碧水兰天项目申请报告.doc

2 71 潍坊三陆置业有限公司潍坊三陆置业有限公司 碧水兰天项目碧水兰天项目 申申 请请 报报 告告 有限公司有限公司 二二 一三年四月一三年四月 3 71 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 1 1 第一节 项目名称及承办单位 1 第二节 报告编制单位 1 第三节 工作依据与研究范围 1 第四节 报告简要结论 2 第二章第二章 项目申报单位情况项目申报单位情况 5 5 第三章第三章 项目概况项目概况 6 6 第一节 项目建设背景 6 第二节 项目建设的必要性 7 第三节 项目市场需求分析 10 第四节 工程建设规划 14 第五节 总图运输 15 第六节 建筑工程设计 18 第七节 公用辅助工程 20 第八节 物业管理 28 第九节 实施计划 29 第十节 项目招标 30 第十一节 投资估算 32 第十二节 资金筹措 34 第四章第四章 发展规划 产业政策和行业准入分析发展规划 产业政策和行业准入分析 3535 4 71 第一节 发展规划分析 35 第二节 产业政策分析 36 第三节 行业准入分析 36 第五章第五章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析 3838 第六章第六章 节能方案分析节能方案分析 4040 第一节 用能标准和节能规范 40 第二节 能耗状况和能耗指标分析 41 第三节 节能措施和节能效果分析 45 第四节 节能建议 47 第五节 结论 48 第七章第七章 建设用地和征地拆迁分析建设用地和征地拆迁分析 5050 第一节 项目选址及用地方案 50 第二节 土地利用合理性分析 50 第三节 征地拆迁和移民安置规划方案 51 第八章第八章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析 5252 第一节 设计依据及标准 52 第二节 场区周围环境质量现状 52 第三节 设计原则 52 第四节 生态环境影响治理措施 53 第五节 生态环境影响分析 57 第六节 生态环境影响结论 57 第九章第九章 经济影响分析经济影响分析 5858 第一节 经济效益分析 58 5 71 第二节 行业影响分析 63 第十章第十章 社会影响分析社会影响分析 6565 第一节 社会影响效果分析 65 第二节 社会适应性分析 65 第三节 社会风险及对策分析 66 第十一章第十一章 结论和建议结论和建议 6767 第一节 结论 67 第二节 建议 67 附附 件件 附附 图图 1 山东省建设项目招标方案 2 企业法人营业执照 3 土地证明材料 4 资金证明材料 5 区域位置图 1 71 第一章第一章 总总 论论 第一节第一节 项目名称及建设单位项目名称及建设单位 1 项目名称 碧水兰天项目 2 项目建设性质 新建 3 项目建设单位 潍坊三陆置业有限公司 法定代表人 杨立志 通讯地址 潍坊市奎文区行政街 52 号 邮编 261000 联系方式第二节第二节 报告编制单位报告编制单位 咨询有限公司 法定代表人 工程咨询资格等级 乙级 证书编号 工咨乙 发证机关 国家发展和改革委员会 第三节第三节 工作依据与研究范围工作依据与研究范围 一 工作依据 1 潍坊三陆置业有限公司与咨询有限公司签订的工程咨询委托书与 合同书 2 中华人民共和国城市规划法 城市规划编制办法 城市居 住区规划设计规范 3 国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 4 潍坊市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 2 71 5 潍坊市城市总体规划 潍坊市城市规划管理办法 6 潍坊服务业发展规划纲要 7 房地产开发项目可行性研究与经济评价 8 建设项目经济评价方法与参数 投资项目可行性研究指南 9 项目用地范围内现状及周围环境等基础资料 10 有关部门提供的证明和资料等 二 研究范围 1 项目申报单位概况 2 项目概况 3 发展规划 产业政策和行业准入分析 4 资源开发及综合利用分析 5 节能方案分析 6 建设用地和征地拆迁分析 7 环境和生态影响分析 8 经济影响分析 9 社会影响分析 第四节第四节 报告简要结论报告简要结论 1 建设地址 碧水兰天项目位于潍坊市奎文区东风街以南 虞河路以东 南面紧 邻涨湎河 西邻桃花修竹 环境优美 项目总用地面积 26272 平方米 净用地面积 14923 平方米 该地块市政配套服务设施齐全 交通 通讯 十分方便 是开发建设综合商住社区的理想地段 2 建设规模 碧水兰天项目总用地面积 26272 平方米 净用地面积 14923 平方米 规划新建 30F 商务综合楼 1 栋 1 3 层为商业 4 30 层为商务综合楼 32F 商住楼 1 栋 1 3 层为商业 4 32 层为住宅 33F 住宅楼 2 栋 局 部 29 层 5F 办公楼 1 栋 项目总建筑面积为 173764 平方米 地上总建 3 71 筑面积 129244 平方米 其中住宅建筑面积 80852 平方米 商务综合楼建 筑面积 38862 平方米 底层商业建筑面积 6780 平方米 办公楼建筑面积 2750 平方米 地下建筑面积 地下四层 44520 平方米 其中储藏室建 筑面积 13253 平方米 停车位建筑面积 31267 平方米 项目居住户数 602 