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置业有限公司商铺改造装修项目可行性研究报告 1 置业有限公司商铺改造装修项目置业有限公司商铺改造装修项目 可可行行性性研研究究报报告告 置业有限公司商铺改造装修项目可行性研究报告 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 1 1 1 1 项目名称及承办单位 1 1 2 项目承办单位概括 1 1 3 可行性研究报告编制依据和原则 2 1 4 项目概况 3 第二章第二章 项目提出背景及可行性分析项目提出背景及可行性分析 5 5 2 1 项目提出背景 5 2 2 项目的可行性分析 6 第三章第三章 发展规划 行业准入与市场分析发展规划 行业准入与市场分析 1111 3 1 某商业发展规划 11 3 2 某商业市场分析 12 3 3 行业准入 18 第四章第四章 项目建设规模及建设方案项目建设规模及建设方案 1919 4 1 项目建设规模 19 4 2 项目规划设计方案 19 4 3 装修方案 20 4 4 项目配套工程 21 第五章第五章 节能专篇节能专篇 2828 5 1 编制依据 28 置业有限公司商铺改造装修项目可行性研究报告 5 2 节能措施 28 第六章第六章 环境保护方案环境保护方案 3131 6 1 执行标准 31 6 2 项目主要污染源及污染物 32 6 3 项目产生污染物分析及治理措施 32 6 4 施工期的环境保护措施 33 6 5 环境影响分析结论 34 第七章第七章 劳动安全与消防劳动安全与消防 3636 7 1 安全卫生工作 36 7 2 安全消防措施 36 第八章第八章 项目实施进度与工程招标项目实施进度与工程招标 4141 8 1 项目实施进度 41 8 2 项目工程招标 41 第九章第九章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 4343 9 1 编制依据 43 9 2 投资估算说明 43 9 3 项目总投资估算 44 9 4 筹资方案 45 第十章第十章 财务评价财务评价 4747 10 1 编制依据 47 置业有限公司商铺改造装修项目可行性研究报告 10 2 项目运营成本估算 47 10 3 项目经营费用估算 49 10 4 财务评价 49 10 5 不确定性分析 51 10 6 财务评价结论 51 第十一章第十一章 社会效益分析社会效益分析 5353 11 1 项目社会影响 53 11 2 社会适应性分析 54 11 3 社会风险及对策分析 54 第十二章第十二章 可行性研究结论可行性研究结论 5555 12 1 可行性研究结论 55 12 2 问题和建议 55 置业有限公司商铺改造装修项目可行性研究报告 1 第一章第一章 总总 论论 1 11 1 项目名称及承办单位项目名称及承办单位 项目名称 某置业有限公司商铺改造装修项目 承办单位 某置业有限公司 1 21 2 项目承办单位概括项目承办单位概括 某置业有限公司成立于 2001 年 4 月 位于某市 注册资本 2000 万元人民币 法人代表 主要经营项目有 房地产开发销售 物业管理 房屋租赁等 某置业有限公司从成立至今十多年来走过风风雨雨 历经艰辛 由一个名不经传的小企业成长成为一家具有较强经济实体并取得三 级资质的民营房地产开发企业 公司拥有一批年轻化知识化的专业人员 大专以上学历站 95 以上 其中 研究生 5 人 本科学历占 40 专科学历占 50 高 中级专业技术人员占 45 员工平均年龄 35 岁 管理人员比例占 26 为企业的持续发展奠定了坚实的基础 公司自成立以来 依靠自身力量先后在长安区成功开发了 长 青园 和 悦明园 等众多知名楼盘 其中 长青园 小区位于韦 曲申店乡 总建筑面积 54390 平方米 悦明园 小区位于韦曲西 街 218 号 总建筑面积 151430 平方米 公司诚信经营 两小区凭 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 2 借合理的设计 优良的建筑质量 获得了众多消费者良好的口碑 一份耕耘一份收获 在不懈的努力下 各级领导部门也给予了 很多的荣誉 长青园 项目被评为 2005 年某房地产畅销楼盘奖 并被评为提升城市价值卓越项目 公司还多次被评为某市房地产优 秀开发企业 1 31 3 可行性研究报告编制依据和原则可行性研究报告编制依据和原则 1 3 11 3 1 编制依据编制依据 1 国家发改委 工程建设项目可行性研究报告增加招标内容 和核准招标事项暂行规定 2 某市商业网点发展规划 2004 2020 3 国务院 关于投资体制改革的决定 4 建设工程项目管理规范 GB50326 2001 5 中华人民共和国环境影响评价法 6 中华人民共和国招标投标法 7 建设项目可行性研究报告编制内容的有关规定 8 建设项目经济评价方法与参数 第三版 9 建设项目经济咨询评估指南 10 某置业有限公司提供的有关资料 11 项目可行性研究报告编制委托书 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 3 1 3 21 3 2 编制原则编制原则 严格按照国家有关标准 规范 规定进行编制 以提升功能 改善环境 招商引资 扩大经营范围为主线 1 41 4 项目概况项目概况 1 4 11 4 1 建设规模和内容建设规模和内容 本项目为长青园和悦名园商铺改造装修工程 改造对象为长青园 1 号楼一 二 三层的商铺和管道层 建筑 面积 3944 4 平方米 地下车库 1384 51 平方米 悦明园 2 号楼和 3 号楼一 二 三层的商铺 