青年路59号片危改项目可行性研究分析报告.doc

. 青年路59号片危改项目可行性研究分析报告.目 录前 言- 1 -释 义- 2 -总 论- 3 -第一部分 青年路59号片危改项目概述- 4 -第二部分 青年路59号片危改项目市场可行性分析- 26 -第三部分 青年路59号片危改项目规划设计分析- 50 -第四部分 青年路59号片危改项目财务可行性分析- 62 -第五部分 青年路59号片危改项目不确定因素分析- 77 -第六部分 项目可行性分析前提及分析结论- 80 -附件：青年路59号片危改项目投资明细表- 80 - 前 言编制单位：某地产有限公司可行性研究报告编制依据（1） 国家及*市颁布的相关法律、法规、政策（2） *市2000-2010年国民经济和社会发展统计公报（3） *市城市总体规划（1996-2020）（4） 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（5） 建设部房地产开发项目经济评价方法（6） *市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（7） 青年路59号片危改项目规划设计条件以及初步设计方案（8） 某地产对项目开发进度、销售进度等方面作出的预计（10）某地产提出的项目设计要求以及住宅建设标准（11）其他有关依据资料可行性研究分析工作期间2011年3-4月青年路59号片危改项目进展情况：1、项目已于2009年5月31日获得*市人民政府关于2009年59号片危房改造项目批文（武政办200992号）；2、项目已于2010年9月14日取得建设用地规划许可证及规划设计条件（武规地2010403号）；3、项目并于2011年1月11日由某地产取得国有土地使用权成交确认书（武土交确字2010第279号）。4、项目被列为*市发展改革委、市重大项目办2011年投资及重大项目（武发改投资201172号）。释 义某实业指某实业有限公司，旗下拥有某控股股份有限公司、某服饰有限公司等多家控股子公司。某服饰 指某服饰有限公司，成立于一九八九年六月，是一家集品牌TAHAN服饰营销、生产加工、物业租赁为一体的多元化发展的综合性公司，总部位于某经济开发区某工业园内。某地产指某地产有限公司，系青年路59号片危改项目开发商。王家墩CBD指*王家墩中央商务区，位于*市二环线以内，由建设大道、汉西路、发展大道、常青路和青年路这五条道路合围而成。整个规划范围7.41个平方公里，包括生活城、综合商业区、核心商务区和综合住宅四大功能区。项目或本项目指青年路59号片危改项目，由某地产进行项目前期的拆迁以及后期的开发建设。.总 论一、青年路59号片危改项目所处区位本项目地块位于某区青年路59号，处于*市核心商圈（武广商圈）、西北湖高端住宅区以及*核心商务区（建设大道金融街、王家墩CBD和宝丰商务区）交汇之处，所在区域交通便捷、经济发达、商务氛围浓厚、高收入人群聚集。本项目所在的青年路是通往*天河机场、汉口火车站以及包括金家墩在内的多个长途汽车客运站的唯一主干道，有着其得天独厚的地理优势。正在建设中的地铁2号线青年路站出口即在本地块附近，地铁站建成后将有望从地下与本项目连通，交通十分便捷。二、青年路59号片危改项目市场分析本项目处于汉口核心区，区域车流人流密集、商务氛围浓厚、购买力旺盛，市场基础良好。项目周边目前无大型购物中心，且项目所处传统武广商圈辐射范围内的汉口商业主要集中在解放大道沿线以南，以北区域商业相对匮乏；与此同时，其业态几乎以百货为主，业态相对单一。本项目综合购物中心的定位将有利于与周边现有竞争商业形成差异化经营，同时基于项目所处区位，将对于解放大道以北区域的消费群形成一定的拦截效应，从而为本项目的商业提供一定消费支撑。三、青年路59号片危改项目财务分析通过对青年路59号片危改项目的财务分析可见，青年路59号片危改项目现金流入总额已经超过项目总投资（含成本费用及税金），项目足以到期偿付信托融资。第一部分 青年路59号片危改项目概述第一节 青年路59号片危改项目概况一、项目区位本项目地块位于某区青年路59号，处于*市核心商圈（武广商圈）、西北湖高端住宅区以及核心商务区（建设大道金融街、王家墩CBD和宝丰商务区）交汇之处，所在区域交通便捷、经济发达、商务氛围浓厚、高收入人群聚集。西北湖高端住宅区建设大道金融中心本项目所在地武广商圈江汉路商圈宝丰商务区王家墩CBD项目地块位于青年路中段，临地块呈“凸”形，其四至关系为东临青年路，西邻妙墩路，北临妙墩横路，南邻新一佳广场，三面临街，并且其中约200米临城市主干道青年路，沿妙墩路长约90米，地块整体的沿街面约为470米，可视性及可达性好，商业开发价值极高。 地铁2号线青年路站(规划)项目地块范围二、项目周边配套1、道路交通配套项目地块介于解放大道、建设大道两大城市主干道之间，东西两侧靠万松园商业街和航空路机关院校，项目周边有青年路，建设大道，解放大道、万松园路、新华路等城市主干道。