2008年淡市房地产项目常用营销策略-18DOC.doc

第一招：送礼营销案例一： 买房送房北京地产商玩命促销，购房送户口送宝马“我们第一趟班车已经开走了，您稍等一下坐第二班吧。”15日上午9时40分，在国贸房展会参展的通州纯新盘小户型的金隅七零九零展台前已经堆满了到现场看房的人。除此之外，南四环外的鸿坤理想城、东五环外的东方郁金香等中低价位小户型项目的展位也是看房人关注的热点。“低总价的中小户型新项目或许会成为打破楼市观望情绪的突破口。”一位看过展会的业内人士分析说。新盘低价现展会位于南四环外的鸿坤理想城每平方米9300元，比周边项目便宜1000元左右；位于通州的金隅七零九零每平方米7500元，比每平方米9000元左右的通州均价低1500元左右，开盘时还有“动心”折扣；每平方米20000元的中海紫御公馆单价虽然不低，但其周边南二环陶然亭公园周边的房子均价都在每平方米25000元左右。记者在现场看到，展会上的不少新盘项目都比周边房价低。但在展会上并不是所有新盘都有人气，相对来说，“让看房人承受得起的总价”的项目比较受欢迎。“两居的销售面积才87平方米，按他们说的每平方米7500元的开盘均价，总价在70万元以下，是可以接受的价格。”看金隅七零九零的郭小姐这样说，这也是她排队准备看房的主要原因。“不仅仅是因为相对的低总价，郊区的交通、配套也越来越完善了。”在东五环外的纯小户型项目东方郁金香展位前，一位张先生的观点也和郭小姐相同。据了解，上周中国城市地价动态监测系统发布的数据显示，北京一季度住宅地价同比涨1279元/平方米，涨幅高达22%。这与展会上，房价不涨形成鲜明对比。现场“送”声一片买上上城，送户口；买美利山大宅送宝马或直抵35万元现金一进展会门，看房人就会听到这样的“招呼”声。记者在现场看到，买房送东西在展会上非常普遍，甚至京东一项目还把一辆福特车开到了现场，作为买房抽奖的奖品。“现在，不打折、不送礼很难卖房了。”一位销售员开玩笑说。 展会捐款送温暖 上午9时30分，视频看房网HomeV前排起了20多人的长队，与其他展位不同的是，每个排队的人手中都握着几张百元钞票，原来，这里正在组织参展人员为四川灾区捐款，一个小小的红色捐款箱让人感受到了这里的温暖。李小姐捐了100元，她说，“我昨天在单位组织的捐款中已经捐了1000元，但我今天见到大家踊跃献爱心，还想再捐100元。”案例二：买房送户口送宝马 正文部分如案例一所示案例三：买房送毛驴黔驴技穷？开发商送毛驴给购房者大奖：毛驴据沈阳晚报报道 冰箱、彩电、洗衣机咱都知道：不管抽个啥奖，奖品差不多也就都是这些东西。可您见过大奖送毛驴的吗？您还别不信，5月11日上午，沈阳市沈北新区一家楼盘搞促销时，就把一头毛驴当作大奖送给了最幸运的购房者。是为了博取围观者一笑？是求轰动效应？还是真如开发商所说，卖房子卖得“黔驴技穷”，没别的辙了？ 幸运大奖是头毛驴！ 当天10时30分，沈北新区一家楼盘的促销活动，引来了不少购房百姓和市民。活动当天一共要抽出一、二、三、四4个奖项。结果，4个奖项相继抽出。四等奖是加湿器，三等奖是电磁炉，二等奖是洗衣机。 一等奖到底是什么呢？“它是一种交通工具，请您猜猜看。”当主持人把这个问题抛向刚刚产生的幸运市民时，他稍微想了一下，回答说是：“自行车。”“它是一种传统的交通工具。”“是倒骑驴？”主持人和这位幸运市民的一问一答，让现场充满了悬念。最终，在音乐与彩带的衬托下，一等奖出场了：只见它身披着红绸，头戴着一顶红色的状元帽。您千万别以为这是哪家新郎官儿的一身行头。活动当天的主角一头小毛驴，就这么个打扮出场了。甭问，这个幸运大奖的出现，的确获得了预想中轰动效应。现场的围观市民被逗得哈哈直乐.“黔驴技穷”出绝招 记者了解到，该项目位于沈北新区道义地区，紧邻地铁出口。无论是环境、配套还是价格，都相当有吸引力。今年的春季房交会，该楼盘就把美人鱼搬到了房交会现场。这回，他们想到的点子竟然是一头毛驴。 “东西是好东西，可总得有人知道吧？”当天，该楼盘的一位销售人员告诉记者，拿毛驴作为幸运大奖的创意，是董事长自己想出来的。