金都雅苑小区房地产开发建设项目可行性研究报告.doc

I 房地产开发有限公司房地产开发有限公司 金都雅苑小区项目金都雅苑小区项目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 二二 零零 一一 三三 年年 四四 月月 II 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 1 1 1 1 项目名称 1 1 2 项目承办单位 1 1 3 编制范围 2 1 4 编制依据 2 1 5 项目提出的理由与过程 2 1 6 项目拟建地点 3 1 7 建设规模和内容 4 1 8 建设年限 4 1 9 项目总投资及资金筹措 4 1 10 建设目标 5 1 11 研究结论及建议 5 1 12 主要技术指标 6 第二章第二章 项目建设的背景与必要性项目建设的背景与必要性 7 7 2 1 项目建设的背景 7 2 2 项目建设的必要性 13 第三章第三章 需求分析需求分析 1616 3 1 项目实施可行性分析 16 3 2 项目建设市场分析 16 3 3 发展规划分析 18 3 4 产业政策分析 19 第四章第四章 建设地点和建设条件建设地点和建设条件 2121 4 1 建设地点 21 4 2 自然条件 21 4 3 抗震设防 21 4 4 基础设施条件 22 4 5 施工条件 22 4 6 外部条件 22 4 7 综合评价 23 第五章第五章 工程建设方案工程建设方案 2424 5 1 建设规模 24 III 5 2 设计理念 24 5 3 设计指导思想 24 5 4 工程方案设计原则 26 5 5 规划设计原则 28 5 6 总平面布置原则 31 5 7 建筑与结构设计 31 5 8 辅助工程 32 第六章第六章 环境保护与消防环境保护与消防 3939 6 1 环境保护 39 6 2 消防 42 第七章第七章 节能节能 4444 7 1 节能依据及原则 44 7 2 节能措施 45 第八章第八章 组织机构及劳动定员组织机构及劳动定员 4949 8 1 管理机构设置 49 8 2 劳动定员 50 8 3 人员培训 50 第九章第九章 项目实施进度项目实施进度 5252 9 1 项目实施进度安排原则 52 9 2 建设周期计划 52 9 3 项目实施计划进度 53 第十章第十章 项目招标方案项目招标方案 5454 10 1 项目招标范围及招标组织形式 54 10 2 投标 开标 评标和中标程序 54 10 3 评标委员会的人员组成和资质要求 55 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 5656 11 1 投资估算编制依据 56 11 2 其它工程费用和取费标准 56 11 3 投资估算 56 11 4 资金筹措方案 57 第十二章第十二章 社会影响分析社会影响分析 5858 12 1 项目对社会的影响分析 58 12 2 项目所在地区与适性分析 59 IV 12 3 风险分析 59 12 4 社会风险对策分析 62 第十三章第十三章 结论和建议结论和建议 6464 13 1 结论 64 13 2 建议 65 1 第一章第一章 总总 论论 1 11 1 项目名称项目名称 金都雅苑小区建设项目 1 21 2 项目承办单位项目承办单位 承承办办单单位位 房地产开发有限公司 项项目目法法人人代代表表 单单位位地地址址 河南省 市 承承办办单单位位概概况况 房地产有限公司成立于 2010 年 5 月 6 号 注册资本 800 万元 下设总经理办 公室 市场经营部 工程经理部 项目经理部 财务 部等 公司的宗旨是 能人开发 精英管理 开拓市场 全程营销 公司有决心在3 年的开发建设中 实现碧波 扬风帆 创新铸发展 画意燃诗情 实干创一流 为了 杞县新的一轮发展 做出应有的贡献 公司一直本着 信誉 诚信 对社会 环保 消费者负责的经营理念 在 开发项目建设中 确保质量优良 生态环保 深得广大消费 者的信赖和业内的好评 房地产开发有限公司将充分结合经营区域内的 人脉 地脉 文脉 不断打造精品社区和楼盘 2 1 31 3 编编制制范范围围 依据国家有关政策 法律 法规 规程 规范 对 金都雅苑小区项目建设的目的 必要性 项目区域概况 项目规划方案及建设内容 项目建设组织管理 项目招 标方案 投资估算 项目风险分析 等方面进行全面论 证和研究 1 1 4 4 编制依据编制依据 1 可行性研究报告 编制内容的有关规定 2 河南省国民经济和社会发展第十二五规划纲要 3 国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的 指导意见 国发 2011 32 号 4 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发 展的通知 国办发 2010 4 号 5 中原经济区建设纲要 试行 6 房地产有限公司提供的有关资料 1 1 5 5 项项目目提提出出的的理理由由与与过过程程 随着全球和区域经济一体化日趋明显 国际间 区 域间生产要素流动和产业转移加快 我国进入了一个新 的发展阶段 社会主义市场经济体制日益完善 经济结 构战略性调整和城市化进程加快 为加快杞县经济发展 提供了重大历史性机遇 未来一个时期 杞县将会由工 业化初期向快速扩量增效的中期迈进 