食品街项目建议书(可行性研究报告).doc

第一章 项目概况第二章 项目建设背景及建设必要性第一节 项目建设背景烘焙食品是以小麦等谷物粉料为基本原料，通过发面、高温烘焙过程而熟化的一大类食品，又称烘烤食品。中国自改革开放以来，烘焙食品行业得到了较快的发展，产品的门类、花色品种、数量质量、包装装潢以及生产工艺和装备，都有了显著的提高。尤其近几年来，外国企业来华投资猛增，都看好中国市场，合资、独资发展迅速。如饼干、糕点、面包等行业，都有逐步增强的势头。当前国内烘焙行业呈现出健康、快速、可持续发展的良好态势，企业规模扩大，在食品原辅料涨价的严峻时期，仍然保持了规模效益的提高；企业产品质量、卫生、安全状况得到重大改善；随着烘焙企业对技术交流、技术创新概念的深入实践，烘焙产品更加多元化，同时所带来的效益用于企业扩大再生产的投资比例也大幅度提高，既促进企业发展，又有力的推动了行业的发展。中国的烘焙业始于上世纪80年代初，至今发展只有30年，市场却日益增长并急速扩大。中国焙烤食品糖制品工业协会副秘书长周广军指出：“烘焙市场是一个非常广阔的市场，烘焙饼店国内实际估量为5万-7万家，而且正以每年10%-20%的速度在扩张。”中国烘焙食品市场空间广阔。随着经济快速发展、城市化进程加快以及全面小康社会与新农村建设的不断深入，人民生活水平将显著提高，生活方式和消费结构也将显著改变。这将给中国烘焙行业的进一步发展带来挑战和机遇。目前全球经济和区域经济一体化进程的加快以及农业产业化进程的提高，为我国烘焙食品工业的发展带来巨大的需求空间。同时国家对烘焙食品工业的高度重视以及西部大开发、振兴东北地区、促进中部崛起、建设社会主义新农村等重要战略和举措，也将为我国烘焙食品工业创造新的发展机遇。随着我国经济的发展，人们生活水平的提高，生活方式和消费结构的改变，烘焙食品以其易于携带、方便快捷、时尚等特点越来越成为消费者青睐，人们外出旅游休闲活动的增多，都为烘焙食品的发展带来了前所未有的机会。据专家预测，我国烘焙食品在今后一定时期内，仍将保持10%以上的年增长速度，2010年，我国烘焙食品消费规模达到500亿元的水平，成为人们食品消费中的重要构成部分。烘焙行业有着巨大的市场容量及发展前景，同时由于入行门槛较低，大大小小“前店后厂”的面包糕点房在中国占多数市场。随着近年来的发展，在中小型二、三线城市烘焙业具有更为广阔的发展空间。新鲜食品是现代人们的最爱，已经成为一种时尚生活趋势。开家甜蜜蛋糕店，投资额不高，操作简单，占地面积小，非常适合小本经营主义者。只要蛋糕和甜点口味新鲜独特，价格又能获得众人信赖的口碑，很容易吸引各个阶层消费者。第二节 项目建设必要性一、抢先占据烘焙业新区域中心的迫切需要从1997年开始，食品工业就已成为中国工业部门中的第一大门类。然而,民以食为天，十三亿人口撑起的中国食品消费市场，却无法使中国成为一个有影响力的食品工业大国，中国食品工业化水平和发达国家还有很大差距，加工食品占居民食品消费总量的比重仅有39%左右，而国外发达国家同类指标一般超过80%。当一个国家人均GDP达到1000美元以后恩格尔系数会降到35%左右，消费结构变化加快，由追求数量向营养、多样、便捷、安全转变，行业发展加快，增速将保持在10%以上，并持续20-30年。目前我国正处于该时期，消费增长迅猛。烘焙业是食品工业中第六个达到年产值500亿元的产业。一直以来，中国的烘焙业发展呈现由南到北、由东往西的发展态势。中国幅员辽阔，南北方饮食特点有着诸多不同，南方人普遍喜食甜味食品，而北方人大多喜爱偏咸口味。因此焙烤业发展也是南方较北方发达。但如今随着流动人口不断增多，南北方融合进一步加强，起步较晚、发展速度较慢的北方焙烤业也日益发展起来。如今北方，特别是北京及周边省份已经成为中国焙烤业原辅材料、生产机械设备、包装等配套产品的最大需求市场。伴随北方地区焙烤业的发展，国内焙烤业形成了珠江三角洲、长江三角洲、北方地区三足鼎立的局面。食品加工业的发展与人民消费水平的提升息息相关。如今中西部地区人民的消费能力逐步提高，二、三线城市经济实力飞速发展，中西部地区成为食品加工业新的快速增长区域。而*市地处承接东西部的重要交通和区域节点城市，能否率先抢抓机遇，发展成烘焙业中西部地区的中心，目前正是最好的时机。