马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告.doc

马荣港东片区黎族风情酒店项目 可行性研究报告 目目录录 1 1 总论 总论 1 1 11 1 项目概要项目概要 1 1 21 2 项目建设的必要性项目建设的必要性 2 1 31 3 可研报告编制依据可研报告编制依据 5 1 41 4 总体评价总体评价 5 1 51 5 主要经济技术指标主要经济技术指标 6 2 2 市场研究与预测 市场研究与预测 8 2 12 1 国内旅游市场分析国内旅游市场分析 8 2 2 2 2 省旅游业分析省旅游业分析 10 2 3 2 3 西线旅游市场分析预测西线旅游市场分析预测 14 2 4 2 4 旅游房产市场分析旅游房产市场分析 17 2 5 2 5 县度假酒店现状与旅游市场预测县度假酒店现状与旅游市场预测 18 2 62 6 小结小结 21 3 3 建设规模与建设内容 建设规模与建设内容 23 3 1 建设规模 23 3 2 建设内容 23 4 4 建址选址与建设条件 建址选址与建设条件 24 4 1 项目所在地区概况 24 4 2 项目选址条件分析 26 4 3 选址地面现状 30 4 4 选址土地权属 30 5 5 建筑方案建筑方案 31 5 15 1 设计理念设计理念 31 5 25 2 项目规划方案项目规划方案 32 5 35 3 技术指标技术指标 33 5 45 4 建筑方案建筑方案 34 5 55 5 给 排水给 排水 35 5 65 6 供电工程供电工程 37 5 75 7 防雷保护防雷保护 40 6 6 项目开发与运营方案项目开发与运营方案 42 6 16 1 项目开发方案项目开发方案 42 6 26 2 项目运营方案项目运营方案 42 6 36 3 项目实施计划项目实施计划 43 7 7 节能节水节能节水 44 7 17 1 设计依据设计依据 44 7 27 2 设计采用的节能标准设计采用的节能标准 44 7 37 3 节能措施节能措施 44 7 47 4 节能机构节能机构 46 8 8 环境保护环境保护 47 8 18 1 编制依据与设计标准编制依据与设计标准 47 8 28 2 污染及治理污染及治理 47 8 38 3 污染治理污染治理 48 8 48 4 生态与绿化生态与绿化 50 9 9 劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防 52 9 19 1 职业安全卫生职业安全卫生 52 9 29 2 消防消防 55 9 39 3 消防给水消防给水 57 10 10 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置 59 10 110 1 组织机构组织机构 59 10 210 2 人力资源配置人力资源配置 59 11 11 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 61 11 111 1 投资估算投资估算 61 11 211 2 资金筹措与使用计划资金筹措与使用计划 64 12 12 财务评价财务评价 65 12 112 1 经营效益预测经营效益预测 65 12 212 2 财务评价分析财务评价分析 67 12 312 3 不确定性分析不确定性分析 68 12 412 4 综合评价财务指标汇总表综合评价财务指标汇总表 70 13 13 可行性研究结论与建议可行性研究结论与建议 72 13 113 1 结论结论 72 13 213 2 建议建议 72 附表附表 73 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 1 1 总总论论 1 11 1 项目项目概要概要 项目名称 马荣港东片区 黎族风情酒店项目 项目建设单位名称 某旅游发展有限公司 建设单位企业性质 有限责任公司 建设单位法人代表 某旅游发展有限公司成立于 2008 年 5 月 由 xx 实业有限公司与 zz 实业集 团有限公司共同投资组建 公司注册资本5000 万元 主要从事房地产开发 旅游 地产开发 酒店管理服务 旅游景点开发 市政基础设施建设 建筑材料销售等业 务 是 某湾旅游度假区的主开发商 某旅游发展有限公司隶属于 某集团 某集团是一家以食品为主业 集农产品物流 商贸百货 旅游 房地产于一体 的国际化企业集团 下属子公司近 200 家 其中上市公司两家 即雨润食品 1068 hk 南京中商 600280 sh 员工总数约 10 万余人 某集团是国家发 改委 农业部 商务部等国家八部委认定的首批国家级农业产业化重点龙头企业 2010 年全年销售额 647 亿元 位列中国 500 强 135 位 中国民企 500 强第 7 位 中国肉食加工企业第一位 生猪屠宰加工产能已达到3100 万头 居全球第一 某集团拥有房地产开发二级资质 开发项目遍布南京 苏州 北京 上海以及 安徽的安庆 黄山等地 年开工项目面积达150 万平方米 已开发的 月安花园 南京 秀水华庭 安庆 香水百合 安庆 御墅天筑 黄 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 山 等项目分别荣获了中国 十大康居示范工程 江苏明星楼盘 中国 建筑精品楼盘 全国最佳景观别墅 等殊荣 在售的星雨华府高尚住宅小区荣 获 中国健康住宅示范小区 中国最佳国际化社区大奖 中国最佳园林 住宅大奖 及 中国最佳创意户型大奖 正在建设中的 朗玛国际广场 是南 京河西新城区的十大标志性建筑之一 农副产品物流产业是集团依托食品主业 