万科工程管理策划书.docx

万科（重庆）房地产有限公司盘龙项目2#地块工程管理策划书盘龙项目经理部二一三年一月二十三日万科（重庆）房地产有限公司编号目录1编制依据.42工程概况.42.1位置及环境.42.2整个项目建成后集商业、别墅、高层为一体的高档社区.52.3地块内外的道路、给排水、供电、燃气、通讯等市政配套情况.62.4技术经济指标详以下附件I地块技术经济指标.72.5建筑分期概况.73工程特点、重点、难点及应对措施.83.1工程特点及应对措施.83.2工程重点及应对措施.103.3工程难点及应对措施.144项目部架构及人力资源计划.164.1组织架构.164.2质量保证体系.184.3项目经理部责任矩阵.184.4项目部办公场所布置.205项目建设计划、场地综合利用规划.225.1项目建设计划.225.2项目建设总平面规划.226项目管理目标.236.1进度计划管理目标.236.2质量管理目标.236.3技术管理目标.246.4安全文明施工管理目标.246.5成本管理目标.246.6设计管理目标.247总包管理策划.257.1为了进一步明确总分包单位施工范围，确定工作界面，责任落实到位，将总分包施工范围界面表作为总承包合同附件进行约束。.257.2树立“总包管理意识”及“总包服务意识”.257.3总包管理原则.257.4总包管理组织体系.257.5总包管理程序.267.6总包管理措施.278工程进度管理策划.288.1采购计划.288.2脚手架、模板体系.288.3保障措施.289工程质量管理策划.329.1审查总承包单位质量保证体系.329.2贯彻管理制度.329.3执行新技术应用管理办法.339.4设置工程质量控制要点.349.5设置工程质量停止点.340万科（重庆）房地产有限公司编号9.6设置业主敏感点及应对措施详下列附件.359.7监督监理单位实施旁站监理.359.8材料、设备质量控制.359.9实测实量实施细则.369.10工程质量通病防治措施详建筑工程质量通病防治.389.11质量缺陷与质量问题（一般质量事故）处理详质量缺陷与质量问题处理办法.389.12精装饰质量控制要点.389.13防裂缝控制要点.389.14防渗漏控制要点.399.15成品保护实施细则.409.16质量风险分析表.409.17质量保障措施.4210工程安全文明施工管理策划.4410.1组织架构.4410.2安全文明施工管理依据.4510.3安全文明施工管理工作要求.4610.4安全文明施工组织、专项方案审批.4610.5施工现场CI标识系统管理.4710.6健康、安全、环保、现场管理.4710.7安全文明现场管理制度和成本相关.4710.8甲方安全管理人员有权对违反安全管理规定的行为进行处罚.4710.9安全文明生产保障措施.4811成本管理策划.5211.1尽可能多的采用甲方分包工程，实行招标采购，做到“货比三家，择优选用”.5211.2动态成本控制.5311.3成本控制要点.5312采购管理策划.5412.1采购计划动态反馈表详以下附件.5412.2总、分包施工范围界定表详以下附件.5413销售配合.5413.1销售展示要求写入施工合同.5413.2销售展示的工程配合.5513.3展示区保护措施.5513.4展示期间的协调.5613.5展示区域的完工移交.5714总承包单位、监理单位、分包单位管理.5814.1总承包单位管理.5814.2监理单位管理.6114.3分包单位管理.6315沟通管理策划.6515.1干系人分析、管理.6515.2施工配合.6615.3档案管理.6616风险管理规划.6616.1进度管理风险与对策.661万科（重庆）房地产有限公司编号16.2质量管理风险与对策.6816.3设计变更风险与对策.6916.4销售风险与对策.6916.5交付风险与对策.692序号编制依据备注1项目开发计划运营组提供2项目建设综合计划项目部编制3全套施工图设计部提供4总分包合同采购部提供5国家、行业、地方规范规程、标准监理单位收集6集团、公司各项工程制度、技术标准项目部提供万科（重庆）房地产有限公司编号盘龙项目2#地块工程管理策划书一、编制依据二、工程概况2.1位置及环境1.1工程地理位置本项目位于重庆市内环核心，地处九龙坡区商业副中心九龙园区片区，距离九龙坡区杨家坪商圈道路距离2.1公里。