美联发布港人在深置业意向调查报告.doc

美联发布港人在深置业意向调查报告 港人在深置业意向调查报告目录调研背景 调研目的 调研方案 港人对深圳楼市的了解程度及置业意向 港人在深圳置业目的、偏好及需求 港人对在深圳置业居住的感受及评价 结论及建议 美联物业深圳总行市场研究部二零零五年三月二十五日一、调研背景近年来，随着CEPA的实施，“9+2”泛珠三角发展战略概念的推广与运用，还有深港西部通道的通车在即，香港与深圳的全方位交流与合作进一步加强，深港两地经济一体化进程不断加深。在差异中寻求共存与发展成为了两地政府考虑的首要问题，而最初的出发点与最终的目的都是如何充分利用自身的区位优势与长处来吸纳大量资金投入到城市建设中来，促进地区经济的发展。深圳的房地产则在此中扮演了极为重要的角色，房地产作为国民经济发展的支柱产业，在深圳特区就显得更加明显，2004年深圳房地产投资总额占到了全市国民生产总值的12%以上。有人说深圳的房地产市场在走香港模式，地理位置的毗邻加上深港两地房价的巨大落差注定了港人与深圳楼市的不解之缘。作为港人进入内地的门户，深圳一直是港人到访最频密的内地城市，也是港人在内地投资置业的首选之地。近几年来深圳楼市外销比例一直都保持在10%左右，而且有逐年增加的趋势，港人成为深圳房地产市场需求体内一股源源不断的能量，而注重外销则成了深圳房地产市场商品房销售课程中极为重要的一课，特别是深圳口岸的楼盘，有很多就是针对港人度身定做的。港人已成为深圳楼市一个不可小觑的消费群体。随着港人在深买楼渐成趋势，如何准确把握港人的消费特点、更好地满足港人的消费需求成为深圳房地产界一项重要的课题。此前，曾有一些业内同行对港人在内地置业状况做过调查，但主要侧重于置业规模及具体需求方面，而对港人在内地置业的满意度、主要感受及总体评价方面似乎涉及不深。有鉴于此，本次调研中，我们除了对港人在深圳置业的意向、特点和需求进行全方位了解之外，还进一步调查了港人对在深圳置业的感受和评价，以便更全面掌握港人的置业心态，总结特点，找出问题，为业内相关部门和机构提供决策依据。二、调研目的本次调查的主要目的是充分了解港人在深购房置业的意向及细致要求，为有关决策部门及在深从事开发与经营活动的各类房地产机构提供真实、有效的客观依据，更好地挖掘深圳房地产市场的外销潜能，激发港人购买力，真正做到物适所需，促进深港两地的融通共进。具体而言，本次调研的主要目的有三个方面：了解港人对深圳楼市的认识程度及在深置业的意向； 了解港人在深圳置业的目的、偏好和具体需求；以及 了解港人在深圳置业居住的感受、满意度、关注问题及总体评价。三、调研方案本次调研由美联物业深圳总行市场研究部组织，由美联在深圳各区的地铺分行协助，并聘请若干大学生作为兼职调研员，进行问卷调查。问卷情况：本次调研以在深圳生活、工作或来深访问、休闲的港人为对象，共发放问卷800多份，收回有效问卷682份。调查对象采集点：深圳的港人集中区，包括罗湖、皇岗等出入口岸，港人在深主要居住社区如皇御苑、百仕达等，还有港人的其他集散地如港式茶餐厅、休闲场所等。调查时间：2005年3月14日3月20日（历时7天）四、 港人对深圳楼市的了解程度及置业意向 1七成受访港人对深圳楼市多少有些了解通过对受访港人的调查，对深圳楼市具有不同了解程度的总人数约占全部调查样本的73%，大大高于不了解人群所占27%的比例。其中，“有些了解”的占最大比例，超过5成，而“较为了解”和“很了解”的占不足两成，说明多数港人对深圳楼市虽有一定认识，但认识程度并不深。2. 报纸杂志、电视电台仍然为港人了解深圳楼市的主要途径在如今信息化的时代，港人可以通过多种途径来了解深圳楼市情况。通过对调查样本的统计分析，有超过一半受访者（52%）都是通过报纸杂志来了解深圳楼市情况的。根据美联物业市场研究部的统计，2004年深圳楼盘在港推售的个数超逾80多个，绝大多数楼盘都是以报纸杂志宣传为主。自然，报刊杂志就成为港人了解深圳楼市状况的最主要渠道。另外电视电台、互联网，还包括地产代理业都是港人了解深圳楼市重要途径，具体统计比例详见上图。3. 港人看好深圳楼市，稳中有升是主调 “稳中有升”仍然是此次受访港人对深圳房价走势的主要看法，认为深圳楼价下跌仅有13%左右，可见持乐观态度者居多。