这位销售人员表示，现在开发商盖房子、卖房子特别累，而且老百姓也变得越来越精，“钱不好赚了。”“我们卖房子的就像驴一样，围着消费者转。消费者让干啥，我们就干啥。”而且，以驴为噱头，也是一种自我解嘲：“俺们真是啥法儿都想了，真的是黔驴技穷了。”“只要能得到关注，就达到目的了。”这位销售人员最后一语道破了天机。市民：这太能整事了 “这也太能整事儿了！”“他们今天的活动说是快乐购房，我看真是达到效果了。你看现场这些人乐的。”“没劲，纯是炒作。”记者注意到，当天的活动真正的主角小毛驴上场后，围观市民议论纷纷。 家住北行附近的李大妈告诉记者：开发商就是想吸引眼球，宣传他们的产品。不过，她买房子不看别的，就看价格和质量。“只要我看好了，没有毛驴我也照买不误。房子不好，有毛驴我也不买。” 不久前，深圳某地一房地产项目广告以美女穿低胸衣为噱头。意在一语双关：“（价格）真是不能再低了！”引起非议。如今，在沈阳出现了一头毛驴作为大奖的事儿。业内人士指出，要想让房地产市场真正能够健康发展，需要开发商脚踏实地做一些事情。【招式秘笈】 一个字“送”，放下诱饵，愿者上钩，谁叫房子不好卖了呢？正如某销售员所说，“现在，不打折不送礼很难卖房了。”第二招：眼球营销案例一：低胸女卖楼不能再低了开发商营销出奇招 低胸女卖楼:不能再低了 “再低,就不可能了。”深圳一地产商打出巨型广告牌,低胸美女吆喝降价。“再低，就不可能了。”昨日（5月2日），在清坪高速收费站一地产商打出一块巨大广告牌。这句醒目的广告词旁边就是一个穿着红色低胸裙子的女子，女子坚挺胸部上面撩人的裙子，加上女子白皙的肌肤让人浮想翩翩。自去年10月深圳楼市随着市场交易冷淡，价格一直在下跌。这家地产商广告牌上说，约5056元/平方米起，畅享约30万平方米大社区品质生活，一期全新五号楼宽景单位，五一隆重推出。记者按照上面的电话联系该地产商时，总机的一位客服称广告是策划部策划的，现在五一期间，负责策划的人都放假了案例二：美女裸秀促销发商为卖房绞尽脑汁 低胸广告后又推裸秀促销2008年5月9日，在武汉春季房交会上，开发商找人身裹广告裸秀卖房“与去年春、秋两季房交会相比，登记购买的人数少了一大半。”2008年5月9日开幕的武汉春季房交会透出“凉意”。甚至有开发商找人身裹广告“裸秀”卖房。 在巴黎庭楼盘的展示现场，其美女组合身着晚礼服，纱裙曳地，在展区内四处游走，集聚人气。在丽湾的展台里，近20名妙龄少女清一色白色吊带纱裙，皓腕玉臂，与开发商巨资布置的豪宅式展区，交相辉映，极尽奢华。记者发现现场“三多三少”:房地产业内人士多、排队拿礼品的多、捡宣传资料的人多；楼盘大幅打折的少、交定金的少、去现场看房的人少。【招式秘笈】字一个字“色”，能牢牢抓住眼球者，唯色也。美女促销当下愈演愈烈，自然有其存在道理。“色”，能牢牢抓住眼球者，唯色也。美女促销当下愈演愈烈，自然有其存在道理。第三招：特价营销案例一：南京桥北跌破4000独家:南京桥北房价跌破4000 或引抄底投资潮本站消息 继3月降价风之后，江北楼市仍然没有迎来真正的旺季，各大楼盘甚至曾一度跌出每日销售排行榜。而与之同时，目前普遍存在的资金链问题同样折磨着江北开发商。江北的开发企业为尽快回笼资金，获取销售业绩，不得不再次举起促销大旗，一场房价之战正在江北拉开帷幕。 桥北首次跌破4000，红色五月迎来房价肉搏战 “5月1日江北有楼盘推出了最低3888元/平米的特价房。”近日，有知情人士向365地产家居网透露，江北明发滨江新城(社区)推出价格在4000元之下的特价房源，比之前的价格下降幅度超过了20%，这也是桥北楼盘自去年7月以来首次跌至4000元之下。 为此，笔者到该楼盘售楼处，以购房者身份向销售人员证实了该消息：“5.1期间我们推出了一幢楼做特价促销，价格分别为3888元/平米、4188元/平米、4388元/平米。”该售楼小姐介绍，“5.1”节日期间这批房源已经卖的差不多了，目前已经没有可售的特价房。”，放而据了解，在经过4月的低迷之后，特价促销成为江北各楼盘吸引购房者的主要手段。除了明发滨江新城(社区)之外，桥北另外几家大盘也有不同程度降价的特价房上市。 