西安市临潼区渭河生态发展有限公司锦绣前城项目可行性研究报告.doc

西安市临潼区渭河生态发展有限公司锦绣前城项目第一章 总 论1.1项目概况1.1.1项目名称西安市临潼区渭河生态发展有限公司锦绣前城项目1.1.2承办单位1.1.3建设地点该项目位于临潼区行者街办和西泉街办，四址为：金贝仁商厦以西，银杏路以东，锦绣大厦以北，渭河景观廊道以南。1.1.4建设内容建设内容为生态地移民安置、村落搬迁等提供安置房和经适房，并建设相应物业管理用房、社区管理用房、及幼儿园等，总用地面积约为160.0亩，小区总建筑面积约为35.6万平方米。1.1.5投资估算该项目总投资预计约为6.8亿元，资金来源为业主自筹1.3亿元，银行贷款5.5亿元，目前已与相关银行达成了贷款意向，贷款期限为三年，年利率为5.27%，按到期还本付息方式还贷。1.1.6效益分析西安市临潼区渭河生态区移民安置、村落搬迁安置房住宅小区，是西安市临潼区为改善、治理渭河环境，加快城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，提高市民的居住环境，而确立的第一批拆迁安置小区。项目全部竣工后可容纳安置居民8120人，良好的环境将使拆迁户的生活质量改善得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。1.1.7供水本工程水源由市政给水管网供给，考虑到生活用水和室外消防系统的要求，拟从新建小区东西两处市政道路上的市政给水管上各引一条DN200（水表2x150）的管道进入地盘小区并沿着小区建筑物群四周布置成环网，以确保生活及消防用水安全。1.1.8供电本项目总用电负荷估算为4000kVA,拟由市电引接两路10kV高压电源供电。公共建筑采用户内变电所形式供电,住宅采用户外预装式变电所或户内变电所形式供电。1.1.9交通运输、通讯条件本项目位于西安市临潼区渭河生态开发区。项目距西安市区大约30公里，距西安市政府新址15公里。处于西安市临潼新区一级轴线的交通枢纽地带，距高速路收费站约5公里，本区域内交通十分便利，处在四通八达的枢纽位置上。综上所述，项目区交通非常便利。片区内的程控电话、宽带网已开通，通讯十分便利。1.1.10环境保护本项目投入使用后，实施区内的生活污水、生活垃圾根据国家环境保护的有关规定和排放标准进行治理，使之达到国家的排放要求。1.1.11项目实施进度计划根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在24个月内建成，于2012年9月底投入使用。1.2主要经济指标本项目位于西安市临潼区渭河生态区，总用地面积为160亩。拟建建筑面积为355690平方米，居住人口规模为2320户、约8120人。住宅280760平方米，文体教育8960平方米，商业31330平方米，半地下建筑面积34130平方米。容积率为2.3；建筑密度为23.3%；绿地率35%；机动车停车位2578个。技术经济指标一览表项目计量单位数值备注居住区规划总用地平方米164000.91（合246.00亩）规划道路用地面积平方米11098.26（合16.65亩）临时施工用地面积平方米12995.89（合19.49亩）居住区净用地面积平方米139906.76（合209.86亩）居住总户（套）数户（套）2320居住人数人8120户均人口人/户3.5总建筑面积平方米355690其中地上面积平方米321560其中住宅建筑面积（含首层架空车库及杂物房）平方米280760公建建筑面积平方米40800半地下车库面积平方米34130建筑占地面积平方米32590人口毛密度人/ha 495建筑密度23.3容积率2.30绿地率35机动车位地上停车辆1320半地下停车辆970首层架空停车辆288合计辆25781.3主要用地指标占地总面积322.2亩；总建筑面积59.71万平方米；居住建筑面积59.26万平方米；公共建筑面积0.45万平方米； 居住居数 4938户 平均每户建筑面积 120平方米 平均每户居住人数 3.2人 容积率 2.78 建筑密度0.481绿化率 34% 住宅栋数 93栋平均层数 6层 地下车库面积 1.23万平方米 停车位615个符合陕西省建设用地标准（2007年版）陕西省居住建筑建设用地指标规定的居住建筑建设用地（大于8000人）：容积率大于等于1.38、建筑密度大于等于0.48、绿地率30%-35%的要求。1.4结论与建议1.4.1结论 本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。本项目安置的对象是生态区被拆迁居民,也包括征拆迁房屋的农户。根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，西安市临潼区现有的安置房数量也不能满足拆迁户的需求，因此尽可能新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。