12371 64 平方米 管道层 4209 25 平方 米 地下车库 9000 平方米 改造装修内容涉及土建及装修 水电暖改造 空调及通风系统 电梯设备 消防系统 停车场系统等 1 4 21 4 2 建设性质建设性质 改建 1 4 31 4 3 建设地址建设地址 悦明园位于某市长安区西街 长青园位于长安区徐家寨对面 1 4 41 4 4 建设期限建设期限 本项目拟计划建设期为 6 个月 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 4 1 4 51 4 5 项目总投资及资金筹措项目总投资及资金筹措 1 总投资 项目总投资 9992 85 万元 包括工程费 9547 03 万元 其它费 153 80 万元 预备费 291 02 万元等 2 筹资方案 投资总额度 9992 85 万元 资金来源 自筹 5992 85 万元 银行贷款 4000 万元 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 5 第二章第二章 项目提出背景及可行性分析项目提出背景及可行性分析 2 12 1 项目提出背景项目提出背景 2002 年 9 月 16 日长安正式撤县设区 从此长安 2200 多年的县 城制成为历史 新的长安作为某的一个主城区 与某大都市融为一 体 今天 这块古老而神奇的热土 正焕发着前所未有的青春和活 力 鳞次栉比的高楼大厦 纵横交错的交通网络 鲜花吐蕊的城市 广场 蓝天碧水的天然氧吧 一个现代 时尚 绿色的新长安跃然 而起 长安撤县划区十年来 已从政治 文化等诸多方面融入整个某 大环境中 长安西有沣渭新区 高新技术产业开发区 东有航天经 济技术开发区 随着地铁 2 号线 西部大道 南横线 子午大道等 城区干线道路的贯通和三个共建区的加快发展 长安区将成为交通 最便捷 生活最方便 功能最齐全 腹地最广阔的某大都市新版块 成为未来国际 国内资源进入某的重要集聚地 发展前景极为广阔 由于某翔宇公司决策人的前瞻性决定 某翔宇公司在长安区前 期两个小区楼盘的开发 给公司今后的发展积累了丰富的经验 打 下了坚实的经济基础 悦明园 长青园 的商业用房位于长安 区中心繁华地带 地理位置优越 其中 长青园 距地铁 2 号线只 有一步之遥 交通便利 悦明园 紧靠西部大道 紧邻长安步行 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 6 商业街 周边小区林立 已形成了浓郁的商业氛围 国美电器 秋林公司 长安信合 汉唐书城 等商家已入住我公司商铺 目前航天基地 三星电子等国内外著名企业已经落后长安地区 长安区驻区高校 32 所是全省高等教育资源最集中的区域 还有航 天第六研究院 206 所 应用光学研究所等 10 余所国家重点研究机 构及国家重点实验室 加之各高校内设科研机构 100 家以上 众多 院士 学科带头人及各类中高层专家 学者和现代化管理人才汇集 高端人才应用高级的消费会所 某翔宇公司前期的装修及配套 设施已落伍 达不到高端会所入住的要求 无法满足目前经济发展 和高级商业会所服务需求 根据市场发展满足高端人群的要求 某 翔宇公司欲投资 9000 余万 对公司所属的 悦明园 长青园 1 3 层商铺及地下室等进行高档改造装修 2 22 2 项目的可行性分析项目的可行性分析 1 1 从公司的起家史和管理人员的构成上看 由房地产开发向 从公司的起家史和管理人员的构成上看 由房地产开发向 商业和服务业经营转变具有独特的优势 商业和服务业经营转变具有独特的优势 某置业有限公司是由灯具零售起家的 公司高层管理人员大都 具有从事商业经营的经历和经验 公司前辈郭凯秋退休前曾是国营 商业企业的主要领导 为国营商业企业的发展做出了卓越的贡献 目前她的身体非常健康 在公司的商业经营管理方面仍能发挥较大 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 7 的影响 公司现有职员 100 多名 具有大专以上学历的占 95 具 有高中级专业技术职称的占 45 学历和职称中与商业经营有关的 占 80 特别是公司主要领导目光远大 看问题敏锐 知人善任 管理既现代又务实 在任何情况下都能保持清醒的头脑 为企业把 好方向 有这些条件 只要对现有硬件施加改造 公司由房地产开 发向商业和服务业转变是轻而易举的 2 2 从中国房地产市场的发展趋势看 公司实行产业转移是目 从中国房地产市场的发展趋势看 公司实行产业转移是目 前发展道路最佳选择 前发展道路最佳选择 自从 1998 年国家开始实行城镇住房制度改革以来 房地产业 走过了一个从沸腾到癫狂的历程 一方面 由于经济快速发展 城 市化和人口红利带来的对住房的刚性需求及改善性需求急剧扩张 刺激房地产市场快速发展 另一方面 受贫富差距日益扩大 土地 出让 热钱涌入 货币超发的影响 从 2005 年以后房价大幅上涨 社会矛盾日趋尖锐 为了建设和谐社会 保证社会经济健康发展 近几年来国家连出重拳调控房地产市场 如持续推进保障房 廉租 房建设 实行房产税 出台限购令 减少货币供应等 使房价出现 了下行趋势 尽管国家对房地产市场的行政调控面临诸多压力 如 地方土地财政暂时无法解决 房地产对经济的拉动作用暂时无可替 代 但从经济发展的大局考虑 预计政府很快放松调控政策的可能 性不大 一旦放松 房价自然会反弹 房地产市场自然会再度发热 这对整个社会经济的发展是极为不利的 某置业有限公司作为一个 小规模房地产开发公司是经不起大风大浪的 是不能侥幸存活的 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 8 理应顺应时势 