货币政策收紧对楼市的影响毕业论文.doc

货币政策收紧对楼市的影响毕业论文目 录1绪论41.1选题的意义与目的41.2文献综述与研究现状41.3创新思路52货币政策概述52.1稳健的货币政策52.2货币政策对商业银行经营管理的影响62.3货币政策收紧对影响楼市的主要途径72.3.1利率途径72.3.2利差途径73楼市投资者所面临的风险83.1楼市投资的主要风险83.1.1购买力风险83.1.2变现性风险83.1.3 金融风险83.1.4社会风险93.2货币政策收紧所带来的特殊风险93.2.1个人住房贷款优惠政策改变93.2.2流动性不足93.2.3通货紧缩94应对货币政策收紧的措施94.1细分个人住房贷款申请条件94.2拓宽国内居民投资渠道104.3调整供给结构，扩大有效需求10结论11参考文献12一、绪论（一） 选题的意义与目的收紧流动性2011年央行货币政策的主基调。这由2010年中央经济工作会议之后，货币政策由“适度宽松”向“稳健”的转向便可看出。与此同时，我国CPI上涨率持续高位运行，2011年前三个季度居民消费价格平均上涨5.6%，除1、2月份保持在4.9%的水平外，其余7个月上涨都在5%以上，其中7月CPI同比上涨6.5%，创下自2009年以来CPI的新高。随着翘尾因素的逐步减弱，CPI涨幅已经在第四季度有所回落，但估计CPI涨幅全年仍可能达到5.5%左右。在央行收紧银根和限购令出台的多重压力下，国内居民期望通过投资楼市换取资产的保值、增值已不再容易。楼市作为国民经济的一个支柱，它的发展状况与国家、居民休戚相关。因此，研究货币政策收紧对楼市的影响对促进我国经济健康发展、人民安居乐业有着十分重要的意义。（二） 文献综述与研究现状从近几年学者们的研究成果来看，他们主要从存贷款利率水平及商业银行信贷途径两个方面分析货币政策收紧对楼市的影响提出相应对策。学者们有关货币政策收紧对楼市的影响的代表性研究有：（1）通过运用存贷款利率上调的手段，利用价格机制来管理好市场过多的流动性，减弱通货膨胀的压力，让信贷增长回归常态。易宪容（2011）认为央行通过不对称上调存贷款利率，造成存贷款利差在很大程度上缩小，以此改变商业银行对住房贷款的认识及行为方式。因此，为了避免存贷款利率严重倒挂，商业银行可能将会取消住房贷款优惠。（2）开发商的大部分资金来自银行，因此利息就构成房地产开发商的一项重要成本。周艳（2008）认为当利率上升时，投资者运用的资金利息成本加大，必然带来房地产开发成本的上升。如果物价没有上涨，资金的利息成本就不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上，这时房地产投资量必然减少，间接造成房屋的供应量减少，在需求不变的状况下，房价必然上涨。相反，在物价同时上涨时，房地产商就会把增加的成本转嫁给消费者，同样会造成房价的上涨。所以从理论上来说，加息会造成房价的上升。学者们对货币政策收紧对楼市的影响代表性研究有：（1）楼市投资者的投资观念不够理性成熟。刘合群和许芳（2011）认为任何投资都是面对未来的，不是看你过去赚了多少钱。如果在国内货币政策发生巨大的变化时没有把握到，那么所有的未来严重不确定性风险只能是投资者自己承担了。（2）缺乏合理有效的个人住房信贷区分条件。黄厚霞、侯莉颖（2010）认为。2010 年国务院先后出台了两个遏制房价过快上涨的通知，其中第一个规定二套以上首付不低于 40%，第二个规定二套以上住房贷款利率不低于基准利率的 1.1倍。从中可以看出，信贷资金是房价上涨的一个推动作用。（三） 创新思路目前大多学者对于这一课题的研究仅限于上述两个角度的分析，本文力求从消费者物价指数、国内居民投资渠道出发，结合现阶段商业银行经营状况，对货币政策收紧情况下投资楼市所需要考虑的问题进行分析研究，并试图得出应对措施。二、货币政策概述货币政策是指政府或中央银行为影响经济活动所采取的措施，尤指控制货币供给以及调控利率的各项措施。用以达到特定或维持政策目标比如，抑制通胀、实现完全就业或经济增长。直接地或间接地通过公开市场操作和设置银行最低准备金（最低储备金）。货币理论和货币政策是同一事物的两面，一个是从经济理论角度讲，一个是从政策措施讲。从紧的货币政策也就是较收缩的货币政策，通过提高存款准备金率或利息等手段控制投资、信贷的过度增长和通货膨胀压力，维持经济总体的平衡。（一） 稳健的货币政策稳健的货币政策，是指根据经济变化的征兆来调整政策取向，当经济出现衰退迹象时，货币政策偏向扩张；当经济出现过热时，货币政策偏向紧缩。