本项目建设将使拆迁户的居住与生存条件得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。本项目的建设是必要的。本项目建设主要包括为经济实用的拆迁安置住宅和小区配套的商铺、物业管理用房、社区管理用房、幼儿园等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。 本项目总用地面积为160亩，新建拆迁安置住房总建筑面积为355690平方米，项目总投资约为6.8亿元，项目建设期为24个月。1.3.2建议 按照拆迁安置住房建设的有关政策，高起点、高标准搞好小区规划设计。 抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。第二章 项目建设的必要性2.1项目建设的背景2.1.1建设单位概况西安市临潼区渭河生态区管理委员会是西安市临潼区委、区政府设立的负责临潼渭河生态区开发建设的办事机构。其主要职责是：负责主持编制、修定生态区各类各项策划、规划和计划；负责生态区法律法规、政策、管理办法的制定、宣传及服务；负责生态区招商及贷款、融资；对生态区土地征用、划拨、有偿转让、拆迁等进行一体化服务管理；实施生态区各类各项基础项目及自建开发项目的建设、经营和管理；负责生态区内建设项目的立项、审批、综合行政管理等。地址：临潼城区人民西路20号电话：02983823330传真：02983823330邮箱：2.1.2西安市概况K d 6FK 5J!yZ w cY,A 1、地理位置 西安市位于我国内陆腹地陕西省关中平原中部，介于东经10740-10949和北纬3339-3445之间。东西长204公里，南北宽101公里，土地总面积10108.02平方公里。东以零河和灞源山地为界，与渭南市相接；南以秦岭山脉为界，与商洛、安康、汉中市相接；西以太白山及青化台塬为界，与宝鸡市相接；北以渭河为界，与咸阳市隔河相望。 2、自然状况vei p V F i 西安市平均海拔400-450米，南部多为秦岭中段的北坡，北部为平原，地势南高北低，由东南向西北与西南降低。境内有河流54条，主要是灞河、浐河、沣河、涝河、滈河、潏河，以及过境的泾河与渭河。水资源总量（包括河川径流量和地下水资源量）为31.46亿立方米。地下矿产资源丰富，已查明各类矿产23种，主要有铁、锰、铬、钛、铜、钼、钨、大理石、长石、白云岩、水泥灰岩、石墨、蓝田玉等。)?G8y |X 西安属于东亚暖温带大陆性季风气候，四季冷暖、干湿分明，春季温暖少雨，夏季炎热降雨增多，秋季凉爽多淋雨，冬季寒冷干燥。10C积温为4400C，年平均气温6.4C-14.9C，年平均降水量537.5-1028.4毫米，年平均相对湿度70%-73%，全年日照时数1983.4-2267.3小时，城市绿化覆盖率30.06%，近年来城区空气环境质量良好天数为260天。ukmy*i 西安市土地肥沃，土地资源相对丰富。市域内山地、丘陵、平原、台塬、河谷等地貌类型多样。南部秦岭山地以林地、牧草地、未利用地为主，占市域土地总面积的54.6%，是全市的自然生态保护用地；北部平原以耕地、园地、城镇建设用地和文物遗址保护用地为主，占市域土地总面积的45.4%，土地利用效益较高。3、社会经济概况 西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地以及金融、商贸中心。在全国区域经济布局上，西安具有承东启西、东联西进的区位优势，在西部大开发中具有重要的战略地位。西安的比较优势突出表现在三个层次：即世界级的旅游观光资源优势；国家级的科研教育、高新技术产业和文化产业基地优势；区域级的金融、商贸中心和交通、信息枢纽优势。西安旅游资源得天独厚，是海内外著名的世界历史文化名城之一，也是人类文明和中华民族优秀传统文化的发祥地之一，有3100多年的建城史，先后有周、秦、汉、唐等13个王朝在这里建都，曾是中国政治、经济文化中心和最早对外开放的城市，闻名遐尔的“丝绸之路”就是以西安为起点，是与雅典、罗马、开罗齐名的世界著名历史古都。1981年联合国科教文组织把西安确定为“世界历史名城”。 西安文化遗产极为丰富。境内有重点文物保护单位282处，其中国家级重点文物保护单位34处，省级重点文物保护单位72处，馆库藏文物12万余件。有被誉为“世界第八奇迹”的秦始皇兵马俑坑；世界上保存最完整、规模最大的古城墙西安明城墙和周沣镐、秦阿房宫、汉长安城、唐大明宫四大遗址等。丰富的历史文化遗产和独特的自然风貌使西安成为海内外游客首选的旅游目的地之一。 J(H 西安科技实力强大，高等教育发达，是我国科研教育和高新技术产业的重要基地。其综合科技实力位居全国大城市前列，尤其是在航天航空、输变电设备、仪器仪表、电子通讯、重型汽车、纺织等领域具有较强的科研、生产能力。西安现有国家级科研基地9个。西安高等院校、科研院所众多，拥有一批达到国际水平的开放型实验室和国内一流的试验和检测设备，一些尖端技术在国内处于领先地位。西安现有普通高等院校47所，民办及其他高等教育机构32所，2006年末全市在册高新技术企业1227家。