铅山县经济适用房可行性报告.doc

YT赢通咨询 铅山县经济适用房铅山县经济适用房可行性报告第一章 总论第一节 项目背景1项目名称、主办单位及负责人项目名称: 铅山县经济适用房承办单位: 铅山县房管局(房改办)负 责 人：项目负责人:编制单位：上饶赢通项目管理咨询有限公司负 责 人：2项目提出的背景、必要性和社会意义（1） 承办单位概况铅山县房管局是铅山县人民政府管理全县住宅与房地产业和住房制度改革工作的职能部门。（2）项目提出的背景经县长办公会议研究，决定由铅山县房管局(房改办)负责在县城城南范围内规划建设经济适用房,占地面积50000.00、住宅建筑面积约90000.00的经济适用房小区，用于低收入户购房。经济适用房小区整体工程建设涉及的有关规费除工本费外，一律予以免收。3 项目的目的、必要性和社会意义（1）铅山县经济适用房项目是为策应国家的经济适用房建设需要，主要满足低收入户购房而建设的项目。（2）铅山县经济适用房项目是非常必要的。一是铅山县社会与经济发展的需要。随着铅山县社会与经济的飞速发展,城镇人口的不断增加,需要建设大量的商业和居住用房；而在购房需求者中,低收入户无力按市场价格购房,因此,有必要建设部分经济适用房用于低收入户购房。二是铅山县城市建设的需要,是城市化发展的需要。上饶的城市化程度与全国的城市化平均水平相距较大，全国城市化率目标要求达到60%，上饶2005年才达到27%,铅山县的城市化率就更低，急需加快城市化建设的步伐。三是铅山县改善投资环境、提升城区品味,加大吸引外资力度的重大举措。(3)铅山县经济适用房项目的建成，促进铅山县城市建设的发展具有一定重要的意义。第二节 编制依据和原则1编制依据1本可行性研究报告的编制，依据了中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、国家建设部、国土资源部以及铅山县人民政府有关部门颁布的有关法规和政策文件的规定；委托方提供的有关资料；本咨询公司所掌握的有关资料以及报告编制人员实地勘察所获取的资料。2 其它编制依据（1）民用建筑设计通则GB50352-2005、商店建筑设计规范JGJ48-88、住宅设计规范GB50096-99（2005年版）、建筑设计防火规范GBJ16-87（2001年版）、混凝土结构设计规范GBJ10-2002、建筑地基基础设计规范GBJ7-89、建筑物防雷设计规范GB 50057-94（2000年版）等现行标准、规范。（2）建设项目环境保护管理办法。（3）投资项目可行性研究指南（2002年）。（4）铅山县有关部门提供的铅山县的规划条件、水文、气象、地质等资料。（5）铅山县房管局与上饶赢通项目管理咨询有限公司关于铅山县经济适用房项目可行性研究的协议。2编制原则1严格按照现行国家规范、标准进行设计，选用国产先进设备,力争新建项目在设施上达到国内的先进水平。2铅山县经济适用房的基础设施直接与铅山县外环路上的市政基础设施连接。3铅山县经济适用房项目的布局、设备的选用体现合理、实用的原则。第三节 可行性编制中的工作范围及其结论1该项目报告的编制范围为:由开发公司投资的安置小区17栋，绿化等其他工程。2铅山县经济适用房设计中所采用的设施切合实际、房型按经济适用房要求设计，布局合理，能满足国家现行规范要求。2 该项目建成后，三废排放均能达到排放标准，对周围环境不会造成不利影响。3 该项目建设投资6961.36万元。该项目为铅山县城市建设的一部分,将产生较好的社会效益和经济效益。4 从铅山县社会经济发展、城市建设、改善投资环境、环境影响等各方面综合分析，该项目是可行的。第四节 建设规模及主要技术经济指标1 建设地点本项目拟在铅山县城南新区, 西为福泰路，北为外环路，南为规划道路，东为福安路。其中，北面的外环路为32米的城市主干道。2 建设规模与目标（1）建设规模 本项目为经济适用房,规模为90000.00建筑面积，四年内实施建成, 销售期六年(含建设期)。（2）建设目标本项目的建设目标是以全新的规划理念进行高水平的规划设计,以达到国家要求的施工队伍建造较高质量的建筑,设施到位,环境优美的绿色经济适用居住小区。2 主要建设条件（1）该项目所在地区市政基础设施和配套设施完善，具体表现为：交通条件：该项目地处铅山县城南新区，北面临城市主干道，交通便利。给、排水工程：市政给水管网北面可接至本地块，可接DN200以上给水管，接管直接，水压及供水量满足要求；雨水、污水分别排入市政排水分流管。电力工程：地块北面主干道边有电力网线可供接入楼房，能满足本小区的用电负荷 。电信工程：地块北面主干道边有电信网线可供接入小区，能满足本项目的电信网络需求。