二、解决烘焙业发展的人才需求食品行业为完全竞争行业，集中度较低，中小企业比例高，技术水平低，同质化严重，价格竞争激烈，利润空间狭小，目前中国的烘焙行业仍然呈现出典型的零散性产业特征，有许多企业在进行竞争，没有任何一家企业占有显著的市场份额；也没有任何一个企业能对整个产业的发展具有重大的影响。缺少专业管理、专业技术人才是困扰我国烘焙业发展的关键所在。 根据行业分析，目前我国烘焙业总体产值每年均有较高提升，产业规模已发展到一定程度，下一阶段将出现新的发展模式，打破旧的零散性的产业格局，小家庭作坊式的企业将会被中型、大型的企业取代、兼并，将有越来越多的领军企业出现，形成本土烘焙产业与外来品牌分庭抗礼的局面。而这期间，必须解决几个发展瓶颈问题。问题一：技术更新缓慢，独立研发能力欠缺 烘焙市场是一个消费引导市场，需要新产品新口味的不断研发，今后多元化是产品发展的方向。相比国际先进的烘焙领域，虽然中国烘焙行业逐渐向中高档领域升级，但我们的各项指标仍然处于较低的水平，技术更新缓慢、管理人才缺乏、独立研发能力与产品的更新换代等方面仍然比较薄弱。问题二：国内传统烘焙食品发展后继乏力相对于烘焙业日渐强势的“台风”、“西风”，国内传统烘焙食品发展的力度不够，产品创新停滞，难以适应中青年消费者口味。中国传统特色的烘焙食品、烘焙技艺流失。问题三：烘焙业人才匮乏从行业远景方面看，迅速增长的烘焙行业，面临人才瓶颈的压力越来越大，人才职业化培训教育体系亟需解决。问题四：品牌同质化，品牌大多缺乏精准的形象占位除了产品的同质化，各品牌之间的差异也很小，除了一些大品牌广告力度较大，品牌知名度较高外，消费者几乎不知道各个品牌的形象、个性，各企业广告传播诉求重点大多是新鲜、美味，诉求方式雷同，传播内容同质化。品牌大多缺乏精准的形象占位，没有建立起积极的品牌联想。问题五：企业缺乏品牌文化塑造除了一些传统老字号和外来西饼店，绝大多数本土烘焙企业缺乏相应的品牌文化塑造。这些问题归根结底是管理人才和技术人才的缺乏，据统计，全国缺少烘焙专业技术人员达50万人之多，仅上海一地每年就缺少专业技师2万人，烘焙技师不存在就业问题。本项目的一个重要建设内容为烘焙技校，专门培养烘焙业专业管理、专业技术人才，正式顺应烘焙业发展的一大趋势。3、 改善经济结构、整合区域资源的重要意义*市经济结构呈现一铜独大局面，铜产业在全省率先突破千亿产值。铜产业的发展一直是*的一大特色和优势，但其他产业的发展相对铜产业而言进展缓慢，如何优化经济结构是*市一直以来谋求多元发展的重中之重。*市也正通过发展多个地方特色优势产业，如旅游、眼镜、医药、水工、雕刻等，以及从微型元件、绿色照明等新兴产业等多方面入手，逐步提高非铜工业产值比例，增强*市抵御经济发展风险的能力。烘焙业在*的发展也具有一定的历史和基础。改革开放以来，烘焙业是我市外出务工人员特别是农村外出务工人员的一大特色，全市从事这一行业的人员多达6、7万人，对提升农村家庭收入起到很大的作用。本项目的建设目标定位为打造中国“食品之都”，建立烘焙业区域节点，发展起点较高，将形成一个40亩的生产区和100亩的贸易区，可以吸引一大批烘焙从业人员回乡创业，同时吸引周边地市庞大的生产销售人员加入。根据行业发展的一般规律，随着行业整合及行业成熟度的提高，行业利润将会向大企业迅速集中。行业分工明确，经营细致有效，战略思路清晰，必将成为未来烘焙行业整合发展的趋势，行业龙头企业将担当起行业发展的重任。*市要发展烘焙产业，培育发展行业龙头企业是关键。而人才又是发展行业龙头企业的关键，需要有一批顺应食品业发展趋势的企业家与行业、技术专家从事这一行业，形成较大规模的行业基础，再通过领军企业的资源整合，培育本土品牌，建立真正的行业龙头企业，从而打造出烘焙业中西部地区的中心节点。综上所述，本项目的建设是我市打造烘焙业中西部区域节点、抢占产业发展高点、改善经济结构的一个重要机遇，项目的建设是可行的，也是非常迫切的。第三章 建设规模与建设内容第一节 建设规模本项目的建设主要根据烘焙业的发展趋势，建立具有生产、研发、教育、贸易、展会、居住为一体综合完整的烘焙产业，项目建设起点较高，通过对相关部分功能布局和使用面积的要求，经测算，项目用地面积约为300亩，总建设面积约为313000平方米。