长春公司维修管理制度.doc

金碧物业有限公司长春分公司物业维保修管理制度目 录第一章 组织框架、岗位职责。4 1、组织框架 。42、岗位职责。43、结算方式。6第二章 人事管理。71、入职、离职管理。72、考勤管理。7第三章 维修管理。71、维修过程管理。72、入户维修规范 。93、入户维修规范考核。10第四章 仓库管理。111、设置专人对仓库进行管理 。112、入库管理。113、材料的储存保管。124、出仓管理。135、材料物品盘点管理。136、材料物品借用管理。137、仓库卫生管理。138、剩余物资管理。149、工具管理。1410、仓库巡查抽检制度。14第五章 材料采购管理。15第六章 工程量确认及转扣手续办理管理。15第七章 工资发放流程。16附 表 。17附表1：维修工程签证单。17附表2：因故未打卡单 。18附表3：维修队加班审批表。18附表4：维修派工单 。19附表5：维修队维修台账。20附表6：仓库台账。21附表7：入仓单。22附表8：出仓单。23附表9：长春公司甲供材料物资计划表。24附表10：月度材料计划申请表。25附表11：请假单。27附表12：罚款单。27附表13：工程进度款申请表。28附表14：施工用水、用电确认单。29附表15：维修竣工验收表。30第一章 组织架构、岗位职责、管理方式一、组织架构1、根据集团文件关于进一步规范交楼维保修工作的规定（恒地司管监字2013第240号）,地区物业公司验收合格后的楼栋交楼维保修工作由物业公司代替施工单位全权负责，地区物业公司设专职维保修副总经理，并根据交楼时间和交楼量组建强大、专业的维保修队伍。 长春公司各物业项目维保修队伍管理人员暂时设置物业维保修队长（客服中心工程部负责人兼任）、维修工程师、内业核算员、仓库管理员岗位，维修技工设置瓦工、理石工、大白壁纸工、窗工、木工、木饰面技工、电工、水暖工、力工、保洁工等工种。相关人员数量随着任务量变化增减。 项目物业维保修队组织架构如下：物业维保修队长 内业核算员仓库管理员维修工程师水电技工组土建技工组装修技工组二、岗位职责1、物业公司专职维保修副总经理对各项目维保修队伍的管理全面负责，包括但不限于人事管理、材料管理、施工管理、计划管理、业主接待服务、责任区分认定等。2、物业维保修队长（1）制定项目维保修计划并跟进落实，调度维保修人员，考核维修工程师及维保修技工工作完成情况。（2）监督仓库管理员做好材料、工具出入库管理工作，抽查材料、工具台账，根据维修工程师、仓库管理员提报材料采购计划每月三次向地区公司采购部提报一次材料采购计划，并跟进材料采购进展。（3）核对维保修工程量，施工前、施工中、施工后拍照及业主书面确认工作，每月5日前汇总上月完成施工过程拍照图片、业主签字维修工程签证单（见附表1）、材料出仓单（见附表8）报物业维保修副总经理审核后，报地区公司预决算部审核登记。（4）每月5日前向物业专职维保修副总经理汇总上报维保修队伍工资明细、维保修队伍工资表、维保修队伍打卡考勤单、请假单（见附表11）、因故未打卡单（见附表2）、加班审批表（见附表3）、罚款单（见附表12），物业专职维保修副总经理审核签字后，每月7日前将将上述材料上报地区公司预决算部审核。（5）负责招聘物业维保修队伍相关人员。3、维修工程师（1）接到客服中心前台任务指令5分钟内到达业主报修现场，立即拍照取证，进行责任分析，落实整改措施，限定维修工期，对维修技工派发维修派工单（见附表4）进行维修施工。（2）全程对本组维修技工的施工过程、施工质量、施工工期进行管控，并做好施工过程拍照工作。（3）维修工作完成后，完成当日报修户维修工程签证单工程量统计及维修后的拍照工作，并邀约业主现场验收。（4）审核本组维修技工需领用的材料、工具出仓单并签字确认。（5）每天及时将所需采购维修材料计划汇总至仓库管理员。（6）对未严格按照相关工程技术规范、设计要求和公司相关规定履行职责的维修技工进行处罚。4、仓库管理员（1） 做好材料进仓管理。（2） 做好材料出仓管理。（3） 做好材料台账记录。（4） 跟进日常材料消耗情况，根据维修工程师上报的所需维修材料，合理制定甲乙供材采购计划，每10天将材料采购计划提报给物业维保修队长。（5）做好工具出仓登记回收工作，监控工具使用情况，定期检测工具，及时联系维保厂家进行工具保养维修。