户 停车位 851 个 容积率 8 8 建筑密度为 30 9 绿地率为 31 3 物业管理 该项目建成后 通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业 管理 中标公司应严格按照建设部颁发的 物业管理条例 及山东省人 民政府发布的 山东省物业管理条例 等有关规定为住户提供多层次 全方位 细致周到的物业管理服务 4 实施计划 碧水兰天项目建设期 2 年 计划于 2012 年 12 月份开工建设 预计 2014 年 11 月工程全部竣工 5 投资估算 该项目建设总投资为 47384 万元 其中建安工程费 33144 64 万元 区内配套工程费 1014 34 万元 其他费用 6266 94 万元 预备费 1970 58 万元 银行贷款利息 4987 5 万元 项目资本金 17384 万元 占项目总投资的 36 7 6 资金筹措 项目建设资金中 申请银行贷款 30000 万元 占总投资的 63 3 其余 17384 万元 占项目总投资的 36 7 7 经济和社会效益分析 该项目的开发建设符合国家产业政策和潍坊市城市发展规划 对于 改善城市面貌 加快城市化进程具有积极的作用 且能够提高和改善当 地居民的居住环境条件 同时可带动当地建材工业和第三产业的发展 具有良好的经济效益和社会效益 4 71 8 项目主要技术经济指标 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序号序号项项 目目单位单位数量数量备注备注 1总用地面积平方米26272 2道路用地面积平方米11349 3可规划用地面积平方米14923 4总建筑面积平方米173764 地上建筑面积平方米129244 住宅建筑面积平方米80852 商务综合楼建筑面积平方米38862 底层商业建筑面积平方米6780 其 中 办公楼建筑面积平方米2750 地下建筑面积平方米13253不计容 储藏室平方米13253 其中 停车位平方米31267 5容积率8 66 6建筑密度 30 9 7绿地率 31 8居住户数户 602 9停车位个 851 地上停车位个 35 地下停车位个 816 10建设期年 2 11总投资万元 47384 12销售收入万元 74874 7 13销售税金及附加万元 3294 5 14利润总额万元 12397 9 15所得税万元 3099 5 16税后利润万元 9298 4 17投资利润率 26 16 18投资利税率 44 33 19所得税后内部收益率 58 3 20财务净现值 Ic 12 万元 5691 5 71 21资本金净利润率 53 5 第二章第二章 项目申报单位情况项目申报单位情况 潍坊三陆置业有限公司成立于二零零九年十二月二十四日 注册地 址 潍坊市奎文区行政街 52 号 法定代表人杨立志 注册资金 1000 万 元 经营范围 房地产开发 销售 公司设立有财务部 工程部 销售部和综合部四大部门 共有员工 30 余人 其中拥有中 高职称和大学专科以上学历的人员占 80 以上 具有雄厚的资金实力和高度专业化的项目开发管理能力 是山东省房地 产界的一支具有强烈的社会责任感和引领房地产科技创新的一支新秀 遵照 和谐 务实 创新 高效 的企业精神 本着 为客户创造 生活 为社会创造价值 为员工创造机遇 为股东创造汇报 的企业使 命 潍坊三陆置业有限公司将不断加大开发项目的科技含量 以改善城 市生态环境和提高居民生活质量为己任 继续探索开发高品质的绿色生 态房产 为建设现代化 生态化的旅游城市建设做出更大的贡献 公司自成立以来一直以 诚信 真实 和谐 安全 为理念 以品 质求生存 诚信求发展 客户满意为衡量公司工作的最高标准 公司合 法的开发资质 雄厚的开发实力 良好的信誉口碑 使公司发展前景十 分广阔 6 71 第三章第三章 项目概况项目概况 第一节第一节 项目建设背景项目建设背景 潍坊市在历届党委 政府的正确领导下 城市建设有了突飞猛进的 发展 近年来全市国民经济保持了快速连续增长的势头 城乡面貌发生 了巨大的变化 综合经济实力显著增强 为进一步加快城市经济发展步 伐 实现潍坊市经济的超常规 跨越式发展 市委 市政府高度重视城 区的建设发展 为城市的建设发展制定了一系列优惠政策 加大招商引 资力度 优化投资环境 加快了城市的发展速度 随着潍坊市经济的迅猛发展 人民群众的生活水平得到了显著提高 人民群众在满足了衣 食 行等方面的要求后 对居住条件 工作环境 的要求也日益提高 特别是中高档收入消费者对高品质工作 生活 休 闲 娱乐和居住场所的需求与日俱增 宽敞 舒适 服务功能多样化 日用科技现代化的住宅及工作场所已成为改善人们生活环境的重要组成 部分 现在潍坊市城区内形成规模的住宅区及商业区难以满足当地居民 和广大企业职工的居住及生活需求 对改善居住环境和改善城市面貌的 要求越来越迫切 潍坊三陆置业有限公司与济南军区潍坊空军干休所合作开发了潍坊 标志性项目 碧水兰天 受到潍坊市委市政府领导的大力支持和协 助 项目占地约 40 亩 项目位于东风街以南 虞河路以东 南临美丽的 涨湎河 西侧是潍坊著名的景观节点桃林修竹 环境十分舒适 小区总 用地面积 26272 平方米 净用地面积 14923 平方 总建筑面积 173764 平 方 项目由三栋住宅楼和一栋商务楼组成 住宅部分地上 32 层 地下 4 层 户型设计紧凑 空间利用灵活 有多种户型可供选择 项目于 2012 年 3 月 13 日规划批前公示 