理性预期对我国房地产价格的影响.doc

理性预期对我国房地产价格的影响L中国高新技术企业理性预期对我国房地产价格的影响文/左雯【摘要】预期因素对房地产价格波动有着重要影响,本文从理性预期的概念出发,探讨了理性预期通过改变房地产需求和供给进而影响房地产价格,分析了我国现阶段影响理性预期的因素.【关键词】理性预期房地产价格房地产价格有许多影响和决定因素,其中,预期对房地产价格波动有重要的影响.尤其是我国的房地产市场尚处于起步阶段,市场机制不完善,预期因素的作用就更加明显.价格的基础是价值,价格不可能长期偏离与价值.动态来看,价格走势和价值走势是平行的.而就某一时点来看,价格与价值一般是偏离的,价格由供给和需求的关系决定.在房地产市场中,宏观经济形势,政府宏观调控政策,收入等因素会使人们对未来房地产价格产生不同的预期,改变供求关系进而影响房地产价格,本文就从这一角度出发,探讨一下理性预期对房地产价格的影响.一,理性预期的基本理论美国经济学家约?穆思在1961年提出理性预期的概念:理性预期假定单个经济单位在形成预期时使用了一切有关的,可以获得的信息,并且对这些信息进行理智的整理.在此基础上,经济主体对经济变化的预期是有充分根据的和明智的,在很大程度上是可以实现的,并且不容易为经济主体所改变.穆斯说由于预期是对未来时间有根据的预测,所以它们与有关的经济理论的预测本质上是一样的.我们把这种预期叫做合理的预期.理性预期理论最显着的两个特点:一是理性预期总是尽可能最有效的利用现在全部可以被利用的信息,而不是仅靠过去的经验和变化.二是理性预期理论并不排除现实经济生活中的不确定因素,也不排斥不确定因素的随机变化会干扰人们预期的形成,使人们的预期值偏离其预测变量的实际值.它只是强调,人们一旦发现错误就会立即作出正确的反应.对于其中的事物加以纠正.所以,人们在预测未来时不会犯系统性错误.二,影晌理性预期的因素人们理性预期的形成有很多因素,主要有以下几个方面:1.宏观经济形势房地产业是高风险产业,对经济周期及其敏感.通常在经济复苏时期,房地产业率先繁荣,在经济衰退时期,房地产业也先受到打击.所以,宏观经济形势运行态势及所处的经济周期会使人们对未来房地产业的经济走势产生繁荣或衰退的预期.2.宏观调控政筻我国处于经济转轨期,市场体制不完善,政府频频出台一些政策和法规来规范和约束市场行为.这就造成政府政策有着极大的不延续性,给预期增加了许多不确定因素.土地政策:房地产开发的基础是土地,由于我国特有的土地制度,土地出让的数量就直接决定了房地产的开发情况.政府针对土地出让所做出的调控政策,成了消费者预测房地产开发量的一个主要依据.近几年,由于房地产价格持续上涨,为了抑制房地产价格的上升,政府出台了一系列的政策.这些政策,同时引起了消费者的理性预期行为(尽管有时候消费者的理性预期与政府的初衷并不相符合).2004年土地政策收紧与严格控制农用地转为建设用地及压缩建设用地占农用地的指标,严格控制土地的闸门和土地招拍挂出让方式的严格实施,使土地开发面积和竣工面积增速减缓,导致消费者对土地的升值预期空前高涨,从而引起房地产市场上旺盛的需求.税收政策:我国政府为了平抑房价上涨速度制定了一些税收政策,不论是对房地产购买者征税还是房地产商征税,都会给消费者房价上涨的预期.利率政策:金融机构出台的政策,对消费者的影响,主要表现在贷款利率上,因此,房地产贷款态度的变化对房地产的需求变化有相当大的影响,最终导致房地产价格的变化.近几年,银行贷款利率逐年在提高,虽然提升幅度很小,但央行短期内两次对利率进行调整的行为,加强了消费者对进入加息周期的预期和房价调整的预期.部分消费者担心利率会继续提高,增加购房的开支.在经过一阵观望之后,大部分消费者选择提前消费,导致住房需求增加,房价增幅再度上扬.3.媒体的片面报道自2004年至今.房价上涨充斥着各级大小媒体,使消费者产生了早买赚,晚卖亏的预期.同时,房地产商通过促销策略,有意识地制造了房荒的假象,加重了消费者对房价上涨的预期.从而对房价的上涨起了推波助澜的作用.4.