（2）铅山县经济适用房位于铅山县城区边缘，商业与人口来往交流的频率相对较低，符合建设经济适用居住区的要求。（3）本项目的主要筹资依托单位为铅山县房管局（房改办）。3 技术经济指标总占地面积 50000.00万平方米。建筑面积 90000.00平方米。密度 40.0%。容积率 1.80。绿化率 30%。总户数 1280套。停车位 100。平均建筑层数 六层。本项目技术经济指标符合铅山县建设局提供的规划设计条件中提出的要求。5 项目投入总资金及效益情况(1) 项目建设投资6961.36万元。(2) 项目建成后可满足低收入户1280户的购房需求。第五节 问题与建议1 本项目的资金筹措需要各方的支持和帮助。2 建议开发建设单位加强项目管理团队的力量，加大前期工作力度，切实做好各项设施过程中的项目管理和市场营销工作。第二章 经济适用房建设第一节 经济适用房经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。江西省城镇经济适用住房建设管理实施细则明确规定, 经济适用房是为以中低收入住房困难户为对象，具有社会保障性质的建设、供应体系；加快经济适用住房建设，是为提高职工、居民的住房水平。经济适用住房以中低收入住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅，包括福利房、集资合作建房、平价住宅等。二、上饶市基础设施建设及房地产发展状况十五期间，上饶市基础设施建设提速推进。高速公路建设从无到有，建成高速公路174.8公里，在建高速公路206.2公里，高速公路通车里程占全省的11%；建成快速通道1135公里，比“九五”时期增加492公里；硬化和改造农村公路12200公里，县到乡实现油(水泥)路化、乡到村油(水泥)路率达50%。大型电力项目建设从无到有，有史以来投资最大的黄金埠电厂开工建设，50万伏输变电工程已经启动,新建22万伏变电站4座、11万伏输变电站10座，农村电网改造顺利完成，城网改造正在抓紧实施，实现了城乡居民生活用电同网同价。大型商品粮基地建设从无到有，投资7500万元的国家商品粮基地项目落户上饶，实施了移民建镇、退田还湖、平垸行洪、鄱阳湖二期综合治理、城市防洪以及农业综合开发、土地整理、以工代赈和老区扶贫工程，完成了463座病险水库除险加固，更新改造了滨湖地区的机电排灌设施，改造中低产田81万亩。建设了政务信息网络平台,实现了省、市、县纵向联通,开通了市政府门户网站“中国上饶”和市长热线电话，完成了农村电话村村通工程，固定电话用户达100.3万户、移动电话用户达107.1万户、宽带互联网用户达19.7万户。十五期间，我市城镇以上固定资产投资完成186.7亿元，增长46%，增速居全省第2位。根据上饶城市总体规划，到2020年，上饶城市用地规模将由现在的17平方公里扩大到44.2平方公里，城市人口增加到45万，重点地区、主要地段、标志性建筑等还作了控制性详规。围绕这一规划，上饶拉开了城市建设的帷幕。城区18条主次干道中，已改造建设14条，投入资金逾4亿元。赣东北大道、中山路被打造成主要景观大道，抗建路被建设成高等级的商业步行街。宽阔平坦的路面、璀璨夺目的灯饰、形态逼真的雕塑、美不胜收的绿化、粉饰一新的临街建筑，大大提升了上饶的城市品位。市区城市建设10项重点工程：改造建设北环路、沿河路和进入城区的3条主干道、开发高档住宅小区、美化中心广场、兴建综合大市场和污水处理厂等，总投资超过20亿元。到2005年底，上饶城区建成区面积由2000年的17平方公里拓展到2005年的35.2平方公里，城区人口由2000年的17万人增加到2005年的32万人。到2005年，全市城市实有道路面积1148.3万平方米。上饶城区实有道路面积从2000年的151.5万平方米增加到279.2万平方米，增长84.3%。城市化率由2000年的17.6%上升到2005年的25%；城镇化水平的平均增长速度是前十年的7.1倍。从2003年开始，市政府还投入2500万元，3年改造了老城区的398条里弄小巷，10多万户居民直接受益。一个大上饶的雏形已基本形成。二、铅山县房地产发展状况1铅山县经济发展总体思路是：“两点三块，五业并举”。两点，就是把河口镇与永平镇作为全县重点城镇来抓，两镇分别结合梨温高速公路建设和上分线改造，高标准、高起点规划建设新城镇。高起点、高标准规划建设新城镇，从而使之成为上饶市的工业和商贸重镇，对全县经济形成强大的辐射力和带动力，再创河口和永平的辉煌。三块，一是抓好信江流域平原区的食品工业板块；二是抓好中部丘陵区的高效农业板块；三是抓好南部山区的生态经济板块。