本项目所在的青年路是通往天河机场、汉口火车站以及包括金家墩在内的多个长途汽车客运站的唯一主干道，有着其得天独厚的地理优势。同时，项目距距汉口火车站、金家墩长途汽车站、新华路长途汽车站均不足3公里。项目门前目前有64路外环通宵线，509路，536路通宵线，590路，10路通宵线，597路，208路，648路，603路，621路，704路，719路，720路，721路等十余条公交线路，可畅行*三镇，交通极为便利。另外，建设中的地铁2号线青年路站出口即在本地块，地铁站建成后有望从地下与项目连通，交通十分便捷。项目地块2、住宅配套3、周边写字楼及企事业单位4、公共设施配套5、商业设施配套三、项目经济技术指标项目指标单位规划总用地面积25774.66平方米规划净用地面积25500平方米总建筑面积142800平方米其中商业及配套64260平方米住宅78540平方米容积率5.6最大建筑密度45绿化率30%车库建筑面积40000平方米停车位1200个 青年路59号片危改项目效果图第二节 青年路59号片危改项目优势一、地理位置优越，区域购买力旺盛本项目位于*市二环以内汉口核心区，南北向城市主干道青年路中段，门前有10余条公交线路经过，并有规划中的地铁2号线青年路站在地底与本项目实现无缝连接，可畅行*三镇，交通十分便利。项目处于*市核心商圈（武广商圈）、西北湖高端住宅区以及核心商务区（建设大道金融街、王家墩CBD和宝丰商务区）交汇的中心地带，所在区域车流人流密集、经济发达、商务氛围浓厚、高收入人群聚集，购买力旺盛，市场基础良好。同时，项目三面临街，临街面近500米，可达性和可视性优势非常突出。本项目所在地江汉路商圈武广商圈王家墩CBD西北湖高端住宅区宝丰商务区建设大道金融中心二、周边综合商业匮乏，项目优势显著尽管本项目区位优势明显，但目前，项目地块周围多为零散单体小店铺，唯一的大型商业设施新一佳超市囿于其经营范围，项目所处黄金地段商业价值并未得到发挥。另外，尽管本项目处于传统而稳固的武广商圈辐射地带，但由上图可见，汉口商业主要集中在解放大道沿线以南，以北区域商业相对匮乏。另外，尽管武广商圈内商业比较密集，仅区域内就已有六家中高端百货云集与此，但其业态几乎以百货为主，业态相对单一。由此，本项目综合购物中心的定位将有利于与周边现有竞争商业形成差异化经营，同时基于项目所处区位，将对于解放大道北区域的消费群形成一定的拦截效应，从而为本项目的商业提供一定消费支撑。三、毗邻汉口金融街，市场潜力巨大本项目与汉口核心区两大金融中心区均一街之隔，项目西北面隔建设大道即是火如荼建设中的王家墩中央商务区（CBD），项目东北面隔青年路路口即是高端写字楼林立的建设大道金融街。本项目建设大道金融街王家墩CBD（一）王家墩CBD1、概况*王家墩中央商务区（简称“王家墩CBD”）位于*市二环线以内，由建设大道、汉西路、发展大道、常青路和青年路这五条道路合围而成。整个规划范围7.41个平方公里，包括生活城、综合商业区、核心商务区和综合住宅四大功能区。其中，综合商业区和核心商务区是CBD的核心，未来的金融商务功能都会聚集到这两个区域。2、缘起王家墩地区建国以来一直作为空军汉口机场使用，随着城市的发展，已成为汉口的地理中心，该地区土地资源充足，区位条件优越，周边基础设施配套完整，地面拆迁压力小，它是城市中心区难得的一块可供进行高层次、大面积开发的用地。总体规划为了发挥该地区的土地潜力，解除机场净空对*市城市发展的限制，国务院、中央军委联合发文，同意进行王家墩空军机场的迁建，机场迁走后，现址约4000亩土地交还*市使用。为了更好地促进城市发展，提升城市功能，根据1999年2月9日国务院批复的*市城市总体规划（1996-2020年），明确提出搬迁王家墩机场，建设辐射华中地区的博览、金融中心的规划目标。随着国家“中部崛起”战略的提出和*城市圈的建设，服务于*经济，满足日益紧密的国际经贸合作与交流，*市委、市政府适时提出建设自己的CBD。2003年1月，市长李宪生在*市十一届一次人代会所作的政府工作报告中，站在*未来城市发展的高度，正式提出在汉口王家墩老机场原址建设“*王家墩商务区”的战略部署。从此，*CBD建设正式拉开序幕。（二）建设大道金融街建设大道金融街是以新华路与建设大道交汇处为核心，以建设大道为横轴，以新华路为纵轴呈“金十字”状区域，西起建设大道青年路口，东至建设大道香港路口，从核心处沿新华路向南北各延伸500米。建设大道金融中心是*市高档写字楼最为密集、金融企业总部最为集中的区域，该区域聚集了汉口银行、长江证券、合众人寿、交银国投等4家全国性总部金融机构，香港汇丰、法国兴业、香港东亚、建行、交行、招行、广发、浦发等14家中外银行区域总部，国信证券、招商证券、天平保险、阳光保险等19家证券和15家保险公司地区总部以及6家区域后台服务中心。