项目前期开发管理制度.doc

.项目前期开发管理制度第一章 总则第1条 目的为规范项目开发管理，减少和避免失误，提高企业投资收益率，根据国家有关规定，结合本公司实际情况，特制定本制度。第2条 适用范围本制度适用于从房地产项目立项到施工准备完成的全部管理工作。第3条 管理职责（1）项目开发部负责项目立项的审批及相关证件的办理等工作。（2）造价管理部负责编制各项经济预算及工程预算等工作。（3）工程技术部负责房地产项目各类施工图纸的设计及变更等工作。第二章 项目前期规划设计第4条 由项目开发部配合投资发展部根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。第5条 由项目开发部对投资发展部选定的投资项目进行可行性研究，其具体内容如下。（1）项目概况 项目名称。 项目的地理位置。包括项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物等。 项目所在地的周围环境状况。主要从工业、商业、相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。 项目的性质及主要特点。（2）开发项目用地的现状调查及动迁安置 土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。 人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数及需动迁的人口数、户数等。 调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。 各种市政管线。主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通信管线的现状及目标和其可能实现的时间。 其他地下、地上物现状。开发项目用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地的现状要附有平面示意图。 如需要拆迁的，要制订动迁计划，确定安置方案。（3）市场分析和建设规模的确定市场供给现状分析及预测。市场需求现状分析及预测。市场交易的数量与价格。服务对象分析，制订租售计划。拟建项目建设规模的确定。第6条 项目开发部负责组织编写项目可行性研究报告，报送总经理审核，并送达投资发展部。第7条 投资发展部根据项目可行性研究报告，结合企业自身情况，对是否投资开发项目做出决策。决策必须认真慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则。决定投资项目的可行性研究报告报董事会审批。第8条 项目确定后，由项目开发部组织与土地持有方签订正式合同（或协议），如土地使用权出让（或转让）协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨，准确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门签证或公证。第9条 土地合同签订后，项目开发部应组织成立项目经理部，其具体工作内容如下。（1）编制项目开发详细计划书，办理各项前期手续。（2）组织规划设计及论证、施工图纸及优化。（3）委托施工监理、选择施工队伍及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等。（4）明确资金筹措、完成投资、成本控制、房产销售等方式、方法及相应计划安排。第10条 前期手续办理由项目开发部指导并会同项目经理部相关人员有步骤地办理有关手续。(1) 向房地产开发管理部门申报开发经营许可证。（2）向计划部门申报固定资产投资计划，报批项目立项。（3）向土地部门申领土地使用证和建设用地批准书。（4）向规划部门申请规划定点，办理建设用地许可证。（5）如系旧城改造项目，按当地政府的拆迁政策委托拆迁管理部门办理拆迁安置，拆迁完毕后请有关部门验收。第三章 现场施工准备第11条 由项目开发部配合工程技术部委托相关有资质的单位进行项目实地测量与勘探，办理地形图、工程地质勘察资料等。第12条 项目开发部配合工程技术部组织实施项目（场地）的“三通一平”，联系办理水、电进场，必要时争取办理“七通一平”。第13条 项目具备开工条件时，总工程师组织工程技术部编制项目施工组织总设计，明确单项工程开工顺序、施工队伍及资金的调度、各单项（或单位）工程开工时间、设备及材料的采购准备及时间、质量控制计划、场地的利用及安排等。第14条 项目施工组织总体设计确定后，项目开发部应按计划组织选择施工队伍。第15条 工程开工前，项目开发部配合工程技术部办理消防、抗震监督、工程报建、开工报告、施工许可证、质量监督等手续。第16条 工程开工前，工程技术部应依据设计施工图纸及开发项目定为做好准备、材料选型、定位工作。相关部门（或工程部门）根据设备、材料定位要求及施工组织总设计的时间安排选择供货商，一般采用招标或议标的方式确定供货商。第四章 工程项目监理第17条 本企业所有房地产开发项目一般委托专业施工监理公司进行工程监理。第18条 工程监理公司有项目开发部采用招标或议标的方式确定。第19条 项目开发部在与工程监理公司协商时，应明确工程监理的职责、权限、与公司工程部的职责分工，并应有与对监理单位进行监督、管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理措施或办法。第20条 委托监理公司进行施工监理的项目，应严格按照委托监理合同、工程监理实施细则对施工管