着力发展的支柱产业之一 目前 集 团拥有华东地区最大果品批发电子交易平台 南京 中部地区最大肉类油脂交易 平台 长沙 东北最先进的食品物流交易平台 哈尔滨 以上述平台为运营实 体 以肉制品和副食品 农产品流通为三条物流主线 公司建立了由覆盖整个中国 大陆的 200 多家种养 生产加工企业 基地 和5000 余家直销点所构建的农副产 品物流网络 年流通量 280 万吨 流通货值约 370 亿元 雨润物流将在全国各区 域中心城市因地制宜的建设功能全面的农副产品物流配送中心与国际一流的全球采 购中心 规划到 2012 年 集团将在全国 9 大物流区域 21 个物流节点城市建立以 大型物流中心为轴心 以农副产品基地和销地为节点的农副产品供应链体系 到 2015 年 完善全国性和区域性物流节点城市的物流中心网络 实现年交易额 1500 亿元 成为全国农副产品物流产业领航者 打造品牌 做强农副物流产业 完 善地区性物流中心 最终成为全球最大的农产品物流设施提供商和服务商 为农业 产业化发展 农副产品物流升级做出卓越贡献 旅游产业是集团近几年迅速发展起来新型产业 某集团高起点进入高尔夫旅 游 酒店和文化旅游业开发 倾力打造国际标准化的旅游度假社区 成功建立了由 名胜旅游 高尔夫球场 豪华酒店构成的高端商务旅游产业链 为高端商务旅游市 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 场提供高品质服务 集团下属的黄山高尔夫国际大酒店 五星级 经营取得了良好 业绩 在吉林白山投资兴建雨润白山国际大酒店 五星级 预计将于2010 年底竣 工营业 位于安徽九华山景区的六星级旅游酒店将于2010 年 7 月竣工 在浙江千 岛湖的旅游渡假区项目也已签约落地 商贸百货产业 某集团控股的百货连锁企业 南京中商集团 是一家以商品 零售为主 集购物 餐饮 休闲 娱乐为一体的大型现代购物中心 在全国拥有 15 家大型百货连锁商场 2008 年实现销售达 70 亿元 其中龙头百货 南京中 央商场单店销售额突破 20 亿元 单店销售额位居全国前列 某集团法人代表祝义材是第十 十一届全国人民代表大会代表 中国光彩事业 促进会副会长 全国工商业联合会常务委员 江苏省工商业联合会副会长 南京市 工商业联合会主席 1 21 2 项目建设的必要性项目建设的必要性 1 2 11 2 1 我国旅游市场具有巨大的成长空间我国旅游市场具有巨大的成长空间 改革开放三十年 我国综合国力大幅度跃升 人民生活水平不断提高 目前我 国人均 GDP 已超过 3100 美元 总体达到小康 其中长三角区域 包括沪 浙 苏 皖 赣 人均 GDP 已达到 4000 美元 当人均 GDP 达到 1000 美元时 旅游消费将进入快速增长期 人均GDP 在 3000 美元至 8000 美元时 是旅游经济发展的黄金期 目前旅游业已是世界第一大 支柱产业 根据世界旅游组织预测 到2020 年我国将成为世界旅游第一大接待国 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 目前 我国旅游业面临前所未有的发展机遇 其一 随着国民经济持续高速发 展 我国城市化 工业化加快推进 以金融 旅游 服务为代表的第三产业将越来 越成为推动经济发展的主要动力 旅游市场具有巨大的成长空间 其二 随着经济 的快速发展 人均收入的迅速提高 一个庞大的中产阶层正在我国迅速壮大 崛起 消费结构将朝着发展型 享受型转变 旅游消费成为新热点 旅游市场进入兴盛期 同时 有钱 有闲的新贵阶层大量出现 预示着高端旅游市场发展前景看好 其三 我国经济增长主要由投资 外贸 消费三驾马车拉动 其中出口与投资是拉动经济 快速发展的主要因素 全球金融海啸以来 国际经济 经历了一年的多的深度调整 目前尚处于触底回升阶段 同时贸易保护主义大幅度大范围抬头 中国外贸出口 恢复面临严峻挑战 普遍认为 在未来一段时期内 原有的出口带动经济增长的 模式将难以为继 大力发展内需经济 扩大消费将成为我国今后经济发展的主要驱 动力 因此可以说 我国旅游业的长期 上升发展符合未来宏观经济趋势和政策支 持 1 2 2 1 2 2 已成为重要的旅游度假目的地已成为重要的旅游度假目的地 岛是中国唯一的热带岛屿 阳光 海水 沙滩 绿色 空气五大旅游度假要 素俱全 自然资源相当丰富 且东 西 中三线自然资源各具特点 省历届政 府都十分重视发展旅游业 将旅游业作为 优先发展的支柱产业之一 努力把旅 游资源的潜在优势转变为现实的产业优势 经过多年的培育和发展 省旅游行 业已拥有国内许多地方所不具备的资源 环境 政策和法律优势 形成了具有相当 规模的 吃 住 行 游 购 娱 六大要素功能齐全 协调配套的产业体系 初 步具备了年接待游客 2500 多万人次的能力 在全国的综合排名也由建省前的26 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 位上升至 15 位 以其相对国内其他地区独有 的热带旅游 海岛旅游 生态旅游 资源 成为国内休闲度假旅游的重要目的地 省 2008 年接待游客 2060 万人次 其中国内游客占比 95 2008 年五月 省人民政府已印发 国际旅游岛建设行动计划 并制定了 国际旅游岛规划 提交国务院审批 总体目标是要在未来十多年 时间里把 建成 国际知名的一流旅游度假地区 吸引更多的海外游客 热带休闲度假游的发展 潜力十分巨大 1 2 3 1 2 3 西线旅游开发较落后 资源亟待开发西线旅游开发较落后 资源亟待开发 虽是旅游资源大省 但还不是旅游经济强省 