最终反映到物价上，就是保持物价的基本稳定。 在我国货币政策管理中，中央银行是以比较平稳的货币供应量增长来实现稳健的货币政策操作的。从一般货币理论看，对货币供应量的增长有两种不同的操控手段：恒定与权变。前者认为，只要货币供应量保持固定增长率，公众就会作出合理预期，从而使物价收敛于稳定。后者认为，货币供应量应随经济的变动，由央行随时调节。前者的缺点是过于僵硬，在现实中几乎无法运行；后者则因政策制定者预测的主观性与公众对未来预期的不确定性的冲突而受到挑战。因此，不少国家采用预先公布货币供应量增长区间的方式进行调控。在我国，也有人认为控制货币供应量不是好的货币控制手段，应以利率作为调控的中间目标。其实，我国的利率还处于管制阶段，企业还处于对利率不敏感时期。在这种条件下，央行放弃对货币供应量的调控，转而用调整利率的方式来影响经济，实际上是不可能的。 随着我国经济市场化程度的提高，传统的货币政策三大工具都得到了较好应用。央行通过调整存款准备金率，产生了很大的市场效果。其次，公开市场操作日臻成熟。央行在市场上通过公开买卖国债，向商业银行体系放松或收缩银根，从而起到调控货币供应量的作用，使稳健货币政策的执行得以保证。随着积极财政政策的淡出以及外汇储备大幅增加形成的货币供给的快速增长，央行在国债买卖之外加大了央行票据的发行，以冲销人民币的过快增长。 央行还通过票据再贴现政策、窗口指导以及发布对某些风险的提示来实施宏观调控。可以看到，央行不再依赖单一的政策，而是比较熟练地运用一系列微调手段，前瞻性地出台一系列措施，以达到综合的政策效果。这种组合拳式的调控方式，将是今后的主要调控手段。（二） 货币政策对商业银行经营管理的影响当前央行实施的以提高存款准备金率和发行央行票据为主的紧缩性货币政策主要目的在于控制银行体系的流动性过剩问题，并没有改变银行资金面持续宽松的局面，对银行经营环境的影响有限。但是央票的发行在一定程度上对银行贷款存在挤出效应，商业银行资金运用压力有所增加。具体来说主要体现在三个方面：第一，紧缩性货币政策并未影响商业银行整体较为宽松的资金面环境。尽管央行采用提高存款准备金率、公开市场操作等紧缩性政策回收流动性，但是外汇占款的增加额仍然大于基础货币的增加额，银行体系超额流动性的问题仍然较为突出，银行体系超额准备金率仍较充裕。银行信贷扩张具有充裕的资金基础。在准备金和超额准备金存款利率仍然较低的情况下，商业银行将不愿意保留过多的超额存款准备金率，而是将多余的存款用于发放贷款或是购买证券，导致银行体系存、贷款规模迅速增长。从实际经营情况来看，2002年以来，商业银行存贷款规模保持较快的增长势头。存贷比不断下降，银行体系并不存在资金面紧张的情况。 第二，央票对银行贷款增长存在挤出效应。尽管资金面较为宽松，银行的放贷冲动较强，但近年来，贷款增长始终低于存款的增长，银行体系存贷款差不断扩大，存贷比不断下降。商业银行持有央行票据对贷款存在一定的挤出效应。第三，一定程度上增加银行资金运用压力。受央票挤出效应的影响，加上金融业股票融资、债券融资进一步发展，一定程度上降低了企业对银行贷款资金的依赖，近几年贷款增长率明显低于存款增长率，银行体系存差规模不断扩大，银行资金运用压力有所增加。 总体来看，商业银行不必过分担心央行紧缩性货币政策，而应抓住经济快速发展、金融环境较为宽松的良好发展环境，加快各项业务的发展。（三） 货币政策收紧对影响楼市的主要途径1.利率途径货币政策收紧的主要表现之一是货币供应量的减少引起利率的上升，从而提高了投资成本，降低了投资的相对收益率，引致投资和总产出的减少。而我国现在是实行人民币存贷款利率管制，仍未完全实现利率市场化，因此我们应将存贷款利率作为一个独立的货币政策来分析其对楼市所带来的影响。利率影响楼市主要是通过两个途径来实现：一，在现阶段，我国城市居民购房主要是通过银行申请住房抵押贷款，因此住房抵押贷款利率的提高将直接提高购房的成本，从而压制了居民通过贷款购房的意愿，并表现为住房抵押贷款和购房开支的减少；此外，央行通过不对称上调存贷款利率，造成存贷款利差在很大程度上缩小，为了避免存贷款利率严重倒挂，商业银行可能会取消住房抵押贷款优惠，这将会进一步减少居民对楼市的投资力度。另一方面，在货币政策收紧和限购限贷的大环境下，楼市未来的价格趋势不明，特别是2011年许多大中城市的房价开始显现下行趋势，楼市投资相对于其他资产的收益率优势有所下降，导致居民对楼市大多持观望态度，从而在投资安全性的考虑下将会减少对楼市的投资，转而将资金投向更为安全的领域，如储蓄、国债和基金等传统投资领域。