五业，就是大力发展鳗业、竹业、矿业、食品工业和旅游业这五个主导产业。根据这一总体思路，我们调整了工作重点，强化了工作措施，狠抓强工兴县、农业结构调整、城镇建设、旅游业、改善经济发展环境等各项工作，形成了多种所有制经济成份共同发展的开放型经济发展的格局。2近年来，随着城市化进程的加快，铅山县房地产业发展迅速，商品房价格涨幅过快，均价己达1000-1300元米。然而，铅山毕竟是经济欠发达地区，经济基础薄弱，城镇居民收入还普遍偏低，大部分城镇居民难以承受目前的房价，中、低收入居民的住房难问题，依然是我县亟待解决的主要社会问题。为了有效解决住房困难户的住房难问题，97年铅山县曾上报安居工程项目，且1999年通过了项目评估和设审，但因种种原因一直未能实施，故此住房困难户的住房难问题一直未能得到有效解决。为了认真贯彻实施党中央、国务院关于进一步加快经济适用房建设的精神，努力构筑现代的和谐社会，从“解危、解困出发，扣紧、加快实施经济适用房建设项目势在必行。通过经济适用房的建设，既能一定程度平抑当前与我县情不相符的房价，又能实实在在一定程度地解决住房困难户的住房难问题，不失为一项民心工程。3 铅山县房地产业总体发展水平与其经济发展水平相应，处于发展上升期，土地及地产业项目数量有限，与本项目的目标市场有明显差异，因此，本项目的目标市场定位是适宜的。4根据调查，铅山县有无房户、低保户约2864户，96年以来行政事业单位新参加工作人员已有1000多人，加之经济适用房价格优惠，其销售势头绝对看好。因此，铅山县经济适用房的建设极具良好的经济和社会效益。2005年铅山县城镇房地产开发土地供应情况和开发利用情况表序号891011121314宗地名称县石塘电影院及新增用地原县副食品糖仓库原双江浴室县国税局干部培训中心永平老电影院县公安局刑警中队县二中宗地位置石塘镇工商所西侧狮江西路原看守所东侧世纪商贸城西侧河口镇胜利北路狮江东路北侧开发企业名称江西琪生房地产开发有限公司童吉彪.刘丽萍.任启明 程葛生钱水仔叶安福 叶安贵 王小红 叶建英蔡智强占玉仔任薇程雄建土地面积（公顷）0.712310.276060.067170.052080.302560.013441.20625其中：建设用地面积0.276060.067170.052080.302560.013441.20625代征地面积规划建筑面积（万平方米）1.1430.66480.40450.10.71容积率1.62.461.92.36规划用途住宅(内含集贸市场)住宅住宅商住住宅住宅商住批准用地时间2005.1.172005.1.102005.4.62005.6.22005.12.102006.4.29约（规）定开工时间2005.1.62005.1.62005.3.252005.5.30200512.82006.4.29约（规）定竣工时间2007.1.62007.1.62007.3.252007.5.302007.12.82008.4.29取得土地方式挂牌挂牌拍卖挂牌拍卖挂牌拍卖土地总价款（万元）80130754186111340第三章 建设规模与项目方案第一节 项目组成铅山县经济适用房共23栋6-7层的多层住宅建筑,住宅建筑面积864000.00平方米,总建筑面积90000.00平方米。四年内实施建成, 销售期六年(含建设期)。第二节建设规模与项目方案1占地面积:占地面积50000.00平方米。2建筑面积:建筑面积为90000.00平方米3主要建设内容序号项目房型面积(平方米)套数合计(平方米)1住宅中套8048038400.002小套6080048000.00小计128086400.003公建物业管理用房36003600.004道路50005绿化150006配套工程7智能系统合计128090000.00第四章 用地选择及建设条件第一节 地理位置铅山县经济适用房拟在铅山县城南新区, 西为福泰路，北为外环路，南为规划道路，东为福安路。其中，北面的外环路为32米的城市主干道。占地面积90000.00;该地块交通便利，环境优美，用地条件优越，是经济适用房建设的较好场所。该地块属于由铅山县政府组织凤凰大道拆迁安置的土地。铅山县规划部门已将该地块作为凤凰大道拆迁安置用地的项目用地纳入规划。第二节自然环境铅山县位于江西省东北部，以她美丽的南国山乡风光而闻名八方。“一水西来，千丈晴虹，百里翠屏”。武夷山峻岭逶迤，劲松苍翠，云雾飘渺，恍若仙境；黄岗山奇峰突兀，云蒸霞蔚，有华东屋脊之称；鹅湖山清秀峻逸，如一幅淡雅的水墨画；瓢泉碧水两汪，淙淙流淌，映蓝天白云。 