综合集成赋权法在房地产估价市场比较法改进中的研究.doc

摘要随着我国房地产市场体系逐步确立并走向完善，作为中介服务行业的房地产估价工作在房地产市场中扮演着越来越重要的角色，并且服务范围越来越广;房地产估价有助于推动房地产价格正常化，保障房地产公平交易，建立健康的房地产市场体系和公正合理的交易秩序。目前我国房地产估价理论仍处在探索阶段，房地产估价需要多元化拓展，因而积极探索更为科学的估价方法具有重要的理论意义和现实意义。本文将从理论角度对房地产价格构成、分类、影响房地产价格的因素、房地产估价的原则、程序和基本方法等进行论述，并分析目前最常用、最基本、最重要的估价方法之一市场比较法，讨论其难点问题。本文重点对市场比较法的改进进行探索性研究，针对市场比较法中所存在的如何科学选取与估价对象最相似的可比实例、如何提高可比实例的因素修正的准确性以及合理确定最终估价结果等问题，将在估价过程中使用改进后的评价指标数量化方法中的专家打分法量化指标因素，用综合集成赋权法中的加法赋权法对指标因素赋权，以及应用假设权重的加权平均法对评价指标进行综合评估，并将此方法应用在两个房地产估价案例中，理论与实践证明，应用此方法对市场比较法进行改进，能够提高估价结果的合理性与可信性。关键词:房地产估价市场比较法改进专家打分法综合集成赋权法AbstraetAbstfaCtWiththerealestatemarketinChinahasgraduallyestablishedandPerfeetedsystem，asanintermediaryservieeindustryofrealestatevaluationintherealestatemarketPlayaninereasinglyimPortantrole，andtheincreasinglywiderangeofserviees;realestateaPPraisalhelPstotoPromotethenormalizationofrealestatePricestoProteettherealestatefairtrade，ahealthyrealestatemarketsystemandafairandrationaltradeorder.AtPresent，China15stillexPloringthetheoryofrealestateapPraisalstage，diversifiedrealestateaPPraisalneedstoexPand，andthusaetivelyexPloremoreseientifiemethodsofvaluationhasimPortanttheoretiealandPractiealsignificance.ThisPaPereonstitutesatheoretiealPointofviewonrealestatePriees，elassifieation，faetorsaffeetingtherealestatePrices，realestateaPPraisalPrineiPles，Proeeduresandbasiemethodswerediseussed，andanalysisofthemosteommonandmostfundamentalandimPortantoneofthemethodsofvaluation一themarketeomParisonaPProaeh，diseussesitsdiffieultProblems.ThisPaPerfoeusesontheimProvementofthemarketeomParisonaPProaehfortheexPloratorystudy，formarketcomParisonaPProaehtoscieneethatexistsintheseleetionandvaluationoftheobjectmostsimilartothecomParableexamPleofaninstaneeofhowtoimProvetheeomParableaeeuraeyofcorreetionfaetorsandareasonablevaluationoftheresultstodeterminethefinalissue，thevaluationProcessusingtheimProvedmethodofquantitativeevaluationofexPertseoringofquantitativeindieatorsoffaetors，witheomPrehensiveintegrationweightingmethod，theadditivemethodofintegratedindieatorsoffaetorsenablillgemPowerment，andtheaPPlieationoftheweightedaverageassumedweightevaluationmethodofcomPrehensiveevaluationindex，andthismethod15aPPliedtotworealestatevaluationeases，theo卿andpraetieeprovedthismethodtoimprovethemarketeomparisonapProaehtoimProvetherationalityandvaluationresultseredibility.Keywords:RealEstateAPPraisalMarketComParisonAPProaehImProvementExPertScoringEomPrehensiveIntegratedWeights日录巴巴巴巴巴巴二二二二二二二竺留巴目录摘要.IAbstract.。.”.111绪论.11.，引言.11.2国内外房地产估价发展状况综述.11.2.，国外房地产估价发展状况.，.11.2.2国内房地产估价发展状况.，.21.3本文的研究内容与意义.31.3.1研究内容.，.，.，.31.3.2研究意义.，.，.32房地产估价概述.”.”.2.1房地产价格及其影响因素分析.42.1.1房地产价格的概念.，.42.1.2房地产价格的特征.，.，.42.1.3房地产价格的构成与分类.，.42.1.4房地产价格的影响因素.，.，.52.2房地产估价基本原理.72.2.1房地产估价的概念.，.，72.2.2房地产估价的特点.、.、.72.2.3房地产估价的目的.72.2.4房地产估价原则.72.2.5房地产估价程序.，一82.2.6房地产估价基本方法.一82.3本章小节.133市场比较法的分析.，.143.，市场比较法的含义.143.2市场比较法的理论依据.，.143.3市场比较法的估价步骤.1理3.4市场比较法存在的问题.143.5市场比较法几种常见的改进方法.163.5.1价值分析法.163.5.2层次分析法.163.5.3数据包络分析(DEA)法.17口录3.5.4模糊综合评价法.173.6本章小节，.，.194综合集成赋权法在市场比较法改进中的原理与应用.”.“.04.1专家打分的基本原理与应用.204.1.1专家打分的基本原理.204.1.2改进后的专家打分法的应用.，.214.2综合集成赋权法的基本原理与应用.214.2.1综合集成赋权法的基本原理.，.214.2.2综合集成赋权法的应用.，.264.3假设权重的加权平均法的基本原理与应用.274.3.1假设权重的加权平均法的基本原理.274.3.2假设权重的加权平均法的应用.274.4综合集成赋权法在市场比较法改进中的应用案例.284.4.1应用案例一.284.4.2应用案例二.344.5本章小节.365结论.”.“.37参考文献.”.一38附录.”41攻读学位期间发表的学术论文.”.2致谢.43l绪论1绪论1.1引言房地产是指土地、建筑物及其他土地定着物，可以被视为实物、权益、区位三者的结合l。房地产是一种稀缺资源，作为基本的生活资料，同时作为基本的生产资料，在目前的市场经济条件下，房地产不仅仅是一种商品，更是良好的投资对象，房地产量大且面广，在一个国家的财富中，房地产业平均占有600rk一70y0的比例，通常是比例最大的部分2。在西欧国家，美国家庭平均拥有的房地产资产是其股票资产的4倍，房地产成为美国家庭财产的重要组成部分，古往今外，房地产都是人们最重视、最珍惜的财产形式3，。日木等发达国家房地产业发展的兴衰经验教训让我们懂得了一个道理，一个经济发展景气的国家，一定拥有发达的房地产业，而一个经济出现倒退的国家，最败落的往往也是房地产业4，世界经济危机的爆发再一次证明了这一点。房地产业的重要性体现在以下三个方面:第一，房地产业关系人们的安居条件，安居、乐业是社会和谐的前提;第二，房地产是产业链较长的行业，它对经济发展的带动力很强，中国经济处于转轨阶段，住房商品化和农村城市化的过程正是房地产大发展从而带动经济中其他产业发展的过程;第三，房地产业的发展关系国计民生。房地产业的重要地位决定了其在促进经济稳步增长、推动城市化建设以及提高居民生活、居住水平等方面发挥着积极的作用。