第二节 建设内容项目主要建设内容包括：一、厂办公区、生产区用地面积 40亩建筑面积 27000平方米 其中：厂房 22000平方米 办公用房 5000平方米二、食品街用地面积 100亩建筑面积 80000平方米容积率 1.2三、烘焙技校用地面积 20亩建筑面积 11000平方米容积率 0.82四、公共服务配套设施用地面积 20亩建筑面积 35000平方米容积率 2.6五、居住小区用地面积 120亩建筑面积 160000平方米容积率 2.0第四章 建设条件及场地选择第一节 *市发展概况一、社会发展概况*市位于赣东北中部，信江中下游。面向珠江、长江、闽南三个“三角洲”，是内地连接东南沿海的重要通道之一。辖区东接弋阳县、铅山县，西连东乡县，南临金溪县、资溪县，北靠万年县、余干县、东南一隅与福建省光泽县毗邻。境域南北长约18千米，东西宽约38千米。距省会南昌市143千米（铁路里程）。全市总面积3556.7平方公里,占*省总面积的2.15%。市委、市政府座落在市区梅园新区。*是江南重要的交通枢纽，同时也是新兴的铜业、能源和化工基地。现已初步形成了冶炼、电力、化工、机械、建材、医药、食品等门类较为齐全的工业体系。全球最大的艺术木雕生产企业，全国规模最大、产量最高、技术设备最先进的铜冶炼企业，全国储量最大的银矿，*省第二大的火力发电厂，磷铵复合化服厂跻身全国同行“四强”之列。*的自然风光和人文景观丰富多彩。市区龙头山麓有一深潭，“涟漪兴其中，雄鹰翔其上”，*由此而得名。拥有99峰、24岩、108处自然景观和近百处人文景观的龙虎山，为我国正一派道都发祥地，素称“洞天福地”、“仙府道都”，“溯道教之源，揽漓江之胜，探崖墓之奇”，在我国84个国家级重点风景名胜区中独展风采。东汉中叶第一代天师张道陵在此炼丹，传说丹成而龙虎现，故名。此后，共有63代天师在此修道传箓，历时1900余年。至今保存较为完好的嗣汉天师府，建筑瑰丽，气势雄伟，号“南国第一家”，可与至圣先师孔府媲美，1983年成为国务院列为对外开放27个重点宫观之一。从1990年起，市政府一年一度在这里举办龙虎山文化活动周和经贸旅游活动周。*还是国内罕见的古越族文化宝库。*属亚热带温湿气候，四季分明，年平均气温18.2，年平均降雨量1827毫米，无霜期268天。现辖*市、*县、*区、龙虎山风景区的管委会、工业园区。全市土地面积3554平方公里，总人口110.08万人（包括户籍常住人口105.08万人、暂住半年以上的流动人口约5万人）。其中主城区（*）市区人口21.06万人（包括户籍常住人口18.26万人、暂住半年以上流动人口约2.8万人），其中非农业人口共12.27万人。境内交通四通八达，浙赣、鹰厦铁路、皖赣铁路在此交汇，320、206国道呈十字交叉穿越市区，梨温高速公路横贯市区北部。信江自东向西流贯市境北部，绕城而过，经鄱阳湖达长江入海。其境内旅游、矿藏资源丰富。二、经济发展概况2010年中共*市委、市政府团结带领全市人民，认真贯彻党的十七大和十七届三中、四中全会精神，牢固树立和落实科学发展观，全面加强党的建设，协调推进三个文明建设，精神文明和社会事业明显进步，民主法制不断健全。经济发展明显加速、综合实力明显增强、城市化水平明显提升、改革力度明显加大、开放步伐明显加快、人民生活水平明显提高，全面和超额完成了年初制定的各项目标任务。全市完成生产总值342亿元，增长14.1%；完成全社会固定资产投资260亿元，增长40%；全市引进省外5000万元以上工业项目实际进资105亿元，同比增长28%；实际利用外资1.86亿美元，增长52.3%；财政收入55亿元，同比增长48.3%；社会消费品零售总额86.6亿元，增长19.4%；城镇居民人均可支配收入14100元，增长10.1%；农民人均纯收入5510元，增长8%；接待国内游客510万人次，实现旅游总收入34.8亿元，分别增长30.5%和31.4%；旅游直接收入8000万元，增长41%；物流企业发展到115家，实现营业收入23亿元，税收1.1亿元，分别增长1.8倍和1.2倍。粮食生产喜获丰收，全年粮食总产达63.7万吨，创历史新高。农业产业化步伐加快，全市农业龙头企业实现销售收入27亿元，增长15%。居民消费价格总水平涨幅控制在3%左右。万元生产总值能耗下降5%，化学需氧量和二氧化硫排放总量控制在省下达目标以内。人口自然增长率控制在8以内。