重庆x生态型高尔夫球场项目可行性研究报告.doc

世界的一个最具特色的山地高尔夫森林公园重庆的一张亮丽的城市名片长江中上游水土保持事业的典范之作南山天然“绿肺”最具活力的一脉重庆#项目可行性研究报告2003年1月22日“地球上生命的历史是生物与其周围环境相互作用的历史”雷切尔卡森（Rachel Carson）“与自然平衡即是取得成功”厄尔F斯潘塞（Earl F. Spencer）“对于我来说，追求和谐是人类最高尚的激情。目标无边无际，广阔到能包容每一样东西，但它还是能保持完整”勒柯布西耶（Le Corbusier）“领悟自然是人类生活结构形成的原因。社会的深层框架也是如此。自文明开始，人类就接受了这样一条公理：社会必须与自然和谐。自然是价值的外在源泉可以塑造和证实法律、经济、艺术、宗教、教育体系和家庭等的合理性。”奥尔斯顿蔡斯（Alston Chase）重庆#项目可行性研究报告一、项目概况（一）项目基本情况重庆#项目位于重庆市南岸区南山乡放牛村，拟建设在重庆市后花园“肺叶”南山森林周边的农村宅基地及坡地之上，不仅是地灵人杰的风水宝地，更是满目翠绿的天然景区。重庆#项目在南山国有森林旁零散的村社农用地基础上进行改善，打造国际一流的“生态型高尔夫球场”，体现高尔夫运动发展方向的示范作用。项目依山傍水，依势而造。通过对南山森林周边村社的环境改造，将使南山更显得：山苍翠欲滴，水清澈如镜，空气清新若滤，阳光明媚似春。（二）项目主要构成利用重庆市南岸区南山乡放牛村部分集体用地建设一个符合国际标准设施齐全上挡次的18洞高尔夫球场，并对其余农用地进行环境改造，退耕还林、还草以及协助对南山林区进行管理维护，促使“重庆南山森林”成为生态结构更加合理、环保措施更加得力、生态维护更加科学、公益效果更加突出、产业水平得以升级的突出“健康、绿色、环保”理念的自然生态区。（三）#示范性特点描述1、规模控制利用现有农用地，缩小项目建设规模。整个项目拟用地控制在400亩左右，其中，球场、会所及其他服务设施控制在100200亩之间。体现用地的有效利用率，并全部依原貌在现农村宅基地之上建设“物尽天泽”、“因势利导”，使项目成为南山森林公园有机的一个组成部分。2、引进美国最先进的管理理念，协助国有林地的管理维护在建设国际一流的高尔夫球场硬件设施的基础上，引进美国最先进的管理理念，并将引进的先进管理系统与环保技术运用到整个南山森林的管理维护中，承担一定的管理维护义务。从高尔夫球场管理到整个南山林区的维护，做到“源于自然”而又“超夫于自然”。3、体现环保新理念，回归大自然随着高尔夫运动几个世纪的发展进步，已在球场的设计、建造、规划、球赛规则制定以及球具的开发研究等方面做出了无数次的改良与突破。近年来，世界环保理念的深入与环保技术的突破使得高尔夫运动在自然生态领域提出了新的理念“顺其自然”。本项目所体现的示范性将突出环保新理念，引进美国最先进的乔木等树种以及各类环保用草，配以最先进的种植技术，以有机肥和生物农药为主要养护材料，充分做到南山林区的原始植被有效的保护。回归大自然从点滴做起。（四）项目投资组合基本情况1、项目投资组合重庆庆业置业有限公司中国山泉水开发股份有限公司（香港）2、企业简况重庆庆业置业有限公司地址：经营范围：注册资金：中国山泉水开发股份有限公司（香港）地址：经营范围：3、投资实力中国山泉水开发股份有限公司（香港）的主要股东一直致力于绿色及环保产业投资。作为投资人，投入3000万元美圆，成功的建造了云南丽江玉龙雪山国际高尔夫俱乐部。首18洞球场仅用了18个月就建成投入使用，并创下了72标准杆世界最长球道的记录。玉龙雪山球场追求人与自然的高度和谐，在世界自然与人文历史保护区内，完成了一项堪称天人合一的杰作。球场开业仅半年，就获入围竞选世界100大球场的殊荣，已成为世界高尔夫爱好者心目中的“圣地”。二、市场形势分析（一）高尔夫运动简述高尔夫球运动起源于十二世纪的苏格兰，十五世纪盛行于英国，二十世纪风靡五大洲。在世界上与网球、足球并称为三大体育产业。高尔夫运动是将草地、湖泊、沙地和树木这些自然景物，经雕塑家球场设计者的创造，展现在人们面前的艺术品。人们站在这样的大自然中，无城市喧嚣，无案牍神劳，举目远望是绿地、蓝天、小溪，振臂击球，顿感劳累烦恼烟消云散，大有得意人生之感。GOLF的G代表绿色，绿色是大自然的主色，在绿意浓浓的大自然环境中打高尔夫球是回归自然，享受自然；GOLF的O代表氧气，氧气是人类生命中不可缺少的三元素之一。