞍，良种下肥田”。为不辱没这一郁郁葱葱的园林地块，经过多方考察，我们最终将目光锁定在康居示范工程上。希望这个想法能得到县委、县政府以及主管建设部门的大力支持。本着打造与南山龙脉优美环境相媲美、具有传世之作的花园式住宅小区，我们将精心挑选国内知名的设计事务所担纲设计，着力塑造精品楼盘。“莲花山庄”小区设计突出“环境、人文、科技”三大理念，充分考虑阳光、环境、住宅、住户之间的协调关系，设计出空间层次丰富、环境景观优美、住宅科技含量高的康居示范小区。 1.以莲（荷）花为景观主题，意寓“和谐社区”，依名贵树木配置景观小品。“莲花山庄”园林绿化将坚持以莲花及水景为根本、其他林木做衬托、花草是装点的原则，摆脱将绿化等同于草坪的片面认识，使植物搭配趋于丰富，显得更加自然，增强植物景观的观赏功能与生态效益。这些高大树木吸尘、挡风、遮晒等功能较之草坪更强，也减少了楼与楼之间对视互扰的几率。同时，小区在中心庭院利用树林间隙地和地形高低设置溪流水景、临水台阶、绿岛、倒影池、木桥和亭、榭等，在中心庭院配置中心广场、步道，在主大门配置水墙，利用空地和平台种花植草，形成碧水、浓荫、茵绿的诗意般的栖居之境。园区每个角落都充满水的灵气、绿的活力、花的缤纷，造就出“掬水月在手，弄花香满衣”的都市田园生活。 2.亲近自然，以人为本。为了让居民能够生活在一片纯粹的、自然的、原生的园林之中，我们将在小区核心地域装设自然水景系统，并在池畔、溪间布置水生植物。在园林的主干道铺上特制的多孔地砖，既可以满足人们踏青玩耍，又可使青草自由自在地生长。采用人车分流，实现小区步行道的宁静与安全。在楼间设置儿童游戏和老人休闲锻炼场所，全力构筑亲和的邻里关系，形成优良的人文脉络。整个小区呈现出温馨、浪漫的时代特征，体现出人与自然、人与建筑、人与人之间的和谐相融。 3.突出均好性、多样性、协调性。小区住宅朝向良好，户户朝南，符合竹溪人的居住习惯。建筑单体简洁、轻盈，流线形的“片板”，虚而轻的双层阳台，金属与木质的融合，均构成了极具现代气息的简练风格。户型以90130为主，室内布局紧凑合理，大开间，小进深，采光通风效果显著。（三）精心施工为了确保将“莲花山庄”打造成精品工程、名片工程，我们将周密部署，严格招标，挑选具有综合施工能力、实力雄厚的建筑工程公司。 我们在施工过程中将坚持先桩基后基础，先主体后装饰，安装工程穿插进行。所有建筑材料必须经过质检验收。针对工程不同特点，还采用国内外一些先进的施工成套新技术。同时加强施工的全方位、全过程、全人员管理，成立QC（质量管理）小组，实行生产质量责任制，做到分工明确，责任到人，广泛开展“建功竹溪、党旗增辉”活动，杜绝质量通病，确立“无缺陷”质量管理目标，充分保证工程建设的质量。（四）精心选材 “莲花山庄”是竹溪县第一项康居示范工程，材料的优劣将直接决定着其节能、环保、健康、宜人的住宅性能。因此，我们必须把控好材料关。本着公开、公正、择优的原则，经过详细考察鉴定并对照投标文件所规定的各项性能指标、功能要求、安装质保以及售后服务，先确定预中标单位；再将被中标单位进行综合分析、整理，报董事会审批定夺。在整个招标过程中，我们始终确保所有物料和设备性价比最优。我们将采用的国内外名优品牌水泥、钢材、管件、外墙外保温系统、电梯、联集式太阳能系统、智能监控系统、防火防盗集成进户门、泳池设备等。（五）精心监理好建筑不仅需要好规划、好设计、好施工，同时还需要很好的保证，这其中监理单位将起着非常重要的作用。建设“莲花山庄”项目，我们将选择过硬的监理单位。我们将要求监理单位要严格贯彻执行“验评分离、强化验收、完善手段、过程控制”新方针，进行“四控”、“两管”、“一协调”（即安全控制、质量控制、进度控制、投资控制；合同管理、信息资料管理；参建各方的协调）。监理要以预防为主，进行事前、事中、事后的控制。对重点部位和关键工序进行旁观监理，实行责任终身制。确保将“莲花山庄”项目符合精品康居工程所应达到的各项指标要求。 (六)精心管理 管理也是生产力。管理就是效益。为实现“莲花山庄”预期目标，我们将制定一系列行之有效的管理制度。大力进行人事制度改革，实行竞争管理体系，并建立相应的奖惩机制，实现管理组织科学化、管理职责明确化、管理过程规范化。 为把小区管好，我们将聘请有成熟丰富物业管理经验和水平的物业公司为“莲花山庄”进行深度物业顾问（如十堰世纪花园、澳门花园物业管理），实行强强联合，“1+12”模式，由名牌物业帮助组建物业公司，制定管理方案，在建设期即先行介入，社区交付使用后仍由物业顾问公司委派人员管理一至两年，此后跟踪服务，提高完善。