全岛旅游结构和及开发力度 东西不均衡 景点布局东部多 西部少 以三亚 琼海 万宁为首的海岛东部旅游 是热点 旅游企业和旅游景点主要集中在东部沿海和海口 三亚等市县 并且大量 的投资进驻该区域 因为区位和产业发展的原因 西部 中部地区 分步着许多著 名的景区 如儋州 某湾 霸王岭旅游区 尖峰岭等 旅游开发较落后 缺少有吸 引力的旅游设施 接待能力差 难以留住游客 走马观花式的一日游是西线主要的 旅游活动 因而旅游业市场份额小 对当地经济的贡献小 产业带动作用不突出 省旅游业整体发展的战略 西部工业产业的迅猛发展以及西部交通条件的改 善使西部旅游区迎来机遇 1 2 41 2 4 某湾的旅游资源条件优越某湾的旅游资源条件优越 某湾位于 县古昌化城的北部 西接昌化江如海口 东倚昌化岭风景区 距昌化线石碌 50 多公里 处于 岛西线的中部 某湾海湾呈现 S 形状 湾长 20 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 多公里 海湾水面平静 海水清澈见底 海沙细软且洁白如银 海岸奇峰林立 怪 石嶙峋 有引人入胜的峻壁角 细眉角 鉴真坐禅 黄帝祭海 神龟探海 大角石 林 小角石林 仙人足迹 八戒背媳妇 祭海石 观鱼石 火焰石 情侣石 帆船 石 观音石 观音潭 某篮 望郎滩 白沙岭 治癣沟 天然盘景园及野菠萝度假 村等天然景点二十多处 沙滩雪白与天连成一片 有 万亩沙漠落 之美称 是光浴和沙浴的理想之地 某湾是 唯一保留着原始 天然景观的旅游度假区 不仅景奇景美 而且流传 着许多美丽传说的地方 历代慕名而至的名人有苏东坡 赵鼎 郭沫若 他们 都被它美丽神奇的景色所吸引 留下了脍炙人口的诗篇 某湾位具有 西线最好的海湾 沙滩 国家级原始热带雨林和世界级濒危动物 保护区 具有发展高档幽静的滨海度假休闲旅游区和绿色生态旅游区的前景 可以 吸纳逗留时间较长的游客并向其它景区输出游客 具有建设区域旅游中心的优越资 源和地理条件 开发某湾旅游区 充分释放本地自然和人文资源旅游潜力 促进 及海西 旅游业发展 意义重大 1 31 3 可研报告编制依据可研报告编制依据 1 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 草案 2 生态省建设规划纲要 2001 2020 年 3 省旅游发展总体规划 2003 2020 年 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 4 县城市总体规划 2004 2020 年 5 县旅游发展总体规划 2003 2020 年 6 省 县某湾旅游区度假区总体规划 2006 2020 年 7 省 县某湾旅游度假区控制性规划 2008 年 8 建设项目经济评价方法与参数 第三版 9 国务院关于推进 国际旅游岛建设发展的若干意见 10 国际旅游岛发展规划纲要 1 41 4 总体评价总体评价 本项目建设是 省积极建设国际旅游岛的重要组成部分 其实施直接关系到 的城市化进程和 旅游度假区的酒店别墅等高档住房供应 将以其优良的规划设计 合适的市场价格 有效地扩大高端住房需求 有利于扩大内需拉动经济增长 同时 本项目高品位 高质量的开发建设 将对整个 地区乃至 省的高档住宅建设起 到 引导示范 作用 带动周边住宅建设和相关产业的积极发展 营造地方经济的 新增长点 本项目的建设将产生较好的经济和社会效益 其建设是必要和及时的 项目建 设将采用先进的建筑技术和材料 建设方案合理 投资效果良好 项目建设是可行 的 1 51 5 主要经济技术指标主要经济技术指标 序号项 目单位数值备 注 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 1 项目总投资万元 22864 0 1 1 建设投资万元 22416 0 1 2 建设期利息万元 448 0 1 3 流动资金万元 0 0 2 资金来源万元 22864 0 2 1 自有资金万元 8864 0 2 2 银行借款万元 14000 0 3 营业收入万元 7071 0 正常年 4 税金及附加万元 388 9 正常年 5 总成本费用万元 4048 8 正常年 5 1 其中 固定 2470 1 正常年 5 2 可变 1578 7 正常年 6 利润总额万元 2633 3 正常年 7 所得税万元 658 3 正常年 8 税后利润万元 1975 0 正常年 9 投资利润率 6 9 10 内部收益率 10 1 全部投资得税后 10 4 10 2 全部投资税前 12 5 10 3 自有资金税后 11 6 11 财务净现值 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 11 1 全部投资税后万元 4476 1 Ic 10 11 2 全部投资税前万元 7628 8 Ic 10 11 3 自有资金税后万元 16829 9 Ic 10 12 静态投资回收期 12 1 全部投资税后年 8 7 含建设期 1 年 12 2 全部投资税前年 7 8 含建设期 1 年 12 3 自有资金税后年 13 8 含建设期 1 年 13 BEP 客房入住率 48 4 14 借款偿还期年 7 7 含建设期 1 年 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 2 2 市场研究与预测 2 12 1 国内旅游市场分析国内旅游市场分析 2 1 12 1 1 我国旅游产业发展状况我国旅游产业发展状况 中国改革开放 30 多年来 旅游产业已发展成为国民经济的重要产业 尤其自 