有绿色植物的地方就有氧气生命也会因此而充满生机，朝气蓬勃。GOLF的L代表阳光，阳光是一切生命的开始，沐浴阳光就是享受生命。GOLF的F代表友谊，也是高尔夫球运动的魅力所在。球手们在打球的过和中各自遵守高尔夫的礼貌和礼仪，在比赛中建立高尚的人际关系。（二）市场机会分析1、直辖的重庆市需要国际化的生态高尔夫运动场虽不能说高尔夫运动是名人运动，但很多名人都喜爱高尔夫球运动，国际上从王室成员到政治家，从大富商到高科技骄子，从艺术家到体坛名星，高尔夫的普及率正在以惊人的速度在发展，高尔夫在我国是近年才开始起步，具有巨大的发展余地与空间，正是投资高尔夫项目的极好机会。高尔夫是任何体育运动项目无可替代的，此项运动方兴未艾。近年传入中国，在沿海发达地区发展极快。重庆市以特有的山城风貌和陪都文化闻名世界，南山的旅游资源更是得天独厚，在南山靠近森林地带建设生态型高尔夫运动场所，将有助于推动重庆市的旅游市场。同时，高尔夫球场的建设对吸引外商，提升市民生活品位有一定的促进作用。与此同时，就高尔夫运动本身而言，目前重庆市尚没有一个真正意义上国际标准的体现生态环保要求的高尔夫球场。因此，在南山利用现代先进的技术建设生态型高尔夫森林公园不仅仅会取得良好的生态效应，更重要的是具有很大的社会效应。2、市场需求使发展潜力不断增大全世界5500多万高尔夫会员，目前每年将以10%的速度增长，发达国家每年人平均消费10000美元（包括果岭费、球童费、球具租购费、服装费交通食宿等），全球的球友花费在高尔夫上面的钱约是5500亿美元。目前高尔夫正逐步向平民化推广，其潜在市场在逐步扩大。96年，我国高尔夫球员仅有30多万人，到2000年仅4年的时间就增长到60多万人，增长速度30%以上，站在市场经济最前沿的广东沿海一带最为明显。而到了2002年底，全国的高尔夫球员达到了近100万人。在重庆，由于高尔夫场地几乎没有，很多热爱高尔夫运动的爱好者远赴成都贵阳和云南，其中，外商外籍人士占绝大部分比例，重庆的经济大发展需要与国际接轨，高尔夫运动将在各方面社会交流过程中发挥其独特的作用。三、#构想将#构想为重庆市具有国际领先标准的荟萃巴渝风情、展示陪都文化、凸现山水园林风貌、保持自然生态平衡、倡导健康运动方式、创新休闲旅游度假的生态型高尔夫森林公园。（一）荟萃巴渝风情南山扼守长江上游要地，取天泽之福，采地脉之灵。三峡工程建设目前正处于关键阶段，二期节流已告完成，沿江搬迁工作进展顺利，为体现巴渝历史风貌，“重庆#”将在建设中立足巴渝文化，以巴渝民宅各个不同的建筑形式为契机，展现巴渝文化历史久远的醇厚内涵。本项目会所将为分散性会所，在现有放牛村农村宅基地之上建设，不破坏原有植被，使会所及服务设施再现巴渝民居的特色。会所及服务设施总建筑面积预计为10000平方米。（二）展示陪都文化南山因其较多的陪都遗迹而具备陪都文化深度挖掘提升的基础条件。曾经以来，“陪都”使世界更多的了解了重庆，重庆市在扩大国际交流过程中，陪都文化起到了相当重要的作用。“重庆#”将在现有的资源上进一步展示并提升陪都文化，使本项目成为具备浓厚文化底蕴的人性化高尔夫运动场。站在#，远望长江之滚滚江水，近听松柏之斯斯松涛，静看故都之悠悠旧事，动挥球杆之朗朗豪情，人景合一。（三）凸现山水园林风貌有山有水，有园有林，故谓之山水园林。重庆因其山、因其水而将整个城市定位为山水园林城市，经过前赴后继的努力，山水园林城市已初具规模。在“#”，将进一步深刻的体现山水园林风貌山是南山，水是湖水，园是观赏园，林是生态林，由此构建成本项目的一大特色。（四）保持自然生态平衡自然生态不仅仅是绿化，其实质是一种“多样性”及其“平衡”，一种相互间的“和谐”。南山在自然生态方面有着天然的条件，但是，在国有林区之外，特别是周边的农村居住区，由于在生态环保认识上的局限，已或多或少的破坏着南山的自然生态现状，养鸡养猪、乱搭乱建以及更多的未经处理的废水废气，已使得南山的生态保护到了一个应引起严重关注的地步。“#”将引进美国最先进的环保技术与设备，并通过合理规划和建设以及协助进行林区的生态管理和维护，使南山森林公园达到以下和谐的自然生态：（1）绿色植物之间的和谐（2）大气、植物与人之间的和谐（3）建筑与环境之间的和谐（4）植物与动物的和谐（5）环境与人之间的和谐（五）倡导健康运动方式健康的身体来自于营养的均衡摄取、正常的生活起居及适度的运动；而健康的运动来自于身心的全面放松、舒展的运动空间及肌体运动的协调。