根据自身条件 另辟发展途径 利用优质的自由资 产和人才资源向商业 服务业转移就是目前的最佳选择 3 3 从整个国家的经济结构调整 经济发展模式转变上看 企 从整个国家的经济结构调整 经济发展模式转变上看 企 业改制设施 实行经营转型是持续发展的迫切需求 业改制设施 实行经营转型是持续发展的迫切需求 长期以来 中国经济是靠 三驾马车 拉动的 这三驾马车是 投资 进出口和消费 在三驾马车中 投资和进出口占的比例很大 而消费占的比例则很小 这种发展模式虽然使中国经济得到了高速 发展 但面对目前日益严重的世界经济危机 以及暴楼出了很大的 缺陷 投资和进出口的拉动力量日渐减缓 而消费的拉动力度又跟 不上来 要保持经济持续稳定的增长 就必须对三驾马车进行调整 由 投资 出口 拉动经济的模式转向由消费拉动经济的模式 使 增加消费 保障和改善民生成为我们今后发展的真正动力 正如著 名经济学家陈志斌教授所说 国内外的消费需求不是这次危机的关 键所在 一个国家不能总把资源用在 生产建设 和 基础建 设 上 毕竟我们所做的方方面面的建设最终都是为了消费和生活 中国人建设了这么多年 从早到晚卖力气只知道进行生产建设 应 该也有一个缓过气来的时候 有一个以生产建设为重点转移到以消 费为重点的时候 这个时候就是现在 增加消费的关键有两个 一个是人们手中要有钱 这一点相信十八大后 政府会将通过加快 改革收入分配制度 建立健全社会保障体系等政策措施着力解决 使民生明显改善 再一个就是要构建良好的消费环境 使人们方便 花钱又花的放心 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 9 本公司商铺所在的长安区现有高校 32 所 各高校内设科研机 构上百家 又有航天第六研究院 206 所 应用光学研究所等十余 国家重点研究机构及国家重点实验室 航天基地 三星电子等国内 外知名企业也在这里落户 可与北京海淀相比肩 众多院士 学科 带头人 专家 学者 现代化管理人才形成了庞大的高端消费群体 翔宇公司 长青园 小区紧邻地铁 2 号线 悦明园 小区靠西部 大道 对两个小区的商铺及附属车库进行高档次装修后以高品格投 入商业 服务业经营 就是要为这一大批消费群体构建良好的消费 环境 使他们的消费需求潜力得到有效释放 为长期拉动长安经济 创造和谐长安 繁荣长安 幸福长安贡献力量 同时也是为企业更 快更好发展开辟一条阳光大道 4 4 从政府关于建设某国际化大都市的宏伟蓝图看 在长安核 从政府关于建设某国际化大都市的宏伟蓝图看 在长安核 心区打造高标准商业 服务设施 组建高品格的商业 服务型企业 心区打造高标准商业 服务设施 组建高品格的商业 服务型企业 是非常正确的决策 是非常正确的决策 众所周知 某是中国乃至世界的历史名城 曾有秦 汉 隋 唐等十三个王朝在这里建都 在千余年的历史中 某作为全国的政 治 经济 文化中心向全世界展示着自己的风采 虽然它和雅典 开罗 罗马并称为四大文明古都 其实 雅典 开罗 罗马那堪和 它相比 正如著名史学家黄仁宇所说 它在历史上所享有的盛名远 远超过任何其他政治中心 为了落实西部大开发战略 再现某昔 日荣光 国家决定某将加速建设国际化大都市 使某成为彰显华夏 文明的核心历史文化基地 长安区已纳入某市主城区 但与大都市 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 10 主城区要求还有较大差距 因此长安区 十二五 规划明确提出 要做到三个坚持 坚持加快发展 坚持追赶发展 坚持持续发展 按照国际化大都市标准进行城市建设 战略目标是 以城市核心商 业区 重点城镇商业街 环山休闲商业带 农产品批发交易市场建 设为支撑 努力把长安区打造成为商业流通网络健全的某现代商贸 物流新区 总体目标是 通过五年的努力 实现经济总量大扩张 经济结构大优化 城乡环境大提升 社会民生大改善 某国际化大 都市新型城区构架基本成型 产业发展总体思路之一是 以大某南 融为契机 加速发展服务业 其一是着力改造提升传统服务业 商贸业 餐饮住宿业 社区服务业 其二是积极发展现代服务业 金融业 商业服务业 现代物流业 商务会展业 翔宇公司不惜 斥巨资高标准改造现有商铺 以高品格向商业 服务业挺进 就是 要在商铺所做地位长安区打造商业 服务业璀璨的明珠 为某建设 国际化大都市 重现昔日雄风贡献力量 如此大好的机遇如果不能 抓住 还谈什么创业 如此近在眼前的某发展宏伟蓝图如果不能参 与其中 把已有的设施改造利用好 把优越的条件发挥到极致 把 员工的专业知识 聪明才智完全释放出来 大干一场 还等何时 总而言之 翔宇公司高规格改造设施 高品格挺进商业 服务 业的决策 从自身的条件看是可行的 从房地产发展的趋势看是合 理的 从国际经济增长方式的转型看是迫切的 从某热火朝天推进 建设国际化大都市 重塑汉唐盛世风采的发展规划看是英明的 因 此 综合分析 本项目是可行的 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 11 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 12 第三章第三章 发展规划 行业准入与市场分析发展规划 行业准入与市场分析 3 13 1 某商业某商业发展规划发展规划 3 1 13 1 1 商业发展分析商业发展分析 某商业市场的发展有其特有的特点 大致经历了四个发展阶段 发展阶段发展阶段大体时间大体时间发展特点发展特点 第一阶段1995 年以前单一中心 传统百货 第二阶段1995 1999 年百货功能升级 更多品牌进入 第三阶段2000 2006 年百货开展 品牌升级 第四阶段2007 年至今商圈拓展 