武夷山麓，东径1172611800，北纬2704828024，东近浙江，西接赣中，南邻福建，北望安徽，境内地势由东南向西北逐渐倾斜，南北最大跨度66公里，东西最大宽度54公里。武夷山脉绵亘于南缘，主峰黄岗山海拔2157.7米，屹立于赣闽边界上，北境最低处海拔仅40米。全境分为：南部中低山区 ，层峦叠嶂，森林茂密；中部低山丘陵区，梯田层层，油茶遍布；北部低山岗地河谷平原区，地势平缓，阡陌纵横，形成了“七山半水分半田，一分道路和庄园”的基本地貌特征。 铅山属中亚热带温湿型气候，距海洋较近，受亚洲大陆和太平洋、印度洋季风交叉影响，气候温和，雨量充沛，日照充足，四季分明，年降雨量17332000毫米，年平均气温8.717.9，最冷的一月份平均气温165.6，最热的七月份平均气温18.729.4，平均年日照为1952小时，常年主导风向为：东南风。第三节 项目建设地区经济现状铅山县因历史上产铅而得名。建县始于南唐保大十一年（公元953年）。铅山地名读YANSHAN。早在明朝中叶，铅山已发展成为江南地区五大手工业区域之一，以手工造纸业与松江的棉纺、苏杭的丝织业、芜湖的浆染业、景德镇的制瓷业齐名。河口以纸张、茶叶之大宗集散，带来了百业之繁盛，而成为与景德镇、樟树镇、吴城镇齐名的江西四大名镇之一。各路商贾，远至山陕之晋帮，近至皖南之徽帮，纷纷涌至此间开号设庄，进行商业之竞逐。铅山县总面积为2177平方公里，人口41万，辖20个乡镇。县城所在地河口镇，市政建设规划合理，设施完备，环境优雅，为江西省一等卫生城,现有人口4.5万人。城区现有面积4平方公里,城区规划面积8平方公里。铅山，风光美丽，资源充足，物产丰富。山区，林海茫茫，古木苍天，是一座绿色的宝库；沃野，清山绿水，良田万顷，盛产稻、茶叶、柑橘、猕猴桃、甘蔗、西瓜等，使铅山享有茶乡、竹艺之乡、鱼米之乡美誉；地下，蕴藏着金、银、铜、铅、锌、煤、石灰石等矿藏。 全县土地327万亩，其中水稻土52.7万亩，红壤土223万亩，耕地34万亩。全县共有水田30万亩，旱地3万亩。农业以水稻种植为主，年产粮食3亿斤，是全国商品粮基地县之一。经济作物有：油茶、蔬菜、茶叶、大豆、柑桔、芝麻、蚕桑、白莲、甘蔗、荸荠、西瓜、板栗等，生猪饲养量达38万头。 全县山林面积250万亩，其中用材林82万亩，毛竹林46万亩，森林覆盖率为 80，县内毛竹颇丰，共有5000余万根，是江西省重点木竹县之一，主要分布在境南、境中偏南地区。 境内水力资源十分丰富，河流众多，干流信江自东向西，横跨县境北部，支流有铅山河、陈坊河、石塘河，年地表径流总量17.24亿立方米，人平拥有水资源8788立方米，高于全国人均水量200，高于全省50，河流水能蕴藏量14亿千瓦，可开发电量6.7亿千瓦时，平均每平方公里就有可开发电能53万千瓦时。 铅山县是全国第二批农村水电初级电气化县，电力蕴藏量达24.29万千瓦。年发电量5100万度。架10千伏输电线1084公里，35千伏输电线1200公里，35千伏变电所4个，发电容量3.86万千伏安。所有电站自行联网，并与华中大电网联网运行。 铅山县现已探明矿产资源有：铜、铁、铅、锌、金、银、铝、钨、硫、煤、石灰石、黄岗岩、大理石、红柱石、硅灰石、膨润土、焦宝石、瓷土等，铜的储量达115万吨，品位高达0.6，为国家重点产铜地之一。此外，煤储量达5000万吨，铅、锌矿储量550万吨，金50吨，银200吨，石灰石8000万吨，花岗岩2亿立方米、硅灰石150万吨、大理石100万立方米、红柱石80万吨、铁70万吨、耐火粘土100万吨。 境内植物极其丰富，珍贵稀有树种有：南方铁杉、银杏、鹅掌锹、香果树、连香树、银鹊树、樟木樽，优良树种有：柳杉、红豆杉、乌柏、光皮桦、木荷、木莲、黄山松果；果木有：桃、梨、杏、枣、柿、桔、板栗、杨梅、石榴、枇杷、山楂、榧子、李子、核桃、白果、柚子以及藤本浆果植物葡萄、猕猴桃等；花卉有：玉兰花、水兰、木兰、含笑、腊梅、山茶花、玉兰香、木贯花等；药材有：桅子、积壳、南山楂、陈皮、苏子、如真子等千余种。铅山山川秀美，名胜荟萃，在这块2177平方公里的土地上，留下了悠久的历史和灿烂的文化。县城河口，那沿河明清古街，保留了昔日的风貌，江边码头石碑，刻下了当年繁华的景象；书院、瓢泉、亭台、楼榭，印鉴了辛弃疾、朱熹、陆九渊、蒋仕铨等历史名人的倜傥身影；古桥、古刹、古碑、古城墙，无不记载着历史的足迹。铅山旅游景点众多，至今仍保持完好的景观有十余处。武夷山自然保护区作为国家级保护区，黄岗山座落在县境南缘，海拔2157.8米，素有“华东屋脊”，“珍稀植物王国、奇禽异兽天堂”之称，著名经济学家、中国社会科学院副院长许涤新登黄岗山诗云：“百仞劲松茂底涧，绿草如茵美山巅，黄岗山高有几尺，脚下群峰飘云烟”；九狮山位于河口镇信江北岸，九山并立，雄峙江边（最高者115.3）。