5、内业核算员（1）负责物业维保修队伍考勤管理，入职、离职办理，工资核算，资料归档等工作。（2）根据报修，对维修工程师下达维修派工单，根据维修派工单、材料出仓单核算完成维修工程签证单。（3）完成月工程进度款上报材料。三、结算方式及物业维保修队伍工资标准1、物业维保修队维修成本采用人工费加材料费结算方式。2、根据长春地区建筑市场用工行情，物业维保修队伍工资标准标准如下：岗位管理人员大白壁纸工木工瓦工、理石工木饰面工最高限标准5000元/月7200元/月7800元/月9000元/月9000元/月市场价6000-7000元/月260-270元/天280-350元/天300-400元/天400-500元/天岗位水电工窗工力工、保洁工厨师食堂帮工最高限标准4500元/月4500元/月3500元/月4000元/月2000元/月市场价150-200元/天150-200元/天120-150元/天4000-5000元/月2000-2500元/月3、其他待遇：物业维保修队伍免费食宿，日餐费标准为15元/日。第二章 人事管理一、入职、离职管理1、入职管理物业维保修队伍维修技工经维保修队长面试合格后进入试工期，试工期为7个工作日，试工合格后由维保修队伍队长及其主管维修工程师根据其工作技能共同商定工资标准，经物业维保修副总经理经理审批后办理入职手续。2、离职管理物业维保修队伍维修技工离职需提出书面离职申请，主管维修工程师、维保修队伍队长、物业专职维保修副总经理离职审批完毕7日后方可交接离职，否则不上班按旷工处理。二、考勤管理1、物业维保修队管理人员（维保修队长、维修工程师、内业内业核算员、仓库管理员）每日打卡考勤两次，具体时间为8:30前、17：30后，维修技工每日打卡考勤四次，具体时间为7:30前、12:00后、13:00前、17：30后，迟到或早退考核责任人100元/次。根据工作需要，维保修队长同意，维修技工可在12：:00-1:00间同一时间打卡两次。正常请假减除当日工资。旷工扣罚三日工资。指纹无法录入者可签到考勤，由内业监管。因工作原因未及时打卡需24小时内补签因故未打卡单，由主管维修工程师、物业维保修队长共同确认。考勤管理由内业核算员负责。2、物业维保修队维修工程师、仓库管理员、内业、核算员每月休息3天，根据工作实际情况机动休息，维修技工无休息。3、物业维保修队伍人员加班需填写维保修队伍加班审批表。第三章 维修管理一、维修过程管理1、接报修：物业客服前台在接到业主报修后，须在1分钟内将报修信息录入物业客服系统，并向维修工程师发出维修指令，维修工程师5分钟之内到达现场，并在30分钟内组织维修技工开始施工。2、派单：（1）维修工程师向维修技工下达维修派工单，派单内容包括人员安排、维修工具及材料等。维修开始仍未给维修班组下达维修派工单考核维修工程师50元/次。维修工程师负责现场制定维保修队伍维修方案、与业主约定维修时间节点，能当场维修的当日维修完毕，因派工问题而导致维保修队伍出现滞工、待工现象的，考核维修工程师50元/次。（2）如需准备材料或维修工期过长或业主同意另约时间的，维修工程师经业主签字确认后方可离开。（3）维保修过程中必须做好全过程的取证工作，对施工前、施工中及施工后的情况进行拍照留存，并由业主进行书面确认（需对维修项目、材料、工程量、施工过程、发生费用及满意度进行确认）。3、委托：如物业维保修队无法完成施工，立即委托维修小分队进行施工。4、维修：（1）维修技工凭维修派工单、出仓单向仓库管理员领取维修材料及工具，仓库管理员对其进行出库登记管理。（2）维修技工在维修过程中做好成品保护工作，完成维修后清理维修所产生的垃圾，做到工完料净场地清。维修工程师如发现因垃圾清运不及时或不干净而导致的业主投诉，考核维修技工100元/次。物业维保修队伍长发现相关问题考核维修工程师100元/次，考核维修技工100元/次。公司领导发现相关问题考核物业维保修队伍长100元/次，考核维修工程师100元/次，考核维修技工100元/次。（3）维修技工发现无法解决疑难问题，立即上报主管维修工程师，维修工程师无法解决立即上报物业维保修队伍长，维保修队伍长无法解决立即上报物业专职维保修副总经理，并由物业专职维保修副总经理经理协同地产公司相关部门制定解决方案。