高尔夫运动是健康运动的一种重要方式。高尔夫运动没有人数及程序的限制，其中的乐趣在于每每意识到自我组织力的提升，因而得到满足的成就感，是别种球类运动无法比拟的。参与这项运动，不单只是为了要达到运动的效果而已，还有和在各行各业中努力工作的朋友一样，身心投入，使想法、动作高度结合，不但讲求协调性，更需要高度的组织力。高尔夫是项美好的有氧运动，绿地、天空、碧水，舒展身心、陶冶性情。中国奥委会主席伍绍祖说，高尔夫是“高尚、文明、健康、有益”的运动。“#”将倡导健康运动方式，为重庆市民以及外地外籍友好人士提供一个高品味的融于自然的运动交流平台。（六）创新休闲旅游度假中国的旅游度假已经或将要经历三大变迁阶段：第一个阶段是从1978年到九十年代初，比较流行旅游质量比较低的观光旅游；第二个阶段是九十年代中后期以来，将观光、度假、文化休闲旅游等旅游产品组合起来，开始有能力并懂得休闲；第三个阶段将提升到以度假休闲旅游为主的时代。目前，中国旅游正从初级的观光型向高级的度假型跨越。“#”将创新休闲旅游度假方式，在这里，人们回到了大自然，与大自然同呼吸，尽情的享受阳光与空气，将运动与休闲充分的结合在一起。同时，本项目将有助于南山的产业结构调整，不仅仅进一步改善南山的生态环境，而且通过对产业的转化，改变目前南山农业耕作为休闲旅游，变南山的农业人口为第三产业服务从业人员。强化环保意识，使南山森林与周边环境融为一体，扩大森林绿地面积，进一步体现出重庆“肺叶”的功能。兴建的高尔夫球场，将恢复重庆古城“巴渝风貌”，并沿球道、水系建起绿化休闲带，从而满足人们对休闲、度假、文化等的更高层次的要求。度假旅游是比较高层次的旅游，它应该是小康社会中不可或缺的居民生活属性的一部分，也是未来中国旅游方式和内容的发展趋势。四、环境影响与自然保护（一）本项目的基本环保措施“#”将做到以下几点基本环保措施：1、球场实施雨、污水分流，废水进入二级污水处理设施（引进美国先进的污水处理设施）达到排放标准后才进入水体；2、球场在现有荒地或者已有水塘建设人工水塘或者改善水塘质量，并在水中种植水生生物，让带有肥料及农药成分的水，经水生生物吸收、分解，以阻止污染物直接排向场外；3、球场将采用人工清除杂草，禁止使用除草剂，在必要的时候采用杀菌剂和杀虫剂时，采用低毒性生物杀菌剂并控制用量。4、球场水系及植物灌溉，均采用经过处理的中水；采用风能作为水体循环的动力源；并利用太阳能发电来提供照明等用电。5、建造略色会所，球场生活污水经过化粪池处理后直接进入人工湿地处理系统，出水水质达到景观水水质标准，出水池还可以养鱼。6 建造球道，车道时，不切割山体，不造成水土流失。（二）#未来环境描述在“#”，将在原有林区的基础上引进更多的草木树种，使南山林区的自然生态更加合理，成为集林业科研示范、珍稀树种保护、植物资源展示、生态旅游资源培植等于一体的“森林公园”。通过异地移植、引种、繁殖栽培各种名特优珍稀树种，引进美国一流的栽培技术，将那些身处危境的古树名木移植并加以保护。拟引入的草木树种有：罗汉松、桂花树、银杏、苦丁茶，以及国家一级保护的台湾杉、南方红豆杉、小叶银缕梅，国家二、三级保护的五针松、华东黄杉、水松、福建柏、榧树、鹅掌楸、连香树、天竺桂、天目木姜子、浙江楠等名贵树种。在“#”，将根据高尔夫球道的两个区各9个球道的布局形成十八个休闲活动园区，包括观景园、水景园、果园、松林园区、竹林园、梅园、杉园、桂花园区、茶园等等。其中，观景园将在原有林木的基础上，增加松、竹、棕、枫等珍稀植物和花灌木及缀花草坪等观赏植物，纳奇花异草、珍稀植物于一园。水景园则是将原有鱼池改造成荷花池、垂钓池，池内养荷、池边植桃栽柳。本项目计划选用速生、易活、好管理、抗性强的乡土观赏树种如樟树、马尾松、三角枫、秋枫、马占相思、凤凰木等进行补植和现有林木改造，形成针、阔叶林木混交，群落结构完整，季相变化丰富的自然生态林景观。五、项目规划概述在“#”的规划中，将做到点上成景、线上成荫、面上成林、环上成带的规划要求。项目邀请国际知名专家设计，不仅能让项目处处是绿景，而且还能从绿中体会出绿色与人的亲近，以及和建筑、和道路、和人非常和谐的高品位。球场用草为环保用草，景观设置以“生态交往”为总体构思，突出“绿”的主题，以“水”为主线，“蓝”与“绿”相交融为特色。规划将整个“#”形成6个各具特色的片区，各个片区之间和谐统一，构成完整的自然生态系统。