建设大道凭借着优良的交通区位条件和城市主干道的地位，聚集了大量的、高质量的商业、住宅和政治、文化资源，成为城市的商务大道，由此带来的“大道经济” 蓬勃发展起来。随着王家墩CBD的发展以及区域轨道交通的建设，建设大道金融中心将继续加快步伐构建金融商贸职能突出、交通多元便捷、配套服务完善的城市中心服务区，如今，建设大道沿线以现代服务业为核心的区域性金融商务中心已步入快速发展轨道。诚然，王家墩CBD和建设大道金融街的快速发展不仅将树立项目区域高端市场形象，为本项目提供强有力的市场支撑，同时使得项目能够分享区域经济发展所带来的旺盛购买力。第三节 青年路59号片危改项目开发企业分析一、项目投资公司某实业某实业有限公司（以下简称“某实业”）是一家民营股份制企业，成立于一九八九年，注册资本金1亿元。拥有员工1200人，年销售收入3.5亿元、资产总额10亿元、年税后利润达6000万元。某实业以敏锐的市场目光，超前的战略决策，以人为本的经营理念、科学的管理模式，优秀的企业品牌，实现了企业超常规的发展。某实业旗下拥有某控股股份有限公司、某服饰有限公司等多家控股子公司。公司拥有一支年轻化、高学历、高素质的员工队伍，现有员工1,045人，其中管理人员和技术人员652人，全部为大学本科以上学历，中、高级职称人员占80%以上。公司拥有一座占地面积达25000m2的现代化工业园区，位于某经济开发区内，同时，公司拥有的国际标准的厂房及先进的微机管理系统已通过ISO90012000版认证。近年来，某实业参与了多个楼盘的开发。2007年作为投资方参与了*市东立置业开发的东立国际20万方高级住宅项目，2008年参与了*市昌盛房地产置业的顶绣晶城15万方高档住宅开发项目。通过参与这些优质项目的开发，某实业积累了丰富的房地产开发经验，培养和组建了一支有多项大型房地产项目开发经验的管理团队，这也是本项目能够成功实施的保障。某服饰简介某服饰有限公司成立于一九八九年六月，注册资本4700万元，是一家集品牌TAHAN服饰营销、生产加工、物业租赁为一体的多元化发展的综合性公司，总部位于某经济开发区某工业园内，截止2008年资产总额已超过人民币2.1亿元。某工业园占地面积达15000平方米，建筑面积35000平方米，拥有国际标准的厂房及先进的微机管理系统，公司引进美国GGT公司的CAD计算机服装设计专用系统、自动裁床系统，全电脑标准设计、打样、并从日本、德国杜乐普公司引进一流的生产流水线，严格按照国际ISO9001质量保证体系运行，公司早已通过ISO9001、ISO14001的体系认证，总部目前年产时装100万件/条，同时生产羊毛衫、针织衫、丝巾等女士系列精品，已形成了设计、生产、销售一系列完整的经营体系，在国内外树立了良好的品牌形象。公司 “TAHAN” 品牌女装，在女性年龄、消费习惯，产品定位上满足了各个年龄、层次、职业等女性的需求。 “TAHAN”品牌女装为国内知名品牌。在“中国国际服装服饰博览会”“上海国际服装博览会”“中国服装周暨中国设计博览会”上多次荣获大奖。 “TAHAN”选用高质的面料，配以精致而时尚的裁剪，同时配以高贵典雅的配饰，精细的做工，参照最新世界潮流，融汇东方文化而演绎系列时尚，为中国职业女性乃至世界职业女性提供优质、优雅的衣着搭配。太和形象店公司秉承“创新品牌、引导消费、扩大市场、精致服务”的经营理念，坚定不移地走“品牌经营”之路。对于每一间经营TAHAN产品的店铺，无论在货品经营方式、服务态度、装潢、陈列、广告、推广策略，甚至货源补充及电脑系统等，都按现代零售管理的标准及要求，精益求精，强力推进企业做到“以市场需求为导向、以品牌文化求发展、以知识效率创收益”，做到让顾客满意百分百。遍及全国的营销网络迄今为止，某已在全国几十个中心城市设有营销机构，旗下二百多家TAHAN专卖店，销售网络遍及全国。公司导入先进管理理念，通过强大的计算机管理系统实现客户与公司“零距离”管理。多年苦心经营与大力培育，TAHAN品牌女式时装已成为国内知名品牌。1997年某出资人民币2000万买断央视一套黄金时间五秒广告，同年邀请国际知名名模瞿颖小姐加盟某，出任“TAHAN”形象代言人。为了让企业飞得更高更远，某服饰将设计中心迁往深圳，并聘请国际著名服装设计师担任设计总监，某服饰迈向国际化的步伐开始加速前进！今日的某服饰，融合中西方服饰的精髓，不断强化品牌内涵，依托母公司某实业雄厚的基础、品牌形象影响力和营销网络辐射带动力，抓住机遇，发挥自身优势，奋力开拓创新，为现代高品质的生活提供更为完善的服务，从而迈入更具挑战、更为灿烂的明天。董事长丁凤兰女士简介丁凤兰女士，汉族，生于1965年10月，某控股股份有限公司董事长兼总经理，*大学EMBA，现任中国服装协会理事、湖北省服装商会副会长、*市政协委员、*市工商联合会副会长、*市汉派服装商会会长、*市企业文化研究会副会长，曾被评为*市劳动模范、第三届湖北省优秀企业家等荣誉称号。