如未及时上报疑难未解决问题，考核相关责任人100元/次。5、过程控制：（1）维修技工维修过程中，维修工程师必须每日跟进维修进度、维修质量、维修效率，否则考维修工程师50元/次。未按计划完成闭合户数，考核维修工程师50元/天.户，维修技工30元/天.户。（2）维修工程师接待维修任务后30分钟内向维修班组下达维修派工单并填写派单时间，维修人员姓名，否则考核维修工程师50元/次。（3）内业核算员需于每日下午17:00前更新完毕维保修队伍维修台账（见附表5）。如未更新维保修队伍维修台账考核内业核算员50元/日。6、验收：维修技工完成维修任务后反馈至主管维修工程师，维修工程师对维修问题进行验收，验收合格后通知业主来复验，否则考核相关责任人50元/次。7、返单：经业主验收合格签字后的NC维修单反馈至前台。8、存档：当日完成维修闭合户维修派工单、施工照片、录音等资料维修工程师需于当日归档至内业核算员，否则考核维修工程师50元/次。二、入户维修规范1、维修技工执行维修工作时，应携带维修所需材料、工具包及随身用品(鞋套、塑料袋或干净帆布、干净抹布等)。2、维修技工进门前，应先按门铃，如无门铃时可用手轻轻敲门，见到业主时要先问好，出示工卡，简洁说明事由征得业主同意后方可进入室内进行维修，进门须穿鞋套。3、维修技工进行维修前应先仔细检测、判断故障部位，向业主说明情况并征询意见，然后根据业主要求和需要，设计好方案。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起业主投诉。4、确定施工方案后，维修技工须将有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好(用床套、电视套、塑料布、废报纸等)，做好相应的成品保护工作后，工具和需拆卸的零件放在工具垫上。5、施工人员必须保证每项工程质量维修一次性彻底解决；6、全部工作完成后，维修技工应及时清扫工作场地，恢复各物品的原来状态(位置)。7、维修技工离开业主家时，应礼貌地向业主道别，多谢业主的支持、配合与谅解。8、维修技工若遇到不能马上解决的维修问题，须立即如实、详细地汇报主管维修工程师请求支援，尽快确定下步维修方案及维修完成时间，并向业主作以解释说明。9、维修技工工作完成后方可离开维修现场，如因工作需要暂离维修现场，必须征得业主同意后方可离开。10、维修技工不得在业主家中吸烟、就餐等，严禁以任何理由收受业主礼物。11、维修技工违反上述入户维修规范每条考核相关责任人50元/次。三、入户维修规范考核1、物业维保修队施工人员有违反以下情况之一者，每次按50元的标准扣罚责任人：（1）不按照规定时间的上门维修时间开工的；（2）不佩带统一工牌、不统一着装或衣衫不整进入小区的；（3）浪费业主水电、在业主家看电视的；（4）维修期间瞌睡、偷懒、在业主家抽烟、喝业主水或吃业主赠与食品的。2、物业维保修队施工人员有违反以下情况之一者，每次按100元的标准扣罚责任人：（1）向业主索要红包或小费的；（2）在业主家睡觉，使用业主卫生间，使用业主物品用具的；（3）在业主家中喧哗，嬉戏打闹，翻动业主物品的；（4）不按规定时间施工或未完工早退的；（5）不按规定施工，噪音扰民的。（6）违反楼盘客服中心管理物业区域业主公约的；3、物业维保修队施工人员有违反以下情况之一者，每次按200元的标准扣罚责任人：（1）不按国家现行维修规范标准和楼盘客服中心确定的维修方案施工、验收的；（2）未关闭门、窗、水、电开关；（3）未作成品保护施工的，导致成品保护出现问题的；（4）顶撞业主、与业主争执、吵架的；（5）施工材料、垃圾不按规定堆放，占用电梯、电梯前室、楼道、路面的；施工垃圾未及时处理，污损业主私家环境、公共场地、设施的；（6）言谈不慎引起业主对甲方误解或泄露甲方秘密的；（7）施工期间引起业主投诉的；。（8）工作完成后不及时汇报返单的；（9）维修完成后不保洁的；（10）为业主进行装修、改造；（11）故意浪费材料的。4、 物业维保修队伍施工人员有违反以下情况之一者，给予开除处分，并承担所有损失：（1）损坏业主财物、公共设施、设备的；（2）偷窃业主财产的；（3）和业主打架或辱骂业主的；（4）违反安全操作规程施工的；（5）酒后上岗或上班期间饮酒的。