经七纬十二东南片区AC地块建设项目申请报告.doc

经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司1 第一章 申报单位及项目概况 第一节 项目申报单位概况 一 申报单位一 申报单位 1 单位名称 山东连城置业有限公司 2 企业性质 有限责任公司 3 法定代表人 4 注册资本 3000 万元 5 主营业务 山东连城置业有限公司成立于 2005 年 9 月 29 日 主要经营房地产开发 销售 物业管理 建筑及装饰材料的 销售 二 申请报告编制单位二 申请报告编制单位 单位名称 山东鲁咨工程咨询有限公司 工程咨询等级 甲级 工程咨询证书编号 发证机关 国家发展和改革委员会 第二节 项目概况 一 项目名称一 项目名称 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目 二 申请报告编制依据二 申请报告编制依据 1 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划 纲要 2 济南市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司2 3 城市房地产开发经营管理条例 4 济南市建设事业发展第十二个五年规划纲要 5 济南市城市总体规划 2006 2020 6 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 国发 2003 18 号 7 国家发改委 关于发布项目申请报告通用文本的通知 发改投资 2007 1169 号 8 国家发改委 建设部 建设项目经济评价方法和参数 第三版 9 国家和山东省有关政策规定 10 建设单位提供的有关资料 三 建设背景三 建设背景 商业地产的市场发展很大程度上要靠第三产业的发展来带动 如商业 贸易 顾问服务 咨询行业等 目前我国第三产业占国 民经济产值的比重较发达国家低 所以从趋势上来说 商业地产 市场空间非常大 我国商业地产即将步入大发展的关键期 从项 目的开发模式 产品的功能设计到整体的运营管理水平 都有广 阔的发展空间 商业地产利好形势主要体现在两个方面 首先 我国的商业地产市场投资回报率非常高 其次是市场空间巨大 随着政府营造的商业投资环境的逐步规范 房地产新政和网点规 划即将实施 将非常有利于商业地产的开发和投资 由此可见 今后一段时期内 我国市场对商业网点的需求将保持供需两旺 对于济南这个省会城市来说 商业地产的城市价值更是不容 忽视 济南还没有跨入一线发达城市的一个重要原因 就在于商 业氛围不够浓厚 在济南房地产市场 商业地产项目长久以来处 于弱势地位 济南虽有多个传统商圈存在 但论规模论品质都和 其它发达城市相去甚远 随着政府对住宅市场的调控力度加大 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司3 房地产行业中最市场化 最有创新性的商业地产迎来了机遇 按照规划设想 东部和西部新城将建成人与自然共生的山水 都市新区 良好的生态环境 安全 快速 便捷的交通风格使新 城成为济南热点的区域 加之济南城区总体规划 带来了大投入 的市政配套设施 居民的生活在原先的基础上更加方便 良好的 市政设施同时带动了东西部新城房地产的发展 加速了区域市场 的成熟 随着济南 西进 战略的实施 济南市西部已成为对外开放 的窗口 项目建设位置位于济南市槐荫区 经七路以南 经十路 以北 纬十二路以东 区内基础设施完善 交通十分便利 目前西部商务办公及商业规模并不足以支撑未来庞大的消费 力 在售或即将推出商业的容量有限 因此 山东连城置业有限 公司响应国家号召 顺应济南市西部发展的政策 针对济南市目 前房地产市场的需求现状 为加快济南市尤其西部房地产业的发 展 拟对经七纬十二东南片区 A C 地块项目进行开发建设 四 项目建设地点与交通状况四 项目建设地点与交通状况 项目位于经七路以南 经十路以北 纬十二路以东 交通条 件优异 周边有多路公交车 可迅速进入济南多条城市主干道及 绕城高速路 交通十分便利 五 主要建设规模和内容五 主要建设规模和内容 项目主要建设商业金融业 项目可规划建设用地面积 27908 7m2 规划总建筑面积 175824 58m2 其中地上建筑面积 121110 62m2 包括商务办公楼 34346 89m2 酒店式公寓 53205 73m2 沿街商业 33558m2 地下建筑面积 54713 96m2 包 括地下车库及设备用房 54713 96m2 六 总体规划方案六 总体规划方案 1 空间形态规划 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司4 根据项目场址地形地貌特点及建筑物功能要求 按照项目设 计指导思想和原则 对项目进行总平面布置 1 平面布局 整个基地大致呈长方型 设计将建筑物与地块自然地契合 A 地块主要建设 2 栋 24 层公寓和 4 层沿街商业 在地块西北角 设置商业广场 对社会开放使用 作为整个项目的中心集散区 为城市中心商业区提供宝贵的休闲广场 C 地块设计 1 栋商务办 公楼和 4 层沿街商业 地块中央布置一条商业步行街 均设计有 一层地下建筑 主要为地下停车场及设备用房 整个项目是集办 公 休闲 住宿 餐饮为一体的一站式大型综合商业体 项目在设计理念上突出一种空间上的围合感和元素上的动静 结合 其间 广场和景观 绿化相互贯穿 整个建筑群体与周边 