作为某控股的董事长，丁凤兰女士提出了某控股新的战略发展规划，包括：一走品牌发展之路，争创中国驰名商标；二走市场拓展之路，建立“百城百店”营销网络；三走资本营运之路，力争5年内上市，启动房地产项目和其他项目。丁凤兰女士亦秉承“创造财富 回报社会”的理念，积极参与社会公益及慈善活动。丁凤兰女士所创立的“TAHAN”女装品牌，一直是中国服装界的知名品牌，多次在“中国国际服装服饰博览会”，“上海国际服装博览会”，“中国服装周暨中国设计博览会”上荣获大奖，多次获得“湖北省名牌产品”、“湖北省著名商标”等荣誉称号。二、项目开发商某地产简介某地产有限公司2010年12月9日经*市工商行政管理局审核批准成立，经营期限至2030年12月08日，公司最高决策机构为董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。作为本项目的开发商，某地产有限公司虽成立时间较短，但由于某品牌的知名度及本项目所处的地理位置，吸引了一批房地产业知名人士的加入。执行总经理 ：陈祖云先生 17年地产业从业经历2001年12月-2011年4月 *新能置业有限公司常务副总经理2010年- 2011年 千里马投资有限公司CEO2007年- 2010年 *恒安房地产开发有限公司总经理2006年-2010年 *绿岛房地产开发有限公司总经理2005年- 2006年 *三方置业有限公司副总经理主要业绩：一、2001-2004年主持开发的江岸区卢沟桥路一号的某花园，该项目占地11000平米，总建筑面积74300平米，开创了*高档小区的先河，成为当年*第一标志性的高档商品房楼盘，并创下了当年最高成交价格与当年度销售总额过亿的成绩，该项目当年被湖北报业集团、长江日报报业集团分别评为当年*十佳楼盘，同时本人被评为2003年度*十佳房地产职业经理人。二、2003年收购了位于盘龙城的*绿岛房地产开发公司并兼任总经理，2007年*恒安房地产开发有限公司并兼任总经理，2010年整体转让上述两个公司，获得利润2.7亿元。三、2005-2008年主持开发的某青春驿站与某商务大厦，主要是精装小户型与部分写字楼，精装小户型当年开盘当年售完。四、2009年在半年时间完成了有关海外设立公司的审批，并于2010年在毛里求斯注册设立了海外投资平台-Chenyema investment Ltd.(千里马投资有限公司)，并成功策划海外董事会召开，当选为第一任CEO，并完成了海外拟投资收购项目的可行性研究，部分尽职调查等工作，并按照国家有关政策法规进行审批报批。营销副总：王宇军先生 18年地产业从业经历，10年高管履历，对本土商业认识清晰,尤其在时尚零售商圈及专业批发市场长期从事商铺销售及招商，积累了广泛而成熟的客户资源及成功的实战经验。2010年5月-2011年 *深茂业商业投资管理有限公司常务副总经理2008年4月-2010年4月 *凯斯商业策划运营有限公司总经理2002年1月-2008年3月 香港中原恒星地产顾问（*）有限公司总经理2000年8月-2001年12月 *恒基物业代理顾问有限公司执行总经理。主要业绩：一、2002-2008年，带领团队“中原恒星”成为湖北省颇具行业知名度与美誉度的专业房地产营销策划代理机构,2007年度被评为了“中国住交会”湖北最佳营销代理机构,2008年被全球华人房地产门户网站“搜房网”评为了*十大金牌代理机构。二、2008-2010年作为COO-凯斯商业的首席运营官,在商业地产的策划定位与招商服务中, 历时4个月合作完成了烂尾8年之久的汉口新佳丽时尚广场（裙楼8层/面积约5.5万平方米）的招商及开业，在*地区首度引进了横店影城、台湾钱柜、大娘水饺、老凤祥、屈臣氏等50个品牌商家；历时2.5个月圆满的完成了*happy站台美食购物广场（地下1层/面积约1.6万平方米）的300个商家招商及开业，是*迄今为止招商及运营最为成功的地下空间商业；三、2009-2010年年与*城投公司签约*最具影响力的两大项目，*火车站首个高铁项目商业调研定位及*国际博览中心项目的100万平米的商业定位研究与招商，同期提供了国内较早关于高铁配套商业的专业性成果报告*火车站站前配套商业的策划定位报告。四、2010-2011年负责武昌街道口4万平米未来城购物中心的筹建、策划、招商、运营等工作，购物中心已完成招商近九成，年租金收益预计可达6000万元人民币以上。工程副总：吕涛先生 二级项目经理、中级工程师、12年地产业从业经历，6年以上大型房地产项目管理经验。2005年1月-2006年5月 大华集团（*）房地产有限公司工程部工程主管和设计部协调工程师，具有高层的各类结构房屋、工企和复杂构筑物建筑施工设计管理经验。