重庆“XXXX”老年公寓可行性研究报告及项目建议书.doc

重庆“XXXX”老年公寓可行性研究报告及项目建议书（一）目 录 第一章 总论第二章 项目背景第三章 市场预测第四章 项目的重要性和必要性第五章 项目选址及建设条件第六章 项目建设方案第七章 投资估算及资金筹措第八章 投资效益预测第九章 项目风险分析及规避建议第十章 结 论 第一章 总论一、项目名称： 重庆”XXXX”老年公寓二、项目地点：重庆市沙坪坝区歌乐山龙洞湾三、项目投资单位：1、重庆XX职业技术学院：占51%；2、德国社会福利保障联合会：占49%。四、建设内容：1、改建学生公寓4栋、专家小院1 栋，房屋面积7000平方米，改造住房106套（一期一阶段）；2、新建综合大楼1栋，面积16000平方米（一期二阶段）；3、新建老年公寓房屋总面积137000平方米（二期）；4、环境建设（一期、二期）。五、建设规模：1、建设用地：350亩。其中：原XX职业技术学院歌乐山校区用地15亩，新征土地315亩；2、建筑面积：160000平方米（其中：原XX职业技术学院学生公寓、专家小院改建7000平方米，新建房屋面积153000平方米）；3、床位：4000个（其中：原XX职业技术学院学生公寓改建200个，综合楼300个，新建老年公寓3700个）。4、人均居住面积：40平方米。六、项目总投资： 项目预计总投资约为4.7435亿人民币（其中：一期投资约：5185万元；二期投资约：42250万元）。七、项目筹资方式：1、项目法人自筹资金：40%2、信贷融资：60% 第二章 项目背景一、建设单位概况：1、重庆XX职业技术学院 重庆XX职业技术学院是以重庆兵器职工大学为基础改制、经重庆市人民政府批准、国家教育部备案，隶属西南兵工局的国有公办普通高等院校。 学院教学科研队伍实力雄厚、结构合理、现有专、兼职教师312人，其中博士、硕士研究生83人，教授、副教授94人，讲师132人，双师素质教师220人。目前学院已开设机电、汽车、信息技术、艺术、经济管理、建筑等六大类的26个专业。拥有17000平米的实验大楼、15000平米实训厂房、价值近3309.5万元的各种配套设备，汽车、机电类实验室在同类院校中处于领先地位，充分保证了专业教学的需要；拥有西南兵工各大型企业提供的一流先进设备、设施和专业技术支持。 学院采取“3+1”模式，与加拿大联邦学院合作，参照加方培养方案安排选修课，使用原文教材，双方相互承认课程学分，该院满足合作要求的学生在修完专科规定课程，取得毕业证后可选择到联邦学院，用一年时间继续攻读相关专业的本科学位，取得加拿大联邦学院本科毕业证书；与意达丰业（加拿大）国际文化发展有限公司达成合作，培训高端家政服务人才，由意达丰业（加拿大）国际文化发展有限公司负责学生申请加拿大移民签证；与爱因斯特中国（IAESTE-CHINA）达成合作，每年接受3-5名爱因斯特国外大学生来校实训，并安排在英语教学岗位，让该院学生感受国际文化，提升外语水平；与德国社会福利保障联合会合作办学，引进国外家政服务的领先教育培养模式。其管理及服务培训流程一直处于世界领先水平，有利于增强家政专业学生的能力竞争和就业实力。 学院璧山新校区已正式投入使用。新校区占地1000亩，规划建筑面积34万平方米，新校区现有新生3000余人。开发学院的创业科技园区，引进一批领军人物，打捆一批科技含量高、附加值高、市场前景好的科技发展项目，形成产学培养模式，探索高校产学研结合的新路，为学生提供深度的实训基地、切实的创业平台，将为璧山打造“硅谷”，拉动GDP，服务地方经济，实现“优势资源整合、校地共同繁荣”。2、德国社会福利保障联合会 德国社会福利保障联合会，建于1919年，是六大从事与社会保障相关的社会、健康、家庭和就业领域的全德协会之一，总部设在波恩，总部工作人员140多人。下属实体为多个康复医院，老人院和培训机构。二、项目建议书编制依据： 中华人民共和国老年人权益保障法；中国老龄事业发展“十一五”计划纲要；中国老龄事业的发展白皮书；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国行业标准老年人社会福利机构基本规范；社会福利机构管理暂行办法；城市社会福利事业单位管理工作试行办法；老年人建筑设计规范；城市道路和建筑物无障碍设计规范；重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划民政事业发展重点专项规划；重庆市城乡养老机构服务管理办法；重庆市关于加快发展养老服务业意见。三、项目提出的理由与过程：1、重庆XX职业技术学院璧山新校区已正式投入使用，歌乐山校区的部分专业将搬入新校区，校区的15亩土地和部分学生公寓将空置出来，需要进行开发利用；2、项目所在地歌乐山素有重庆市主城区“城市绿肺”、“山城绿宝石”和“天然氧吧”之美誉，是重庆市建设养老机构最理想之地，目前歌乐山已成为全国50个养老产业示范点之一，是重庆市政府和沙坪坝区政府重点打造的高标准养老产业示范园区。3、XX学院与德国社会福利保障联合会合作开办的高级家政服务专业，每年有大量出国的高级家政护理人才，需要进行护理实训，由于重庆没有高档老年公寓，学生只有到上海等地的高档老年公寓进行实训，无形中增加了实训成本和管理难度。为此，德中双方都希望在重庆建一高档老年公寓，家政服务专业的实训基地。4、重庆目前城镇养老服务机构缺口很大，目前的床位只能满足社会需求的40%，特别是高档老年公寓还是空白，更没有中外合资的老年公寓，政府对民间资本特别是外资投建老年公寓，给予大力支持和重点扶持。 基于以上几方面的原因，重庆XX职业技术学院与德国社会福利保障联合会经过多次考察协商，决定利用重庆XX职业技术学院歌乐山校区的15亩土地和部分空置出来的学生公寓为基础，再新征315亩土地，合资建一高档老年公寓，既填补重庆高档老年公寓的空白，又满足XX职业技术学院高级家政服务专业学生实训的需要。该项目的设想提出来以后，得到了重庆市政府和沙坪坝区政府的高度赞赏和鼓励，希望能够尽快立项。目前沙坪坝区政府已把该项目列为歌乐山养老产业园区的高标准示范企业。 第三章 市场预测一、重庆市城镇养老服务机构供应现状：1、目前重庆市城镇60岁以上的老年人口有190多万，据调查，大约有3%的老人有入住养老服务机构的愿望，也就是说大约需要6万张床位。而据调查，目前重庆市城镇养老服务机构只有203所，床位23983张，差缺3.6万张床位。也即目前重庆市城镇养老服务机构的床位只能满足社会需求的40%，缺口高达60%。需求与供给严重失衡，导致养老需求市场趋热，特别在夏季酷热时节，重庆市城镇养老服务机构的床位更是供不应求，重庆市城镇养老服务机构的入住率多数能达到85.0%以上；2、目前重庆市城镇国有养老服务机构约占总数的15%左右，规模较大，历史较长，但都是属于非赢利性的社会福利院，如市属的一、二、三社会福利院和各区属社会福利院，属于中低档次为主，主要是解决社会无劳动能力、无生活来源、无法定赡养监护人的老年人（即“三无”）和低保对象等困难老年人的养老；3、目前重庆市城镇民营养老服务机构占85%以上，多为100张床位以内的小型养老公寓，规模小、层次低，功能不完善，定位不清晰，管理不规范，服务项目比较单一，特别是精神和文化生活方面的服务设施不健全，如生活、娱乐、休闲、健身、学习、医疗等方面的条件还不齐全，只有一个养老的作用；4、目前重庆市城镇养老服务机构，特别是民营养老服务机构的服务和护理人员多为农民和下岗人员，素质不高，文化程度偏低，加上没有接受过正规系统培训，知识结构不合理，专业性不强，只能做些简单的日常生活护理工作，缺乏专业性的管理和人才，难以满足“三高”老年人群的需求；5、目前重庆市城镇的高档养老服务机构还是空白，更没有中外合资、按照国际化的管理水平和服务标准进行经营、管理、服务，让老年人发挥特长，施展才华，贡献余热的老年公寓。二、重庆市城镇养老服务机构供应预测：1、今后几年，国家民政部和重庆市政府将加大投入对现有城镇国有福利院进行改扩建：1）由国家民政部专项资金投入1亿元，地方配套资金和社会捐赠资金投入0.2亿，总投资为1.2亿，资助市第一社会福利院，建设国家级养老示范机构。新增床位数900张，使该院总床位数为1500张。2）将在3年内新建和改扩建敬老院600多所，改造床位至少1.5万张，确保2011年，全市五保集中供养率达到50%。