伴随着房地产业的高速发展与不断壮大，与房地产业相关的房地产估价业务应运而生，并随之发展和壮大，房地产估价业务已经逐步成为了国民经济z卜活中必不可少的组成部分，房地产估价作为房地产产业链条的一个环节是一门技术性要求很高的专业，也是房地产中介服务的一种重要形式56。由于我国房地产估价业发展较晚，从业人员严重不足，不可避免的造成房地产估价从业人员素质参差不齐，同时房地产估价行业欠缺自律，种种原因导致房地产估价业远远跟不上房地产开发业的脚步。总之，房地产估价业己经成为房地产开发经营过程中的一项不可缺少的基础性工作;房地产估价活动在房地产市场中将扮演越来越重要的角色，为保障房地产的公平交易，建立健全我国的房地产市场体系和公正合理的交易秩序作出应有的贡献丁。1.2国内外房地产估价发展状况综述1.2.1国外房地产估价发展状况早在十九世纪九十年代英国就出版了房地产估价类的专著，详细地论述了房地产估价方法之一收益法，在其后的几十年里，该方法几乎没有什么变动。一直被世界各国的估价实践所应用。英国的房地产估价主要是由政府授权，由协会负责建立全国的估1绪论价模式。大体上可以分为三个阶段81，0:首先是世界上出现了土地经济学派，为土地价值论奠定了基础。费希尔在这一时期发表了房地产原理、穆尔豪斯和埃利发表了土地经济学基础和巴比科克了房地产估价，这是房地产作为一种商品首次走进经济研究领域。之后是摩茨科在发表的房地产估价过程，轰动了当时的房地产评估界，这本著作延续了马歇尔的思想理念，并且做出了很多具有巨大意义的发展，他指出，评估与价值是不可分割的，不能孤立的谈价值，更不能空口话评估，具有划时代的意义。他指出在均衡条件下，正常价值、资本收益与长期成本之间应互为等值，后来的房地产估价方法均验证了这一思想。在当时，很多经济学家都开始研究估价、成本、价值等概念及理论。近代，海德、阿特金森和舒姆茨，他们分别推广了收益法、市场比较法和成本法这三种至今仍为人们广泛采用的评估方法，并对其进行发展，其中，舒姆茨发表了估价过程，他在这本书中建立了完善的估价模型，成为当时房地产行业的一次壮举，并被美国房地产估价师协会收录在房地产估价一书中，由于这本书的广为传阅，致使当时的出版商不得不一次次的再版，当之无愧的成为当时西方国家最具有权威的房地产估价著作。时至今日，房地产估价技术的发展，仍在伴随着房地产业的发展处于不断探索与改进过程中，【2，通过房地产估价专业人员的不断努力，不断涌现出了很多种派生以及更新型的房地产估价方法:3魂。1.2.2国内房地产估价发展状况中国大陆的现代房地产活动，是在1978年以后改革开放的背景下，随着实行商品化，改革城镇住房制度和城市土地使用制度，使房地产成为商品而出现的。随着房地产业的迅猛发展，我国改革步伐的加快，房地产业起步虽然晚，但是发展较快，并得到了政府和社会的高度重视。中国房地产估价行业的发展可以分为如下两个阶段!凡“，:第一阶段是在二十世纪九十年代初期，中华人民共和国城市房地产管理法第三十三条规定:“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”;同期，国家开始实行房地产估价师统一考试制度，建设部和人事部联合认定两批共346名房地产估价师;出台了房地产估价执业国家统一标准;建设部会同国家质量技术监督局联合发布中华人民共和国国家标准房地产估价规范。尽管如此，此时在估价实践中所运用的估价方法大多是照搬的国外现成的方法。第二阶段是二十世纪九十年代中期，我国房地产估价师学会正式成立，这是房地产估价行业的全国自律性组织。其主要职责是:开展房地产估价理论与方法的研究，对房地产估价规范进行解释，并协助政府部门进行房地产估价师执业资格考试和注册，组织房地产估价专业培训，开展学术交流等等，自此我国房地产估价事业迈上了新的台阶。迄今为止，仍然没有行之有效的方法可以让我国的房地产估价体系完善起来，以摆脱西方国家的影响，我们应该中国的国情不断的去完善现有的估价方法，并从多角度、1绪论多层次的去提出更加可能、更加可行的估价方法?。在房地产估价发展历史中，己形成了许许多多的估价方法，以及各种基本方法的派生方法，而市场比较法是其中最重要、最常用的方法之一，是当今房地产估价业中应用最为广泛的估价方法。市场比较法日趋完善，但仍然存在着一些急需解决的问题。1.3本文的研究内容与意义1.3.1研究内容首先，阐述房地产估价理论与房地产估价基本方法，再对房地产估价方法中的市场比较法进行分析，对市场比较法进行改进，使得市场比较法的应用更加完善。本文主要研究内容如下:(1)针对房地产估价方法中最常用的方法市场比较法需要解决的难点问题，对市场比较法进行了改进研究。将改进后的专家打分法和加法集成法应用于市场比较法的估价中，主客观兼顾的评估房地产的价格，提高房地产估价的可信度与可行性。