改造项目汇报.pptx

改造项目情况汇报 项目概况 1 2 3 4 5 6 项目性质 项目分析 项目策划 项目运营 项目总结 第一部分项目概况 项目区位及用地概况 城市设计改造范围 项目用地内部基本条件 项目概况 一 项目区位及用地概况 项目位于主城南部官渡区 毗邻昆玉高速公路与机场高速 交通较便利 项目区位 二 城市设计改造范围 昆玉高速 彩云北路 项目地处官渡区窗口位置 交通便捷 配套相对齐全 但较为低端 地理位置优越 云大西路 红外路 官宝路 新宝象河 珥玑路 昆石高速 总用地 2102 73亩 改造设计范围 片区城市设计范围 改造片区四至为 东至云大西路 南至新宝象河 西至彩云北路 北至红外路延长线规划道路 改造范围总用地面积约为140 18公顷 2102 73亩 三 项目用地内部基本条件 现状土地权属 项目用地内部基本条件 现状三维模型 织布营社区 大街村 郭家小村 珥琮村 东廊村 西廊村 项目用地内部基本条件 新村现状 织布营社区 大街村 郭家小村 西廊村 1 1 2 3 4 5 6 2 3 4 5 6 东廊村 项目用地内部基本条件 老村现状 珥琮村 西廊村 1 1 2 2 2 2 2 1 项目用地内部基本条件 现状公建 1 5 2 6 3 4 1 5 2 6 3 4 小板桥镇中学 小板桥小学 官渡区红十字会医院 小板桥派出所 小板桥街道办事处 小板桥老年活动中心 项目用地内部基本条件 现状公建 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 八角亭 万寿楼 华潮水产批发市场 现状托运市场 现状厂房 寺庙 项目用地内部基本条件 现状河流 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 老宝象河中段 新宝象河 宝象河支流 老宝象河 宝象河支流 现状河流 项目用地内部基本条件 交通道路状况 珥季路 彩云北路 规划区内用地功能较为混乱 城中村内住宅用地与企业用地混杂 整体土地区位效益和土地效益较低 不能体现片区价值 项目用地内部基本条件 现状主要问题 片区整体环境质量较差 影响城市的形象 有待改善 现状用地功能混乱 土地使用经济性差 不能发挥该区土地区位潜力 1 片区内交通流量小 道路较少且等级低 部分支路断面和线型不合理 目前部分道路已建好或在建 可解决部分交通问题 2 片区内总体环境质量差 公共绿地缺乏 卫生条件较差 造成了片区整体环境不佳的局面 环境整治急需解决 3 片区内各种用地功能相互交织 公共服务设施缺乏 给各项生活造成了较大的影响 各区用地功能调整急需进行 4 片区内村镇建设及乡镇企业发展缺乏规划控制 严重影响上位规划的实施 5 片区对抗震和防灾的措施缺乏 急需对整个片区进行综合的整治 由于现状多种不利因数的综合影响 使得该项目地区整体土地效益与区位潜力不符 第二部分项目性质 片区定位主城区南部城市副中心 昆明创新型城市示范区 区域内人口稠密除西侧为世纪城项目外 其余多为城中村和一些低端多层商业 缺少足够的商业氛围 又毗邻多条城市主要道路 对城市形象不利 项目将是以提升城市形象品质 带动城市区域经济发展的一级开发综合整治项目 对拉动周边区域商业建设和东南部副中心的城市形象起到良好带动作用 第三部分项目分析 片区商业市场分析 项目分析 项目位置前景 项目SWOT分析 项目分析总结 一 片区商业市场分析 普遍为基本生活配套型底商商业及村庄 商业配套较为缺乏 从整个区域的格局上分析 现阶段社区型商业配套严重不足 这为项目发展商业地产 提升土地价值提供了充分的空间 位于片区西侧的珥季路将连结项目地块与世纪城片区 世纪城 项目北侧红外路沿线有部分临街商铺 综合农贸市场及工厂企业 珥季路与昆洛路交叉路附近由于学校和医院较多 人流量相对较大 有一定的商业气氛 也是区域内商业氛围相对最浓厚的地段 沿 街 商 业 二 项目位置前景 横向以毗邻世纪城片区的优势 逐渐形成一条以商业 金融 餐饮 娱乐为主要业态的经济带 纵向沿彩云北路由万寿园 小板桥街场碑 珥琮村向旭庵及东廊村李氏民居 以世纪城 官渡古镇 新亚州 中豪 洋浦为支撑 发展区域性中型商业社区 本案 世纪城片区 官渡古镇 体育城片区 中豪片区 洋浦片区 商圈 文化旅游 品质住宅 项目开发潜力大 三 SWOT分析 项目内部条件利弊分析 