深圳近几年来房价一直保持在5%左右的增幅，与全国整体房价10%左右的增幅相比显得稳重而理性，而香港在经历过97-98年东南亚金融危机之后。近几年楼价也稳步上调，2004年香港住宅物业价格增幅27%，豪宅增幅达36%，两地对比，加上深港两地房价的地区性巨大差异更巩固加深了港人对深圳楼市看好的理由。4. 港人对在深圳买房置业态度进取，新界区、中等偏上收入和中年港人成为深圳楼市港销主要客户群从对被调查港人的统计结果来看，已经购买包括有购买意向的人群比例占到了71%以上，而从这些调查样本的来源地看，据深圳距离较近的新界区（包括新界北、新界西与新界其他地区）占到了49%，地理位置邻近的优势使得新界区的港人买楼可能性变大。从调查样本中分离出来的已经在深买房包括准备买房的港人群体的总数来看，按照年龄构成，30岁到50岁的中年人占到了73%。而根据对具有购房意向总人数（包括已经在深圳购房）统计，月薪在1-2万之间的占到了39%，月薪2-3万也占到了30%以上，可见来深圳购房人群以中等偏上收入水平的港人居多。5. 深圳房价相对便宜和居住环境质素良好是港人来深置业主要动因从上述统计结果来看，想在深圳购房置业的港人很多首先考虑的是深圳的房价便宜，相比较香港昂贵、狭小的居住空间，深圳在这一方面具有自身的优势。五、港人在深圳置业目的、偏好与需求1.六成港人来深买房为自住与度假港人在深圳置业目的调查中，可以发现多数港人在深圳购买住房的目的是用于居家自用或度假。以投资或工作需要为目的在深圳购房的港人仅占全部受访港人的18和19，均没有达到两成，看来很多以升值投资为宣传重点的外销楼盘似乎没有抓住香港客户真正的需求。2.罗湖和福田仍然是港人来深购房的首选区域在被问及已经或准备在深圳哪个行政区购房时，选择福田与罗湖两区的港人占了大多数，分别占被访者比例为38与39，共计达到了77，是选择其他区域总合的三倍以上。福田与罗湖两区是关口所在地区，距离香港最近，交通、生活配套设施的完善程度也位于深圳全市的前列，又拥有与香港相近的文化氛围，且很多港资企业也选择在罗湖办公，港人置业偏好于这两区也在情理之中。3中档住宅是港人首选，逾八成接受住房总价在100万元以下在被问及能够接受的房地产均价时，选择40006000元/平米的占37，60008000元/平米的占29，选择这两项的总共占被调查人数的66。可以发现，港人在深圳置业还是会选择中档价位。在购房总价上，接近四成（38）的被调查港人选择3060万元的价位，同时亦有约三成（29）的选择60100万元，由此可见多数在深圳置业的港人在深圳房地产消费市场中还是处于一种中游水平。但值得注意的是，仍然有接近两成（19）的受访港人能够接受的总价在100万以上，看来港人在深圳房地产的高端市场中仍然占有一定地位。根据对受访港人的收入情况与购房价格的交叉分析可以看出，被调查者的收入情况与其能够接受的购房价格成正比。收入越高，能够接受的购房单价以及总价也相应提高。由收入与单价的交叉分析中可以看出，从月收入1万元以下到月收入3万元以上这个增长过程中，选择单价在6000元/平方米以下的被调查者数量在逐渐递减，而选择6000100000元/平方米以及10000元/平方米以上的受调查者的数量却在逐渐递增。这个过程在购房总价上体现的更加明显，从不同收入港人所能承受的住房总价的分析表格中可以看出，随着收入水平的增加，选择总价60万元以下的人数由50左右下降到20以下，而选择购买总价在100万元以上的受访者从15左右上升到约50。4. 120平方米以下的二房、三房是港人购买的主要户型由对户型调查中可以看出，三分之一强（38）的港人都选择在深购买三房的住宅，但亦有超过三成（31）的受访者选择两房。从面积上看，近二分之一（46）的受访者选择购房面积在5080平米，四分之一（25）的受访者选择80-120平米。结合前面港人在深圳购房主要目的为自住及度假来看，港人通过在深圳购房，可以大大降低居住费用，能够享受到购房者在香港所不能享受的良好居住环境以及低廉的物业价格。加上多数受访者家庭人口在34人左右，此举亦可大幅提升个人平均住房面积。5.医疗服务、运动设施、娱乐休闲设施是港人考虑选择居住社区的重要配套设施通过调查我们也可以发现港人对购买物业的小区配套要求与深圳普通购房者对小区配套设施略有不同。