3）今年重庆要在20个社区建100个托老所，托老所将分为两种情况：一种是“半托”形式， 另外一种则为类似于养老院的“全托”形式。 但政府投资改扩建的养老院是非盈利性质的，以中低档次为主，主要是收养社会无劳动能力、无生活来源、无法定赡养监护人的老年人（即“三无”）和低保对象等困难老年人。无法满足高端老年人群的需求。2、民营资本对投入养老服务机构持谨慎态度。 由于投建养老服务机构，特别是高档老年公寓投入较大、风险较高、资金回收周期较长，大多数民营企业对此望而却步，虽然政府积极鼓励和支持民营资本投建养老服务机构，也出台了相关鼓励政策，但大多数民营资本对此积极性仍然不高。即便是有一些民营资本投向此行业，也多是一些小打小闹，投建的也多是些规模小、档次低的农家乐式的养老公寓。 据调查，重庆市今后几年内有意愿大投入建设高档老年公寓的很少，有的也是借老年公寓的名义，而主要开发房地产、养生、休闲、度假、观光、旅游等产业来。如：由重庆天奇投资控股有限公司和北京华夏老龄产业发展（有限）公司共同投资，在北碚静观镇重庆农谷生态农业科技产业示范区，联合打造渝碚颐老养生休闲生态园，项目占地4500亩，总投资10亿元，一期工程将于年内动工，重点建设高端养老服务社区及公共配套设施，可供500多位老人入住；二期工程占地3400亩，可供2000多位老人入住。除服务老龄事业外，该项目还具有养生、休闲、度假、观光等综合服务功能。 据悉，位于长寿沙田柚之乡邻封镇境内的长寿十里柚香生态旅游度假区，现在准备筹建风情山寨和主题风情村等项目，建设适合老年人度假、养老的文化、娱乐配套设施。预计建成后可提供数千人的中老年养老服务。三、重庆市养老服务机构需求预测：1、重庆已成为老龄化城市，养老服务机构需求巨大。 据调查，截止2008年底，重庆市60岁以上的老年人已经达到492万，占全市人口总量的16%，重庆已是全国第六大老龄化城市，老龄化程度居西部第一。而且正以年均增加25万人的速度“跑步进入”严重老龄化社会，权威部门预计，到2036年，重庆60岁以上的老年人口将达到1084万，三四个重庆人中就有一个老年人。 按照预测到2010年，重庆市60岁以上的老年人将超过500万，按平均每百名老人拥有床位3张计算，全市福利机构床位数需要15万张，而目前重庆市的养老服务机构的床位只有7万张，缺口高达8万张； 而到2014年，重庆市60岁以上的老年人将超过600万，全市福利机构床位数还需要增加11万张。 而随着人们生活水平的提高和观念的改变，老年人入住养老服务机构的比例还将增大，如达到目前全球平均水平每百人5张的标准，到2014年，缺口将高达23万张。所以重庆市养老服务机构的建设显得十分重要和紧迫。2、养老观念改变，养老服务机构需求将会越来越大1）据调查，重庆市的“421”式家庭结构所占比例越来越大，子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，已经难以在时间、精力上更多地顾及父母及高龄老人，要求年轻人在家照顾双亲及祖父母辈老人几乎是不现实的。而高龄老人、失能老人除了日常生活和身体照顾需要外，他们在精神生活方面也需要得到不断的满足，需要得到感情交流。他们对入住老年公寓，接受老年护理及专业服务等方面的需求愿望更加强烈。2）现代城市住房的日趋宽松，中青年群体和老年群体在生活方式和价值观念方面差异，越来越多的老年夫妇开始选择和已婚子女分居的方式，调查显示，重庆城镇有60%以上的中老年人选择与子女分开居住。其中59岁以下的老年人，80%都选择跟子女分开过；80岁以上的，有30%选择独居。从职业比例看，医生、干部、教师中多数人愿与子女分开过；工人和农民相对较低。在这种背景下，空巢家庭老人的数量不断上升，据统计，目前重庆市空巢老人已达180万。未来10年，空巢老人的数量还将大幅攀升，空巢家庭将成为老人家庭的主要形式。 因此，随着人们思想观念、生活水平及家庭结构等因素的变化，入住养老服务机构已被越来越多的人所接受。投建养老服务机构将有更大的市场发展空间。3、居住环境的改变，更多的老年人将选择到养老机构养老 中国是一个重视邻里关系的国家，但是随着社会的发展，随着传统社区的消失，更多的人属于关上门就不知道邻居姓什么了，而且这是一个不可逆转的趋势。