城市房屋拆迁中拆迁补偿费涉税政策讲解.docx

城市房屋拆迁中拆迁补偿费涉税政策讲解2008-5-2611:24现行国家、省市颁布的涉及城市拆迁安置补偿税务处理的文件：营业税1、国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复国税函1995549号该文件主要是规范城市房地产开发过程中实行产权调换以及产权调换和作价补偿相结合方式下营业税的税收处理问题。具体内容如下：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照中华人民共和国营业税暂行条例的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。2、江苏省地方税务局关于拆迁安置有关营业税问题的批复苏地税函2000309号该文件的具体内容如下：根据营业税暂行条例以及国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税若干问题的批复（国税函发1995549号）精神，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论以何种方式结算价款，以及拆迁人取得的房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。江苏省地税局的文件实际说明了两个问题：第一是对国税函发1995549号文对于拆迁安置税务处理规定的进一步确认。由于该文件是国家税务总局1995年对江苏身国家税务局的答复，且文件涉及的主体是外商投资企业。因此，对这个文件的适用问题在实务中一直存在一定的争议。省局的文件对这个问题给予了明确。第二是明确纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋均属于营业税销售不动产的征税范围。3、国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复国税函2007768号这个文件是值得我们重点关注和探讨的。一、关于拆迁补偿住房取得方式问题房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。这里，我们关注的是两个层次：第一是实施拆迁的单位房地产开发企业。从该文件规定看，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。根据营业税暂行条例实施细则的规定，营业税中有偿转让不动产属于营业税征税范围，而其中有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。因此，对于房地产开发企业转让不动产所有权并取得了经济利益肯定属于营业税征税范围，应征收营业税，这条原则国税函2007768号文是进行了进一步明确的，即根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。但由于房地产开发企业取得的不是货币和货物，而是其他经济利益，这里就涉及到营业税计税依据的确认问题，对于这个问题我们认为仍按国税函发1995549号进行处理，这里就不再详细表述了。第二个问题就是我们在实务中一直关注的问题就是被拆迁户取得拆迁补偿是否涉及到流转税的征税问题。因为，如果无论是产权调换还是货币补偿，从表现形式来看，都是被拆迁户将原有房屋换成了新房屋或货币，这个和一般的房屋销售行为很类似。因此，一般如果纳税人将原有房屋销售给第三方取得货币或将自己的房屋同被人交换新的房屋时，在营业税处理上都是按照“销售不动产”征收营业税的。这里，对于被拆迁户放弃原有房屋的所有权（假设被拆迁户对原有房屋用于所有权）所获得的货币或房屋的实物补偿，是否也应按销售不动产征收营业税，一直是实务中争议的一个焦点。国税函2007768号文对这个问题并没有给予非常直接的答复，只是提出了两个意见：（1）被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。（2）被拆迁户销售与房地产开发公司产权调换而取得的拆迁补偿住房时，应按国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知（国税发200589号）文件的规定确定该住房的购买时间。这里，首先明确了一点，被拆迁户取得的新房屋是属于购买形式而不是非购买形式。但这是怎么一种购买形式还是不太明确的。如果属于被拆迁户用原有房屋的所有权去交换取得新房屋的所有权，毫无疑问这个产权调换是属于营业税销售不动产的征税范围的。如果不是，则还要具体讨论。这个就涉及到要探讨城市土地出让的程序和法规的问题。对于这个问题，我们在案例的难点探讨中和大家再具体讨论。总之，对于被拆迁户取得的拆迁补偿的流转税处理问题在实务中仍是一个有争议的问题。为给大家的后续探讨提供一定的参考，我们这里一定将目前其他省、市关于旧城改造过程中涉及拆迁安置税务处理办法的文件规定提供给大家：、（1）广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复粤地税函1999295号：你局梅地税发1999140号请示悉。