项目地块周边路网完善，可快速通达各区和商圈，距离最近的杨家坪商圈仅2.1公里。盘龙片区有轻轨通过，能快捷通向渝中区和大渡口区。周边公交线路较多，是主城区交通便捷的区域之一。项目所在片区位于杨家坪商圈和巴国城商业区中点，距两个商业中心均2公里左右，生活购物便捷，龙湖未来还将在盘龙片区打造商业综合体。片区内中小学齐备，医疗资源丰富而且集中，居家配套齐全，是九龙坡区除杨家坪外的居住、商业副中心。3万科（重庆）房地产有限公司编号附图盘龙项目2#地块工程地理位置示意图2.3原有地貌、市政配套情况4万科（重庆）房地产有限公司编号2号地块为不规则多边形，北侧临正在建设的北区云步运动公园。公园和地块边界高差约20米。地块西侧为待扩建的蟠龙小学，南侧为规划的市政道路，东侧三峡油漆厂二期待出让土地（一期为保利2012年6月19日获取）。地块内已全部拆迁补偿完毕，地下无正式正式管网、高压线等需搬迁不利因素，整个地块从道路往边坡一侧呈自高而低放坡状。地块周边有一条8m宽道路，道路边有燃气、雨污水管道、电力设施，预计于2013年3月开始进行扩建成32m宽市政主干道，同时完善水、电、气、电讯管道线路改造。地块周边有近700m边坡，部分红线处于边坡中部、底部、上部，红线走向较为复杂，拐点较多。附图I地块工程原有地貌及构筑物2.2整个项目建成后集商业、别墅、高层为一体的高档社区附图盘龙项目2#地块地形地貌示意图2.4建设用地规划要求5项目位置行政区重庆市九龙坡区地段九龙坡区九龙园区盘龙片区-大杨石组团N标准分区F1-8-1/04号占地面积代征地面积2-m计容积率建筑面积可售面积14.08万平方米净地面积23.18万m住宅面积13.78万平方米小计23.18万m商业面积0.3万平方米总计47.66亩小计14.08万万平方米容积率4.5不可售面积0.22万平方米地价挂牌价地价总额3.29亿元合计14.3万平方米土地单价690万/亩计容楼面地价2309元/平米不计容建筑面积可售面积4.57万平米测算价地价总额3.29亿元不可售面积0.03万平米土地单价690万/亩小计4.6万平方米计容楼面地价2309元/平米总建筑面积18.9万平方米土地使用权归属重庆高新区九龙园区管委会土地规划用途二类居住R2土地获取方式公开出让公开出让时间2012年12月14日万科（重庆）房地产有限公司编号6万科（重庆）房地产有限公司编号附图盘龙项目2#地块总平面布置图（需改）3、建筑概况2#地块总建筑面积为地上14.3万平方米、地下4.6万平方米，总计18.9万平方米，由3栋定型产品33层T12、2栋定型产品33层T6、幼儿园、部分底商、3层地下车库及人防设施组成，楼栋高度为93.1m至99.6m不等。（其余内容待施工图总说明后增补）2.5建筑分期概况项目不分期，全期同时开工，同时交付，但在交付时考虑错开分批次交付。为满足营销需求，临道路2栋T12及靠公园一侧T6会先行销售，示范区等规划见下图。7万科（重庆）房地产有限公司编号拟租地作为项目合作单位临时设施、项目办公设施用地T6实体示范区位置售楼部及T12异地样板房位置4、项目部架构及人力资源计划1、项目经理部组织架构项目经理部负责人陈东土建工程师蔡旭安装工程师白春光8项目秘书李春月万科（重庆）房地产有限公司编号2、质量、安全保障体系组长陈东副组长蔡旭副组长总监安装配合内业配合监理实测放线楼栋监理5人内业管理组3安全监理2人安装监理3人白春光李春月组4人人执行组总包项目经理生产经理1人技术负责1人安全负责人1人预算员安装负责人1人楼栋施工员5人放线管理组10人楼栋安全员2人技术员1人施工班组内业管理组3文明专员1人资料员1人人材料员2人技术员3人实测组6人安全资料员1人楼栋施工员5人质检员1人楼栋质检员5人9万科（重庆）房地产有限公司编号3、岗位职责项目经理部负责人：总体职责1）项目总经理作为公司代表，对项目实