2006 年以来 我国旅游业明显呈现出加速增长的态势 经济发展推动的消费结构升 级是推动旅游业加速发展的内在动力 由于国民收入的快速增长和国民消费观念的 转变 外出旅游和度假的人次越来越多 人均旅游消费额迅速增长 中国的旅游业 呈现快速发展的趋势 目前我国的国内出游人数已超过 19 亿人次 入境旅游人数超过 1 3 亿人次 位居全球第四位 已开放中国公民出境旅游目的地国家和地区有135 个 出境旅 游超过 4700 万人次 居亚洲第一位 世界各国的旅游者已遍布全国 中国旅游者 的足迹也已经遍布世界各地 旅游业总收入突破1 万亿元人民币 市场规模位居 世界前列 旅游业对中国 GDP 的贡献已超过 4 成为国民经济重要的支柱产业之 一 表 2 1 近三年全国旅游游客增长情况和旅游收入增长情况 国内游 客数量 亿人 游客 量增 长率 入境游客 数量 万 人 入境游 增长率 旅游收入 亿元 收入增 长率 旅游外 汇收入 亿美元 外汇收 入增长 率 200716 115 5 13187 335 5 7770 6224 7 419 1923 5 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 从上表可知 由于受金融危机和其他因素的影响 近几年来入境游客数量 逐 渐下降 国内游客数量 每年在逐渐增长 但其绝对数额较大 随着经济形势的好 转 相信在未来几年入境游和国内游都会稳步增长 其绝对数额超过07 年的高峰 值 游客的人均旅游开支 也将稳步增加 2 1 22 1 2 我国旅游业的发展空间与趋势我国旅游业的发展空间与趋势 中国旅游业经过 20 多年已发展成为国民经济的重要产业 目前 我国旅游 产业总产值在 GDP 中的比例是 4 3 而世界旅游业总产值占全球 GDP 的比例在 10 左右 与世界 各国尤其是发达国家 旅游业发展水平 比较 我国旅游业的发展潜 力非常巨大 根据国家旅游局旅游 产业中长期发展规划 我国将大力 培育旅游市场 拓展 旅游产业链条 优化旅游 产业结构 进一步加快旅游产业发展 我国旅游产业 发 展速度将持续超过 10 到 2015 年 旅游产业将成为我国支柱产业之一 旅游就 业规模也将从目前的 6000 万人增加到 1 亿人左右 从世界旅游强国的发展历程来看 旅游业一般要经历 观光游 休闲游 度 年 2008 年 17 126 3 13002 74 1 4 8749 312 6 408 43 2 6 2009 年 19 0211 1 12647 59 2 7 10183 6916 4 396 75 2 9 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 假游 三个发展阶段 从 1992 年国务院批准建设 11 个国家旅游度假区以来 我 国已建成 270 余个省市级旅游度假区和近千个娱乐休闲主题公园 在国家实行双休 日和延长法定假日以后 度假旅游悄然兴起 人们的旅游观念逐渐改变 休闲旅游 已成为热点 当今中国民众每年享有的法定休假日已有 115 天 这在世界上也是 较长的 表明我国已与 国际规则 接轨 我国传统的观光型及单一的黄金周旅游 方式已不能适应国内旅游者日益广泛的休闲度假需求 旅游业已由过去的观光旅游 向休闲度假旅游转变 发展休闲旅游业将会极大地促进我国经济和社会的发展 目前 我国的旅游业 已经进入 休闲游 发展阶段 正在四个方面发生深刻 的变化 其一 旅游产品的创新与升级步伐加快 其二 旅游产业的品牌化提升 力度加大 其三 旅游企业集团化趋势明显 其四 全国旅游区域化趋势明显 2 1 32 1 3 我国旅游业快速发展的缘由我国旅游业快速发展的缘由 第一 我国居民消费结构正面临升级 人们开始追求发展型和享受型的消费产 品 2008 年我国城镇居民家庭恩格尔系数已经下降至37 9 已达到居民消费结 构升级的临界点 由于旅游活动包含了愉悦身心 体现地位 增加阅历等功能在内 是物质生活和文化生活的集中体现者 旅游消费正成为人们生活中的重要组成部分 第二 基础设施的改善使得旅游活动更加便捷和舒适 随着国民经济的不断发 展 我国基础设施尤其是 交通等公共基础设施不断改善 旅游目的地的易达性不 断提高 旅游活动更加便捷 愉悦 第三 旅游业 的发展得到了政府的大力 支持和扶持 旅游业在扩大内需 增 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 加就业 促进区域间经济和社会协调发展等方面发挥着不可替代的 积极作用 得 到了政府决策部门的极大 重视 国家 制订了一系列鼓励 优惠政策 促进旅游产的 健康 稳定 快速地发展 一是加大财税政策支持 制定 完善旅游相关税收 优惠政策 并发行专项旅 游国债 二是加大财政支持力度 加强基础设施建设 加快旅游景点交通运输等 基础设施建设 鼓励有条件的地方建设一批功能完善 特色突出 就业潜力大的旅 游项目和旅游综合服务设施 三是完善金融支持政策 对符合条件的旅游企业或 项目提供信贷支持 引导和鼓励民间资本加大对旅游业的投入 拓宽旅游企业融资 渠道 四是体现在近几年来国家制订的公民假期政策和 进出境旅游政策上 国家 出台 带薪休假 调整公共假期和确定春节 五一 十一 等长假政策 不仅肯 定休闲度假为公民的正当消费 而且还为公民旅游消费提供时间上的保证 在进 出境旅游政策方面 进出境旅游目的地范围不断扩大 护照和通行证申领手续不断 简化为进出境旅游提供了便利 2 2 2 2 省旅游业分析省旅游业分析 2 2 1 2 2 1 省旅游资源省旅游资源 岛 中国南海上的一颗璀璨的明珠 是仅次于台湾的第二大岛 