交通便利 4 16 22 30 56 76 78 82 路公交站点位于小区门口 非常方便 7 71 良好的开发条件决定了碧水兰天是一个集办公 商业 居住等多项功能 于一身的综合性社区 底层架空的设计使小区内景色与涨面河畔的美景 融为一体 开创了潍坊花园式住宅的先河 第二节第二节 项目建设的必要性项目建设的必要性 一 符合国家相关的产业政策 2008 年以来 中央根据形势变化 适时调整宏观经济政策 采取积 极的财政政策和适度宽松的货币政策 加大金融对经济增长的支持力度 取消对商业银行的信贷规模限制 合理扩大信贷规模 同时 国家出台 了减免住房交易税费 调整住房贷款首付比例和利率政策 在中央经济 工作会议上还提出了 2009 年经济工作的五项重点任务 确保在保增长上 下功夫 任务中指出 要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展 无 疑 重申房地产业是国民经济的重要支柱产业 适当调整政策 力保房 地产业的健康运行是保障经济稳定增长的重要一步棋 房地产业作为我国新的发展阶段的一个重要支柱产业 引导和促进 房地产业持续稳定健康发展 有利于保持国民经济的平稳较快增长 有 利于满足广大群众的基本住房消费需求 有利于实现全面建设小康社会 的目标 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要 中提出 进一步落实地方政府责任和问责机制 把保障基本住房 稳定 房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标 完善土地供应 政策 增加住房用地供应总量 优先安排保障性住房用地 有效扩大普 通商品住房供给 完善住房公积金制度 加强管理和扩大覆盖范围 本项目的建设依据 产业结构调整指导目录 2011 年本 属于当前 国家允许发展的产业 另外 国务院于 2009 年 5 月公布的 关于调整固 定资产投资项目资本金比例的通知 中指出 将保障性住房和普通商品 住房项目的最低资本金比例降为 20 其他房地产开发项目的最低资本金 比例为 30 项目符合国家有关产业政策的要求 因此 潍坊三陆置业有限公司充分依托公司雄厚的实力开发建设碧 8 71 水兰天项目 能够为周围居民提供高品质的生活 休闲 娱乐和居住场 所 提升居民生活质量 促进现代化城市建设的进程和经济的发展 是 国家允许发展的产业 符合国家相关的产业政策 二 项目的建设符合地区政策和发展规划 大力发展服务业 对于贯彻落实科学发展观 推动全市经济社会持 续快速健康发展 加快构建社会主义和谐社会具有重要的战略意义 为 此 潍坊市出台了 潍坊服务业发展规划纲要 规划以 2008 2020 年为 主要规划期 对潍坊市服务业的发展基础 战略思想 发展目标步骤 重点领域 空间布局和支撑措施作重点规划 以 2021 2050 年为发展远 景期 对潍坊市服务业的发展远景作描述性展望 纲要 中指出 按 照 建设半小时经济圈 构建一体化发展格局 打造紧密型城市群 的 城市发展战略 统筹规划房地产业的发展 构建以主城区为发展极核 以寿光 昌乐 安丘 昌邑 滨海经济开发区为主节点 以青州 临朐 诸城 高密为外围节点 分布有序 层次清晰 梯次发展的房地产业发 展格局 全面发展商业类地产和住宅类地产项目 抓住旧城改造和城市 扩张的机遇 以高档写字楼为主体 规划建设大型商业组团 出台鼓励 性政策 扶持本地房地产企业发展 形成服务输出能力和区域市场竞争 力 发展廉租房市场 保障低收入群体的基本住房需求 把房地产业培 养成为潍坊市服务业的支柱产业 成为服务本地 辐射青岛的新增长点 这一系列有利政策有利于潍坊市房地产业持续健康发展 有利于推动 城市经济又好又快发展 潍坊市还继续以潍政发 2004 83 号文件来鼓励 建设高层建筑 提高土地利用率 节约土地 本项目可健全 提升潍坊 市的居民居住水平 满足居民居住需求 进而促进经济和现代化城市发 展的步伐 因此本项目的建设符合地区政策和发展规划 三 本项目建设可进一步完善城市的配套基础设施 加快城市现代化 发展进程 9 71 该项目位于潍坊市奎文区 奎文区在潍坊市委 市政府的领导下 得到飞快的发展 投资环境和城市基础设施得到不断完善 奎文区成为 潍坊市经济 社会 文化发展的佼佼者 通过该项目的实施 可进一步 完善城区的配套基础设施 缓解住宅供需矛盾 而且能够改善城市居民 的居住 工作条件 提高城市服务功能 改善投资环境 势必推动城市 建设的快速发展 四 本项目的建设是加快城市经济结构和社会结构调整 增强社会 整体活力的必然选择 潍坊市 十二五 规划指出 第三产业是现代化经济和社会发展的 重要特征 第三产业实现比重超过第二产业比重 是经济发展的必然规 律 潍坊市第三产业在生产总值中的比重低于沿海经济发达地区 与经 济发展总体水平还不相适应 为此 十二五 期间必须把第三产业作为 经济发展的一个重点 加快产业转型升级 改造提升传统产业 将三大 产业比例调整为 7 51 42 第三产业比重力争达到 45 而房地产业 作为新的经济增长点 是提高第三产业所占比重的中坚力量 房地产的 开发将有力促进第三产业的发展 安置富余劳动力就业 提高居民的收 入 促进经济结构的调整 五 本项目的建设是促进相关产业发展 拉动经济增长 经济发展 的需要 房地产建设的生产和消费 与建筑业 建材 冶金 纺织 化工 机械 仪表等 50 多个物质生产部门紧密相关 并直接影响到家用电器 