联通新时空大厦公共设备设施管理方案.doc

学习改变人生做成功物业管理人！向大厦业户提供“安全、优质、舒适、方便”的办公环境，是物业管理公司在设备管理方面的主要目标。因此踏踏实实地做好设备的日常维护保养和定期维护保养、落实设备管理的各项措施，确保设备正常运行，并在设备发生故障时及时将其排除，是设备管理的主要任务，也只有这样才能实现设备管理的主要目标。中海物业管理广州有限公司以“业户至上、服务第一”为服务宗旨，凭借多年的设备管理丰富经验和厚实的物质条件以及雄厚的技术力量，一定会出色地做好联通新时空大厦的设备管理，为大厦业户提供最好的服务，实现各业户与物业管理的双赢。根据联通新时空大厦设备现况和管理要求，以及我们在商业办公楼宇的多年设备管理经验，我们做出如下的设备设施管理方案。（一） 设备管理模式1、 质量方针为业主（户）提供“专业、安全、高效、优质”的楼宇设备管理服务。2、 质量指标a. 设备设施完好率 100%b. 消防设备设施完好率 100%c. 设备、设施维修及时率 100%d. 智能化系统运行正常率 98%e. 客户满意率 99%3、 管理模式a. 在管理处设立强电、电梯和弱电主管工程师，直接承担大厦设备设施维修保养的技术决策和过程指导。b. 管理处设立设备设施维修班，维修人员实行设备设施维保计件承包制，即维修人员的酬金与其所承包的设备设施的维保完成量和质量直接挂钩。完全体现了以人为本、各人根据自身能力承包任务、多劳多得的人文精神，这可充分调动维修人员的工作积极性和主动性。我司在东山广场、健力宝大厦等写字楼均推行了这种管理方式，收到了很好效果（见管理处设备维保计件承包招标书）。c. 如果设备设施发生故障，解决故障的技术要求或能力已超过维修班维修人员的技术能力，则由我司的机电公司维修人员承担。即是说，我司机电公司是大厦维修班设备设施维保的坚强后盾。第62页，共62页中国物业教育网管理处设备维保计件承包招标书￥编号：设备名称承包期限200年 月 日至200 年 月 日承包范围与工作内容状态要求一、 功能要求：二、 外观要求：三、 标识要求；四、 机房环境要求：五、档案要求：工作主要职责一、 巡查：二、 清洁：三、 标识：四、 报修：五、 记录；六、调试延伸职责一、 综合值班：二、 紧急征用：三、 协助他人：四、 其它工作；工作指引一、 工作时间：二、 工作方法：三、 材料使用方法：四、 联系方式：五、 请求协助发包人（二） 设备设施管理架构、人员配置及岗位职责1 、管理架构及人员配置1.1 管理架构根据联通新时空大厦特点和设备设施配置状况及其管理要求，参照我司在管的商业写字楼设备设施管理经验，我们拟定联通新时空大厦的设备设施管理架构如下图示。大厦管理处设置“设备设施维修班”，承担大厦的设备设施值班运行、维护保养、能源消耗管理、设备资料档案管理及设备设施日常事务管理。维修班根据设备设施维护保养需要，按种类配置维修人员。1.2 人员配置依据联通新时空大厦强电、弱电及智能化设备的种类、数量和技术工艺要求以及服务要求，在维修班配置技术管理人员和维护保养人员共15名，具体配置如下：a. 维修主任1人。负责维修班全面管理工作（包括设备档案及技术资料管理），并参加设备设施维修保养工作。b. 机电主管工程师1人。主管供配电、给排水、中央空调、风机等系统设备的技术管理和指导工作。c. 电梯主管工程师1人。主管大厦6台日立电梯运行、维护保养电梯年检的技术管理和指导工作。d. 弱电主管工程师1人。主管大厦的弱电和智能化设备（包括消防报警、闭路电视监控、门禁、停车场管理、泛光及办公照明等系统）的运行、维护保养技术管理和指导工作。e. 公共设施主任1人。负责土建房屋及公共设施的日常维护保养等具体工作。f. 机电设备维修工6人。负责供配电、给排水、中央空调、风机等设备的值班运行、日常维护保养等具体工作。g. 电梯维修工1人。负责电梯的巡查值班、运行及日常维护保养等具体工作。h. 弱电维修工2人。负责大厦弱电设备、智能化设备巡查、日常维护保养等具体工作。i. 仓库管理员1人。负责大厦物业管理处行政办公用品、设备设施维护保养所需器材、物资等采购供应，管理仓库。2、岗位职责a. 维修主任岗位职责 执行管理处经理指示，对管理处经理负责。确保所管辖系统设备的安全运行。主任对下属人员和所属系统设备负有责任。要求对主要设备运行技术状况、下属岗位纪律、设备维修工质量工作效率、能源消耗状况、重要设备维修或改造等进行分析、监督、检查、纠正、改进。 负责大厦供配电、给排水、中央空调、风机设备运行、操作、维修、保养等工作。确保大厦这些系统设备的安全运行。 负责设备设施维修班的全面管理工作。做好思想工作和安全工作。 负责维修人员的技术培训及考核工作。 