顺天大厦项目可行性研究报告可研报告.doc

顺天大厦项目可行性研究报告 1 工程经济学工程经济学 课程设计说明书 题目 题目 沈阳市顺天大厦可行性分析沈阳市顺天大厦可行性分析 班 级 学 号 姓 名 设计时间 沈阳理工大学应用技术学院沈阳理工大学应用技术学院 顺天大厦项目可行性研究报告 2 目目 录录 1 项目背景项目背景 4 1 1项目概况 4 2 投资环境分析投资环境分析 5 2 1项目所处区域 5 2 2项目建设地点 6 2 3建设条件 7 3 市场需求分析市场需求分析 8 3 1沈阳市写字楼市场现状 8 3 2沈阳市写字楼市场分类研究 9 3 3项目影响因素分析 9 3 4项目 STWO 分析 11 4 营销方案设计营销方案设计 15 4 1项目名称及产品定位 15 4 2目标客户 16 4 4定价策略 17 4 5销售安排 18 5 项目方案选择项目方案选择 19 5 1建筑设计方案 19 5 2结构设计方案 22 5 3公用设施方案 23 6 专篇设计专篇设计 27 6 1消防 27 6 2节能 29 6 3防雷 30 顺天大厦项目可行性研究报告 3 7 环境影响评价环境影响评价 31 7 1项目建设与运营对环境的影响 31 7 2环境保护措施 33 8 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 35 8 1投资估算的依据及说明 35 8 2总投资估算 36 8 3资金筹措方案 37 9 经济效益分析经济效益分析 38 9 1项目销售计划 38 9 2盈利能力分析 39 9 3清偿能力分析 39 9 4不确定分析 40 顺天大厦项目可行性研究报告 4 1 1项目背景项目背景 1 1项目概况项目概况 1 1 1项目情况项目情况 项目名称 顺天大厦 项目地址 沈阳市大东区 总建筑面积 19160 平方米 其中 公寓及写字间约 11369 平方米 商铺约为 5091 平方米 地下停车场及设备用房约 2660 平方米 建筑高度 15 层 含地下一层 1 1 2建设单位情况建设单位情况 建设单位 沈阳市宏建房屋开发有限公司 法人代表 王立祥 资质等级 房地产开发企业资质三级 公司地址 辽宁省沈阳市沈河区彩塔街 11 号 顺天大厦项目可行性研究报告 5 2 2投资环境分析投资环境分析 2 1项目所处区域项目所处区域 2 1 1沈阳市概况沈阳市概况 沈阳是东北地区最大的中心城市 地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心 具有重要的战略地位 以沈阳为中心 半径 150 公里的范围内 分布着钢铁基地鞍 山 煤炭基地抚顺 化纤基地辽阳 煤铁基地本溪 石油基地盘锦 煤粮基地铁岭 电力基地阜新等 7 座百万人口以上的大型工商业城市 构成了经济联系特别紧密 市场容量巨大的城市群体 不仅可为工业企业提供丰富的矿产资源 而且还是一个 购买力极强的产品销售市场 2 1 2大东区概况大东区概况 大东区位于沈阳市东部 是沈阳市市内五城区之一 面积 51 18 平方公里 人 口 63 万 是沈阳市内面积最大的城区 一 一 交通条件交通条件 大东区所在地沈阳是中国交通最发达地区之一 也是东北地区最大的交通枢纽 已形成陆海空立体交通网络 公路 以沈阳为中心 沈阳至北京 大连 哈尔滨 抚顺 丹东一环五射的高 速公路网已经形成 铁路 沈阳作为东北地区最大的铁路枢纽 铁路网密度居全国首位 连结山海 关 大连 丹东 长春 哈尔滨等地 6 条铁路干线汇集沈阳 并且与朝鲜 蒙古 俄罗斯直接相通 海运 从沈阳出发 2 小时可达营口港 4 小时可达大连港 可与世界 140 多 个国家和地区的港口通航 空运 沈阳桃仙国际机场 是东北地区最大的枢纽机场 从沈海现代工业示范 区出发 25 分钟可抵桃仙国际机场 以桃仙国际机场为基地的北方航空公司 已开 通国内外航线 70 多条 可直达中国香港特别行政区和国内各主要城市以及朝鲜 俄罗斯 日本 韩国等国家 货运 沈阳东站座落在大东区内 101 条铁路专用线构成发达的货运网络 沈 顺天大厦项目可行性研究报告 6 阳一环路 大二环路横穿全区 沈阳市东西快速干道 1 3 在大东区内 二 二 基础设施基础设施 区内基础设施完善 发达 沈海热电厂提供充足的电力 进行各项投资所需的 水 煤气等供应充足 工业用地上建筑 必要的专用设备在数量和质量上 居于沈 阳市前列 三 三 居住条件居住条件 大东区是沈阳市最适合于居住的城区之一 南北两条运河流经全区 沿岸花团 锦簇 树木葱荣 景色优美 适合开发高档住宅区 特别是正在建设的大东广场 是沈阳市最大的广场 广场周边地区适合建设金融 保险 高档写字楼等商贸服务 设施 除此之外 区内还拥有大片闲置的工业 仓储及生活用地可供开发利用 房 地产业发展潜力巨大 四 四 工业基础工业基础 大东区是当前沈阳市最具竞争力的工业区 区内聚集了众多优势企业 如沈阳 金杯客车制造有限公司 沈阳黎明航发集团 沈阳华润压缩机有限公司 沈阳三洋 空调有限公司 沈阳东芝电梯有限公司 沈阳金杯通用汽车有限公司 沈海热电厂 等 大东区是沈阳民族工业的发祥地 经过近百年的发展 目前已形成以汽车 飞 机发动机 机械设备制造 生物制药 仪器仪表和其它机械制造业为主的庞大的产 业群 是全国最大的机械加工区 