家具 装饰产品以及金融 旅游 园林 运输 商业 服务等行业的发 展 因此 建筑业是一项本身创造价值 又能带动相关产业发展的新的 经济增长点 同时 住宅销售增长 10 可带动 GDP 增长 0 5 因此 该项目开发建设的实施将极大地促进相关产业的发展 拉动地方经济增 长 10 71 六 本项目的建设是增加当地就业机会 推动区域经济快速发展的 需要 我国人口众多 富有劳动力 随着城市化水平的提高 大量农民转 变为城市市民 同时随着高校的扩招 每年有数百万的大学毕业生面临 找工作 我国就业形势严峻 20 世纪 90 年代以来 我国推出了一系列的 体制改革措施和政策安排 对提高社会就业 促进经济发展方面起到了 积极作用 建筑业属于劳动密集型项目 它的日常运营需要大量的工作 人员 综上所述 该项目的建设不仅改善城市面貌 提升当地居民的生活 品质 生活环境 而且对潍坊市的经济发展产生巨大的拉动作用 因此 该项目的开发建设是十分必要的 第三节第三节 项目市场需求分析项目市场需求分析 一 从宏观政策分析 随着国家房地产政策调控的逐步细化 中国房地产行业迎来了史上 最为重大的拐点 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 国发 2010 10 号 以下简称国发 10 号文件 印发后 房地产市场出 现了积极的变化 国务院指出 各地要继续增加土地有效供应 进一步 加大普通住房建设力度 继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策 进一步有效遏制投机投资性购房 加快个人住房信息系统建设 逐步完 善房地产统计基础数据 继续做好住房保障工作 全面落实好年内开工 建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务 2011 年 全国建设保障 性住房和棚户区改造住房 1000 万套 各地要通过新建 改建 购买 长 期租赁等方式 多渠道筹集保障性住房房源 逐步扩大住房保障制度覆 盖面 中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度 地方人民政府要 切实落实土地供应 资金投入和税费优惠等政策 引导房地产开发企业 积极参与保障性住房建设和棚户区改造 确保完成计划任务 加强保障 11 71 性住房管理 健全准入退出机制 切实做到公开 公平 公正 有条件 的地区 可以把建制镇纳入住房保障工作范围 二 从消费需求分析 随着人们生活水平的日益提高 提高生活质量 提高生活品味已成 为中国人的一种生活理念 2011 年 12 月份 全国居民消费价格总水平同 比上涨 4 1 其中 城市上涨 4 1 农村上涨 4 1 食品价格上涨 9 1 非食品价格上涨 1 9 消费品价格上涨 4 9 服务项目价格上涨 2 0 全国居民消费价格总水平环比上涨 0 3 其中 城市上涨 0 3 农村上 涨 0 3 食品价格上涨 1 2 非食品价格下降 0 1 消费品价格上涨 0 5 服务项目价格下降 0 2 2011 年 全国居民消费价格总水平比上 年上涨 5 4 2011 年 1 10 月 山东省固定资产投资 21288 2 亿元 增 长 22 2 山东省固定资产投资中 服务业投资比重提高 完成投资 10491 0 亿元 占全部投资额的 49 3 比重比前三季度提高 0 6 个百分 点 2011 年 全市实现生产总值 3541 85 亿元 按可比价格计算 同比 增长 11 其中 第一产业增加值 359 28 亿元 增长 4 2 第二产业增 加值 1961 4 亿元 增长 12 3 其中 工业增加值 1760 97 亿元 增长 13 4 第三产业增加值 1221 17 亿元 增长 11 2011 年 全市投资项 目累计达到 3976 个 完成固定资产投资 2603 17 亿元 增长 22 9 由以上的数据可以看出 随着人民生活水平的提高 对居住 工作 环境的需求 质量要求越来越高 当前的房地产消费市场发展平稳健康 消费需求量很大 三 消费能力分析 潍坊市 含辖区 县 总人口 850 7 万 其中市区 136 万人 随着 农村走向城市化建设进程的加快 市区人口在不断增加 潍坊市流动人 口也逐年增长 据潍坊市统计局提供的数据显示 城镇居民人均可支配 收入 22508 元 增长 14 4 同比提高 0 5 个百分点 较 十一五 提高 12 71 0 6 个百分点 从城市居民收入构成看 财产性收入和转移性收入增长较 快 分别增长 39 8 和 30 85 工资性收入是拉动居民家庭总收入增加 的主导力量 全年实现工资性收入 17566 52 元 增长 8 9 拉动总收入 增长 7 3 个百分点 对家庭总收入的贡献率为 50 7 2011 年 全市农 民人均纯收入 10409 元 增长 17 3 较 十一五 提高 5 2 个百分点 从农村居民收入构成看 工资性收入快速增长 从收入来源结构看 城 镇居民具有较强的购买力 居民消费能力的提高带动了流通商业企业的 快速发展 三 项目具有的各项优势决定了项目建成后具有巨大的市场潜力 1 稀缺的景观资源 目紧邻修竹公园 涨湎河 给碧水兰天业主一 个公园社区 2 地理位置优越 项目处于稀缺性地段 地处 CBD 中央商务区的核 心位置 稀缺位置必将带给在此买房的业主带来很大的升值空间和发展 潜力 3 上风上水 居住宝地碧水兰天楼宇间距合理 临水社区 见水见 财 