新兴模式 目前 某的商业已经发展到第四阶段 范围不断扩张 新兴商 业模式不断成熟 某商业市场供应出现高峰 购物中心形态的新型 商业模式开始出现 市场供应集中在某市中心及二环内范围 二环 内商业市场面临强大的竞争 随着市场的竞争 商圈的范围也在加速扩张 随着三环外的规随着市场的竞争 商圈的范围也在加速扩张 随着三环外的规 划实施方案落定以及城市化发展的需求 新型的商圈将逐渐形成 划实施方案落定以及城市化发展的需求 新型的商圈将逐渐形成 3 1 23 1 2 某商圈分布某商圈分布 特点 某是省级的商业中心 可以辐射省外区域 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 13 某商业地产区域发展不均衡性 以城内钟楼 长乐 小寨三 大商圈最为成熟 钟楼商圈为地区级别商圈 根据根据 某市商业网点发展规划 某市商业网点发展规划 2004 20202004 2020 到 到 20202020 年 年 某将改造或新建某将改造或新建 8585 个商业区域 最终形成个商业区域 最终形成 时尚购物在中心 休时尚购物在中心 休 闲购物在二环 增强辐射在三环闲购物在二环 增强辐射在三环 的商业服务布局 的商业服务布局 未来某城南与城北常住人口的增加 高新 长安 城北商圈未来某城南与城北常住人口的增加 高新 长安 城北商圈 的地位将上升 的地位将上升 图图 3 13 1 某商圈分布示意图某商圈分布示意图 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 14 3 23 2 某商业市场分析某商业市场分析 3 2 13 2 1 六大成熟商圈数据分析六大成熟商圈数据分析 一 数据统计一 数据统计 2011 年某商业营业总面积在约 980 万平方米 规划 2015 年商 业营业总面积应控制在 1100 1200 万平方米之间 2011 年某社会 消费品零售总额 1935 18 亿元 2012 年某社会消费品零售总额将突 破 2000 亿元 六大商圈存量约 520 万 占全市总存量的 55 左右 营业额 与某消费品零售总额的比值约为 61 表 3 1 某六大成熟商圈数据统计 商圈 名 成熟度 片区属性 商业 等级 市场 定位 商圈范 围 k 营业面积 存量 万 日客流 量 万人 年营业 额 亿元 典型商业网点 钟楼 商圈 成熟 商业区 地区级 批 发市场 中高端 综合性 11 3250 超 100 250 280 开元商城 世纪金 花 中大国际 百盛时 代 长乐 商圈 成熟 批发市 场 区域级 低端批 发市场 160 28 万 左右 约 600 以 批发为 主 丹尼尔商城 康复 路 义乌商品城 西北 商 贸城 多彩城 小寨 商圈 成熟 科教 及住宅区 区域级中低端 7 74 目前 61 未来 120 50 万 左右 约 55 百盛 金鹰国际 国贸 军人社 高新 商圈 成熟 办公区区域级中高端 高新一 期 3 2 20 2517 5 20 约 28 世纪金花 金鹰国 际 易初莲花 曲江 商圈 比较成熟 休闲旅游区 区域级 中断的 旅 游休闲 16 约 30约 17约 20 55 大唐不夜城 新乐 汇 经开 商圈 比较成熟 住宅及办公 区域级中高端 21 74 大型商业 面 21 24 约 21 24 赛高国际 世纪金 花 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 15 区积 24 万 崇尚百货 数据来源 某市商业网点发展规划 2004 2020 某年鉴 2012 表 3 2 某各大商特点 商圈名业态组合服务对象商圈特点 钟楼商圈 百货店 专卖店 餐饮 服 装 珠宝 旅游产品销售等 某市民 外地消费者 旅游客等 综合性商圈 打造中高端城市商业中心 某最 大商业中心 长乐商圈 服装 五金 饰品 箱包 鞋类等 西北地区分销商 某 低收入者 西北第一综合批发地 批发商城林立 以低调 市场为主 小寨商圈餐饮 服饰 箱包 鞋类等 城南居民 附近大学 生 以高校学生为主要消费群体 由中低端向中高 端发展 某最大的城南区域商圈 高新商圈 中高档百货 品牌服装 珠 宝 餐饮 影院等 高新白领 周围居民硬件设施优秀 购物环境好 业态组合丰富 经开商圈 百货 超市 服装 电子产 品 餐饮等 城北居民 新兴商业商圈 以赛高金花为中心 发展快速 服务范围较大区域商圈 曲江商圈 休闲娱乐 餐饮 酒吧 影 院 外地游客 周边居民 以餐饮 旅游 娱乐为主的商业圈 新兴商业 区 二 商圈面积及客流量分析二 商圈面积及客流量分析 商圈商业面积商圈商业面积 钟楼商圈占某商业面积的 21 74 占六大商圈总商业面积的 48 12 在商业面积上占有优势 只有钟楼商圈和长乐商圈的商业 面积大于平均值 86 5 商圈客流量商圈客流量 钟楼客流量 105 万 天 仍然是某客流最大的商圈 其次是小 寨 50 万 经开商圈商业面积及客流量都是最小的 图图 3 13 1 某六大成熟商圈的大型商业的面积和人流统计图 某六大成熟商圈的大型商业的面积和人流统计图 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 16 数据来源 某商贸局 某房地产信息网 某统计局 三 商圈营业额分析三 商圈营业额分析 营业额分析营业额分析 长乐商圈以批发为主 营业额 600 亿 年 远高于其他商圈 其次是钟楼商圈 大约是 300 亿 年 单位面积营业额分析单位面积营业额分析 仍然长乐商圈最大 为 35000 元 平方米 年 其次是高新商 圈约为 12000 元 平方米 年 图图 3 23 2 20112011 