（6）不服从维修工程师安排或管理的。第四章 仓库管理一、设置专人对仓库进行管理； 二、入库管理：1、仓管员根据提报的甲供材清单，核对材料的名称、规格、数量、单价、金额等，并对物品的质量是否合格进行验证，验证内容包括：检查物品的外观与包装是否有损坏，是否有合格证，某些专业用品应请专业人员进行产品内在质量的检验或试验。2、验收合格后，按物资分类存放，仓管员及时填写入仓单（见附表7），及时更新仓库台帐（见附表6），入仓单单据的签名应完整。3、未经验收或验收不合格的材料不准进入仓库。三、材料的储存保管：1、材料的储存，根据材料的属性、特点和用途安排合适存放的位置，凡进出量大并无防潮要求的材料落地堆放，周转量小的材料用货架存放。2、材料存放位置设置库存实物卡(内容包括：材料名称、型号、规格、数量；同时材料数量应包括：入库数、出库数和结存)，以方便查找，起到指引作用，所有材料上应贴有标识(包括名称、型号、规格等)。3、物品的堆放原则：材料的堆放按照仓库管理“ABC法则”进行，（A类材料为经常使用的；B类材料为一般经常使用；C类为不需要经常使用的材料）。4、仓库要严格保卫制度，禁止非仓库人员擅自入库。仓库内严禁烟火，并备齐所需消防器材。5、未按照公司制度进行入库管理，考核责任人100元/次。四、出仓管理1、材料出仓须遵循“推陈储新，先进先出”的原则，坚持一盘点、二核对、三发料、四减数的原则。2、领料时应按规定填写出仓单（见附表8），出仓单上须有维保修队伍队长、维修工程师、领料人和仓管员的签名。3、材料出仓时，仓管员须与领料人当面点交清楚，防止差错出门，所有出仓凭证，仓管员应妥善保管，不可丢失。4、未按照公司制度进行出库管理，考核责任人100元/次。五、材料物品盘点管理1、仓库材料必须每半月进行一次盘点，做到帐、卡、料三样相符，盘点记录须反映出消耗、库存等情况，并保持相关记录，及时更新仓库台帐。2、仓管员记帐须字迹清楚，做到日清月结不积压。3、发现未按照制度对仓库进行日常盘点情况发生，考核责任人100元/次。六、材料物品借用管理1、仓库材料一律不外借。2、发现因管理不善导致物品外借、丢失或者账实不符，考核责任人200元/次，并按原价赔偿丢失物品。七、仓库卫生管理1、仓管员每周打扫一次灰尘，保持仓库环境卫生。2、发现仓库卫生情况较差，不能达到公司标准化管理标准的，考核责任人50元/次。 八、剩余物资管理1、领用物资使用结束时，分管维修工程师负责组织使用人、仓库管理员对物资进行盘点回收入库，校对剩余量后填写入仓单；2、剩余物资禁止人为流失（包括无退回手续，直接转移到不同使用地点），经发现人为流失、无手续转移，将追究直接使用人责任，同时追究分管维修工程师的监督管理责任；3、发现剩余物资未入库考核相关责任人50元/次，造成资产流失考核责任人200元/次。九、工具管理1、工具使用需履行使用人登记手续，仓管员每周检查一次工具使用情况并做好检查记录，同时做好工具回收工作。2、使用人如发现工具使用异常或故障需立即与仓管员共同鉴定返库维修保养。3、因人为损坏工具或丢失工具，使用人按价赔偿。4、未执行公司工具使用制度考核责任人50元/次。十、仓库巡查抽检制度 1、仓库管理人员每日下班前巡查所有物品完好程度、库存量、出入库、各类表格填写等情况是否正常。发现问题及时反应汇报。 2、物业维保修队长按仓库台帐每周巡查1次仓库管理情况，确保仓库管理制度正常执行，并做好巡查记录。3、物业专职维保修副总经理每月按仓库台帐至少巡查1次仓库使用管理情况，对巡查制度进行检查，并做好巡查记录。4、仓库巡检需核实材料去向是否与维修派工单、维修工程签证单问题具有一致性。 5、未按规定进行巡检抽查，考核责任人100元/次。第五章 材料采购管理一、集团统一采购的维保修类材料物资由物业维保修队长提前30日填报月度材料计划申请表(见附表10)，物业专职维保修副总经理审核后提请地区公司项目工程部审核，地区公司工程技术部复核后，材料设备公司负责于10-15日内供应。此类材料原则每半月提报一次。二、非集团统一采购的维保修类材料物资由物业维保修队长提前15日填报长春公司甲供材料物资计划表（见附表9），物业专职维保修副总经理审核后提请地区公司项目工程部审核，地区公司工程技术部复核后，地区公司采购部负责于7-10天内采购。