工业化的快速推 3 进将促使县域经济和社会结构的根本转变 同时 杞县 的城市框架正逐步拉开 城市功能日臻完善 正处在城 市化加速攀升期 城市支撑能力的增强为汇聚各类发展 要素提供了良好的载体 城镇空间的扩大为农村人口转 移创造了更好的条件 由此看来 杞县正处在经济起飞 的关键节点 并将进入一个持续高速增长阶段 房地产经济是国民经济的重要组成部分 是国民经 济的重要支柱之一 发展房地产经济有利于加快我国产 业结构和消费结构的调整 从而促进国民经济健康持续 发展 现在房地产经济 尤其住宅经济 是我国新的经 济增长点 发展房地产经济 可以拉动一系列行业发展 现今 国家为拉动经济 满足广大人民群众的住房需求 提倡大力发展房地产经济 杞县服务业发展较快 潜力巨大 由于杞县是 市第一人口大县 消费需求量大 在发展服务业方面具 有得天独厚的优势 目前 我县有建设路东段 银河路 南段等县城主要街道亟需打通 有南北老集街 城隍庙 商场等诸多黄金地段亟待开发 县城商业开发的空间巨 大 因此 市佰亿房地产开发有限公司紧抓这一契 机 特提出金都雅苑小区建设项目 1 61 6 项目拟建地点项目拟建地点 项目拟址于河南省 市 原杞县工商行政管理局 后面 上城公馆南侧 4 1 71 7 建设规模和内容建设规模和内容 拟建金都雅苑小区项目用地面积约为10500 平方 米 折合 15 75 亩 其中住宅建筑面积31500 平方米 配套建设公共建筑和公共设施500 平方米 1 81 8 建设年限建设年限 项目遵循一次规划 分期实施原则 共分三期建设 项目一期建设拟计划2013 年 6 月开工建设 2016 年 内完成全部建设 1 91 9 项目总投资及资金筹措项目总投资及资金筹措 本项目总投资由建设投资和流动资金组成 本项目总投资为 4197 万元 其中基础设施投入 116 万元 绿化环境投入131 万元 建筑投入 3150 万 元 不可预见投资102 万元 按基础设施费用 绿化环 境费用 建筑费用三项之和的3 计 流动资金 800 万元 本项目总投资 4197 亿元 资金来源为 业主自筹资 金 800 万元 银行贷款 1000 万元 通过预售等方式筹 资 2000 万元 该项目按滚动开发模式 2800 万元流动资金可保 证实现全部开发建成 公司对资金的筹集将采用资本的 营运方式 保证开发计划实施 5 1 101 10 建设目标建设目标 我国已经进入小康社会 人们生活水平稳步提高 我们公司超前思想 规划 开发金都雅苑小区项目 致 力于为在 杞县工作的白领阶层周边高校院所的知识分子 及其他市民的家庭提供一个优美 舒适的居住环境 整 个花园小区现代中不乏温馨 温馨伴随着现代 温馨是一种感觉 是人生美好的向往 温馨是一种品位 是人生独到的见解 温馨是家的元素 是人生永恒的主题 温馨来自情感的交流 理智的选择 房地 产有限公司人对于温馨的认知 是源于对生活细节完美 的追求 让 地产人的 真诚 勤奋 和谐 求 精 为您营造温馨的家 1 111 11 研究结论及建议研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目 符合国家城镇住宅 开发建设产业政策 开发用地变更及项目建设规划手续 已在办理 建设资金完全自筹 现场建设条件具备 根 据对附近城镇住宅市场分析预测 项目开发有市场销路 财务分析结果表明 项目经济效益可行 对盘活国有资 产 推进国有企业产业结构调整 有明显的社会效益 从目前房地产市场分析 商品住宅结构性的矛盾还 很突出 建议在下一步方案规划时 对初步确定的住宅 户型和功能标准再作进一步的市场调研 尤其是面积较 6 大的联排商品房 如完全作为住宅 要根据市场变化作 出更为准确的市场定位 调整户型或面积 并做好工程 建设规划 加强楼盘营销工作 降低开发建设成本 尽 量减小项目风险 1 121 12 主要技术指标主要技术指标 本项目的主要技术指标具体数据可见表 1 1 表 1 1 项项目目主主要要技技术术指指标标表表 序号项目名称单位数量备注 一技术指标 1 项目总占地面积亩 15 75 10500 平方米用地 1 1 规划总建筑面积平方米 32000 1 2 住宅面积平方米 31500 1 3 公共建筑平方米 500 2 户数户 310 2 1 H1 户型户 90 每户 121 88 平方米 2 2 E1 户型户 100 每户 113 88 平方米 2 3 E2 户型户 120 每户 118 81 平方米 二经济指标 1 项目总投资亿元 4197 2 资金筹措亿元 4197 项目单位自筹解决 7 第二章第二章 项目建设的背景与必要性项目建设的背景与必要性 2 12 1 项目建设的背景项目建设的背景 1 地理位置与自身条件背景 杞县位于河南省东部 隶属七朝古都 市 辖 城 关镇 高阳镇 邢口镇 于镇镇 等 21 个乡镇 是 市第一人口大县 杞县历史悠久 商朝时建立 杞国 距今已有 3700 年的历史 到杞县投资 有五大优势 第一 储备建设用地较多 目前 我县县城工业园 区储备了 3500 多亩建设用地 其他县城区内可供项目 建设的土地还有 1000 多亩 另外 各乡镇有1600 多 亩闲置土地可供开发利用 到杞县投资 不用担心项目 用地问题 第二 劳动力资源丰富 杞县农村富余劳动力30 多万人 并且劳动力价格低廉 有利于发展劳动密集型 企业 降低生产成本 第三 电力资源充足 