这6个各具特色的片区为：原始森林林区：以现有国有林区为基础进行维护管理；乡土田园景区：以现有部分农村荒地进行绿化还林形成；广场湖滨区：以森林公园大门入口处为基础形成；陪都文化区：以临近的黄山为基础形成；草地疏林区：以引进的环保用草构成；高尔夫球场区：包含巴渝民居风景线等在内。在整个“#”的规划中，保持景观质素的提升和生态环境的优化，提高南山森林的附加值，除少量道路外，整个区域将达到100的绿化率。在重庆市的原生态城市山林南山构成一道如诗如画的风光，为重庆市民提供一个更加清静、优美的环境。在“#”，让人看的是，看绿境、看自然；让人听的是，听青青草木的窃窃私语，听林海涛声，去感触大自然的那分宁静和安逸；让人运动的是，融合智慧与和谐的感悟大自然恩惠的阳光运动高尔夫运动。五、拆迁安置措施 “#”建设所需的球场与会所服务设施将只是在农村集体用地性质转变为城市建设用地性质的土地上建设，不损害南山林区的一草一木，并移植培育更多的各类林木。在这种情况下，南山原住农业人口将由原来生态攫取式的生产方式大多转化为森林公园的生态维护保养人员以及高尔夫球场的服务人员。对于南山原住农业人口，将通过以货币安置为主的方式迁移下山居住。同时，本项目将解决部分人的就业问题。在本项目的日常经营管理中，将需要200个球童、100个草坪绿化工人、100个后勤服务人员以及20个管理人员，加上为国有林区的管理维护提供协助，建成后的本项目将解决500人左右的就业问题。本项目将对南山现有的适龄的农业人口进行全方位系统的培训指导，将使他们在短期内成为合格的第三产业从业人员。六、本项目林地现状与规划的对比七、本项目耕地现状与规划的对比八、本项目人口现状与规划的对比九、本项目营销策划规划本项目将与国际知名高尔夫球会进行联合，成立专门的机构引进美国最先进的管理理念对本项目进行经营管理：（1）制定本项目高尔夫运动在重庆的发展战略（2）与宣传和新闻媒体紧密合作，组织举办全国性和国际性的高尔夫比赛，以促进国际国内的联系。（3）邀请高尔夫名人指导以推动项目的普及和运动水平的提高，走社会化、产业化的路。（4）经营发展高尔夫配套的球具和用品。十、经济技术分析（本部分数据还需调整确定，故用其他字体。在前面的内容中，征地规模预计为400亩，在本部分经济技术分析中是按照775.25亩进行的。特此说明。）（一）建设内容1、拟建规模 在近2500亩的坡地上建设国际标准、设施齐全的18洞高尔夫球场、高级会所及会员别墅。 2、技术指标项目技术指标见下表。项目面积高尔夫训练场所及会所占地面积(平方)1500.00 建筑面积(平方)400.00 高尔夫球场A区占地面积(亩)310.00 B区占地面积(亩)330.00 C区占地面积(亩)30.00 1、会所(平方)2000.00 2、车库(平方)400.00 会员别墅占地面积(亩)100.00 总建筑面积(平方)10000.00 公用设施建筑面积(平方)3000.00 停车场占地面积(平方)500.00 租用林地占地面积(亩)1500征地面积总计(亩)775.25 （二）投资概算与资金筹措1、建设期两年。2、投资估算投资概算为人民币25010.72万元，详见表一。表1 总投资概算(单位:万元)项目总金额（万元）资金计划2003年2004年1土地成本5580.95 2790.47 2790.47 2高尔夫球场球道设施4000.00 2000.00 2000.00 练习场及会所500.00 500.00 设备购置2500.00 2500.00 小计7000.00 2500.00 4500.00 3高级会所及附属设施1250.00 875.00 375.00 4会员别墅5000.00 3500.00 1500.00 5外部环境建设1500.00 600.00 900.00 6公用及辅助设施1500.00 1050.00 450.00 小计21830.95 11315.47 10515.47 7资金利息1988.79 678.93 1309.86 8管理费及不可预见费1190.99 595.49 595.49 总计25010.72 12589.90 12420.82 3、资金筹措总投资30%以自有资金投入，其余通过银行贷款及部分会籍销售款投入。（三）财务评价1、基本条件（1）高尔夫球场经营期限为四十年。二五年投入运营。（2）按照高尔夫球场的管理经验，球场经营十年后（即二一四）趋于稳定。2、营业收入预测（1）经营收入：根据统计数据，18洞高尔夫球场的年均接待能力为8万人次，按人均消费1000元计。