媒体时常有报道老人死在家中无人知道的事。所以有很多子女不放心老年人独居，而老年人也不习惯独居的寂寞，有越来越多的老年人将选择到养老机构养老。4、生活水平提高，高档老年公寓的潜力巨大1）最近几年国家每年都在涨退休人员的退休金，目前城镇老年人的退休金得到了大幅度的提升；今后几年国家还将继续提高退休人员的退休金，预计到2010年退休金将增加到8383亿元，2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。据中国老龄科学研究中心的一项调查，城市老年人中有42.8%的人拥有储蓄存款，还有很大一部分老年人有额外的收入，完全有能力承担高档养老服务机构的费用。2）随着社会的进步，物质生活水平的提高，老年人越来越注重生活质量，在物质生活得到保证以后，他们更加追求精神生活的需要。他们入住养老院，已不再只看重价格，而是更加注重环境、服务、配套设施、人际交流等软硬件条件。据调查，老年人希望养老服务机构配备超市（83.8%）、银行（64.7%）、健身场地（56.6%）、农贸市场（55.1%）、棋牌室（47.1%）、餐饮（44.9%）、茶馆/茶楼（39.7%）和蛋糕店（30.1%）。而目前重庆市城镇大多数的养老服务机构，难以达到这些的要求，这也是很多“三高”老年人没有选择入住养老服务机构的原因，所以高档老年公寓的建设大有可为；3）随着老年人生活的改善，老年人的健康状况大为提高，精力还相当充沛，据调查，老年人对能发挥自身余热和体现人生价值的活动和工作的参与度非常高，据调查，老年人选择组织集体活动（63.5%）、参加老年协会（48.0%）、参与教育和培训（32.4%），参加老年公寓管理工作（15.5%）。特别是“三高”老年人群，他们大都接受过良好的教育，工作经验丰富，有一技之长，退休前都曾经是单位的技术或专业骨干，退休后都希望能继续发挥特长，贡献余热，但目前社会上缺乏这样的平台，除了原单位返聘以外，其他就很难有再就业的机会，而如果有一家老年公寓能够提供这样的平台，让老年人在这里不但能够享受到养老机构的养老服务，还能让自己够继续发挥特长，贡献余热，甚至再创业，必定会受到“三高”老年人群的追捧。 第四章 项目的重要性和必要性一、各级政府重视和支持民办养老机构建设： 党中央、国务院历来十分关注我国的老龄问题和养老服务机构的建设问题，近年来颁布了一系列关于老年和养老服务机构的法规和文件，如：中华人民共和国老年人权益保障法，关于加强老龄工作的决定，中国老龄事业的发展白皮书，中国老龄事业发展“十一五”计划纲要，中华人民共和国社会福利机构管理暂行办法，中华人民共和国行业标准老年人社会福利机构基本规范，老年人建筑设计规范，中华人民共和国城市社会福利事业单位管理工作试行办法等；使我国老龄事业和养老服务机构建设有法可依，有章可循。加快社会养老服务机构建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央、国务院方针政策，构建和谐社会的重要举措。 重庆市委、市府也十分重视重庆市老龄问题和养老服务机构的建设问题，制定了一系列方针政策和具体措施，颁布了重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划民政事业发展重点专项规划，重庆市城乡养老机构服务管理办法，重庆市关于加快发展养老服务业意见等一系列关于老年和养老服务机构的规划和文件，一方面投入财力物力，推动我市国有养老服务机构的建设；另一方面对企业、社会组织、个人、外资开办养老服务机构，予以大力扶持，出台了一系列优惠政策，对企业、社会组织、个人、外资开办养老服务机构，可获得多项财政税收优惠。 沙坪坝区委、区府一直以来就非常重视本区养老服务机构的建设，并重点打造歌乐山养老产业示范园，建设重庆养老服务产业集群。积极鼓励和大力支持企业、社会组织、个人、外资在歌乐山投建养老服务机构。歌乐山养老产业园已被国家确定为全国50个养老产业示范点之一，目前已有重庆市第三福利院、九九康寿老年公寓、潇洒山庄老年公寓等多家国有和民办养老服务机构。目前沙坪坝区政府已将该项目列为歌乐山养老产业园区的高标准示范企业，对该项目予以倾向性扶持。