负责设备档案、技术资料等管理。 完成管理处经理安排的其它工作。b. 机电主管工程师岗位职责 制订大厦机电设备管理和操作规程，解决机电设备的技术问题。 负责大厦供配电、给排水、中央空调、风机设备运行、操作、维修、保养等工作。 负责大厦机电设备技术资料、图纸、档案的收集和管理。 做好大厦能源消耗统计和控制工作。 负责维修班机电知识的技术培训及考核工作。 负责机电设备有关问题的回访工作，注重抓好安全运行和安全管理工作。 完成维修主任安排的其它工作。c. 电梯主管工程师岗位职责 对电梯的使用、维修、保养工作进行专业性指导和检查。编制安全运行工作计划。 拟定电梯保养周计划和月计划，并监督实施，做好月度工作计划执行情况的总结并归档。 组织安排电梯的年检申报、年检前准备工作的落实、年检后提出整改项目并督促完成及年检办证工作。 负责大厦电梯设备技术资料、图纸、档案的收集和管理。 制订电梯维修保养技术方案、可行性分析、所需的配件、材料、工具及维修时间等计划；组织、指挥电梯维修项目的实施，并进行最终检验，提交电梯维修情况书面汇报。 负责维修班电梯知识的技术培训及考核工作。 负责设备电梯有关问题的回访工作，注重抓好安全工作。 完成维修主任安排的其它工作。d. 弱电主管工程师岗位职责 制订大厦弱电设备管理和操作规程，解决弱电设备的技术问题。 负责大厦弱电和智能化设备（包括消防报警、闭路电视监控、门禁、停车场管理、泛光及办公照明等系统）的运行、维护保养技术管理和指导工作。 制订弱电系统的维修保养计划，进行可行性分析，负责监督实施和检验。 对弱电系统外委维修及改造工程，按签定的合同对分判方进行总体控制，竣工后负责验收。 负责大厦弱电设备技术资料、图纸、档案的收集和管理。 负责维修班弱电知识的技术培训及考核工作。 负责弱电设备有关问题的回访工作，注重抓好安全工作。 完成维修主任安排的其它工作。e. 公共设施主任岗位职责 制订大厦公共设施管理规程，解决房屋和公共设施维修方面的技术问题。 负责房屋土建方面和二次装修的审图、维修、改造、装修和竣工验收。 制订公共设施的维修保养和改造计划，进行可行性分析，负责监督实施并做好验收。 对公共设施外委维修及改造工程，按签订的合同对分判方进行总体控制，竣工后负责验收。 负责大厦公共设施技术资料、图纸、档案的收集和管理。 负责维修班公共设施维修知识的技术培训及考核工作。 负责公共设施有关问题的回访工作，注重抓好安全工作。 完成维修主任安排的其它工作。f. 机电维修工岗位职责 负责大厦机电设备的值班运行，按规定时间抄表，处理运行中出现的一般性故障。 按时巡视设备房和设备运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。 按时完成机电设备日常维护保养和定期维护保养，并做好保养记录。对发生的问题及时向主管工程师和维修主任汇报。 严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故，做好安全管理工作。 定期清洁所管的设备和设备房，确保设备、机房的清洁。 遇到突然停电、停水或发生其它突发性事故时，应从容处理，按规定操作，及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知维修主任。 参加管理处（或公司）组织的维修知识和技能培训，努力使自己熟悉和掌握大厦的供电、供水、空调等设备的情况。 完成维修主任或管理处经理交办的其它工作。g. 电梯维修工岗位职责 每班值班人员需巡视两次所管电梯，并认真填写电梯日常巡视工作记录。 密切监视和掌握各电梯的运行情况，做好电梯运行方式的调度、管理工作，执行大厦安排的电梯服务时间。 按时、按质完成分管电梯设备的定期保养项目和当班分配的维修工作及突发故障的抢修工作。 按照电梯验收维修保养及检验标准、电梯月保养项目及记录、电梯季度保养项目及记录、电梯半年保养项目及记录、电梯年度保养项目及记录的内容进行保养工作，以及电梯半年检测和年检自检及大、中修后的检测工作。 严格执行电梯安全运行管理制度。 电梯人员接到电梯故障反映后立即与班组人员联系，15分钟内到位检修，检修完毕恢复正常后才能交付使用，同时详细作好维修记录。重大疑难故障应及时停梯并立即报告电梯主管工程师。 电梯出现故障，经检查由于人力和技术水平所限而无法修复时，应报主管工程师请求派人协助修复。 各值班人员交接班时，交班者应交代清楚各电梯运行情况以及当班时电梯应急维修情况，并填写值班记录；接班者应对机房、各电梯进行异声、异味、乘感、照明及内外显示等项目进行检查，如有异常情况，交班者应协助维修好才可离岗。 检测设备时应严格按电梯检修管理制度进行处理。