关于海淀区土地储备情况的报告.doc

关于海淀区土地储备情况的报告2010年7月20日在海淀区第十四届人大常委会第46次主任会议上北京市国土局海淀分局局长 张继安主任，各位副主任：我受穆鹏副区长委托，代表区政府就我区土地储备有关情况向区人大常委会主任会议汇报如下：2009年，北京市为贯彻落实中央扩大内需促进经济平稳增长的工作部署，根据2月20日吉林常务副市长和3月11日陈刚副市长主题会议精神，北京市国土局确定了336个项目作为2009年第一批全市“扩内需、促增长”项目，计划2009年度完成不少于1000亿元的土地储备开发投资。我区按时完成了市政府下达工作任务，并以此为契机，以八家地区整体改造项目为重点和试点，将土地储备作为推进城乡一体化进程的有效手段，并围绕该项目配套制订了一套较为系统、有效的操作流程，促进了农村城市化发展的进程。现将土地储备工作汇报如下：一、我区土地储备总体工作部署（一）我区土地储备开发总体工作思路是积极推进中关村国家自主创新示范区核心区的建设，推进海淀区城乡一体化的发展进程,牢固树立“核心区就是海淀区、海淀区就是核心区”的理念，按照“用地集约、产业集群、设施配套、生态良好”的原则,充分发挥政府在土地资源管理和土地储备开发工作中的主导作用，紧抓土地储备机遇，统筹拆迁安置、产业发展和基础设施建设，为大项目、大企业落地创造条件，为核心区建设拓展发展空间。（二）我区土地储备开发工作重点是紧紧围绕建设具有全球影响力的科技创新中心这一目标。1.加快北部地区开发调整，拓展核心区产业发展空间。统筹拆迁安置、产业发展和基础设施建设工作，实现产业发展、农民就业、生态环境、配套设施的有效衔接。2.扎实推进城乡一体化发展，按照“政府主导、农民主体、政策创新”的思路，加快推进唐家岭、门头、振兴等重点村改造步伐及八家地区整理工作，改善群众工作生活条件，提升地区形象。3.实现区域环境整治，进一步落实安河桥、如意门等皇家园林旅游区周边地区环境整治项目及玲珑巷等区政府重点项目储备开发工作，加强水磨、半壁店等重点项目的推进力度，提升海淀区的生态环境质量。4.落实民生工程，确保保障性住房的用地需求。二、我区2010年工作情况（一）储备开发计划整体项目情况海淀区2010年度土地储备开发计划，项目47个，土地面积995.47公顷，建设用地577.72公顷，规划建筑面积667.14万平方米，总投资479.47亿元，其中2010年计划投资185.05亿元。其中，结转项目34个，土地面积737.03公顷，建设用地435.39公顷,规划建筑面积458.26万平方米，总投资305.34亿元，其中2010年计划投资146.14亿元。新增项目13个，土地面积258.43公顷，建设用地142.33公顷,规划建筑面积208.88万平方米，总投资174.13亿元，其中2010年计划投资38.91亿元。计划2010年完成土地一级开发项目19个，土地面积362.12公顷，建设用地188.57公顷,规划建筑面积172.28万平方米，总投资131.78亿元，其中2010年计划投资59.39亿元。由于北部地区正在进行规划调整，各乡镇土地使用、产业发展、基础设施建设都将与核心区的建设全面衔接，目前储备开发计划中，仅列入了现阶段具备条件的经营性及产业类项目。待北部规划调整得到批准后，我区将根据区委区政府的工作要求，对开发计划进行适时调整。（二）重点发展项目情况2010年重点发展项目29个，土地面积1047公顷，2010年计划投资161亿元。其中：储备中心为主体的项目11个，土地面积355公顷，2010年计划投资114亿元；区属园区企业项目10个，土地面积385公顷（其中产业用地188公顷，2010年计划投资8亿元；产业配套用地197公顷，2010年计划投资7亿元），2010年计划投资15亿元；非区属园区企业项目2个，土地面积81公顷，2010年计划投资16亿元。威凯公司保障性住房项目6个，土地面积226公顷，2010年计划投资16亿元。2010年社会企业项目19个，土地面积305公顷，2010年计划投资52亿元。（三）储备开发计划投资目标1、报市国土局任务指标市国土局2010年储备开发工作的思路是“消化存量、减少增量”。在2009年储备开发工作中，社会企业投资不到位的问题比较突出，本次储备开发计划中按照市土地储备中心的要求将企业投资项目列入后备，投资额不列入计划中。