(2)将改进后的市场比较法进行实例应用，即理论与实践相结合的展现了改进的市场比较法的估价过程，论证了该方法精确和方便实用价值的特点。，.3.2研究意义房地产的特殊性导致了评估的复杂性。同时其地域性及个别性，决定了每一个房地产都具有唯一性，房地产交易市场上几乎找不到两个完全相同的房地产，那么对于房地产的价格的评估就不应该采用商品式的统一定价的方式，因房而异，需要“量身定做”的评价方法。受西方国家的影响，我国房地产估价行业运用的方法几乎没有多大变化。目前广泛应用的估价方法主要有成本法、收益法和市场比较法，以及在这三种方法的基础上派生出来的路线价法、基准地价修正法、假设开发法等评估方法。其中，以市场比较法是应用最为广泛的估价方法。市场法、成本法、收益法是房地产评估的基本方法，但由于国内的评估人员在市场内涵、市场层次、经济属性和时间准度上的主观认知存在差异，进而导致应用不同的评估方法得出差异较大的评估结果，中国房地产估价业的问题也是世界的问题。由于影响房地产价格的因素较多，且不同的影响因素对房地产价格影响的方向、影响的程度、影响的关系也是不同的，有的因素可以用量化、赋权来衡量，而有的就不行，只能在估价人员主观认知的基础上加以判断。所以优化房地产估价理论和方法的研究具有十分重要的意义。鉴于市场比较法具备了的方便、实用、准确性高等特点，在此基础上对其进行改进研究，建立可行、客观和可信的估价方法模型。2房地产估价概述2房地产估价概述2.1房地产价格及其影响因素分析2.1.1房地产价格的概念房地产价格既是建筑物价格与土地价格的结合体，又是房地产开发、建设所耗费的社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格的综合货币表现，这是其根本特征即双重实体价格仁川。房地产之所以有价格，与其他任何所谓的商品具有价格的理由是一样的，需要同时具备以下几个条件:有用性;稀缺性;有效需求。从房地产估价的角度理解，房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价叼。房地产价格按价格形式又分为土地价格和建筑物价格，土地与建筑物的区别是，土地没有折旧，并且不可抹灭;土地与建筑物的共同点是，两者总体上都是价值不断上涨的。2.，.2房地产价格的特征房地产是一种极其复杂的商品，因此，房地产价格除与其他一般商品价格都具有以货币的形式表示价值、质优价高等共性外，还有一般商品价格所不具有的特性。2.1.2.1房地产价格区位性众所周知，区位是影响房地产价格最重要的因素，在此不再赘述。2.1.2.2房地产价格的二元性房地产既有交换代价的价格，也有使用代价的价格，也就是租金。因此，房地产同时拥有两个价格，一是本身的价格，一个是在一定时间内的使用价格。2.1.2.3房地产价格的保值、增值性房地产价格在总体上呈现出不断上升的趋势，不同于一般商品的是，房地产价格上涨在趋势上体现为螺旋式上涨，具有一定的波动性20。2.1.2.4房地产价格的权益性权益大小影响房地产价格，房地产价格是房地产权益的价格，在房地产估价过程中也不可以忽略房地产实物完好状况对其价值的影响2习。2.1.2.5房地产价格的差异性因为每个房地产在这个世界上都是独一无二的，两宗房地产不能搬到一处进行比较，即使是在同一幢楼里，房地产也有不同楼层之间的区别;甚至同一层楼中也有其不同朝向的区别zl艺1州。要清楚的认识房地产，必须实地查勘，而且由于相似的房地产一般只有少数的买者和卖者，所以房地产价格随交易的需要而个别形成。2.1.3房地产价格的分类如表2一1列出了房地产价格的几种分类情况。本文仅对房地产价格按价值角度划分的房地产类型进行说明。(l)成交价格成交价格是指交易双方实际达成交易的价格。将成交价格划分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指房地产交易是在平等自愿、诚实无欺、没有利害关系的情况下形成的:相反，即是非正常成交价格。(2)理论价格理论价格是指在真实需求与真实供给条件下形成的价格。(3)市场价格市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果22弓2卜。(4)评估价格评估价格是估价人员对房地产的价格或价值进行客观合理的估算得出的结果。根据评估时所采用的估价方法有不同的称谓2刹川。一般来说，成交价格围绕着市场价格上下波动，市场价格又围绕着理论价格上下波动，为房地产交易双方提供交易服务的是专门的房地产评估机构，于是，房地产的市场价格基本“接受”房地产评估结果，但目前由估价人员评估出来的房地产价格往往是不完全相同的，这主要是受房地产估价人员的知识、经验的不同影响，甚至房地产评估价格出现与市场价格较大的偏差的情况是十分普遍的囚26。