年某六大成熟商圈营业额及单位面积营业额统计图年某六大成熟商圈营业额及单位面积营业额统计图 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 17 数据来源 某商贸局 某房地产信息网 某统计局 四 商圈业态及租金分析四 商圈业态及租金分析 商圈业态 商圈业态 钟楼商圈业态分布最均衡 小寨与长乐以服饰为主 高新和曲江餐饮比重大 图图 3 23 2 各商圈业态分布 各商圈业态分布 商圈租金商圈租金 本次统计以六大成熟商圈为主 以 1 3 楼商业租金为对象 租 金与所在楼层 是否沿街差异极大 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 18 图图 3 33 3 各商圈平均租金各商圈平均租金 单位 元 月 五 集中式商业五 集中式商业 空置率及品牌跟换率空置率及品牌跟换率 集中商业的平均空置率为 1 65 品牌跟换率为 2 4 钟楼商 圈的空置率和品牌跟换率低于全市平均水平 六 商业用房投资收益率六 商业用房投资收益率 根据成交价格与租金分析 长乐商圈商业用房 投资收益率最 大 为 14 86 最小的是经开商圈为 7 5 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 19 图图 3 43 4 六大商圈投资分析图六大商圈投资分析图 3 2 23 2 2 市场分析小结市场分析小结 1 业态规模 钟楼业态是最齐全 250 商业存量 是城市级 的商圈 2 营业额 以批发为主的长乐商圈最大 600 亿 年 其次是 钟楼 280 亿 3 租金情况 钟楼 小寨 高新 长乐 曲江 经开 钟楼为 501 元 4 投资收益率 长乐商圈投资收益率最大 为 14 86 最小 的是经开商圈为 7 5 3 33 3 行业准入行业准入 某置业有限公司成立于 2001 年 4 月 位于某市长安区南长安 街 530 号 注册资本 2000 万元人民币 法人代表 张琳 公司 具备三级资质的民营房地产开发资质 主要经营项目有 房地产开 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 20 发销售 物业管理 房屋租赁等 本项目建设单位某置业有限公司和拟改造项目均符合某省对改 造与装修项目的各项规定与要求 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 21 第四章第四章 项目建设规模及建设方案项目建设规模及建设方案 4 14 1 项目建设项目建设规模规模 本项目为长青园和悦名园商铺改造装修工程 改造对象为长青园 1 号楼一 二 三层的商铺和管道层 建筑 面积 3944 4 平方米 地下车库 1384 51 平方米 悦明园 2 号楼和 3 号楼一 二 三层的商铺 12371 64 平方米 管道层 4209 25 平方 米 地下车库 9000 平方米 改造装修内容涉及土建及装修 水电暖改造 空调及通风系统 电梯设备 消防系统 停车场系统等 4 24 2 项目规划设计方案项目规划设计方案 对原有建筑物不做重大调整的原则下进行设计 设计上考虑功 能上的满足和后期经营的需要 对原建筑物进行装修 增加消防 节能及环保措施 投资较合理 同时也合理利用了原有资源 1 设计原则 重新做装饰设计的方案时充分考虑到了原建筑的特点 在对原 结构不做重大调整的原则下进行设计 设计主要考虑的是由普通的 装修升级到豪华装修 在功能上的满足和后期经营上的需要 2 设计方案 增设电梯 提高客流输送能力 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 22 改造 1 3 层各商铺原有的内部装饰 改造原有的空调通风系统 照明系统 给排水系统及消防系统 改造地下停车场原有水电暖系统 消费系统 停车场系统等 4 34 3 装修方案装修方案 4 3 14 3 1 原建筑物概况原建筑物概况 原建筑 长青园 1 号楼为 12 层钢筋砼框架 剪力墙结构 其 中 1 3 层为商业用房 原建筑 悦明园 2 号楼 3 号楼为 26 层钢 筋砼框架 剪力墙结构 其中 1 3 层为商业用房 4 3 24 3 2 内装饰改造装修方案内装饰改造装修方案 1 1 设计依据 设计依据 1 建筑工程施工质量验收统一标准 CB50200 2001 2 建筑内部装修设计防火规范 GB5022 95 3 建筑电气工程施工质量验收规范 GB50303 2002 2 2 商铺改造装修方案 商铺改造装修方案 1 主入口方案 地面采用拼花玻化砖铺 石膏板造型吊顶灯槽 高隔断配套木 饰面装饰 简洁大方 2 一 二 三层公共区域 地面采用 800 800 瓷砖拼贴 五行或六行设置分割区域 加强 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 23 过度效果 地面预设他消费逃生箭头 顶面石膏板并深化灯槽造型 柱采用瓷砖包封 中间设置格栅分隔 3 楼层待转休闲区 采用石膏板造型吊顶 地面采用 800 800 玻化砖铺贴 4 电梯厅 出口采用不锈钢口套 地面采用拼花瓷砖 采用石膏板造型吊 顶和造型灯槽 5 卫生间过道 地面采用 800 800 瓷砖 地面踢脚线可采用瓷砖或不锈钢 顶 面采用防水石膏板 灯槽内饰 T5 灯管 墙面瓷砖或白色乳胶漆 一米高抗倍特板墙裙处理 耐污渍 方便清理 4 44 4 项目配套工程项目配套工程 4 4 14 4 1 给水排水给水排水改造改造 1 1 设计依据 设计依据 1 建筑给排水设计规范 GB50015 2003 2 建筑设计防火规范 GB50016 2006 3 建筑灭火器配置设计规范 GB50140 2005 