当出现电梯故障困人时，应按电梯故障困人救援规程实施救援。h. 弱电维修工岗位职责 负责大厦弱电设备和智能化设备的维护保养，定期校验和故障检修。认真填写维护保养记录，使设备保持完整性和功能完好性。 完成资料整理，送交维修班保存。 参加管理处（或公司）组织的维修知识和技能培训，努力使自己熟悉和掌握大厦的消防报警、安防、停车场设备、泛光灯及公共照明器具的情况。 参加大厦弱电设备和智能化设备的改造，做好前期跟进和竣工移交验收。 完成维修主任或管理处经理交办的其它工作。i. 仓库管理员岗位职责 负责大厦物业管理处行政办公用品的采购供应。 负责设备设施维护保养所需器材、物资等采购供应，填写采购计划和报表。 管理仓库，严格按各类物资进货检验标准及物资采购、检验和保管程序来工作。对物资的验收、进仓、出仓、仓库环境及货品分类保管，物品标识、三防（防火、防潮、防霉）、帐册报表、采购单、采购进行有效的管理。 完成维修主任安排的其它工作。（三）设备设施管理及维护1、公共设施及设备维修保养计划采用计划预修制（日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。a、 对于符合磨损规律的I、II级设备（水泵、正压风机、电动机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养、定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表设备保养、中修、大修周期。b、 对于I、II级设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。c、 对于III级设备，采取事后维修，每年一次保养。d、 所有机电设备采取计划保养形式，机电设备维保计划如下：设备保养、中修、大修计划序号设备编号名称日常维护保养周期一级保养周期二级保养周期中修周期大修周期0101生活水泵半月每季每年三年六年0201消防水泵每月每季每年五年八年0302风机每月每季每年五年八年0403电梯半月每半年每年三年六年0505干式变压器每季每年/0606空冷水机组半月每半年每年三年六年0707火灾报警系统每月每季每年/0807气体灭火系统每月每季每年/0907消防联动控制柜每月每季每年/1008对讲报警系统每月每季每年/1108防盗监视系统每月每季每年/1209低压配电柜半月半年每年/1309高压开关柜每月每年/1413交通道闸每月每季每年三年六年2、主要设备保养标准2.1、低压配电柜保养标准a）电缆接头无发热变色、接地线无锈蚀、连接牢固可靠。b)电容柜内的电容器性能良好，外壳无渗漏、膨胀情况，指示灯良好。c）电容补偿控制器功能正常，功率因数不小于0.92。d)各电容器外壳接地良好。e)操作直流柜、应急直流电源柜的蓄电池充电压正常（在235V-255V范围内）。f)各母线排及其下线连接良好。g)二次回路接线可靠，熔断器完好以及其绝缘电阻的摇测符合要求。h)配电柜、联络柜的各指示灯完好，控制器开关位置正常、运行正常、手动调试机械联锁分合闸可靠。i)抽屉式开关推入或拉出灵活，其机械闭锁可靠，接触器触头良好。j)断路器内各刀口弹力正常，灭弧栅完好。将受电柜和联络柜的主开关断电后，用专用摇把摇出或摇入应灵活，各互感器等二次接线头接触良好，紧固无松动，一、二次线无发霉。2.2、给水设备保养标准a) 水泵运行无异常噪音、无异常振动，水泵房无灰尘、通风良好。b) 水泵外观整洁、油漆完好、标志清楚。c) 动力柜上的电流、电压表功能正常。d) 泵体及管道无堵塞，电缆接口无过热情况。e) 动力配电柜各电源指示灯完好，颜色正确。f) 电机工作温度正常，接地良好，接地线无锈蚀。g) 润滑油质、油量符合要求。h) 电缆头，接线栓头连接牢固可靠。i) 水泵动力配电柜中各电气无过热、受潮、发霉现象，无损坏情况。j) 水泵的盘根松紧度应适度，渗水符合规定要求（机密封泄漏小于3滴/分，填料密封泄漏小于10滴/分）。k) 变频控制功能正常，压力波动范围在规定范围内，柜内各接触器动作正常，时间续电器动作时间合理、可靠，热续电器整定值正确。l) 用摇表摇测电动机各相间及相与地之间的绝缘电阻值，其值大于0.5M。m) 电机水泵轴承无过量磨损情况，水泵联轴器中的弹性胶圈无过量磨损情况。n) 电机端子板联接片联接可靠，接触良好，无发热变色迹象，外部引出线无松动。o) 电机控制部分：线路整洁，接触器触点接触良好，操作手柄完好，位置指示正确。p) 水泵投入运行后，三相电流平衡度小于2，并不超过额定值，转速接近额定值。2.3、电控柜保养标准a) 清扫电控柜内外的灰尘。b) 电控柜、启动柜内元器件，导线及线头无松动或异常发热现象。