二、”XXXX”将成为我市乃至全国老年公寓之典范：1、该项目为中德合资投建，是重庆市第一家也是唯一一家中外合资养老服务机构。该项目前期将由德方派总经理和各方面的专家进行经营和管理，引入德国老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，实现与国际先进的老年公寓接轨；2、XX学院与德国社会福利保障联合会合作开办的高级家政服务专业，可为老年公寓输出大量的高级护理专业人才，不但使老年公寓的护理人才的供应得到保证，更使老年公寓的护理水平提档次升级；3、老年公寓办与重庆XX职业技术学院合办，老年人与学生生活圈紧靠，可以经常组织学生到老年公寓为老年人提供服务，与老年人一起开展活动，使老人体验到“隔代亲”的感觉，满足老年人精神生活的需要；4、项目将打造老年产业平台，如引进各种协会、开办老年大学、创建老年创意基地、老年产业基地，一方面让入住的老年人通过这个平台，丰富精神生活，发挥自身特长，贡献自己余热。另一方面通过这个平台，开发老年产业，为该项目创造新的利润增长点，实现多赢。三、”XXXX”具有较好的社会效益和经济效益： 目前重庆市养老服务机构大约有60%的缺口，而且随着老年人口的急速增加和老年人入住养老服务机构的愿望增加，养老服务机构的市场需求将非常大，仅靠国家投资，远远不能满足需求，一些地区经验表明，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法。投建高档老年公寓不但具有重要的社会意义，同时也具有较好的经济效益。1、投建该老年公寓，不但可以缓解目前全市城镇养老服务机构欠缺的矛盾，解决城市老年人入住老年公寓的难题，还可以为老年人提供一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在食、住、行、医疗、养生、娱乐等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定、创建和谐社会起到直接的促进作用。2、投建该高档老年公寓，可以填补重庆市高档老年公寓的空白，解决传统养老模式的不足，开创让老年人“老有所为”的养老模式，为“三高”（高文凭、高职称、高收入）老年人群搭建一个发挥余热、实现自我价值，真正做到老有所为的平台。创造老年事业发展的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。3、该项目是由重庆机电技术职业学院和德国社会福利保障联合会共同投资建造，是重庆市第一所中外合资养老公寓，建造该项目可以引进外资，引进世界先进的养老公寓经营理念和管理经验，对于提高重庆市养老公寓的经营管理水平，与世界接轨，带动重庆市老龄事业和养老产业的发展都具有非常重要的意义。4、从经济效益上讲，一方面由于高档老年公寓瞄准的是“三高”老年人群，他们普遍收入较高，对价格的敏感度较低，所以高档老年公寓可以有较高的收费，这样高档老年公寓就会有较好的经济效益；另一方面，以老年公寓为平台而进行的老年产业的运作，更将是这个项目产生经济效益的重要来源。四、”XXXX”将成为重庆市高级护理人才的实训基地： 目前XX学院的家政服务专业，每年有大量出国的高级家政护理人才，需要进行护理实训，由于重庆没有高级老年公寓，学生只有到上海等地的高档老年公寓进行实训，该项目建成后，将成为XX学院家政服务专业的实训基地，家政服务专业的学生可以就地实训，从根本上解决家政专业学生实训难的问题。同时该项目建成后，将打造成高级护理中心，为重庆市的养老服务机构、医疗机构等提供高级护理人才实训基地。 第五章 项目选址及建设条件一、项目选址：（一）拟建地址状况： 项目位于重庆市沙坪坝区歌乐山下天池原重庆XX职业技术学院歌乐山校区。沙坪坝区地处重庆市区西部，抗日战争时期称沙磁区，是重庆市主城区的重要组成部分，也是重庆市各大高等学府的聚集地，全区幅员面积396平方公里，辖13个街道、12个镇和1个经济园区，常住人口81.8万，加上流动人口上百万。 歌乐山，位于沙坪坝区西侧，有着丰富的自然景观资源和深厚的历史人文资源。是全国重点文物单位。