2.1.4房地产价格的影响因素影响房地产价格的高低是众多影响因素综合作用的结果，这些影响因素具有经常变动的倾向，因此它们对房地产价格的影响方向、程度都不尽相同，它们有的只能作定性分析，有的只可以定量描述;有的影响大，有的影响小川。主要以下几种影响因素:2.1.4.1一般因素一般因素是指影响所有房地产价格最普遍的因素。主要包括以下儿个方一血川:(1)社会因素l)政治安定状况政治安定代表社会秩序良好，人们在安定美好的社会中生存，必然提升其置心的信心，从而引起房地产价格的上涨。2房地产估价概述2)社会治安状况房地产所在地区如果治安良好，则代表居住在这里的人们生命财产可以得到保障，生命高于一切，从而引起当地房地产价格的上涨。3)城市化水平人口向城市集中的过程就是所谓的城市化，城市化使得农民离开他们的土地，向城镇集中，从客观上增加了对房地产的需求，迫使房地产价格上涨。4)房地产投机是一种经济投机，是一种买卖活动，通过买进卖出来获取大额利润，一般来说，房地产投机会引起房地产价格的上涨。(2)经济因素l)经济发展经济发展预示着对各种生活必备设施要求的增多，对品质要求的提高，于是引起房地产价格上涨。2)物价一般来说，物价上涨导致房地产价格上涨。3)居民收入随着居民收入的增加，人们对物质精神生活的追求也将提升，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。(3)行政因素行政因素主要是指那些影响房地产价格的政策、法律法规等方面的因素8，。2.1.4.2区域因素区域因素是指房地产所在地区的自然条件与社会、经济条件。区域因素的影响主要表现在以下几个方面川:(1)商服繁华程度是指一个城市的商业集聚程度和对周围环境的影响程度。商服繁华程度的提高有助于提升一个城市对于外来人口的引吸力，同时还体现该城市的经济发展水平，从而影响到该城市或者该地区的房地产价格水平22。(2)区域环境条件区域环境条件是指房地产所在区域的环境质量，伴随着人们物质以及精神生活追求的提高，对房地产环境质量的要求将越来越高，其成为人们选购房地产的重要因素22。(3)基础设施状况基础设施主要是指区域的生活设施和公用设施。城市基础设施的优良能提升一个城市的文明气息，影响人们在这个城市生存的决心，进而影响到房地产价格!川。2.1.4.3个别因素个别因素是指房地产本身所具有的特点或条件绷。(1)与土地有关的个别因素主要有:1)宗地的位置、大小;2)临街状态以及宗地2房地产估价概述用途;3)宗地的地形、地势、地质”川。(2)与建筑物有关的个别因素主要有:l)建筑物的结构、格局、设备配备和施工质量等;2)建筑物楼层的高低、房屋的朝向;3)各种法规对建筑物的管制状况等LL川。当这些条件由劣变优时，房地产价格上升，相反则下降。2.2房地产估价基本原理2.2.1房地产估价的概念房地产估价是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算的活动洲。2.2.2房地产估价的特点(1)房地产估价的特性一方面是由土地与房屋的不可移动性决定的，而房地产所包含的除土地与房屋以外的资产是可移动的，因此，在进行房地产评估时需要主要了解估价对象所处的区域状况。(2)另一方面政府政策会较大程度地影响房地产价格。政府的规划制度很大程度地影响土地价格，比如建筑密度、建筑高度、限定容积率等等。(3)房地产估价的特点也是由房地产的个别性特征决定的，房地产由于具有个别性，没有两宗一样的地产，所以一宗地产一个价格。(4)房地产估价的特点还是由土地供应缺乏弹性决定的，需求对土地价格有重要影响。(5)房地产估价的特点又是由土地的保值性和增值性决定的，一般物品寿命有限，可以大量重复生产，随着时间的流逝价值逐渐降低，然而土地却由于其具有不可毁灭性，无法再生产，不仅没有折旧，还会有增值的现象洲L侧L。6)最后，房地产价值量相对较大，在房地产评估过程中需要考虑的不确定因素也比较多，因此在房地产估价过程中需要对该宗房地产进行充分、仔细的实地勘察2.2.3房地产估价的目的估价目的(appraisalpurpose)就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实目的。比如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。房地产估价的目的不同，所采用lJ评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异3习川川。