其境内所产轻型客车占全国的市场份额达 50 以 上 航空发动机占全国 60 以上 2 2项目建设地点项目建设地点 2 2 1项目位置项目位置 东 现状住宅住宅 南 航空西路 西 傍江街 北 107 中学 2 2 2周边配套设施提高了项目的宜居性周边配套设施提高了项目的宜居性 项目地块所在地是城市中心次热点区域 西临城市内环线交通干道的滂江街 北为沈阳市重点初中 107 中学 正东为辽宁省重点中学沈阳市第一高级中学 周边 有以 东逸花园 为首的等高档生活社区 有 世纪联华 大型商业卖场 西南面 为距今已有百年历史万泉公园 园区内水面面积为 5 23 公顷 草木繁茂 项目所在 顺天大厦项目可行性研究报告 7 地的自然环境优越 区位条件良好 2 3建设条件建设条件 2 3 1自然环境条件自然环境条件 大东区位于沈阳城区的东部和东北部 位于北温带亚洲季风气候区的北缘 属 受季风影响的温带半湿润气候 据气象台 1951 年至 1981 年累计 市内区最高气温 年平均为 13 7 最低气温年平均为 2 6 全年平均温度为 7 9 极端最高气温 32 3 极端最低气温 24 7 市内平均降雨量为 734 5 毫米 最多年降水量 1055 3 毫米 1953 年 最少为 445 毫米 1965 年 降水日数历年平均是 92 8 天 日最大降水量为 215 4 毫米 1973 年 8 月 21 日 霜期开始于 10 上旬 结束于 4 月下旬 平均 210 天左右 无霜期平均 155 天左右 其气候主要特征是 冬寒时间 较长少雪 夏季时间较短多雨 春秋两季气温变化迅速 春季多风 秋季晴朗 2 3 2工程地质条件工程地质条件 该地段地处浑河南岸二级冲积阶地 地表为较厚的第四系冲积物 地基承载力 较大 地下岩性稳定 季节性冻土层厚度约 1 2 米 经工程地质初勘 地基岩土稳 定 无不良地质现象 适宜工程建设 一般多层 高层均可采用常规桩基础 2 3 3基础设施条件基础设施条件 随着道路的改建 扩建和相新建 给水 雨水 污水 电力 电讯 集中供热 燃气等多条市政管线已相继敷设至本地段 完全能够满足本项目的建设开发 使用 经营需要 表表 2 1 项目建设具备的基础设施条件表项目建设具备的基础设施条件表 类别容量或管线直径备注 电力10KV 和 6KV 线路可满足二级符合要求 集中供热惠天热电 1500 供热管线 给水沈阳东部水厂 李巴彦 供水管线 电讯可满足 1000 中继线 燃气 800 的中压和 500 低压管线 顺天大厦项目可行性研究报告 8 3 3市场需求分析市场需求分析 3 1沈阳市写字楼市场现状沈阳市写字楼市场现状 随着国家振兴东北的提出 沈阳是东北地区的经济中心 物资集散地 作为对 城市的经济活动反应敏感的写字楼市场近几年有了很大的发展 沈阳市建设现代化 的区域中心城市的定位是写字楼市场发展的源动力 3 1 1写字楼市场的区域特征逐渐形成写字楼市场的区域特征逐渐形成 沈阳市写字楼现有项目主要分布于三个区域 即太原街商业区周边 市府广场 周边 三好街及青年大街一带 当然与全国几个发达城市比较的 沈阳的写字楼市 场还是不成熟的 从同价位产品质量比较 所形成的商务中心成熟度的比较 写字 楼物业管理水平的差异等方面 都可以看出与北京 上海 等城市的相对成熟的写 字楼市场的较大差距 当然这是与沈阳的经济发展水平相对应的 3 1 2写字楼开发商大多都是本土企业写字楼开发商大多都是本土企业 但是与北京上海等发达城市中统一业权写字楼物业大多由外资或港资发展商持 有不同的是 沈阳市的统一业权写字楼物业基本由本地开发商持有 甚至沈阳市写 字楼市场上 包括高档写字楼市场 外地发展商较少 除上海昌鑫开发的昌鑫置地 广场 新加坡华新国际开发的华新国际大厦等少数的几个外地资本项目 其余均为 本地发展商开发 而本地的发展商大多具有工业企业集团资本背景 3 1 3沈阳市写字楼市场上的产品质量差异较大 沈阳市写字楼市场上的产品质量差异较大 从写字楼物业内部的配套水平 装修水平到物业管理水平都存在较大差异 当 然相应的价格也存在较大的差异 相应的写字楼物业管理市场水平与发达城市市场 也有较大差距 只有极少数的高档次写字楼物业由专业的高素质写字楼物业管理公 司接手 大部分都是发展商自己成立的附属物业管理公司或者市场上小规模的物业 管理公司 3 1 4统一业权写字楼物业管理主要由开发商自营统一业权写字楼物业管理主要由开发商自营 可以认为统一业权形式下发展商有在商务配套上投入更大成本的动机 实际上 沈阳市写字楼物业管理市场上高质量的专业物业管理公司较少 除了地王国际的凯 顺天大厦项目可行性研究报告 9 宾斯基酒店管理 汇宝国际的世邦魏理士 以及商贸国际的戴德梁行等少数几个知 名的写字楼物业管理公司 其余的都是沈阳市本地的小型的物业公司或附属于发展 商的物业管理公司 管理水平参差不齐 3 2沈阳市写字楼市场分类研究沈阳市写字楼市场分类研究 3 2 1酒店连体项目酒店连体项目 此类项目是依托于较高档次酒店 酒店的开发商在开发酒店时将部分物业作为 商务目的的招租 并与酒店物业统一管理 此类物业包括四星级酒店高登国际大酒 店的写字楼项目 以及四星级酒店皇城酒店的写字楼项目 3 2 2开发商持有项目开发商持有项目 房地产开发商开发并持有的中高档写字楼物业 包括华新国际开发的华新国际 大厦 玛丽兰房地产开发公司开发的总统大厦等 