全县现有220 千伏变电站 1 座 110 千伏变电站 3 座 35 千伏变电站 11 座 年 最大供电负荷可达6 亿度 第四 交通十分便利 境内106 国道纵贯南北 325 327 省道横跨东西 距日南高速 连霍高速 陇海 铁路 10 公里 距京九铁路 京广铁路 京珠高速和郑 8 州国际机场 70 公里左右 交通十分便捷 第五 杞县投资环境优良 近年来 我们把打造优 良的投资环境作为招商引资的重中之重 牢固树立 让客商发财 求自己发展 的招商引资理念 制定了 一系列招商引资优惠政策 对重大项目实行 一事一 议 在土地使用 税费征收上给予最大限度的优惠 对外来投资者实行 一条龙 服务 一站式 办公 项目审批手续实行全程代办 总之 我们将以最优质的 服务 最优惠政策 最宽松的环境 努力营造亲商 安 商 富商的良好氛围 2 经济发展背景 1 2011 年杞县经济发展概况 杞县牢固树立 让客商发财 求自己发展 的招 商引资新理念 加大了对外开放的力度 招商引资工作 取得了明显成绩 为了吸引中外客商到杞县投资兴业 该县在县城东区建成了民营经济工业园区 制定了优于 沿海 高于内地的招商引资优惠政策 该县还成立了行 政审批服务中心和行政代理服务中心 对外来投资者实 行 一条龙 服务 一站式 办公 手续从简从快 对重大项目特事特办 并在土地使用 税费征收上给予 最大限度和优惠 杞县圆满完成 十一五 规划 实现了 十二五 良好开局 2011 年 全县完成生产总值181 8 亿元 比 2006 年增长 107 2 三次产业比由 2006 年的 9 47 33 3 19 7 调整到 2011 年的 36 6 37 4 26 产业 结构进一步优化 规模以上工业增加值49 3 亿元 是 2006 年的 3 7 倍 全社会固定资产投资89 4 亿元 是 2006 年的 3 9 倍 社会消费品零售总额50 4 亿元 是 2006 年的 2 4 倍 财政一般预算收入4 3 亿元 是 2006 年的 3 3 倍 其中税收收入2 98 亿元 占一般预 算收入的比重达到69 2 农民人均纯收入6642 元 比 2006 年增加 3493 元 全社会用电量5 4 亿千瓦时 是 2006 年的 2 5 倍 2 2012 年杞县经济发展概况 2012 年 1 11 月份杞县国民经济延续第三季度的平 稳发展态势 各项主要经济指标保持平稳增速 全县经 济得到巩固和发展 以下根据1 11 月份数据反馈情况 对主要经济指标进行简要分析以及全年经济指标预计完 成情况 一 1 11 月份主要经济指标完成情况1 工 业企业经济运行良好1 11 月份 全县规模以上工业企 业累计完成工业总产值191 6 亿元 同比增长 20 3 完成规模工业增加值44 7 亿元 同比增长 21 0 位居全市五县第三位 2 固定资产投资增速 稳定截至 2012 年 11 月份全社会固定资产投资累计完成 88 7 亿元 同比增长 30 5 其中 固定资产投资累计 完成 84 2 亿元 同比增长 36 4 位居全市五县第二 位 3 十二五 期间 杞县经济发展展望 10 今后五年 是我县全面建设小康社会 实现转型跨 越的关键时期 面临着经济发展的重要战略机遇 面临 着中原经济区建设的大好时机 我们最根本的任务是抢 抓机遇 乘势而上 推进经济社会跨越发展 今后五年 政府工作的总体要求是 深入贯彻落实科学发展观 抓 住中原经济区建设的机遇 围绕富民强县目标 以科学 发展为主题 以加快转变经济发展方式为主线 牢牢把 握 四个重在 的实践要领 继续实施 工业强县 开放富县 城建立县 农业稳县 商贸活县 科教兴县 六大战略 以新型城镇化引领 三化 协调发展为总 路径 以 一区六园 建设为抓手 着力搞好招商引资 和项目建设 着力增加农民收入 着力统筹城乡发展 着力保障和改善民生 加快推进工业弱县向工业强县转 型 传统农业大县向现代农业大县转型 人口大县向经 济大县转型 实现全县经济社会又好又快发展 主要预期是 1 1 综综合合实实力力有有新新提提升升 全县生产总值年均增长 12 5 农业总产值年均增长4 规模以上工业增加值 年均增长 25 社会消费品零售总额年均增长18 全 社会固定资产投资年均增长23 公共财政预算收入年 均增长 15 2 2 经经济济转转型型有有新新突突破破 三次产业比调整到 30 42 28 优势产业主导地位更加突出 增加值占全县 规模以上工业增加值的比重达到45 以上 城镇化水平 11 达到 38 3 3 城城市市面面貌貌有有新新变变化化 按照 平原古商都 靓丽 水乡城 的规划理念 协调推进老城区改造 新城区建 设和产业集聚区提升 努力把县城建设成为功能完善 环境优美 秩序良好 靓丽和谐的现代化中小城市 4 4 改改革革开开放放有有新新推推进进 政府职能转变 要素市场 等重要领域和关键环节改革取得新突破 开放型经济快 速发展 承接产业转移成效明显 引进县外资金200 亿元以上 10 亿元以上项目 10 个以上 出口创汇 7500 万美元以上 5 5 社社会会建建设设有有新新加加强强 科技对经济增长的贡献率 达到 50 以上 覆盖城乡居民的社会保障体系基本建立 社会管理和公共服务体系更加完善 城乡人民生活水平 显著提高 人口自然增长率控制在6 5 以内 城镇居 民人均可支配收入年均增长10 农民人均纯收入年均 增长 10 具体措施 一 深入实施工业强县战略 着力推进新型工业 