关于旧城拆迁改造有关营业税问题，经研究，现批复如下：一、关于开发商以土地或房产补偿给被拆迁户的征税问题对开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求，进行旧城拆迁改造，以土地补偿给被拆迁户的，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征“转让土地使用权”的营业税。以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征“销售不动产”的营业税。二、关于被拆迁户取得拆迁补偿收入不征税问题为支持城市改造建设，经请示国家税务总局同意，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。（2）广州市地方税务局转发省地税局关于旧城拆迁改造营业税问题的通知穗地税发200079号现将广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复（粤地税函1999295号）抄件转发给你们，经请示省局，我局补充如下，请一并贯彻执行。一、文中第一点所称“同类住宅房屋成本价”是指该房产开发商建造用于安置被拆迁户的房屋的工程成本价。对于等面积补偿补偿部分，无论是国税函发1995549号还是粤地税函1999295号，都是按房屋的成本价核定计征营业税。但对这个成本价的成本究竟包含哪些成本，是建造成本还是完全成本，关键一点是地价是否包含在成本范围内，也是实务中争议的一个焦点。而根据广州市地方税务局的解释，这个成本是房产开发商建造用于安置被拆迁户的房屋的工程成本价，即是建造成本，不含地价。（3）重庆市地方税务局关于房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知渝地税发2002156号：一、房屋拆迁过程中对被拆迁人（单位或个人，以下同）的税收政策（一）被拆迁人与拆迁人（单位或个人，以下同）实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费。（二）在拆迁原房过程中，被拆迁人选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。二、房屋拆迁过程中对拆迁人的税收政策（一）在现房安置方式中，对拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县（自治县、市）地方税务局审查后，暂不征收营业税及附加税费；对因各种原因增加还房面积而收取的房屋价款，应征收营业税及附加税费。（二）拆迁人与被拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县（自治县、市）地方税务局审查后，暂不征收营业税及附加税费；对因偿还房面积超过原房面积而收取的结算价款，应征收营业税及附加税费。这个文件有两点问题需要大家注意，一个是对于被拆迁人取得的拆迁补偿无论是货币还是非货币形式，都不征收营业税。第二是对于拆迁人向被拆迁人收取的结构价差的征税问题是一个值得大家关注的问题。对于结构价差，我们可以举一个例子说明一下，原被拆迁户是一套60平方米的平房，拆迁后房地产开发企业给予其一套等面积的楼房套房。即使面积相同，但由于新旧两种房屋属于不同的结构，价值本身是不一样的。因此，被拆迁户虽然取得的是等面积的60平方米的房屋，但由于新房是套房而不是平房，他仍应拆迁单位支付一个结算价差，这个价差就是结构价差。当然，对于这个结构价差的营业税征税问题，渝地税发2002156只是重庆的做法，我们不能照搬，仅做参考。我们认为，根据国税函2007768号的文件精神，这个结构价差征收营业税才是比较符合规定的。企业所得税对于拆迁费的企业所得税处理，目前并没有明确的单行文规定。在国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发200631号文中只是提到了开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等。即拆迁费是作为开发直接费进入开发成本的成本。从拆迁补偿的形式看，货币补偿，所得税的计税成本的确认最简单。按实施支付的货币补偿款确认直接成本。难点在于产权调换形式下的补偿问题，对于这些问题如何进行所得税处理，我们在案例中将结合所得税的立法原则、其他相关规定以及会计处理方法进行详细讲述。个人所得税财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知财税200645号文：对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。考虑到目前城市拆迁中的补偿基本都是按照各地根据国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准进行补偿的，实务中争议在不大，这里就在文件讲解中简单列举一下，在后续的案例教学中，我们就不再围绕这个问题进行探讨了。土地增值税1、根据土地增值税暂行条例及其实施细则的规定：拆迁补偿费作为房地产开发成本属于进行土地增值税清算时的扣除项目。2、对于房地产开发企业进行产权调换进行拆迁补偿的，根据国税函2007768号的文件精神，房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，我们是认定其获得了相应的经济利益的。