基于以上因素，报市国土局2010年土地储备开发计划投资额50亿元。2、我区的内控目标依据储备开发计划中项目现阶段情况，我区将计划项目分为重点发展项目和推进项目两类，其中：重点发展项目中储备中心为主体项目13个，2010年计划投资114亿元；其他重点发展项目（园区项目、威凯公司）2010年计划投资47亿元；社会企业项目2010年计划投资52亿元。两类项目合计计划投资213亿元。（四）储备开发计划实现后提供的土地资源园区产业类土地面积269公顷，建筑规模289万平方米；园区配套类土地面积197公顷，建筑规模94万平方米；商服类土地面积227公顷，建筑规模146万平方米；居住类土地面积325公顷，建筑规模305万平方米；城市绿地土地面积213公顷。北部地区正在进行规划调整，园区项目的规划建设将受到其较大影响。目前将具备开发条件的园区地块作为重点项目推进的包括：山后的环保园、创新园、软件园二期，以及规划调整温泉K地块；山前的东升科技园、北大科技园，土地面积269公顷，规划建筑面积341万平方米。目前具备开发条件可提供保障性住房和公共租赁住房的项目20个，土地面积177公顷，规划建筑面积204万平方米。（五）目前我区储备开发进展情况根据项目实际进展，我区2010年土地储备计划投资调整为53.65亿元（结转49.65亿元，新增项目4亿元）。截至目前，已完成投资28.12亿元，占投资任务的52.4%。预计年内还能计入的土地储备开发投资：八家地区整体改造项目：拆迁补偿费、回迁房建设费用10.1亿元；凤凰岭一、二期：征地及地上物补偿费2.8亿元；安河桥：拆迁费用3.5亿元；温泉K项目：拆迁及征地补偿款1.7亿元；西北旺三期北C地块：收储成本7.6亿元。预计2010年完成投资任务53.82亿元。三、我区土地储备工作的实施模式（一）我区土地储备开发的工作机制1、组织机构区政府成立海淀区土地储备投资促进管理委员会。该委员会成员单位有：海淀园管委会、北部办、区发改委、规划海淀分局、区建委、国土海淀分局、区农林委、区房管局、区监察局、区财政局、区审计局等部门。委员会主任由杨志强常务副区长担任，副主任由穆鹏副区长担任，委员会成员由各成员单位主要领导组成。委员会下设办公室，办公室设在区国土分局，办公室主任由国土海淀分局局长担任。该委员会是我区土地储备投资决策机构。负责审核土地储备开发项目工作计划、资金使用计划等相关事项。国土海淀分局是我区土地储备投资的执行机构。具体负责我区纳入土地储备开发项目的推进、管理、监督、协调工作。区土地储备中心在国土分局的监督指导下，负责具体实施。2、工作机制实行土地储备投资项目调度机制。1）委员会全体会议由委员会主任不定期召开委员会全体会议，听取土地储备投资项目进展、成本、资金、存在问题等情况汇报，为推进土地储备投资项目做工作部署。2）项目综合调度会由委员会主任或副主任每月组织召开一次土地储备项目综合调度会，研究解决项目推进中的综合性问题。3）项目专题调度会由委员会办公室主任不定期组织召开专题协调会，专题协调解决土地储备投资项目在实施推进过程中存在的问题。4）所有我区纳入全市1000亿土地储备投资项目均纳入区重点建设项目，并直接进入区绿色审批通道。3、责任分工按项目主体类型确定项目责任单位及监督管理单位。1）区土地储备机构为主体并实施的项目区土地储备机构为主体并实施土地储备开发的，区土地储备机构为项目责任单位，并依据项目计划稳步推进项目进程，确保完成投资任务。区土地储备中心应定期向区土地储备投资促进委员会报告投资情况及项目进展情况等。2）区土地储备机构为主体区属公司实施的项目区土地储备机构为主体由区属公司实施土地储备开发的，区属公司为项目责任单位，并依据项目计划稳步推进项目进程，确保完成投资任务。区土地储备机构为项目监督管理单位，区属公司需定期向区土地储备机构报告投资情况及项目进展情况等，区土地储备机构汇总后定期向区土地储备投资促进委员会报告项目情况。3）社会企业为主体并实施的项目社会企业为主体并实施土地储备开发的，社会企业为项目责任单位，并依据项目计划稳步推进项目进程，确保完成投资任务。区土地储备机构为项目监督管理单位，社会企业需定期向区土地储备机构报告投资情况及项目进展情况等，区土地储备机构汇总后定期向区土地储备投资促进委员会报告项目情况。4）海淀园管委会、北部办分别负责督促、协调园区和北部新区的项目，加快推进项目进程，确保土地储备项目按计划完成任务。