选择幼儿园以及中小学的港人分别不到一成（9），而多数内地购房者对于小区教育设施的配套都比较重视，毕竟香港的教育制度不同于大陆，其教育质量以及教育投入都较大陆有一定优势，故绝大多数港人都选择让子女在香港就学。娱乐设施、社区商店、运动设施、园林、医疗服务的要求也是港人在深圳置业所看重的因素。香港由于人多地少，房地产开发更多仅限于独栋或几栋建筑，大型社区缺乏，居住社区内往往缺乏园林以及运动设施，受访者对这两点的需求也说明了其在深圳购房能够改善其生活质量。而娱乐设施、社区商店以及医疗服务的需求也说明了在深圳置业的港人希望深圳能够提供和香港相近的便利的生活环境。六、港人在深圳置业居住的感受和评价1逾四成受访者对在深圳置业居住表示满意美联市场研究部认为，一个城市居住满意度的评定标准在于是否为居民提供更多的居住价值，并且满足他们不断增长的期望。我们的调查将满意度量化，按15打分，1分为很不满意，5分为最满意。结果如图所示，则有4%的受访者打5分，40%的受访者打4分，41%的受访者打3分，14%的受访者打2分，1%的打1分。加权平均后，深圳居住满意度为3.32，可见受访者对居住在深圳还是比较满意的。根据统计，深圳一直是港人到国内置业投资房地产的首选地区，而且深圳各年的外销量持续攀升。深圳临近港澳的地理优势及物美价廉的消费，不断吸引着部分中低层收入的港人到深圳买楼。但现在来深置业的港客已由以往的低收入阶层渗透到中产阶层。这样一方面提升了来深港人的素质，另一方面也显示了港人对深圳社会的一定程度的认同。本次调查也发现，居住地离深圳越近，越容易对深圳满意。总体而言，新界地区的居民对到深圳居住最满意。九龙、港岛逐级递减。可见，满意度很大程度上是主观心理评价。离深圳越近的区域，自然地貌与人文环境就越与深圳相似，深圳与之的替代性就越强，致使该地区的人群对在深圳居住的认同度就越高，于是满意度就越高。2五成受访者认为深圳的居住质素与香港不相上下，甚至更胜一筹一个城市的综合生活素质应涵盖老百姓的生活需要和精神要求，包括城市规划、居住条件、公共交通、环保、居民健康、文化、社会福利等元素。有近52%的受访者认为深港两地居住质素差不多，深圳甚至更好些。深圳是全国改革开放的先锋，又是拥有众多人才的高科技城市。特区内现代化建筑林立，房地产素有全国“样板房”之称。根据3月17日出版的由中国社科院和清华、北大等著名高校联合完成的2005年城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告NO3，通过对200个城市综合竞争力进行计量(不包括香澳台地区)，深圳综合实力名列各大城市第2名，其中开放竞争力和环境竞争力名列全国之首。可见深圳还是相当有实力的。调查还发现，有购房意向的港岛居民对深圳居住素质的评价整体偏高。数据显示，已经(或准备)在深圳置业的比完全（或暂时）没有购房意向的受访港人对深圳的居住质素评价相对正面。一方面，只有认同了居住环境，才有可能产生购买动机。自然有意向的和已购买的评价相对高点。其次，已经在深圳置业的港人由于切身感受，比较容易认同深圳的生活环境。而有购买意向的港人，多少会到深圳来了解下当地的民风和居住环境。两者相对不会考虑在深圳置业的港人，更了解深圳的社会环境。3. 深圳的安全问题最令港人关注被问及港人在深圳居住的不适应因素时，受访者反应最令他们不满意的是安全问题。这点港人感受明显，一方面是因为香港社会公共次序较深圳好。另一方面，就居住小区来说，香港的管理比较到位，保证了居民的居住安全。而深圳由于外来人口的急剧增加，地域文化差异较大，贫富差异较大，造成社会治安问题比较突出。安居才能乐业，这也是居住在深圳所有居民的心声。其次反应比较突出的是交通问题。香港拥有极为完善快捷的交通网络，交通工具也多种多样，同时市民都自觉遵守交通规则。即使是24小时川流不息，还是井然有序。而深圳的交通状况则较为混乱，主干道上下班时大塞车、市民乱穿马路的现象举目可见。加上私家车每月增加3000多辆，如果政府不出台行之有效的政策，市民不增强交通意识，预计深圳交通状况的改善还要假以时日。深圳依山傍海，自然环境比较优越。但由于工业污染，自然环境有恶化的趋势。受访港人将“自然环境”列为第3个不满意的因素。