在3月推出4088元/平米特价房源的超级大盘天润城(社区)，在3月之后时间里持续推出各种大幅优惠活动，最大幅度曾低至4100元/平米。另外，进入5月以来，大华锦绣华城(社区)拿出一定房源以最低4200元/平米的特价销售，江岸水城(社区)更是推出4080元/平米的清盘活动。 加之明发滨江新城以低于4000元/平米加入特价促销行列，一场房价贴身肉搏战在桥北地区正式拉开帷幕。 房价暗战或引投资客抄底买房 在各种特价房的推动之下，江北楼市在“5.1”期间的销售数额有了较大幅度上升。南京网尙机构市场研究员白羽认为，在目前整体市场不景气的情况下，价格的下降使得楼市的需求暂时得到了释放，由此拉升销量的增长。 南京苏鼎房地产研究所所长宋坚认为，江北楼盘的价格战持续进行将引来楼市投资客抄底。“现在的价格可能会使不少投资者选择此时进入江北楼市。因为从长远来看，江北有不错的发展前景，未来过江通道将大大促进江北楼市。江北房价的上行也是必然的。”宋坚表示。 有业内人士也赞同这样的说法，并认为，4000元/平米应该是一条底线，目前江北楼市已整体接近这条底线，各家开发企业也应该暂时缓解了资金上的压力，再想房价往下走已不太可能。 江北楼市复苏尚待时日 尽管也同意投资者将进入江北楼市抄底的说法，以普通购房者为主要销售对象的江北开发商对目前的价格战仍然表示出一定的无奈。 江北一家开发企业负责人表示，在经历3月的降价风之后，江北楼市信心受损，不少人害怕楼市再次下降，因此选择暂缓购房，造成了4月江北房市愈加低迷，此次搞价格战可能会更使市场信心受到影响。 “江北楼市复苏的时间将再往后推迟一段时间了。”在得知临近楼盘推出特价房源之后，南京红太阳房地产副总经理徐友志做出如上表示。他说，一向房价坚挺的大旗“倒下”，江北楼市可能将再次陷入观望之中，要想像往年那样红火，时间就要再往后推迟了下诱饵，愿者上钩。谁叫房子不好卖了呢？正如某销售员所说，“现在，不打折不送礼很难卖房了。案例二：江岸水域3期促销4080元/平方江岸水城3期清盘促销4080元/平米起本站消息 2008年的南京楼市出现了持续低迷的状况，去年曾全线飘红的江北楼市，在今年更加激烈的竞争中更是价格战频传，大盘们纷纷以“特价房”、“一口价”等促销政策，来抢摊观望之中日趋理性保守的购房客群。 随着“五一”的到来，人们盼望着楼市能以此为契机而有所回暖，就在这时，曾经在去年创下过2个月内热销600多套房源奇迹的“江岸水城(社区)”，打出了“4080元/起”的特价讯息，再一次挑战江北楼市特价的终极底线，对消费者的心理防线构成了一次有力的冲击，也给江北楼市实实在在地打了一针强心剂！“江岸水城(社区)”3期自去年9月推出以来，坚持卓越的高性价比，因着长期累积的良好口碑，日益完善的周遍配套，一直保持着稳健的销售态势。为了回馈广大购房者的支持和信任，推动江北楼市的全面复苏，趁着此次“五一”假期，“江岸水城”将三期所剩全部房源以震撼低价推出，最低价格仅4080元/！而对于广大的购房者而言，最大的实惠更在其优厚的首付政策上，首付3.8万元起的轻松置业门槛，让购房的心愿不再承受负担，83120的主力户型，更全面满足多数购房者的居住需求，如此压倒性的优惠政策激励了许多观望者的购房热情！配合此次3期的清盘促销，“江岸水城”还将对产权车位进行特价销售，首付3.8万元起，再加39999元，你就能一步到位地拥有房子和产权车位，而搭配车位销售加送的微波炉，更将实惠进行到底！ “江岸水城”是标准的地铁物业，将来距离地铁三号线站点步行仅5分钟的距离。据最新的来自市政部门的消息称，柳州路公交枢纽一期工程已经完成，并且运营在即，151路自柳州路通达主城，其站点离本项目距离不远。而另一个4000多的公交场站也即将在年内建成，到时将有直达主城的公交线路，直接停靠“江岸水城”门前站点！ 门前上公交，散步下地铁，轻松有房有车位，购房预算中省下的钱甚至可以马上买辆车！既充分保障出行的快速便捷，更具备强劲的升值潜力！如此的“江岸水城”，4080元/起的终极特价，对于购房者，最大的理性就是绝不错过！