另外还包括由世鸿地产开发的并 统一持有的三个中档写字楼物业鸿洋大厦 东祥大厦 鸿运大厦等 3 2 3非专业房地产企事业单位持有项目非专业房地产企事业单位持有项目 这类是由大型非专业房地产企事业单位开发小部分自用 大部分出租的写字楼 项目 比较具有代表性的是建筑面积 7 3 万平米的房产局开发的房地产大厦 金厦广 场 以及东北电力开发的光明大厦 3 3项目影响因素分析项目影响因素分析 由于写字楼市场的影响因素众多而复杂 因此有必要对其进行归纳和分类 本 文主要从影响写字楼需求及价值的范围来分类归纳 划分为一般因素 区域因素和 个别因素三类 各类中又有众多不同的次一级的影响因素 因子 构成写字楼的需 求量影响因素体系 3 3 1一般因素一般因素 一般因素是指对房地产需求量及其走势有普遍性 一般性和共同性的影响因素 这类影响因素对房地产需求的影响一般是整体性的 全面性的 其覆盖范围可以是 一个地区 一个国家乃至全球 显然 这类影响因素对于具体某一宗房地产而言并 不直接 但它们往往是决定具体房地产价值及其趋势的基础和关键 一般因素中 顺天大厦项目可行性研究报告 10 主要有行政因素 经济因素 社会因素 人口因素 心理因素和国际因素等次一级 因素 一 一 行政因素行政因素 二 二 经济因素经济因素 三 三 社会因素社会因素 四 四 人口因素人口因素 五 五 心理因素心理因素 六 六 国际因素国际因素 3 3 2区域因素区域因素 区域因素是指写字楼所在市场和地区的特性对房地产需求量和价值水平的影响 因素 相对于一般因素而言 区域因素的影响范围要小 一般影响到一个城市或城 市的一部分 也可能影响到多个城市 尤其是影响到大城市周围的卫星城镇 影响 写字楼需求和价值的区域因素主要有 商圈规模 商服繁华程度 交通条件等 一 一 商圈规模商圈规模 自然形成 市民 商家所公认的商业集中区域 确定为商圈 二 二 商服繁华程度商服繁华程度 商服繁华程度是指一个城市或地区的商业服务业的集聚程度和对周围环境的影 响程度 商服繁华程度与一个城市的城市性质 规模 人口数量 经济发展水平等 直接相关 并影响所在城市或地区的物质流 信息流和人流通量 从而影响到所在 地区的商业房地产价值 三 三 交通条件交通条件 交通条件是指一个城市或地区的交通通达程度 交通条件的优劣将直接影响城 市人流 物流的通达性及其交通运输成本 包括交通时间 明显影响人们的出行 从而影响商业房地产需求和价值 影响交通条件的因子有 交通流量 公交站点密 度 公交线路数 道路通达程度等 3 3 3个别因素个别因素 个别因素指具体影响某宗写字楼需求和价值的影响因素 这类因素对房地产市 场的影响程度和影响范围最小 但对具体商业房地产的影响却是最直接 最具体 顺天大厦项目可行性研究报告 11 影响写字楼需求和价值水平的个别因素包括物理因素和交通便捷度 一 一 资源因素资源因素 二 二 交通便捷度交通便捷度 3 4项目项目 STWO 分析分析 3 4 1STWO 分析简介分析简介 SWOT 是一种分析方法 用来确定项目本身的竞争优势 strength 竞争劣势 weakness 机会 opportunity 和威胁 threat 从而将项目的战略与内部资源 外部环境有机结合 因此 清楚的确定项目的资源优势和缺陷 了解项目所面临的 机会和挑战 对于制定公司未来的发展战略有着至关重要的意义 其中 s w 是内部因素 o t 是外部因素 按照项目竞争战略的完整概念 战略应是一个项目 能够做的 即组织的强项和弱项 和 可能做的 即环境的 机会和威胁 之间的有机组合 SWOT 分析的步骤 1 罗列项目的优势和劣势 可能的机会与威胁 2 优势 劣势与机会 威胁相组合 形成 SO ST WO WT 策略 3 对 SO ST WO WT 策略进行甄别和选择 确定项目目前应该采取的具 体战略与策略 图图 3 1 SWOT 分析步骤分析步骤 顺天大厦项目可行性研究报告 12 3 4 2优势优势 项目地块正处于滂江街地铁站南延长线上 目前 滂江街附近的星级宾馆只有 黎明国际酒店 没有大型的商场和高档的写字楼 而这里将是地铁一号线和地铁五 号线的交会点 未来的商流 客流量将十分巨大 大东区将据此打造发展潜力巨大 的滂江商贸圈 一 一 地理位置优越地理位置优越 顺天大厦 位于滂江街上 是城市交通内环线的主干道 该地区处于市中心商业区 中街 的边缘 是城市中心次热点的地理位置 又 处于规划中极具发展潜力的滂江街商贸圈的上游 依繁华存在 享都市宁静 二 二 绿化与景观绿化与景观 顺天大厦 地处老生活区 在景观方面似乎没有什么优势 但大厦正处于万 泉公园北面 登高远眺 密集而有序的绿化景观便展现在眼前 三 三 成熟的环境配套成熟的环境配套 顺天大厦 的周边过去是老城区的传统小商业 经过近几年现代生活区的开 发 现代商业已经形成 而这里的文化氛围是久已形成的 有省市的重点学校 专 业医院 国家重点研究所等 邮政 银行 商业 宾馆和商务公寓等环境配套逐渐 积聚和发展起来 深厚的文化积淀 雄厚的科技实力 完善的基础设施 可满足多 方面需求 形成良好的投资创业环境 四 四 市 区两级政府的战略规划市 区两级政府的战略规划 在未来城市战略规划中 这里是沈阳市东部的新兴商贸圈 是沈阳市的又一个 商业集散地 大东区结合地铁建设提出 一带三圈 的规划 