中国陆地 面积最小 海洋面积最大的省 土地总面积33920 平方公里 森林面积 1714700 公顷 森林覆盖率达 51 约占全省森林面积一半的热带天然林 从1994 年起全 面停止采伐 进行保护和恢复 人工林主要树种有橡胶 桉树 木麻黄 相思 国 外松 芒果 龙眼 荔枝 椰子 槟榔及其它热带果树 主要林副产品有热带水果 造纸木片 橡胶及橡胶材 松脂 南药等 地处热带 位于东经 108 度 37 分 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 111 度 05 分 北纬 18 度 10 分 20 度 10 分之间年平均气温 23 25 C 最冷的 2 月平均 16 20 C 最热的 8 月为 25 29 C 年均降水量 1500 毫米 长夏无冬 当北国千里冰封的时候 这里依然暖风和煦 可以海浴 全岛面积约为3 4 万平 方公里 人口为 700 万 其中有黎 苗 回等少数民族约120 多万人 岛与美国夏威夷处在同一纬度 在长达1528 公里的海岸上遍布可以开发建 设成为世界一流旅游圣地的旅游资源 岛上终年气候宜人 四季鸟语花香矿物 动 植物资源丰富 尤其石油与天然气蕴藏量可观 所孕育的热带雨林和红树林为中国 少有的森林类型 是开展科研 旅游和教学最理想的选择之地 已发现的植物有 4200 种 占全国植物种类的 15 有近 600 种为 特有 在 4200 种植物中 乔灌 木 1400 多种 占全国乔灌木种类 的 28 6 其中 800 多种是经济价值较高的用材 树种 药用植物 2500 多种 占全国药用植物的 30 左右 其中有抗癌作用的植物 137 种 果树 142 种 油料植物 89 种 其它经济植物近 200 种 野生动物中爬行 类 104 种 占全国的 29 5 兽类 76 种 占全国的 18 6 丰富的生物多样性 在中国占有十分显著的地位 保护生物 多样性是 林业的重点工作之一 现被列 入国家保护的植物有 58 种 其中一级 1 种 二级 19 种 三级 38 种 保护的动物 133 种 其中国家一级 14 种 二级 87 种 省级 32 种 岛处于亚洲太平洋经济圈的中部 北隔琼州海峡与雷州半岛相对 包括 岛和西沙群岛 南沙群岛 中沙群岛的岛礁及其领海 中部有五指山 黎母岭山地 及台地 四周有宽窄不等的平原 岛内有已成为中国十大空港之一的海口机场和三 亚凤凰机场 环岛高速公路 遍布全省的高星级酒店等现代化设施 为人们提供了 高档次的食品 住 行 游 购 娱旅游条件 适宜的气候和优良的沙滩使这里遍 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 布最理想的海水浴场和避暑胜地 如三亚市的鹿回头 牙笼湾 大东海 天涯海角 海口市的秀英海 文昌县的清澜湾 琼海市长坡 铜鼓岭南北海岸 陵水县猴岛 东方县鱼鳞洲等 沿海还有火山爆发奇观 如琼山水下村庄和马鞍岭熔岩洞穴等 与红树林海岸景观 陵水县南海猴岛常使人津津乐道 五指山为 岛主峰 气势 格外磅礴 琼中的琼崖纵队旧址则为现代革命纪念地 黎族惟独分布在 岛 人 口约 70 万人 他们善纺织 印染 服饰 饮食具有鲜明的民族特色 成为 最 主要的民族习俗旅游资源 2 2 2 2 2 2 省旅游发展规划省旅游发展规划 省旅游发展总体规划 根据 省旅游产业发展战略 充分把握了把 建 成世界著名 亚洲一流的度假休闲旅游胜地的意图 打破了以往国内旅游规划编制 中以资源为导向的常规 坚持以市场为导向 国家旅游局编制的 中国旅游业发 展 十五 规划和 2015 2020 年远景目标纲要 中认为 在我国旅游业发展的总 体格局中 是惟一具备条件建成热带海岛海滨旅游度假胜地的地区 总规贯彻了 这一精神 提出度假休闲旅游产品的比重逐步加大 观光旅游产品逐步减小的要求 和目标 总规引入了世界上较超前的旅游发展思维和理念 针对 省目前旅游设施的 状况 要求开发一些低密度 高档次的旅游度假区 并且要具有一定规模 如在三 亚的小东海 万宁的石梅湾 的某湾和五指山 尖峰岭 吊罗山等地域可进行 这样的开发 这个规划的一大特色是可操作性强 既有指导原则 又有具体要求 如低密度的矮屋度假村每公顷不超过25 个房间 要尽量使用本地生产的建筑材料 装饰物也要充分显示地方的文化特点 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 2 2 3 2 2 3 旅游市场分析旅游市场分析 从国际和地区范围来看 具有非常优势的地理位置 岛处在东亚 东南 亚地区的地理中心位置 该地区是当前世界经济 政治交流最活跃的地区之一 逐 步完善的 国际航空服务使位置优势更加明显 与此同时 潜在旅游市场巨大 主要是东南亚的热带城市与度假区 如 泰国普吉岛 印尼巴厘岛 新加坡 曼谷 等 由于欧美游客到中国旅游的主要目的是感受悠久的历史文化和民俗风情 具有 地道中国特征的旅游地将成为他们的首选 的海滨风光与加勒比 波利尼西亚 和地中海相比 并没有优势 因此 的旅游资源对欧美游客的吸引力极为有限 而 独特的热带气候和优美的环境对中国内地游客来说具有相当的魅力 更多依 赖于国内市场 国内游客占 95 以上 05 09年海南省接待国内外游客图示 0 1000 2000 3000 万人次 接待游客 海外游客 国内游客 接待游客1516 51605184520602250 33 海外游客43 261 775 397 9355 15 国内游客1473 31543 31770 21962 072195 18 2005年2006年2007年2008年2009年 