其山色如生铁，壮如覆釜，为北门户，被称作龙门，其中一山壁立信江大王潭边，上镌“龙门第一关”五字，字大1.2米见方，笔力雄健浑厚，系明万历间河口文人费元禄所书；神仙洞，距县城4公里，洞深1.5公里，面积3万平方米，属喀斯特溶洞，经地下水长期冲蚀，洞内形成石笋、石钟乳、石柱、石球等，似雄鹰挺立，虎豹怒蹲，巨大的石柱拔地而起，高贯岩顶，形如擎天大柱，小的石柱如石笋，纹理密细，色泽晶莹，酷似琼花玉树，景色奇特，气象万千，故名神仙洞。 境内人文景观十分丰富。鹅湖书院位于河口镇东偏南10公里鹅湖山北麓，是南宋理学家朱熹、陆九龄、陆九渊、吕祖谦相与讲学之所，是南宋以来，历代统治阶级培养士子之所包括头门、石排坊、泮池、左右碑亭、会元堂、御书楼、月池、文昌阁、关帝庙、东西两廊读书房共96间，有明清二代石碑14块，碑文记录了书院坎坷的历史，1959年被列为全省重点文物保护单位；道教圣地葛仙山为东汉名道人葛玄道成升天处，主峰海拔1096.3米，山峰奇秀峻峭，林木蓊郁，云雾缭绕，有上马石、下马石、息心岩、仙人足迹、飞升台、洗眼仙泉等古迹，明赵椿飞升台记称它，与九华山、黄山和仙都雁荡、巫峡诸山同为天下所珍重。山上祠庙，殿宇嵯峨，终年香火鼎盛，游人如织，赣、闽、浙、皖四省来此朝拜的香客近年已达百万众；县城河口镇内的明清古街沿信江伸延，长达5公里，街道宽6米，路面用长青石块铺砌而成，布满车辙。街道两边尚存旧店铺450多家，至今还保持了明、清建筑的特色，小桥流水，木楼深巷，古色古香；南宋爱国词人辛弃疾故居瓢泉及其墓葬，清代著名戏剧家蒋仕铨墓等均是观光、凭吊的好去处。 铅山本土人才辈出，素有“隔河二宰相，百里三状元，一门九进士”之称誉。其中佼佼者有北宋状元刘辉、南宋名相陈康伯、明代首辅费宏、清代著名文学家蒋仕铨、近代动物学家陈桢等。铅山县经济发展总体思路是：“两点三块，五业并举”。两点，就是把河口镇与永平镇作为全县重点城镇来抓，两镇分别结合梨温高速公路建设和上分线改造，高标准、高起点规划建设新城镇。高起点、高标准规划建设新城镇，从而使之成为上饶市的工业和商贸重镇，对全县经济形成强大的辐射力和带动力，再创河口和永平的辉煌。三块，一是抓好信江流域平原区的食品工业板块；二是抓好中部丘陵区的高效农业板块；三是抓好南部山区的生态经济板块。五业，就是大力发展鳗业、竹业、矿业、食品工业和旅游业这五个主导产业。根据这一总体思路，调整了工作重点，强化了工作措施，狠抓强工兴县、农业结构调整、城镇建设、旅游业、改善经济发展环境等各项工作，形成了多种所有制经济成份共同发展的开放型经济发展的格局。2005年110月, 全县财政收入继续保持较快增长势头，总的形势较好。截止10月底，全县完成财政总收入17866万元，占年计划的 94.88，同比增长27.14；完成一般预算收入11109万元，占年计划的97.53，同比增长26.32。110月份，全县共实施项目70个，合同资金17.95亿元，实际进资14.7亿元，按五条线统计，其中：工业项目41个，占项目总数的58.6，实际进资9.6亿元，占实际进资总数的65.37；重大基础设施项目11个，实际进资3.45亿元；农业项目14个，实际进资1.25亿元；旅游项目2个，实际进资6500万元；科教文卫项目2个，实际进资760万元；利用外资实际到位325万美元。2006年15月份, 全县财政收入保持较快增长势头，总的形势较好。截止5月底，全县完成财政总收入10428万元,占年计划的44.02，同比增长21.45；完成一般预算收入6909万元，占年计划的47.22，同比增长24.55。从征收部门看，国税、地税、财政三家收入都达到两位数的增长，增幅分别为13.86、16.3、32.05。第四节 交通运输现状铅山县位于江西省东北部，信江中游，县境地处通闽要道，直接面临闽等沿海开发区。铅山县史有“八省通衢”之称，横南铁路纵贯境内，311高速公路横穿县境北部，闽赣、浙赣二条主干公路纵横相交，国防公路上分线纵穿境内。320国道挂线河横公路已按国家二级公路标准拓宽改造。县内公路四通八达。河口镇距毗邻的武夷山机场98公里，距省城南昌市250公里，鹰潭龙虎山95公里，三清山80公里。本项目位于铅山县城南新区外环路之南，西面距复兴南路仅数百米，交通便利。第五节 公用工程基础设施情况铅山县光缆通讯线路和微波通讯线路横穿县境，通讯设施完备，程控电话通达国际、国内和全县各地，已实现了乡乡通电话，移动通讯网络覆盖全县。实现了电话程控化、传输数字化。邮电业务种类齐全，可办理国内、国际各种邮政业务。