球场正式开业后，第一年来场打球人数为年均接待能力的20%，以后按照20%比例逐年递增，达到饱和后趋于稳定。（2）会籍销售：本球场按照俱乐部方式运作。在建设期（第二年）即发售会籍，价格10万元，限额100名。经营期内，每年均限额发售会籍100名，价格递增10%。附带会籍的度假别墅销售1万平方，单价1.2万元/平米。营业收入预测详见表二。3、经营成本和费用预测经营成本和费用预测详见表三。4、税收 本项目营业税，综合税率按5.75%计算，所得税率为33%。 5、财务评价指标 A、投资利润率：以达到正常经营年限的年度计算，项目投资损益表详见表四。项目总投资利税率为116.26%，总投资利润率为77.56%；项目自有资金利税率为387.52%，自有资金利润率为258.55%。B、内部收益率：项目基准收益率为8%，项目经营期内现金流量表详见表五。税前内部收益率为12.5%；税后内部收益率为8.22%。内部收益率均大于基准收益率，表明项目是可行的。C、财务净现值：税前财务净现值为16111.97万元；税后财务净现值为2815.49万元。财务进现值均大于零，表明项目是可行的。D、投资回收期：项目投资回收期为9.22年(不含建设期)。与四十年的经营期相比，可以接受。项目主要经济指标如下表所示。项目经济评价指标(单位:万元)序号名称金额1总投资土地5580.95 球场及其他19429.77 小计25010.72 2营业收入会员卡18531.17 会籍楼宇12000.00 正常年度营业收入8255.65 3正常年度营业成本5187.90 4投资回收期9.22 5静态评价指标（十年）税前利润总额29076.67 总投资收益率116.26%自有资金收益率387.52%税后利润总额19399.36 总投资收益率77.56%自有资金收益率258.55%6动态评价指标税前财务净现值16111.97 内部收益率12.50%税后财务净现值2815.49 内部收益率8.20%6、偿债能力分析资金筹措与使用详见表六。银行贷款本息的偿还来源于新增利润、折旧等，银行贷款偿还期为开业后5年。（四）不确定性分析1、盈亏平衡分析 在正常经营年度，盈亏平衡点为64.85%，即年接待5.19万人次，日客流量达到约173人次（按照年营业300日计算）即可实现盈亏平衡。2、敏感性分析对影响项目投资收益的主要因素进行敏感性分析，如表七所示。表7 敏感性分析数值变动项目税前税后NPV总投资收益率(%)自有资金投资收益率(%)NPV总投资收益率(%)自有资金投资收益率(%)总投资+10%13001.57 103.30%344.34%68.91%229.71%+5%14556.77 109.47%364.90%1376.01 73.03%243.44%基准方案16111.97 116.26%387.52%2815.69 77.56%258.55%-5%17667.17 123.76%412.52%4254.97 82.57%275.24%-10%19222.37 132.09%440.30%5694.46 88.14%293.79%营业收入-10%7358.38 89.93%299.76%59.37%197.90%-5%11735.17 103.09%343.64%68.47%228.22%基准方案16111.97 116.26%387.52%2815.69 77.56%258.55%+5%20488.77 129.42%431.40%5750.29 86.66%288.87%+10%24865.56 142.58%475.28%8685.09 95.76%319.20%营业成本+10%11378.64 101.55%338.52%67.13%223.75%+5%13745.30 108.91%363.02%1226.00 72.34%241.15%基准方案16111.97 116.26%387.52%2815.69 77.56%258.55%-5%18478.64 123.61%412.03%4404.99 82.78%275.95%-10%20845.30 130.96%436.53%5994.48 88.00%293.34%营业收入的影响大于营业成本，而总投资的影响则不及上述因素。因此，项目运作中应当加大促销力度，着力提高营业收入，并有效地控制营业成本。（有关明细见附表：表2表6）（五）结论与建议。