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 05 09年海南省旅游收入图示 0 100 200 300 亿元 旅游收入 境外旅游收入 国内旅游收入 旅游收入125 1141 4171 4192 33211 72 境外旅游收入10 517 921 727 3218 9 国内旅游收入114 6123 6149 6165 01192 82 2005年2006年2007年2008年2009年 05 09年海南省星级酒店开房率 48 0 50 0 52 0 54 0 56 0 58 0 60 0 2005年2006年2007年2008年2009年 百分比 从以上分析表中看出 省星级酒店开房率自 2006 年进入低谷后迅速回升 随 着国内经济的发展 游客数量逐年攀升 而人均消费的增加 说明度假 休闲游正 被越来越多的人所接受 2 3 2 3 西线旅游市场分析预测西线旅游市场分析预测 2 3 1 2 3 1 岛东西海岸滨海旅游区发展比较分析岛东西海岸滨海旅游区发展比较分析 西部海岸分布有许多著名的景区 但目前旅游开发较落后 缺少有吸引力的 旅游设施 接待能力差 难以留住游客 走马观花式的一日游是西线主要的旅游活 动 从资源特点和空间格局上主要分为三个区域 儋州旅游区 某湾 霸王岭旅游 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 区 尖峰岭旅游区 1 儋州旅游区 主要景点包括蓝洋温泉 热作两院 松涛水库 东坡书院 洋浦开发区 临高滨海带 该旅游区靠近海口 主要突出森林公园 温泉 水库 湖泊的生态特色和地方民俗风情文化特色 是环岛游的重要组成部分 另外由于洋 浦的影响 有少量的商务和康疗度假设施 2 某湾 霸王岭旅游区 主要景点包括 某湾 霸王岭 石碌铁矿 大广坝 水库 大田坡鹿 猕猴洞 传统黎寨 某湾旅游度假区处在西线的中部 具有 西线最好的海湾 沙滩 国家级原始热带雨林和世界级濒危动物保护区 具有发展 高档幽静的滨海度假休闲旅游区和绿色生态旅游区的前景 可以吸纳逗留时间较长 的游客并向其它景区输出游客 具有建设区域旅游中心的优越资源和地理条件 3 尖峰岭旅游区 主要景点有尖峰岭 天池 毛公山 莺歌海盐场 尖峰 岭旅游区具有独特的热带雨林生态环境 主要突出自然保护区的独特景观 可建设 成为热带雨林专项旅游度假的目的地 同时该地区靠近三亚 可成为三亚旅游度假 的补充 项目东海岸西海岸 资源 特征 1 滨海资源优质 尤其是三亚 2 椰风海韵特色突出 1 滨海资源整体一般 2 项目所在地某湾荒漠特色鲜明 发展 方向 1 发展会议 商务度假旅游 2 突出滨海娱乐 发展高档 休闲度 假 基本未开发 缺乏有吸引力的旅游设 施 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 2 3 2 2 3 2 西线旅游发展形势西线旅游发展形势 西线风光所牵及 的市县有海口秀英区 澄迈 临高 儋州 白沙 东 方 乐东等 8 个地方 西线有很多值得观赏的景点 如霸王岭 某湾 东坡书院 热带植物园 临高角 蓝洋温泉度假区 松涛水库 八一石花水洞 大广坝水库 大田坡鹿自然保护区 尖峰岭古城 古庙与古镇 溶洞仙景 文化与历史名点等 然而 近年来 岛环岛游却出现了尴尬局面 西线游客稀少 而东线人气较旺 目 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 前所谓的环岛游却成纯粹的环东线游 环岛游成了环东线游主要还是整个西部提供 产品的品质与市场没有得到很好的对接 西线游一直发展太慢 主要是投入不够 西线目前几乎没有五星级酒店 从旅游规划的角度来看 省旅游发展总体规划 中就有详尽的规划 如 打造五大名城中的儋州 打造旅游精品 某湾 霸王岭和尖峰岭等 根据 省旅 游发展总体规划 的精神 省旅游局着重抓好细化区域旅游规划工作 目前已完成 了 县的旅游发展规划和 县某湾总体规划 省政府认为如何开发 岛西部 旅游资源 使 旅游实现真正意义上的环岛游 已是 省旅游产业发展的 瓶颈 问题 随着各市县开放思路 把旅游作为新的经济增长点 用优惠政策积极吸引各 方资金注入 加大旅游投资 西线游具有巨大的潜力将得到发挥 2 3 3 2 3 3 县客源市场定位县客源市场定位 根据 省旅游发展总体规划 所做的市场调查和规划编制组所做的专门市 场调查 旅游市场分为三种类型 一是观光旅游市场 游客基本以团队 对旅行社有较强的依赖性 主要以走线 路的形式 二是度假休闲市场 旅客多以散客形式 多数也通过旅行社进行订房 订票 在目的地逗留的时间长 消费能力强 三是特殊旅游市场 包括会议 奖励 商务 体育 探险 文化等旅游市场 该市场和度假旅游消费一样 正处高速增长过程中 当前国民人均收入及海外游客数量的逐年提高 人们求新求异 旅游动机强烈 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 而消费心理又喜于走长线 随着西线旅游产品开发和市场营销工作的开展 真正 环岛游 将给人们产生很大的吸引力 西线旅游通道的重要节点 能够吸引大量 游客 因此 近期 县旅游主要定位于环岛休闲观光团队市场 回归自然的生态 度假旅游市场和专项旅游市场 根据旅游发展的客观规律 随着居民生活水平的提高 游客消费心理的成熟和 带薪假期的普及 在 这样以优美自然环境和良好气候条件而著称的海岛旅游目的 地 度假旅游将逐渐超过观光团队的数量而取得主导地位 所以中远期 2013 年 以后 县定位为 以国际 国内高档度假旅游市场为主 