2 2 给排水情况 给排水情况 本项目用水来自市政给水管网水质符合 生活饮用水卫生标准 GB5749 85 标准要求 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 24 本项目排水主要包括雨水 生活污水等 采用雨污分流 最后 经化粪池处理排入城市排水管网 进入某市市政污水处理厂 3 3 改造装修内容 改造装修内容 1 更换给排水管材 原排水管采用 DN50mm 的普通铸铁管 本项目排水管道采用 UPVC 排水塑料管 粘接 2 节水措施 原卫生间采用普通座便器 用水量较大 本项目卫生间座便器采用 6L 两档冲水量水箱 蹲式便器和小 便器采用自闭式冲洗阀或自动感应式冲洗阀 4 4 24 4 2 暖通改造暖通改造 1 1 设计依据 设计依据 1 采暖通风与空气调解设计规范 GB50019 2003 2 建筑设计防火规范 GB50016 2006 3 建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范 GB50242 2002 2 2 热源及热媒设计参数 热源及热媒设计参数 热源采用热水 某室外设计参数 冬季室外采暖计算温度 tw 5 冬季室外风速 U 2 7m s 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 25 采暖天数 90 天 3 3 改造装修内容 改造装修内容 本项目同时新增空调系统 空调系统采用风机盘管加新风系统 新风分层取风 每层侧墙开设新风口 原建筑采暖管线采用焊接钢管 本项目采用 UPVC 塑料管 粘 接 4 4 34 4 3 电气电气改造改造 1 1 设计依据 设计依据 供配电系统设计规范 GB50052 95 民用建筑电气设计规范 JGJ T16 2008 建筑照明设计标准 GB 50034 2004 2 2 改造装修内容 改造装修内容 1 更换灯具 开关箱内管线改造 2 铺设网络布线系统 配电线路 电线 电缆选型及敷设方式 电话 电视线路穿镀 锌钢管在地面下暗设 各种电线路 均选用阻燃或难燃电缆电线 3 电源 本工程为二级负荷 供电电源应采用双回路或自备柴油发电机 组 当 1 路电源断电时 2 路电源应能保证楼内照明 消防与弱电 电源供电 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 26 4 4 44 4 4 消防消防设计设计 1 1 设计依据 设计依据 1 建筑设计防火规范 GB50016 2006 2 建筑灭火器配置设计规范 GB50140 2005 3 火灾自动报警系统设计规范 GB50116 98 4 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084 2001 5 汽车库 修车库 停车场设计防火规范 GB50067 97 6 锅炉房设计规范 GB50041 2008 7 灭火器配置规范 GB50140 2005 2 2 给水排水防火 给水排水防火 1 室外消火栓系统成环状布置 每个室外消火栓服务半径为 120 150m 2 建筑室内消火栓管道均布成环状 单层和多层建筑室内消 火栓间距不应超过 50m 3 自动喷淋系统按火灾中危险等级设计 空间高度不超过 8 0m 的房间均设喷淋灭火系统 4 保护卷帘的水幕喷头采用闭式边墙喷头 5 火灾发生初期灭火所需水量 水压均由消防水箱和气压设 备保证 3 3 防火排烟系统 防火排烟系统 建筑物可采用自然排烟 不满足自然排烟条件的采用机械防烟 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 27 和机械排烟 4 4 消防电气 消防电气 1 设计依据 建筑设计防火规范 GB50016 2006 火灾自动报警系统设计规范 GB50116 98 火灾自动报警系统施工验收规范 GB50166 2007 建筑物防雷设计规范 GB50057 94 2000 版 民用建筑电气设计规范 JGJ T16 2008 2 负荷等级与供电线路 消防负荷包括消火栓泵 喷淋泵 防排烟风机 应急照明 火 灾自动报警器系统等 消防负荷采用双电源末端自动切换方式供电 设专用回路 柴油发电机启动时间小于 15 秒 并可在消控中心启 动 5 5 火灾自动报警与消防联动控制系统 火灾自动报警与消防联动控制系统 1 设置火灾报警探测器与手动报警控制器系统 形式为控制 中心报警形式 2 设置消防紧急广播与火警通讯系统 3 设置应急照明系统 4 自动灭火系统与减灾防护系统的控制要求 设计联动控制 系统 5 设置火灾挡案管理与显示系统 6 6 线路敷设方式 线路敷设方式 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 28 1 火灾报警线路采用阻燃型铜芯导线 2 消防电梯 消防泵 喷淋泵 防排烟等用电设备 均采用 耐火型铜芯电缆 3 所有消防线路均采用钢管沿墙内 柱内及地面内暗敷设 4 如明设钢管应做防火处理 7 7 防雷与接地 防雷与接地 利用基础钢筋作为接地装置 电阻小于 1 欧姆 采用联合接地 形式 并设总电位连接 4 4 54 4 5 通风与空调工程方案通风与空调工程方案 1 1 设计依据 设计依据 1 通风与空调工程施工质量验收规范 GB50234 2002 2 制冷设备 空气分离设备安装工程施工及验收规范 GB50274 2010 3 机械设备安装工程施工及验收通用规范 GB50231 2009 4 工业设备及管道绝热工程施工及验收规范 GBJ126 93 5 工业管道工程施工验收规范 GBJ235 97 6 民用建筑采暖通风设计技术措施 