建筑群呈现出一种对比的协调 2 视线形态 以自然 生态 绿色 环保贯穿场区的生命主轴 是交织期 间的文化景观 同时也是生态可持续发展的理念和贯穿始终的设 计脉络 整体景观规划结构上 以景观步道为纽带 错落有致 相互 渗透 设计手法的选择上 以平和 自然 舒适为基调 同时配以 质朴的材质 以创造自然动人 和谐统一的空间 2 公建系统规划 合理的公共设施布局 将规划视作城市公共利益 社会资源 的分配 被各阶层共享 共同构建商区的活力 公共配套设施完善 布局合理 地上物业管理 书报亭 公 厕等 地下设停车场与中水 配电室 消防泵房等设备用房 保 证环境的洁净和安宁 并兼顾其经营管理的合理性和经济性 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司5 3 景观系统规划 景观系统由开放景观系统 半开放景观系统 半封闭景观系 统 封闭景观系统四个层次组成 形成空间层次丰富的景观体系 公共绿地广场 入口商业广场景观空间与沿街商业景观空间 形成开放的景观系统 林荫道形成区内的公共景观为半开放景观系统 组团内部景 观形成了半封闭的景观系统 楼内的景观露台 阳台 景观飘窗形成了封闭景观系统 4 交通系统规划 A 地块在南侧布置一处公寓主出入口 在西南侧和东南侧各 布置一处车库主出入口 C 地块在东西方向各布置一条商业步行 街入口 北侧和东北侧各布置一处地下车库主出入口 保证了人 流的快速集散 使地面车辆无阻碍的快速进出地下泊车位 道路 规划道路分级连接 车行道按 4 级设置 区级道路 联系整个商业区和城市的主要道路 规划道路红线宽 20 米 进 一步划分各楼 内部联系各楼 外部与区级道路相连 道路宽约 15 米 其中车行道宽 9 米 两侧布置人行道宽 3 米 并设置绿化 带 所有建筑周边均设有 4 米宽的环形消防车道 满足防火规范 要求 楼间道路 联系各楼出入口 结合绿化场地灵活设计 打破 一般商业区道路单调的做法 使楼间道路与广场融为一体 丰富 空间景观 静态交通 并充分考虑车流的影响 合理设置停车库 适宜 不同交通设施予以分流 确保交通便捷 通达 停车采用地面与 地下结合方式 地面停车利用环路旁建筑退缩地带位置设部分分 散的室外临时停车空间 地下停车充分结合地势高差 设置地下 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司6 停车位 585 个 5 人防规划 人群疏散路径为区间路 小区路 结合地下机动车停车库做 人防设计 按区内总建筑面积共需人防总建筑面积 1558 平方米 地下人防部分平时为车库 战时具有相应等级的防护功能 为人 员 车掩蔽所和物资贮存库 设两个出入口 总宽度 10 米 6 技术指标 表 1 1 总技术经济指标表总技术经济指标表 序序 号号名名 称称单单 位位数数 据据备备 注注 1可规划建设用地面积m227908 7 2总建筑面积m2175824 58 2 1地上建筑总面积m2121110 62 2 1 1商务办公楼m234346 89 2 1 2酒店式公寓m253205 73 2 1 3沿街商业m233558 2 2地下建筑面积m254713 96 2 2 1地下停车库及设备用房 m2 54713 96 3绿化用地m27648 4道路及其他用地m29767 7 5建筑物占地m210493 6停车位个 1479 地面停车位个 77 其中 地下停车位个1402 表 1 2 A 地块主要技术经济指标表地块主要技术经济指标表 序序 号号名名 称称单单 位位数数 据据备备 注注 1可规划建设用地面积m213396 2 2总建筑面积m296703 52 2 1地上建筑总面积m267286 67 2 1 1酒店式公寓m253205 73 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司7 2 1 2沿街商业m214080 94 2 2地下建筑面积m229961 36 2 2 1地下停车库及设备用房 m2 29961 36 3绿化用地m24019绿地率 30 4道路及其他用地m24689 2 5建筑物占地m24688建筑密度 35 6地上容积率 5 02 7地下容积率 2 24 8停车位个808 地面停车位个40 其中 地下停车位个768 表 1 3 C 地块主要技术经济指标表地块主要技术经济指标表 序序 号号名名 称称单单 位位数数 据据备备 注注 1可规划建设用地面积m214512 5 2总建筑面积m279121 06 2 1地上建筑总面积m253823 95 2 1 1商务办公楼m234346 89 2 1 2沿街商业m219477 06 2 2地下建筑面积m224752 6 2 2 1地下停车库及设备用房 m2 24752 6 3绿化用地m23629绿地率 25 4道路及其他用地m25078 5 5建筑物占地m25805建筑密度 40 6地上容积率 3 71 7地下容积率 1 71 8停车位个671 地面停车位个37 其中 地下停车位个634 七 建筑方案七 建筑方案 1 工程概述 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司8 项目场址位于济南市槐荫区 经七路以南 经十路以北 纬 十二路以东 地上建筑面积 121110 62m2 建筑包括 1 栋商务办 公楼 2 栋公寓及沿街商业 2 建筑方案 1 商务办公楼方案 根据建筑物的功能使用要求 建筑部分的设计以突出商业为 主 采用大开间大进深的空间布局 