以国内观光旅游市场 和特殊专项旅游市场为辅 2 3 42 3 4 某湾滨海旅游发展分析某湾滨海旅游发展分析 共有 1528 公里的海岸线 占全国的 8 4 其中 50 60 为沙滩 集中了我国热 带海滩资源的大部分 主要有著名的 18 湾和 64 个主要港湾 目前具有现实的开发潜 力的海滩主要在东海岸 西海岸除某湾外具备度假开发潜力的海滩很少 以港口和盐 场居多 1 某湾滨海区的优势 特色的自然生态海岸 是 岛西线最好的滨海旅游资源 处于原始的未开 发状态 西线的工业产业规模发展潜伏着巨大的游客市场 周边观光旅游景点众多 但多数难以建设一定规模的度假设施 远离海口 三亚两大旅游圈 不易被淡化 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 2 某湾滨海区的发展方向 从区位 交通 资源以及全岛滨海旅游分工上看 某湾具有发展生态体验旅 游度假和西线度假基地的优势 从而成为 旅游度假的重要组成部分 2 4 2 4 旅游房产市场分析旅游房产市场分析 2 4 12 4 1 酒店酒店 度假村度假村 产权式酒店产权式酒店 国际高档品牌酒店陆续进驻 它们往往选择在一些发展成熟的旅游区发展 如海口的西海岸 三亚的亚龙湾 博鳌等地 由于高档的酒店能很好地满足度假和 会议等高消费形态的需求 因此高档酒店能取得比中低档酒店更好的市场反应 根 据政府的预测 2002 年 2010 年的 高档酒店的需求将持续增长 增长速度将达到 有 6 7 的水平 的产权式酒店市场在快速发展 有持续可靠的客户来源 成熟 的周边旅游环境 强大的实力后盾和由有经验的酒店管理集团管理 2 4 22 4 2 度假型住宅度假型住宅 1 度假住宅分布的特征 度假住宅通常位于海口和三亚等发展较成熟的城区附近 度假住宅有两种类型 一种是位于配套设施成熟的市区 另一种是位于郊区但具有较强吸引力的旅游资源 度假住宅的销售状况较好 其中交通便捷 成熟的生活配套 具吸引力的旅游景点 和丰富的休闲娱乐设施是成功的关键因素 2 购买的目的 大多数的买家在购买度假住宅时均持有度假与投资的双重目的 3 购房者来源 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 度假住宅买家主要来自上海 北京和温州等华东和华北经济发达的城市 4 价格水平 位置对度假住宅的价格有较大的影响 例如三亚湾一些一线海景房售价可以达 到 10000 元 平方米 二线海景房的售价则约为5000 7000 元 平方米 三亚不断 增长的度假住宅需求带动了度假住宅售价急速增长 2 4 32 4 3 商业商业 中 大规模的购物商场主要位于海口和三亚市 服务对象主要是本地人 目前 因为具有本地特色的旅游产品较少 而一般商品的价格较贵 加上缺乏休闲的购物 环境 特别是缺少特色的夜市 因此在 购物场所对游客没有多大的吸引力 2 5 2 5 县度假酒店现状与旅游市场预测县度假酒店现状与旅游市场预测 2 5 1 2 5 1 县度假酒店业发展现状县度假酒店业发展现状 旅游酒店业在蓬勃发展的形势下面临着严峻的挑战 酒店之间的竞争越来越 激烈 对酒店的管理和服务水平 市场开拓能力及应变创新能力等综合竞争能力不 断提出挑战 时代的发展和社会进步 人们对生活品质有了更高的要求 时尚 健 康 环保的消费理念促使人们消费行为的转变 这对酒店市场可持续发展提出了新 的要求 度假酒店是 旅游酒店业最具活力和发展潜力的酒店类型 在中国旅游酒店业 中独树一帜 并具有代表地位 经过十多年的快速发展 度假酒店产品日趋成 熟 已逐渐接近和达到世界上一些著名度假旅游胜地的度假酒店发展水平 度 假酒店的主题与个性化类型比较突出 有海滨度假酒店 温泉度假酒店 森林度假 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 酒店 湖滨和田园度假酒店 高尔夫度假酒店等 根据省旅游局统计数据显示 县拥有旅游度假酒店仅 3 家 缺乏高星级 酒店 缺少度假酒店 旅游接待设施落后 旅游接待能力尚待提高 酒店业发展水 平相对滞后 与其丰富的待开发旅游资源不相适配 县可依靠某湾 霸王岭大 力发展海滨度假酒店 森林度假酒店等 2 5 2 2 5 2 县度假酒店业发展预测县度假酒店业发展预测 1 县年旅游接待人数预测 旅游接待人数 过夜 万 人次年份 总计年增长率 过境一日游人数 不过 夜 万人次 游客总数 2008 年 6 96 2010 年 10 02 20 818 02 2015 年 37 230 4077 20 2020 年 112 9825 200312 98 备注增长率依据近两年省旅游人次年增长率及旅游发展总体规划预测值 2 县旅游收入预测 旅游收入 年份 总计 亿元 年增长率 备注 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 2010 年 2 2015 年 8 9735 2020 年 22 3220 3 县旅游住宿客房需求预测 年份年份客房数客房数其中高档客房其中高档客房备注备注 2008 年 750 2010 年 1500900 2015 年 25001600 2020 年 35002000 2 5 3 2 5 3 县度假酒店市场行情预测县度假酒店市场行情预测 1 房地产项目售价 目前 旅游热点地区的楼盘价格普遍较高 特别是2009 年受 国际旅游 岛建设规划或国务院批准的利好消息刺激 房地产价格爆发式上涨 多数楼盘 价格都在 20000 40000 万 平米 部分楼盘价格出现非理性暴涨 如三亚市三亚湾 