西安的“四区两基地”高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区、阎良国家航空高新技术产业基地、西安航天科技产业基地建设成效显著，成为西安科技成果转化的中心基地、对外开放的窗口和经济发展的新增长点。其中，高新区已成为中国西部地区最大的集科研、生产、商贸、居住、文娱于一体的高科技工业园区，并被科技部评选为全国十大先进高新区之一；经开区拥有西北地区唯一的国家级出口加工区，是西安市对外开放的窗口；曲江新区实施文化和旅游带动战略，加快基础设施建设，已成为西安新的旅游亮点；浐灞生态区、阎良国家航空高技术产业基地、西安航天科技产业基地招商引资等工作进展顺利，成为西安经济新的增长点。西安区位优势明显，是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽，目前已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系。西安市商品流通市场体系健全，功能完善、布局合理，2006年实现社会消费品零售总额776.20亿元，同比增长16.5%；绝对值在西北五省区省会城市中位居第1位，占西北五省区省会城市的50%，占西部九省区省会城市的16%。全市商业网点已达16.6万个，从业人员120余万人，千人拥有网点数达到20.3个。全市5000平方米以上大型商场近50个，其中大型综合超市30个；零售企业中年销售过亿元的商场有18家。全市拥有各类交易市场514个，年成交额超过300亿元。西安有着悠久的饮食文化，全市拥有餐饮业网点3.5万个，餐饮业零售额超过120亿元；作为世界热点旅游城市，西安已具有充足的接待能力和较高的服务水准。现有各类宾馆、饭店、招待所1500多家，三星级以上宾馆56家，可提供高、中、低档床位17万张；西安拥有大型现代化专业展览馆4个，总面积21万平方米，注册登记的展览公司120余家。购物中心、百货商店、连锁超市、仓储商场、家居中心、专卖店、专业店、便利店等新型业态正在全市蓬勃发展。 近年来，在西部大开发的带动下，全市经济保持了持续、快速、健康的发展。城市综合服务功能得到显著提升，投资环境明显改善，社会事业和人民生活水平得到较大提高，固定资产投资增长强劲，城市建设成就显著。2006年全年西安市实现生产总值（GDP）1450.02亿元，较上年增长了13.0%，自2000年以来，西安市经济增长连续7年保持了13%及以上的速度。其中：第一产业实现增加值70.73亿元，增长7.2%；第二产业实现增加值615.26亿元，增长14.3%；第三产业实现增加值764.03亿元，增长12.4%。第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别为4.9%、42.4%和52.7%。按常住人口计算，全市人均生产总值17794元，增长11.0%。全年完成全社会固定资产投资1066.62亿元，比上年增长27.7%。其中，城镇投资971.84亿元，增长25.2%。全年完成城市建设投资181.91亿元，比上年增长24.9%。年末常住人口823万人，比上年增长2.0%。年末全市户籍总人口753.11万人，比上年增长1.5%。城市居民人均可支配收入10905元，增加1277元，增长13.3%；农民人均纯收入3809元，增加349元，增长10.1%。全年城镇新增就业人数8.37万人，比上年增长6.6%。 oa/xiP7V78Z 西安市的基础设施建设继续推进，交通网络日趋完善，通讯等其他设施水平不断提高，居民收入稳步提升，就业率有所增加。据国家统计局近日公布的按照人口、经济、社会、基础设施等50多项综合指标测评出的全国百强城市中，西安综合实力排名第32位，处于中上游水平。预计到2020年，西安全市国内生产总值达到5670亿元，人均国内生产总值达到7590美元，城乡居民人均可支配收入达到20000元，基本社会保障率达到85%，城市化水平达到80%，城市经济规模基本达到我国中等发达城市水平。mCV k|h1X c 全市辖设新城、碑林、莲湖、雁塔、灞桥、未央、阎良、临潼、长安九个行政区及蓝田、周至、户县、高陵四个县。截止2006年底，全市共有50个镇、52个乡、74个街道办事处，常住总人口822.52万人。S H R(8o 4、 城市规划z6N-Hl:Y 解放以来，西安市先后制订了三轮城市总体规划。西安市正在执行的第三轮城市总体规划（1995-2010），按照“保护古城，降低密度，控制规模，节约土地，优化环境，发展组团，基础先行，改善中心”的原则实施，所确定的城市结构和布局形态为：中心集团，外围组团，轴向布点，带状发展，形成中心城市、卫星城、建制镇三级城镇体系。12年来。在第三轮城市总体规划的指导下，西安的城市建设得到了快速发展，城市基础设施和公用设施不断完善，城市面貌发生了翻天覆地的变化。 目前，西安市正在规划修编第四轮城市发展规划（2004-2020）。