城镇登记失业率控制住4.5%以内。*市城市化水平提升较快，城市基础设施建设规模空前，新建了雄鹰大道、龙虎山大道、沿江大道、高速公路鹰东连接线等城市骨干道路，突破了铁路和信江对城市发展的制约，初步形成了南越国道、北跨信江、一路二带、一江两岸的城市发展新格局。全市建成区面积达到46.8平方公里，城市化率由2000年的34.9%提高到50%。打造了一批精品工程，建设了东湖公园等一批市民休闲场所，完成了交通路、胜利路、湖西路、梅园大道、四海路、环城路、南站路升级改造及东湖治理等一批美化、绿化、亮化工程，新建了一批高品位的住宅小区，*一级汽车客运站建成并投入使用，极大的改善了城市形象，提升了城市品位。市域社会经济实力又好又快发展，以工业园区为平台的工业城市建设初具规模。按照“以园区建设为载体，加速工业化进程”的发展思路，经过几年的建设，工业园区从无到有、由弱到强，已成为我市承接沿海发达地区产业梯度转移和主攻工业的主战场、招商引资的重要载体、产业集聚的主要平台。目前全市工业园区开发面积突破16平方公里，累计入园企业超过300家。按照“依托区位、完善市场、规范秩序、构造平台、整合物流、兴办期货、争创品牌、诚信服务、辐射周边”的发展思路，以构筑“城内大商场、城中特色街、城郊大市场、城外大物流”商贸运作格局为目标，加速推进现代商贸流通业的发展。城市居民最低生活保障覆盖率100%，城镇养老、医疗等社会保险的覆盖面扩大，社会保障资金筹措机制初步形成。社会救济制度得到完善。全市环境污染和生态破坏加剧的趋势得到遏制，城市大气环境质量和信江水环境质量控制在国家2级和类标准以内，人民生活质量明显提高。第二节 建设条件一、地理位置*市位于*省东北部，地处鄱阳湖东南，信江中游。市域总面积3554km2，总人口110万人；市建成区面积约26km2，城区人口约20万人。境内有沪昆高铁、浙赣、皖赣、鹰厦铁路交汇，沪昆高速、景鹰高速、320国道、206国道纵横贯穿全境，交通较为发达。二、地形、地貌*市地处武夷山区向鄱阳湖平原过渡的中间地带，境内南北环山，中部有信江横贯，地势由南北两端逐渐向中部倾斜，地貌类型以山地、丘陵为主，其次为岗地和小平原。本道路工程信江以西路段，地形东、西、南侧高，北侧及中部低，地形最高标高达50.48m，最低标高为36.03m；信江以东路段，地形东、北两侧高，西、南两侧低，地形最高标高达43.99m，最低标高仅为27.25m。三、气象、水文*地处亚热带季风湿润气候，气温偏高，光照充足，雨量充沛，无霜期长，年平均气温18.2。最热月（七月）平均气温30，最冷月（1月）平均气温6，极端最高气温41，极端最低气温-9.3，年平均蒸发量1581.5mm。常年主导风向以东风和东北风为主导风向，常年平均风速为2.2m/s，最大风速为12级。*市信江河段50年、20年、10年一遇的洪水位分别为：36.36m、35.64m、34.95m(黄海高程)。四、工程地质本段位于*上饶宽广红色丘陵盆地中。受萍乡至广丰大断裂的控制和影响，区内主要出露中生代地层，受构造运动影响较小。地层结构简单，不良物理地质现象不发育，路线切割不深，地下水无侵蚀性。根据中国地震烈度区划图（1990年），沿线地震烈度均小于度。因此，桥涵及其它构造物设计不考虑抗震设防。五、材料供应钢材：可从南昌市、新余市购进，或由当地物资供应部门供应。混凝土：可直接采购区域内商品混凝土。木材：由当地直接供应。沥青：由本市或周边地区购进。砂、卵石材料：本项目所在地有较丰富的地产建筑材料，信江河滩地段有大量的河砂、砾石等材。片、碎石材料：本项目所在地有石灰石、花岗岩、砂岩等材料。境内采石场工业发达，可以供应符合规范规定的各种规格的片、碎石材料。第三节 场地选择一、建设场址选择依据*市市政总体规划*市城市总体规划*市国民经济和社会发展十二个五年规划纲要城市编制方法（建设部1991年14号令发布）二、选址原则项目拟建成现代化的烘焙业中西部区域节点，基地建设具有一定的规模。因此选择的建设地点必须是交通便利的连片地块，距城市中心适当距离，既使企业生产与城市生活之间不形成过多干扰，又使食品街产销贸易与城市之间形成适度联系。用地性质符合城市规划要求；有利于供电、供水、通信等基础设施的建设；有利于今后进一步拓展建设。