2006年6月2011年 *瑞安天地房地产发展有限公司担任工程经理，建立和推动公司职业健康安全环保体系的工作和5S管理工作，具有建筑面积超过26万平米超级商业广场的工程管理经验。历史操盘：一年内带领团队完成*天地商业一期工程。合约经理：高燕妮女士 注册造价工程师、14年地产业从业经历，10年建筑机电安装工程及土建概、预、结算工作经验，7年独立负责房地产公司工程造价管理方面的工作经验，曾任*汉鹏房地产开发有限公司工程造价师和预结算经理，2003年加入某房地产公司主持27万方住宅商务小区所有相关造价的工作。成本经理：唐洪流先生 注册造价工程师、12年相关成本和合约管理经验，2003年2月任职于耀江神马实业（*）有限公司担任部门经理全面主持丽景湾一期成本合约工作，2005年2月起担任浙江某大型民企成本总监，具备大型综合体和大型住宅小区成本和合约管理工作经验。开发经理：刘恺先生 5年地产业从业经历，历任正安实业(*)有限公司开发主管，*瑞安天地房地产发展有限公司开发主管，*万达广场投资有限公司开发主管，*联发瑞盛置业有限公司高级经理，具备大型规划建设项目审批经验。设计经理：王华先生 5年地产业从业经历，历任广东省建筑设计研究院东莞分院建筑工程师，广州市天河建筑设计研究院项目负责人，湖北新长江置业有限公司项目负责人，负责建筑方案及施工图设计，对对住宅面积配送方面颇有研究。拆迁主管 许晓丽女士 助理工程师、12年地产从业经历，1997年加入*江城物业集团营销管理部，2005年10月加入浙江华立集团任总监助理，2007年10月加入某集团公司任项目经理，具备地产项目开发前期全程工作经验。由以上诸位在房地产行业拥有丰富从业经验和深厚专业功底的人士所组成的项目管理团队，为本项目的高端品质和经营管理提供了有力保障。第四节 青年路59号片危改项目背景青年路59号片危改项目属于*市危房改造类项目，“危房”是我国城市化进程中的特殊产物，具有复杂的历史背景和社会经济根源。“危房”改造的重要意义在于其综合性和深刻性。改革开放以来，经过20余年的全面发展，*市这个历史之城取得了许多发展成果，但同时也面临着能源、土地等重要资源的紧缺。2007年6月*市国土房产部门表示，最多用5年时间消除160万平方米的危房，这些危房分布在江岸、某、桥口、武昌等老城区，有不少五六十年代的砖木、砖混结构建筑，因年久失修，亟待改造。但由于危房改造还建量大，拆迁成本高，使一些开发商顾虑重重。为加快现有危房改造，*市将尝试同时推进成片改造和零星改造，结合重点维修和部分拆除，最大限度地消灭危房。此外，*市将吸纳多方力量实施危房改造，一方面收购土地进行储备，另一方面向社会招标，选择有实力，重信誉的开发商进行危房改造工程。*市现有在册危房196万平方米，超期使用房屋310万平方米，棚户区房屋约260万平方米。2009年*市把“加大旧城区危房改造力度”列入政府为群众办好的10件实事之首。*市副市长尹维真要求，危旧房改造要充分考虑群众的生活、生产需求，注重完善配套，市政基础设施要跟上，教育、医疗、商业等配套也要跟上，提升城市整体功能，提升群众的整体生活质量。2003年以来，*市陆续出台了若干支持危房改造的相关政策文件，相关规定如下：市人民政府关于加强危房改造项目建设用地管理工作的通知武政 200332号该通知要求：1、危房改造要坚持规划先行，严格按照城市总体规划和全市危房分布情况制定危房改造近期规划；要坚持成片改造，避免零星开发；要按照“统一规划、渐次推进”的原则，把危房改造与旧城改造、环境创新、优秀历史建筑保护、特色老里弄保护等工作结合起来，认真做好当年危房改造计划报批和具体项目的规划定点、用地范围划定等工作。2、要坚持危房改造条件，成片改造范围内的危房比例原则上不得低于40%。3、对于预期收益很低的危房改造项目，可以将拆迁成本作为公开出让底价。市人民政府关于进一步加快城中村和旧城改造等工作的通知武政200937号该通知要求：1、实施城中村和旧城改造是我市推进“两型社会”建设的重要举措，是践行科学发展观、构建和谐社会的客观要求。各区、各部门要进一步提高认识，统一思想，增强推进城中村和旧城改造工作的紧迫感，以科学发展观为统领，以促进经济社会协调发展为目的，抓住机遇，克难攻坚，进一步改善居民生活环境，塑造城市形象，提升城市品位，优化城市空间。2、为加强对城中村和旧城改造工作的组织领导，决定成立由市人民政府市长阮成发任组长、副市长孙亚任副组长，3、对各区城中村和旧城改造融资进行贴息，由市财政局根据各区改造量确定各区的融资贴息规模，融资贴息所需资金由市、区财政按6：4比例分担。第五节 青年路59号片危改项目社会意义和依据（一）危房改造项目是一个事关广大人民群众切身利益的民生工程。加快危房改造对促进经济发展，改善居民居住环境与生活品质，推进*市“两型社会”建设，具有十分重要的意义，具体体现在以下方面：1、有利于节约和集约利用城市土地，为城市建设与发展创造良好的条件；2、危房改造是实现*市经济发展战略目标的重要环节，有利于树立*市国际化大都市的形象。