2信贷途径央行可以采取许多调控措施来实现货币政策收紧，如提高法定准备金率、提高存贷基准利率、发行央行票据等，以收紧流动性、稳定经济增长、稳定物价和防范金融风险。商业银行作为货币政策的传导者，货币政策影响着银行的资产负债结构尤其是信贷资产结构，进而影响楼市开发商和居民的资金需求，对楼市产生重要影响。简单来说，货币政策收紧意味着央行信贷规模投放的减少，从而减少了商业银行贷款的可供应数量，于是商业银行可用于居民住房抵押贷款和楼市开发贷款的资金规模就会减少，导致居民和楼市开发商运用的资金利息成本加大。而且在我国现阶段民间借贷市场发展不成熟的条件下，大部分居民或楼市开发商出于降低成本和安全的考虑，只能从商业银行而不能从其他来源借款，这样商业银行贷款就可以从信贷途径对楼市投资活动产生特殊的作用。3.流动性效应在货币政策收紧的情况下，“两会”将2012年GDP增长率由8%降为7.5%，预示着宏观经济的增速将会放缓，从而使股票等投资品种的价格下降，导致居民预期收入减少，提高了居民遭受财务困难的可能性，压制了居民购买新住宅的欲望。三、楼市投资者所面临的风险（一）楼市投资的主要风险1.购买力风险购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。 2.变现性风险变现性风险也就是支出风险。支出风险中的支出是指投资者取得、开发土地并进行房产建设所花费的各种成本费用。但由于房地产具有位置固定性、不可移动性，而且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，一旦完工，变很难更改，如进行改建，需要的资金会很大。因此如果投资者在项目初期判断失误，便会加大房地产投资风险，甚至蒙受损失。 另外，房地产投资周期相对较其他投资项目要长很多。一个新建的房地产项目由于建设周期过长，在建设过程中也会遇到投资支出增加问题，这也可能使房地产投资风险加大，让房地产投资者不堪重负进而遭受惨痛的损失。3.金融风险金融风险主要指利率风险。利率的上升会对房地产市场造成影响，也可能增加房地产投资风险，给投资者带来损失。 当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。在这种情况下，一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低，开发商和经营者的投资必然将收到损失。 4.社会风险社会风险是指由于房地产价格的变动而引起的投资损失。 房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产受区域性因素的影响较大。而房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是可能引起房地产投资市场风险加大的原因。 （二）货币政策收紧所带来的特殊风险1.个人住房贷款优惠政策改变个人住房按揭贷款优惠利率取消，尽管与2008年9月以前的住房贷款的利率水平还有定的距离（5年期以上贷款利率2008年9月之前为7.83厘，现在为6. 60厘），但是很大程度上增加了购买住房者的进入成本。有人说，住房贷款优惠利率取消等于次性加息4次（每次25个基点），上调利率达到100个基点。2.流动性不足市场流动性不足的原因是因为市场信心不足，投资者丧失信心。曾经，大家都希望钱能生出更多地钱，大家都相信把钱借出去能很快收回，而且比存银行拿到的利息更多。所以大家都愿意借钱出去。但货币政策发生调整，那些借钱购买资产抵押债券的人被套住了，于是他们无力偿付债务，借他们钱的人就收不回来了。于是市场恐慌了，大家不愿意再借钱给别人。于是现金为王，越是需要钱贷款成本就越高。3.通货紧缩当市场上流通货币减少，人民的货币所得减少，购买力下降，影响物价之下跌，造成通货紧缩。长期的货币紧缩会抑制投资与生产，导致失业率升高及经济衰退。在这样的情况下，人民的购买力急转直下，楼市交易将不在如往年一样活跃。四、应对货币政策收紧的措施（一）细分个人住房贷款申请条件申请个人住房贷款大致程序为：向银行提出贷款申请，银行审查同意后签订贷款合同和担保合同，按要求到当地房地产管理部门、保险公司、公证等部门办理抵押登记、保险和公证手续，在到银行办理贷款手续。通过细分申请条件，避免申请过程中不合理现象的产生，也可以在稳定楼市的同时，避免在紧缩的货币政策下楼市不景气的现象。（二）拓宽国内居民投资渠道由民间投资形成的非国有经济，是我国社会主义市场经济的重要组成部分。