一级开发投资测算与二级开发投资测算分析.doc

一级开发投资测算与二级开发投资测算分析（可根据当地实际情况调整）附件1：一级开发投资测算表（可根据当地实际情况调整）费用大类费用分项单价、费率1项目前期费用1.1立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费1.2委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用1.3工程勘察、测绘、定桩费用1.4环境影响评价分析费用1.5交通影响评价分析费用1.6地震影响评价分析费用1.7地价评估费用1.8工程设计费及施工图审查费1.9招标代理费、招标服务费目前收费标准通常在0.52元/平米不等1.10工程保险费2征地、拆迁费用2.1征地补偿费用（包括土地补偿费和安置补助费）2.2拆迁补偿费用 2.3房屋拆迁评估费、拆迁服务费按补偿价款金额的11.5%向征用拆迁单位收取评估费2.4拆除工程费用2.5古树保护及文物古建修护、还建费用2.6其它费用大类费用分项单价、费率3公共区域市政基础设施建设费用七通一平3.1自来水管线3.2雨水管线3.3煤气管线3.4热力管线3.5供电管线3.6电信管线3.7道路3.8场地平整4区域内公共环境景观建设费用包括：绿化（花草、树木的种植）、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等5区域内公共配套设施建设费用5.1市政管理用房建设费用5.2机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用5.3规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用6工程建设其他费用6.1工程监理费建设前期阶段按工程概预算的0.1-0.2计取6.2竣工图编制费 按照该建设项目基本设计收费的8%收取竣工图编制费6.3建设期区域管理费用（包括安保、环境保洁、临时绿化、美化等费用） 6.4项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用6.5项目后评价费用参考国家有关工程咨询的收费标准测算6.6其他7管理费开发成本的2%8财务费用9销售费用9.1策划费用9.2广告宣传10应纳税费10.1营业税10.2城市建设维护税10.3教育费附加10.4印花税10.5进口设备关税等（？）10.6所得税11不可预见费11.1基本预备费11.2涨价预备费附件2：二级开发投资测算表（可根据当地实际情况调整）一、项目基本参数序号科目参数备注1总用地面积2建设净用地面积3总建筑面积4容积率5绿化率6建筑密度7住宅建筑面积8公建建筑面积商业9会所10休闲、娱乐11旅游12公益（医院、学校）二、产品建设比例产品建设比例明细表序号项目名称建筑面积（万m2）1公 寓花园洋房多层高层合计3酒 店4商 业5地下室6合 计三、成本测算1、成本测算土地费用 单位：元/m2序号 产品名称费用明细别墅多层花园洋房高层公寓备注土地价格270270270270暂按协议摘牌价实际支出项目前期费用序号 产品名称费用明细别墅多层花园洋房高层公寓备注二项目前期费用38.0038.0038.0038.001环评费2.002.002.002.00包含竣工验收时的室内环境检测费2设计费25.0025.0025.0025.00预估费用建筑设计费22.0022.0022.0022.00室内设计费0.000.000.000.00景观设计费3.003.003.003.003勘察费5.005.005.005.00常规值4临时水电费5.005.005.005.00估算值5临路工程费1.001.001.001.00估算值建安成本序号 产品名称费用明细别墅多层花园洋房高层公寓备注建安成本咨询工程部！政府规费序号 产品名称费用明细别墅多层花园洋房高层公寓备注四政府规费规划证之前城市建设综合开发配套198198198198123198元/建筑平米地下室不计（建设局）需咨询住宅小区配套保证金0000免交人防费200.00200.00200.00200.00建筑面积的4%,每平米2000元,自建时不发生此项费用（人防办）地震测评费0000该区域无此费用燃气0000该区域无此费用中水0000该地区无此费用规划设计费1.51.51.51.5规划处城市规划技术服务费1.71.71.71.7建筑面积*1.7元（规划处）规划保证金10101010外墙总面积10元/m2（规划处）竣工图测绘费11111000M2以下：1500元（规划处）10002000M2：2000元20003000M2：2500元3000M2以上：3000元环境绿化/区内道路序号别墅多层花园洋房高层公寓备注1环境绿化区内道路41.141.141.141.1总占地面积乘以绿化率*200除以总建筑面积直接投资成本合计1611.61411.31511.31961.3间接投资成本合计序号 产品名称费用明细别墅多层花园洋房高层公寓备注六税费部分1营业税售价的5% 2城建税营业税的7%3教育费附加费营业税的3% 4南水北调费当地无此费用5林木保护费当地无此费用七销售及管理费用售价的8%八财务成本(一六项之和)*0.5*11%九不可预见费直接成本的5%十所得税税后利润的33%,退开发商40%间接投资成本合计十二单位成本合计单位成本核算汇总表序号 产品名称费用明细别墅多层花园洋房高层公寓备注一土地费用二项目前期费用三建安成本四政府规费五环境绿化/区内道路六税费部分七销售及管理费用售价的8%,八财务成本(一七项之和)*0.5*11%九不可预见费直接成本的5%十所得税税后利润的33%,退开发商4