在新的规划期内，西安将实施“规划立市”方略，把空间布局和产业布局紧密结合起来，引导产业梯度布局和集群发展，逐步形成分工合理、相互促进、协调发展的区域经济。按照“九宫格局”和“一城多心”架构，拉开城市骨架，形成东接临潼，西连咸阳，南拓长安，北跨渭河的新格局。明确城市区域重点和发展特色，合理调整城市功能分区。在古城墙以内，逐步弱化行政功能，强化文化、旅游、商贸、金融、娱乐功能，恢复历史文化古城风貌，彰显古城特色。在主城区，形成以人文旅游、文化服务、商业零售业为主的格局。在主城区外围建成六个城市副中心区。同时，按照统筹区域发展的原则，综合配置各类资源，节约土地、集约发展、合理布局，形成中心市区、中心城镇和镇的三级城镇体系。 4、经济社会发展战略 “十一五”期间，西安市经济社会发展的总体目标是：努力建设世界历史文化名城、世界一流的旅游目的地城市、中国创新型城市和教育名城，构筑全国重要的装备工业基地和高技术产业基地，打造全国交通通讯信息中心、区域性商贸物流会展中心和西部重要的金融中心，综合实力再上一个新台阶，区域中心地位明显提升。国际化进程明显加快，市场化程度显著提高，开放型经济达到新水平；人文化特色更加突出，生态化建设成效明显，山水园林城市初步显现；自主创新能力显著增强，高新技术产业、现代装备制造业、旅游业、现代服务业、文化产业五大主导产业集群形成，成为经济发展的重要支撑；社会主义新农村建设取得成效，城乡一体化迈出新步伐；社会保障体系比较健全，就业岗位不断增加；居住、交通、教育、文化、卫生和生态环境进一步改善，城乡人民收入水平和生活质量普遍提高；“三个文明”协调发展，社会更加安全、稳定、和谐。 到2010年，全市国民生产总值将达到2580亿元，年均增长13%；三次产业结构调整为3:45:52，工业增加值占生产总值比重达35%；地方财政一般预算收入年均可比增长14%；人口自然增长率控制在5以内，五年城镇新增就业人口40万人，文教科卫体支出占财政支出比重达到28%；五年累计完成全社会固定资产投资7050亿元；森林覆盖率45%；万元生产总值综合能耗下降25%；城市居民人均可支配收入达到15000元，农民人均纯收入达到5500元。2.1.3西安市临潼区概况临潼，是一块古老神奇而又焕发着青春活力的土地。临潼是十一朝古都西安的东大门，自周、秦到汉、唐，临潼一直为京畿之地，处于全国政治、经济、文化活动的中心地带。位于古都西安东郊，面积915平方公里，人口67万。说到临潼，这里曾是仰韵文化时期母系氏族部落先民生存繁衍的地方；这里曾是烽火戏诸候周幽王爱妃褒姒一笑失江山故事发生的地方；这里曾是早于咸阳成为先秦建都的地方；这里曾是项庄舞剑，意在沛公的鸿门宴发生的地方；这里曾是秦始皇历时39年修建气势庞大陵园的地方；这里曾是盛唐时期皇家园林所在地，是唐玄宗李隆基和杨贵妃恩爱缠绵、沐浴温泉的地方；这里曾是1936年西安事变中张学良、杨虎城将军对蒋介石实行兵谏，从而使我国形成抗日新局面的地方；这里还是国家级骊山风景名胜区和海内外驰名的旅游胜地先秦时，临潼称栎阳，公元前282年（秦献公二年）至公无前350年的34年中，栎阳是秦献公和秦孝公前期的秦国都城，当时这里的农业、手工业和商业十分发达，交通方便，民时在军事上也是进可攻、退可守的重镇。栎阳曾有过都城的繁盛时期。秦以后，项羽入关中，将其一分为三，其中一部分塞王司马欣就定都栎阳。因此，在秦汉时期，栎阳都是经济、政治、文化发达的城镇。秦始皇帝陵南依骊山，北眺渭水，风景秀丽，气势磅礴。据司马迁史记秦始皇本纪记载，秦始皇的棺椁安置于三层皇水之下的墓穴，冢内修筑有百官宫观。暮内顶端有日月星辰，下有五岳九州。由于历史的沧桑变化，秦始皇帝陵原有的大规模的地面建筑早已荡然无存，而是星罗棋布的数百处的墓葬和陪葬坑等，还在不断进行着探测和发掘。现经过初步发掘并对外展出的兵马俑一、二、三号坑，只是其中的一部分。1987年秦始皇帝陵已被列入联合国教科文组织的世界遗产保护清单。秦始皇帝陵虽已有2000多年的历史，但是在今后的年代中，它仍将会发挥重大的历史作用。华清池可谓闻名遐迩，根据考古资料，周幽王时就在此修建了骊宫，后延续到秦汉隋。在盛唐时期也是华清池的鼎盛阶段。唐玄宗李隆基在唐太宗、唐高宗营造宫殿的基础上，又进行了大规模扩建，并命名为华清宫。华清宫气势宏大，是一个布局严谨、富丽堂皇的大宫殿建筑群。在漫长的年月中，华清池经历了诸多朝代的更替，留下了大量的史料记载，既有君王贵妃花天酒地、纸醉金迷的日日夜夜，又有烽火战乱、剑拔弩张的惊心时刻。华清池经历了周秦汉唐，在中国古代史中留下了浓重的笔墨。到了近代，还是华清池，却又上演了一幕决定中国历史命运的震惊中外的双十二事变。这一点华清池可以作证。新中国成立之后，临潼也获得了新生，经济社会都有了很大的发展。改革开放以来，临潼的发展一日千里，建设成就令人瞩目。绚丽的古代文明与璀璨的现代文明在这里交相辉映，相得益彰。1997年根据发展要求临潼区于6月25日经国务院批准正式撤县设区。临潼区辖14个街道、个镇、个乡：骊山街道、秦陵街道、新丰街道、代王街道、斜口街道、行者街道、马额街道、零口街道、雨金街道、栎阳街道、新市街道、徐杨街道、西泉街道、相桥街道、交口镇、北田镇、油槐镇、何寨镇、铁炉乡、穆寨乡、小金乡、任留乡、土桥乡。