而根据土地增值税暂行条例实施细则的规定，收入包含转让房地产的全部价款及有关经济利益。因此，我们认为一般情况对对拆迁调换房，对房地产企业征收土地增值税也是有法律依据的。这里问题的关键就是土地增值税计税依据的确认。实务中我们一般根据营业税计税依据确认。在征收方式上，一般先在产权转移时先进行预征，最后进行整个项目的土地增值税清算。这个我们在后面案例中将简单探讨一下。以上，是我们对于城市拆迁安置补偿中涉及的各税种的文件进行了一个列举和讲解，这为我们后续的案例分析先打一个理论的基础。考虑到部分税种的税务处理相对简单，在后面的案例分析，我们着重是对于拆迁安置补偿中涉及的营业税和企业所得税处理问题的探讨。2、问：我单位属市级集体企业，收到房地产开发商转来的拆迁补偿款，请问拆迁补偿款应当支出哪些项目？税务方面如何处理？答：企业拆迁通常包括政策搬迁和商业性拆迁两种形式。企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。这种情况下被搬迁企业通常并非出于自愿，搬迁补偿款主要是补偿企业因搬迁而造成的损失以及重新购置机器设备、土地使用权、新建厂房等支出以及安置职工之用。对于政策性搬迁，财务及会计方面，财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知（财企2005123号）规定：企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下情况进行处理：因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款；用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入当期损益。企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。税务方面，财政部、国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知（财税200761号）规定：对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理：搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入应纳税所得额。企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入应纳税所得额。搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。对于符合西部大开发、高新技术企业等企业所得税优惠政策的搬迁企业，其取得的搬迁收入，在审核企业享受税收优惠政策有关主营业务收入占总收入比例的条件时，不计入企业的总收入。本通知印发之前已做税务处理的，不再调整；尚未进行税务处理的，按照本通知的规定执行。如果是商业性拆迁，即基于双方自愿的拆迁，补偿款实质上是被拆迁企业处置固定资产及转让不动产等的收入，按税法规定应该对转让收入计征营业税、土地增值税和企业所得税等。企业只能按清理固定资产、转让无形资产（土地使用权）等进行账务处理。所发生的损失在税务方面应该按照企业财产损失所得税前扣除管理办法（国家税务总局令第13号）的规定办理。城市改造中拆迁补偿款的会计及税务处理作者：待查 文章来源： 点击数： 1682 更新时间：2006-10-16 19:11:22网校名师 | 报名流程 | 免费试听 | 学员心声 | 收费标准 | 网上支付注会：2009年注会辅导招生方案注税：2009年注税辅导招生方案2009年中级会计师辅导招生方案注评：2009年注评辅导招生方案内审：2008年内审辅导招生方案2009年初级会计师辅导招生方案高会：2009年高会辅导招生方案2008年经济师考试辅导招生方案 英语：09职称英语辅导招生方案近年来，随着我国经济的发展，我国城市建设日新月异，城市规模处于不断的高速扩张的进程之中。城市化进程不断加快，人居环境日益改善，使我们的生活变得更便捷、更舒适，同时也提升了城市形象。这一切都需要对我们生活的城市进行系统、全面的规划、改造。城市改造需要的道路拓宽、建设广场、新增绿地、搬迁市区工业企业等等问题都会涉及到原有居民、企业的拆迁安置问题。本文针对在城市改造拆迁安置过程中，对居民、企业所收到拆迁偿款事项，从会计及涉税方面进行分析。 目前，城市改造都是以政府为主导进行的。由政府或政府有关主管部门根据审批通过的城市规划确定进行城市改造的搬迁安置，具体由政府土地收储中心受国土资源部门的委托将拆迁安置的土地先行收回进行重新规划，妥善处理好出让地块内的土地收购和房屋拆迁安置补偿事项，再通过招标、拍卖形式将土地使用权出让。房地产公司通过参加招标或拍卖，签订拍卖成交确认书，并在规定的期限内交付土地出让金，获得国有土地使用权。在此模式下，城市的拆迁改造完全处于政府的控制之下。一、拆迁补偿的形式城市改造房屋被拆除，给被拆除房屋的所有人造成了一定的财产损失。为保证被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）给予补偿。补偿的对象既包括自然人也包括法人。根据城市房地产拆迁管理条例的规定，房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。