目前济南市各类物业中的商务办公楼竞争最为激烈 建议采 用新技术 新材料 打造在济南市适度超前的智能化 生态化商 务办公楼 智能化概念在新建商务办公楼中已经得到普遍运用 生态化概念是一种新兴概念 主要体现为 采光充足 通透性好 定时换新风 换气系统加氧 建筑材料和装修材料采用高标准的 环保材料 降低有害物质排放 杜绝商务办公楼综合症 具备较 高的绿化率 2 酒店式公寓 公寓项目包括客房 餐饮 娱乐 会议中心等 酒店按国家 5A 标准设计建造 将打造成济南市西部最有特色 方便 舒适 的豪华型休闲文化公寓 3 立面与造型 由于项目所处的独特地理位置 决定了其外立面形象的重要 性 建筑以体快简洁 色彩明快 注重细部处理 材质对比的处 理手法为其鲜明的特征 沿主要城市干道四栋错落有致的高层建筑凸显出现代化城市 景象 沿街商业综合体外立面形象力争表现商业建筑动态 高雅 的氛围 运用现代科技的电子广告与 LED 技术相结合 使得济 南西部城市焕发出新的繁华景象 3 结构方案 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司9 1 根据 GB18306 2001 中国地震动参数区划图 本项 目抗震设防烈度为 6 度 抗震等级二级 基本风压 0 5KN m2 本工程为甲类建筑 应特别注意考虑抗震设防 设防标准执 行 GB50011 2001 建筑抗震设计规范 的有关规定 并适当增 加抗震措施 2 结构类型 本项目拟采用钢筋混凝土现浇框架 剪力墙结构体系 平 面中心形成剪力墙核心筒 内部为楼 电梯间 竖向贯穿主楼直 落基础底板 构成主要的抗侧力构件 其余部分基本为梁柱框架 竖向构件采用高强混凝土 以减少截面尺寸 内外墙及楼 电梯 间隔墙采用保温彩板或空心砌块 以减轻结构自重 并与主体结 构柔性连接 适应变形 3 基础设计 由于本工程场地地质条件较好 地基承载力较高 因此各单 体建筑采用钢筋混凝土筏板或条形基础 选用方案时 建议做载 荷试验 验算其变形能否满足设计要求 4 活荷载设计值 阳台 2 5KN m2 楼梯间 2 5 KN m2 非上人屋面 0 5 KN m2 其余房间 2 0 KN m2 5 主要材料 混凝土强度 地下层采用 C40 抗涌等级 S8 地上结构采用 C35 C30 钢筋 梁采用新 级钢筋 板采用冷轧带肋 冷轧扭钢筋 柱采用普通 级钢筋 墙体 外墙均为 240 厚加气砼砌块 内墙为两种厚的墙体材 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司10 料 一种为 240 厚加气砼砌块 一种为 70 厚 TB 钢丝网架珍珠岩 夹芯板轻质隔墙 轻质隔墙技术指标 单位面积重量小于 25kg m3 隔音性能 大于 50dB 耐火极限大于 2 小时 4 给排水工程 1 生活给水系统 1 用水量估算 表 1 4 编号编号名名 称称数量 数量 m 用水量标准用水量标准 最高日用水量最高日用水量 m3 备备 注注 1办公 公寓87552 622 5 升 m d219 2绿化浇洒76482 5 升 m 次19中水 3未预见水量15 33 总 计271 2 给水系统 以城市自来水为水源 给水管由城市主干管接入 给水管网 结合地块环路设置成枝状干管 各级给水支管自状管网接入 整 个区域形成树状的给水系统 3 用水量估算 最高日用水量约 271m d 4 系统设计 生活给水由低区 高区给水管网供给 低区一至三层 供水 压力为 0 30MPa 由市政管网直供 高区四至十一层 供水压力 为 0 45Mpa 由生活泵房内设不锈钢变频增压水箱供给 高区十 一层以上采用水池 水泵 水箱联合供水 室内冷水管采用 PP R PN1 25 管 热熔连接 热水管采用 PP R PN2 0 管 热熔连接 户内冷热给水管暗装 埋地管均敷设 于垫层内 热水设置处垫层采用强化纤维和保温砂浆垫层 卫生洁具采用节水型 6L 5 用水计量 一户一表 水表出户 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司11 6 中水 根据 济南市城市中水设施建设管理暂行办法 的 规定 需配套建设中水设施 本项目拟在地下车库内设置一处中 水站 各用水建筑物内设中水管道 经处理后的中水 可用于洗 车 冲洗厕所 浇灌花草树木 清洁道路等 2 生活排水系统 排水量估算 排水按用水量的 85 计算 本工程最高日排水 量约为 230m d 排水系统 采用室内废污水分流 室外废污水合流 污水送 入中水处理站 经生化处理达标后排放 室内排水管为 PVC 排 水管 室外地下排水管为混凝土管 3 雨水排水系统 雨水自成体系 有组织排水 根据雨水排放就近原则 沿道 路雨水主管线排入区内泄洪沟 雨水量根据济南市暴雨强度计算公式计算 暴雨重现期取 2 年 4 消火栓给水系统 室外消防系统 本项目拟在建筑物周边设环状消防管网与给 水系统合用 场址内沿道路设置室外地上式消火栓 间距不超过 120 米 室内消防系统 本工程消防系统为消火栓系统和自动喷淋系 统 自动喷淋系统为中危 II 级系统 消火栓系统设计流量 室内 25L s 室外 40L s 系统用水由消防泵房接来 压力 0 55MPa 喷淋系统为湿式系统 流量 30L S 压力 0 35MPa 由消防 泵房内的消防泵供水 屋顶设消防高位水箱 消防稳压设备 以 保证最不利点消火栓静水压力不低于 0 07MPa 自动喷淋系统最 不利点处喷头工作压力不低于 0 1MPa 灭火器按轻危险级配置 