风水宝地 4 交通便利 小区门口就有 16 56 76 82 22 4 20 等多路公 交车从此经过 并且东风东街未来还会修建地铁 5 生活配套齐全 购物商场 学校 银行 餐饮 医院 早市等各 种生活设施分布在小区周边 为小区居民带来便利的生活配套设施 6 建筑风格采用现代简约的建筑风格 简约而不简单 充满内涵 7 高绿地率 项目与以往其他项目不同之处在于 其他项目是在社 区中建设园林 而碧水兰天则是在花园里为业主打造温暖而舒适的居住 环境 8 1 1 5 以上的高车位配比 碧水兰天全部是地下停车位 让每位 业主的爱车都有一个安全的停车环境 13 71 9 社区人文层次高 项目业主以师级 团级干部 执法局 附属医 院为主 具有良好的人文环境 10 住房面积适中 项目大部分住房为 98 123 平方米小三居 143 平方米舒适三居 能够满足不同消费者的需求 11 户型设计人性 合理 项目注重户型的舒适性 实用性以及功 能合理性 做到每户南北通透 动静分离 全明设计 12 超大楼间距 1 2 楼直面涨湎河景观 超大楼间距 采光观景 效果非常好 13 建筑设计采用大量的落地窗 凭窗设计营造社区的光影之美 14 院落式规划营造良好的社区居住氛围及邻里关系 打造院落文 化 15 采用高档环保建材 外立面采用真石漆 澳洲砂岩 高档环保 建材 体现建筑立面美感 16 社区配套完善 1 3 层为商铺 能够满足业主的基本生活购物 需求 17 一流的物业服务团队 项目才会用一流的物业管理模式 专业 的物业服务队伍以及高科技智能安全系统为业主提供各项完善的服务 18 窗户材质先进 采用断桥隔热铝合金材质 保温 隔热 隔音 防水 防盗效果良好 19 规划设计人性化 真正做到人车分流 保障在社区居住的老人 可以悠闲的散步 孩子可以尽情的玩耍 尽享无忧品质生活 20 建筑设计理念超前 全是领先设计首层架空 完美的将建筑和 景观融为一体 碧水兰天项目地处潍坊市奎文区东风东街以南 虞河路以东 处于 潍坊市重要的交通节点上 交通十分便利 南面有景观优美的涨湎河 西侧是潍坊著名的景观节点桃花修竹 环境十分舒适 周边休闲 娱乐 14 71 医疗 学校等设施一应俱全 还有四通八达的公交线路途径于此 该地 块基础设施配套完善 交通 购物 通讯等条件便捷 良好的开发条件决 定了碧水兰天是一个集办公 商业 居住等多功能于一身的综合性小区 综上所述 本项目良好的人文环境 便捷的交通条件 完善的生活 服务设施 合理的市场定位 为项目建设提供了极大的开发潜力和增值前 景 市场前景十分乐观 第四节第四节 工程建设规划工程建设规划 一 建设规模 碧水兰天项目总用地面积 26272 平方米 净用地面积 14923 平方米 规划新建 30F 商务综合楼 1 栋 1 3 层为商业 4 30 层为商务综合楼 32F 商住楼 1 栋 1 3 层为商业 4 32 层为住宅 33F 住宅楼 2 栋 局 部 29 层 5F 办公楼 1 栋 项目总建筑面积为 173764 平方米 地上总建 筑面积 129244 平方米 其中住宅建筑面积 80852 平方米 商务综合楼建 筑面积 38862 平方米 底层商业建筑面积 6780 平方米 办公楼建筑面积 2750 平方米 地下建筑面积 地下四层 44520 平方米 其中储藏室建 筑面积 13253 平方米 停车位建筑面积 31267 平方米 项目主要经济指标如下 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序号序号项项 目目单位单位数量数量备注备注 1总用地面积平方米26272 2道路用地面积平方米11349 3可规划用地面积平方米14923 4总建筑面积平方米173764 地上建筑面积平方米129244 住宅建筑面积平方米80852 商务综合楼建筑面积平方米38862 底层商业建筑面积平方米6780 其 中 办公楼建筑面积平方米2750 15 71 地下建筑面积平方米13253不计容 储藏室平方米13253 其中 停车位平方米31267 5容积率8 66 6建筑密度 30 9 7绿地率 31 8居住户数户 602 9停车位个 851 地上停车位个 35 地下停车位个 816 10建设期年 2 第五节第五节 建筑规划设计建筑规划设计 本规划地块的道路交通系统分为四个主要的组成部分 城市主干道 支路 步行系统 停车场 各部分分工明确 协调组织 地块周边的城 市主干道网提供了城市各地区通往该区的快速交通联系 并担负着将住 宅区人流快速疏散的作用 在规划上突出其交通功能和景观功能 通过 沿街建筑的合理退让及充足的便道宽度 交通设施的现代化使其交通顺 畅 通过沿街建筑空间界面的丰富变化和绿化环境的设计提高其景观水 平 支路系统担负着本区域内的交通联系的作用 在设计上从整合地块 功能入手 严格控制支路对城市主干道的出口 尤其尽量避免出口方向 的含糊不清 以减少交通干扰 保障交通安全 步行系统以住宅区为中 心通道向外围辐射 形成丰富多彩的绿色空间景观 停车位 4851 个 其 中地上停车位 35 个 地下停车位 816 个 一 规划设计依据 1 国家现行的法律及法规 2 潍坊市城市总体规划 3 有关部门审批的规划图纸 4 甲方提供的其他资料 16 71 二 规划指导思想 1 尊重文脉 充分尊重现有的环境文脉 凸显基地自身独有的文化 意蕴 城市肌理与区位结构 2 营造空间 精密梳理编排各复杂功能 合理利用组织功能空间以实现建筑功能 的价值最大化 