SWOT分析 外围环境对项目的利弊分析 四 项目分析总结 可能的物业发展方向 商务办公 商业 普通住宅 政府的招商引资政策吸引入驻的企业和企业所带来的消费人群将成为项目的一大支撑 横向以毗邻世纪城片区的优势 逐渐形成一条以商业 金融 餐饮 娱乐为主要业态的经济带 纵向沿万寿楼 小板桥街场碑方向形成集文化娱乐 商业旅游为一体的商业服务中心 有助于项目商业价值的提升 东南市区城市发展的相对滞后 使该区域的住房需求长期压抑 住房需求量较大 基于项目用地特征和地块优劣势分析上可能的物业发展方向 第四部分项目策划 土地一级开发成本测算 土地出让价格测算 项目策划 测算总结 一 土地一级开发成本测算 土地征地拆迁参考文件明细 参考文件 1 财综 2006 48号 财综2009 24号2 昆政发 2006 50号文件3 昆政办 2006 132号文4 昆政办200951号文5 昆政办200953号文6 昆政发 2010 67号文7 昆政发201069号文8 昆政发201075号文9 昆政发201246号文10 关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知 一 成本分析 征地拆迁直接成本 不含回迁 单位 亿元 征地拆迁成本总计22 61亿元 二 成本分析 原规划方案测算 总用地 2102 73亩可出让净用地 508 72亩 可出让净用地亩均直接成本为444 39万 亩规划容积率 3 49 规划方案总图 控制性规划 成本分析 安置房建设成本 原规划方案 安置住宅地块 改造范围 回迁安置房地块净用地为397 44亩 整总拆迁量为1245710 4 回迁安置量为725807 8 安置房建设单价取3000元 总建设成本为21 77亿 安置房亩均分摊成本为428 02万元 亩 地块零散 土地使用率 安置房地块先拆迁难度大 成本分析 基础设施建设成本 原规划方案 基础设施分摊总成本为6 74亿元 亩均分摊成本为132 53万元 亩 成本分析 综合成本分析 原规划方案 项目2102 73亩土地一级开发总成本为51 12亿元 原规划方案可出让净用地为508 72亩 亩均综合成本为1004 87万元 亩 加上土地出让15 专项计提基金 土地出让总价为54 51亿元 亩均出让单价为1071 54万元 亩 测算显示 原规划方案亩均出让单价远高于周边市场接受土地单价 项目一级开发不可行 需调整规划设计方案 增加可出让净用地以降低亩均成本 单位 亿元 总用地面积 1 401 825m2 2102 7亩 净用地面积 902660 1354亩 公共绿地面积 194051 6m2 291 08亩 防护绿地面积 42 267m2 63 4亩 道路面积 243678 5m2 362 42亩 地上面积 3 153 777m2地下面积 1 146 050m2拆建比 1 1 75 容积率 3 49建筑密度 23 01 绿地率 37 9 不含公共绿地 绿地率 44 4 总地块含公共绿地 居住户数 18 531户居住人口 59 300人道路线密度 总地块 7 8Km K 道路线密度 不含公共绿地 9 63Km K 三 规划方案调整 分地块指标 用地平衡表 改造前后经济指标对比 改造前总用地面积 1401825 2102 7亩 地上面积 1654462m2容积率 1 25建筑占地 643430m2建筑密度 45 9 绿地面积 8187m2绿地率 0 066 绿地率低 居住人口 38526人道路线密度 3 96千米 平方千米道路长度 4 45千米建筑高度 18M 改造后总用地面积 1401825m 2102 7亩 地上面积 3153777m2地下面积 1146050 容积率 3 49建筑占地 207734m2建筑密度 23 01 绿地面积 341763m2绿地率 37 9 居住人口 59300人道路线密度 7 8千米 平方千米道路长度 10 94千米建筑高度 120M 规划方案效果图 规划方案效果图 规划方案效果图 规划方案效果图 城市天际线分析 调整后控规 控规对比 原控规 规划容积率 3 49 规划容积率 3 49 控规对比 规划前后交通系统对比 改造前交通路网 道路用地比例 8 98 道路长度 4 45KM 道路线密度 3 96KM 平方千米 改造后交通路网 道路用地比例 16 54 道路长度 10 