施过程中的所有问题对公司负主要责任；2）对项目的成本、工期、质量和安全承担直接领导责任；3）定期向公司领导及有关部门提交项目实施的情况报告；部门管理1）制定部门工作计划，进行合理安排分工，并监控各项工作的进展情况；2）下属职员的月度、年度绩效考核；3）部门内部人力资源的调配，职员的培养及职业发展指导；4）组织召开项目经理部部门例会；5）协调与公司其他部门的工作；项目管理1）负责监理项目的合同管理体系，严格履行合同的管理任务，处理好和乙方的合同争议和纠纷；2）与成本部经理共同负责合同金额10000元以下的材料询价和供应商的确定；3）审定施工单位提交的施工组织设计，并报工程管理部审查；4）全面控制工程质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务；5）严格执行公司制定的动态成本管理制度，并负有领导和实施职责；6）执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查和督促；7）负责工程实施中的综合协调工作；8）负责组织项目验收工作；9）完成领导安排的其他工作；土建工程师：总体要求1）责任范围：工程土建施工部分。2）熟悉地质勘探资料，熟悉设计任务书。3）掌握图纸内容、工艺要求及材料的选用要求，负责本专业内工程图纸的全面审核。4）掌握建筑结构专业工程与相关水、电、气工程之间的关系，能够合理调配相关专业，使工程施工达到设计、美观、使用的要求。5）掌握建筑结构相关专业知识，并熟悉相关专业知识，能够指导设计、工程施工工作，指导工程材料的选用。6）熟悉结构设计工程施工规范，并能够合理、熟悉的使用。7）在现场指导监理公司，施工单位及材料供应商的工作，确保工程质量、进度、成本能满足本项目总体目标。部门配合1）参与协助设计部编写结构专业方面的设计指导书。2）参与施工图设计审查及技术交底会，提出图纸审查意见并记录成文。3）负责测定项目界址点，负责坐标系统的引入和保护。4）参与勘测单位和土建单位的招标考察。10万科（重庆）房地产有限公司编号5）协助设计部和勘察单位的具体工作，负责勘察单位的现场管理工作和地质勘察结果的验收。工程实施阶段1）负责对工程定位和放线的审核，如发现问题与设计部及时协调。2）协调总包和分包之间的管理，监控相关分包施工单位的工程进度。；3）收集、初审总包单位的工程进度计划表，报部门及工程管理部审查。4）负责甲供材料的相关部分的现场验收工作。5）参与工程投资成本控制，确认现场签证。6）在工程实施过程中严格执行设计变更程序。7）负责相关设计变更对施工单位的发放，负责客户变更中土建工程部分的审核实施。8）负责组织隐蔽验收，参与分部分项工程验收和竣工验收，负责整理专业验收资料并归档。竣工及后评估阶段1）协助工程管理部办理竣工验收的规划验收，负责土建工程方面与物业公司的交接工作。2）参与项目竣工后完成土建工程的后评估工作。3）完成领导安排的其他工作。品质部分1）牵头落实、编制项目管理策划书中质量、技术管理；2）组织看图、设计交底和图纸会审；3）审查设计通知单、工程变更单、作业图，确定技术方案、工艺工法；4）审查施工组织设计、施工方案、施工平面布置图、监理大纲、监理实施细则、旁站监理方案、见证取样送检方案；5）审查总承包单位、分包单位、监理单位质量管理体系、技术管理体系、质量保证体系；6）对项目部工程师、施工单位、监理单位工程师和班组进行质量、规范、标准、工艺工法、作业指导书、构造做法等培训；7）指导和参与施工单位对班组进行的质量、技术交底；8）组织原材料、构配件、设备验收；9）复测工程定位、测量放线成果；10）参加隐蔽工程、检验批、分项工程、分部工程、单项工程、单位工程验收，组织工程竣工验收；11）工序样板及交付样板管理，参加场地移交、工序移交、工作界面移交；12）检查、监督现场质量，跟踪落实问题整改，组织不合格和质量处理；13）执行实测实量工作，并用实测实量结果考核监理和施工单位；14）组织观感质量验收；15）组织监理分户质量档案和分户验收工作；16）检查建筑工程施工强制性条文记录；17）核查工程质量控制资料；18）检查工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录；19）参加工地开放、工程交付；20）组织专项质量检查和质量、技术专题会；21）参加后评估工作；11万科（重庆）房地产有限公司编号22）完成领导安排的其他工作。