为争创智能化示范小区，公司还将投入巨资进行智能化建设，重点加强安全防范系统、车辆出入管理系统和数字网络系统建设，实行智能管理、远程管理、集中管理，确保让小区住户居住放心，居住顺心。 总而言之，思路决定出路，眼境决定境界。在整个项目开发建设过程中，我们深信一句话“细节决定成败”。只有在细节上肯下功夫才是最质朴也是最踏实的落脚点。在许多细节问题的处理上，我们不是大而化之，而都将经过深思熟虑。比如楼板、隔墙、孔洞的隔音处理，多点联挂电源开关插座，室内无阳角，无障碍设计等。细节之处见真情。对细节的高度重视，不仅确保 “莲花山庄”项目目标的实现，也彰显出一个房地产企业所独具的人文关怀和品牌魅力。八、建设康居示范工程的几点希望和建议（一）政府的支持是建设好精品康居工程的保障 房地产企业是推进康居示范工程的主体，但光靠房地产企业孤军奋战是走不远的。“莲花山庄”项目各项工作若要顺利开展，与各级政府及有关部门的大力支持和关心厚爱是密不可分的。 项目如能纳入康居示范工程，希望在整个规划、开发及建设过程中能得到县建设部门的关心与指导，得到市、县两级政府和建设主管部门的支持与帮助。建议成竹溪县康居示范工程领导小组，成员涉及多家政府相关职能单位，并给与一定的政策优惠，帮助消化一部分应用节能先进技术新增成本。作为开发商，我们热切盼望切身体会到政府对康居示范工程的高度重视，没有政府的大力支持，建设精品康居工程将举步维艰。（二）人民群众的信赖是建设好精品康居工程的原动力 作为竹溪县第一个康居示范工程，我们在开发建设过程中必将受到人民群众对“莲花山庄”项目的热切关注和殷切期盼。群众们的高值期望，鞭策我们务必将“莲花山庄”打造成精品工程，让竹溪人民早日入住上真正的高品质住宅。（三）榜样的力量是建设好精品康居工程的目标榜样的力量是无穷的。任何新生事物都不可能很完美。为把“莲花山庄”建设成精品康居工程，我们已经跋山涉水，奔赴全国各地已建成的康居示范小区进行实地参观考察取经。特别是一些比较成功的康居示范小区为我们提供了宝贵的借鉴经验，同时也给我们确立了较好的奋斗目标。经过综合利弊，合理“拿来”，在别者的基础上，相信“莲花山庄”一定会做得更好。 “莲花山庄”项目是信公司实施“科技地产”品牌战略的初次尝试。 “冬冷夏凉、节能舒适”的健康居住理念得到社会各界广泛认同。作为一个有着强烈社会责任感的房地产，我们高举科技地产大旗，坚持做一个良心开发企业，以满腔热情确保把“莲花山庄”打造成康居示范工程中的精品，使之成为“人居的一个范本”、“竹溪的一张名片”。虽然任重道远，但公司上下都充满信心，我们相信在政府的大力支持和人民群众的热心关怀下，一定能实现这一宏伟目标，为竹溪出现一个高品质住宅小区、一个精品示范工程作出应有的贡献。九、项目社会经济效益分析竹溪县莲花山庄建成之后将为竹溪县带来巨大的社会效益与经济效益。不仅仅能够推动竹溪县房地产的发展，更能够通过与房地产经济的互动带动竹溪县旅游业的发展；而且，还能带动建安、装饰装修、建材等一大批相关产业的发展，可以形成2-3亿元的交易额，为竹溪县带来带来1000-2000万元的税收，不仅可以有效地拉动需求，拉长产业链条，增加就业，改善城市面貌，而且能为两税带来更多的税收收益，对促进地方财政收入的持续稳定增长具有重要的意义。此外，本项目将能够直接解决超过500人的就业问题，对推动就业与再就业工程，保持竹溪县社会和谐稳定，都将产生极大的促进作用。十、开发地址的获取与开发1、该地块土地使用权以出让方式取得，土地开发实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。该项目建设用地按如下程序进行：(1)申请选址。向土地管理部门提出用地申请，经同意后进行选址。(2)制订方案。由土地管理部门组织用地单位、被征地单位及有关部门，对选址范围的人口、土地和房屋等进行调查研究制定补偿方案。(3)申请批准。向竹溪县人民政府正式申请审批，批准后的征地方案，由县规划部门核定“红线图”，发出规划许可用地通知。(4)发布用地通告：由县土地管理部门发出具有法律效力的用地通告。(5)签定补偿、安置合同：由用地单位的法人代表与土地所有者或原有土地使用者或他们的委托人，按平等互利、等价有偿和协商一致的原则签定合同或协议，并经土地管理机关签证。(6)发证：由土地管理部门签发准许使用土地的证明。