5）区发改委、规划海淀分局、区建委、国土海淀分局、区农林委、区房管局、区监察局、区财政局、区审计局等部门按各自的职责，积极促进土地储备项目的开展，按绿色审批通道要求加快办理项目的相关手续。（二）我区土地储备开发资金来源及管理1.我区开发投资资金来源为保障土地储备开发项目资金及时到位，2009年，市储备中心同相关银行签订了1000亿的授信额度，市长郭金龙同志亲自出席了市储备中心的贷款签字仪式。市国土局的贷款除用于市储备中心开发储备的项目外，还用于市、区两级储备中心联合储备开发的项目。对于联合储备的项目，市储备中心将拨付一定比例的费用。我区土地储备开发资金通过以下方式筹集：一是由威凯公司就自主开发的项目进行融资。威凯已与银行接洽，温泉F地块（第一批开发投资任务）的5.18亿投资资金已落实；二是将预先收回的土地开发成本纳入到土地储备保障资金中。温泉D1、D2地块预收资金为7.82亿元，西北旺三期南项目预收资金为4亿元。把这部分资金用于土地开发储备可有效地减少区政府的商业贷款，降低土地开发成本。三是通过区土地储备中心贷款。区政府同意由区土地储备中心进行贷款，综合考虑三年期内的土地储备开发的资金需求，尤其是后两年的资金需求，与银行签订70亿元的授信额度，根据项目开发的进展申请使用贷款。截止目前，我区土地储备开发已使用银行授信额度30亿元，尚余授信额度40亿元，根据年度计划及实施进度，授信额度尚可满足2010年投资计划。2.我区土地储备开发资金管理为规范我区土地储备行为,加强海淀区土地储备资金财务管理,保障和促进海淀区土地储备事业健康发展，根据北京市财政局、北京市国土资源局关于印发北京市土地储备资金财务管理暂行办法的通知（京财经20072367号）、土地储备资金会计核算办法（试行）（京财会20082032号）以及关于印发北京市联合土地储备开发项目资金监管指导意见的函（京国土财函2009745号）等有关规定，我区制订了海淀区土地储备资金管理办法（试行），对我区土地储备资金的来源、使用范围等提出了要求，为我区土地储备相关制度建设指明了方向。四、我区土地储备工作存在的问题及困难我区的土地储备工作总体的特点是项目历史渊源较复杂、受皇家园林旅游区及我区的整体定位影响代征土地比例较高、资金平衡难度较大，加之宏观经济及政策层面的影响，为我区推进土地储备、环境整治及重点村改造提出了问题及困难。主要存在于以下几个方面：（一）环境整治项目的难度较大海淀区所处的地理位置和拥有的历史文化遗产等因素决定了我区城市化建设的重要性和必要性十分突出。我区地处城乡结合部，是大量外来人口以及城四区建设过程中需要外迁的人员聚居地，很多区域危旧房屋密集、人员复杂、环境脏乱差，存在较大的治安和消防隐患，急需进行整治。而我区拥有“三山五园”多处皇家园林旅游区等历史文化遗产，为了与市国际大都市定位要求相符合，改善我区城市面貌、提升区域环境品质，解决城乡结合部环境差与皇家园林旅游区周边环境提升之间的矛盾，存在大量待进行环境整治的区域。（二）规划调整受限制大区域位置条件决定了海淀区的城市规划限制条件大。我区的环境整治项目普遍代征地偏大，占总用地面积的50%以上，建设用地容积率偏低。环境整治成本总额高与规划建筑规模非常有限之间的矛盾很大。以颐和园周边的安河桥项目为例，安河桥项目总用地面积20公顷，为了保护京密引水渠、清河、泄水渠的环境，该项目代征了大面积绿地作为防护绿化带，代征绿地面积15公顷，占总用地面积的70%以上；同时地铁4号线及配套市政设施用地占总用地近20%；剩余经营性用地不足10%。该项目的建设将为我市水源保护和生态环境改善起到重要作用，但是海淀区背负着巨大的成本压力，现状用地范围内需拆迁住户723户，建筑面积5万平米，需拆迁企业13家，建筑面积4万平米，估算项目总投资约为16亿元。海淀区类似于安河桥的项目还有很多，规划经营性用地规模小，投资总额高的矛盾十分突出。（三）受政策层面制约较大我区重点村整治项目大多需要配套项目整体平衡资金，根据市、区政府对重点村整治项目的整体思路，项目由农民自主，建设主体由镇、村集体经济组织承担。根据项目实际情况，前期投入资金来源压力较大，根据区领导指示精神，由区储备分中心主体贷款先行用于项目前期改造投入。根据土地储备现行相关规定，储备机构举借的贷款只能用于储备中心为主体（立项主体等必须是储备