综合上述分析，项目具有经济可行性。十一、本项目综述在重庆南山建设“重庆#”高尔夫球场投资大、回收周期长，有一定的经济效益，但其最明显的是南山这个重庆“肺叶”的社会效益与生态效益。本项目具有很大的资源优势，具有很强的可行性。在“重庆#”，高尔夫球场将保持原生态作为最核心的问题进行考虑，因为保持原生态的另一层意义是：重庆的南山山林，是自然馈赠给重庆人的最宝贵的财富。对重庆市民来说，南山是最好的休闲场所，满目葱翠，空气清新，让人远离尘嚣喧闹的都市。对于这样一处并不多见的自然生态区，污染越少，其价值就越大。当我们来到南山，无论是天冷的时候，还是温暖的季节，在这里，怡人的风，迷人的绿，醉人的花，动人的树，还有涟涟波动的湖水和吱吱欢叫的小鸟，心里能不沉醉？当我们举起球杆，了望蓝天，为自然陶醉，与朋友欢笑，向运动喝彩，此时，心情畅快之极。在南山高尔夫，阳光、湖水、景致，心境与大自然融为一体的舒坦让我们共同为南山增添更加迷人的绿色魅力而努力！以下内容与本文档无关！以下内容与本文档无关！。以下为赠送文档，祝你事业有成，财源广进，身体健康，家庭和睦！高效能人士的50个习惯l 在行动前设定目标有目标未必能够成功，但没有目标的肯定不能成功。著名的效率提升大师博思.崔西説：“成功就是目标的达成，其他都是这句话的注释。”现实中那些顶尖的成功人士不是成功了才设定目标，而是设定了目标才成功。一次做好一件事著名的效率提升大师博思.崔西有一个著名的论断：“一次做好一件事的人比同时涉猎多个领域的人要好得多。”富兰克林将自己一生的成就归功于对“在一定时期内不遗余力地做一件事”这一信条的实践。培养重点思维从重点问题突破，是高效能人士思考的一项重要习惯。如果一个人没有重点地思考，就等于无主要目标，做事的效率必然会十分低下。相反，如果他抓住了主要矛盾，解决问题就变得容易多了。发现问题关键在许多领导者看来，高效能人士应当具备的最重要的能力就是发现问题关键能力，因为这是通向问题解决的必经之路。正如微软总裁兼首席软件设计师比尔。盖茨所説：“通向最高管理层的最迅捷的途径，是主动承担别人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出众的创造力和解决问题的能力。”把问题想透彻把问题想透彻，是一种很好的思维品质。只要把问题想透彻了，才能找到问题到底是什么，才能找到解决问题最有效的手段。不找借口美国成功学家格兰特纳说过这样的话：“如果你有为自己系鞋带的能力，你就有上天摘星星的机会！”一个人对待生活和工作是否负责是决定他能否成功的关键。一名高效能人士不会到处为自己找借口，开脱责任；相反，无伦出现什么情况，他都会自觉主动地将自己的任务执行到底。要事第一创设遍及全美的事务公司的亨瑞。杜哈提说，不论他出多小钱的薪水，都不可能找到一个具有两种能力的人。这两种能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度来做事。因此，在工作中，如果我们不能选择正确的事情去做，那么唯一正确的事情就是停止手头上的事情，直到发现正确的事情为止。运用20/80法则二八法则向人们揭示了这样一个真理，即投入与产出、努力与收获、原因和结果之间，普遍存在着不平衡关系。小部分的努力，可以获得大的收获；起关键作用的小部分，通常就能主宰整个组织的产出、盈亏和成败。合理利用零碎时间所谓零碎时间，是指不构成连续的时间或一个事务与另一事务衔接时的空余时间。这样的时间往往被人们毫不在乎地忽略过去，零碎时间虽短，但倘若一日、一月、一年地不断积累起来，其总和将是相当可观的。凡事在事业上有所成就的人，几乎都是能有效地利用零碎时间的人。习惯10、废除拖延对于一名高效能人士来説，拖延是最具破坏性的，它是一种最危险的恶习，它使人丧失进取心。一旦开始遇事推托，就很容易再次拖延，直到变成一种根深崹蒂固的习惯。习惯11、向竞争对手学习一位知名的企业家曾经说过，“对手是一面镜子，可以照见自己的缺陷。如果没有了对手，缺陷也不会自动消失。对手，可以让你时刻提醒自己：没有最好的，只有更好。”习惯12、善于借助他人力量年轻人要成就一番事业，养成良好的合作习惯是不可少的，尤其是在现代职场中，靠个人单打独斗的时代已经过去了，只有同别人展开良好的合作，才会使你的事业更加顺风顺水。如果你要成为一名高效能的职场人士，就应当养成善于借助他人力量的好习惯。习惯13、换位思考在人际的相处和沟通里，“换位思考”扮演着相当重要的角色。