项目地块周边水、电、通信、宽带等市政设施均已到位，维护完好，可直接为本项目使用。第六节 当地施工和协作条件项目建设期间,建材的供应、运输、市政设施等均可无障碍运行,满足项目施工的需要。项目运行期间，政府的开放政策、各方面的协作支持将得到充分体现，将形成良好的经营环境。第七节 占地面积本项目占地面积50000.00平方米。第五章 规划方案和工程方案第一节 规划方案1本规划方案的所有经济技术指标均按铅山县规划部门鄱阳湖商城地块规划设计条件中的要求进行的;2 设计理念和思路:A功能布局力求简洁实用。各功能做到动静分开，净污分开，互不干扰，各交通流线清晰、通畅、明了。B充分体现安置特点，营造较好质量的居住环境，塑造经济、安全、清新的生活环境。C建筑布局充分与周边地形相融合，居住环境与周边环境相协调，注重人性化设计，提高环境的实用性。D塑造良好的居住内部环境，与人的尺度相适应，个性化的空间有利于加强空间的可识别性。第二节 设施方案1本项目主要设施为综合布线系统、变配电系统等，均可在国内购置。2项目建造质量标准A建筑工程质量等级：合格。B其装修标准为：一般装修。C设备标准为：合格品。第三节 建设规模和建设内容(项目范围)1 建设项目的内容总占地50000.00平方米, 总建筑面积90000.00万平方米。其主要项目有: 居住建筑，会所等公建建筑。2 建设项目的规模（1） 住宅面积86400.00平方米。（2） 公建面积3600.00平方米。（3） 地面硬化亮化面积5000.00平方米。（4） 绿化景观面积15000.00平方米。3 建设项目的初步设计（1） 以各种人流的合理流动为本设计的总体思路。（2） 以环境协调的思路,设计布置建筑的各项功能,并与周边环境相协调。（3） 充分利用现有地形,合理进行功能分区布局,使各个功能部分既相互独立又相互联系。（4） 合理组织车流、人流,尽可能使交通路线简捷、畅通,避免交通相互干扰。（5） 注意保护环境,对影响环境的废物、废气、污水等进行有效处理。（6） 加强消防安全设施的建设,严格按照国家有关消防规范和法规进行消防设计。4总平面设计用地北面毗邻城市干道，东南西三面均有城市道路,用地地形规则，综合分析各方面现状，结合规划要求，将居住主出入口设在北面的外环路，在东、南、西三侧设置次出入口。依据地形条件，在地块的南部布置主要住宅建筑，并用南北向道路分成东西两个组团；在地块的北部布置中央景观及数栋住宅楼，形成一个组团。整个小区形成东、西、北三个组团，区内用园弧形主干道将其相连；主干道至每栋建筑均有枝状道路通达。5 建筑造型设计单体平面布置力求简洁、实用，户型紧凑，提高套内使用系数，造型设计简洁明快，富有现代感，各色块的组合搭配，更体现住宅的大方、宜人，更富有亲切感。6 建筑结构设计(1) 设计依据建筑结构荷载规范GB50009-2002、混凝土结构设计规范GB50010-2002、砌体结构设计规范GB50003-2001、建筑抗震设计规范GB50011-2001、建筑地基基础设计规范GB50007-2002、建筑桩基技术规范GBJ94-94、政府有关部门审批文件。(2) 本工程建筑设计合理使用年限为50年,建筑安全等级为二级，耐火等级为二级。抗震设防烈度依据国家有关规定为不设防。(3)设计荷载取值A、屋面活荷：建筑安全等级二级，上人屋面：2.0KN,不上人屋面：0.7KN,绿化：3.0KN (不包括覆土)。B、楼面活荷：商场：3.5KNm;客厅、卧房：2.0KN;卫生间、厨房：2.0KN;挑出阳台：2.5KN。C自然条件及基本参数:基本风压：0.40KN/基本雪压：0.45 KN/。(4)上部结构选型及分析计算结构1)住宅楼采用框架结构体系,现浇钢筋混凝土楼盖。2)基础方案:挖方区采用柱下独立基础或墙下条形基础，填方区采用人工挖孔桩。具体按场地勘探后的实际情况具体选择基础形式。3)内外填充墙采用新型砌块，以减轻结构自重。填充墙设置必要的构造柱及水平钢筋混凝土现浇带，并与框架及构造柱可靠拉结。为减少填充墙的开裂，采用设置钢筋网片、外墙抹灰层里掺加防裂纤维等措施。7 建筑设施设计（1）供水设计1）设计范围设计内容包括生活给水、消防给水、生活污水和雨水排水等。2）给水系统A 生活给水给水水源由用地北面的城市干道上的市政水管网引入作为生活用水之源。住宅用水量按照300L/人. d、绿化浇洒3L/.d、未预见用水量按给水量的10%考虑,最大日用水量为1403吨/d。给水方式采用由市政给水管网直接供水。项目数量单位日用水量（吨）住宅4480人300L/人. 1344绿化150003L/.d45未预见用水量10%14合计1403B 本工程用水量采用水表计量，每户一表，多层各户水表集中设置于底层水表箱。