滂江街站口的商贸圈 将建设大型的商场 星级宾馆 高档写字楼 充分发挥向四周辐射的功能 使这里 成为现代商贸圈 顺天大厦 的开发建设必将成为这里的亮点 五 五 项目的建筑质量和内在环境项目的建筑质量和内在环境 发展商丰富的开发经验 严谨的施工管理 先进的建筑技术 低能耗的功能设 计 楼宇智能化的引入 生态环境的构建 是项目的质量保证和内涵所在 顺天大厦项目可行性研究报告 13 3 4 3劣势劣势 一 一 没有形成规模效应没有形成规模效应 项目建筑面积不足 2 万平方米 规模较小 二 二 临时停车受到限制临时停车受到限制 由于临近一线马路 临时停车量有一定局限 三 三 商住氛围不明显商住氛围不明显 目前项目区域内未形成成熟的商住氛围 是销售不可忽略的难点 四 四 公交线路较少公交线路较少 大厦前的公共交通线路仅有两条 而其他公共交通线路距大厦有超过步行五分 钟以上的距离 对商住有一定影响 3 4 4机会机会 一 一 地理位置具有发展潜力地理位置具有发展潜力 顺天大厦 是位于地理位置极具发展潜力和投资升值空间的多功能建筑 二 二 项目顺应建筑潮流项目顺应建筑潮流 顺天大厦 是具有高品位 高素质 高智能 高质量 低能耗的生态建筑 3 4 5威胁威胁 一 一 周边有类似销售项目周边有类似销售项目 项目对面是正在销售中的商务公寓 东逸花园商务公寓 二 二 商住楼有集中趋势商住楼有集中趋势 全市的行政办公楼盘 商务公寓楼盘项目大多处于地理位置优越 保有量丰富 的状态 三 三 缺乏商务氛围缺乏商务氛围 区域内没有商务氛围 写字楼 商务公寓的原有量和现有量几乎为零 没有集 中商务广场宇的优势 四 四 商业贷款政策调整商业贷款政策调整 项目的公建属性 给销售过程中的银行按揭带来局限 不利于销售 顺天大厦项目可行性研究报告 14 3 4 6项目项目 SWOT 的综合分析的综合分析 通过以上 SWOT 分析 得出只要策略处理得当 完全可以转化为对本项目有利 的因素 特别在劣势威胁中 只要控制 引导得当 这些影响不至于成为本项目的 硬伤 其他几点只能根据市场及项目实施进行修正 所以从理论上来看 只要方法 到位 本项目是完全可以成功的 表表 3 1 SWOTSWOT 综合分析表综合分析表 竞争优势 strength 竞争劣势 weakness 略 参间 3 3 2 略 参间 3 3 3 机会 opportunity SO 战略WO 战略 略 参间 3 3 4 1 项目应尽快动工 以赶在 2009 年 前全盘推向市场 以合理利用下一个需 求高峰 2 充分利用交通和区位的优势 宣传 以写字楼供应为主 提高项目的知名度 1 物业交由仲量联行这一类似高质量 的专业物业管理公司进行管理 2 学习 借鉴成功经验 对国际知名 品碑的统一招商 管理等 3 把握机会做好宣传 提高影响 突 出该项目楼盘的优势 以降低竞争对手 给予的写字楼的租售压力 威胁 threat ST 战略WT 战略 略 参间 3 3 5 1 营销和宣传是关键 要把握好尺度 促进租售及资金回笼 2 做好融资相关工作 保证项目按规 定进度进行 3 尽量提升使用价值 4 为弱化不确定因素带来的影响 按 月进行滚动预算 不段修正项目管理的 细部 1 注意品质 保证达到甲级写字楼的 标准 2 密切关注写字楼市场的供需 价格 等情况 3 保证资金链的连续性 4 注意宏微观及区域市场的定期和不 定期分析 以降低风险 综合以上分析 可以得到 SWOT 综合分析表 从市场消化能力来看 销售 租赁都会有一定的空间 但从资金回笼的角度看 则应利用好优势 引入新的主题概念和卖点 以缩短销售周期 提高楼盘附加值 作为城市内环线位置上价值型商务为主的物业 以发展商公司品牌与项目品牌 相结合打造整体形象 在产品品质 资源配置上做实质性投资 以满足使用功能为 主 客户群对高档写字楼外形象提升的要求 顺天大厦 作为公建立项的产品 前期推广应深入 把握入市时机 力争各 大楼盘销售暂缓期入市 以短平快的方式销售 以规避各大楼盘集中上市的风险 顺天大厦项目可行性研究报告 15 4 4营销方案设计营销方案设计 4 1项目名称及产品定位项目名称及产品定位 4 1 1项目名称理念项目名称理念 整体建筑群命名为 顺天大厦 顺天 取自 孟子 离娄上 顺天者存 所谓 顺天者存 就是顺应天命 就会存在 而天命就是一种有益于人类繁衍生息的伟大而神奇的力量 项目开发主题 顺应天意 联合创利 顺天大厦 定位为 整合型商住楼 提倡 资源共享 商住空间 SOHO 一族 的理念 项目的结构形式 同时加入厨 卫功能 兼顾生活所需 在整体设 计上充分考虑商住的需求 在楼层面的空间划分上保证分隔和组合的灵活性 4 1 2定位阐述定位阐述 1 位置 地段和未来升值是商务广场宇租 售行为重要因素 顺天大厦 在 该方面具有一定的优势 而完美的外观设计 在区域内极具视觉冲击力 能够激发 购买和入主的冲动 2 综合素质高 在建筑期已能通过效果图等资料提前体现 基于项目的先天 优势 买家对这方面的利益承诺应有一定的信心 3 大厦自身的资源整合 智能管理 生态环境 不仅使得商务形象优越 而 且更具个性 能给客户良好的观感和深刻的印象 这是定位中的 独特的卖点 综上所述 本定位的目标是结合项目先天后天优势 发掘新亮点 在市场上赢 取美誉并得到经济利益回报 顺天大厦项目可行性研究报告 16 4 2目标客户目标客户 