歌乐山风景区由主峰中心景区、蒋介石官邸 “林园”和重庆烈士陵园三个景区组成。烈士陵园景区的中美合作所、白公馆、渣滓洞监狱等历史遗迹享誉全国，是重庆市最为著名的景区，使歌乐山更成为一座名符其实的文化名山。（二）拟建地址的建设条件：1、基础条件有利： 项目利用重庆XX职业技术学院歌乐山校区的15亩土地和改建部分学生公寓为该项目建设的基础，一期工程不需要征用大量土地，土建工程量和投资也不大，建设工期较短，很快能够上马。2、自然环境优越： 歌乐山属缙云山的一只余脉，为重庆市主城区“城市绿肺”，素有渝西第一峰的美称，有山城绿宝石和天然氧吧之美誉。歌乐山海拔高度300600米，常年多雾，山高云低，云烟弥漫，松柏苍翠、林壑幽美，游人置身山顶，只见乱云飞渡，云涛奔涌。 项目坐落在歌乐山下天池天然水库旁，有着天然山体景观资源和水景资源，绿色、环保、生态、安静的居住环境，使人与自然和谐相处，回归大自然，返朴归真。是建设老年人公寓不可多得的场地。3、交通即将改善： 项目所在地紧邻主城区，距主城核心区沙坪坝仅约15分钟路程，而且有四条下山公路，但他们都存在盘旋崎岖，路线较长，路面较窄，路况较差，遇到大暴雨就容易塌方的问题。目前规划了15年的梨树湾至歌乐山市政道路正在加紧修筑，将于2010年竣工，该路路宽8.5米，双向四车道，全长4.3公里，到沙坪坝核心区最捷径，该路竣工后歌乐山出行问题将大为改观。老人外出或是与子女、友人往来都将更加方便。4、医疗配套完善： 项目周边5公里内有西南医院、精神卫生防控中心；8公里内有新桥医院、肿瘤医院；重医还将在大学城修建大型的三甲医院，众多的医疗机构将项目包围，使项目具备了较好的医疗配套。5、“五通”条件具备： 项目所在片区市政设施有；道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。6、发展前景广阔： 项目所在地歌乐山养老产业园区，被国家确定为全国50个养老产业示范点之一，是重庆市政府和沙坪坝区政府重点打造的高标准养老产业示范园区。目前已有重庆市第三福利院、九九康寿老年公寓、潇洒山庄老年公寓等多家国有和民办养老服务机构。重庆XX职业技术学院周边以小山坡和农业用地为主，可征用土地较多，项目后期新征土地有足够的资源保障，不会因土地问题影响项目的后期开发以下内容与本文档无关！以下内容与本文档无关！。以下为赠送文档，祝你事业有成，财源广进，身体健康，家庭和睦！高效能人士的50个习惯l 在行动前设定目标有目标未必能够成功，但没有目标的肯定不能成功。著名的效率提升大师博思.崔西説：“成功就是目标的达成，其他都是这句话的注释。”现实中那些顶尖的成功人士不是成功了才设定目标，而是设定了目标才成功。一次做好一件事著名的效率提升大师博思.崔西有一个著名的论断：“一次做好一件事的人比同时涉猎多个领域的人要好得多。”富兰克林将自己一生的成就归功于对“在一定时期内不遗余力地做一件事”这一信条的实践。培养重点思维从重点问题突破，是高效能人士思考的一项重要习惯。如果一个人没有重点地思考，就等于无主要目标，做事的效率必然会十分低下。相反，如果他抓住了主要矛盾，解决问题就变得容易多了。发现问题关键在许多领导者看来，高效能人士应当具备的最重要的能力就是发现问题关键能力，因为这是通向问题解决的必经之路。正如微软总裁兼首席软件设计师比尔。盖茨所説：“通向最高管理层的最迅捷的途径，是主动承担别人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出众的创造力和解决问题的能力。”把问题想透彻把问题想透彻，是一种很好的思维品质。只要把问题想透彻了，才能找到问题到底是什么，才能找到解决问题最有效的手段。不找借口美国成功学家格兰特纳说过这样的话：“如果你有为自己系鞋带的能力，你就有上天摘星星的机会！”一个人对待生活和工作是否负责是决定他能否成功的关键。一名高效能人士不会到处为自己找借口，开脱责任；相反，无伦出现什么情况，他都会自觉主动地将自己的任务执行到底。要事第一创设遍及全美的事务公司的亨瑞。杜哈提说，不论他出多小钱的薪水，都不可能找到一个具有两种能力的人。