十一、莲花山庄康居示范小区描述信安公司将秉承成就现代人居梦想的理念，倾心打造康居生态莲花山庄，向竹溪人民推销一种新的生活方式，而不是单纯为客户提供居所。它注重将环境与人居紧密结合，建成后的莲花山庄将是一个以竹溪历史文化为表现题材，以生态理论为指导思想，融休闲娱乐、康体健身、文化展示、科普教育于一体的现代城市花园。莲花山庄小区紧靠着南城龙脉，拥有着无可比拟的环境资源优势，天然的森林氧吧，加上小区内40%的绿化率，使小区与森林坡地浑然一体，让每一个住在这里的人享受着森林公园般的超大绿肺，始终呼吸着这个城市最新鲜的空气，让拥有它的人永远生活在氧吧里。 莲花山庄立志建设成为全县高尚居住板块。莲花山庄生态规划与建筑景观设计将力邀国内知名设计公司，师法自然，追求原生态，取苑囿为上，再现采菊东篱下，悠然现南山之意境。以南山为背景，充分利用山景，将住宅进行适度偏转，拓宽观山的视野，使大部分住户可以推窗见山。小区中心围合成南北纵向的景观轴线，沿中心水岸布置绿地、步道、湖石、游廊、凉亭、雕塑、小品等设施，远景近景交相辉映，尽显园林生活画卷。通过带状中心绿地和景观节点的设计，运用借景、框景的手法，居户或行于路上，或憩于院中，都能感到扑面而来的山水景色，使居户能于景观中感悟历史文化的存在。此外还利用整体地形呈不规则坡形，南北坡距3.8米高的特点，设计一条由上而下缓缓细流的小溪。从风水学的角度来讲，让居住在这里的每一户都享受到山旺人丁水旺财的好兆头。莲花山庄的北侧以鄂陕大道入口道路为界，政府将修建一条十五米宽的大道将现有的鄂陕大道与规划中的南环路联接起来，并正好对莲花山庄地块进行围合，出行方便快捷。莲花山庄将在小区建设全县第一个社区双语幼儿园，采用与国际接轨的国内最先进的教育体制，突显浓郁人文气息，给孩子带来最安全最便捷的教育场所和多元文化的文化氛围。有品质的生活，必然要通过细节表现出来。莲花山庄规划配置上的细节将以及无处不在的人本精神，提升莲花山庄的高端价值属性。莲花山庄，将为业主提供首家星级酒店式专业物业管理顾问服务。让住进来的每一个住户，享受全城独有尊贵细致的物业管理，采用专业化的体贴，人性化的管理理念，采用国际化的标准，遵循人性化的服务理念，从保安、清洁、维修、社区文化等生活的每一细节，都精心呵护，为业主营造安全、整洁、舒适、和谐的居住环境。环保节能外墙、中空玻璃，自动消防报警及红外感应系统等一系列智能化管理设施，全面保障住户的安全。在莲花山庄里，关怀备至的服务让每一位业主都可以享受到属于名流的至美生活，在点滴之间，累积他们的尊贵与荣耀。含观赏、休闲、健康、娱乐、交际等不同功能于一体的主题花园，让每一个住在这里的人都心情愉悦。为业主提供五星级的生活是莲花山庄贯穿始末的规划宏旨，泛会所服务配套，精心建造咖啡馆、阅览室、健身房、儿童乐园、棋牌室、游泳池、中心水景广场等娱乐配套设施更是一应俱全。可以预见，建成后的莲花山庄必将会成为需求旺盛，销售势头良好，市场空间较大的现代名士的文化园林府邸，成为竹溪县康居示范人居小区！十二、结论与建议根据以上分析和描述，竹溪县莲花山庄开发建设是竹溪县构建和谐社会、园林城市的需要，既符合竹溪县“十二五”经济社会发展规划，又符合国家产业政策，既有良好的社会效益、环境效益，又有可观的经济效益。项目的开发建设是完全必要的，也是切实可行的。可以想像，莲花山庄将成为十堰南三县精品楼盘中的新贵和新星，在不远的将来莲花山庄将成为竹溪人居最宜居、最舒适、最美丽、最生态、最人性、最健康的商住社区之一，对进一步满足市民的居住需求，提升竹溪的人居水平和城市影响力，对建设竹溪现代都市都有十分重要的意义！十三、总体建议： 目前我县房地产业面临非常好的发展机遇，应鼓励大发展、快发展，但要适时加以引导和规范，使其步入健康发展之路。要真正树立经营城市的现代理念，加大支持力度，打造扶持的政策平台；要结合地域文化特点，加快规划立法工作，坚决做到先统筹规划、后建设开发，使住宅、商业网点开发与公共设施建设协调布局，建筑设计风格与地域文化相统一；要继续制定优惠政策，鼓励农村居住人口进城购房，同时要根据经济发展和人口转移速度，以及城镇的辐射力和承载力，合理确定房地产开发的规模与速度。总之，要积极为房地产市场的健康发展营造宽松和谐，文明高效的软环境，不断提高房地产业在经济总量中的份额，使其成为地域经济发展新的“引擎”与动力，加速调整传统产业结构，促进地区经济快速转型并实现跨越式发展。 湖北信安置业有限公司袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