2.2.4房地产估价原则人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并总结出了一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准房地产估价原则224。2房地产估价概述在具体估价作业中应遵循的技术性原则主要有如下5项:(l)合法原则;(2)最高最佳使用原则;(3)估价时点原则;(4)替代原则(5)公平原则侧。房地产估价的技术原则要求每一位估价工作人员都应当熟知并正确理解这些估价原则，以此作为其进行房地产评估工作时的指南。2.2.4.1合法原则两宗区位状况和实物相同的房地产，如果权益不同，价值也可能完全不同，要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行t侧。2.2.4.2最高最佳使用原则其要求以估价对象的最高最佳使用为前提进行房地产估价。就是指法律上许可、经济上可行、技术上可能，并且需要经过充分的论证，保证做到估价对象价值达到最大最可能的应用，同时要满足合法原则的要求;最高最佳使用具体包括以下三个方面:最佳规模;最佳集约度;最佳用途3钊。2.2.4.3估计时点原则估价时点原则要求估价对象是在估价时点对房地产进行估价得到的价值。房地产价格是具有很强的时间性的，每一个价格都对应着一个具体的时间;房地产估价通常只是求取在某个特定的时间上估价对象的价值，而这个特定的时间既不是估价人员也不是委托人能够随意假设的，这个特定时间就是估价时点侧。2.2.4.4替代原则替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。替代原则房地产估价的重要原则，其指明了下列两点2川36:(l)依据替代原则的前提是估价对象附近有若干相近效用的房地产并且已经知道其价格，然后通过这些相近效用的房地产的价格推算得出估价对象的未知价格。然而世上没有两宗完全相同的房地产，难以找到各种条件完全相同房地产可供直接比较，所以，在实际估价过程中是去寻找一些与估价对象相似度较高的房地产，并对其与估价对象间的差异进行修正，以此进行评估。(2)估价对象的价格不能被孤立的思考，还要考虑到是否受到相近效用的房地产价格之间的牵制，尤其是作为同一个估价机构，在同一时期，同一城市，按照同样的估价目的，对不同档次、位置的房地产进行估价得出的结果应该有一个合理的价格差，好差房地产价格不能出现高低颠倒的现象。2.2.5房地产估价程序房地产估价程序是指一个房地产估价项目运作全过程中的各项具体工作，按照其相互联系排列出的先后进行排序tZ:。从广义上讲，一个房地产估价项目运作的全过程和工作步骤如图2.1所示。2.2.6房地产估价基本方法目前，国内房地产估价行业中三种常用的相对独立的估价方法，称之为基本估价方法，即市场比较法、成本法和收益还原法。此外，在这三种基本方法的基础上派生出的如基准地价修正法、假设开发法和路线价法等针对应用条件而形成的估价方法，称之为应用估价方法。为了对估价方法概念以及其理论依据有明确的认识，本文将对三种方法进行简介。2.2.6.1市场比较法山于市场比较法是本文的主要改进对象，本文将在第三章详细介绍市场法的概念与应用。2.2.6.2成本法成本法，是以估价对象开发所需的必要而正常的成本为基础估算估价对象在一定时2房地产估价概述点一定产权状况下价格的一种估价方法川。(l)成本法的理论依据成本法的理论依据可以分为买方角度和卖方角度。从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理，是买方愿意支付的最高价格，不会高于他预计重新开发建设该房地产所需要的花费，只有当价格等于或者低于该预计花费时，才能实现房地产交易，相反，他还不如委托他人开发建造。从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用论，重点看过去投入了多少，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已发生的花费，如果低于该花费，他就要亏本，由此可见，估价人员可以以重新开发建设估价刘一象所必需的支出和应获得的利润为基础来求取估价对象的价值J仁35)。