消费者自身消费者的从众心理不仅表现在对低价位商品的消费,也表现在对房地产这种高产品的消费上.消费者即使在政府出台一系列政策,银行金融政策的变化和房地产开企业的厂商行为变化的情况下,还是不会轻易决定是否购买如此高价位的商品.而只有在大部分消费者都去购买时自己才下决定.可见这种从众心理也是消费者理性预期的影响因素,它的作用也是不可忽视的.圉1消费者预期影响因素一251L中国高斯技术企业三,理性预期对房地产供求的影响由于房地产市场具有周期长,消费时期久,价值高和不可移动等特性,因此消费者在决定是否购置房地产和房地产生产者在从事房地产开发和决策时,都会受到有关未来的预期的影响.1.理性预期对房地产需求的影响对于房地产需求者而言,由于需求结构的不同,预期因素的影响程度和影响方式也不同.理性预期对房地产需求的影响表现在三方面,即对消费性房地产需求的影响,对生产性房地产需求的影响和对投资性房地产需求的影响.根据理性预期的前瞻性消费理论,家庭和个人的住房消费主要取决于现行和预期未来的可支配收入,根据现行收入和未来可支配收入的预期,决定当前的和以后的消费.如果人们预期未来经济发展状况良好,收入水平增加,就会增加当其住房消费需求;反之,如果预期未来经济萧条,收入减少.就会缩减当期住房消费需求.理性预期对生产性房地产需求的影响主要是表现对未来经济发展趋势的影响,如果对未来经济发展看好,那么对房地产生产性需求就会增长,反之就减少.理性预期对投资性房地产需求的影响是前瞻性的.这意味着在投资决策之前,要计算增加投资的边际收益,对资本价格的变化作出预期,并进行跨时期的资本预算.也就是说.人们在投资房地产时,关心的不仅是第一年的收益.更关心今后一段时间房地产的增值潜力,通过一段时期房地产投资的总收益与投资总费用(成本)进行比较,来决定其投资决策.一般而言,经济主体对房地产价格走势有共同预期,由于房地产投机需求的存在,在需求和预期价格的正反馈机制作用下,当预期价格越高,投资者预期的资本收益率也就越高.于是,过多的货币资本在虚拟高回报率的刺激下,投入到有限的土地买卖中,增加现期房地产的购买与囤积,以便在价格高时抛出,结果房地产需求增加,需求增加造成了市场繁荣,推动低价不断上涨,从而引起了进一步涨价的预期,导致房地产价格不断攀升.2.理性预期对房地产供给的影响理性预期对房地产供给的影响,与时间有较大关系.从短期来看.受到经济条件以及房地产需求条件变化的影响.如果预期房地产需求增加,房地产经济总体水平上升,投资风险较小,那么具有理性预期的房地产投资者将扩大投资,增加房地产供给;如果预期投资回报率客观但同是投资风险较大,那么房地产供给总量的速度会放慢:反之亦然.同时在短期,房地产供给易受到宏观经济政策如税252收,利率等因素的影响,这些不确定因素的随机变化会干扰投资者预期的形成,但投资主体会注意到政策的变化做出新的预期,改变其决策.从长期来看,由于理性预期的作用,房地产供给者能够根据掌握的大量信息,调整对未来房地产市场形势的预期.使预期趋于完善而合理,并根据这种预期,决定自己的投资策略,使整个房地产供给保持在合理水平,使房地产供需达到较为正常,均衡和稳定的状态.通过上述分析可以得出,理性预期不仅参考了过去的房地产价格,而且考虑了经济系统提供的所有信息.这一理性预期会改变房地产市场的供给和需求,进而影响房地产价格.所以,我国政府在制定房地产政策时要充分考虑理性预期因素的影响.保持政策在一定时间相对稳定的同时,依据房地产市场发展的实际状况在某些特定的时期利用政策进行微调,以保持房地产市场健康稳定的发展.参考文献【1吴易风主编.当代西方经济学流派与思潮.北京:首都经济贸易大学出版社,2006.【2曹振良等.房地产经济学通论.北京:北京大学出版社,2003.3杨继瑞等着.房地产新政:现状,展望与思考.成都:西南财经大学出版社.2005.【4牛风瑞主编.中国房地产发展报告No.3.北京:社会科学文献出版社.2006.5谭刚.房地产周期波动理论,实证与政策分析.北京:经济管理出版社.20016建设部政策研究中课题组.怎样认识当前