化进程 具体为 改造提升传统产业 发展壮大新兴产业 增强企业自主创新能力 加快集聚区建设步伐 二 狠抓城乡基础设施建设 着力推进新型城镇 化进程 具体为 抓好县城十五项重点工程建设 扎实推 12 进新型农村社区建设 加强城乡道路基础设施建设 全面加强城市管理 三 夯实农业发展基础 着力推进新型农业现代 化进程 具体为 巩固产粮大县地位 积极发展高效农业 不断改善农业生产条件 着力培育农产品龙头加工企业 千方百计促进农民增收 四 进一步扩大对外开放 着力推进招商层次大 提升 具体为 扩大区域合作 承接产业转移 突出产 业链招商 实现集群发展 突出招大引强 着力引进战 略投资者 加快项目建设 夯实发展基础 提升服务 水平 创优发展环境 五 加强财税金融工作 着力推进财政实力大增 强 具体为 加强财源建设 强化税收征管 优化支 出结构 加强金融工作创新 六 搞活商贸流通 着力推进第三产业大繁荣 具体为 大力发展服务业 着力构建现代商贸流通 新格局 积极发展文化旅游事业 七 切实保障和改善民生 着力推进社会事业大 进步 具体为 千方百计扩大就业 积极完善社会保障体 系 高度重视教育事业发展 提高医疗保障水平 统 13 筹做好其他各项社会事业 八 树立和谐安全理念 着力推进社会局面大稳 定 具体为 大力推进节能减排和生态环境保护 高 度重视安全生产工作 切实做好社会稳定工作 2 22 2 项目建设的必要性项目建设的必要性 伴随着城市的提质和交通的提速 在市场调研的基 础上 依托 新四路 带来的区位优势 积极引导主动 对接域外市场 探索度假型 商务型 养老型等复合型 特色房地产市场 实现差异化发展将成为杞县房地产发 展的未来大势 2 2 1 项目的建设将改善当地居住环境 完善住房供 应体系 项目地段现有商业用房和居民住宅 由于其原有布局 杂乱无章 建筑物错落不齐 供电 给排水设施不配套 直接影响着居民的生活 有碍于人民群众生活的改善和 生活质量的提高 不利于我市建设旅游城市和全国卫生 的进程 同时 杞县正处在大开发 大建设 大发展关 键时期 房地产业对全市经济社会发展具有重要带动作 用 保持房地产业持续健康发展 可以全面促进地方经 济繁荣 因此 对该地块的改造性建设在社会效益和经 济发展上都是很有必要的 根据杞县城市总体规划要求 拟将该地块建设成为建筑布局合理 配套设施完善 环 14 境优美的新型商住区 该社区将引进国内外先进的规划 建筑设计及物业管理理念 追求自然生态的社区生活与 和谐的人居环境 为该地段居民提供一个良好的现代生 活氛围 与周边环境形成一个有机整体 该项目的开发 建设 是杞县进行新城区城中村改造的一个重要组成部 分 无论从改善地段居民的居住条件 还是从美化市容 改善城市面貌来讲 都是很有必要的 2 2 2 项目的建设是促进杞县经济发展的需要 近年来 杞县抢抓西部大开发 经济社会持续稳定发 展 一方面 杞县以农产品加工为主的产业集群效益初 步显现 经济总量 财政收入稳定增长 新型工业化 基础设施建设和民生工程建设取得新的进展 旅游活动 和商贸往来进一步活跃 另一方面 杞县外出务工人员 成为农村人口创收的主要来源 极大地改善了农村人口 的生活水平 越来越多的农村人口进城 农村人口的教 育等直接刺激了住房 商业和其它行业的的快速发展 房地产的开发一是满足人们对住房改善的需要 同时也 是城市建设和县域经济发展的需要 2 2 3 项目建设是完成杞县 十二五 规划目标的 需要 杞县国民经济和社会发展第十二个五年规划 明 确指出 要加快城市建设 突出抓好城市提质扩容 实 现健康发展 近年来 杞县县委 县政府十分重视城市 建设的发展 对城市建设的风格选择 城市定位 功能 15 布局和发展计划都作了总体规划 并且采取了一系列措 施 逐步将规划付诸建设之中 近年来 杞县县委 县 政府拓开资金渠道 广开门路 鼓励各方资金 先后开 展了旧城区改造 西城区延伸 东城区拓展等提质扩容 工作 取得了巨大成效 城市固定资产投 居民生活环 境和质量 城市基础设施等取得新的突破 本项目已列 入杞县县委 县政府今年的经济工作计划之中 因此 新上该项目是势在必行的 也是完成杞县 十二五 规划的重要措施之一 综上所述 项目的建设是十分必要的 16 第三章第三章 需求分析需求分析 3 3 1 1 项项目目实实施施可可行行性性分分析析 具有划时代深远意义的党的十八大精神 为全 面建设小康社会 加快推进社会主义现代化 开创中国 特色的社会主义事业新局面 这一宏伟目标 为我指 明了前进方向 鼓舞着我们与时俱进 开拓创新 根据经济全球化的发展趋势 我国加快了对外开放 的步伐 国际贸易将使我国更加开放 长期来 我国建 立中原经济区 沿海开放的经济格局 在党中央实施中 原经济区开发战略决策的推动下 如今一直把中原经济 区提出了建设 启动参与中国东盟自由贸易区建设行动 计划 加快建设 金砖五国 构筑 五大平台 推进六大产业合作 不仅独占地理区域优势 而且有三 十年来的改革开放打牢的基础 面对如此难得的时代机 遇 我们要趁势而上抓住机遇 加快发展 3 3 2 2 项项目目建建设设市市场场分分析析 中原经济区的形成 必然给 市杞县带来旺盛的 人气 人流的增加将拉动居住的需求 这无疑会给我们 项目的开发建设带来极好的契机 1 国内外商家对 市杞县住房的需求的调查分析 17 我们通过民间访问 调查发现其中有相当的客户 他们看好杞县的房地产市场 对杞县的发展和繁荣昌盛 