(2)成本法适用的对象和条件只要是新近开发或者可以假设重新开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法尤其适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书室、医院、公园等公用、公益的房地产;以及钢铁厂、油田、港口、机场等只针对特殊需要而开发建设的地产;在房地产保险及其他损害赔偿中，一般也采用成本法估价;成本法也适用于房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区无法运用市场法估价的房地产估价:玉8。应用成本法估价需要要投入大量时间与精力，计算也有相当的难度，特别是建筑物过于老陈旧的房地产。因此，成本法主要适用于建筑物是新的或者比较新的房地产估价，不大适用于建筑物过于老旧的房地产估价阁。(3)成本法的基本公式:代=尸一D(2一l)其中:K一估价对象的价格，p一房地产重新购建价格，D一折旧(4)成本法的估价步骤运用成本法的估价步骤如图2.2所示。2.2.6.3收益法收益法，是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的资本化率折现求和(资本化)，求取估价对象在一定估价时点、一定产权状态下价格的一种估价方法川。(l)收益法的理论论据收益法是以预期原理为基础的。由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能够获得收益，而且可以期望在未来持续获得收益。投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来可能产生的收益洲。(2)收益法适用的对象和条件收益法适用的估价对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字间、旅店、商厦、电影院、停车场、酒店、游乐园、公寓、用于出租的厂房、仓库、耕地等等，但不限于估价对象本身现在是否有收益，只要该类房地产有收益就可以了;收益法适用的条件是房地产未来的收益和可能遇到的风险都能够进行较准确地量化洲。图2.2成本估价法步骤(3)收益法的估价公式绷州列:设某宗房地产的估价时点是t。，该房地产未来第i年的净收益为a，第i年的收益现值为K，相应时期的折现率是r，收益年限是。年，i=l，2，。，房地产价格为V。则第一年的净收益现值为:第二年的净收益现值为:以此类推下去，可知第i年的净收益现值为:则，该房地产的价格为:当房地产未来各年的净收益相等，a，=“2=一代，=。，且房地产未来各年的资本化率相等，=乓=一:=:O时，则式(2一2)可以转化为:r其中，式(2一3)是一定使用年限的计算公式，式(2一4)是无限使用年限的计算公式(4)收益法的估价步骤如图(2.3)所示2.3本章小节本章阐述了房地产估价的概念，估价目的、估价原则、估价程序、价格影响因素等，都是房地产估价中需要注意的环节，简单叙述了房地产估价三种基本的方法市场比较法、收益法和成本法的基本概念、应用范围、应用条件、基本公式和估价步骤，是为以后的研究扫一基础的理论部分。3市场比较法的分析3市场比较法的分析3.1市场比较法的含义市场比较法也称为市场法，是将估价对象与在估价时点近期发生交易的类似房地产进行比较，并对这些类似的房地产成交价格做适当的修正，以此来估算估价对象客观合理价格的方法。上述的类似房地产通常称为可比实例，是指交易类型与估价目的吻合、估价时点与成交日期接近，而实际成交价格为正常成交价格或者说可以被修正为正常成交价格的房地产下1。3.2市场比较法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。在现实房地产交易过程中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较，任何买者都不会接受高于市场价格的价格，任何卖者不会接受低于市场上价格的价格，使同一市场上类似的房地产，价格相互接近，因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以估价对象的价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取见川川。运用市场比较法进行估价的先决条件是拥有大量房地产交易实例资料，于是，应用市场比较法进行房地产估价工作需要具备的首要条件就是在估价时点的附近可以搜集到较多的类似房地产的交易案例，如果可比实例资料不足，不但估价结果的可信性和客观性会受到影响，还可能导致无法采用市场比较法进行估价，在实际估价过程中，搜集房地产交易实例有以下几种途径:(劝通过合法途径获取有关房地产部门和政府关于房地产成交价格的资料;(2)以房地产购买者的身份，与房地产出售者或房地