c) 触点熔化或线圈温升正常，动作灵活，保护装置机构无氧化受卡。d) 各类温度传感器、压力传感器控制器、水流制器温度计压力表安装无松动。e) 接触器、继电器、电磁阀运行有噪音正常。f) 触点吸合良好。g) 实验控制回路工作正常。h) 各动力线接头螺母无松动，导线绝缘无损坏或老化，连接点接触良好。i) 彻底清除导线、控制元件、传感器、电控箱内的尘埃和污物，并拧紧各加固螺栓及端子排压线螺钉。j) 对空调系统所有的电控柜内外进行清洁，停电检查接触器控制器的布线、接线无过载发热，接触器接点表面无磨损或烧蚀的情况，接线端、接线盒及各电动机接线盒螺丝牢固。k) 各传感器、控制器工作在标准范围内。2.4电梯保养标准a) 曳引轮对铅垂线的偏差0.5mm。曳引轮绳槽与导向轮绳槽平行度偏差1000/V ，动力回路及安全装置回路电气设备绝缘电阻应0.5M，其它电路绝缘电阻应0.25M ，电气设备金属外壳必须保持良好的保护性接地。g) 掣动器掣动时闸瓦应紧密地贴合在掣动轮的工作表面上；当松闸时，两侧闸瓦应同时离开掣动轮表面，且在整个接触面上均匀分布，其间隙不大于0.7mm ；掣动轮表面不得有油污、杂物；掣动闸瓦磨损超过厚度的1/4 、螺钉头露出及掣动闸瓦有油时应及时更换。掣动器掣动臂闸瓦联接的各销钉、开口销卡簧，联轴器螺栓等无松动、脱落。h) 轿厢以额定速度空载上行至行程上部范围时，突然断电，轿厢应能完全停止（掣停距离不大于：v1.0m/s ，62cm ；v1.75m/s ，160cm ；v2.0m/s ，203cm ；v2.5m/s ， 250cm ；）在对此值进行调整时，实际情况以不影响乘客的安全前提下可以缩短尺寸，但不得大于此尺寸，否则有滑车的危险。i) 曳引轮绳槽磨损在离V型槽底部4-5mm时应更换或重新车边。j) 对重限速器应能带动安全开关动作并使电梯停止运行。k) 上、下极限，限位开关灵活可靠，限位与极限开关距离在100-140mm 范围内（特种电梯可依据厂家安装尺寸）。l) 弹性滑动导靴A、C尺寸为2mm ，固定滑动导靴顶面间隙之和2.51.5mm 。m) 各根钢丝绳张力与其平均张力之差5% 。钢丝绳磨损报废标准详见GB5972-86。n) 轿厢导轨顶面距离偏差为0-+2mm ，对重为0-+3mm ，轿顶轮不平行面1mm。o) 对重块压板固定坚固，对重铁不得有锈。p) 安全钳联动机构各部件应灵活、活动正常，销钉、螺丝未见松动脱落，安全钳锲块与路轨之间的距离为50.5mm 。q) 轿顶固定照明应正常，轿顶非自动复位的急停开关应正常，轿顶检修操纵开关应正常。r) 平层精确度：a、交流双速梯v0.63m/s ，应在15mm内；v1.00m/s ,应在30mm内。b、交直流调速：v2.5m/s ，应在15mm内。s) 层门门扇下端与地坎的间隙：客梯1-6mm ，货梯1-8mm ；开门刀与各层地坎间隙应为5-10mm ；层门滚轮与轿厢地坎间隙为5-10mm ；门锁定后，以150N的人力施加在门扇中间，其缝隙可以超过6mm ，但不得超过30mm 。t) 每一层厅门机械电气联锁装置动作可靠，只有当机械锁定后，电气才能接通（包括附门电气联锁开关、轿门电气联锁开关）。断开任何一层厅门的电气联锁开关、轿门电气联锁开关，电梯要可靠地停止运作。u) 轿门的安全触板及光电保护动作应灵活可靠，当有物体挡住门时，门会自动反回。v) 指令、召唤、选层、定向等装置应准确无误。声光信号应正确，开关门按钮功能正常。w) 轿厢、厅门地坎护板脚板齐全，固定牢固，轿厢、轿门、厅门无严重锈蚀或损伤。x) 超载报警装置，在空载状态，手动试验时，功能应正常，自动门机应不关闭。y) 当操纵轿顶的检修装置时，轿厢内各按钮运行操作应无效。z) 底坑、 偿链运行时无碰撞，两端应牢固固定，二次保护要可靠。、 选层器钢带不得有锈蚀，钢带安全开关动作要可靠。、 底坑急停开关的开关方向要明确，红色标注正确，且动作可靠.、 随行电缆固定可靠，运行时不得打结、扭转、碰撞、破损等。、 轿厢下梁撞板至缓冲器距离：弹簧缓冲器应在200-350mm内；液压缓冲器应在150-400mm内；对重下梁撞板至缓冲器距离，弹簧缓冲器应在200-350mm内；液压缓冲器应在150-400mm内。、 液压缓冲器油量应充足，无锈死现象，缓冲器安全开关动作可靠。、 限速器张紧轮安全开关应动作可靠。、 井道底坑无积水、杂物等。2.5冷水机组保养标准a) 机组表面整洁无灰尘，金属表面无锈浊，设备房无灰尘、通风良好。b) 机脚螺栓无松动，机组无异常振动及噪声。c) 用氟气里昂电子检漏仪检测机组无氟里昂渗漏。d) 氟里昂充注量，其液位应位于氟里昂视镜中间，必要时作适当调整。e) 油压正常，油过滤器压差不大于25PSIG。