用“换位思考”指导人的交往，就是让我们能够站在他人的立场上，设身处地理解他人的情绪，感同身受地明白及体会身边人的处境及感受，并且尽可能地回应其需要。树立团队精神一个真正的高效能人士，是不会依仗自己业务能力比别人更优秀而傲慢地拒绝合作，或者合作时不积极，倾向于一个人孤军奋战。他明白在一个企业中，只有团队成功，个人才能成功。善于休息休息可以使一个人的大脑恢复活力,提高一个人的工作效能。身处激烈的竞争之中,每一个人如上紧发条的钟表.因此,一名高效能人士应当注意工作中的调节与休息,这不但于自己健康有益,对事业也是大有好处的。及时改正错误一名高效能人士要善于从批评中找到进步的动力.批评通常分为两类,有价值的评价或是无理的责难.不管怎样,坦然面对批评,并且从中找寻有价值、可参考的成分,进而学习、改进、你将获得意想不到的成功。责任重于一切著名管理大师德鲁克认为,责任是一名高效能工作者的工作宣言.在这份工作宣言里,你首先表明的是你的工作态度:你要以高度的责任感对待你的工作,不懈怠你的工作、对于工作中出现的问题能敢于承担.这是保证你的任务能够有效完成的基本条件。不断学习一个人,如果每天都能提高1%,就没有什么能阻挡他抵达成功.成功与失败的距离其实并不遥远,很多时候,它们之间的区别就在于你是否每天都在提高你自己;如果你不坚持每天进步1%的话,你就不可能成为一名高效能人士.让工作变得简单简单一些,不是要你把事情推给别人或是逃避责任,而是当你焦点集中很清楚自己该做那些事情时,自然就能花更小的力气,得到更好的结果.重在执行执行力是决定一个企业成败的关键,同时也是衡量一个人做事是否高效的重要标准.只做适合自己的事找到合适自己的事,并积极地发挥专长,成为行业的能手,是高效能人士应当努力追求的一个目标.把握关键细节精细化管理时代已经到来,一个人要成为一名高效能人士,必须养成重视细节的习惯.做好小事情既是一种认真的工作态度,也是一种科学的工作精神.一个连小事都做不好的人,绝不可能成为一名高效能人士.不为小事困扰我们通常都能够面对生活中出现的危机,但却常常被一些小事搞得垂头丧气,整天心情不快,精神忧闷紧张。一名高效能人士应当及时摆脱小事困扰,积极地面对工作和生活。专注目标美国明尼苏达矿业制造公司(3M)的口号是:写出两个以上的目标就等于没有目标.这句话不仅适用于公司经营,对个人工作也有指导作用。有效沟通人与人之间的交往需要沟通,在公司,无论是员工于员工员工于上司员工与客户之间都需要沟通.良好的沟通能力是工作中不可缺小的,一个高效能人士绝不会是一个性格孤僻的人,相反他应当是一个能设身处地为别人着想充分理解对方能够与他人进行桌有成效的沟通的人。及时化解人际关系矛盾与人际交往是一种艺术,如果你曾为办公室人际关系的难题而苦恼,无法忍受主管的反复无常,看不惯主管的假公济私,那么你要尝试学习如何与不同的人相处,提高自己化解人际矛盾的能力。积极倾听西方有句谚语说：“上帝给我们两只耳朵，却只给了一张嘴巴。”其用意也是要我们小説多听。善于倾听，是一个高效能人士的一项最基本的素质。保持身体健康充沛的体力和精力是成就伟大事业的先决条件。保持身体健康，远离亚健康是每一名高效能人士必须遵守的铁律。杜绝坏的生活习惯习惯有好有坏。好的习惯是你的朋友，他会帮助你成功。一位哲人曾经説过：“好习惯是一个人在社交场合中所能穿着最佳服饰。”而坏习惯则是你的敌人，他只会让你难堪、丢丑、添麻烦、损坏健康或事业失败。释放自己的忧虑孤独和忧虑是现代人的通病。在纷繁复杂的现代社会，只有保持内心平静的人，才能保证身体健康和高效能的工作。合理应对压力身体是革命的本钱，状态是成功的基础。健康，尤其是心理健康，已成为职场人士和企业持续发展的必备保障。学会正确地应对压力就成了高效能人士必备的一项习惯。掌握工作与生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他们善于掌握工作与生活平衡。工作压力会给我们的工作带来种种不良的影响，形成工作狂或者完美主义等错误的工作习惯，这会大大地降低一个人的工作绩效。及时和同事及上下级交流工作正确处理自己与上下级各类同事的关系，及时和同事、上下级交流工作，是高效能人士的一项重要习惯。做到上下逢源，正确处理“对上沟通”，与同事保持良好的互动交流是我们提高工作效能的一个关键。注重准备工作一个善于做准备的人，是距离成功最近的人。一个缺乏准备的员工一定是一个差错不断的人，纵然有超强的能力，千载难逢的机会，也不能保证获得成功。