在此基础上营造优雅唯美空间氛围 创造空间意趣 3 形成中心 基地区位优势明显 环境优美 是潍坊市的重要位置 所以形成该地区的建筑核心是建筑创作的首务之急 4 塑造形象 精心构筑富有自身特色的城市天际线 使建筑本身成 为该区位的标志性景观中心 并一举塑造本建筑在潍坊市整体天际线中 独特的地位 提高潍坊市的城市形象 三 设计理念 1 区域地毯的生态设计策略 充分尊重基地的周边环境 发掘和利 用周围景观的潜在利用价值 做好小区内景观和已有景观的自然衔接 不破坏已有绿化的同事 做好改造 2 功能与形式相容的完美主义 精心梳理各个复杂功能 最大化的 满足使用要求 合理优化建筑平面 合理组织功能空间 以实现建筑功 能的价值最大化 在此基础上营造优美的空间氛围 创造空间意趣 3 国际化的设计思潮 精心设计建筑的外观 运用现代化的设计手 法 设计理念和思路与国际同步 构筑出富有地域特色的建筑形象 使 建筑本身成为该区位的标志性景观中心 并一举塑造本建筑群在周边建 筑中之独特地位 成为潍坊的又一个地标性建筑 四 整体规划布局 1 规划结构 规划结构布局突出以人为本 综合考虑路网结构 群 体组合及绿地系统的内在联系 有效 有机地组织本建筑和周围建筑的 物质功能要素 使建筑各项功能布局合理 构成了一个完善的相对独立 17 71 的有机整体 2 交通系统设计 项目位于虞河路与东风街交汇处 人流相对较多 建筑在虞河路和 东风及分别设置两个入口 通过两个入口人们可以快速进入小区内部 并便捷的到达各个单元和地下车库 小区的停车设计分为三部分 一个是在建筑前面广场做地上停车位 一个是在小区内部景观绿地上做临时停车位 绝大部分车辆在地下停车 场放置 满足整个小区的停车要求 地上停车位设计为生态停车 期间 广植绿化 树木 最大限度的减少了对市场的噪音干扰 又提升了景观 效应 3 景观环境绿化设计 项目精光设计主要集中在建筑周围 由中心广场 小品 假山 座 椅 走廊等景观小品组成 五 总平面设计 沿东风街方向布置一栋高层住宅 在转角处布置一栋商务综合楼 满足东风街和虞河路的退线要求 沿街建筑一 二 三层为商业办公 满足周边以及小区内部的商业需求 基地南侧顺应涨湎河走势布置两栋 住宅 住宅平面沿河错落 呼应地形的变化 六 平面功能 1 商务综合楼部分 小区沿东风街和虞河路口设置商务综合楼一栋 共约 36812 平方米 地上 30 层 其中一至三层为商业用房 其他部分为公寓和办公 商业部 分为大空间 以大型商场超市为主 充分挖掘了地块的商业价值 公寓 户型多样 每户都有独立的阳台 厨房设置在阳台上 可以直接通风采 光 增加了实用性 2 住宅部分 18 71 小区内设有三栋高层住宅 共约 78298 平方米 沿东风街布置一栋 地上 32 层 其中一至三层为商业空间 另外两栋沿涨湎河布局 全部设 计为商品住宅 平面户型设计紧凑合理 空间利用灵活 有多种户型可 供选择 小区内部住宅一层全部架空 为人民提供了交往空间 机动车通过 车醒入口进入地下车库 小区内部道路为人行道和紧急用的消防车道 人流通过电梯进入架空层以上地面 地面道路成了纯不行的景观道路 完全实现了人车分流 极大的提高了小区的生活品质 七 立面设计 商务综合楼在造型设计上 追求简洁现代的设计风格 力争形成周 边地段标志性的建筑形象 建筑外墙采用玻璃 石材 金属板材等时下 流行的高档建材 体现出建筑的时代特色 通过材料之间的对比 强调竖向线条的分割 突出了建筑形体高大 的特点 裙房部分简洁大气 重点突出转角处入口形象 提升办公楼档 次 顶部的造型处理 更加强化了建筑的挺拔感 使其成为周边城市空 间的一个中心 形成标志性形象 住宅里牦牛造型设计注重塑造群体形态的可识别性 通过群体空间 组合体现整体造型艺术美 整体轮廓有节奏的凹凸变化 形成通畅的视 觉通道 建筑单体采用优雅 高贵 别致 实用是造型设计的主体 设计中 通过空调隐蔽设计 凸窗造型变换 顶部灰空间的应用等现代手法 强 调虚实对比 使建筑在光和影的作用下更具有立体感和韵律感 第六节第六节 建筑工程设计建筑工程设计 碧水兰天项目规划用地面积 14923 平方米 规划新建 30F 商务综合 楼 1 栋 1 3 层为商业 4 30 层为商务综合楼 32F 商住楼 1 栋 1 3 层为商业 4 32 层为住宅 33F 住宅楼 2 栋 局部 29 层 5F 办公楼 1 19 71 栋 项目总建筑面积为 173764 平方米 地上总建筑面积 129244 平方米 其中住宅建筑面积 80852 平方米 商务综合楼建筑面积 38862 平方米 底层商业建筑面积 6780 平方米 办公楼建筑面积 2750 平方米 地下建 筑面积 地下四层 44520 平方米 其中储藏室建筑面积 13253 平方米 停车位建筑面积 31267 平方米 1 结构说明 设计依据 建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068 2001 建筑结构荷载规范 GB50009 2001 2006 版 混凝土结构设计规范 GB50010 2010 建筑地基基础设计规范 GB50007 2002 建筑抗震设计规范 GB50011 2010 建筑抗震设防分类标准 GB50223 2008 砌体结构设计规范 GB50003 2010 高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3 2010 该工程主要由住宅 商业等组成 建筑均为丙类建筑 