在双栓的消防箱体下部设有手提式 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司12 磷酸铵盐干粉灭火器 消火栓系统 地下层至五层均采用 SNJ65 型减压稳压消火栓 每个消火栓设自动启动消防泵按钮 消火栓栓口直径为 65mm 水带长度 25m 水枪喷嘴口径 19mm 消火栓及喷淋系统采用内外壁热镀锌钢管 管径小于或等于 DN100 者 丝扣连接 管径大于 DN100 者 卡箍连接 设于地 下室 楼梯间内的消火栓管道和水箱间内的所有管道 采用 40mm 厚带铝箔的离心玻璃棉管壳保温 消防水箱采用 40mm 厚带铝箔的离心玻璃棉板保温 5 通风工程 1 设计内容 本工程通风系统设计 2 通风 防排烟系统 商务办公楼 公寓的卫生间等排风由排风扇排至竖向专用的 排风井后至屋顶排放 排风井由建筑专业预留 排风扇由用户自 理 本工程楼梯间均采用自然排烟的防烟措施 地下层通风量按换气次数 6 次 h 设计 电梯机房通风量按换 气次数 10 次 h 地下层做机械通风及防排烟系统 机械通风与防 排烟系统合用 排烟风机选用消防高温排烟风机 3 热负荷计算 本项目每平方米建筑面积采暖热指标取 50W m2 地上建筑 面积 121110 62m2 则热负荷约为 6056kW 6 电气方案 1 设计范围 1 220 380V 配电系统 2 建筑物防雷 接地系统及安全措施 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司13 3 有线电视系统 4 电话语音系统 5 数据布线系统 6 访客可视对讲系统 7 火灾自动报警系统 本工程电源分界点为 在地下层电气间电源进线柜内的进线 开关 2 220 380V 配电系统 1 本项目商务办公楼 公寓为一类高层建筑 2 负荷分类 二级负荷 应急照明 消防电梯 无障碍电梯 排水泵 弱 电 防排烟风机 防火卷帘等 三级负荷 商务办公楼用电 公寓用电 商业网点用电等 3 供电电源 本工程高层商务办公楼 公寓 商业用电从小区变配电室引 来两路 220 380V 电源 进线电缆从室外穿管进入地下层电气室 分别接入各进线配电屏 两路电源来自变电所两段母线 4 计费 本工程商务办公楼 公寓每户设一表单独计量 电表集中装 置 5 用电指标 根据 工业与民用配电设计手册 一般商业建筑负荷密度 指标为 40 80 w m2 公寓建筑负荷密度指标为 30 50 w m2 旅 馆建筑负荷密度指标为 40 70 w m2 办公建筑负荷密度指标为 30 70 w m2 综合考虑 本项目地上建筑负荷密度按 50w m2 计算 则地上建筑有功功率为 6056kw 其他部分用电按 5 计取 为 303kw 则项目有功功率为 6359kw 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司14 6 供电方式 本工程主要采用放射式的供电方式 对应急照明 电梯 消 防负荷等二级负荷采用双电源末端互投 本设计所有消防设备的 过载保护均只作用于报警信号 7 照明配电 照明 插座均由不同的支路供电 插座回路均设剩余电流断 路器保护 本工程照明设计按照国家现行的 建筑照明设计标准 确定 照明电压为标准的交流 220V 套内办公室等功能房间均采用 E27 吸顶灯口 配紧凑型荧光灯 卫生间采用防潮吸顶灯具 楼梯 电梯间 疏散通道 机房内设应急照明灯 其中疏散指示灯具自 带蓄电池 应急时间不小于三十分钟 其它应急明灯具均采用双 电源自动切换箱供电 8 设备安装 电源各总进线屏采用仿 GGD 型配电屏 落地安装 进线方 式为下进下出 计量屏 电梯控制屏落地安装 配电箱及控制箱均底边距地 1 5m 挂墙明装 开关 插座分别距地 1 3m 0 3m 暗装 卫生间内插座选用 防潮 防溅型面板 3 导线选择及敷设 室外电源进线由上一级配电开关确定 本建筑物电力线采用 ZR YJV 1kV 型电缆 ZR BV 0 5kV 型 铜芯塑料线 沿桥架竖井内敷设或穿焊接钢管 阻燃半硬聚氯乙 稀管保护在地 墙 顶板现浇层暗敷设 消防线路暗敷时 保护层厚度须大于 30mm 明敷时做防火 处理 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司15 4 建筑物防雷 接地系统及安全措施 1 建筑物防雷 本建筑物年预计雷击次数为 0 058 防雷等级为三类 建筑 物的防雷装置应满足防直击雷 防雷电感应及雷电波的侵入 并 设置总等电位联结 接闪器 在屋顶采用直径 10mm 热镀锌圆钢作避雷带 屋顶 避雷带连接线网格不大于 20m 20m 或 24m 16m 引下线 利用建筑物钢筋混凝土柱子或剪力墙内两根 16mm 以上主筋通长焊接作为引下线 引下线间距不大于 25m 所有外 墙引下线在室外地面下 1m 处引出一根 40 4 热镀锌扁钢 扁钢伸 出室外 1m 接地极 接地极为建筑物结构板内的上下两层钢筋网做自然 接地体 钢筋网沿楼一周做成闭合回路 引下线上端与避雷带焊接 下端与接地极焊接 建筑物四角 等的外墙引下线在室外地面上 0 5m 处设测试卡子 凡突出屋面的所有金属构件 金属通风管 金属屋面 金属 屋架等均与避雷带可靠焊接 2 接地及安全措施 本工程防雷接地 电气设备的保护接地共用统一的联合接地 极 要求接地电阻不大于 1 欧姆 实测不满足要求时 增设人工 接地极 本工程采用总等电位联结 总等电位板由紫铜板制成 应将 建筑物内保护干线 设备进线总管等进行联结 