（1）产权调换。拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权。这是一种实物补偿形式。（2）作价补偿。拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。（3）产权调换和作价补偿相结合。拆迁人按照被拆除房屋的建筑面积数量，以其中一定面积的房屋补偿被拆除房屋的所有人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。这对那些被拆除房屋面积较多，又难以支付补偿房屋与被拆除房屋结构差价的被拆迁人较适用。二、收取拆迁补偿费的会计处理不论是何种补偿方式，有一点是相同的。拆迁项目是由政府主导的，不是被拆迁人主动搬迁，是根据政府的指令被动搬迁，是被拆迁人的非自愿行为。并且由政府下达统一的拆迁安置通知，这是以政府为主的拆迁安置的最重要特征。政府拆迁安置时被拆迁人收到的拆迁补偿款的会计处理，财政部 2005年8月15日下发的关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知（财企2005123号）做出了相关的规定。该文件适用的范围是企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款。企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为“专项应付款”核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增“专项应付款”。因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销“专项应付款”；机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销“专项应付款”；用于安置职工的费用支出，直接核销“专项应付款”。企业搬迁结束后，“专项应付款”如有余额，作调增“资本公积金”处理，由此增加的“资本公积金”由全体股东共享：“专项应付款”如有不足，应计入当期损益。三、迁补偿款的涉税处理可以得到政府拆迁补偿款的居民和企事业单位，涉及到的税种有“营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税”等税种，在此分别加以阐述。1、营业税对于企业收到的拆迁补偿款是否要交纳营业税，目前国家税务总局的文件没有明确规定，只有关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复（国税函199787号）文件在内容与此比较近似，该文件规定对于对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产其他土地附着物”税目征收营业税。因为该文件存在适用范围的限定，个人和企业收到的拆迁补偿款不能完全适用该文件。另外根据营业税税目注释（国税发1993149号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税。但该文件只是对国家收回土地使用权而给与使用者的补偿不征收营业税，但是政府支付给被拆迁人的补偿款是包含土地使用权的补偿款及土地上的建筑物、构筑物等土地附着物的补偿款。因此该文件也不完全适用拆迁补偿款的涉税处理。由于税务总局文件的不明确性，使各地税务机关在实际操作时无所适从。为解决此现状，各地税务机关根据各地实际情况自行制定了一些拆迁补偿款项营业税税务处理的规定。重庆地方税务局关于旧城改造房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知（渝地税发2002156号）规定，被拆迁人与拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费；在拆迁原房过程中，被拆迁人选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。广东省关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复（粤地税函1999295号）规定，在城市改造建设中支付给被拆迁户得拆迁补偿收入，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。山东省则没有做出明确的规定，实务中各地市税务机关操作依据两个原则，一是城市拆迁改造必须是在政府主导下进行的，第二是被拆迁方取得的拆迁补偿费必须是由政府财政支付的。在这两个前提下被拆迁户取得的拆迁补偿收入可免征营业税。山东省由于没有明确的政策规定，各地税务机关在执行当中可能会出现千差万别的结果。建议企业在遇到此类业务时多与主管税务机关进行沟通，尽可能的降低税收风险。2、企业所得税内资企业所得税根据目前的政策，对内资企业取得拆迁安置补偿款在所得税方面没有特别的规定。被拆迁单位应按照财企2005123号文件的规定，房屋、设备的拆迁、拆卸、运输、清理等先通过“固定资产清理”科目核算，拆迁完毕冲销“专项应付款”，“专项应付款”余额转入“资本公积”或“营业外支出”。