对社会的安定和文明及和谐的社会环境 他们中的部分 人都有在杞县居住的愿望 据省内外客户向我们提供分 析情况看愿茌杞县购买花园式住宅 2 住房消费市场的调查分析 市杞县是一个中原经济区城市 全县总人口1 12 万 流动人口 12 万 东临 106 国道 南靠 327 省 道 由于得天独厚的地缘优势 和优越的自然环境 气 候 同时又长期得益于改革开放三十几年来的发展 杞 县已成为中原区上一颗璀烂的明珠 一个112 万人口 的县城 居民的储蓄存款余额达30 亿元 高于全国人 均水平 这充分展示了居民的富裕程度及潜在的购买力 水平 据调查 90 以上的城市居民均拥有人均15 平方 米的住房 住房条件相对内地而言较为优越 随着经济 的发展 生活水平的为断提高 人们对住房的需求也由 过去住得下 分得开向舒适 宽敞 优越 时尚的较高 层次追求 计划经济时期福利分房 按标准住房的观念 已被住房商品化 货币化所取代 在市场调查中发现为 数不少的公职人员 他们都有改变现有住房状况的愿望 尤其对住房按揭 花明天的钱提前享受个性化的高层次 的居住 较有兴趣 随着 单位人 这一观念的弱 化 社会人 享受社区服务 享受方便 周到 安全 的物业管理服务也成为一种权力追求 这些都是住房商 18 品化 居住小区化 住房个性化 环境园林化所带来的 新理念 开发部分适应工薪阶层承受能力的小康户型的 住宅 是有市场前景的 由于 相当多的外来居民是在 杞县经商贸易的 他们居住大部分是靠租房 有的经过 十几年的发展和积累 也渴望拥有属于白己的经营店铺 和住房 在流动人口群体中尽管存在着分散零星和不确 定性 但且有一定的市场潜力 问题的关键主要在于房 地产商的项目吸引力和竞争力 3 33 3 发展规划分析发展规划分析 目前 我国国民经济快速增长 综合国力显著增强 各项社会事业得到全面发展 人民生活水平大幅度提高 这将使城市的经济社会发展进入一个工业化 城市化快 速推进 国际化 市场化整体提升的新阶段 为杞县在 较短时期内实现经济总量跨越式增长提供了良好的外部 环境 党中央国务院关于 进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设通知 中指出 稳步推进住房商品化 社 会化 逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情 的所需住房新制度 加快住房建设 促使住宅业成为新 的经济增长点 不断满足城镇居民日益增长的住房需求 坚持 改造旧区 控制新区 完善功能 保持和谐 的原则 切实转变住宅房地产业发展方式 加快节能省 19 地型住宅建设 积极推进住宅产业化建设 大力发展普 通商品房建设 严格控制套型标准 保持房地产市场供 求总量基本平衡 保证房地产业健康可持续发展 提高 居民居住生活水平 促进经济社会和人的全面发展 由 此可见 商品房的开发建设符合国家和地方的近远期发 展规划 3 43 4 产业政策分析产业政策分析 建设商品房住宅 不但可以推动国民经济发展 而 且可以改善人民居住条件 同时又能够美化市容市貌 该项目的建设符合 中华人民共和国房地产管理法 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和 国建筑法 城市房地产开发经营管理条例 城 市房屋拆迁管理条例 等国家相关法律法规 房地产业 的建设是一件利国利民的好事 符合国家及地方相关产 业政策的要求 房地产开发可以为广大人民群众提供良 好的居住环境 属于国家鼓励和支持产业 1 项项目目建建设设符符合合 产产业业结结构构调调整整指指导导目目录录 本项目按照国家级住宅示范工程和城镇园林绿化及 生态小区标准建设 项目位于南关大街 品质生活典范 人性化绿化社区 根据国家 产业结构调整指导目录 本项目建设符合第一类鼓励类中第十九条城市基础设 施及房地产目录中的第12 项和第 21 项 即国家鼓励 建设国家住宅示范工程和城镇园林绿化及生态小区标准 20 建设 2007 年国土资源部和国家发改委联合发布的 限 制用地项目目录 和 禁止用地项目目录 中 限制 类项目被分为两部分 一有限制条件的 同步增加用地 条件 列入限制目录 二是无限制条件的 则作为禁止 用地项目列入禁止目录 同时 结合土地资源状况 依 据土地供应政策 将党政机关新建办公楼项目和低密度 大套型住宅项目等列入限制目录 对别墅类房地产开发 项目及党政机关 国有企业 事业单位新建培训中心项 目等国家明令禁止投资的项目 则列入禁止目录 禁止 用地 本项目不属于两个目录范畴 2 2 项项目目建建设设符符合合 杞杞县县县县城城总总体体规规划划 根据 杞县城市总体规划 项目所处的区域为城 市住宅用地 项目的建设是符合杞县城市总体规划 市佰亿房地产开发有限公司是经工商部门审查批 准注册的合法房地产开发企业 本项目的建设已经规划 部门 土地部门 消防部门 环保部门 工程建设质量 管理部门等职能部门的审查批准 符合行业准入的条件 21 第四章第四章 建设地点和建设条件建设地点和建设条件 4 14 1 建设地点建设地点 建设项目位于位于河南省 市 原杞县工商行政 管理局后面地块 在上城公馆南侧 该地块四周环绕道路 交通便利 基础设施配套完 善 适宜项目建设 4 24 2 自然条件自然条件 1 气象条件 杞县的经度 114 8 度 纬度 34 5 度 地处 豫 东平原 