对于社会环境，深圳相对于大陆其他省市还是比较好的。但受访的香港同胞认为，深圳的礼仪、社会公共秩序还有待改进。另外，在讲求实用主义、不好大喜功的香港人眼中，大陆的诚信问题还有待改善。有14%的受访者对深圳的物业管理还不满意。香港的市场经济发展成熟，法制健全，一切均有章可循。物业管理也不例外。香港在物业管理方面的根本大法是香港建筑物业管理条例，除此之外，还有若干条例清楚地规定了各方的权利和义务，以及违反条例的处罚办法。同时在实际过程中，可操作性很强。物业管理公司和政府专业部门之间分工明确，也促进了物业管理的专业化水平。因此香港的物业管理对深圳还有很多值得借鉴的地方。语言问题等相对来说，并不太影响港人来深置业。只有6%的受访者觉得是个障碍。一方面由于97回归，越来越多的港人学说普通话，以方便和大陆人交流。另一方面，来深圳的外地人入乡随俗，也多多少少听得懂、甚至会说广东话。两方面共同进步，使得语言不再成为主要障碍。以上不满意因素综合起来，也解释了为何有一半的受访者认为深圳居住质素较香港而言要差一些。总体而言，深圳要想吸引更多港人来深置业，必须在安全、交通及环境等各个方面进行更深入、更有效的治理。4逾六成受访者认同“香港工作深圳居住”被问及是否认同“香港工作深圳居住”，39%的受访者暂时不认可。其中一部分有“原乡情节”，认为香港是自己的根，深圳再好也不如香港，何况深圳目前还有一些不尽人意之处。另一部分认为深港毕竟是两个城市，尽管通关已比较方便，但终日奔波在两个城市，未免还是有些劳民伤财。这两部分人群形成了外销市场的“刚性不需求”。另一方面，61%的受访者认同“香港工作深圳居住”。工作紧张、生活节奏快，是香港人生活的一个特点。随着WTO的实施，内地经济增长加快，香港人普遍认为内地就业机会增多，并愿意到内地工作及创业。由于北上创业、工作的香港人越来越多，流行的“深圳居住、香港上班”的生活模式甚至已经悄悄地被“深圳居住、深圳上班”所取代。随着香港人对深圳文化更加了解，认同度也随之增加，也更愿意在深圳安居乐业，从而更刺激了深圳房地产市场的结构性需求。随着CPEA深入实施，对外销市场的拉动作用会逐步显现，预计来年的外销总量还会有大幅度的增加。通过交叉分析，调查中还发现两个特点。一是30-40岁的港人更认同“香港工作深圳居住”。我们的调查显示，中年香港居民，尤其是30-40岁的对“香港工作深圳居住”认同过半。这部分样本主要是有两类人群。一是专业技术人员。他们凭借掌握的“知本”和国际化思维，在深圳赚取丰厚的“资本”。另一类是在深圳有家眷的港人。这两部分人群或因个人发展机会，或因亲情，对“香港工作深圳居住”都有较高认同度。另一对“香港工作深圳居住”高认同年龄群是50岁以上的受访者。他们主要是一些退休人员。由于兄弟姐妹、亲朋好友在深圳，自然对深圳多一份“家”的眷恋。值得注意的是，根据心理学原理，态度和行为并不总是具有一致性。认同度高只能说明中年港岛居民的行为趋向，并不说明其行为结果。第二个特点是，离深圳越近的区域，居民越认同“香港工作深圳居住”。这主要是有两大原因，一是空间距离减少，致使心理距离减少。于是新界、九龙的人群较认同深港穿梭。二是离深圳越近的地区，所花费的交通时间、往返成本、机会成本越小。自然较能获得该区域受访者的认同。七、结论通过本次调查，我们有以下一些重要发现：港人在深圳买房置业的潜在需求很大。除了已在深圳购房的港人，还有相当多的港人准备在今后几年内在深买房。可以说，港人在深圳置业的意向及热情对今后深圳楼市的进一步发展是一个相当正面的鼓舞。随着港人对内地及深圳楼市了解程度的进一步加深，相信会有更多港人选择到深圳置业。 港人在深圳置业意向表现出明显的距离递减规律：港人在港所居住的区域越是靠近深圳，对在深圳置业的取态也越为积极和正面，比如，已经（或准备）在深圳置业的港人中，新界区的比例最大，九龙次之，港岛相对最小。而在能够接受“深圳居住香港工作”模式的港人中，也体现出同样的规律。这表明时间-空间阻力系数是影响港人在深购房置业的一个重要因素。 目前港人在深圳置业的最主要用途是居家自住。而度假、工作需要及投资也均占有一定的比例。值得一提的是，在“居家自住”及“工作需要”两项之间可能有一定的重叠性，因为居家自住的人群中有