第五章 规划建设方案第一节 功能布局规划本项目为一个综合型建设项目，建设内较为复杂，包括生产、贸易、居住、教育、商务休闲等多种功能。通过对各个功能进行分析，根据各自特点，形成各自分区，且有机结合，发挥整个项目组团的最大效益。贸易区（食品街）为本项目的主要功能分区，是实现项目建设目标的核心，并且结合商业贸易的需求特点，该功能分区宜布置在组团对外交通联系畅通的区域。生产区会产生一定的气体、噪声污染，应布置在组团的下风向，且与其他功能分区之间布置一道绿化隔离。同时为加强与贸易区的流通联系，宜紧邻贸易区布置。居住区为从事烘焙业食品贸易人员配套的居住小区，可根据地形分块实施，近邻贸易区，方便从业人员往返工作与居住场所。教育区（烘焙技校）为学习教育、研发场所，需要与外界的干扰越少越好，可形成一个与外界联系较少的独立功能分区。公共服务配套设施（商务休闲）为贸易、生产、教育等都可提供综合配套服务，并可作为举办烘焙展会的重要场所，场地布置上应与各功能区都能有较多的联系。第二节 管线综合各类管线以规划道路为载体，充分利用规划道路地下空间，按各专业规划要求合理安排规划管位置，统一敷设，协调解决，新建区综合管线铺设必须与规划已铺设管线协调一致。各类工程管线地埋敷设，工程管线在道路下面的规划位置相对固定。从道路红线向道路中心线方向平行布置的次序宜为：电力电缆、电信电缆、给水输水、污水排水、雨水排水。东西向道路，污水管、电力管设于道路北侧，给水管、电信管设于道路南侧。南北向道路污水管、电力管位于道路东侧，给水管、电信管、设于道路西侧。雨水管尽量靠近道路中心线布置。考虑到某些路段管道已铺设或留有接口，某些路段为过境交通线，管线布置时可适当调整管线位置。第三节 综合防灾规划一、防洪规划防洪标准：2020年，根据城市防洪工程设计规范(cJJ5092)以及基地所处地理位置、城市性质及洪水可能造成的危害程度，结合*市城市防洪规划，信江的防洪标准按50年一遇来设防，项目内部的排涝采用20年一遇。综合考虑防洪及景观需要，以及用地的地质情况，部分低洼用地适当垫高。提高规划区植被及周边地区森林覆盖率，减少水土流失。二、消防规划按每个消防队（站）责任区面积47平方公里标准，可纳入周边消防队（站）责任区，如不能纳入，也可单独设立一个消防站。 规划建设市政消防结合给水系统，市政给水设施满足消防给水的技术要求。此外充分利用天然水源作为消防用水的备用水源，并修建通向天然水源的消防车通道和取水设施。结合城市给水管网建设，按照间距不超过120米设置市政或室外消火栓。基地各地块应按国家规定建设和设置消防车通道，城市中设置火灾报警和消防通信指挥系统。消防设施建设应与城市抗震、城市人防相结合，按照有关规定设置火灾报警和消防通信指挥系统。 三、人防规划人防系统是城市规划及建设的重要组成部分，依据人民防空条例和城市规划法制定本规划。按战时疏散人口为城市总人口的60%，留城人口为40%计算，按人均0.8平方米计算，人防工程规模为6400平方米使用面积。人防工程建设：人防工程的建设应采取平战结合的方针。各类新建、改建的建筑应按一定的比例建设地下人防工程。根据使用需要，各类建筑设置人防工程的面积与建筑用地面积的比例约为公建4.5%、仓储1.8%、工厂1.8%、学校10.6%。 第四节 环境保护与环境卫生设施规划一、环境保护规划严格执行工业企业的进园环保监测，禁止不适合烘焙业健康发展的企业进驻。新建、扩建、改建工程项目，在立项时必须编制环境影响报告书，建设项目严格执行“三同时”规定，并与水土保护规划保持良好的衔接关系，经环保部门审批，严格控制新的污染源的产生。加强对汽车尾气排放的控制，减少NOX污染。改变能源结构，提高气化率，优先采用消烟节能型锅炉，并进行先进的除尘脱硫工艺，以降低大气污染。基地逐步实行集中供热。对噪声的防治，应更新技术设备和工艺流程，实行噪音分区控制，建成区内禁止机动车鸣喇叭，对外交通线及主要道路两侧布置防护绿带。居住区周围不得布置有噪声干扰严重的工业。对水污染的防治，实行雨污分流系统，工业废水达标后方可排入市政污水管网。加速污水处理厂的建设，以控制水体污染。二、环卫设施规划城市垃圾清运机械化、半机械化程度近期达到80，远期达到l00。垃圾容器化收集率达到100。水冲式公厕达到100。道路清扫机械化程度，近期达到60，远期达到80。道道清运机械化、半机械化达到100。