实践证明，民间投资与政府投资是相辅相成、相得益彰的，而且随着投资体制改革的深化，民间投资将成为投资的主体。民间投资的增长既可以促进许多充满活力的民营中小企业的兴起，又可以促进股份多元化的企业的建立，有利于推动我国经济的发展，增加就业，缓解通货紧缩压力。建议从市场准入、公平竞争、减轻负担、便利融资等方面鼓励民间投资的发展，并通过立法保护投资者的财产权。目前存款向四大国有商业银行集中，使它们的资金比较富裕，但贷款需求相对不足，导致它们愿意持有国债而不愿把国债卖给中央银行;相比之下，中小金融机构存款增加不多，资金不足，但其贷款需求相对较大。建议增加对四家国有商业银行以外的金融机构的再贷款，改变目前实际上存在的对中小金融机构再贷款的限制，对资信和经营状况较好的中小金融机构以再贷款支持，使它们有能力支持民间投资和非国有经济的发展。（三）调整供给结构，扩大有效需求消费者物价指数（CPI , Consumer Price Index）是世界各国普遍编制的一种指数，它可以用于分析市场价格的基本动态，是政府制定物价政策和工资政策的重要依据。面对货币政策收紧，调整供给结构，使其适应需求结构的变化，是扩大有效需求，促进消费的有效措施。要使供给结构在品种、数量及价位等方面都适应消费者的即期需求，并适当超前地适应消费者的未来需求，才能建立新的经济增长点，促进新的经济周期的形成。为此必须重视技术创新和制度创新，排除各种阻力，下决心调整供给结构。 调整供给结构应当双管齐下。一方面要发挥政府这只“看得见的手”的作用，在充分调查研究的基础上，制定严密的结构调整计划，坚决淘汰滞销的陈旧产品，压缩过剩的生产能力，关闭效益低下的企业，重组业绩甚差的集团，并运用法律、行政、经济、纪律等各种手段来保证其实施。另一方面，要发挥市场这只“看不见的手”的作用，引导企业在通货紧缩的形势下寻找商机。例如通过采用新技术和加强管理来降低成本，收缩甚至放弃市场前景不好而且本企业竞争力不强的业务，通过市场细分及需求预测来寻找市场机会，发展高技术产品、专利产品和特色产品，培养并不断增强核心能力，与其他企业紧密合作或建立战略联盟，等等。五、结论总之，当前央行货币全而收紧，它对房地产的影响将是巨大的。如果商业银行的住房信贷优惠全部取消、住房投机炒作“去杠杆化”、银行信贷获得容易，那么国内住房市场的融资条件将出现巨大改变，即使新国八条对限制住房投机炒作税收效果小力，信贷政策仍然是刺破巨大的房地产泡沫的主要工具。对此，住房市场投机炒作者不可不考虑。请记住，任何投资都是而对未来的，不是看你过去赚了多少钱。如果在国内货币政策发生巨大的变化时没有把握到，那么所有的未来严重不确定性风险只能是投资者自己承担了。这就是我眼里货币政策收紧对楼市的影响了！参考文献1 易宪容. 货币政策收紧对楼市影响重大. 2011.2 瞿洪涛. 我国房地产价格影响因素分析. 2011.3 黄厚霞、侯丽颖. 房价影响因素综述,2010.4 刘传哲、聂学峰. 我国货币政策通过房地产投资的实证分析. 2006.5 张岩海.对房地产价格影响因素的调查研究.2010.6 王健. 2012中国经济走势预测J. 人民论坛, 2012,(01) :40-417 黄莺. 外汇外储与金融安全J. 中国党政干部论坛, 2012,(01) :23-258 范为, 吴志红. 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保证金存款 Margin Deposits36188.60 35352.19 38736.38 40466.38 42645.90 44836.83 44222.31 46072.05 45032.37 43549.61 43792.97 45265.20 2.个人存款 Personal Deposits318650.71 321331.64 331911.97 327282.87 328181.24 338399.65 332297.37 332667.55 342737.27 335750.07 338029.62 353536.43 储蓄存款 Savings Deposits314978.71 317493.54 327346.07 322326.92 323691.58 332541.69 326024.72 326873.86 333918.35 327699.04 330297.07 343635.89 保证金存款 Margin Deposits160.96 148.29 150.24 169.17 173.98 184.99 192.80 213.11 226.86 260.30 276.67 292.69 结构性存款 Structure Deposits3511.03 3689.81 4415.66 4786.78 4315.68 5672.98 6079.86 5580.58 8592.06 7790.72 7455.88 9607.85 3.