C 消防给水室外消防给水管道与低压给水管道合建，布置成环状，从建筑北面的城市干道上引入进水管。3）热水系统居民的生活热水由家用燃气或电热水器供应。（2）排水设计1）排水系统采用雨、污分流制。2）在小区内设置化粪池，室内生活、粪便污水经生化处理后排入市政污水管网。污水排水量为1200T/d。3）屋面及场地雨水采用暗管汇集后排入市政雨水管网。4）设备及管材使用节水型卫生洁具。雨污排水均采用UPVC管，胶粘连接；生活给水管采用给水PPR管，生活消防合用的给水管采用球墨铸铁给水管。（3）电气设计1）本设计根据建筑专业提供的建筑平面和其他专业条件图计规范进行设计。供配电系统设计规范GB50052-95、低压配电设计规范GB50054-95、住宅设计规范GB50096-1999、民用建筑电气设计规范JGJ-T16-92、工程建设标准强制性规范2002年版、建筑物防雷设计规范GB50016-98等国家现行规范。2）设计范围强电系统包括照明用电系统、设备供电系统;3）负荷等级住宅楼梯、共用照明等按一级负荷供电,其余按三级负荷供电。4）负荷指标公建每平方按50W计算；住宅每户按6KW计算。数量单位用电量KVA住宅1280户67680公建360050180未预见用电量10%786合计8646总用电量8646KVA。5）供配电系统本建筑外部供电引自市电，由供电方直接供电。6）管线小区内通信、电视等电缆一律采用管道敷设，管材选用外径为114和60的重型PVC管材。7）电能计量照明、电力分别计量，住户每户分开计量。商业用房及H 照明系统住宅楼：每户设住户配电箱，分设照明、空调电源插座、厨房电源插座、卫生间电源插座、其他电源插座回路若干。住宅共用部位设共用照明，照明采用节能自熄开关或声光控灯具（电梯厅照明控制除外）。公建用房：设照明（照度为2001X）、局部照明，火灾应急照明。一般照明采用高效荧光灯；局部照明设插座满足照度要求。室外照明采用地灯，光电自动开关控制，漏电开关保护。8)变电所设计变电所布置：在园区适当位置设置室外变电箱，电缆出线。（4）弱电系统包括电话系统、有线电视系统、防雷接地系统等。1）建筑物防雷保护按三类建筑物设计防雷保护，包括建筑物电子信息系统防雷保护。安装屋顶电气设备和弱电设备设置浪涌电压保置。工程做总等电位接地，住宅卫生间作局部等电位接地，接地系统采用TN-C-S接地系统。电气与防雷共用基础联合接地体，要求接地电阻小于1欧。2）信息通信网络系统由电信部门在公建一层设中心机房，公共通信管道由此接入，经配线后接出到各电信间和配线箱。利用住宅楼梯间作为电信间，在住宅楼每层楼梯间平台墙面、公建用房适当部位设配线箱。公建用房根据开间大小设置配线箱或电话终端。电话用户容量估算住宅每户2对，商业用房按20/对，保安值班室、电话亭按每间1对估算。3）有线电视系统系统采用860MHZ或全频段（1000MHZ）双向网络传输技术，信号经双向光工作站或双向用户放大器放大，以分配方式设计。有线电视信号通过分配器将一根或二根四层屏蔽同轴射频电缆接入接到住宅楼每户信息配线箱，在主卧室、起居室、书房等处设置有线电视终端。有线电视终端的信号电平应满足达到68+3dB。4）保安对讲为方便来访者与住户联系，每个住宅出口处设置一楼寓保安对讲设备。（5）环境保护系统包括废气、废物、污水等污染源的处理系统设计。（6）住宅燃气设计近中期采用罐装石油液化气，远期按管道燃气设计。1）设计依据A、土建专业提供。B、设计规范:建筑设计防火规范GBJ16-87 2001版、城镇燃气设计规范GB50028-93、城镇燃气输配工程施工及验收规范CJJ33-89。2）气源近期采用气态液化石油为气源，远期以天然气为气源。由市政中压燃气考虑接入中压庭院管供地块用气。供气对象为住宅。4）供气方式供气方式采用中压进户，户内调压阀调至低压供气，下行上给。供气流程：中压干管中压庭院管引入管阀门引入管用户调压阀低压管用户支管表前阀防爆电磁阀燃气表燃具支管表后阀燃具。引入管中压压力为0.030.2Mpa，户内低压压力2.8kPa，每户选用燃气表一只，燃气表带信号输出，实现远程抄表。5）管材及防腐中压管道采用PE管。低压管道采用镀锌钢管，螺纹连接。6）用气安全措施A室内燃气管道敷设于厨房间，明管敷设。B引入管上设快速切断（球阀）。8 物业管理及生活设施在设计方案中本着实用、必要、功能齐全的原则,设有办公楼、监控、保卫、活动室、值班室等物业管理及生活设施。第六章 主要原材料、燃料供应第一节 主要原材料本项目建设过程中的主要原材料的来源主要为市场购置的钢材（、级）、水泥、砂石、木材等建材,市场上有充足的货源,可以方便从市场购入。