案例三：特价房降价30万深圳促销特价房降价30万元 炒家亏一百万抛房4月底，发改委价格司在发布一季度住房市场价格形势分析时称，“部分城市经过一段时期的调整后，全国房价整体将保持温和上涨趋势。”但深圳春季房交会却给出了相反的答案：部分城市房地产市场的观望依旧在持续，房价继续寻找新的底部。 特价房降价30万元 记者在深圳房交会现场看到，大多数开发商虽然没有明确降价，但都纷纷推出特价房 “正常的销售价格是11000元左右，而现在推出的几十套特价房房价仅仅8388元。”盐田区金海湾楼盘的置业顾问告诉记者：“虽然是特价房，但是绝对不是次品房，优惠近30万元。” 除了已经开盘的开发商通过推出特价房变相降价外，不少刚开盘的开发商大大降低了开盘价格。位于深圳南山区的雷振地产新推出的“金珠港湾”，开盘均价仅为12500元。在几个月前，这一带的同品质楼盘的开盘价一般都超过了15000元。 房价下探仍在继续 “去年在南山区购买的半岛城邦价格为3万多，现在的价格不到2.5万元，150多平米的房产，现在价格基本上降了100万元。”深圳炒房者邹先生告诉记者，由于房屋不能出手，经济压力大增，因此即使亏100万元，也计划在本次房交会上将房产脱手。 深圳香港中原相关人士告诉记者，像邹先生一样深度套牢的投资着在深圳有五六千人，而且有部分一进撑不住了，准备割肉。 “特价房受市民热捧，但是其他房源依然是看多买少。”深圳一知名房产公司负责人告诉记者，虽然此次春季房交会的人流量超过了历届房交会，但是观望气氛依然浓厚。“开发商猛推特价房，实际上加速了房价的下跌。” 炒家瞄准二三线城市 昨日的房交会，除了珠三角的房地产公司外，10多家来自成都、武汉、大理等城市的房地产项目也到珠三角抢客户，而且受到不少投资者的青睐。不少深圳投资者认为，股市目前也不景气，CPI也居高不下，不动产仍然是投资的最好选择。不过深圳的房价降得厉害，投资方向应该转向二三线城市。 【招式秘笈】一个字“降”，让小利搏大利，特价房在市场的确受欢迎，谁降得多就卖得多，只是要小心，别陷入了价格战泥潭。第四招：信贷营销案例一：禁止5年的“首付一成”，再现南京楼市开发商搞促销 叫停5年后“首付一成”再现南京楼市为了遏制炒房，同时控制信贷风险，2006年的“国六条”将商品房首付标准提高到最低三成，就算是购买自住房且建筑面积90平方米以下的，也至少要首付两成。然而，近日南京却至少有3家楼盘为了促销，使出“首付一成”的撒手锏，以令人心动的低首付，诱人买房。据悉，这是2003年管理层强行封杀分期首付及零首付之后，5年来南京楼市首次出现“首付一成”的促销手段。乍听一惊：总价52万，首付仅5.2万小曾从南京某大学毕业后，工作3年时间，手中积攒了6万多块钱。由于首付款不多，他只能考虑到房价较低的新市区买套小房子。昨天，他拨打一家楼盘的售楼电话，询问有没有小户型卖。“我们最小的户型是80平方米左右，两房两厅。”售楼先生答道。“那请你帮我算一下，80平方米左右两房的总价和首付分别要多少？我是买第一套自住房。”小曾问道。“80平方米的两房，单价大约6500元/平方米，总价在52万元左右。”售楼先生说，“我们这里可以首付一成，你只要花5.2万元就能把房子买到手。”“不是说银行贷款最低也要首付两成吗？”小曾乍听之下，既惊又喜地问道。“银行仍然是首付两成，但你首付一成，开发商再垫钱帮你首付一成，不就是两成啦？你只要在明年3月份房子交付以前，把那部分钱还给开发商就可以了，不收利息。”售楼先生表示，这是开发商考虑到很多年轻人经济实力不足，背着银行推出的优惠政策。极致诱惑：3家楼盘齐推“首付一成”原来，并非南京真有银行推出首付一成住房贷款，而是一种“先付一成，再补一成”的分期首付。记者调查发现，南京至少有3家楼盘在用首付一成的特殊方式，吸引首付款不足的客户前去买房。就在小曾所看楼盘的附近，另有一家楼盘在推均价5000元、79150平方米的户型，也可首付一成。记者以买房人的身份，打电话到售楼处询问，一位售楼小姐介绍：“79平方米的两房，按单价5000元/平方米来算，总价也就39.5万元。