在道路两旁和路口按有关规定设置废物箱。设置一座小型转运站，用地面积不小于100平方米，与周围建筑的间隔不小于5米，垃圾转运站应保证1030的绿地面积。设置两座公共厕所，建筑面积为3050平方米。环卫职工人数按人口的4，环卫职工人数为32人，按1个万人设置环卫工人作息场所，每人占有建筑面积4平方米，占地面积不小于160平方米。第五节 景观规划景观控制目标：l、创造具有优良基地空间和特色风貌的形象，为基地从业者和居民提供景色秀丽、舒适宜人的空间环境。2、基地景观应与山体有机联系，加强建筑景观与自然景观的相互呼应。3、运用宏观层次上的城市设计手段以及建筑群体空间设计，把握基地整体空间格局，创造富有地方特色和高新科技主题的城市形象。基地建筑景观：基地建设单体建筑的设计应存城市设计及建筑群体设计的基础上进行。建筑单体在形式灵活丰富的同时必须服从大范围的设计要求，并全面考虑周边环境要素，从而做到整体风格和谐统一。基地内应当结合功能要求，以完整的空间结构进行设计与建设，结合自然地质、地形和地貌等因素，对基地进行系统化的设计组织，形成结构完整、清晰明确的空间骨架，既满足*国际食品街的建设要求，也有利于城市的进一步建设发展，同时合理科学的空间结构也是优良景观形成的基本条件。基地的轮廓线应坚持顺应地形地势、高低起伏、错落有致、重点突出和平缓有序的原则，基地内建筑工业厂房以一层、二层为主，商贸、居住、配套服务管理用房以高层、多层为主。第六节 绿地规划加强周边大环境的绿化建设，将项目内部绿化融入*市绿地系统。利用自然山体、水面形成强有力的绿色大背景。将项目基地内的丘陵山体尽可能保留，以实现生态效益、游憩功能、视觉景观三者的统一，构筑基地绿化特色。绿地架构：充分利用基地的山体、山凹、山冲等自然条件，形成基地绿化主轴线、基地绿地骨架，并在此基础上引伸出街头绿地、工业小区内部绿地、居住区绿地等等。做到点、线、面结合，形成良好的绿地系统。第六章 专业工程方案第一节 给水排水工程一、给水工程1、用水类别项目用水按其用途主要有：生产用水、生活用水、消防用水、行政办公用水及市政用水等。2、用水要求应根据各用水类别的不同，满足各地块的用水水质，水压及水量的要求。3、根据本项目的特点、功能和规划用地安排，预计到2015年总用水量为每日0.5万吨。为保证供水可靠性，基地供水管网沿城市主要道路按环状系统建设。配水干管布置时，应尽可能避开污水干管，减少管网综合时的难度。二、排水工程规划由于基地新区建设，应使基地具有良好的生产、生活环境，在建设的初期，排水体制采用雨、污分流制。雨水排水主要依靠自然重力自流入市政排水管网。污水量按给水量的85计算，到2015年，规划区每日产生的污水量约0.42万吨。污水经过市政污水管网收集到市政污水处理系统进行处理。三、供电工程规划根据城市电力规划规范(GR502939991)，电力负荷采用规划单位建设用地用电负荷指标法进行预测，预测得出2015年最大用电负荷约为2万KW。供电电源主要由110KV变电站供给，高压配电为10KV。配电线路采用埋地敷设为主，沿人行道下设电缆管廊，并间隔一定距离预埋道路横穿管。四、电信工程规划平均市话普及率按40预测，区内电话交换容量按话机量的1.35倍计，共需设置电话交换容量2160门。纳入*市电信、有线电视和邮政局服务范围。第七章 环境保护与节能第一节 环境保护*市地段属低丘附地带，城市规划区内目前尚未探明矿床和珍稀动植物资源，没有古迹和园林。大型居民区集中在城区，工业统一集中在各个工业园区。一、建设项日对环境质量的影响项目建设的主要内容为道路、建筑物、绿化等。主要的污染源是建设期的废水，施工、运输噪音，粉尘，施工垃圾和生活污水，建设期没有废气排出，生产期主要产生的是生产噪音，生产、生活污水，生产、生活垃圾，还有一些特殊加工企业排出的有害物质、气体。二、环境保护措施综合利用1、建设施工期建设期造成的建筑垃圾、废水、污水、噪音，应由施工单位严格按建筑施工环保的有关条例规定及时处理，建筑垃圾及时拉到指定的堆放地点统一处理，废水应通过临时排水沟排入水渠或水塘，污水、粪水通过临时化粪池沉淀发酵后排入稻田、水塘或水渠，尽量采用低噪音电机和施工机械。2、生产期企业建设生产期，基地内主要产生的工业污水、废水、废气、噪音、工业垃圾、生活废水，本项目生产企业为烘焙行业，基本没有工业垃圾，有少量废水废气。