此类材料原则每月提报三次采购计划。三、物业维保修队长按规定提前30日向地区公司采购部提报年度材料采购明细。第六章 工程量确认及转扣手续办理管理一、物业维保修队长每月5日前向物业维保修副总汇总下列审批上报材料：（1）进度款申请表（见附表13）（2）水电确认单（见附表14）（3）维修竣工验收表（见附表15）（4）业主签字确认的维修工程签证单 （5）施工过程拍照图片（6）材料出仓单（7）材料清单（8）物业维保修队工资表（9）物业维保修队打卡考勤单（10）请假单（11）因故未打卡单（12）加班审批表（13）罚款单上述材料物业维保修副总经理审核后，物业维保修队长每月8号前报地区公司预决算部审核登记，预决算部审核完毕后填写申请使用资金审批表交合同管理部审核，合同管理部审核完毕后交财务部审核提请公司领导审批付款。七、物业维保修队长每月10日前向地区公司财务部提供挂靠公司开具的发票。第七章 工资发放流程物业维保修队伍采用挂靠或劳务派遣的用工方式。1、财务部审核申请使用资金审批表通过后提请公司领导审批，每月15日以现金形式发放物业维保修队工资款。2、每月15日物业维保修队长带领物业维保修队全体人员本人凭身份证到地区公司财务部指定地点领取工资。3、工资发放完毕后三日内物业维保修队长到挂靠公司开具现金收据交予地区公司财务部。附 表附表1：维修工程签证单维修工程签证单NO.00001 年 月 日工 程 名 称跟办人责任施工单位 承 接 单 位维修工程量 业主验收意见 签名： 年 月 日维修费用会签意见承接单位物业公司地产工程部签字盖章： 年 月 日签字盖章：年 月 日签字盖章：年 月 日备 注附表2：因故未打卡单因故未打卡单申 请 人未打卡时间未打卡事由主管维修工程师意见物业维保修队长意见附表3：维保修队伍加班审批表维保修队伍加班审批表申 请 人加班时间年 月 日 时至 年 月 日 时， 共 天 时加班事由维修工程师意见物业维保修队长意见维保修副总经理审批附表4：维修派工单维修派工单 派工单号：接单人派单时间地点/房号责任单位使用材料维修内容维修其他问题：成品保护及卫生清扫：（1）成品保护措施是否到位（2）穿鞋套（3）卫生清扫维修人工人：维修工程师：维保修队伍队长：备注：1、请于规定时间内完成，并请分管维修工程师验收确认后此单返回给维修工程师。 2、不能完成，请在此单的处理结果一栏中写明原因，并将此单返回给分管维修工程师核实确认。30 / 30附表5：维保修队伍维修台账维保修队伍维修台账序号派工单单号房号维修技工姓名派单时间完工时间维修工程师备注1234567891011121314 附表6：仓库台账仓库台帐类别： 提报单号物料名称规格型号单位单价合价购置/调入日期入仓数量出仓数量结存数量备注12345678910111213附表7：入仓单 入 仓 单提报计划单号物料名称规格型号单位入仓数量单价金额备注123456789101112经办人： 验收人：附表8：出仓单 出 仓 单序号物料名称规格型号单位出仓数量单价金额派工单号简要说明12345678910111213领用人： 维修工程师： 物业维保修负责人： 发货人： 附表9：长春公司甲供材料物资计划表 长春公司甲供材料物资计划表楼盘名称 ： 长春恒大绿洲（长春隆基） 本计划编号： 施工单位: 长春隆基房地产开发有限公司 收货人及联系方式：送货地点：长春高新技术开发区乙四路以南、乙五路以北、超凡大街以西、超然街以东序号品名规格与型号颜色单位使用部位数 量要求到货时间备注123施工单位经办人：年 月 日工程部经办人： 年 月 日 工程部经理：年 月 日工程技术部经理： 年 月 日联系电话：联系电话：联系电话：联系电话：施工单位（盖章签字）：地区公司主管领导 年 月 日说明:此表用于长春地区公司甲供材料物资申报使用，由施工单位填报，经主管领导批示后下发至长春公司采购部；各单位在申报材料时数量须准确无误，所有余料不予退货，由申报单位自行处理；对材料品名、规格型号等不明确的将不予执行；附表10：月度材料计划申请表月度材料计划申报表基本信息建筑类型： 塔楼数量： 总建筑面积： 标准层建筑面积： 装修总套数：工程部专业工程师签字施工单位（签字盖章）交楼信息开盘时间： 交