危房改造促进了*市道路交通状况、城市基础设施和市容环境面貌的改善，使城市载体功能进一步优化，投资环境得到明显改善，从一个侧面加快了*市向国际化大都市迈进的步伐。3、通过危房改造，居民的居住条件和生活环境得到了很大的改善，提高了*市居民的整体生活质量。4、危房改造实际上已成为政府为人民群众所办的最大实事之一，这种“急群众之所急、让大多数普通百姓收益“的做法极大地聚敛了民气，推动了*市“民心工程”建设，提高了政府在群众中威望。5、改善了城市面貌、解决了违法建设等问题，有力促进了城市文明建设。（二）危房改造的经济意义从几年的情况看，危房改造已经成为带动*市经济发展的一个最为耀眼的亮点和重要的增长点。1、危房改造的工作重点是一些老城区的房屋改造，这些老城区，本身蕴涵着巨大的开发潜力，危改的实施带动了这些地区的开发。2、危房改造启动了*市低迷多年的房地产市场，特别是随着货币安置方式的推行，居民对商品房的需求大增，为*市房地产业的发展提供了良好的市场环境和市场需求。3、危房改造也带动了相关产业的发展，如建材、化工、机械、家电等第二产业和交通运输、商业、金融保险、物业管理等第三产业。4、由于危房改造本身所蕴涵的巨大开发潜力，吸引了社会资金的投入，增加了*市建设资金的投入量。第二部分 青年路59号片危改项目市场可行性分析第一节 *市房地产市场总体分析*地处我国内陆腹地，九省通衢，具有承接南北、连接东西的地域优势，是东部发达地区的大后方和西部大开发的前沿阵地，在中央“中部崛起”的战略决策引导下经济得到了快速发展。一、*经济快速增长2010年，*市GDP达到5515.76亿元，首次迈入全国城市GDP“5000亿元俱乐部”，与2009年的4620亿元相比，绝对值净增近900亿元，同比增长14.7%，呈加速增长之势。2010年，*市全社会固定资产投资3753.17亿元，增长25.1%；社会消费品零售总额2523.20亿元，增长19.5%；*市城市居民人均可支配收入20806.32元，增长13.2%，经济增长继续保持良好势头。2001-2010*市历年GDP及增速*“十二五”冲击万亿GDP。*市第十二届人民代表大会第七次会议，市长唐良智作政府工作报告中指出，“十二五”*市基本构成具有比较优势的现代产业体系，进入万亿元GDP城市行列：以传统支柱产业高端化、高新技术产业化、战略性新兴产业规模化为目标，加快产业结构优化升级，全面构建以战略性新兴产业为先导、以先进制造业和现代服务业为支撑的现代产业体系，经济实力再上新台阶。到“十二五”末，地区生产总值超过1万亿元，人均地区生产总值达到10万元，财政收入超过2500亿元，地方一般预算收入超过960亿元。二、*城镇居民收入不断提高2001-2010*市城市居民人均可支配收入及增速2010年*市人均可支配收入持续上涨，城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到20806元和8295元，人民生活水平提高，潜在购买力强。其中城市居民收入人均工资性收入10975.27元，比上年同期增加1159.27元，增长11.8%；人均经营净收入1395.61元，比上年同期增加160.29元，增长13.0%；人均财产性收入为418.75元，比上年同期增加219.38元，增长1.1倍。可以预期，基于以下原因，*的房价在未来将会逐渐趋稳并具有坚实的经济基础作为支撑。 （一）2007年12月国务院批准*城市圈和长沙、株洲、湘潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区，2008年9月*城市圈综改方案又获得国务院的正式批复，成为国内第一个启动综改试点的城市圈。*城市圈面临巨大的发展机遇。同时，国家对*城市圈的支持力度逐步加大，67个国家部委和单位与湖北省签订合作协议或备忘录，先后在圈域批准设立综合性国家级高技术产业基地、国家自主创新示范区、国家创新型试点城市、中国首个综合交通枢纽研究试点城市、国家新型工业化产业示范基地等10多项“金帽子”。2010年，东湖新技术开发区被国务院批准为全国第二个国家自主创新示范区，*被授予“国家创新型试点城市”。 *市以循环经济为突破口，以重大示范工程为载体，扎实推进“两型社会”建设综合配套改革试验；实施“碧水蓝天”工程，汉阳“六湖连通”架构基本形成，大东湖生态水网构建工程进展顺利；大力倡导绿色消费，公共自行车免费租赁系统和废旧电池回收网络基本形成；节能减排主要指标超额完成“十一五”规划目标。*市“两型社会”建设取得阶段性成果。*在中部崛起的逐步实现以及“两型社会”的建设将是*房地产市场健康有序发展的基础，同时加上居民对*市经济发展前景的良好预期，潜在的刚性市场需求将使得*房地产价格再不会大幅度回调。 （二）增加固定投资一直是中国经济增长的主要动力，国家将以铁路建设为核心加快基础设施建设步伐。而在此轮铁路建设中，*由于优越的地理位置将成为投资的重点区域。“十一五”期间，*市综合交通枢纽建设实现重大突破，成为全国铁路四大主枢纽之一。高速铁路枢纽站*火车站建成使用，武广高铁开通，*进入“高铁时代”。汉口火车站、武昌火车站改造一新。*铁路集装箱中心站、规模亚洲第一的*北编组站建成投入使用。谋划建设*新港，实现“亿吨大港”目标，长江中游航运中心建设加快。在中国的铁路图上，*正处于南北京广高铁和东西沪汉蓉铁路大十字架的交会处，4小时铁路圈也已清晰可见。 “十二五”期间，湖北境内铁路建设项目达到30个，建设投资规模达到2798亿元。随着这些项目陆续建成，到“十二五”末，湖北铁路营业里程将达到5852公里，比2010年将增长2833公里，几乎翻一番。亚洲最大的编组站在*，高铁维修、培训中心都在*，所以*是“高铁时代”无可争议的全国交通枢纽城市。目前以铁路建设为代表的新一轮基础建设投资将成为拉动未来*经济增长的重要亮点。（三）据统计，2010年末，*市居民储蓄存款余额3590.56亿元，较去年增长19.3%。对比*市2010年的居民住宅销售额，*本地还存在相当的购房潜力。随着*房地产市场走势逐渐明朗，加之城镇化的加速及多个城中村和旧城改造项目拆迁计划的逐步实施，不仅将会释放首次置业的刚性需求，而且还将促进城镇居民的“卖旧买新、卖小买大、卖劣买优”的改善型需求的释放。 （四）2010年3月8日，国务院正式批复同意*市城市总体规划（2010-2020年），*面临全新发展机遇和动力。u 中国中部中心城市2010年3月8日，国务院正式批复同意*市城市总体规划（2010-2020年）。国务院明确*的城市性质为：“*市是湖北省省会，国家历史文化名城，我国中部地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。”u 城市规模不断扩大 总体规划确定*城市面积8494平方公里，主城区依托“两江交汇、三镇鼎立”的自然格局，逐步完善汉口、武昌、汉阳的功能，促进一体化发展；按照“多中心组团”式布局，依托“双快一轨”复合型交通走廊，由主城区向外布局六大新城组群，形成“主城+六大新城组群”的开放式空间结构。u 城市人口不断增多根据发展规划，2020年市域常住人口规模为1180万人，其中城镇人口990万人。目前*中央活动区人口密度较高，部分地区甚至高达10万人/平方公里，超过东京、纽约等城市中心区人口密度。u 打造低碳城市根据总体规划，*城市发展要走节约资源、保护环境的集约化道路，建设资源节约型和环境友好型城市。在市域构建了“两环六楔”、“两网交融”的生态框架给城市划出风道和生态走廊，“绿楔+城市风道”构成了*的六台“生态电扇”，降低城市热岛效应。在城市总体规划层面对“低碳城市”理念的率先尝试，赢得了“全球杰出贡献奖”。城市规划提出的“500米见绿、1000米见园，2000米见水”目标，将让*更生态、更宜居。此外，*将重视历史文化和风貌特色保护。（五）房价收入比相对较为合理是*房价的有力支撑数据来源：中国指数研究院城市2009年房价收入比深圳22.5北京21.7上海21.0南昌9.9合肥9.2*8.9郑州8.0长沙6.5数据来源：中国指数研究院从以上图表分析可见，近10年来，*房价收入比始终保持在10以下；2009年，*房价收入比为8.9，与全国一线城市及中部地区部分二线城市相比，相对较低。第二节 *市房地产市场走势分析一、2010年*住宅市场回顾（一） 总体趋势*市商品房（住宅）销售面积年度走势图2010年，*市商品房销售面积为1429.17万平方米，相比2009年稳中微升，同比增长0.76%。商品住宅销售面积为1133.08，相比2009年有下降的趋势，同比下降9.9%。2010年政府调控连连加码，部分投资置业者转向商业投资领域，促使商业用房成交上涨。*市商品房（住宅）成交均价年度走势图2010年*市商品房出现大幅上涨，商品房成交均价6561元/平方米，同比增长19.64%，商品住房销售均价为6184元/平方米，同比上升17.45。2008年，在国内外环境形势的影响下，房价非理性发展得到一定程度的抑制。2009年在积极的政策信号引导下，*市商品房成交量急剧上涨，带动成交均价出现一定幅度的上升。2010年，大的供应量带动成交量继续上涨。尽管调控政策不断收紧，房价却呈现非常稳健的态势，在2009年的价格基础上再次有所攀升。（二）供应状况2010年，*全市新增总建筑面积1579.88万方，其中商品住宅新增面积为1199.28万方。主城区新增总建筑面积1009.0万方，其中商品住宅新增面积801.28万方，二者分别较去年大幅增加43.42%和32.32%。远城区新增总建筑面积570.89万方，其中商品住宅新增面积398.00万方。