我们这里可以首付一成，你只要首付4万元不到，就能买到。”她介绍，与邻居楼盘一样，这里也是开发商垫钱帮客户凑齐首付款，开发商垫的这部分钱，客户只要在房子交付前归还就行了，不需要承担利息。此外，新街口的一家写字楼项目，也打出“一成首付，轻松购房”的促销旗号。本来办公房要首付五成，但是买房人可先首付一成，由开发商提供四成免息借款，买房人再通过分期付款的方式归还。楼市低迷：楼盘甩出“撒手锏”“我们推出首付一成，就是想让一部分有还款能力，但一时半会凑不齐首付款的购房者能买得起房子。”一位售楼小姐说，尽管绝大多数人买房时还是首付两成或三成，但确实有一些年轻人对首付一成的方式表示青睐。小曾就被首付一成的政策给迷住了。他盘算：“80平方米左右的两房总价52万元，首付一成则只要5.2万，我手上攒了6万多块钱，刚好买得起。而如果是首付两成，我就又只能望房兴叹了。”至于明年3月之前再还5.2万元给开发商，小曾表示：“还有近一年时间嘛，我努力赚钱，再加上家人帮忙，还是能还清的。何况这5.2万元还不需要利息。”“南京楼盘推出首付一成，广州、深圳等地甚至出现零首付，这都是开发商甩出的促销撒手锏。”南京苏鼎房地产研究所所长宋坚分析，现在楼市低迷，很多楼盘的房子卖不动，所以开发商纷纷使出各种绝招来拉动商品房销售。金融专家：首付一成增大信贷风险“首付一成属于违规操作。”招商银行南京分行零售银行部副总经理胡文辉表示，2006年央行和银监会规定商品房最低首付三成，90平方米以下的商品房最低也要首付两成，这是一条硬杠杠。胡文辉分析，首付两成、三成买房，本来就说明资金不足，现在连首付还要开发商垫钱才能凑齐，可见这种客户的资金能力有多弱：“银行放低首付，在某种程度上类似美国的次级贷，风险很大。”他举例说明：“100万元的房子，只首付10万元，这种经济实力的客户，怎么能保证他将来按时还款？明显就是不够格、风险较大的贷款人。”光大银行、深圳发展银行的专家也表示，首付一成突破了央行和银监会制定的最低首付标准，增大了银行信贷的风险。新闻链接广州严查楼市低首付促销 首付一成并非南京楼市的发明，早在去年12月北京、广州等城市，就有不少楼盘打出首付一成甚至零首付等分期首付的促销招牌，通过开发商垫付形式变相降低首付，试图拉动销售、回笼资金。4月30日，作为广州市政府职能机构的广州市房地产中介服务管理所所长史小明明确表示，广州楼市出现的一成首付、两成首付甚至“代供楼”等销售行为，存在引发类似于美国次贷危机的风险，房管局将在五一黄金周前后重点严查楼盘这种促销行为。史小明指出，低首付显然违反了央行相关政策。这种做法一方面会增加银行的风险，因为其中有七成贷款来自银行，低收入者的还款能力并不强，很有可能出现“断供”现象。另一方面，分期首付只是拉长了买房人的首付还款时间，并没有减少首付。案例二：开发商先期垫付首付深圳叫停分期首付 开发商促销行为蕴含高风险近期深圳出现的分期首付、垫付首付的楼市促销行为，已被深圳市国土资源与房产管理局叫停。该局负责人表示，已通知全市开发商，禁止分期首付。开发商垫付为促销4月中旬，深圳市宝安区航程国际公寓项目打出2万元一个家的宣传语。针对该项目未售出的40多套单身公寓，购房者只需要首付一成就可以办理按揭供楼手续，另外一成首付由开发商先期垫付，到8月30日交楼之日再补齐。以该项目7800元/平方米的均价、最小户型25平方米计算，一成首付只有1.95万元。由于近期投资客纷纷离场，该项目推出垫付首付是为了吸引首次置业者。活动推出当天，公寓就售出8套。记者近日以购房者身份前去询问，发现航程国际公寓已取消垫付首付的促销活动。销售人员告诉记者，垫付首付活动已被市国土局叫停，现在首次置业者购买小户型要按照规定付齐两成的首付款。无独有偶。位于龙岗区龙翔大道旁的龙翔花园4月份曾经挂出送五成首期装修款的条幅，购买该楼盘的客户只需支付一半的首期款，另一半首期款开发商将以送装修款的名义赠送。同样，近日记者发现该条幅已经不见了。销售人员说，送五成首期装修款的活动已经取消。