总等电位联结均 采用等电位卡子 禁止在金属管道上焊接 过电压保护 本项目建筑为一类高层商业 建筑物电子信息 系统雷电防护等级为 D 级 在电源总配电屏 重要配电箱内装第 一 二级限压型浪涌保护器 SPD 标称放电电流分别不小于 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司16 50 10kA 有线电视系统引入端 电话语音系统引入端等处设过电压保 护装置 本工程接地型式采用 TN C S 系统 电源在进户处做重 复接地 并与防雷接地共用接地极 5 火灾自动报警系统 在建筑物底层设置消防控制室 采用集中报警系统 设置消 防联动控制设备 根据需要设置若干感烟探测器 手动报警按钮 及警铃 7 消防方案 本工程按 建筑设计防火规范 和 高层建筑防火规范 的 要求进行设计 1 总体消防设计 1 防火间距及消防通道 本工程南邻城市道路经十路 北邻经七路 西邻纬十二路 可利用城市道路及基地内部道路作为消防环路 沿建筑周边也设 有 4 米宽的环形消防车道 车道最小转弯半径为 12 米 并与城 市道路连通 高层建筑之间的防火间距均大于 13m 满足消防要 求 2 消防控制室设于地下一层 周围隔墙耐火极限 3h 楼板 1 50h 可直接疏散至室外 2 设备的消防设计 消防给水 消火栓 排烟系统及自动报警 控制系统均按有 关设计规范及要求设计 3 防火设计 本工程高层建筑为一类高层建筑 地上部分按一级防火来设 计 各楼顶层分别为电梯机房层 水箱间层 每层为一个独立的 防火分区 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司17 地下车库分为两个防火分区 主楼标准层一层为一个防火分 区 防火分区之间墙体采用 240 厚加气砼砌块 其耐火等级大于 3 小时 在防火墙上所开的门窗及卷帘均为甲级防火门 甲级防 火窗和甲级防火卷帘 所有通风机房 变配电室 消防控制室 消防电梯房 水泵 房 防火分区之间门均为甲级防火门 所有防烟楼梯间及其前室 均为乙级防火门 所有管井均设丙级防火门 4 消防电梯设置 高层建筑利用核心筒 结合防烟楼梯间 设置一部消防电梯 和楼梯间共用前室 面积大于 10 m2 消防电梯速度 2 5m s 消 防电梯载重量大于 800kg 5 电梯井和管道井 电梯井道独立设置 其周围井壁为 300 厚钢砼墙 电井 管 井 排烟并分别独立设置 其井壁为耐火极限不低于 1 00h 的不 燃烧体 井壁上的检查门为丙级防火门 其中 电井 管井管道 安装完毕后 在每层楼板处用相当于楼板耐火极限的砼封堵 6 建筑室内装修 采用不燃 A 级标准 7 疏散宽度 走廊净宽大于 1 7 米 疏散楼梯总宽度 2 58 米 以满足疏散 距离的要求 八 投资规模和资金筹措方案八 投资规模和资金筹措方案 1 投资估算 1 估算依据 1 国家发展改革委 建设部颁布的 建设项目经济评价方 法与参数 第三版 2 山东省建筑工程综合定额 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司18 3 山东省安装工程综合定额 4 现行投资估算的有关规定 5 当地相关工程的有关资料 2 建设投资估算的范围和方法 1 建筑安装工程费用 包括房屋建筑工程和列入房屋建筑工程预算的供水 供暖 卫生 通风等设备费用及其装设 油饰工程的费用 列入建筑工 程预算的各种管道 电力 电信和电缆导线敷设工程的费用 为 施工而进行的场地平整 原有建筑物和障碍物的拆除以及施工临 时用水 电 气 路和完工后的场地清理 环境绿化 美化等工 作的费用 2 工程建设其它费用 根据国家有关规定并参照企业实际情况估算 包括 土地使 用费 建设单位管理费 勘察设计费 工程监理费 劳保统筹费 预算审查费 城市建设配套费 规划及设计费 施工图审查费 消防工程审查费 防雷设施及监测费等 3 基本预备费 基本预备费计算基础为建筑安装工程费用 与工程建设其它费用之和的 6 计列 3 建设投资估算 表 1 5 建设投资估算表建设投资估算表 单位 万 元 序序 号号 工程或费用名工程或费用名 称称 建筑工程建筑工程 费费 设备购置设备购置 费费 安装费安装费其他费用其他费用合计合计占比占比备注备注 一工程费用 5015267 57 1地上28527 28527 1 1办公 公寓20137 20137 1 3沿街商业8389 8389 2地下车库13678 13678 3绿化38 38 4中水150 150 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司19 5道路及其他88 88 6給排水工程13847194 703 8强电工程141707141 989 9通风工程241825165 1231 10空调工程275943189 1407 11消防工程225985197 1407 12弱电工程168739148 1055 13电梯172589118 879 二 工程建设其他 费用 1986626 77 1土地费用 1131811318 2 建设单位管理 费 752752 建安工程费用 1 5 3勘察设计费 551551 建安工程费用 1 1 4工程监理费 401401 建安工程费用 0 8 5劳保统筹费 13041304 建安工程费用 2 6 6预算审查费 501501 建安工程费用 1 7 城市建设配套 费 43254325 按 246 元 m2估 算 8 规划定点 放 线费 8888 5 