4 2 1客户类型分类客户类型分类 一 一 初创业者初创业者 二 二 一般投资者一般投资者 三 三 中小企业主中小企业主 四 四 跨国公司或大型公司代表处跨国公司或大型公司代表处 五 五 风险投资者风险投资者 4 2 2客户属性分析客户属性分析 一 一 行业属性行业属性 取向较为散化 以第三产业 服务业 创意产业的中小型发展公司为主 A 类 传媒机构 文化传播公司 广告发布公司 广告艺术公司 广告设计 公司 印刷公司 公关活动公司 图文信息公司 影视文化公司 培训教育机构 图书机构 家具设计公司 杂志社等 B 类 贸易公司 旅游公司 货运代理公司 航空公司 销售 医药 涂料 照明等 公司 C 类 投资管理公司 咨询服务公司 律师事务所 会计事务所 驻沈代表 处 办事处 中介服务公司 顾问公司 环保类公司 D 类 服务行业的品牌公司 如食品 酒业 保健 体育等 娱乐行业机构 E 类 电子商务公司 软件高科技公司 通信公司 网络公司 F 类 证券金融系统 商会组织 出国留学组织等 G 类 装修公司 装饰公司及其他 二 二 职业性职业性 国有 集体及股份制企事业单位法人 私营 民营 三资企业主为主 兼顾少 部分外籍服务型公司 三 三 文化文化 年龄年龄 大学专科程度居高 其次是大专文化与大学本科不分上下 28 35 岁为主 35 顺天大厦项目可行性研究报告 17 45 岁为辅 四 四 收入水平收入水平 公司每月纯利润在 5 万 80 万之间 其中以 10 15 万元居多 五 五 购房情况购房情况 绝大多数为首次置业购买商务楼 60 以上将在一个月内购买本项目 20 以 上 1 3 个月决定购买 交通位置是购房首要因素 第二是物业形象与户型大小合理 第三是价位低 包括首付 月供 物业费 第四办公环境与配套并重 如停车位 员工 餐厅 空调 第五技术指标 使用率 层高 及物业管理 以上五个因素实际的比例 相差甚微 可以作为同层面同时考虑的五大因素 六 六 区域分布区域分布 工作区域在大东区将占到 50 左右 沈河区占 30 左右 其他城区 20 七 七 支付能力支付能力 首付 10 30 万元将会过半 其中以 20 余万者居多 月还款能力在 6000 1 万元 为主 八 八 购房目的购房目的 70 以上为自己办公 另有部分投资客购买后转租或转售 4 3定价策略定价策略 4 3 1定价原则定价原则 1 应以支持实现高速销售目标为确定销售价格的前提 2 以全程销售期内具有良好性价比优势作为市场竞争的重要手段 3 以入市形成较好的人气为基准 建立逐步上扬的价格体系 4 合理安排不同位置 不同类型 不同朝向物业的价格结构 在一定周期内 确保各类物业的相对均衡出货 5 计划底商类物业销售适当后置 以便在前期接待中积累客户 谋求更大利 润空间 4 3 2价格定位价格定位 通过区域地缘性项目的价格可接受度调查 可行性市场定位价格 顺天大厦项目可行性研究报告 18 1 写字间全程均价 6150 元 平方米 2 底商均价 12500 元 平方米 3 具体价格方案包括各种户型价差 开盘价格明细及销控 后期价格调整 在户型设计方案确定后再做定案 4 3 3价格定位说明价格定位说明 以上定价在分析了近沈阳市的类似楼盘的基础上分析得出的 根据 低开高走 的定价原则 如开盘均价 5800 元 平方米 经过 1 个月的客群成交 市场摸底试探 如反馈良好可以飙升 200 元 平方米左右 即均价 6000 元 平方米 经过两三个月的 热销反馈 再提升至 6500 元 平方米是有可能的 市场预期良好 争取半年左右能 够结案 入住前均价将上浮至 6800 元 平方米左右 但认购初期如果卖出项目的最 高价 会违背低开高走的原则 4 4销售安排销售安排 4 4 1把握入市时机把握入市时机 市场上公建立项的商务广场 普遍采取销售短平快的策略 首先是因为购买商 务广场的客群不同于购买私宅 其选择周期相对较长 一般以租赁为主的客户转为 购买 存在租房公约的合同时间限制 再者几乎每家公司都要做年度资金投入计划 先期纳入计划就会尽早地批复用以决策 同时同类竞品竞争面扩大 能够先入为主 就能抢占 15 以上的客源 4 4 2办公 商铺联动销售办公 商铺联动销售 体现办公 商铺的整体联动 而不是割裂开来推广 充分利用这两类物业各自 的优势 起到相互促进的作用 4 4 3尽量缩短工期尽量缩短工期 由于建筑工期尚未确定 建议尽量缩短工期 力争在 2006 年 11 月进行项目上 市前的预热 2007 年 2 月进入内部认购期 2007 年 3 月末正式开盘 避开 5 月住 宅上市的黄金季 4 4 4把握销售黄金周把握销售黄金周 在上市推广一个月后 对销售情况进行分析 把握五一国际劳动节放假长达 10 顺天大厦项目可行性研究报告 19 天的假期 争取积累更多的准客户 顺天大厦项目可行性研究报告 20 5 5项目方案选择项目方案选择 5 1建筑设计方案建筑设计方案 5 1 1建筑面积和内容建筑面积和内容 一 一 建筑面积建筑面积 总面积约 19 160 平方米 其中 公寓及写字间约 11 369 平方米 商铺约为 5 091 平方米 地下停车场及设备用房约 2 660 平方米 二 二 建筑高度建筑高度 共 14 层 三 三 建筑群组成建筑群组成 包括 十四层的主体大厦 后四层的附楼 地下一层停车场 