财政性存款 Fiscal Deposits29019.82 32399.93 29981.64 34082.28 37613.66 36271.44 40863.16 41878.27 38160.06 42110.89 38348.24 26223.07 4.临时性存款 Temporary Deposits1431.12 1853.35 1581.87 1687.93 1674.17 1808.07 1903.66 1616.72 1712.26 1847.11 1878.41 1570.14 5.委托存款 Designated Deposits402.14 46.37 269.08 476.11 222.76 193.39 241.83 169.95 155.96 190.77 235.68 308.47 6.其他存款 Other Deposits12480.79 13387.15 14837.13 14266.02 14400.14 16083.05 15006.75 14843.57 15598.27 15393.37 15779.80 16818.18 二、金融债券 Financial Bond6409.43 6710.21 6042.58 6990.42 7184.19 7597.35 7463.59 7732.36 7393.62 8330.86 8716.03 10038.83 三、流通中货币 Currency in Circulation58063.94 47270.24 44845.22 45489.03 44602.83 44477.80 45183.10 45775.29 47145.29 46579.39 47317.26 50748.46 四、对国际金融机构负债 Liabilities to International Financial Institutions668.05 671.88 774.19 794.57 803.07 795.12 802.32 802.71 797.34 797.21 823.78 776.46 五、其他 Other Items31333.64 36651.12 24477.03 30865.16 31047.71 22891.32 37258.07 40743.30 41460.03 51047.46 53930.98 42294.24 资金来源总计 Total Funds Sources809303.10 817321.10 828977.41 840401.58 850976.80 862194.16 870438.80 881851.21 890896.72 898639.91 905902.02 913226.33 运用方项目 Funds Uses一、各项贷款 Total Loans483493.87 488870.98 494740.70 502170.76 507686.31 514025.54 518941.36 524425.79 529118.34 534986.76 540616.20 547946.69 （一）境内贷款 Domestic Loans482071.07 487456.59 493302.94 500735.07 506158.80 512479.16 517387.80 522877.23 527620.98 533475.68 539100.55 546398.25 1.短期贷款 Short-term Loans169768.76 172110.07 174954.95 178084.61 180381.76 184264.60 186112.90 188579.07 191783.26 194901.25 198054.16 203132.62 2.中长期贷款 Medium & Long-term Loans295103.41 298789.94 302720.88 306483.51 308931.15 311026.94 313292.05 315312.52 316972.38 320317.62 322265.35 323806.52 3.