结构安全 等级为二级 耐火等级为二级 该地区地震基本烈度为 7 度 抗震设防 烈度按照 8 0 度进行设计 基本风压 0 45KN 基本雪压 0 35KN 主要楼面活荷载标准值 类别类别住宅住宅 电梯电梯 机房机房 会所 会所 商业商业 卫生间卫生间楼梯楼梯阳台阳台 上上人人屋屋 面面 不不上上人人 屋屋面面 标准值 2 07 03 52 03 52 52 00 5 组合值系数 c 0 70 70 70 70 70 70 70 7 准永久系数 q 0 40 80 50 40 440 50 40 2 结构设计 设计标准 20 71 本工程建筑结构的安全等级为二级 结构的重要性系数为 1 0 在正常设计 正常施工 正常使用 正常维护的情况下结构主体 的使用年限为 50 年 本工程地基基础设计等级为乙级 结构选型 区内建筑均采用框架结构或框架剪力墙结构 基础选型 建筑采用钢筋混凝土独立基础或阀片基础 采用主要原料 混凝土 基础部分 C40 上部结构 C25 及 C30 砌体材料 粉煤灰砖 烧结砖 水泥沙浆及混合砂浆 钢筋 一级钢 HRB235 二级钢 HRB335 三级钢 HRB400 3 竖向规划 项目基地内地形变化不大 地势平坦 为减少土方量 规划尽量接 近自然标高 在避免大填大挖的前提下 人工制造地形变化 形成丰富 的居住空间 为满足国家有关技术规定 符合道路行车安全要求 规划 道路尽量低于自然地坪 项目周围城市主干道按照城市规划早已成形 区内各级道路中心线的设计标高 根据四周城市主干道现状标高依次得 出 道路坡度控制在 0 3 左右 满足地面排水的要求 底层室内地坪高 出室外地面 0 3 米以上 地面排水采用车行道和宅前道路排泄地面雨水 一般单侧设雨水口 局部低洼易积水地段可设双侧雨水口 其数量可根据汇水面积 流量 道路纵坡等设计段确定 第七节第七节 公用辅助工程公用辅助工程 一 电力工程 1 设计依据 21 71 1 低压配电设计规范 2 10KV 变电所设计规范 3 建筑设计防火规范 高层民用建筑设计防火规范 4 民用建筑电气设计规范 5 火灾自动报警系统设计规范 6 建筑防雷设计规范 7 住宅设计规范 2 负荷等级 该项目主要由住宅 商业等组成 根据电气负荷等级划分规范要求 该项目消防用电设备 应急与疏散照明为二级用电负荷 其余为三级用 电负荷 3 负荷估算 该项目建筑主要是住宅 商业等用电 用电负荷按建筑面积进行估 算 住宅建筑面积为 80852 夏季用电负荷按 30W 估算 安装负 荷为 2425 6kW 其他季节用电负荷按 20W 估算 安装负荷为 1617 0kW 办公 综合 商业建筑面积为 48392 夏季用电负荷按 40W 估算 安装负荷为 1935 7kW 冬季用电负荷按 30W 估算 安装负荷为 1451 8kW 其他季节用电负荷按 25W 估算 安装负荷为 1209 8kW 地下建筑面积为 44520 用电负荷按 8W 估算 安装负荷为 356 2kW 4 供电电源 项目用电由潍坊市供电公司供给 自东风东街上 10kV 市政供电线路 引线至区内 10kV 变配电站 电压降至 380 220V 后 引至各用电单位作 为电源 22 71 5 导线选型及敷设方式 各室外 0 4KV 供电干线均采用 YJV22 型电缆沿室外电缆沟敷设或直 埋敷设方式 统一采用 150mm2 室内 0 4KV 供电干线均采用 ZR YJV 型电 缆穿电缆桥架敷设 供电负荷采用双路供电 终端切换 选用阻燃及耐 火型电缆 室内配线采用 BV 及 ZR BV 型导线穿钢管及 PVC 管暗敷方式 各住户 均实行一户一表计量 每户配 10 40A 电表一只 该项目设有一般工作照明 应急照明 装饰照明及景观照明 照度 参照国家标准设计 主要场所推荐以下照度标准 住宅 200LUX 商业 会所 300LUX 设备用房 150LUX 车库 30 50LUX 区内设置路灯及草坪灯 路灯选用庭园式灯具 光源选用金属卤素 灯 草坪灯光源选用节能灯 路灯线路采用电缆直埋敷设 路灯控制采 用自动 手动双控方式 走廊 楼梯间开关采用延时和声 光控相结合 的开关 6 计量 住宅计费到户 住宅 公用照明及电梯等动力设备 分摊于户计 取 以便管理 商业部分按在变电所设高压计量 以便内部管理 7 建筑物防雷接地 根据自然条件 当地雷电日数 建筑物的高度和重要程度 区内所 有建筑物均属二类防雷建筑物 在屋顶设有避雷带 30 米及以上 每层 利用结构圈梁主钢筋设置均压环 并与防雷接地系统可靠连接 以防雷 电及静电 防雷引下线利用结构柱内主钢筋 楼内所有的金属竖向干管 及外墙上的金属门窗 构件等 均应与均压环可靠连接 所有进出本建 筑的金属管线在入户处均须接地 23 71 本工程低压配电系统为变压器中性点直接接地系统 其接地保护系 统为 TN C S 接地系统 设置一共用接地系统 接地电阻应小于 1 欧姆 接地极利用建筑物的基础钢筋 二 弱电工程规划 1 设计依据 民用建筑电气设计规范 JGJ T16 92 智能建筑设计标准 GB T50314 2006 建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范 GB T50311 2007 民用闭路监视电视系统工程技术规范 GB501910 94 有线电视系统工程技术规范 GB650200 94 高层民用建筑设计防火规范 2005 版 GB50045 95 2 设计范围 通信系统 计算机网络系统 