主建筑户外停车 场及院落 十四层主体楼规划为 1 14 商务公寓 地下一层为停车场 建筑首层主要功能为的大堂和接待等空间 车辆可以驶入大堂 宾客再通过设 于大堂内的前厅 写字间前厅进入各个功能 首层的可用出租面积全部利用为商业 用房 即供大厦内部使用 也给基地周边提供服务 5 1 2总体规划设计总体规划设计 一 一 总体平面布局总体平面布局 做为一座综合的商业项目 平面的布局显得尤为重要 在总平面的布置上 主入设在西面 临滂江街 塔楼后退大街一段距离 减轻对城市道路的压迫感 迎合了业主心理的要求 也符合建筑审美的需求 二 二 道路系统的规划与设计道路系统的规划与设计 根据整体的规划要求 主要的出入口设计在西面 保证了人流和物流路线的明 确分开 路线清晰 道路等级明确区分 标识性强 三 三 功能分区设计功能分区设计 广场以入场的入口将整个建筑分为三个部分 利用了道路 水景 树木以及草 顺天大厦项目可行性研究报告 21 地营造意趣 又体现出感性的一面 四 四 景观与视觉设计景观与视觉设计 园区在西主入口的前方设计了大面积的集中绿化部分 不仅可以形成良好的景 观效果 而且可以形成良好的视觉效果 不仅和建筑的对话关系形成良好的关系 并且注重了建筑群体的视觉景观均好性 5 1 3建设标准建设标准 一 一 大堂装修大堂装修 门柱门柱 地面及墙面铺砌优质进口大理石 艺术吸顶天花吊顶及艺术灯饰 柱面为磨光花岗岩踏步板 或不锈钢材料 大堂入口处设自动旋转门 两侧设安全门 二 二 电梯厅电梯厅 电梯间电梯间 商住楼电梯 两组电梯 垂直交通直达地下一层 地下一层设通往地下车库的 出入口 电梯间内地面采用优质花岗岩 墙面采用优质大理石 电梯厅吊顶主要以不锈 钢及玻璃为主 配发光灯槽 商务楼标准层地面为优质大理石 墙面为高能环保涂料 所有楼层电梯间均采 用大理石门套 顶棚造型吊顶 地下一层电梯厅吊顶为轻钢龙骨石膏板 刷白色乳胶漆 三 三 楼道楼道 楼梯间楼梯间 公共部分墙面为刷高级乳胶漆 吸音天花吊顶 标准层楼道地面为地面石材 高能环保涂料墙面 楼梯间地下一层采用花岗岩踏步及踢脚 墙面为高级环保涂料 标准层楼梯间层采用水泥踏步及踢脚 墙面为高级环保涂料 车库地面为水泥压光 墙面为白色乳胶漆 天花为白色乳胶漆 四 四 清水房交房标准清水房交房标准 地面水泥找平 预留客户自装面层空间 不刷墙 不吊顶 隔墙为轻钢龙骨双面双层石膏板隔音隔墙 洁具预留客户自装 顺天大厦项目可行性研究报告 22 五 五 精装房交房标准 待确定后编制交房手册 精装房交房标准 待确定后编制交房手册 隔音天花吊顶 高级木地板 墙面乳胶漆 艺术照明灯 高级开关 品牌 卫生间 配套精装修 墙地面为高级瓷砖 高级卫生洁具 品牌 高级照明 灯 玻璃淋浴间隔断 厨房 配套精装修 高级炊具 品牌 高档橱柜 排油烟机 5 1 4外观形象外观形象 一 一 外立面风格外立面风格 现代风格 色调整体统一的通透落地玻璃窗 结构凸出部分配饰钢材质金属框 架 每个单元外立面保证整体风格的统一和谐 突出单元之间的独特性 从而达到 相互独立而又整体协调的效果 二 二 外立面色系外立面色系 以冷色调通透感强的玻璃窗为主 辅以浅色 暖色 高档石材墙面 以达到稳 重 高档的效果 三 三 外立面材料外立面材料 外墙玻璃窗为高档中空双层隔音保温玻璃 辅以金属框料 竖线饰条 四 四 静音设计静音设计 选用低噪音设备 并采用减震基础 在各类机房墙面建筑均做专业吸音处理 并采用隔声门 采用中空玻璃 外片为反射玻璃 内片为低辐射玻璃 具有良好的 热工性能 防止外来噪音干扰及光污染 5 1 5楼层功能设计楼层功能设计 一 一 商务楼层规划商务楼层规划 商住楼首层入口大堂层高 4 2 米 二层 标准层高为 3 15 米 主入口设在南 面 临航空街 地下停车场入口设于主楼东端 每层商务楼层面积约为 889 平方米 标准层使用率在为 70 以上 二 二 室内厨 卫功能设置室内厨 卫功能设置 公寓层每个独立单元预留室内卫生间 通风换气管道及上下水管道 写字间层 设置公用卫生间 公寓层每个独立单元划分出厨房区域 不设管道煤气 顺天大厦项目可行性研究报告 23 每层防火通道前厅 设立为楼层的公共吸烟区 三 三 主体楼与附楼地下一层利用主体楼与附楼地下一层利用 主楼地下一层设立物业办公室 设备间 附楼地下一层为地下车库 与主楼地下一层相同 设三个独立入口 电梯直接 可从地下一层直达顶层 5 2结构设计方案结构设计方案 5 2 1设计依据设计依据 一 一 自然条件自然条件 1 基本风压 0 55KN 2 基本雪压 0 50KN 3 土壤标准冻结深度 自天然地面下 1 20m 4 沈阳市抗震设防烈度为 7 度 设计基本加速度为 0 1g 本工程按抗震设防 烈度 7 度设计 5 地面粗糙度 B 类 6 体型系数 Us 1 3 二 二 主要活荷载取值 标准值 主要活荷载取值 标准值 1 办公室 2 0KN 2 住宅卫生间 厨房 2 0KN 3 住宅及阳台 2 5KN 4 上人屋面 2 0KN 5 非上人屋面 0 5KN 三 三 国家规范 规程国家规范 规程 1 建筑结构荷载规范 GB50009 2001 2 建筑抗震设计规范 GB50011 2001 3 建筑地基基础设计规范 GB50007 2002 4 混凝土结构设计规范 GB50010 2002 5 砌体结构设计规范 