f) 回油系统的工作状况，回油温度（轴承温度）在允许范围内。g) 油位处于上视镜中间。h) 机组各项运行参数盒电脑控制中心工作程序正常。i) 机组、管道保温状况良好。j) 蒸发器及冷凝器换热效果良好。k) 回油系统，更换干燥器、油过滤器、冷冻机润滑油符合下列的规格：在100F（38）时的黏度 30025ssu（59.2至70.1平方毫米/秒） 在210F（99）时的黏度 50至55ssu（7.3至8.8平方毫米/秒） 最小黏度指数 95最高流动点 -5F（-21）最低闪火点 400F（204）酸性指数不可超过 2.0mg KOH/mgl) 检查轴承磨损情况，轴承如有磨损，有时可由异常振动及轴承升温等现象检查出来。m) 压缩机马达绝缘电阻，对于闭式压缩机绝缘电阻不小于50M，开式不小于0.5M。n) 蒸发器，冷凝器换热铜管无严重结垢。2.6火灾报警联动控制柜保养标准a) 面板各指示、按钮、电压表指示正常。b) 火灾报警系统、消火栓系统、喷淋系统、防排烟系统、对讲系统、消防电梯、事故电源等正常。c) 报警联动柜内保洁除尘，各接线螺栓牢固。d) 报警联动柜内各电源电压（包括蓄电池电压）正常。e) 各处探测器、风阀、消火栓、广播、手动按钮、警铃等消防设施无松动、变形、接触不良等异常现象。f) 弱电房内有关消防设备（包括报警分机），保洁除尘，箱外线路无缺损，无故障隐患。g) 探测器及手动按钮报警后能实行以下联动功能：、 警铃滚层联动（本层及上、下层）。、 风阀联动滚层开闭。、 广播联动（只限于与火灾自动报警系统有联动的系统）。、 风机置于自动状态，风机能联动起动。、 电梯迫降（消防中心手动迫降，并有到位指示）。、 防火卷帘门能联动关闭。、 消防对讲通话正常。、 打印正常。h) 喷淋系统：未端放水实验装置放水后，水流指示器，压力开关能报警并联动，喷淋泵起动，水力警铃联动。i) 消火栓系统：消火栓按钮玻璃拆下后能报警并联动消火栓泵启动，消火栓按钮指示灯正常。j) 各区域报警器（报警分机）各工作点电压正常，蓄电池电压正常，无其它异常现象。对各有关消防设备文字齐全、清楚。3、设备运行管理3.1、变配电设备系统的运行管理 从事变配电系统的操作、巡查、维修、养护的人员必须持证上岗，必须熟悉电气设备情况和有关安全措施 配送电建立24小时运行值班制度，对变配电装置及高压室每2小时巡检一次，做好巡检记录；发现问题及时处理，并在值班记录及巡检记录中注明。 配电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。复杂的倒闸操作，必须执行操作票制度、监护制度，高压环进、环出柜严禁操作。操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。高低压柜开关状态须做好警示、标识。值班员必须做好值班记录、认真做好交接班。 变压器严禁超负荷或极低负荷运行，应有计划的向供电局报停或启用。冬季可报停部分变压器，夏季供电高峰时，按负荷的需求，恢复使用。严禁变压器空载运行。 设专人对巡检记录、抄表记录进行统计、制图、分析，监控系统运行状态，诊断系统故障，制定节能措施。 停电时提前向客户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。 配电房室温不可超过摄氏40。消防设施须定期检查，保持完好、有效，并有手持式气体灭火器。注意防止小动物进入；无关人员须经管理处办公室许可方可进入。 加强日常清洁、维护、检修，确保供配电系统正常，配套设施、设备、装置完好。3.2、给水设备系统运行管理 水泵房、地下水池、屋面水箱、消防系统、设备等，由设备运行人员负责使用管理，并指定专人负责（以下称“水管员”）。做好日常运行的巡检、点检、抄表及状态控制，并做好记录。 水泵房内机电设备由维修班值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房。停水须经管理处批准。 消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常情况下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单、明确。 生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主要开关每月检查一次。 消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。无条件启动的消防水泵（有过压危险或开喷的系统），须对其进行盘车（一般情况下，45KW以下的水泵采用受动盘车，45KW以上的水泵采用点动测试），每季度对电动机进行一次绝缘摇测。 