网络系统等 3 建设方案 电话通讯系统 该区内的所有住宅及其它公用建筑有电话住户均设电话通讯 住宅 按每户 1 2 门电话考虑 公建按有关指标估算 电话自市网引入 1200 对 光缆进该区交接箱 交接箱设在物管中心 有线电视系统 通过在区内建立分支分配网络 将有线电视信号传输到各住户内 有线电视信号接自市政有线电视网 机房设在物管中心 住户宽带接入系统 建立宽带接入网络 在住宅中设立网络接入信息点 可使住户享受 宽带接入的信息网络服务 使区内的住户可以实现与互联网 INTERNET 的高速通讯 安防监控系统 24 71 保安监控主要是安全防盗 在监控室内设置监控设备 对出入口管 理 周边防越和保安巡更进行监控 出入口管理及周边界防越系统 报警中心由语音 警笛 警灯提示 夜间与周边空照灯联动 与闭 路电视监控系统联动 记录 闭路电视图像监控 针对公共场所重要出入口等场所设置监控 中心监视系统采用多媒 体视像显示技术 由计算机控制 管理及进行图像记录与摄像机连锁控 制 并与周界防越系统联动 住户报警 在监控室设有报警系统 接收住户的煤气泄漏报警和紧急呼救报警 三 给排水工程规划 1 设计依据 建筑设计防火规范 室外给水设计规范 室外排水设计规范 建筑给水排水设计规范 建筑灭火器配置设计规范 自动喷水灭火系统设计规范 汽车库 修车库 停车库设计防火规范 2 规划范围 该项目范围内室内外给水排水设计 含室内生活给水 污废水系统 建筑物灭火器具配置以及区内室外污废水排放 场地雨水排放等 3 生活给排水规划 生活给水规划 25 71 水源 项目给水水源取自自来水公司给水管网 项目毗邻东风东街 拟从 市政给水管接二路进水管 DN200 至基地 在基地四周形成环管作为生活 消防合用管 用水估算 本项目用水主要是新鲜水 中水等 总用水量 生活用水按 建筑给水排水设计规范 要求 用水量按 120L 人 d 计 居住户数 602 户 居住人数 1927 人 则年用水量为 83246 4t 商业 办公 综合楼用水按 8L d 计 总面积为 48392 平方米 年用水量为 139369t 绿化用水按 2L d 计 绿化 面积为 4626 平方米 年绿化天数为 180 天 年用水量为 1665t 未预见 用水量按以上三项的 10 计算 综上项目年总用水量为 246708 4t 中水 根据 关于加强城市居住小区中水设施建设管理工作的通知 鲁建 城字 2006 64 号和 潍坊市城市中水设施建设管理办法 2011 7 8 的 要求 建筑面积超过 10 万平方米 或日用水量超过 200 立方米或者居住 人口超过 3000 人 的居住区 都必须配套建设中水设施 原则上中水设 施设计规模按照居住区总用水量的 75 左右确定 中水处理系统的处理能 力为 250m3 d 因此 项目设置中水处理系统 根据 建筑中水设计规范 GB50336 2002 建筑给水排水设 计规范 GB50515 2009 按住宅冲厕给水率 20 设计 商业 公建冲 厕给水百分率 70 设计 由下表可知 回用中水量住宅冲厕为 16649 3m3 a 商业冲厕 97558m3 a 绿化回用中水量为 1665m3 a 用水量估算表用水量估算表 序 用水类别 用水 定额 计算 参数 日用水量 m3 d 年用水量 m3 a 备注 26 71 号鲜水中水合计鲜水中水合计 1 住宅生活 用水 120 L 人 d 1927 人18546 2231 266597 116649 383246 4360天 2 商业 办公 综合用水 8 L m2 d 48392m2116 1271387 14181197558139369360天 3绿化用水 2 L m2 d 4626m2 9 259 25 16651665180天 4未预见用水 1 2 项用 水 10 30 132 662 710840 811587 222428 5 5合计331 2359 1690 3119248 9127459 5246708 4 综上项目年总用水量为 246708 4t 其中 年用鲜水量 119248 9t 年回用中水 127459 5t 供水系统及计量方式 项目供水管线采用直埋敷设 由城市干管引入到预留口相接 保证 多水源供水 在区内沿道路敷设 形成环状供水系统 以 DN150 球墨铸 铁管为主供水管道 来满足正常用水需求 区内楼房通过统一变频供水 系统供给 在楼房进户设总水表 各户设分水表 单独计量 生活排水规划 室内生活污废水合流 室外雨污分流 污废水均采用单立管排水系 统 生活污水量按生活用水量的 85 计 日生活污水量为 281 5m3 d 所 有生活污 废水经化粪池处理后经区域收集系统进入城市污水管网 4 屋面雨水规划 按潍坊市暴雨强度公式 q 778 0 265 13 lg90 13105 18 t Te 重现期 P 1 年 径流系数取 0 7 查 建筑给水排水设计手册 当降雨历时为 5min 时 降雨量为 126mm 屋面雨水经雨水排水立管有组织排入室外市政雨水管网 汇集后 排入市政雨水管道 27 71 5 消防给水规划 消火栓给水系统 设计参数 根据规范要求 其室内外消火栓系统用水量分别为 15L s 和 30L s 火灾延续时间为 2 小时 火灾发生时最不利点应满足 0 1Mpa 充实水柱 室外消防 室外消防给水管与生活给水管共用 统一由市政管网供给 设置 SSl50 1 0 型地上式消火栓 布置间距不大于 120 米 2 建筑灭火器配置 根据 建筑灭火器配置设计