GB50003 2001 顺天大厦项目可行性研究报告 24 6 本工程地上主楼采用现浇钢筋砼框架结构体系 框架抗震等级为三级 7 结构设计电算软件采用三维建筑结构分析程序 Satwe 5 2 2技术措施技术措施 一 一 抗震要求抗震要求 为达到国家抗震规范的要求 即小震不坏 中震可修 大震不倒的原则 体 现 强柱弱梁 的设计思想 在构件设计上力争达到提高构件的延性 采用封闭箍 筋 对 L0 h 4 的柱采用箍筋全长加密 钢筋接头采用焊接 而对框架梁尽量减少 高度 力避刚度过大 并加强约束箍筋 柱截面由柱轴压比控制 柱配筋尽量不出 现计算配筋 二 二 基础选型基础选型 根据地勘报告 基础采用地下箱型基础 三 三 主要结构材料选用主要结构材料选用 混凝土 C25 C30 钢筋 级 HRB400Mpa 新 级钢 推荐使用 焊条 E43 型 E50 型 钢板及型钢 A3 填充墙 多孔砖 水泥砂浆 M5 M10 5 3公用设施方案公用设施方案 5 3 1给水排水给水排水 一 一 编制依据编制依据 建筑 总图 采暖通风等专业提供的条件 给水排水专业有关的设计规范 二 二 生活给水生活给水 在地下室设生活及消防储水池以及消防生活泵房 设高低区消火栓泵各两台 一用一备 自动喷洒泵两台 一用一备 高中低区生活泵各两台 每区一用一 备 以生活及消防的需要 顺天大厦项目可行性研究报告 25 用水量标准及用水量 公寓 200L 人 d 小时变化系数 2 2 商业网点 15L 营业面积 小时变化系数 15 绿化用水 2 0L 洒水时间按 8 小时计 道路 广场用水 25L 洒水时间按 8 小时计 未预见水量 按最高日用水量的 10 计 给水系统均采用微机变频调整供水 高层公寓 给水分为高 中 低三个区 每区控制压力不超过 0 35MPa 超压 部分设减压阀 三 三 生活排水生活排水 园区内采用雨水 污水分流制排水系统 生活污水系统 排水量按生活用水量的 90 计算 园区内各个建筑的生活污水 经过化粪池处理后 排入市政污水管网 各建筑内均设专用排水通气管 雨水系统 设计重视期为 1 年 设计降雨历为 15min 园区内设单独的雨水管 道 高层建筑屋面雨水内排 与道路雨水一同排入区内雨水管网 最后排入市政雨 水管网 5 3 2供热供热 一 一 编制依据编制依据 建设单位提供的控规指标 暖通专业提供的热负荷 高层民用建筑设计防火规范 锅炉房设计规范 及有关规范 二 二 编制内容编制内容 在地下一层设供热换热站 供本区及停车场用热 热水温度为 60 50 三 三 公寓公寓 本建筑公寓为每户分户供暖 每户供回水支管由分户表箱引入室内 供回水管 均安装锁闭阀 回水支管设置冷热型热计量表 可以分户控制 分户计量收费 四 四 地下车库地下车库 地下车库设置机械送风 兼火灾补风 系统 同时设置机械排风 兼火灾排烟 系统 顺天大厦项目可行性研究报告 26 地下车库排风 排烟 按 6 次 h 计算风量 按 5 次 h 计算送风 补风 量 车库排风下部排总风量的 2 3 上部排总风量的 1 3 五 五 地下设备用房地下设备用房 设置机械循环水平串联式采暖系统 设备用房机械送 排风系统 按 4 次 h 换气计算风量 5 3 3供电供电 一 一 编制说明编制说明 编制内容包括电力变配电系统 电气照明系统 防雷系统 保护接地系统 火 灾自动报警及联动系统 二 二 用电指标用电指标 高层 15KW 户 三 三 电源电源 本工程拟在园区内设置 1 处 20KV 开闭所总容量为 5 000KVA 电源由该地区 66KV 市政变电所采用电力电缆埋地引入开闭所 四 四 变电所的设置变电所的设置 高层公寓的供电采用地下局自维变电所一座 容量为 5 000KVA 考虑噪声 等原因 变电所应设在地下车库 不宜设在高层地下室 网点的供电是引自其地下 变电所 五 五 设备选型设备选型 开闭所及各变电所 10KV 中压设备采用 HXGN 型封闭式金属铠装开关柜 交流 操作 低压柜采用 GGD 型开关柜 柜内开关采用框架 朔壳系列断路器 六 六 负荷级别的确定及配电负荷级别的确定及配电 本工程中 用于消防泵 喷洒泵 排烟机 加压风机 消防中心设备及应急照 明装置等负荷为一级负荷 电梯 生活水泵及地下室照明等负荷为二级负荷 公寓 的照明及高层建筑的普通动力设备和照明装置等负荷为三级负荷 各级负荷的配电 措施均满足 民用建筑电气设计规范 等相关电气专业设计规范 对于特别重要负荷则增设柴油发电机组或不间断电源系统作为备用电源 顺天大厦项目可行性研究报告 27 七 七 电气照明系统电气照明系统 网点照明 300 500LX 高效节能荧光灯 动力机房 100LX 工厂灯 变电所 150LX 高效节能荧光灯 楼梯间 50LX 白炽灯或节能荧光灯 5 3 4电讯电讯 一 一 设计依据设计依据 沈阳市规划局 沈阳住宅区控详规划条件 以及国家现行有关规范及标准 二 二 总图外线总图外线 建筑通信及宽带网所用线缆视开发先后 功能需求 可先期直接配送 或由端 局配出 三 三 系统设置系统设置 高层公寓设置电话 宽带网 有线电视 可视对讲 家庭安全技术防范系统 并视实采取多表远传计量和控制技术 园区内设置周界防范系统 出入口控制系统 闭路电视临近系统 5 3 5煤气煤气 一 一 编制依据编制依据 1 建设单位提供的煤气性质 2 建设单位提供的控规 