守时如果你想成为一名真正的高效能人士，就必须认清时间的价值，认真计划，准时做每一件事。这是每一个人只要肯做就能做到的，也是一个人走向成功的必由之路。高效地搜集并消化信息当今世界是一个以大量资讯作为基础来开展工作的社会。在商业竞争中，对市场信息尤其是市场关键信息把握的及时性与准确性，对竞争的成败有着特殊的意义。一个高效能人士应当对事物保持敏感，这样才能在工作中赢得主动。重完善自己的人际关系网人际能力在一个人的成功中扮演着重要的角色。成功学专家拿破仑.希尔曾对一些成功人士做过专门的调查。结果发现，大家认同的杰出人物，其核心能力并不是他的专业优势，相反，出色的人际策略却是他们成功的关键历练说话技巧有人说：“眼睛可以容纳一个美丽的世界，而嘴巴则能描绘一个精彩的世界。”法国大作家雨果也说：“语言就是力量。”的确，精妙、高超的语言艺术魅力非凡，世界上欧美等发达国家把“舌头、金钱、电脑”并列为三大法宝，口才披公认为现代职场人士必备素质之一。一名高效能人士的好口才加上礼仪礼节，往往可以为自己的工作锦上添花，如果我们能够巧妙运用语言艺术，对协调人际关系、提高工作效能都将大有裨益。善于集思广益、博采众议一件事物往往存在着多个方面，要想全面、客观地了解一个事物，必须兼听各方面的意见，只有集思广益，博采众长，才能了解一件事情的本来面目，才能采取最佳的处理方法。因此，一名高效能人士要时常以“兼听则明，偏听则暗”的谏言提醒自己，多方地听取他人的意见，以确保自己能够做出正确的决定。善于授权善于授权，举重若轻才是管理者正确的工作方式：举轻若重，事必躬亲只会让自己越陷越深，把自己的时间和精力浪费于许多毫无价值的决定上面。制订却实可行的计划许多成功人士的成功经验告诉我们，认真的做一份计划不但不会约束我们，还可以让我们的工作做得更好。当然，同许多其他重要的事情一样，执行计划并不是一件简单容易的事。如果你约束自我，实现了自己制定的计划，你就一定会成为一个卓有成效的高效能人士。经常和成功人士在一起心理学研究表明，环境可以让一个人产生特定的思维习惯，甚至是行为习惯。环境能够改变我们的思维与行为习惯，直接影响到我们的工作效能与生活。和成功人士在一起，有助于我们在身边形成一个“成功”的氛围，在这个氛围中我们可以向身边的成功的人士学习正确的思维方法，感受他们的热情，了解并掌握他们处理问题的方法。有效决策一个好的决策思想，不是限期完成的，而是在反复思考、不断推敲的过程中，在相关事物或其他活动中受启发顿悟而产生和迸发出来的。一个高效的决策者的价值在于“做正确的事”，同时帮助各管理层的主管“把事情做正确”，把决策落实。到困难找方法一个高效能人士，是最重视找方法的人。他们相信凡事都会有方法解决，而且是总有更好的方法。不被琐务缠身高效能人士不会被太多的琐务缠身。其含义主要是说高效能人士要充分重视时间的价值，不浪费时间会做那些不值得去做的事情。及时走出失败高效能人士不会让自己永远徘徊在失败的阴影之下。相反他们总是把所有的“失败”都看作“尚未成功”在遭遇一次次失败的时候，他们会始终以一种积极的心态来面对。不论多么困难，他们都要鼓励自己再试一次。保持一颗平常心无伦做事还是做人，除了要善于抓住时机，懂得运用必要的技巧之外，还需要保持一颗平常人的心态。这种平常心，对于一名高效能人士来讲，是十分重要的。给人留下好的第一印象外表漂亮的人更受人欢迎，更容易获得他人的青睐，这就是“光环效应”的作用。一个人的某一品质被认为是好的，他就被一种积极的光环所笼罩，从而也被赋予其他好的品质；如果一个人的某一品质被认为是坏的，他就被一种消极的光环所笼罩，并被赋予其他不好的品质。拥有双赢思维对于职场人士来讲，这种双赢的本质是有感染力的。如果你在工作中是一个人心胸开阔、乐于帮助别人成功和愿意与他人分享荣誉的人的话，那么你就不愁没有朋友。如果你的周围充满了对你的成功感兴趣而又希望你成功的人，你在工作中就会充满与别人合作的热情。这对你工作绩效的提高很有帮助。追求绰约，超越自我追求完美不仅是一种重要的工作态度，也是一种重要的生活标准，是我们工作效能和生活质量的重要保证。一个满足于现状、不思进取的人永远也无法成为一名高效能人士。袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁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