临潼是古都西安的东大门，总面积915平方公里，辖14个街道、4个镇、5个乡，285个行政村，总人口70万，其中农业人口56.2万，占总人口的80%。近年来，临潼区委、区政府以“创中国旅游名城、建西安经济强区”为目标，坚持统筹发展、科学发展，突出抓好旅游、工业和奶畜三大优势产业，大力实施项目带动战略，积极推进城市化进程，努力构建和谐临潼，人民生活水平日益提高，综合实力不断增强。2007年，全区生产总值完成81.19亿元，增长14.3%；地方财政收入27388万元，增长24.29%；全社会固定资产投资44.08亿元，增长38.83%；农民人均纯收入4020元，较上年增加486元；城镇居民年可支配收入9000元。三次产业比为：18.4：55.2：26.4。区域综合实力陕西省县域经济排名第六。今年一季度，全区生产总值完成17.44亿元，增长15.1%；地方财政收入完成0.77亿元，增长12%；全社会固定资产投资6.68亿元，43.7%；社会消费品零售总额8.9亿元，增长21.3%，实现了首季“开门红”。 临潼旅游资源丰富。临潼旅游景点众多，拥有兵马俑、华清池2个国家5A级旅游景区和秦始皇陵、骊山森林公园2个国家4A级景点，骊山风景区是国家首批公布的风景名胜保护区之一。境内有县级以上文物保护单位51处，省级以上文物保护单位5处。近年来，我们围绕优势的旅游资源，相继实施了秦俑馆前环境改造、秦陵遗址公园、城市快速干道、唐华清宫遗址保护及华清爱琴海、东花园、华清颐和城等一大批旅游重点项目，集中打造“秦风、唐韵、御温泉”三大品牌。预计今年5月份可获中矿联的“中国御温泉之都”授牌。2007年，各主要景点累计接待游客741万人次，其中海外游客58.8万人次，旅游直接收入3.72亿元，旅游综合收入11.92亿元。 临潼工业发展势头强劲。围绕区旅游商贸开发区、新丰工业园区、新生代工业集中区等工业园区，坚持走依托大厂办小厂、龙头抓企业的路子，不断加强基础设施，大力实施项目带动战略，促进了工业经济的迅猛发展。全区现有规模以上企业36家，有陕鼓、标缝、银桥、伊利泰普克等产值过亿元企业10家。有中国名牌产品5个，分别为：“秦俑”牌乳粉、“银桥”牌液态奶、“标准”牌工业缝纫机、“陕鼓”牌轴流式压缩机和“陕鼓”牌能量回收发电透平装置。“标缝”、“秦俑”还被评为中国驰名商标。2007年，全区工业总产值完成135.65亿元，增长27.5%；规模以上工业总产值114亿元，增长30%；规模以上工业增加值34.18亿元，增长20.8%。 临潼农业产业特色突出。目前，全区奶牛存栏达到5.78万头，奶牛小区总数达到80个，奶类总产量19万吨，奶牛存栏位居全省第二，奶产量居全省首位，荣获“全国牛奶生产强区”称号。蔬菜年产量35万吨，是西安市重要的蔬菜供应基地。番茄制种面积达到10000亩，番茄制种量占全国市场60%以上，是全国最大的番茄制种基地。以石榴为主的杂果14万亩，是全国著名的石榴生产基地，临潼石榴获国家质量检验检疫总局“原产地保护”认证。2008年全区生产总值完成92.72亿元，增长14.2%；地方财政收入完成32694万元，增长19.37%，其中一般预算收入完成30761万元，增长20.03%；全社会固定资产投资完成59.5亿元，增长35%；社会消费品零售总额完成35.3亿元，实际增长18.02%；规模以上工业增加值完成40.67亿元，增长19%；城镇居民人均可支配收入达到12000元，农民人均纯收入达到4620元，分别增长20%和14.9%；人口自然增长率控制在5.95以内；万元生产总值能耗降低5.7%。 “发展旅游事业，促进经济发展”。今天，临潼人民正以饱满的热情按照江泽民总书记给临潼的这一题词精神，为临潼经济腾飞而团结拼搏，埋头苦干，携手共进，开创临潼辉煌的明天。2.1.4临潼渭河生态区概况 临潼渭河生态区是临潼“1366”发展战略的一个组成部分，属6个经济增长极之一，其范围总体面积接近138k（约为临潼总面积的七分之一），包括渭河河道及两岸5个产业经济区块，涉及九个街办、乡镇，41个村组，总户数19897户，人口7万余。将分两期进行开发建设：开发建设一期（20092013年）规划四址：东为新丰大桥南北一线，南为铁路郑西线、新（丰）行（者）路连线，西为渭河临潼区与高陵县交界线，北为南徐路一线；总面积约56k，合8.4万亩。其中渭河河道面积约26k（其中滩涂、湿地约18k），两岸产经区面积约30k，合4.5万亩；开发建设二期（20142016年）规划范围：临潼渭河（新丰大桥）下游66k渭河河道（其中滩涂、湿地约48k），新丰街办渭河段右岸约3k，任留乡、雨金镇、油槐镇、交口镇渭河段左岸约5k， 新丰街办渭河东岸、何寨镇渭河南岸约8k； 总面积约82 k，合12.3万亩。其中，两岸产经区面积约16k，合2.4万亩。西安市临潼渭河生态区开发建设领导小组为渭河生态区开发建设的指导、协调机构，成员单位有：发改委、规划分局、国土分局、农林局、水务局、交通局、建设局、旅游局、外贸局、环保分局及沿渭河9个街办、乡镇等。