第二节 主要燃料项目建设过程中所需的水、电及运输用的燃料等各种燃料在当地均可满足供应。居民燃料近期使用罐装石油液化气,远期使用管道燃汽(石油液化混合气或天然气)。 第八章 环境影响评价第一节设计依据建设项目环境保护设计规定、建设项目环境保护管理条例、大气环境质量标准GB309593、污水综合排放标准GB897896。建设单位提供的有关技术资料及当地环保部门提出的意见。第二节 主要污染物种类、来源及排放量1废水：主要为雨污水和生活污水，生活废水主要为淋浴、厕所排水及食堂用水。2 废渣：主要为生活中垃圾及其它废弃物垃圾。3 废气：主要为居民的燃料燃烧过程中产生的二氧化碳、二氧化硫等。第三节 处理方案1生活垃圾本小区生活垃圾主要来自居民生活垃圾和小量公建经营性的生活垃圾。在建筑物外侧适当位置设置固定垃圾箱。2生活污水本小区按居民经生化处理后排至市政排水管网。3噪声临路面与住宅区相邻面采用高大乔木绿化隔音。第四节 水土保持及其绿化设计1本方案设计尽可能利用现有地形地势安排各功能设计和绿化。2避免不必要的开挖,并且场地不留裸土。3栽种适合该地生长的常绿草坪，既美化环境又能减少污染,并达到环境的水土保持要求。4在建筑物周边及其道路、绿化场地等设置完整排水系统, 避免地表面的水土流失。第五节 结论本工程是住宅小区。在总体布置上充分考虑了功能配套设施对外环境质量的要求，同时自身产生污染也进行妥善处理，不影响环境质量，从而保证本工程建成后成为一个环境舒适住宅小区。在本设计方案中，遵照国家的有关规范及标准，对生活及生产过程中可能出现的各种污染物、源，均进行了相应有效的治理与预防，使其对周围环境影响的可能性大大降低。第九章 节能节水措施第一节 设计依据1中华人民共和国节约能源法 (1998年)。2民用建筑节能设计标准JGJ26-95。3夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JOJl34-2001。4民用建筑热工设计规范GB50176-93。5民用建筑节能管理规定(2005)。第二节 节能节水措施1节能(1)路灯设计新颖的路灯，利用太阳能电池白天吸收阳光，并将电能储存在蓄电池中，夜晚蓄电池释放电能，点亮庭院灯和路灯。(2)电器设备及建筑物围护结构的具体节能措施为：1)内变压器采用空载损耗小，运行噪声低，绝缘材料阻燃，无毒和寿命期后易分解回收的，国家推荐的满足环保要求的干式变压器。2)公共场所照明灯具采用自带补偿的荧光节能灯具、道路照明灯具采用节能高效灯具。3) 建筑物围护结构设计采用保温隔热构造措施，以减少建筑物围护结构的能耗。4)使用清洁能源(如太阳能)和应用节能装置。(如更换节水笼头、使用太阳能热水器等)。2节水节水措施为：（1）采用节水型洁具和水龙头。（2）绿化选用节水耐旱型草坪和植物，尽量节约用水。第九章 职业安全卫生第一节 工程建设的安全卫生要求1关于建设工程项目职业安全卫生监察的暂行规定劳动部文件劳字（1988）48号。2建筑设计防火规范GBJ73-84。第二节 安全采取的主要防范措施1根据建筑设计防火规范，各功能在布置上均按规范要求，留有安全通道。2 各部门内设计将全部电气设备非带电的外壳，配线穿管以及电气安装支架等，均作接零保护。所有机械传动设备，均装设安全防护罩。第三节 职业安全、卫生管理及教育1合理布置各功能，并在空地处和建筑物四周进行绿化。2公建部分设有男、女厕所等生活辅助用房，均有排气扇。3本工程建成后，实行对物业管理工作人员定期体检，建立健康档案。4 对物业管理人员进行定期培训。第十章 消防第一节 基本情况1 设计依据建筑设计防火规范GBJ16-87（2001版）；建筑内部装修设计防火规范GB50222-95；火灾自动报警系统设计规范GB50116-98。2 总平面消防设计（1）消防车道结合道路设计，路宽大于4M。（2）与外部建筑物间的消防间距按规范要求设置。第二节各专业采取的措施1建筑消防设计（1）按建筑设计防火规范GBJ16-87（2001版）进行设计。 （2）小区消防内弧形道路为小区内车行主干道,路面宽为6m，分别从小区东西南北进入小区；沿弧形干道筑枝状道路通向每栋住宅楼，形成完整的小区消防道。进入小区单体的小区次干道路面宽为4.2米，与主干道相连，交通便捷，在消防战时，各次干道转换为消防紧急通道。(3)建筑组团内设拼花铺地，在紧急时作为消防回车与操作场。 2给排水消防设计（1）室内消防：1）根据规范要求，在小区各建筑物内设置独立的室内消火栓系统。室内消防给水管均采用市政管道直接