属温带大陆性季风气候 光照充足 雨量充沛 四季分明 年平均气温14 1 年降水量 722 毫米 无霜期 210 214 天 2 地形地貌条件 根据场地附近建设工程岩土工程勘察报告显示 金都雅 苑小区建设项目选址区域属于平原 场地内无活动断层及地 震断层通过 没有发现其他不良地质现象 地势平坦 土质 良好 适合项目建设 4 34 3 抗震设防抗震设防 根据 1994 年河南省建设厅抗震办编制的 河南省工程 抗震设防烈度图 规定 杞县所在地抗震设防烈度为 7 度 设计基本地震动峰值加速度为 0 10 克 所有建筑物均需按规 22 定要求抗震设防 在建筑群体和总平面布置中 应严格执行 有关方针间距及其它规定 4 44 4 基础设施条件基础设施条件 1 1 给排水 供电 燃气力供应条件 给排水 供电 燃气力供应条件 项目供水 用电 用气 已于当地供电供气部门协商好 能够满足项目需要 2 2 网络 通信条件 网络 通信条件 网络建设 全国性广电网络的光纤铺设已经从场地周围 辐射完毕 连接十分便利 通信建设 依托城市在该区域的通信网络 在中心设程 控电话 3 3 交通运输条件 交通运输条件 项目选址在 市杞县 周边交通四通八达 交通运输 十分便利 4 54 5 施工条件施工条件 该工程建设场地两面环路 地形平坦 开阔 各种建材 和机具进出便利 施工条件良好 4 64 6 外部条件外部条件 该项目建设提高了河南对外形象 改善了河南省投资环 境 优化河南省杞县居住条件 较快促进河南经济发展 项 目建设受到省委省政府 市委市政府及新区政府的大力支持 为项目建设提供了一个良好的政策环境 23 4 74 7 综合评价综合评价 综合以上几个方面 该选址符合 市杞县总体布局规 划 在地理位置 周边环境 交通条件和发展余地上均有一 定的优势 是非常理想的住宅区建设区域 随着 市市经 济的发展和东西广场的不断繁荣 该区域基础和服务设施将 会更加齐全 为项目未来发展提供保障 24 第五章第五章 工程建设方案工程建设方案 5 15 1 建设规模建设规模 拟建金都雅苑小区项目用地面积约为10500 平方 米 折合 15 75 亩 其中住宅建筑面积31500 平方米 配套建设公共建筑和公共设施500 平方米 根据国家建 筑设计规范对各项用房建筑面积的控制性指标 配套建设给 排水 变配电系统 道路 停车场 卫生设施 环卫绿化 消防池 围墙及保护系统 5 25 2 设计理念设计理念 方案希望通过理性的设计 将这里变成居民生活休 息和休闲的乐园 精神回归的家园 均好性 经济 性 是规划设计的出发点 健康 活力 舒适 是 规划设计的目标 商业部分力求大开间 方便灵活布置 满足大型商 场入住需求 住宅部分力求各单元住宅具有较好的采光 通风条件 为形成和谐交流的邻里关系提供舒适的空间 和场所 为居民感受美好生活提供精心细致的软硬环境 设计 采用简洁现代的外观设计手法创造居住环境的可 识别性 铺设生态健康形象特色的基础 5 5 3 3 设设计计指指导导思思想想 1 住宅 配套公建 商业建筑设计应满足相应功能 25 要求并满足日常使用安全 合理利用规划用地 2 住宅建筑设计应根据各地区气候和地理差异 在 遵守国家有关法律 法规 各规章制度的前提下 从当 地经济技术条件出发 与当地经济及社会条件相适应 因地制宜 做到安全 坚固 适用 经济 美观 3 认真贯彻执行国家环境保护的方针政策 工程设 计体现环保节能 技术先进和经济合理的原则 4 在总平面布局及建筑 结构 水 电等专业的设 计中 认真贯彻执行国家有关节能减排的方针政策 使 用节能型的建筑材料 器具和产品 尽可能利用自然通 风采光 满足国家有关建筑节能设计规范的要求 减少 能耗 节约能源 5 总平面布局充分利用土地 并符合流程要求及消 防要求 交通组织合理 6 方案设计遵照规划 市政 消防 环保等有关部 门的要求和规范 标准 规定进行 保障居民的基本生 活条件和环境 经济 合理 有效地使用土地和空间 7 方案设计贯彻了以人为本 建设和谐社会的指导 思想 住宅按套型设计 套内空间和设施满足安全 舒 适 卫生等生活起居的要求 满足人体健康所需的通风 日照 自然采光和隔声的要求 方案设计中充分考虑到 老年人 儿童和残疾人所需的无障碍设计 8 方案设计符合 民用建筑节能设计标准实施细则 中关于夏热冬暖居住建筑的节能设计要求 所选用的 26 建筑材料对人体无毒副作用 对环境无污染 9 方案设计中注意了与国民经济发展水平 居民生 活水平相适应 在设计标准的确定过程中 充分考虑了 合理性与经济性相结合 10 方案设计中综合考虑了杞县自身的性质 气候 传统习俗等地方特点和规划用地周围的环境条件 完善 方案设计 提升功能设计 11 方案设计中充分考虑了现有交通 电力 给排水 供热等市政基础设施条件 5 5 4 4 工工程程方方案案设设计计原原则则 1 科学性 房屋开发这一支柱产业必须依靠科技 进步 方案设计中应用新技术 新材料 新产品 新工 艺 不仅能提高居住质量 改善居住功能条件 而且可 以带来较好的经济效益和环境效益 2 经济性 合理性原则 合理使用土地 合理利 用资源 执行合理的综合指标 以达到环境效益 社会 效益和经济效益的相统一 3 超前性和协调性 项目建设是城市建设的一部 分 方案设计注意与区域整体规划相协调 项目包括居 住建筑和公共建筑 建设要有一定的弹性和灵活性 并 具备一定的超前性 适应未来城市发展的要求 