渭河生态区管委会是具体组织实施西安市临潼渭河生态区开发建设的办事机构。 该区域遵循四维生态河流建设开发模式和 “规划控导、项目带动、一体管理、多头推进”的运作模式，以渭河治理、生态人居、生态旅游、高科园艺、新农村建设等5个方向为重点，着力推广生态区高端地产、生态地旅游、生态温泉、生态湿地、生态区高科农林园艺等产业项目，实现对渭河临潼段（40.8km）的综合治理，防汛安保达标；滩涂、湿地（约66k）的生态修复并有效开发利用；两岸（约46k）产业经济繁荣兴旺；成为临潼集生态人居、生态旅游、高科农林园艺业及新农村建设等持续互动、生态文明、人水和谐、充满活力的发展区域。以“一河”（一带）生态文明和“两岸”（两翼）产经和谐发展进一步加速提升临潼城市品位，助力临潼区经济社会实现跨跃式再发展。2.1.5 可行性研究报告编制依据（1）编制报告的委托合同（2）中华人民共和国城乡规划法（3）中华人民共和国环境保护法（4）江河流域规划编制规范 （5）渭河流域重点治理规划 （6）陕西省渭河五年治理规划（20082012） （7）关中天水经济区发展规划 （8）西安市城市发展总体规划 （9）西安市临潼区总体发展规划 （10）西安市临潼区“十一五”发展规划 （11）西安市临潼区旅游发展规划（12）临潼及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（13）其他有关依据资料2.1.6项目提出的理由和过程研究项目研究范围本项目可行性研究范围包括锦绣前城项目建设的背景、必要性、项目定位、项目选址、建设条件、建设规模、建设内容、建设方案、投资估算、环境影响评价、效益分析、节能分析等。研究工作概况受西安市临潼区渭河生态区管理委员会的委托，我公司依据国家和地方有关拆迁安置小区项目建设的法规和政策对项目单位实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。2.1.7项目提出的理由与过程安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，西安市临潼区现有的安置房数量已不能满足拆迁户的需求，因此尽可能新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。锦绣前城项目是为加快西安市临潼区城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，推动拆迁工作的顺利开展，贯彻货币化补偿、政策优惠安置原则，落实“先建安置房，再征地拆迁”的工作思路而兴建的，西安市临潼区政府为民办实事的重大项目。项目建成以后，将解决被征地拆迁群众的安置，解决拆迁户的居住问题。 该项目的建设为加快临潼区城市建设步伐，维护被拆迁人的合理权益，保障被拆迁人的居住条件，推动拆迁工作的开展，落实“先建安置房，再征地拆迁”的征地拆迁工作新思路等措施的执行奠定良好的基础。2.2项目建设的意义2.2.1党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大拆迁居民、村民可以享有可靠的拆迁安置保障，就可以安居乐业，解决他们的后顾之忧。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，建设规范合理的拆迁安置住房是建立完善的住房保障体系的重要环节之一，是构建社会主义和谐社会的重要举措,是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现,是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。2.2.2住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。因此，建设拆迁安置保障住房，满足被拆迁人的基本住房需求，既关系到千家万户拆迁居民的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。建设拆迁安置住房，让符合条件的被拆迁人住得上经济、实用的拆迁安置住房，对于维护社会稳定，体现社会公平，对于建设和谐XX具有重要意义。2.3项目建设的市场定位安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。它体现了政府被拆迁人的关爱，一方面国家大力支持并规范拆迁安置住房建设的各项政策，为住宅建设发展展示了广阔的空间，为被拆迁人通过购买高品质的拆迁安置住房来提高生活质量增强了信心。另一方面，本项目属定向开发建设项目，安置房屋销售对象为临潼渭河生态区开发、政府投资项目的建设及政府实施土地收购、储备而被拆迁的农民或居民。2.4市场需求分析根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，渭河系统治理的需要，临潼渭河生态区开发、政府投资项目的建设规模不断进展，这些开发和建设项目所涉及到的拆迁居民和农民数量大幅度增长。