7 采暖通风与空气调节设计规范 GB50019 2003 2 2 通风与空调工程方案 通风与空调工程方案 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 29 1 设计参数 夏季 室外温度 26 3 室内温度 20 冬季 室外温度 3 8 室内温度 22 2 本改造工程楼内设散热器采暖和中央空调系统 冬季运行采 暖系统 夏季运行空调系统 空调系统采用风机盘管加风管增送新 风的方案 新风采取分层取风的方案 空调设计冷源为 1400KW 3 防火措施 在风道贯通防火的部位 必须设置防火门阀 同时还要用水泥 砂浆紧密填塞贯通的孔洞空隙 4 4 64 4 6 公共广播工程方案公共广播工程方案 公共广播系统具有音乐广播 公共广播 消防紧急广播功能 公共广播的主要作用是为楼宇内部空间创造一种轻松和谐的听觉氛 围 在大多数场合下 由于扬声器均匀分布 无明显的声源方向性 且音量适宜 不影响人群正常的交谈 是优化环境的重要手段之一 消防紧急广播作为消防报警及紧急状态下以疏散广播的设施 以保 证在紧急情况发生时 可以使楼宇内部可能涉及的区域的人群能清 晰地听到报警和疏导的语音 本系统由系统控制器 智能混音器 输入输出控制器 功率放 大器 扬声器输入输出控制器 定时控制器 电源控制器 数码 IC 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 30 录音机 扬声器等设备组成 本系统可同时在不同的区域播放不同的节目内容 并与消防报 警系统连接 可实现消防紧急广播功能 置业有限公司商铺改造装修项目可行性研究报告 31 第五章第五章 节能专篇节能专篇 5 15 1 编制依据编制依据 1 民用建筑节能设计标准 采暖居住建筑部分 JGJ26 95 2 民用建筑热工设计规范 GB50176 93 4 采暖通风于空气调节设计规范 GB50019 2003 5 25 2 节能措施节能措施 5 2 15 2 1 建筑专业建筑专业 1 1 设计依据 设计依据 1 公用建筑节能设计标准 GB50189 2005 2 民用建筑节能设计标准 JGJ26 95 2 2 节能措施 节能措施 1 墙体按节能规范采用保温墙体技术 粘贴 60mm 挤塑板保温材 料 屋面传热系数 K 0 45W K 外墙传热系数 K 0 50W K 本项目窗户采用双玻塑钢保温窗 传热系数 K 控制在 2 2 3 1W m 与未采取节能措施前相比 全年采暖 通风 空气调节和照明的总能耗 应减少 50 以上 2 利用可再生能源 尽量应用太阳能热水器 尽量采用地源热泵技术 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 32 5 2 25 2 2 暖通专业暖通专业 1 设计依据 某市采暖期 90 天 室外平均气温 0 9 2 节能措施 1 采用节能锅炉 改造后锅炉的额定热效率高于 78 2 大空间公共建筑内条件允许的 采用置换通风 可缩短空调系 统供冷时间 3 大气温度适宜时 通过保温曲径 预冷或预热向建筑物输送的 空气 降低新风负荷 4 高大空间可以采用地面辐射采暖 大大减低室内平均温度 减 少采暖负荷 5 2 35 2 3 电气专业电气专业 1 设计依据 1 供配电系统设计规范 GB50052 95 2 工业企业采光设计标准 GB50033 91 3 工业企业照明设计标准 GB50034 92 4 民用建筑照明设计标准 GB50052 95 5 智能建筑设计标准 GB T50314 2000 2 节能措施 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 33 1 设置楼宇自控系统 BAS 监控对象包括 电力供应系统 空调 系统 给排水系统 照明系统与电梯系统等 BAS 提高设备运行的控制 水平 降低维护费用 节能效果可达 20 35 2 选用高效设备 如变压器 照明器 变频器等 大功率电动装 置采用软启动控制方式 电器设备功率限制在 20W m2 3 采用电补器提高功率因数 5 2 45 2 4 节水措施节水措施 1 建立完善的节水制度 2 合理的确定供排水方案 选用节能型管网 节约用水 3 安装计量仪表 加强对水的计量工作 严格计量管理制度 杜 绝跑 冒 滴 漏 4 采用节水型卫生洁具 公共卫生间的洗手盆 小便器采用自闭 式冲洗龙头 大便器采用自闭式冲洗阀 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 34 第六章第六章 环境保护方案环境保护方案 6 16 1 执行标准执行标准 环境保护是我国的一项基本国策 必须在合理利用自然资源的同时 深入认识污染环境的根源和危害 有计划的保护环境 预防环境质量的 恶化 控制环境污染 环境保护标准 1 中华人民共和国环境保护法 2 建设项目环境保护管理条例 国务院 1998 253 号 3 建设项目环境保护设计规定 国计字 1986 002 号 4 关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见 国环 1993 015 号 5 大气环境质量标准 GB3095 96 一级 6 人体直接接触的娱乐水体达标 景观娱乐用水水质标准 GB12941 1991 A 类标准 与人体非直接接触的景观娱乐水体达到 景观娱乐用水水质标准 GB12941 1991 B 类标准 生活饮用水体 达到 生活饮用水卫生标准 GB5749 1985 其他水体达 地表水环 境质量标准 GB3838 2002 三类 7 城市区域环境噪声标准 GB3096 93 二类 8 污水综合排放标准 