元 m2 9地形测绘费 22 总用地面积 0 85 元 m2 10规划及设计费 352352 20 元 m2 11施工图审查费 141141 8 元 m2 12 消防工程审查 费 7171 4 元 m2 13 防雷设施及监 测费 1818 1 元 m2 14 城市规划技术 服务费 4040 2 3 元 m2 三基本预备费 420142015 66 按 一 二 6 四合计4384163112406774219100 比例59 07 8 50 32 43 100 4 建设期利息 本项目银行贷款 37000 万元 建设期限两年 贷款利率按 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司20 6 45 计算 则建设期利息约为 4850 万元 5 项目总投资 总投资为建设投资与建设期利息之和 总计为 79069 万元 2 资金筹措 本项目投资总额为 79069 万元人民币 其中申请银行贷款 37000 万元 其余部分通过建设单位自筹解决 九 项目实施进度计划九 项目实施进度计划 本项目计划于 2011 年 5 月底前完成立项 勘察设计等前期 准备工作 2011 年 6 月开工建设 本项目建设期约两年 预计 2013 年 5 月底工程竣工 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司21 第二章 发展规划 产业政策和行业准入分析 第一节 发展规划分析 一 济南市发展规划一 济南市发展规划 济南市国民经济和社会发展规划纲要 指出 积极推动信 息服务业 中介服务业的整合创新 充分挖掘房地产业 社区服 务业的市场潜力 培育形成新的增长点 加快形成以住宅为主体 商业用房和商务办公楼为补充 工业房地产和物业管理市场逐渐 扩大的房地产发展格局 扶持品牌企业发展 提升产业整体水平 济南市房地产业发展规划 是济南市第一次推出房地产业 的专项规划 根据这一规划 济南市房地产业将按照 东拓 西 进 南控 北跨 中疏 的城市发展战略和 四沿 带动的城市 发展思路 加快城市房地产综合开发 新区建设和旧城改造 根 据规划 到 2010 年 济南市主城区建成区面积达到 240 平方公 里 人口达到 250 万人 东部城区建成区面积 50 平方公里 人 口 50 万人 西部城区建成区面积 40 平方公里 人口 40 万人 济南市中心城新增商业用房需求总量在 275 万平方米左右 为满 足各类房地产需求 十二五 期间中心城房地产开发总量 建筑 面积 至少应达到 2725 万平方米 考虑到城市化进程的要求 较 乐观的目标应在 2800 万平方米 该项目将积极挖掘该区域在商业 办公和休闲等功能上的潜 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司22 力 通过与周边的相互依托 将该商业区打造成一个充满活力的 现代商业空间 满足城市商务办公楼以及商业用房的需求 同时 还提升了该区域的经济地位和整体环境 对济南市房地产的发展 将起到推动促进作用 其开发的内容完全符合国民经济和社会发 展规划的要求 二 济南市西部城区建设规划二 济南市西部城区建设规划 按照新的城市发展规划 济南市要通过 新区开发 老城提 升 两翼展开 整体推进 拉开 东部城区 主城区和西部城 区 的城市建设布局 带动周边城市群发展 为新一轮城市竞争 发展提供空间载体 拟建项目位于济南市槐荫区 符合济南市 西进 的整体规划 有利于拓展济南城市发展空间 促进经济 和社会发展 项目地处经十路北侧 交通便利 文化气息浓厚 地理位置 优越 项目建成后 将拥有良好的外部环境 便利的交通条件 丰富的文化气息以及成熟的生活氛围 为济南市西部和槐荫区增 添一处新的商务办公 休闲场所 同时通过该项目的开发建设 能够极大地促进该区域面貌的改变 有效改善周边地区环境状况 吸引更多的人流 物流 带动该地区经济的发展 因此 项目建设是必要的 第二节 产业政策与项目建设的必要性分析 在我国 房地产业除其本身属支柱产业之外 还带动着诸多 相关产业 如钢材 水泥 物流 建筑 装饰窗体 顶端窗体 底端装修 物业 家具 家电等 据估算 其带动产业产值是本 身的 1 2 倍 现在房地产占国家 GDP 约 10 加上产业链上的相 关产业产值 将占到 GDP 的 20 以上 可见产业链条之长 关 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司23 联度之高 在国有经济中所占比重之大 引导和促进房地产业持 续稳定健康地发展 不仅有利于保持国民经济平稳较快增长 还 可满足广大群众的基本住房消费需求 这些年来 国家把房地产 开发作为新的经济增长点加以培植 房地产业对经济的拉动作用 越来越强 山东省服务业发展规划 指出 逐步把文化旅游业 房 地产业等发展成为支柱性产业 为此 要加强房地产市场调控 积极有序发展房地产业 提升商务办公楼宇规划建设档次 完善 配套设施 提高综合服务能力 作为新兴服务业的房地产业 济南市 十二五 服务业发 展规划 要求要以开发建设经济适用房 中低价商品房 商贸用 房等为重点 促进房地产业持续 稳定 有序发展 2010 年 房 地产业增加值已达到 115 亿元 年均增长 13 6 占服务业增加 值的比重达到 7 2 大力发展楼宇经济 以高档商务楼 写字楼 为载体 规划建设一批布局合理 环境优美 设施齐全 管理完 善 具有一定超前性和示范性 能够体现济南特色的商业组团 吸引大批集聚性 