（三）成交状况2010年，*商品房共成交130595套，日均销售新房358套，与2009年基本持平。*主城区在售楼盘368个，成交均价6646.62元/平方米，与2009年相比，每平方米上涨834.09元，上涨幅度达14.35%。2010年*市月度住宅成交套数与均价数据来源：亿房网数据来源：中国指数研究院（四）市场分析总的来看，*市房地产市场处于健康平稳发展的态势，随着国家一系列宏观调控政策的实施，*市房地产市场出现了积极变化，正朝着调控预期方向发展。（1）房地产开发投资增幅趋缓。近期，国家出台了一系列宏观调控政策，特别是金融、税收等政策的实施，增加了购房成本，抑制了投资和投机性市场需求，市场预期发生了较大变化，住房销量回落明显，开发企业投资信心也将受到影响，市场面临调整和发展的双重压力。随着国家宏观政策的进一步贯彻落实，*市房地产开发投资增幅有可能趋于平缓。（2）住房需求持续保持旺盛。国家仍将继续支持居民合理住房消费，刚性和合理改善型需求将持续旺盛。一是随着旧城改造力度不断加大和城市基础设施和重点建设项目进度的加快，加上全面启动城中村改造和城市棚户区（成片危旧房）改造工作，*市拆迁规模较大，增加了大量刚性需求。二是城市化、工业化进程的加快，特别是中部崛起战略的实施和“两型社会”建设的深入，以及高铁和城际铁路的开通，拉动了外地人来我市购房，带动了住房需求。三是随着城镇居民收入的稳步增长，改善型住房需求持续旺盛，将拉动住房消费。（3）商品住房供应结构进一步改善。受房价上扬、居民承受能力有限、住房消费观念的转变以及旧城改造力度加大等因素的影响，中小户型商品住房需求量持续增长。*市将认真贯彻落实国家宏观调控政策，进一步调整住房供应结构，采取有效措施引导合理的住房建设和消费模式，大力发展适应居民承受能力的普通商品房，住房供应结构将进一步优化。（五）市场供需分析部分城市销供比分析图从销供比来看，8个城市1-8月的销供比普遍低于去年，上海、杭州、成都、苏州4个城市低于1，仅北京、重庆略高于1，*和深圳销供比等于1。从以上图表分析可见，目前*房地产市场基本处于供需平衡的状态，市场走势较为平稳。二、2011年*房地产市场形势展望政策回顾与展望：政策面已由保持中性转向“有保有压”回顾过去这一年，房地产调控政策频繁出台，主要作用于从土地、房地产和金融税收三个方面。土地政策方面，国家用提高保证金和首付款等方式来提高开发商资质门槛，提高了对闲置土地的关注度，并开始用具体的规定来规范囤地现象，加大对违规开发商的处罚力度，这在一定程度上封杀了相关开发企业囤地的理由，同时小块土地门槛降低，有利于更多的房企参与竞争。12月16日国土部正式启动土地违法问责，首次依据违反土地管理规定行为处分办法，将问责的重中之重定向为违法占用耕地面积等方面，且问责覆盖面扩大，进一步强化了国家针对房地产市场的举措。房地产政策方面，政府加强和细化了对房地产市场交易行为的规范。对楼盘预售行为不仅进行了明确的规定，而且对处罚的力度也进行了公示。要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，从源头上卡住大量热钱流入内地楼市，对炒房投机行为起到一定限制作用。另外，规定商品房销售实行明码标价，在一定程度上限制利用价格手段进行价格欺诈以及非法炒卖商品房的行为发生。金融税收政策上，2010年内6次上调存款准备金率，2次加息，上调公积金存贷款利率，提高首付款比率等，调控力度之大为历年之最。从1月12日到12月10日，央行六次上调法定存款准备金率，收缩整体流动性的意图明显。存款准备金率的上调，减少了商业银行的可贷资金，对于房地产市场而言，购房者从银行申请的购房贷款会趋严，而开发商从银行获得的开发贷款将面临紧缩。总的来看，针对2010年楼市,政府不断出台楼市调控细则，但由于房地产涉及的因素过深，大多数政策细则并没有打击到高房价的根本面，反而受压已久的需求不断释放，市场的连连反弹使得调控效果的色彩渐渐淡化。2011年初，央行再度加息，一个月之内两次上调存款准备金率。同时，随着“国八条”的颁布，各地“限购令”也纷纷紧随其后出台。虽然调控政策使得购房需求得到部分抑制，对开放商融资途径也造成一定打击，但是总的来说，房地产市场将更加平稳健康的发展：首先，楼市调控政策的出台主要是为了打击投机性购房需求，不会打击刚需和合理的改善性需求。国家对包括危房改造项目在内的保障房建设力度的加大也为房地产市场的持续稳定发展提供方向和保证；其次，*的城中村、危房和棚户区改造工作正稳步推进中，是有利于城市发展和政府政策支持的民生项目，这在一定程度上提供了楼市土地来源和增加了房屋供给；第三，融资渠道的收紧对综合实力较强的开发商影响较小，有助于楼市的重新洗牌和结构调整，楼市将向更加健康稳定的方向发展；第四，目前国家宏观调控政策主要针对住宅，而对商业类公建一直维