其中垃圾均应按国家环保标准进行处理后排放，以保证基地的各项环境指示达标。基地的空气环境保持在二级标准，地表水水质不低于三类水标准，噪声达标覆盖率到100。工业固体废弃物综合利用率近期为88，远期为96，生活垃圾清运率达到100，无害化处理率达100。三、环境治理的具体措施1、水治理措施合理布局工业企业，限制发展高能耗，高物耗，高排污的工业企业，鼓励发展高科技、高效益、低污染的工业企业。对自然环境产生影响或排出污染物对周围环境质量产生影响的大中型工业建设项目应编制环境影响报告书。节约用水，促进、鼓励、推广整洁生产工艺，加快污水资源化建设过程，提高工业用水循环利用率，提高企业污水治理水平，推行水回用技术。进一步加强基地内水域的环境保护，工业污水、生活废水必须在各工业厂区内处理达到国家排放标准后方可排放。实施排污许可证制度，排污收费制度，定期进行考核。排水体制采用雨污分流制，污水均排至集中排污管道，经市污水处理厂统一处理后排放。2、大气环境治理措施合理展开工业布局，科学利用大气环境容量，有废气和有害气体排放的工业企业根据大气自净规律定量、定点、定时地向大气排放废气，废气和有害气体须处理后达到大气排放标准后再排放。一类区、二类区内的锅炉污染应采用高效率降尘器等设备，以最大限度的减少空气污染。发展植物净化,在接近工业厂区的行政办公区之间设置10-20米隔离防护林,净化空气。3、噪声治理措施社会生活噪声控烈。合理布局居住区、控制居住区居住人口的密度，商业娱乐行业应采取有效的防噪声措施，符合相应的区域环境噪声标准，严禁噪声扰民。工业噪声的控制，严格控制基地的噪声污染，不得安排排放噪声超过区域环境噪声标准的工厂企业。基地边设绿化隔离带以衰减工业噪声。交通噪声的控制：合理规定基地内道路系统，保证交通便利顺畅，对主干线进行噪声监控。限制过境汽车最高时速，居住区内减少行车路线，制定交通噪声违章收费制度，使交通管理系统化。4、固体废物治理措施对固体废物进行减量化，资源化和无害化处理，是固体废物治理的主要内容。要求建立工业废物最少量化体系，对生产的全过程进行管理和监控，向整洁生产过渡，以先进工艺逐步取代落后的高消耗工业。改变资源使用不合理价格体系，抑制粗放生产经营，实行固废排放和堆存的许可证制度，对固废排放征收排污费，促使企业正视固废物的减量化措施以及由此产生的经济效益方面正负影响。工业固体废物综合利用可消除固废污染并使其资源化，促使固体废物重新进入生产循环，并可利用国家环保局开通的“绿色通道”，使处置和利用能力在全国范围内得到。固废处理是固废无害化的必经之路，应吸收最新技术，争取可用资金扩大固废处理的覆盖面。通过“绿色通道”延伸处理途径，对危险废物实行集中处理，以减少对环境的危害。设置l座封闭的集装式转运站。城市垃圾实行袋装分类处理，清运机械化、半机械化程度达到100。四、绿化在排放有害气体的基地与行政办公区之间设置1020米的隔离防护林带。在粉尘污染源与生活区、办公区间设置高大阔叶乔木林带，阻挡和吸滞粉尘，污染区内统一栽种抗毒力强的树种，在行政办公区内种植净化能力强的树种。在噪声源周围设置较宽的防护林带，或在噪声源和行政办公区之间设置几道窄林带，形成一个较宽的隔声带。厂区装点花坛和连片绿地种花、草、灌木与行道树高低错落，形成优雅的环境。五、本项目建设对水土保持的影响项目开发建设过程中需填土修建道路与充填沙土平整区域内场地，由此会短时破坏原有的作物植被和流水走向，造成轻微的水土流失。但按规划和本报告的要求建设，在项目完成后，整个区域范围内，或是工厂厂房、学校、商业、办公、住宅等建筑物，或是道路、公共服务设施，除此外便是绿化场地，直接裸露在外的土地基本上没有，所以不会对当地区域的水土流失造成不良影响；同时，基地较大的绿化面积和科学合理的布局等相关措施还将改善水土保持的条件，起促进水土保持的作用。第二节 节能一、设计依据1、国家发改委、国家经贸委、建设部关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇(章)”及评估的规定（计资源19972542号）文件。2、工程项目设计必须认真贯彻国家产业政策，国家和行业节能设计标准，不得采用国家已公布的限制(或停止)的旧工艺，翻版扩产增容及选用淘汰产品。