投资估算表.doc

。经济指标综合技术经济指标 序号项目单位数量备注1征地面积m267500约101.25亩实际用地面积m250625约75.94亩2建筑占地面积m2124033建筑密度%24.54容积率/2.62 5绿地面积m2151886绿地率%307计入容积率建筑面积m2132850其中（1）住宅建筑面积m2123037（2）商业建筑面积m28900（3）配套用房建筑面积m2913.00 其中邮电所m240.00 储蓄所m240.00 公厕m260.00 养老服务中心m2416.00 垃圾站m272.00 物业管理用房m2285.00 其中社区服务站m260.00 销控及安防中心m245.00 物业管理用房m2180.00 8不计入容积率建筑面积m28200其中（1）地下室建筑面积（仅作为停车及设备用房）m27500.00 （2）架空层建筑面积（架空绿化）m2700.00 9总建筑面积m2141050.00 其中（1）地上室建筑面积m2133550.00 （2）地下室建筑面积m27500.00 10(1)居住总户数户1187.00 其中户面积90户26990户面积120户716120户面积150户202（2）居住人口人41553.5人/户11（1）机动车停车位辆955其中地上机动车停车位辆787地下机动车停车位辆16812（2）电动车停车位辆1187其中地上机动车停车位辆539地下机动车停车位辆648投资估算表一、投资成本费用估算汇总表（表1）成本项目总额/万元开发成本（万元/）地下车库商业高层（一）土地成本12731084811883（二）前期工程费23681021452121（三）建安工程费259531640156722746（四）基础设施配套费35931082103275（五）公建配套费500.334.67（六）不可预见费137773871217（七）开发期间税费3496754242997（八）开发费68902545946042（九）投资总额合计5641322523875502861、开发成本序号项目名称面积（m2）总投资（万元）单房成本（元/m2）1地下车库750022523002.72商 业890038754353.933高 层123037502864087.064合 二、资金筹措与投入计划及贷款 1、资金筹措与投入计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于内部资金周转部分。2、资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除与销售有关税费后用于投资；此外若还缺资金，则向银行贷款。3、本项目开发总投资（不含贷款利息）共计约56400万元，扣除已支付的土地款12993万元，实际需要总投资为43407万元，按规定资金投入不少于总投资的20%，由此计算可需自有资金8680万元，融资贷款按10000万元，预售房收入用于投资合计24727万元。4、一标段开发面积约51000平米，其中住宅约48000平米，商业约5000平米，预估整个一标段开发需用资金约10000万元，自有资金按20%准备，需用资金2000万元，贷款可按4000万元考虑，剩余4000万元资金缺口以销售收入来周转。销售收入预测表序号业态名称面积（m2）预售年份2016年2017年2018年2019年2023年合计1住宅1230370182552754826725046535212商业890002270485071203车位168040094413444合计1394370182552754853421084061985备注：1、住宅均价按4350元/平米计；2、商业均价按8000元/平米计；3、地下车库均价按8000元/个计4、商业2019年按30%去化率考虑，剩余按23年去化完成；5、车位2019年按50个去化率考虑，剩余按23年去化完成；、一标段按照开发计划工程进度可在2017年5月份开盘销售，预计二季度一标段住宅开盘去化率64%，销售金额为13000万元，三、四季度销售金额为5243万元，到2017年年底预计一标段住宅去化率90%，销售额为18200万元。2、一标段项目运营期间资金投入按预估资金的70%计，需要投入运营资金7000万元， 2017年年底可剩余11200万元进行支配和二标段的开工准备。3、二标段开发面积约83400平米，其中住宅约75000平米，商业约3900平米，地下车库面积7500平米，预估整个二标段开发需用资金约16680万元，自有资金按20%准备，需用资金3336万元，贷款可按6000万元考虑，剩余7344万元资金缺口以销售收入来周转。4、二标段按照开发计划工程进度可在2018年1月份开盘销售，预计一季度二标段住宅开盘去化率64%，销售金额为8815万元，二季度预计2018年5月份开盘销售销售金额为7920万元，三季度预计2018年9月底份开盘销售销售金额为9294万元，到2018年第四季度预计销售金额为1518万元，预计全年销售额为27600万元。5、二标段项目运营期间资金投入按预估资金的