电气工程师：总体要求1）责任范围：强弱电工程和室外配套工程的相关部分；2）掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全面审核；3）熟悉电气（强弱电）工程与相关土建、给排水、暖通工程之间的关系，能够合理运用电气专业知识，使电气系统安装合理、使用方便；4）掌握电气系统的相关知识，熟悉相关标准、规程和规范，指导设计，工程安装工作和工程材料的选用；5）掌握电气系统工程相关配套知识，熟悉政府相关部门对电气系统的管理办法及相关法规规定；6）负责完成电气方案、设计委托及办理各种施工审批手续，组织各种专业施工单位进场前后的管理，并与相关政府职能部门联系，负责相关费用的减免和相关费用的缴纳；7）参与选择本专业施工单位的，能够在现场指导监理公司、施工单位的工作，确保工程进度、质量满足项目总体要求；部门配合1）参与协助设计部编制电气专业方面的设计任务书；2）参与施工图设计审查及技术交底会，提出图纸审查意见并记录成文；工程实施阶段1）协调总包和分包之间的关系，监控相关分包施工单位的工程进度；2）负责相关甲供材料的现场验收工作；3）严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制负责；4）负责本专业设计变更工作，和设计变更对施工单位的发放，负责客户变更中对强弱电部分的审核和实施；5）在工程实施过程中严格执行设计变更程序；6）参与组织隐蔽工程、分部分项工程验收和竣工验收，整理专业验收资料并归档；竣工及后评估阶段1）在专业工程方面负责与物业公司的交接工作；2）负责项目竣工后电气工程的后评估工作；给排水工程师：总体要求1）责任范围：给水工程、排水工程、消防工程、燃气工程、暖通工程、室外配套工程的相关部分；2）了解地质勘测资料，掌握本专业的工程图纸内容及工艺要求、材料的选用要求，负责本专业范围的工程图纸会审；3）掌握水暖工程师与相关建筑、电气、电气工程之间的关系，能够合理、熟悉运用水、暖专业知识，使给排水系统和暖通系统的安装合理美观、使用方便；4）熟悉给排水系统、暖通相关的配套系统相关专业知识，熟悉相关标准、流程和规12万科（重庆）房地产有限公司编号范，能够指导设计，工程安装工作以及工程材料的选用；5）掌握给排水、暖通系统相关的配套知识，熟悉政府相关部门对水、气和消防系统的管理办法及相关的法规规定；6）负责完成水、气、消防专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续到组织施工单位进场前后的管理等一切事宜，并与相关职能部门的密切联系，负责相关费用的缴纳和减免手续申请；7）隐蔽工程验收；部门配合1）参与协助工程部、设计部编制水、气、暖通专业方面的设计任务书；2）参与施工图设计审查及技术交底会，提出图纸审查意见并记录成文；工程实施阶段1）协调总部和分部之间的关系，监控相关分包施工单位的工程进度；2）负责相关甲供材料的现场验收工作；3）严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对施工过程中成本控制结果负责；4）负责相关设计变更对施工单位的发放，负责客户变更中对水、气和暖通部分的审核和实施；5）在工程实施过程中严格执行设计变更程序；6）参与组织隐蔽工程、分部分项工程验收和竣工验收，整理专业验收资料并归档；竣工及后评估阶段1）在专业工程方面负责与物业公司的交接工作；2）负责项目竣工后水、气和暖通工程的后评估工作；3）完成领导安排的其他工作。项目内业工程师岗位职责：技术资料管理1）项目工程施工图的接收、分发、归档；2）项目设计变更单的部门内发放、实施跟踪和归档；3）工程竣工资料的整理和归档；