GB8987 1996 一级 9 建筑施工场噪声标准 GB12523 90 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 35 10 饮食业油烟排放标准 GB18483 2001 11 锅炉大气污染物排放标准 GB13271 2001 12 公共场所卫生达到 公共场所卫生标准 GB9633 9673 6 26 2 项目主要污染源及污染物项目主要污染源及污染物 本项目改造完成后主要用于商场 酒店等服务性行业 对环境的危 害主要是废水 废气和固体废物 污染物主要为 CODcr BOD5 SS NH3 N 总磷 SO2 等 6 36 3 项目产生污染物分析及治理措施项目产生污染物分析及治理措施 本项目改造完成后主要用于商场 酒店等服务性行业 对环境的危 害主要是废水 废气和固体废物 1 废水 本项目产生的废水主要类型为生活废水 废水量为 污染物主要为 CODcr BOD5 SS NH3 N 总磷 经化粪池处理 直接排入市政污水管 网 进入市政污水处理厂 2 废气 1 厨房油烟废气 近年来 餐饮业的油烟废气对环境的敏感越来越为人们所重视 国 家环保总局于 2000 年 7 月颁布了 饮食业油烟排放标准 GB18483 2001 因此本单位针对厨房油烟气采取了相应的防治措施 在厨房安 装排风量为 1200m3 h 净化效率为 75 的油烟净化器 经处理后油烟废 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 36 气满足 饮食业油烟排放标准 GB18483 2001 标准要求 不对周围大 气环境产生影响 2 汽车废气 汽车废气主要来源于地下停车场 主要是私家车和办公车辆 车型 偏小 车辆较少 因此 汽车尾气不会形成较大的集中污染源 对周围 环境影响甚微 3 固体废物 固体废物主要是生活垃圾 生活垃圾统一收集后送到垃圾处理站处 理 不会对周围环境造成影响 4 噪声 噪声源主要为鼓风机 各类水泵以及中央空调用的冷却塔 噪声强 度及防治措施见下表 6 1 表 6 1 主要噪声源汇总表 序号污染物来源污染物种类噪声级排放方式防治措施 1 鼓风机噪声 75 85dB A 连续加减震垫 2 水泵噪声 75 85dB A 连续砌砖式隔声围护 加减震垫 3 冷却塔噪声 65dB A 连续无 6 46 4 施工期的环境保护措施施工期的环境保护措施 本项目为改造装修工程 施工作业均在室内 工程主要为噪声污染 噪声来自设备及装修阶段 对外界影响较小 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 37 6 56 5 环境影响分析结论环境影响分析结论 1 1 废气 废气 1 厨房油烟废气 在厨房安装油烟净化器 经处理后油烟废气满足 饮食业油烟排放 标准 GB18483 2001 标准要求 不对周围大气环境产生影响 2 汽车废气 车型偏小 车辆较少 因此 汽车尾气不会形成较大的集中污染源 对周围环境影响甚微 2 2 废水 废水 本项目产生的废水主要类型为生活废水 经化粪池处理 水质符合 污水处理厂入水水质要求 排入市政污水管网 最后进入某市市政污水 处理厂 不会对周围水体产生影响 3 3 噪声 噪声 噪声源主要为鼓风机 各类水泵以及中央空调用的冷却塔 经过砌 砖式隔声围护 加减震垫等措施控制后的经营期噪声经建筑物的阻挡和 距离衰减 由于冷却塔为低噪声型 厂界噪声符合 GB12348 90 工业 企业厂界噪声标准 标准要求 4 4 固体废物 固体废物 固体废物主要是生活垃圾 生活垃圾统一收集后送到垃圾处理站处 理 不会对周围环境造成影响 综上所述 本项目采取环保措施 可以完全符合国家产业要求和国 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 38 家环境保护政策 是可行的 本项目针对各污染环节都采取了相应有效 防治措施 不会对外环境产生明显影响 此外 本项目改造装修后将明 显改善周围区域环境 具有较好的经济 社会和环境效益 因此该项目 的建设在环境保护方面是可行的 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 39 第七章第七章 劳动安全劳动安全与消防与消防 7 17 1 安全卫生工作安全卫生工作 安全是经营工程的生命线 本项目将把安全放在第一位 建立 健 全劳动安全卫生制度 1 严格执行国家劳动安全卫生规程和标准 为劳动者提供符合国 家规定的劳动安全卫生条件和必要的劳动防护用品 对劳动者进行劳动安全卫生教育 要求劳动者在劳动过程中必须严 格遵守安全操作规 程 防止劳动过程中的事故 减少职业危害 从事特种作业的劳动者必须经过专门培训并取得特种作业资格 加强在施工 运行等方面配套修建安全防护设施 定期检查维护 确保施工人员及游客的生命和财产的安全 制订消防安全守则 设专人分管消防安全 定期进行对全体员工的 消防知识教育和培训 将防火灭火知识纳入员工上岗的应知应会内容 防火要点包括供气设备 装饰物及家具等 对于容易引起火宅的物品应 加强管理 本项目根据国务院颁布的 消防监督条例 和某省政府颁布 的 某省消防管理办法 专门进行了消费系统的改造 7 27 2 安全消防措施安全消防措施 1 1 电梯安全性能措施 电梯安全性能措施 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 40 每台电梯应配备供电系统断相 错相保护装置 该装置在电梯运行 中断相也应起保护作 电 梯 动 力与控制线路应分离敷设 从进机房 电源起零线和接地线应始终分开 接地线的颜色为黄绿双色绝缘