“资本公积”并入应纳税所得额计算缴纳企业所得税，转入“营业外支出”的损失按照企业财产损失所得税前扣除管理办法（国家税务总局令第13号）的规定，经过确定城市改造的政府所在地税务机关的上一级税务机关审批后作为财产损失税前扣除。但对于机器设备重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销“专项应付款”的规定，同税法的规定存在时间性差异。按照规定机器设备的安装、调试所发生的费用应予资本化，通过计提折旧的形式税前扣除。另外，财企2005123号文中提到用于安置职工的费用是在“专项应付款”中支付，此处的安置职工的费用我们认为应该是被拆迁企业利用拆迁之际对企业的经营做出调整，由此出台一系列优惠政策鼓励职工“一次性买断工龄”或是解除劳动合同，在此情况下支付给职工的安置费用，事实上很多的被拆迁企业都使会采取此种办法“减员增效”。财企2005123号文的规定在这一点上跟税法在一定程度上存在差异，国家税务总局关于企业支付给职工的一次性补偿金在企业所得税税前扣除问题的批复（国税函2001918号）规定，企业对已达一定工作年限、一定年龄或接近退休年龄的职工内部退养支付的一次性生活补贴，以及企业支付给解除劳动合同职工的一次性补偿支出（包括买断工龄支出）等，原则上可以在企业所得税税前扣除。各种补偿性支出数额较大，一次性摊销对当年企业所得税收入影响较大的，可以在以后年度均匀摊销。具体摊销年限，由省（自治区、直辖市）税务局根据当地实际情况确定。山东省国家税务局转发国家税务总局关于企业支付给职工的一次性补偿金在企业所得税税前扣除问题的批复的通知（鲁国税函2001733号）规定，一次性扣除对企业所得税收入影响较大的，可由市级国税局确定，在2-3年的时间内扣除。因此，职工安置费的扣除年限若确定为2-3年的时间，则又会出现税前扣除的时间性差异。外资企业所得税在外商投资企业和外国企业所得税方面，规范搬迁补偿费税务处理的最主要文件是国家税务总局关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批复（国税函2003115号）。该文件的内容如下： 企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产（以下称重置固定资产）的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，冲减企业重置固定资产的原价。 企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，根据中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则第44条的规定，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。依照财企2005123号规定进行的会计处理与国税函2003115号的规定存在差异之处，在企业所得税汇算清缴时作纳税调整。3、个人所得税被拆迁人是个人的取得拆迁补偿款个人所得税处理，早在1998年的国家税务总局下发的关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复（国税函1998428号）文件就明确，按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。另外，2005年财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税200545号）规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。从文件适用范围上看财税200545号文件应比国税函1998428号的范围更加广泛。被拆迁人按有关标准取得拆迁补偿款免征个人所得税。4、土地增值税根据土地增值税暂行条例的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。因此，不论是法人还是自然人，不管是内资企业还是外资企业，只要是发生转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为就要根据税法的规定计算缴纳土地增值税。同时第8条又规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。 土地增值税暂行条例实施细则第11条进一步规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。财政部、国家税务总局刚刚下发的关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）对实施细则的第11条作了进一步的解释，文件规定，因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。根据财税200621号的规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。在此我们将以某内资企业为例，对企业收取拆迁补偿费业务的整个处理过程进行分析。SDS水泥厂是山东省内水泥支柱企业，随着城市的发展SDS水泥厂已是身处闹市，粉尘污染已严重影响到周围居民的正常生活，成为市区的污染大户，政府决定对其进行腾笼换业，将整个生产厂区迁出市区。