临潼区现有的安置房数量已远不能满足被拆迁人的需求。因此新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。 渭河临潼段（42公里）完成综合治理，防汛安保达标；滩涂、湿地（约66 k）修复并有效开发利用；两岸（约46 k）产业经济繁荣兴旺；成为临潼集生态人居、生态旅游及三产、现代农园艺业及新农村建设等持续互动、生态文明、人水和谐、充满活力的新的发展板块。建设锦绣前城安置小区是临潼区政府为民办实事的重大项目。为加快临潼区城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，从而推动拆迁工作的顺利开展，贯彻货币化补偿、政策优惠安置原则，落实“先建安置房，再征地拆迁”的工作思路，建设锦绣前城小区解决被征地拆迁群众的安置，解决拆迁户的居住问题。使广大拆迁居民、村民可以享有可靠的拆迁安置保障、安居乐业，解决他们的后顾之忧。据相关部门统计，本项目可满足临潼渭河生态区部分被拆迁人的安置住房需求。第三章 项目选址及建设条件3.1项目选址及用地方案经有关部门和开发单位共同现场踏勘选址确定，该项目建设地址为金贝仁商厦以西，银杏路以东，锦绣大厦以北，渭河景观廊道以南，项目规划总用地面积约160亩，项目净用地为106667.2平方米。本项目位于西安市临潼区渭河生态开发区。项目距西安市区大约30公里，距西安市政府新址15公里。处于西安市临潼新区一级轴线的交通枢纽地带，距高速路收费站约5公里，本区域内交通十分便利，处在四通八达的枢纽位置上。综上所述，项目区交通非常便利。片区内的程控电话、宽带网已开通，通讯十分便利。临潼开始在渭河南岸建新区。随着西安临潼区政府与西安经发集团签署新区开发建设战略合作框架协议，临潼新区建设步入快速推进阶段。临潼以旅游著称，但旅游资源都在城区。现在的临潼城区，南部骊山北麓地区是国家风景名胜区及秦始皇陵遗址公园，限制了城市发展。临潼“景城合一”，开发与保护矛盾突出，而破解这一难题的办法就是“景城分治”。“景城分治”，即在老城重点发展旅游的同时，在老城之外建设承担行政、商贸等城市职能的新区，以及承担工业经济的新工业园区。按照这一理念，在已获批的临潼新区城市规划中，位于渭河南岸、陇海线北侧的新区远期规划面积为30平方公里，比现在老城区的两倍还大，建成后将与现在的城区构成新的大临潼城市板块。临潼新区建成后，对拉大城市骨架，拓展城市空间，与老城区形成双城联动，将会起到重要作用。3.1.1西安东翼副中心新区距西安市政府新址15公里。按照规划，临潼新区位于西安市东北方向，东接临潼城区，西与浐灞及西安国际港务区相连，距位于张家堡地区的西安市政府新址15公里。从现在的临潼城区到西安城区距离30多公里。新区距西安市政府新址15公里，意味着将来临潼到西安城区中心的距离将缩短一半，15公里，也和碑林区到张家堡西安新行政中心的距离相当，比长安区到张家堡的距离短了许多。随着新区建设，临潼将不再是边远的郊区，而是逐步融入到西安大都市圈子里。按照临潼区政府的规划，临潼将越过铁路向西发展，连接灞桥新筑开辟新区，吸引新兴产业，发展大型高中档居住区、产业园区、服务业等功能，以城市快速路和郊区轻轨联系西安中心城市，形成西安东翼副中心。3.1.2新区成为行政商贸中心整个新区规划面积远期为30平方公里，近期20平方公里，起步区8.4平方公里已被国务院批准。管辖区域涉及行者、西泉、斜口三个街办。功能定位为临潼新的行政、商贸、旅游服务及科技、物流产业园区。2010年前，主要实施起步区道路、绿化、环卫、给水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施建设。目前，起步区8.4平方公里已经开始了道路、绿化等基础设施建设。全长5.8公里的草临路（草滩到临潼）进行了城市化改造，投资3600万元新建了新区2号路，3号、4号路正在建设，年内就可建成使用。此外，新区创业服务大厦、可解决3600余户住房问题的经适房等项目正在建设中。此次经发集团与临潼区政府合作开发建设临潼新区，将对新区主要基础设施和公共配套项目进行建设，同时，支持新区完善融资平台，为新区开发建设解决钱的问题。按照规划，2010年2013年为临潼新区发展建设阶段，其间将基本建成起步区，文化、教育、医疗、卫生、邮政、金融等公共服务设施配套将基本完善。同时，在新区建成新的行政服务区，区级国家机关完成搬迁。据了解，临潼新的行政中心位于新区草临路的北侧，建成后，区委、区人大、区政府、区政协等机关将搬迁至此。另外，起步区内还规划了两所中学和多所小学，以及公园、体育场等城市公共设施。随着新区建设推进，辖区三个街办的61000名村民也将成为城市里的市民。新区还将建成大西安生态居住区，通过区内两条自然河流三里河、韩峪河流域综合治理，在新区形成两条绿色生态长廊。同时利用城区污水处理厂中水营造水面，建设生态景观。