深圳市国土局有关负责人表示，开发商为购房者垫付、赠送和允许分期首付，实际上是将资金风险转嫁给银行，将本不具备买房能力的消费者拉入买房行列，给买家和银行都带来风险，也给房地产调控带来阻力。分期首付隐患多垫付首付、分期首付现象在珠三角地区已多次出现。2月初，富力地产首先在广州推出首期免息月供计划，购房者只需支付相当于房屋总价16%的首付款便可入住，余下款项可以分期支付。根据去年发布的中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知规定，对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款不得低于30%；对于已经利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套（含）以上住房的，首付款比例不得低于40%。珠三角楼市频现开发商垫首付的做法，引起了监管部门对银行个人住房信贷资产质量的担忧。4月初，广东省银监局开始对广州各分行发函调查，希望银行增强风险防范意识。五一前，针对分期首付现象，广州市国土房管局明确表示，禁止分期首付等违反国家房贷政策的销售形式。五一期间组织专项检查，勒令三家采用开发商垫付部分首期款，买家分期首付方式促销的楼盘停止促销。深圳中原地产总经理李耀智表示:开发商和银行都要谨慎评估垫首付促销行为的风险。既然购房者连首期款都承担不起，估计月供也会有困难，买家断供很容易造成银行的呆账坏账。 深圳市国土局负责人表示，目前深圳市尚未发现有大范围的开发商垫付首付现象，曾经出现的两宗垫付首付楼盘也已停止相关行为。案例三：办80万房贷奖现金1600元办80万房贷奖1600? 南京一银行首推房贷现金奖励政策【促销】成功办理房贷奖励贷款金额的2最近,记者在2008年中国南京春季商品房交易会上收到一份奇怪的传单,传单说,我市某股份制银行正在开展“贷款有礼”活动：在我行办理住房按揭贷款，免收一切费用，我们在贷款办理成功后将对您给予贷款金额2。的奖励。在这份宣传单上，该银行还举例称，贷款50万元即奖励1000元。 这样的促销在南京还是闻所未闻的。记者以贷款人的身份与该银行的一位客户经理联系，这位客户经理明确向记者表示，成功办理住房按揭贷款确实可获得2。奖励，他声称这样的优惠在南京是力度最大的。 巧的是，最近买房人李女士也正在该银行办理约80万元的住房按揭贷款，该行工作人员在刚开始并没有表明有这样的优惠，当李女士表示从其他渠道了解到办贷款有2。奖励之后，该行支行负责人才承认“2。奖励”是总行的规定，“贷款办完后，可以给李女士奖励1600元！” 【数据】银行房贷业务大幅萎缩 从过去的等客户上门，到现在放下身段招揽生意，银行“急吼吼”地现金奖励方式拉客户背后的真正原因是什么？在去年6次加息、楼市降温等多重因素共同作用下，南京房贷首次出现大幅度下降。据中国人民银行南京分行营管部的最新统计显示，2月份南京个人住房贷款余额为684亿元，比1月份骤降2.53亿元。上面说到的那家现金奖励客户的银行客户经理告诉记者，“由于去年以来，对二套房贷卡得很严，一大批原来办二套房贷的客户退出市场。现在我们主要做一套房的客户，但现在大家都在观望，连办一套房贷的客户也很少。” 【央行】针对个人房贷的调研已经悄然展开 有消息称，近期央行上海总部对中外资银行的房地产企业贷款、个人住房按揭贷款等情况正进行调研，但目前只在地方分行层面进行。不过，某银行的广州分行也收到了监管部门的相关情况调研表。在上海，这个调研是抽样调查。但记者从可靠消息称，央行总行目前正对房地产企业的资金状况进行摸底调查，目前在南京地区虽然还未进行针对房地产企业的资金链的相关调查，但针对个人房贷的调研已经悄然展开。央行紧锣密鼓地对个人住房按揭贷款进行调研，是否意味着国家将出台更加严格的房贷政策呢？对此，这位相关部门的工作人员不置可否，没有给出肯定的答案，他表示相关调查的详情不便透露。 【专家观点】房贷政策有可能进一步收紧 南京财经大学金融学院副院长闫海峰教授认为，银行采取“现金奖励”办房贷的行为不妥，这种优惠活动弊大于利。假如部分贷款人冲着优惠政策而来，如果银行把关不严的话，极有可能为银行贷款带来潜在的风险。