融资租赁 Financial Lease2922.59 2983.23 3090.00 3245.69 3358.42 3449.69 3601.99 3690.13 3767.33 3847.69 3991.61 4151.70 4.票据融资 Bill Financing14133.79 13422.23 12389.72 12771.66 13339.82 13590.44 14236.43 15152.98 14945.26 14244.18 14604.42 15124.45 5.各项垫款 Advances142.52 151.12 147.38 149.61 147.65 147.50 144.43 142.54 152.75 164.95 185.01 182.96 （二）境外贷款 Overseas Loans1422.80 1414.40 1437.77 1435.69 1527.50 1546.38 1553.56 1548.56 1497.36 1511.07 1515.66 1548.44 二、有价证券 Portfolio Investments84257.97 84579.65 85330.40 86100.93 87351.87 88091.44 89882.70 91410.38 91968.58 93836.64 95725.01 96479.39 三、股权及其他投资 Shares and Other Investments8385.42 8555.62 9352.28 9457.49 9511.44 10882.15 10234.10 10893.90 12251.54 12492.85 12555.77 12824.72 四、黄金占款 Position for Bullion Purchase669.84 669.84 669.84 669.84 669.84 669.84 669.84 669.84 669.84 669.84 669.84 669.84 五、外汇占款 Position for Forex Purchase230811.62 232956.85 237035.96 240143.14 243907.28 246680.56 248876.20 252645.60 255118.23 254869.31 254590.31 253587.01 六、在国际金融机构资产 Assets with International Financial Institutions1684.38 1688.16 1848.22 1859.41 1850.07 1844.62 1834.60 1805.70 1770.18 1784.51 1744.89 1718.67 资金运用总计 Total Funds Uses809303.10 817321.10 828977.41 840401.58 850976.80 862194.16 870438.80 881851.21 890896.72 898639.91 905902.02 913226.33 注: 1.本表机构包括中国人民银行、银行业存款类金融机构、信托投资公司、金融租赁公司和汽车金融公司。 2.银行业存款类金融机构包括银行、信用社和财务公司。 3.自2011年起，将财务公司、信托投资公司、金融租赁公司委托存款轧减委托贷款后计入各项存款。按可比口径计算，2011年1月末各项存款比年初下降199.9亿元，委托存款比年初下降46.4亿元，各项贷款比年初新增10262.5亿元。 4.本表为正式数据。关闭提示 关闭确 认 取 消金融机构人民币信贷收支表Summary of Sources And Uses of Credit Funds of Financial Institutions（RMB）单位：亿元Unit:100 Million Yuan项目 Item2011.01 2011.02 2011.03 2011.04 2011.05 2011.06 2011.07 2011.08 2011.09 2011.10 2011.11 2011.12 来源方项目 Funds Sources一、各项存款 Total Deposits712828.05 726017.64 752838.40 756262.39 767339.00 786432.56 779731.73 786797.56 794100.44 791884.98 795113.97 809368.33 1.单