拉动性强的管理型 智能化高科技企业及现代 服务业企业入驻 结合各层次商业中心建设 以重点项目为支撑 大力推动楼宇经济发展 实现房地产开发区片的合理布局 能够使城市功能分区日趋 合理有序 有利生产 方便生活 节约社会成本 有助于构建和 谐社会和节约社会 也有助于建立房地产开发项目库 按照总体 规划的商业设施布局 将形成市级商业中心和副中心 地区级商 业中心 社区级商业中心三级布局结构 即提升扩大泉城路市级 商业主中心和建设燕山 腊山 唐冶 崮山四个市级商业副中心 18 个地区商业中心 以及结合居住区建设形成约 60 个社区商业 中心 未来商业地产开发将以此为空间开发导向 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司24 依据发展目标中的商业地产需求规模 十二五 期间济南 市拟重点开发建设的商用地产 包括商铺 商务楼 物流等 项目 将分布于 28 个区位 共计占地 6914 亩 主要集中在经十路沿线 济泺路沿线 老城区和东 西部新城区的核心地带 本项目的实施有利于促进商业地产的发展 符合济南商业地 产规划政策 符合国家地方加快发展服务业的产业政策 第三节 行业准入分析 一 项目开发资本金的有关规定一 项目开发资本金的有关规定 根据最近公布的 国务院关于调整固定资产投资项目资本金 比例的通知 国务院决定自 2009 年 5 月 25 日起对固定资产投 资项目资本金比例进行适当调整 其中其他房地产开发项目的最 低资本金比例由此前的 35 下调至 30 二 项目开发单位的资质条件与开发业绩二 项目开发单位的资质条件与开发业绩 山东连城置业有限公司 注册资金 3000 万元 拥有房地产 开发资质 具有经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目的开发 资格 公司主要进行房地产开发与经营 公司的行业领尖专业人才 团队以及房地产投资经验将有助于本项目的开发 三三 项目开 项目开发企业的行业准入条件发企业的行业准入条件 山东连城置业有限公司在拥有土地使用权的土地上进行经七 纬十二东南片区 A C 地块项目的建设 拥有房地产开发资质条 件 没有土地闲置的问题 资本金比例达到开发该项目总投资的 53 21 满足项目开发资本金的有关规定 综合上述 项目开发企业有能力完成经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目的开发任务 符合准入条件 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司25 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司26 第三章 资源开发及综合利用分析 本项目为房地产开发项目 不属于申请报告通用文本中所指 的资源开发类项目 不涉及矿产等资源开发 因而在此不作相关 论述 但房地产开发项目是以土地资源为基础的 有关土地资源 的合理开发利用分析详见第五章 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司27 第四章 节能方案分析 第一节 用能标准和节能规范 一 节能的法规 国家和山东省 济南市的政策规定一 节能的法规 国家和山东省 济南市的政策规定 中华人民共和国节约能源法 中华人民共和国可再生能源法 中华人民共和国建筑法 民用建筑节能管理规定 建设部部长令第 143 号 节能中长期专项规划 发改环资 2004 2505 号 国务院 关于发布促进产业结构调整暂行规定的通知 国发 2005 40 号 国务院关于加强节能工作的决定 国发 2006 28号 产业结构调整指导目录 2005 年本 国家发改委令第 40 号 中国节能技术政策大纲 2006 年 国家发改委 科技部 关于推进节能省地型建筑发展的指导意见 建设部建科 2005 78 号 国家发改委 关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工 作的通知 发改投资 2006 2787 号 固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法 国家发展和改 革委员会第6号 2010 09 关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见 建设部 建科 2005 78 号 山东省新型墙体材料发展应用与建筑节能管理规定 山东 省人民政府令第 181 号 2005 年 9 月 山东省建筑节能审查监督暂行管理办法 山东省建设厅鲁 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司28 建发 2005 30 号 二 节能标准和节能设计规范二 节能标准和节能设计规范 我国的节能标准体系框架由 6 个子体系 41 个类别 706 项 标准组成 其中国标 377 项 行业标准 329 项 目前已经颁布实 施的国家标准 124 项 行业标准 143 项 项目遵循的合理用能标 准及节能设计规范如下 公共建筑节能设计标准 GB50189 2005 设备及管道保温技术通则 GB4272 92 绿色建筑评价标准 GB T50378 2006 绿色建筑设计导则 建科 2005 199 号 采暖通风与空气调节设计规范 GB50019 2003 通风与空调工程施工质量验收规范 GB50243 2002 