为顺应政府规划，SDS水泥厂决定实施腾笼换业将全部生产部门迁出市区，既可以净化市区的环境，有可以盘活存量资产实现资源优化配置。在实施腾笼换业的过程中，政府财政按每平方米2300元的价格拨付了3800万元的搬迁补偿款作为拆迁补偿款。该厂拆迁资产的原值26800万元累计折旧15400万元，拆迁过程中发生清理费用21万元，拆迁设备的运输、调试等费用共计发生145万元，员工安置费按员工实际工龄每年每人1200元发放共计260万元。因为，SDS水泥厂的拆迁是在政府的规划范围内由政府主导下进行的，并且拆迁补偿款完全是由政府财政来解决，符合山东省掌握的免征营业税的原则，以及国家免征土地增值税的规定，在向SDS水泥厂所在地税务机关提出免税申请后，税务机关做出了免予征收土地增值税的批复。以下是SDS水泥厂此项拆迁业务的会计处理及涉税处理过程。1、收到搬迁补偿款时：借：银行存款 3800万元贷：专项应付款 3800万元2、固定资产拆迁时：将固定资产转入固定资产清理借：固定资产清理 1230万元累计折旧 15400万元贷：固定资产 26800万支付清理费用借：固定资产清理 21万元贷：银行存款 21万元清理损失核销专项应付款借：专项应付款 1251万元贷：固定资产清理 1251万元此时，如果政府所确定的拆迁补偿只有1000万元，企业在拆迁过程中实际发生了251万元的拆迁损失，可按照国家税务总局13号令的规定，提供政府有关部门的行政决定文件，专业技术部门或中介机构鉴定证明以及企业资产的账面价值等资料向税务机关申请，在取得税务机关的批文后可作为税前扣除的依据。3、运输、调试设备发生的费用：借：专项应付款 145万元贷：银行存款 145万元依企业会计制度的规定设备的运输费、调试费属于资产资本化的内容，支出的运输费、调试费要通过资产折旧的形式转化为成本费用，税法也有着相同的规定，但以财企2005123号的处理原则，作为费用在发生的当期一次性处理，从而产生税会时间性差异。在纳税影响会计法的核算模式下产生了“递延税款”借方数额，在以后年度依会计与税法对计提折旧的不同认定产生的差异中逐步转销。4、支付职工的安置费时：借：专项应付款 260万元贷：银行存款 260万元国税函2001918号与财企2005123号对职工安置费的不同规定，若支付的职工安置费金额较大，经税务机关批准在2年或是3年内税前扣除，则会产生暂时性的时间性差异，产生的“递延税款”借方数额同样也要在2年或是3年内转销。5、确定专项应付款余额，结转专项应付款专项应付款余额38001251145260=2144万元借：专项应付款 2144万元贷：资本公积 2144万元政府拨付的拆迁补偿款最终形成的“资本公积”，按规定先依结余的金额乘以所得税税率确定“递延税款”贷方数额，年度终了根据应纳税所得额确定“递延税款”的借方和“资本公积”的贷方数额。倘若该企业是一外资企业，会因是否重置固定资产而产生两种不同的处理结果。在搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。若搬迁补偿收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后出现拆迁损失，则可依照国家税务总局关于取消及下放外商投资企业和外国企业以及外籍个人若干税务行政审批项目的后续管理问题的通知（国税发200480号）的规定，就企业财产发生损失的实际情况向主管税务机关做出书面备案说明后在税前扣除。搬迁后重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的情况下，由于会计制度与税法规定的差异，实务中除表现在运输、调试费及职工安置费方面的差异外，还表现为结余补偿费处理上的差异。国税函2003115号规定结余补偿款冲减重置固定资产的原值，当期不确认所得，形成“递延税款”的贷方余额，再通过以后年度固定资产少提折旧的形式，转销税会差异形成的“递延税款”贷方余额，实现纳税义务。城市建设带动了拆迁改造的步伐，在大规模的拆迁改造中，政府支付被拆迁人拆迁补偿款，使土地使用效益最大化，被拆迁人照章纳税。这是个人利益、企业利益和社会利益相一致的良性表现，有助于国民经济的良性发展。/P随着我国土地资源管理的不断加强和房地产的迅速发展，我国的房地产税收法律制度逐渐完善，但由于拆迁过程是房地产中的一种较为特殊的范畴。拆迁补偿安置过程中涉及到哪些税收法规、应如何征收?在查阅大量资料后未见专门的明确规定。随着新的城市房屋拆迁条例(以下简称新条例)的实施，拆迁从重置价补偿时代进入了货币补偿时代，同样的拆迁补偿安置行为征税对象的金额大幅度的增加。以我市为例，原条例拆迁补偿费平均250元平方米，新条例货币补偿平均1200元平方米，拆迁安置的房价560元平方米，新条例安置房价近1500元平方米。因此随着新条例的贯彻执行，税收的问题就更加突出和引人关注。理清拆迁补偿安置过程中有哪些应税行为，具有重要的现实意义。 一、拆迁补偿安置中涉及的主要税种 要了解拆迁安置中涉及的税种首先弄清拆迁补偿安置的流程和特点，根据新条例二十四、二十五条拆迁补偿、安置的过程可以分解成： 根据分解流程在拆迁补偿安置过程中共发生两次的财产转让，第一次是被拆迁人将要拆迁的房屋转让给拆迁人，第二次被拆迁人重新购置房产。 