这两种能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度来做事。因此，在工作中，如果我们不能选择正确的事情去做，那么唯一正确的事情就是停止手头上的事情，直到发现正确的事情为止。运用20/80法则二八法则向人们揭示了这样一个真理，即投入与产出、努力与收获、原因和结果之间，普遍存在着不平衡关系。小部分的努力，可以获得大的收获；起关键作用的小部分，通常就能主宰整个组织的产出、盈亏和成败。合理利用零碎时间所谓零碎时间，是指不构成连续的时间或一个事务与另一事务衔接时的空余时间。这样的时间往往被人们毫不在乎地忽略过去，零碎时间虽短，但倘若一日、一月、一年地不断积累起来，其总和将是相当可观的。凡事在事业上有所成就的人，几乎都是能有效地利用零碎时间的人。习惯10、废除拖延对于一名高效能人士来説，拖延是最具破坏性的，它是一种最危险的恶习，它使人丧失进取心。一旦开始遇事推托，就很容易再次拖延，直到变成一种根深崹蒂固的习惯。习惯11、向竞争对手学习一位知名的企业家曾经说过，“对手是一面镜子，可以照见自己的缺陷。如果没有了对手，缺陷也不会自动消失。对手，可以让你时刻提醒自己：没有最好的，只有更好。”习惯12、善于借助他人力量年轻人要成就一番事业，养成良好的合作习惯是不可少的，尤其是在现代职场中，靠个人单打独斗的时代已经过去了，只有同别人展开良好的合作，才会使你的事业更加顺风顺水。如果你要成为一名高效能的职场人士，就应当养成善于借助他人力量的好习惯。习惯13、换位思考在人际的相处和沟通里，“换位思考”扮演着相当重要的角色。用“换位思考”指导人的交往，就是让我们能够站在他人的立场上，设身处地理解他人的情绪，感同身受地明白及体会身边人的处境及感受，并且尽可能地回应其需要。树立团队精神一个真正的高效能人士，是不会依仗自己业务能力比别人更优秀而傲慢地拒绝合作，或者合作时不积极，倾向于一个人孤军奋战。他明白在一个企业中，只有团队成功，个人才能成功。善于休息休息可以使一个人的大脑恢复活力,提高一个人的工作效能。身处激烈的竞争之中,每一个人如上紧发条的钟表.因此,一名高效能人士应当注意工作中的调节与休息,这不但于自己健康有益,对事业也是大有好处的。及时改正错误一名高效能人士要善于从批评中找到进步的动力.批评通常分为两类,有价值的评价或是无理的责难.不管怎样,坦然面对批评,并且从中找寻有价值、可参考的成分,进而学习、改进、你将获得意想不到的成功。责任重于一切著名管理大师德鲁克认为,责任是一名高效能工作者的工作宣言.在这份工作宣言里,你首先表明的是你的工作态度:你要以高度的责任感对待你的工作,不懈怠你的工作、对于工作中出现的问题能敢于承担.这是保证你的任务能够有效完成的基本条件。不断学习一个人,如果每天都能提高1%,就没有什么能阻挡他抵达成功.成功与失败的距离其实并不遥远,很多时候,它们之间的区别就在于你是否每天都在提高你自己;如果你不坚持每天进步1%的话,你就不可能成为一名高效能人士.让工作变得简单简单一些,不是要你把事情推给别人或是逃避责任,而是当你焦点集中很清楚自己该做那些事情时,自然就能花更小的力气,得到更好的结果.重在执行执行力是决定一个企业成败的关键,同时也是衡量一个人做事是否高效的重要标准.只做适合自己的事找到合适自己的事,并积极地发挥专长,成为行业的能手,是高效能人士应当努力追求的一个目标.把握关键细节精细化管理时代已经到来,一个人要成为一名高效能人士,必须养成重视细节的习惯.做好小事情既是一种认真的工作态度,也是一种科学的工作精神.一个连小事都做不好的人,绝不可能成为一名高效能人士.不为小事困扰我们通常都能够面对生活中出现的危机,但却常常被一些小事搞得垂头丧气,整天心情不快,精神忧闷紧张。一名高效能人士应当及时摆脱小事困扰,积极地面对工作和生活。专注目标美国明尼苏达矿业制造公司(3M)的口号是:写出两个以上的目标就等于没有目标.这句话不仅适用于公司经营,对个人工作也有指导作用。有效沟通人与人之间的交往需要沟通,在公司,无论是员工于员工员工于上司员工与客户之间都需要沟通.良好的沟通能力是工作中不可缺小的,一个高效能人士绝不会是一个性格孤僻的人,相反他应当是一个能设身处地为别人着想充分理解对方能够与他人进行桌有成效的沟通的人。