建筑节能工程施工质量验收规范 GB50411 2007 外墙外保温工程技术规程 JGJ144 2004 地源热泵系统工程技术规范 GB50336 2005 建筑照明设计标准 GB50034 2004 建筑采光设计标准 GB T 50033 2001 城市道路照明设计标准 GJJ45 19 民用建筑电气设计规范 JGJ T16 92 空调通风系统运行管理规范 GB50365 2005 民用建筑节能设计标准 JGJ 95 居住建筑节能设计标准 山东省 DBJ14 022 2003 严格遵循指令性标准 最低能耗性能标准 平均能效标准和 能效分级标准 形成完善的用能标准体系 提高能源的利用率 贯彻落实 国务院关于加强节能工作的决定 关于发展节能省 地型住宅和公共建筑的指导意见 严格执行 公共建筑节能设 计标准 和有关的建筑用能强制性标准 严格执行建筑能效专项 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司29 测评的各项标准 严格按照相应的建筑用能标准委托工程项目的 规划设计 建立完善的用能标准体系 此外 继续推动可再生能源在建筑中应用工作 加强施工项 目内部建筑节能制度建设 完善建筑能耗统计及测评标识制度 第二节 能耗状况和能耗指标分析 本项目的能源消耗种类和数量见下表 表 4 1 项目能耗指标表项目能耗指标表 序号序号项目项目年耗用量年耗用量能耗能耗 吨标准煤吨标准煤 备注备注 1电19077000MWH2344 2采暖62789GJ2142 3一次水75600kt6常温 合计4492 第三节 节能措施和节能效果分析 一 建筑节能一 建筑节能 按照建筑节能设计要求 为降低建筑物的能源消耗 本项目 拟采取以下节能措施 1 围护结构 屋面 100 厚憎水膨胀珍珠岩块保温层 外墙 240 厚加气混凝土砌块 外做 40 厚聚苯板保温层 门窗 外围窗均为塑钢单框中空玻璃 封阳台采用双玻塑 钢窗 分户门均采用防盗保温门 门窗气密性等级为 级 采暖 本项目采用集中供暖 因环保 高效 经济受到广 大居民的格外关注 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司30 2 建筑物朝向采用南北向且拥有超大的楼间距 以保证冬 季室内能够得到较多的阳光 提高室内温度 同时 避免盛夏灼 热的光线射入室内 3 控制窗墙面积比 不同朝向的窗墙面积比不应超过规定 数值 即北向窗墙面积比为 0 25 东 西向窗墙面积比为 0 30 南向窗墙面积比为 0 35 4 采用节能型新技术 新材料 在保证质量和使用功能的 前提下 节约能源 避免浪费 5 创造节能环境 创造对节能有利的微气候条件对建筑节能也非常重要 具体 措施有 增加绿化种植面积 考虑地面绿化 屋顶绿化 墙面垂 直绿化和阳台绿化的整体结合 有效调节环境温度 减少硬质铺 地 采用生态铺地设计 使场地具有可呼吸的特性 采用高大落 叶乔木 遮挡阳光辐射 疏导通风 6 节能目标 项项 目目单位单位细则限值细则限值设计指标设计指标 体形系数 0 350 247 外墙平均传热系数W m2 k 1 160 849 建筑物耗热量指标W m220 519 61 二 电气设备节能措施二 电气设备节能措施 1 推广应用节能 高效 合适 安全 有益环境的绿色照 明灯具 提高用电效率 本工程采用紧凑型荧光灯 T5 高效节 能灯管等高效光源和高效灯具 配电子镇流器 2 本工程各套内及公用场所功率密度按现行的 建筑照明 设计标准 执行 3 每个开关控制不超过一个灯具 走廊等公共场所采用声 光控自熄开关 利于节能 4 选用变频变流控制电梯等设备 达到降低能耗的目的 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司31 5 采用能耗低的给水 污水和中水处理设备 以减少能耗 6 选用节能型变配电设备 变压器选用新型高效节能型 并采用合适的低压电容补偿柜 提高功率因数 三 节水措施三 节水措施 项目用水主要是办公及绿化用水 为控制用水 达到节约用 水的目的 拟采取以下措施 1 制定用水计划 做到合理用水 2 设计中应采用节水型卫生洁具 严禁使用铸铁阀门和螺 旋升降式水嘴 推广使用陶瓷密封水嘴和一次冲洗水量为 6 升的 坐便器 3 采用密封性能好 开关灵活的阀门 杜绝跑 冒 滴 漏现象发生 4 配套建设污水处理和中水回用系统 处理后的中水可用 于冲洗厕所 浇灌花木 清洁道路 清洗车辆等 提高水的重复 使用率 节约水资源 5 控制绿化用水 根据土壤旱情合理确定用水量 浇水时 间不宜选择在中午等温度较高时间进行 避免水分较快蒸发 6 区内供水系统采取防渗 防漏措施 减少不必要的损失 7 加强物业管理 经常检查设施的完好情况 及时检修有 问题的设备 四 管理节能四 管理节能 按照管理节能的要求 制定相应的管理体系 加强管理 完 善各种规章制度 按时对各类设备 管道 器具进行检修 通过 综合管理 杜绝浪费 五 节能效果五 节能效果 经七纬十二东南片区 A C 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司32 通过采用生态设计 改善小区内建筑热环境与空气品质 通 过增强建筑围护结构 隔热性能和提高空调设备能效比等节能措 施 在保证相同的室内热环境质量和卫生换气指标的前提下 与 未采取节能措施前相比空调能耗节约 50 虽然从成本的角度进行分析 节能建筑与非节能建筑相比 建安造价会有所增加 但随之产生的社会效益 经济效益 环境