3.1.3供水条件本工程水源由市政给水管网供给，考虑到生活用水和室外消防系统的要求，拟从新建小区东西两面两处市政道路上的市政给水管上各引一条DN200（水表2x150）的管道进入地盘小区并沿着小区建筑物群四周布置成环网，以确保生活及消防用水安全。3.1.4供电条件本项目总用电负荷估算为4000kVA,拟由市电引接两路10kV高压电源供电。公共建筑采用户内变电所形式供电,住宅采用户外预装式变电所或户内变电所形式供电。3.2项目拟建地址的建设条件3.2.1 自然条件 临潼位于骊山北麓，渭水之滨。自从盘古开天地，三皇五帝到如今，在华夏民族上下五千年的历史长河中，一直是群雄争霸的战略要地，更是王公贵族休闲娱乐的绝佳去处。临潼所见地貌类型较多，有渭河二、三级阶地及浐河、灞河一级阶地、河漫滩、河床、洪积扇、山前倾斜平原，断块山等等。 骊山是耸立在渭河平原南侧的一个孤立山地，是于太古代形成的断块山，海拔 1000m 左右，其南与秦岭山区以灞河河谷相隔，其北直接与渭河河谷地相连，东西两侧为黄土塬、梁地带。 临潼地区广泛分布前寒武统变质岩（缺失古生代及中生代地层）及局部第三系砂页岩，本区地层由新到老依次为： 第四系：黄色含有古土壤层及结核层的黄土以及近代河床沉积物，与下覆地层为整合接触。第三系：下部为肉红色、淡绿色长石砂岩及底部砾岩，上部为灰色砂岩及泥质页岩互层，与下覆地层为不整合接触。 元古界石英片岩：主要为绢云母石英片岩，与下覆地层为不整合接触。 太古界片麻岩：主要为黑云母片麻岩及石英片岩，由于受岩浆活动影响，根据其岩性不同分为几个亚组。临潼地区岩浆活动较为发育，多出露骊山以南新开山一带，据测定岩浆活动发生在燕山运动早期。临潼地区位于渭河地堑南侧，地质构造主要是断层。骊山明显受着不同方向的断层控制，形成骊山断块山。主要断层有以下三条： 骊山北侧深大断层：为本区最大断层，地形（断层三角面）标志十分明显，断层走向 80 、倾向 N 、为一高角度巨大断层。因受后期走向 NNE 断层影响，是断层面发生前后相错现象。骆驼岭正断层：走向 NNE ，近于直立。在老母殿以北一分为二，其一仍以原走向延至兵谏亭，另一支以 60 走向延至老虎沟口。 磨石沟断层：为 NNE 向延伸，断层面倾向 W ，为一高角度正断层，在磨石沟口附近擦痕及角砾岩明显。由于断层影响，使第三系岩层产状发生很大变化。 临潼地下水类型较多，山前洪积倾斜平原潜水、阶地潜水、承压水及脉状裂隙水。华清池温泉出露于断层交汇处，水温 43 ，流量 876.19m 3 /d ，无色、无味、透明、具有硫化氢嗅味，为 SO 4 HCO 3 Cl-K Na 水型。 3.2.2气象条件临潼地处北温带内陆地区，属温带大陆性气候，春秋两季温和，夏热冬寒四季分明。主要气象条件如下：气温 年平均气温 13.1 年极端最高气温 42.1 年极端最低气温 -19.7 七月平均气温 26.8 一月平均气温 -1.5风向 年主导风向 NE(19) 次主导风向 ENE(9) 静风频率 22 年平均风速 2.7m/s 最大风速 18m/s降雨量 年平均降雨量 545mm地温 最大冻土深度 30cm空气湿度 年平均相对湿度 61日照 3128小时/年3.2.3 地震情况临潼位于“昆仑秦岭大别山纬向构造带”的北侧汾渭地震带的渭河地震亚带上，地处渭河新生代断部盆地，活动断裂发育，新构造运动强烈，存在着发生破坏性地震的构造背景。本项目所在地是我国震害危险区之一，是我国52个重点设防城市之一，地震烈度按8度、按7度设防。本项目的各类建构筑物的规划建设审批、勘察设计、施工图审查、施工质量安全监管等工作应按照相关的法规严格执行。3.2.4水源、水文地质情况地表水：本地区地表水为渭河，渭河河水主要来自天然降水，流向由西向东，为季常年河流，丰水期水量充沛，枯水期流量很小。河床宽2001100m，平均径流量53.5108m3，平均含沙量为34.5kg/m3。渭河全年70%的时间河水流量低于平均流量，丰水期水量占全年总水量的70%。地下水：本地区属关中冲积、洪积平原，具有松散岩孔隙水为主的河谷盆地型水文地质特征，其动态主要受渭河的影响，补给主要依靠大气降水渗入和河流渗漏，含水层沿渭河呈条带状分布，面积广大，水量丰富。渭河平原区为强富水区，潜水总流向南东，埋深在411m与1940m间，开采深度1750m，单井涌水量为1020t/h；承压水总流向南东。埋深200250m。从以上分析可知，拟选场区的自然条件、社会环境条件及基础设施配套条件均能满足本项目建设的要求。通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（沙砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，建造50万平方米以下的房地产不会超过土地承载力。该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。 第四章 项目建设规模及建设内容工程技术方案4.1项目建设规模建设内容为经济实用的拆迁安置住宅和小区配套