及时化解人际关系矛盾与人际交往是一种艺术,如果你曾为办公室人际关系的难题而苦恼,无法忍受主管的反复无常,看不惯主管的假公济私,那么你要尝试学习如何与不同的人相处,提高自己化解人际矛盾的能力。积极倾听西方有句谚语说：“上帝给我们两只耳朵，却只给了一张嘴巴。”其用意也是要我们小説多听。善于倾听，是一个高效能人士的一项最基本的素质。保持身体健康充沛的体力和精力是成就伟大事业的先决条件。保持身体健康，远离亚健康是每一名高效能人士必须遵守的铁律。杜绝坏的生活习惯习惯有好有坏。好的习惯是你的朋友，他会帮助你成功。一位哲人曾经説过：“好习惯是一个人在社交场合中所能穿着最佳服饰。”而坏习惯则是你的敌人，他只会让你难堪、丢丑、添麻烦、损坏健康或事业失败。释放自己的忧虑孤独和忧虑是现代人的通病。在纷繁复杂的现代社会，只有保持内心平静的人，才能保证身体健康和高效能的工作。合理应对压力身体是革命的本钱，状态是成功的基础。健康，尤其是心理健康，已成为职场人士和企业持续发展的必备保障。学会正确地应对压力就成了高效能人士必备的一项习惯。掌握工作与生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他们善于掌握工作与生活平衡。工作压力会给我们的工作带来种种不良的影响，形成工作狂或者完美主义等错误的工作习惯，这会大大地降低一个人的工作绩效。及时和同事及上下级交流工作正确处理自己与上下级各类同事的关系，及时和同事、上下级交流工作，是高效能人士的一项重要习惯。做到上下逢源，正确处理“对上沟通”，与同事保持良好的互动交流是我们提高工作效能的一个关键。注重准备工作一个善于做准备的人，是距离成功最近的人。一个缺乏准备的员工一定是一个差错不断的人，纵然有超强的能力，千载难逢的机会，也不能保证获得成功。守时如果你想成为一名真正的高效能人士，就必须认清时间的价值，认真计划，准时做每一件事。这是每一个人只要肯做就能做到的，也是一个人走向成功的必由之路。高效地搜集并消化信息当今世界是一个以大量资讯作为基础来开展工作的社会。在商业竞争中，对市场信息尤其是市场关键信息把握的及时性与准确性，对竞争的成败有着特殊的意义。一个高效能人士应当对事物保持敏感，这样才能在工作中赢得主动。重完善自己的人际关系网人际能力在一个人的成功中扮演着重要的角色。成功学专家拿破仑.希尔曾对一些成功人士做过专门的调查。结果发现，大家认同的杰出人物，其核心能力并不是他的专业优势，相反，出色的人际策略却是他们成功的关键历练说话技巧有人说：“眼睛可以容纳一个美丽的世界，而嘴巴则能描绘一个精彩的世界。”法国大作家雨果也说：“语言就是力量。”的确，精妙、高超的语言艺术魅力非凡，世界上欧美等发达国家把“舌头、金钱、电脑”并列为三大法宝，口才披公认为现代职场人士必备素质之一。一名高效能人士的好口才加上礼仪礼节，往往可以为自己的工作锦上添花，如果我们能够巧妙运用语言艺术，对协调人际关系、提高工作效能都将大有裨益。善于集思广益、博采众议一件事物往往存在着多个方面，要想全面、客观地了解一个事物，必须兼听各方面的意见，只有集思广益，博采众长，才能了解一件事情的本来面目，才能采取最佳的处理方法。因此，一名高效能人士要时常以“兼听则明，偏听则暗”的谏言提醒自己，多方地听取他人的意见，以确保自己能够做出正确的决定。善于授权善于授权，举重若轻才是管理者正确的工作方式：举轻若重，事必躬亲只会让自己越陷越深，把自己的时间和精力浪费于许多毫无价值的决定上面。制订却实可行的计划许多成功人士的成功经验告诉我们，认真的做一份计划不但不会约束我们，还可以让我们的工作做得更好。当然，同许多其他重要的事情一样，执行计划并不是一件简单容易的事。如果你约束自我，实现了自己制定的计划，你就一定会成为一个卓有成效的高效能人士。经常和成功人士在一起心理学研究表明，环境可以让一个人产生特定的思维习惯，甚至是行为习惯。环境能够袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿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