经查阅相关的法律法规，我认为涉及拆迁补偿安置的主要税种有： 1根据1994年1月1日开始实施的中华人民共和国营业税暂行条例第一条规定“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务(以下简称应税劳务)，转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人(以下简称纳税人)应当依照本条例交纳营业税。”营业税是指在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和人，就其取得的营业收入，无形资产转让或不动产销售收入征收的一种税。营业税属于流转税，根据拆迁分解流程，货币补偿方式存在一次营业税的应税行为，产权调换存在两次营业税的应税行为。 2由于拆迁过程中发生书立产权转移的书据、领取房屋产权证的行为。根据1988年10月1日起施行的中华人民共和国印花税暂行条例第一条、第二条规定： 第一条在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当按照本条例规定交纳印花税。 第二条下列凭证为应纳税凭证：(其他略) (二)产权转移书据； (四)权利、许可证照； 拆迁补偿安置过程中存在印花税的应税行为。 3根据1997年10月1日起实行的中华人民共和国契税暂行条例第一条和第二条规定： 第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。 第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为： (一)国有土地使用权出让； (二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； (三)房屋买卖； (四)房屋赠与； (五)房屋交换。 前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。拆迁安置过程中存在转移土地和房屋权属的行为，因此拆迁补偿安置也存在契税征收的应税行为。 4根据1994年1月1日起施行的中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当按照本条例缴纳土地增值税。”拆迁补偿安置存在土地增值税的应税行为。 5拆迁补偿安置过程中由于财产转让(即房屋、土地的转让)所得，无论被拆迁人是个人或企业都有所得税的问题。 (1)根据1999年8月30日第二次修订的中华人民共和国个人所得税法第一条、第二条规定： 第一条在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得的所得，依照本法规定缴纳个人所得税。 在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得，依照本法规定缴纳个人所得税。 第二条下列各项个人所得，应纳个人所得税：(其他略) 九、财产转让所得； (2)如被拆迁人是企业的，根据1994年1月1日起施行的中华人民共和国企业所得税暂行条例第一条和第五条规定： 第一条中华人民共和国境内的企业，除外商投资企业和外国企业外，应当就其生产、经营所得和其他所得，依照本条例缴纳企业所得税。 企业的生产、经营所得和其他所得，包括来源于中国境内、境外的所得。 第五条纳税人的收入总额包括：(其他略) (二)财产转让收入； 拆迁补偿安置存在企业所得税征收的应税行为。 二、拆迁补偿安置过程中各税种的征收率和存在的问题 1营业税 营业税是土地使用权转让和建筑物销售时，国家向土地使用权转让者和建筑物出售者征收的一种税。销售不动产营业税的征税对象是销售不动产的收入金额，包括纳税人向对方收取的全部价款的一切价外费用。此税的计税依据是法定收入额，其分为两种：一种是营业收入额包括纳税人向对方收取的全部价款和价外费用，不得从中扣除任何成本和费用；二是税务机关核定的营业额，纳税人转让不动产价格明显偏低又无正当理由时或单位将不动产无偿赠与他人时，税务机关应核定其营业额并以其作为计税依据。销售不动产、转让土地使用权的营业税实行比例税率，税率为5。另外营业税还含两项附加，城建税和教育费附加分别是营业税的7和4。 拆迁补偿安置方式的不同，根据现有的营业税征收的规定对施行货币补偿的被拆迁人应交纳的营业税及附加为：货币补偿金5(1+7+4)；实行房屋产权调换的由于营业税为流转税，被拆迁人应交纳的营业税及附加同货币补偿，房屋产权调换的被拆迁人购置新房，新房的所有权人应交纳营业税及附加：销售金额5(1+7+4)，而这部分税收将通过销售的方式转嫁给被拆迁人。让被拆迁人承担显然不合理，让拆迁人承担也不尽合理，且如何承担和计算也不是个容易的事。因此建议能否在拆迁补偿安置过程中，国家本着不以民争利的原则，出台专门的政策对拆迁过程中等值部分的营业税给予减免或采取先征后还的方式处理。 2印花税 印花税是国家对在经济活动中或经济交往中书立或领受特定凭证的单位和个人征收的一种税。房地产印花税的纳税人是在我国境内书立、领受应税房地产凭证的单位和个人。就具体情况而言，房地产转让合同的纳税人是合同订立人，房地产权利许可证证照(包括房屋所有权证土地使用权证)的纳税人是领受人。房地产产权转移书据的印花税是按书据所载明的金额的万分之五贴花；房地产权利证书的印花税是按件贴花5元，房屋买卖合同的计税依据是买卖价款金额的万分之三贴花。 3契税 契税是在土地使用权和房屋所