3 高层民用建筑设计防火规范 城镇燃气设计规范 及有关规范 二 二 编制内容编制内容 建设单位提供煤气性质为低压 中压天然气 热值为 7000 8000kcal m3 三 三 公寓公寓 本工程公寓用气为每单元设一引入管 每户设一块煤气表 采用外入户方式 高层设减压阀 经计算公寓用气量为 275m3 h 顺天大厦项目可行性研究报告 28 6 6专篇设计专篇设计 6 1消防消防 6 1 1总平面消防总平面消防 一 一 区域位置及概况区域位置及概况 项目位于大东区傍江街东侧 园区地势平坦 周边道路宽敞通畅 交通便利 周围街路和车行道的宽度均能满足消防车通行及扑救的要求 二 二 消防车道消防车道 三 三 人员疏散人员疏散 6 1 2建筑消防建筑消防 一 一 编制依据编制依据 以 高层民用建筑防火规范 和 汽车库 修车库 停车场设计规范 的规定 为编制依据 二 二 建筑分类和耐火等级建筑分类和耐火等级 本工程公寓为一类高层 耐火等级为一级 地下公共停车场属于 II 类停车场 停车场耐火等级为一级 三 三 建筑功能及防火防烟分区建筑功能及防火防烟分区 地下停车场设有喷淋灭火系统 所以防火分区的面积地下不大于 1 000 地 上不大于 2 000 本工程高层建筑与网点之间设有防火墙等防火分隔设施 四 四 建筑疏散通道 安全出口及防火门设置建筑疏散通道 安全出口及防火门设置 本工程地下室设有疏散楼梯宽度 疏散距离 疏散口宽度 均满足现行防火规 范及有关规范的要求 6 1 33 消防给排水 消防给排水 一 一 室外消防给水室外消防给水 本项目室外消防用水按同一时间内的火灾次数和一次灭火用水量确定 主要道 路均设消火栓 消火栓间距为 150m 本工程同一时间内的火灾次数为 1 次 一次 顺天大厦项目可行性研究报告 29 灭火用水量为 101 S 本区内高层建筑最大的室外消防用水量为 301 S 故本工程 的室外消防用水量按 301 S 考虑 二 二 消火栓给水系统消火栓给水系统 消火栓给水系统设于区内高层建筑内 三 三 高层住宅用水量标准 高层住宅用水量标准 室内 201 S 室外 150 S 火灾延续时间 2 小时 四 四 供水系统供水系统 系统分为高低两个区 顶层分别设有效容积为 18m3 的消防水箱 以储备消防 初期用水 室内消火栓给水管成环状布置 消火栓的布置保证两股充实水柱同时到 达室内任何部位 消火栓栓口工作压力大于 0 5Mpa 时 采用减压消火栓 高层建 筑消防电梯前室设消火栓 顶层设试验及检查用消火栓 为满足足上部几层消火栓 的工作压力 在顶层水箱间分别设消火栓增压泵 一用一备 和增压罐 每区配消 防水泵结合器两组 五 五 自动喷水灭火系统自动喷水灭火系统 采用湿式灭火系统 设于地下停车场等 六 六 地下停车场地下停车场 设计标准 按中危险 II 级设计 喷水强度 81 Min 作用面积 160 火灾 延续时间 1 小时 流量 231 S 七 七 灭火器配置灭火器配置 按轻危险级配置 配置基准 3A 具 最大保护面积 20 A 均采用手提式磷酸 铵盐型灭火器 地下车库按中危险级配置 采用推车式磷酸铵盐型灭火器 每具 25Kg 装 八 八 消防排水消防排水 消防电梯的井底设潜水排污泵 排水量大于 101 A 排水井容量大于 2 6 1 4暖通防火系统暖通防火系统 送风 兼补风 系统 排风 兼排烟 系统 出机房总管设防火阀 风道采用 镀锌铁皮制作 保温材料采用超细玻璃棉板 内走道排烟按 60m3 h 计算排烟量 地下车库排烟按 6 次 h 计算排烟量 按 5 次 h 计算补风量 顺天大厦项目可行性研究报告 30 楼梯及合用前室 设置机械加压送风系统 6 1 5电气消防电气消防 一 一 火灾自动报警与联动控制系统组成火灾自动报警与联动控制系统组成 由火灾报警控制器 联动控制器 消防专用电话机箱 消防广播机柜及感烟探 测器 感温探测器 消火栓报警开关 手动报警开关 编码模块 控制模块 煤气 泄漏报警探测器等组成 二 二 探测器的设置探测器的设置 地下车库 电气配电室等位置设置感烟 感温探测器 并在主要出入口设置手 动报警铵钮 三 三 联动功能联动功能 当火灾时感烟探测器 感温探测器 消火栓报警开关 水充批示器 压力开关 动作向消防中心报警 经自动识别确认后 联动系统发生执行予设程序指令 1 火灾时 在消防中心手动 自动启动消防泵 喷洒泵灭火 2 排烟机 送风机自动启动以保证人员疏散 3 应急疏散指示标志灯自动点燃 4 加压风机自动开启保证人员疏散安全 5 自动迫降电梯至首层 供消防人员待用 6 自动降落放火卷帘以防火情蔓延 7 当煤气泄露时报警探测器报警 联动关闭煤气阀 8 按 火灾自动报警系统设计规范 设置消防电话 6 2节能节能 6 2 1建筑标准建筑标准 根据 民用建筑节能设计标准 JGJ26 95 居住建筑节能 50 其中建筑物 承担 30 在外墙 屋顶 窗等围护结构传热系数上严格控制 构造上减少冷桥 加强窗气密性 以利达到节能指标要求 顺天大厦项目可行性研究报告 31 6 2 2照明节能措施照明节能措施 1 在本工程中所有光源主要采用高效节能荧光灯 金属卤化物灯等新型光源 2 在满足显色性要求的基础上采用高效光源 3 根据视觉工作需要 精选照度水平 4 根据灯具光学特性 选用无眩光的高效灯具 5 荧光灯选用带补偿电容的电子启动器 将功率