4 坚持 以人为本 的原则 由于社会需求的 多元化和人们文化素质 经济条件 职业影响的差异 27 对居住房屋和环境的选择有所不同 因此方案设计必须 满足不同层次居民的要求 5 花园式住宅小区在规划建筑上着力于地方特色 既要体现杞县古老的民族风情 同时又能展示现代气息 和时代特征的现代住宅区 它既有别于大中城市的多层 和高层住宅 又不同于散乱无章民居住宅 在满足统一 和谐的城市环境前提下 提倡建筑风格多样化 实现建 筑技术和建筑艺术的完整统一 在建筑的空间构图 创 意新 体现精品意识 避免了单调雷同 使之形成一街 一景 一个建筑组团体现一种格调 力求达到统一中有 变化 变化中有统一 进而使花园的建筑构图实现连续 有序 灵活生动 丰富多彩的环境空间 6 环境规划上注入了 以人为本 构建和谐社会 的现代理念 体现出实用 自然 和谐的时代精神 杞 县是一个美丽城市 小区的环境在满足本位功能的前提 下适当布置了一些绿化 建筑小品 进而丰富大环境的 内涵 对活动空间 道路 绿化 建筑间距等诸方面实 现全面统筹 做到设计适当 布局合理 小区内的生产 环境与人文自然 民族风情有机地结合 进而实现环境 优美 人与自然和谐的花园式小区 7 市政设施及路网建设 作为花园式小区须具备 良好的城市环境 市政设施颁配套完善 规范安全 城 市空间文明有序 供水 供电均采用市政网络 对供水 排污 电力 通讯 有线电视 信息宽带等系统的所有 28 管线按功能区分全部为地下管 沟埋设 对车流 人流 交通路网的规划应满足小区内交通流畅 安全 迅速 经济及整洁 宁静等要求 布置疏密相间的干道和支道 干道上可以通行一定流量的机动车 大部分支道作为人 行通道 使所有的道路做到主次分明 分工明确互不干 扰 进而组成一个合理的交通网络 5 55 5 规划设计原则规划设计原则 以景观均好性及人性化设计理念作为规划设计总体 原则 所谓景观均好性是指通过合理的规划设计 使尽可 能多的住户能享受城市美景或小区内景 使住宅的景观 价值最大化 所谓人性化设计理念是指通过合理的规划建筑设计 使居民在小区生活 居住的每个技术细节都能满足生理 和心理的高层次需要 1 交通流线 交通系统的设计尽可能实现人车分流 并兼顾社区 物业管理及统一智能化管理设计 从而在交通组织上形 成一个有利于生态环境的交通系统 以提高机动性和可 达性 满足住区居民生活出行的方便便捷 安全 安静 的需要 住宅区人流主要由小区南面的主入口进入 并通过 园林景观内的林荫道和小径向两侧住宅院落分流 形成 29 安全独立 便捷 步移景异 树枝状的景观步行人流体 系 住宅区车流主要由小区西北角和东北角进入 围绕 建筑周边设置小区环路 交通流线清晰 简洁 快捷 并较好解决了小区消防问题 在车行干道沿路采用生态停车场形式 其余大部分 采用地下停车及一层局部架空停车 地下车库出入口位 于小区的西面 住户使用方便快捷 2 园林景观 小区的绿化景观环境本着生态的原则 挖掘用地特 征和周边景观条件 通过 外借内造 手法 将小区 住宅环境的均好性最大化 外借景观 主要通过引入城市街景以及地块西侧 的右江江景 形成绿色的住区周围环境 提高社区的环 境品质 内造景观 是指小区内部绿化景观体系以小区南 北贯穿的绿化景观中轴为轴线 以环形道路绿化景观 宅间绿化 架空绿化为补充 向各院落空间内辐射 在 各视线交汇点设计景观节点 形成处处有景 处处景异 的园林式居住环境 建筑北面为生态停车场及铺地 建筑南面为绿化步 道及紧急消防车道 商铺屋面为屋顶花园 在用地范围 内尽可能多的营造绿化环境 3 建筑布局 30 该建筑为一类高层建筑 耐火等级为一级 商业部 分为大开间 住宅空间开敞 视线通透 采光 通风俱 佳 无闭塞之感 住宅间距由日照分析软件严格计算 充分满足绝大多数户型的日照要求 建筑外观展现简洁大方 活泼清新的现代风格 立 面线条立体感强 整体形象简洁大方 整体感觉丰富多 彩 引人注目 商铺沿道路设置 商业建筑的外观既与住宅相协调 又烘托出热闹的商业氛围 由于居住密度的制约和节约土地的诉求 不同高度 密度 户型的住宅混合规划 是一种有效利用土地的方 式 让景观 土地 配套等资源得以充分利用 优势互 补 满足客户不同的精神需求 利于形成活泼现代的居 住组群 形成空间层次丰富的人居环境 考虑到居住空间采光 通风及视线景观等的要求 建筑采用南北向布局 尽可能使每户都有最好的日照 通风及景观视野 使整个小区在周边的任一个角落看都 能形成错落有致 富有韵律感的空间层次和临街面景观 5 5 6 6 总总平平面面布布置置原原则则 居住小区的规划布局 综合考虑路网结构 公建与 住宅布局 群体组合 绿地系统及空间环境等的内在联 系 构成一个完善的 相对独立的有机整体 并遵循下 31 列原则 1 方便居民生活 有利组织管理 2 组织与居住人口规模相对应的公共活动中心 方便经营 使用和社会化服务 3 合理组织人流 车流 有利安全防卫 4 合理设置公共服务设施 避免烟 气 味 尘及噪声对居民的污染和干扰 5 注重景观和空间的完整性 市政公用站点 停 车库等小建筑与住宅结合安排 供电 电讯 路灯等管 线地下埋设 5 5 7 7 建建筑筑与与结结构构设设计计 1 建筑特征 建筑耐火等级为一级 建筑耐久年限 为 50 年 室内正常环境类别一类 地下室环境类别为二 a 类 2 结构特征 地基基础设计等级为乙级 抗震等级 为抗震设防烈度 7 度 