此外，闫海峰教授还否定了“国家有可能出台新的针对房地产行业调控政策”的说法。他说，为了有效防止炒房等行为，国家会继续执行从紧的货币政策，房产开发企业贷款将有一定难度，个人住房按揭贷款也有一定限制。但是目前的情况是，房地产行业与金融行业结合十分紧密，相关监管部门也不希望看到波动很大的局面。“我想国家即使出台新的调控政策，调控力度不会很大，不会对房地产行业设置更大的限制，因此国家是既不会放宽房贷政策，也不会过分限制房地产行业的发展。”闫海峰说。【招式秘笈】一个字“钱”，买不起房？给钱你来买房，先减轻买房人现金压力，入了局再慢慢算。第五招：噱头营销案例一：传上海某盘开盘现通宵排队景象上海再现连夜排队景象 疑似开发商自导自演昨日下午，“天山华庭”排队买房的人排起了20多米长的队伍。连夜排队购房的“盛况”再现上海。昨天，一支延续20多米近200人的排队购房队伍出现在长宁区一楼盘“天山华庭”售楼处。到今早开盘为止，队伍最前面的排队者已经排了连续两天两夜。但早报记者采访后发现，这个看似火爆的场面另有玄机。排队的多是外来务工者引起大规模排队的“天山华庭”位于宁区威宁路以东，长宁路绿带以南，天山路以北，新天山中学以西，占地面积40364平方米，公共绿化用地5643平方米，总建筑面积约8.8万平方米。早报记者昨天下午来到现场时，排队人群已经超过150人，大家坐在一起三三两两聊天，有不少农民工模样的人也排在队伍中。排在第一梯队里的张先生和母亲已经在此坐了一夜。“我们不知道开盘的具体时间，开发商只告诉了会在4月份开，于是最近只能每天早上都过来看一下，昨天看到一批农民工过来排队了，我们也赶紧过来排队。”早报记者了解到，4月22日上午，楼盘开始出现了第一批排队的人群，几乎绝大部分都是来上海打工的外来务工人员。自他们开始排队后，队伍逐渐变长，随着居民的加入，农民工比例降至六成左右。记者看到，不断有居民拿着小凳子加入排队队伍，有的甚至还是从五角场赶过来的。记者采访时发现，现场除了少数几个年轻人之外，大部分上海居民都是五六十岁的中老年人士，他们表示就是看中这里的小户型，而且总价较低，想为子女买一套婚房。到昨天下午4点，现场排队人数已经接近200人。 开发商自导自演？据悉，该楼盘主要以90平方米以下的二房为主，并附少量三房与一房，房型面积为55100平方米，共推出房源562套，其对外报价20000元/平方米。由于都是小户型，楼盘一开始就得到相当高的关注。这支排队队伍绝非只是因楼盘火爆自发形成。记者昨天采访时直接来到售楼处，发现售楼现场并没有任何人排队的现象，经过询问才知道原来队伍排在了距离售楼处有一段距离的工地外围。令人惊讶的是，虽然销售人员表示全不知情，也不知道为什么队伍会排在此地，但是这批最早到位的队伍所占位置却是“非常正确”。在开发商“不知情”的情况下，这些排队者“很偶然地”在开盘前两天开始排队，同时，又“正好”将队伍排在了明天即将启用的广场后门口。在大门紧锁的小型广场内部，开发商已经准备好了类似游乐场等场所排队用的铁栏通道。据悉，4月22日最早出现在现场的排队人群，集中由面包车送过来排队，大家坐着同样规格的椅子，并且有专人提供矿泉水和盒饭。与此同时，第一批人排了一段时间以后，到当天晚上，又有一批人被送了过来，坐在了队伍中间。旁边楼盘的一名物业管理人员表示，这些最早来排队的人“看着像是这个楼盘工地上的工人。” 虚假繁荣促集中成交一家营销代理机构有关人士告诉记者，花钱雇人在开盘前一天甚至前两三天开始排队用来制造火爆气氛，这种情况已经是行内屡见不鲜的“策略”了。记者获悉，在新的楼盘开盘前夕，销售方会出钱雇佣一批人提前排队，然后售楼人员晚一点再通知购房者“赶紧”过来买房，购房者往往一见如此情景，就会加入排队队伍，此后，一个排队长龙就出现了。如果没有达到预期效果，销售公司还会适时补充人手或者延后开盘日期，以期能够造成最火爆的场面。从现场情形来看，大量排队人员的确给现场购房人士心理带来了影响，大家纷纷担心买不到房，开始有人考虑出钱购买排在前几名的民工房号。