水泵房配电室室温不超过40；泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查、清洁一次，并进行润滑、坚固、调整。 水池入孔需加盖密封并加锁，透气孔需用不锈钢纱网包扎上，钥匙由水管员保管。 水管员按规定定期取水（或由供水部门取样）送政府有关部门进行水质检查化验，化验结果交管理处存档。 对公共水表须每月定时抄表，水管员须对抄标记录进行统计分析，确保给水系统正常，并做好水量平衡测试。 严禁非火灾情况使用市政消防水，消防演习用水须向用有关部门办理申请手续。3.3、电梯运行管理电梯管理总体目标：电梯修复率为100%；电梯维修即时率达100%；电梯年检合格率达100%；电梯完好率达100%； 推行驻点服务模式电梯维保工作将依照我司制订的电梯运行维护管理制度，实施驻点服务模式，进行全天侯的零等待服务，打破以往通过服务热线的传统方式，大大提高服务的及时性。 采取五级保养、五级检验的服务标准严格依据ISO9000程序文件和电梯工作手册的要求开展工作，对电梯严格执行（半月、月、季度、半年、年）的服务标准。我司将根据工作内容及层次，在上一级的保养和调整中增加相应内容，并如实填写各项质量记录，使得每项工作能够有条不紊地进行。通过电梯队的自检、公司的月检、季检、半年检、技术监督局年检来对电梯进行严格检查检验，保证安全运行。 个性要求，闲暇保养在工作中我们将尽量按照业主的用梯需求，利用电梯使用频率较低的时间来进行日常保养、调整等维护工作，达到既保证安全运行，又减少故障，延长使用寿命的目的。电梯运作管理着重抓好两个方面：即日常巡视和运行安全管理，分述如下：3.3.1、电梯日常巡视电梯日常巡视是电梯维护的重要环节之一，它的顺利进行将极大地推动电梯的规范化管理，有助于我们及时了解电梯的运行情况，发现并解决可能存在的问题。 所有电梯均应纳入巡视范围。班组应将电梯的巡视工作细分到人，明确值班人的巡视范围。 巡视内容与标准a) 机房温度在540之间，照明正常；环境达标；灭火器正常。b) 电梯控制柜及曳引机工作正常；电梯轿厢照明、通风、警铃功能正常。c) 电梯的内、外显示正常；平层偏差在规范值内。d) 电梯整机运行情况包括应急维修、例行检修、保养及正常运行。 每天每隔两小时巡视一次，。因特殊情况要后推的应注明原因。 在每个需要巡视的电梯机房内应放置电梯运行情况巡视表，巡视人应将当天的巡视情况详细记录在该表格上，作为电梯运行情况的依据。 对在巡视中发现的问题，要分清原因和责任。属于质量问题，在自己职能范围内要及时解决；力所不能及的，要向公司汇报寻求技术支持。如属于用户责任的要向用户解释清楚，并及时向电梯主管或工程部报告，征得指示后方可进行维修。 电梯主管人员每月应对巡视记录表格所记录情况进行一次复查并签字。记录表每月更换一次，班组应收回表格并归档，以备公司检查。3.3.2、电梯运行安全管理电梯属国家规定的危险性较大的特种设备，是大厦主要的交通运输工具。为了确保电梯安全正常运行，更好地为业主服务，电梯在运行时必须严格执行安全管理规定，并对管理处维修人员进行安全教育。安全管理规定： 要具有对电梯维修保养相适应的各种机具、设备、仪表、仪器、和调试、检测等技术手段，并按规定进行保养工作。 电梯部维修技术人员须，持有市技监局认可的有关机构签发的上岗证方可上岗，并定期参加复审。 非电梯维修人员未经允许不得进入电梯机房，禁止操作电梯任何设备（主要部件不得随意调动）。 设电梯司机操作的电梯，由乘客自行操作，要确定合理的电梯运行时间，并加强日常的巡视和维修保养。 消防中心保安24小时监控电梯运行情况;提醒并制止乘客的不文明行为或携带大体积物品、易燃、易爆的危险品及各种国家禁运的物品；发生电梯困人故障，应首先用监控室至电梯轿厢内的对讲安慰乘客不要惊慌，利用摄像系统观察轿厢内乘客的行动，劝告乘客不要自己强行开门，并尽快通知电梯应急维修工或经过本公司培训的人员前往救援乘客；发生火灾时，若有消防电梯，应及时打开迫降开关，将消防电梯降至基站，消防电梯自动进入消防运行状态，并迅速关闭不具备消防功能的电梯。 电梯内求救警钟、应急灯及风扇必须完好，以免紧急时无法求救及导致人员窒息。 电梯工应每天对电梯进行巡视检查、并填写记录；对不能解决的问题应及时书面报告电梯专业公司帮助解决。 经常检查井道内有无漏水渗水情况。如有渗水，应立即停用以防触电，将电梯升高至较安全地方，并立即报告有关部门处理。 如有地震发生时，根据震前预报由电梯维修工关闭所有电梯；地震过后投入运行前，需要对电梯进行安全检测，经确认无异常后方可投入正常运行。 