地震加速度 0 10g 结构为框架 剪力 墙结构 3 装修标准 以最终进驻商家的实际要求为依据 结合相关部门的有关规定执行 5 设备配置 设备用房主要设在地下室 水 电 暖 消防 空调通风 弱电工程等按需求各层也有布置 并 对多平面划分了防火分区 交通组织设有楼梯 自动扶梯以 及客货电梯 供电为双回路 10KV 线路进线 容量满足各种 32 需要 6 安装工程特征 卫生设施 高水箱 蹲便器 洗涤盆 采暖通风 风机 排气扇或空调 电器照明 安配管线 日光灯 吸顶灯 花灯 其他 成套消防箱 电话配线 电缆 防雷接地 5 85 8 辅助工程辅助工程 杞县基础设施齐全 现有110 千伏变电站 3 座 220 千伏变电站 1 座 35 千伏变电站 11 座 年供电量 达到 1 7 亿度 邮电通信事业发达 5 万门程控电话和 移动电话直拨国内外 建立了覆盖全县的公路 广播 有线电视网络 县城建设日新月异 现已形成了五纵四 横的整体建设框架 1 1 给水 给水 建筑物给水采用生产 生活 消防联合给水系统 给水 管网成环状布置 设地下式消火栓 本工程给排水设计范围包括生活给水系统 消火栓 给水系统 自动喷淋灭火系统 生活污水及雨水系统 气体灭火系统等内容 生活给水系统 生活给水直接由市政府给水管网 供给 生活用水与工业用水分别独立设置给水管网 生 活用水水质符合国家现行生活饮用水标准 每户套内用 水点的给水压力不小于0 05Mpa 入户管得给水压力不 33 大于 0 35Mpa 消防给水系统 消防给水直接由市政府给水管网 供给 各栋建筑物均按规定要求设置室内 外消防栓给 水系统 排水系统 卫生间排水接至室外化粪池 然后与 生活用污水及其他污水经室外生活排水管网排入市政排 水管网 屋面雨水采用外排水系统 雨水经屋面雨水斗 排至室外地面 然后经室外雨水排水管网排入市政排水 管网 管材 生活给水管道采用塑料给水管 室外给水 管道拟采用经可靠防腐处理的钢管 2 2 采暖通风与空气调节 采暖通风与空气调节 1 采暖部分 使用地源热泵中央空调 2 通风 空气调节部分 自然通风与中央空调新风机组相结合 3 3 电气 电气 1 供电 供电设计包括变配电系统 照明 动力配电系统 火灾 自动报警系统 防雷接地与安全系统 电视 电话 可视对 讲 网络系统布线等 金都雅苑小区电源由 市佰亿房地 产开发有限公司与杞县供电局协商解决 2 供配电系统 34 1 负荷等级 按一级负荷供电 各负荷分类如下 一级负荷 消防控制室 防排烟风机 防火卷帘 应急照明及疏散指示标志灯等消防用电设备 生活 排 水泵 客梯 安防系统 通讯机房 值班照明及各主要 通道照明等用电 二级负荷 地下车库照明 中型商场及超市营业 厅的备用照明用电等 三级负荷 其余用电负荷如商铺 住宅用电等 2 电源 拟由市电引接一路独立10kV 电源为其 供电 为了保证消防设备等一 二级负荷的用电可靠性 在地下室内设置备用柴油发电机组作为第二电源 发电 机组容量约为 1 800kW 3 10kV 供电系统 在 10kV 电源引入处设置一个 10kV 开闭所 采用放射方式向各变电所供电 4 变电所 本工程拟于地下室内分别设置1 个专 用变电所 供除住宅用电外的所有用电负荷 和1 个公共变电所 供住宅 公寓用电 5 10kV 配电系统 专变系统采用 10kV 环网柜 进线柜装设真空断路 器 并采用微机继保装置进行延时速断 过流保护 馈 出线柜装设负荷开关 熔断器方式进行短路及过载保护 变压器设温度保护器进行超温报警和超高温跳闸 公变 10kV 进线柜仅装设隔离开关 至各变压器 10kV 出线均采用负荷开关 熔断器方式进行短路及过载 35 保护 变压器设温度保护器进行超温报警和超高温跳闸 6 计量方式 在专变10kV 电源进线处设专用计量 柜 按商业用电类型进行总用电计量 在低压侧进行动 力 非居民用电分类计量 居民生活用电采用供电局抄 表到户的计量方式 在每6 层设电度表箱集中计量 7 无功补偿采用低压集中自动补偿方式 补偿后功 率因数可达 0 95 3 动力配电系统 1 本工程动力配电采用380 220V 三相四线制电源 供电 2 线路采用放射式和树干式相结合的低压配电方式 3 凡容量为 15kW 以上的电动机采用软起动 容量 为 15kW 及以下者直接起动 消防用电设备可在现场控制 亦可在消防控制室自动及手动控制 4 导线选择及敷设方式 室内配电干线电缆采用阻 燃低烟无卤型铜芯电缆 沿桥架敷设或在电气竖井内明 敷 分支线路采用铜芯导线穿管埋楼板暗敷 或于吊顶 内敷设 室外线路采用铠装YJV22 电缆穿管埋地敷设 4 照明系统 按规范要求该建筑全部采用节能灯具 1 地下室 公共走道 住宅等处光源主要以高光效 36 节能荧光灯为主 配高品质电子镇流器 2 照明控制一般采用跷板开关控制方式 对于车库 公共门厅堂等区域的照明拟多灯分组集中控制 尽可能 做到控制灵活 管理方便 有利于节能降耗 小区内总 平照明 车库可采用光 时控进行集中控制 住宅除电 梯厅外的公共走道照明采用声光感应控制方式 降低能 耗 3 照度标准及显色指数要求 门厅 电梯前室 100 lx Ra 80 管理办公室 300 lx Ra 80 营业厅 500 lx Ra 80 配电房 200 lx Ra 60 风机 水泵房 100 lx Ra 60 4 住宅按 30VA m2 办公按 70VA m2 商业 商铺 按 70VA m