4月23日下午，一张告示被张贴出来。告示称由于购房者众多，开盘时为了保持秩序，购房者按照房号进场买房，购房者必须在5分钟之内完成选房，选房后要求直接签约并支付不少于三成的首期款(第二套房要求支付四成)。告示的张贴更加剧了购房的担忧。为了紧急筹集资金第二天顺利买房，很多人赶紧通知家人从股市割肉套现，准备好银行存折来应付明天的银行转账。记者简单计算一笔小账，对于开发商来说，如果今天开盘当天能够顺利出售一百套房源，以平均首付款50万元/套计算，当天就可以获得资金5000万元。而如果当天排队的200多人都最终买房，则资金将会过亿。 案例二：抗震性，成今后楼盘的营销卖点抗震性，应成为今后地产楼盘的营销卖点此次的“5.12”川西大地震在考验着我们这个民族，考验着我们的生存环境。 我们并非要苛求地产开发商们开发的楼盘都必须达到抗8级以上或更高级的抗震标准，但至少应做到在大级别地震等灾害来临面前，应保证在灾害发生后的数十分钟内不塌垮，能为住户提供必要的逃生机会。住宅抗震性能的高低主要取决于建材质量的好坏以及承重结构的连接形式、施工质量和地基的状态等。1.主体结构方面目前多层住宅多是砖混结构，比较好一些的也有采用钢筋混凝土结构的；高层住宅因其对抗震性要求更高，普遍采用的是现浇钢筋混凝土框架结构。我们应注意地震等级与抗震等级的区别，抗震设防标准为8度，但这并非是指能抵御8级地震，而是大体相当于能抵御6级左右地震震中区的破坏烈度。即使像唐山地震对北京的影响也低于这个标准，因此其抗震等级已经是够安全了。2.砖混结构住宅这种住宅系由砖墙支撑和现浇、预制钢筋混凝土板盖成的住宅。由于建材质量和施工质量的不同，抗震性能悬殊。砖的抗压性强，但韧性差，一遇到67度地震破坏就会局部开裂和散落，8度时裂缝会更大，稳定性差的会倒塌。但如果施工质量确实好，这类房屋只有在10度时才会被严重破坏或倒塌。通常这种结构房屋易发生问题的部位和构件有：跨度大的横梁、楼梯间墙体和开有较大洞口的墙体等。地震发生时，住户应避开这些部位和构件进入结构稳定并具有小空间的部位，如厕所、小厨房等较安全。3.木结构住宅此类住宅一般由木骨架承重，砖、石、泥坯、墙体只能起围护作用，稳定性较差，67度地震时极易倒塌，所以这类房屋的住户在地震时特别要注意墙倒砸人。4.钢筋混凝土框架结构住宅这是目前商品房的最常见形式，主要指由钢筋混凝土梁、柱、墙、盖为骨架的住宅。在9度以下地震时，其抗震性能较好，但里面的隔断和围墙若用砖砌成，在78度地震时即可能出现裂缝，对人和室内设备造成毁坏。我们是个多地震的国家，此次的川西大地震，应该为我们的地产开发商们敲响了警钟：房屋是百年大计，质量是任何品牌的最基本保证，是高于企业一切工作的重中之重。特别是地产业。哪些注重房屋质量的地产开发商们，应该能从这次灾害事件中感悟到什么，领会到什么？【招式秘笈】一个字“吹”，紧跟市民关注热点，吹得天花乱坠，吹得日月无光，无中生有，小事变大，直至不买的人也忍不住来看看。但小心可别吹破了“皮球”。第六招：联想营销案例一：卵巢寻找精子 南京“最黄”房产广告惹争议卵巢寻找“精子” 南京“最黄”房产广告惹争议 卵巢寻找“精子”！第一眼看到这个广告，许多人都一头雾水。再仔细看下面的小字：“所有的巢位已经为您准备好了，您是各行业的精英分子么？带上你的想法和执行力，像精子一样的速度快来卵巢吧！”原来，“卵巢”是一个创业园，而“精子”则是“精英分子”的简称。这则广告在上周投放市场后，引起了市民的激烈争议。广告围绕“卵巢”和“精子”做足了文章，“卵”字右边一点用大大的乳白色颗粒代替，“以上精英分子请对号入座”特意突出了“精”“子”两个字，还有一句广告语是“为怀才不孕的精英分子们打造创业的乐园！”“在路上走的时候，突然几个青年硬塞给我一张单子，猛一看，哇，黄色小广告！”这是一位市民的第一反应，仔细研究半天，他才弄清楚这是一个房产广告，“为了吸引眼球什么都想得出来，我看这可以算史上最黄的房产广告了！”“这个不叫创意，是恶搞，毫无格调可言。而且如果让小孩子看到怎么办，孩子问起来父母都不好解释。”“有侮辱女性的嫌疑，低俗，哗众取宠！