载货电梯的载重量不允许超过额定载重量，货物在轿厢内尽可能摆放均衡、平稳、避免集中载荷、偏载或因货物倾倒伤人、损坏设备。在载运危险品时，必须按该危险品的特性采取相应的安全保护措施。 未经主管部门书面批准，电梯任何设备及功能不准变动。 电梯工应按电梯保养技术要求认真执行电梯周保、月保、半年保及年保的定期保养内容，认真维修电梯所发生的故障，并填写各级维修保养记录及电梯保养工作单。 电梯维修人员维修完毕填写电梯保养工作单上报公司，由质检员进行维修确认.相应的更换配件由公司质检部门进行确认确保更换的质量以及材料的节约。 维修、保养、正常停电等任何原因造成的停梯，应在首层放牌告示。安全教育制度： 对电梯管理人员及维修操作人员进行入职教育。 每月电梯部召开一次安全会议，会议内容按工作情况进行相应的安全教育和要求，会议要求班长及副班长以上人员参加，并将情况记录在安全会议记录表上；在每周召开的电梯班组工作列会上，要进行安全知识教育和检查，并填写在周例会记录表。 在对电梯工进行季度考核内容方面应包含安全知识。 每季度电梯公司至少组织一次安全检查，抽检率为25%。并填写安全检查表，对于提出的安全隐患，相关人员应立即整改。安全检查人员应对发现的的安全隐患下达安全隐患整改通知单并进行确认。 安全检查员应对电梯工在工作中进行安全检查，检查电梯工在工作中是否遵守安全操作规程，发现问题有无及时纠正并改正。填写员工工作安全检查表。3.4、中央空调设备系统运行管理 空调制冷设备房的全部设备，必须由指定的专职空调操作人员管理操作，非专职人员禁止操作。 无关人员必须经管理处经理许可，方能进入空调设备房。 室内保持良好的清洁卫生、照明、通风并严禁烟火。 做好设备的运行记录，分析机组各种压力表、温度计、流量计的读数是否正常准确，发生异常应及时处理并上报。 须每三天对中央空调系统抄一次电能表，并做分析。根据空调负荷的变化调节机组，确保机组运行在节能状态。 定期保养检查，及时更换磨损的零配件，并做好记录。 定期对冷冻水系统、冷却水系统进行清理和水处理。 空调值班室每天清扫一次，空调设备房每周清扫一次，新风空调机房每月扫除一次，冷水机组每月清洁一次。3.5、火灾报警联动控制系统运行管理 中控室/消防中心实行24小时值班制度，值班人员持证上岗。 各种相关制度、规程、流程、应急电话等须上墙。 值班人员必须熟悉相关工作流程、规定，值班时不得擅离岗位，须全神注视显示器、仪表、信号灯等，认真做好记录，交班时双方须对设备状况进行检查。 火灾报警控制、联动系统的终端设备（如水泵控制柜、风机控制柜等）须将主令开关处于自动档，中控室/消防中心联动柜可置于手动档。当值班人员发现报警信号后，须立刻核实信号的真伪，信号为真时，将其置于自动，并按相关程序对设备进行操作，信号为误报时，及时将设备复位。 消防中心设备应由有资格的人员进行维修保养、对计算机软件进行备份，定期清洁垃圾文件、修复软件。设置密码须报管理处备案。使用者应在使用界面内进行操作，不得擅自修改系统程序、密码等。设备供货商/保修单位技术人员对系统进行调试、维修、系统升级时必须征得管理处同意、登记，且管理处技术人员在场情况下，方可进行，无关人员不得操作中控室/消防中心设备。 办理业主装修申请时，管理处须对拟装修部分的火灾报警装置、喷淋装置、弱电装置状况进行检查，检查结果须由业主签字确认。装修造成的系统故障或损坏，须由业主支付系统维修恢复费用。4、设备设施维护保养规程4.1 消防设备维护保养规程4.1.1 火灾报警控制系统的保养程序 由我司工程部负责，确保火灾报警控制系统在良好状态下运行，能及时准确地报警。 日检：对火灾报警主控屏进行自检功能检查。按自检键，让主控屏进行自检，观察主控屏液晶显示，并把自检结果打印出来。按消声键，消除声音。按复位键，使主控屏恢复到正常状态。 月检：完成日检全部内容。测试主控屏主要工作电压，检查备用电源蓄电池是否正常，并进行备用电池的自检实验。检查楼层井道内的分线箱箱门及箱体外观情况，箱内外线路有无缺损和故障隐患。对消防中心集控柜进行清扫除尘，检查接线端子电线是否松脱，导线编号是否完整清晰。因受环境影响而导致烟感器、温感器脏污应及时清洁。 年检：逐个拆下烟感器、温感器，对其上的灰尘、锈斑进行清洁，并对电线接头进行紧固。对每个楼层井道内分线箱进行开箱清扫，并对箱内外导线进行紧固。喷烟检查每个烟感器报警的正确性。 相关文件及记录：消防中心值班记录、消防设施月保养记录及消防设备年保养记录。