9KM 道路线密度 7 8Km K 规划后绿地系统分析 面积指标 总人数59300人 人均公共绿地3 27平方米 公园 景观节点 景观轴线 公共绿地面积 194 051 6m2 291 08亩 防护绿地面积 42 267m2 63 4亩 规划前后绿地系统对比 绿化率 0 066 绿化率 44 4 改造前 改造后 河流道路调整分析 1 恢复原来沿昆洛路被覆盖河道 并退让河道不小于50米距离设计为绿地及景观 2 保留用地内的老宝象河 并并退让河道不小于50米距离设计为绿地及景观 3 建筑退让新宝象河不小于50米距离 设计为绿地及景观 建筑退距分析 退昆玉路 60米 退珥季路 40米 退宝象河 50米 退万寿楼 25米 退宝象河 50米 退宝象河 50米 退宝象河 50米 退昆玉路 60米 退昆洛路 20米 退规划主路 20米 退官宝路 30米 退李氏民居 25米 配套设施分析 配套商业 配套商业 配套商业 24班幼儿园 18班幼儿园 24班幼儿园 24班幼儿园 18班幼儿园 54班初中 扩建 配套社区医院 24班初中48班高中 新建 配套商业 60班小学 48班小学 公园 公园 公园 非市属办公 配套商业 加油站 垃圾中转站 垃圾中转站 文物保护分析 八角亭 万寿园 李氏民居 调整规划方案总结 1 方案调整满足上位规划要求 2 方案调整不影响现有主要道路的规划布局 建筑退规划道路退距均满足规划要求 3 恢复沿昆洛路被覆盖的老宝象河流域 建筑退新 老宝象河 50米 4 原址保留万寿园 包括向旭庵 李氏民居 小板桥街场碑 八角亭 5 新方案配套中学 小学 幼儿园 医院 商业 公园等基础设施满足规划要求 6 新方案建筑高度大部分 100米 局部突破到120米 城市天际线优美 7 新方案容积率为3 49 保证公共绿地 水域面积不减少 8 其他相关规划要求均已满足 四 成本分析 新规划方案测算 总用地 2102 73亩可出让净用地 950 57亩 可出让净用地亩均直接成本为237 82万 亩规划容积率 3 49 规划方案总图 控制性规划 成本分析 安置房建设成本 新规划方案 安置住宅地块 改造范围 回迁安置房地块为L1 M N1地块 净用地为250 89亩 平均容积率为4 34 整个地块总拆迁量为1245710 4 回迁安置量为725807 8 安置房建设单价取3000元 总建设成本为21 77亿 安置房亩均分摊成本为229 07万元 亩 L1 M和N1地块较规整 现状为老村用地 拆迁难度最小 满足安置房建设先行原则 L1 M N1 成本分析 基础设施建设成本 新规划方案 基础设施分摊总成本为5 06亿元 亩均分摊成本为53 23万元 亩 成本分析 综合成本分析 新规划方案 单位 亿元 项目2102 73亩土地一级开发总成本为49 44亿元 新规划方案可出让净用地为950 57亩 亩均综合成本为520 11万元 亩 加上土地出让15 专项计提基金 土地出让总价为56 86亿元 亩均出让单价为598 12万元 亩 二 土地出让价格测算 一 周边市场评估参考价 片区附近写字楼较少 调查采用周边高顺铭都及螺蛳湾的写字楼作为参考 均价在8000 8600元之间 据此 本项目写字楼测算价格定为8000元 平米 区域房地产市场以世纪城为代表 目前发展基本成熟 参考周边市场 住宅价格定为7500元 项目周边除螺蛳湾和车立方外 缺乏集中的大型商业 需要商业氛围的积累 因此商业价格定为18000元 周边市场评估参考价 二 土地出让价格测算 新规划方案 楼面地价占物业销售单价的30 最大出让价为59 94亿 可盈利3 08亿 三 项目测算总结 出让成本56 86亿 最大盈利3 08亿 出让收益56 86 59 94亿 亩均出让成本609 28万元 亩 市场最大单价630 52万元 亩 有盈利空间 项目可行 测算分析及总结 1 原规划方案亩均出让单价为1071 54万元 亩 远高于周边市场接受土地单价 项目一级开发不可行 需调整规划设计方案 增加可出让净用地以降低亩均成本 2 调整方案后 一级开发总投资为49 44亿元 土地外挂成本为56 86亿元 市场接受最大 30 收益为59 94亿元 预计土储中心最大盈利为3 08亿元 土地一级开发收益为 1 一级开发平台公司管理费 按项目总投资的3 计 约1 48亿元 2 区政府征地拆迁工作经费 按项目征地