的海景别墅铂爵公寓项目售价甚至达到83000 元 平米 主要城市房地产项目售价 项目名称所在地售价产品类型 万科浪琴湾 海口市 100000 别墅 公寓 中信博鳌千舟湾琼海博鳌 30000 住宅 别墅 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 鲁能海蓝椰风 琼海市 19000 联排别墅 鲁能海蓝福源 海口市 19000 别墅 柏斯观海台 1 号 海口市 32000 独栋别墅 宝安江南城 海口市 22000 联排 海景公寓 西雅图丽湾 海口市 34000 别墅 红磡香水湾 陵水县 27000 别墅 厚土珊瑚湾 海口市 11000 住宅 宇建城市花园 海口市 11588 住宅 水云天 千年龙湖居 海口市 11800 住宅 滨江帝景 海口市 12000 住宅 现代城 海口市 12000 住宅 东山湖畔 海口市 12000 住宅 学苑公馆 海口市 14000 住宅 宝安滨海豪庭 海口市 16000 住宅 盛木天一方 海口市 17800 住宅 奥林匹克花园 海口市 20800 住宅 三亚市部分楼盘销售价格 楼盘价格 元 平米 楼盘价格 元 平米 01 揽海听涛 2000014 汇丰国际 27000 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 02 三亚克拉码头 3900015 蓝海雅居 40000 03 华庭天下 2400016 三亚湾国际公馆 65000 04 山水国际 2300017 财富海湾公馆 48000 05 东和福湾 4500018 海居国际度假屋 73000 06 三亚凤凰水城 2400019 海岸名都 39500 07 山屿湖 3350020 金中海蓝钻 38000 08 三亚湾红树林 2650021 凤凰岛 70000 09 汇丰国际公寓 2700022 美丽新海岸 26000 10 天泽湖畔 2400023 三亚美丽春天 21000 11 昌达山水天域 2900024 擎天半岛 30000 12 半山半岛 4900025 泰德白石郡 60000 13 华宇皇冠会馆 53000 2 度假酒店客房价格 三亚亚龙湾五号度假别墅酒店客房价格 房型门市价会员价周末价 会所客房 1280 780 830 5 居别墅别墅客房 1880 880 930 5 居别墅别墅套房 2180 1280 1380 情侣别墅 7800 2280 2380 3 居别墅 8600 3680 3880 4 居别墅 9600 4480 4680 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 行政别墅 16000 6880 7280 总统别墅 58000 33880 33880 国王别墅 58000 17880 0 价格执行至 2009 10 9 2010 3 31 价格不适用黄金周 2 62 6 小结小结 受中国经济持续增长和人们生活水平持续提高的影响 省未来的酒店市场 将较为乐观 在 旅游客源持续增长的促进下 预计 产权式酒店市场较为乐观 度假住宅取得成功的关键因素是 便捷的交通条件 成熟的生活配套 丰富的旅游 娱乐资源 中短期内 商业设施的市场需求主要还是来源于社区居民 因此发展商 业设施需谨慎处理 我们应通过开发度假旅游产品和完善现有的休闲度假旅游体系 逐步扩大度假 市场份额 当前 由于可供开发成度假旅游产品的原始生态旅游资源已经不多 有 必要提高经营门槛 引入大企业 大项目 对旅游资源进行整体成片开发 将旅游 设施建设从单纯的观光型向度假观光复合型转化 尤其要重点扶持度假休闲型酒店 建设 吸引和鼓励能带来客源的国外开发商和知名酒店管理集团来 开发建设旅 游项目和管理经营酒店 国外度假酒店品牌有着长期 稳定的客源渠道 对国内市 场竞争不会产生太大影响 相反 还能带来客源 提升当地旅游业的知名度 度假 酒店在建筑规划设计上也要有明确的市场定位 突出文化色彩和彰显个性 让不同 地区的客人从需求上去挑选 便于酒店招揽属于自己市场的那部分客人 避免不必 要的价格竞争而形成相对稳定的客源 对于一部分已经建成具备接待国内度假游客 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 需要的度假酒店 除了努力提高度假酒店建筑风格与外部自然环境的整体协调性 增加相应的度假配套设施和服务项目外 关键是做好对外宣传促销工作 努力塑造 中国热带海岛度假胜地新形象 以吸引国内高中收入阶层和外国旅游者 提高休闲 度假客人的数量和质量 马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 3 3 建设规模与建设内容 3 13 1 建设规模建设规模 某湾马荣港东片区 黎族风情酒店项目规划占地面积 51998 平方米 78 亩 总建筑面积 34763 平方米 规划建设黎族风情酒店一座 包括度假别墅式酒店套 房 34 栋 黎族风情酒店共有酒店客房 72 间 建成后将集旅游度假 休闲娱乐 会议 餐饮 购物等多功能于一体 3 23 2 建设内容建设内容 黎族风情酒店黎族风情酒店 黎族风情酒店位于基地西侧 地下二层 地上主体 5 层 总建筑面积 34763 平米 地下一层设置锅炉房 后勤设备房 库房 水泵房 空调机房 电信设备 房 洗车 机房等 洗浴 SPA 等 地下二层设 汽车库 员工餐厅 厨房及备餐室 维修车间 冷冻库房 等 地上一层设置 商店 餐厅 洗浴 商务中心 健身 酒 店大堂等 二层设 中餐厅 会议区 客房 等 三层 四层均为酒店客房 其中度 假别墅式酒店套房共 34