消防中心值班记录 班次早 班中 班晚 班 值班人 报警电话及对讲 控制柜检查报警记录序号班次报警时间地 点报警类别情况检查处理过程及结论值班人123456789101112消防设备月保养记录大厦名称： 年 月 日设备名称保养项目保养情况及处理火灾报警控制系统自检、消音、复位功能主电源与备用电源功能正常随机抽5%烟感报警验证烟感、温感检查和清洗各接线端子紧固集控箱内抹灰除尘防火卷帘门系统外观完好，无变形、卡阻帘门升降正常，并与操作一致受烟（温）控，卷帘门动作正常广播喇叭的固定进行选层广播一次风机开机试运转5分钟烟感控测器器身抹灰除尘环境恶劣处烟感做特别检查按5%比例喷烟验证报警温感控测器器身抹灰除尘控测器与底座接触正常手动报警按钮安装牢固按5%比例加温验证报警安装牢固器身除尘，破损修补或替换报警验证（任选二处）疏散出口指示灯箱抹灰除尘，灯具牢固完好交流试验指示灯正常电池充放电气体自动灭火系统储存器压力符合规定系统无机械损伤，无失灵铅封、保险带完好无损喷嘴在封闭空间位置正确控制器面板电路显示正常系统各部件抹灰除尘干粉灭火器压力表指针指在绿色区手托试重量基本符合器件清洁，有检验标志防火阀开闭灵活，挂钩可靠位置有标志阀内无异物、锈蚀，位置显示正确，油漆良好消防泵手动、自动试运行启动正常（每月一次）补压泵手动、自动试运行启动正常（每月一次）正压送风机叶片无脱落、变形开闭操作正常，信号显示正确，线头紧固风口外观良好，无脱落，无机械损伤风口内外抹灰除尘排烟、送风风机外观无机械损伤，接地线牢固绝缘电阻0.5M以上风叶转动灵活无卡滞，检查（更换）轴承润滑油拆盖检修主电路主触头紧固风机控制柜内接线头，抹灰除尘电器动作顺序，控制正确，手柄位置与实际相符，指示灯、电压、电流表完好转向正确，运行无异声，电流平衡运行24小时后，电机及轴承承正常防火卷帘门导轨、卷帘无变形，油漆良好按钮手动操作开闭方向正确，开闭灵活，无卡滞无异常声响，上下限位开关动作正确控制中心手动操作卷帘门动作正常烟感器喷烟后卷帘门动作正常烟感器喷烟后卷帘门自动关闭，控制中心信号正确电机绝缘高于0.5M，线头压接良好，继电器接触良好全面清洁控制箱、卷帘门、导轨、电动机及限位开关消防水系统水泵控制柜拆盖整理主电器主触头，保证接触良好，运行无声柜内所有接头紧固，元件无破损、脱落线路标号清晰，柜门内有本柜电气原理图线路绝缘电阻不低于0.2M，无破皮裸露电路接线正确，启停过程电器动作顺序正确柜内外清洁无灰尘、杂物、门锁好自动喷水灭火系统喷头外观检查打开试警铃阀试验报警压力表指示末端放水试验水流指示器、压力开关、报警控制器联动情况手动、自动试运行启动正常检查控制阀门处于开启状态消火栓栓门、锁、玻璃无破损指示灯、报警按钮、警铃齐全，无脱落和损坏抽取总数5%按钮检查报警情况备注：保养人： 日期： 检查人： 日期：消防设备年保养记录大厦名称： 年 月 日设备名称保 养 项 目保养情况及处理消防栓检查水带并交接褶边检查阀门，阀杆上油栓内清洁无异物各接口无损坏，连接方便可靠气体自动灭火系统气瓶、阀站、管路表面完好，铅封、保险带、安全阀完好，全面抹灰除尘系统内每组探测器模拟报警验证拆下压力表送市计量站检定控制器电路显示情况模拟电动启动释放气体球形储气罐压力及控制验证喷气灭火区的出口畅通，防火门完好报警系统控制器逐个测试公共场所烟感报警信号点报警的正确性，电源电压显示的正确性主电源、备用电源及互相切换检查自检、消音、复位功能检查全面紧固柜内所有接线端子柜内及电子板、各电器元件表面灰尘清理电子板元件表面状态检查，抹灰除尘同报警器联合检查各点报警的正确性备注：保养人： 日期： 检查人： 日期：4.1.2 自动喷水灭火系统的保养程序 我司工程部负责每月进行一次保养，确保系统处于准确工作状态。 每天巡视系统的供水总控制阀、报警控制阀极其附属配件，进行外观检查，确保系统处于无故障状态。 每月检查一次警铃是否正常，报警阀启动是否灵活。打开试警铃阀、报警阀阀瓣应自动开启，延迟器延迟530s后，水力警铃应发出报警信号。如果警铃不动作，应检查整个警铃管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流畅通，以防报警失灵。 每月应对喷头进行一次外观检查，发现不正常的喷头应及时更换。 每月检查系统控制阀门使处于开启状态，若有破坏或损坏应及时修理更换，保证控制阀门不被误关闭。 每两个月应对系统进行一次综合试验，按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性。观察阀门开启性能和密封性能，如发现阀门开启不畅通或密封不严，应将供水闸阀关闭，打开放水阀将系统中水放掉，然后打开阀门盖检查，视情况调换阀瓣密封件，排除水垢及污物等。检查流动水压，压力表所显示的压力值不应明显下降，若明显下降，应检查闸阀是否堵塞；若压力下降明显且警铃不报警，应检查湿式报警阀的阀瓣是否锈蚀。观察系统中水流指示器、压力开关、报警控制器各部件的联动性能，应能及时报警。 当系统因试验或因火灾启动