3、国家已公布的消耗指标和节能措施。二、节能措施1、采用常规道路照明灯具时，灯具效率低于60者不应选用。2、采用泛光灯时，灯具效率低于55者不应选用。3、应选用耗能低的镇流器。4、气体放电灯应加电容补偿。补偿后的功率因数应不小于O.8。5、所有进入基地的企业都必须认真贯彻国家产业政策和行业节能设计标准。6、节约用水，提高工业用水循环利用率，推行水回用技术。7、采用节能锅炉、变压器。第八章 项目建设进度安排项目工程量较大，且功能很多，工程建设期较一般项目需要更长的时间。按照同类工程建设情况，本工程预计总建设期需要36个月，实施计划时间为2011年6月2014年6月。具体实施进度计划如下表。工程实施进度计划表工程内容进度表（季度）2011年2012年2013年2014年121234123412前期工作工程设计工程招标总图工程土建、给排水工程室内外装饰工程绿化工程场地清理第九章 投资估算及资金筹措第一节 投资估算一、估算范围本项目的投资估算范围为*国际食品街项目建设投入，主要是基地内道路建设、建筑以及建设相应的水、电、通信设施安装敷设和其他费用的全部投资。二、主要编制依据和投资总额本项目估算的编制依据主要是：1、市政工程可行性研究投资估算编制办法(试行)文本规定2、本估算采用预算单价法进行编制，主要执行*省市政工程(927、c95)单位估价表及安装工程单位估价表3、费用标准按*工程费用定额4、材料价差按照规定取价5、道路长度按每平方公里里程6公里计取，路幅宽度取平均16米。6、项目总绿化率按30%计取。7、土地使用费根据国家有关规定和当地有关要求，工贸用地最低不小于11.2万元每亩，房地产开发用地暂按40万元每亩计取。7、按照国家项目资本金管理要求，项目资本金不低于25%，本项目贷款额按建安工程的70%计取，可采取滚动开发方式实施，则贷款期限按1年计息。经测算，*国际食品街项目总投资为51503.9万元。投资估算情况见下表。投资估算表 单位：万元序号分项名称工 程 量费用总额单位指标备 注一工程费用34024.21土建工程313000313001000元/2安装及装饰工程313000156550元/3道路工程19200499.2260元/4区内绿化60000660110元/5其他二工程建设其他费用12406.61勘察设计咨询费1360.94%2土地出让金180亩120亩2016480011.2万元/亩40万元/亩工贸用地房地产用地3规 费1530001600001071224070元/140元/工贸建筑房地产建筑4建设单位管理费340.21%5工程招标代理费170.10.5%6工程监理费408.31.2%7其 它无四工程预备费1701.25%五贷款利息70%1371.85.76%六流动资金2000七合 计51503.9第二节 资金筹措项目资金来源为自筹及银行贷款。可通过招商引资引进投资商共同开发建设，分担开发资金筹集压力。第十章 经济效益评价本项目为综合性开发项目，既有生产性项目，也有商贸、房地产开发项目。现分别根据各功能区投资收益前景进行分析。1、 生产区项目生产性项目一般静态收益率在8%25%之间，本项目生产产品主要为烘焙类食品加工产业，一般投资规模小、周期短，收益率较高，本项目静态收益率可取30%，生产区项目有望在5年左右收回投资。按*省十一五工业园区规划指导意见的有关要求，十一五末，全省工业园区投资强度不得低于150万元/亩。本项目暂按该意见对总投资采用2010年标准进行估算，生产区总建设用地为40亩，则本生产区企业总投资不低于6000万元，加上2000万元的流动资金，生产区总投资约为8000万元，按静态收益率30%计算，生产区建成初期每年实现利税2400万元。按照烘焙产业年均20%左右的增长速度，“十二五期”末可达到产生利税5000万元的规模。2、 贸易区（食品街）食品街主要为商业店铺，可通过出售和出租收回投资。如用于出售，在销售正常情况下，一般可在项目建成2年内收回投资。如用于出租，静态收益率基本上维持在10%左右，预计需10年时间收回投资，但可保留产权，实际收益更高。为尽快收回投资，减少投资商资金流转压力，建议采取部分出售、部分出租的结合方式，以便既可尽快收回投资，又能提高收益。食品街建筑面积80000平方米，主要按烘焙行业“前店后厂”的传统格局建设