苏州地区专业市场调研分析报告.doc

苏州地区专业市场调研分析报告苏州xxx地产开发有限公司招商部第一部分 基础资料苏州地区专业市场项目统计市场名称建筑形式规模（建筑面积）体量功能划分租售价格南环茶叶市场背靠背底层一层商铺，二楼仓储约7000210户商铺、仓储租：1.21.7万/年苏州电子市场背靠背底层一层商铺，二楼仓储约14000250户商铺、仓储租：22.5万/年苏州文化市场卖场摊位式，一至四层经营，五层办公区5000100户图书区、音像/半导体区、电脑耗材区、办公区租：一层：135元/月/二层：90元/月/三层：7080元/月/四层：60元/月/和150200元/月/南兵营副食品市场简易背靠背底层一层商铺3000100户副食品区、窗帘布艺区、花卉区租：2.53.5万/年彩香旧货市场简易一层商铺1500100户商铺、仓储租：场内摊位：70元/月/沿通道商铺：150180元/月/仓库：15元/月/吴中小商品城卖场摊位式5000约300户百货区、服装区、鞋帽区租：160元/月/皮市街花鸟市场简易摊位、店铺约3500130户花鸟、宠物、宝石租：摊位：300元/月/店铺：180200元/月/中国珍珠（宝石）城卖场摊位、店铺37000150户一层珍珠区、二层宝石区租：摊位：375元/月/一层店铺：约86元/月/二层店铺：20元/月/（一） 南环茶叶市场1、 项目概况 南环茶叶市场项目位于南环路25号（大龙新村对面），临近南环高架出口，临近苏州汽车南站，交通比较拥挤。东侧100米内有超市好又多，西侧200米内有超市大润发。总建筑面积约7000平米，是苏州地区目前最大的茶叶专业市场。茶叶市场大润发好又多汽车南站 盘 人 南 胥 民 园 路 路 南 路 南 环 高 架 盘 东 迎 蠡 吴 春 路 南 路 路2、 项目建筑形态及规划设计建筑形态：一层背靠背沿街商铺，二层公用楼梯仓储空间。一层商铺内有自建小型冷库，或二层仓储空间自建冷库。 规划设计： 该项目由原新市路茶叶市场拆迁过来，至今已五年。由十排营业用房的220个独立铺面组成，面积均为20平米左右。二层仓储空间面积均为17平米。市场内道路二横四纵，横向道路为5.0米，纵向道路2.4米。房型：一层： 开宽3.8米 进深6.0米 层高3.3米 二层： 开宽3.8米 进深4.5米 层高3.3米3、 招商经营管理经营管理：整个市场为专业的茶叶市场，没有具体的划分实行经营项目的分区经营，容纳来自全国各地的茶商，没有物业费。设有茶叶、茶具、茶品包装3个经营项目。 招商租售： 整体项目实行只租不售的原则，其具体招商策略如下：1、租赁价格： 店面 + 仓库：1.2万/年1.7万/年2、租金支付：租金一年一付（二） 苏州电子市场1、 项目概况苏州电子市场项目位于广济南路78号，临近石路商业圈。周边交通便捷。市场集商铺、小型仓储、停车场为一体。总建筑面积约14000平米。是市区较大的专业电子市场。苏州电子市场石路商业圈 广 阊 济 胥 金 门 路 路 路 景 德 路2、 项目建筑形态及规划设计建筑形态：一层背靠背沿街商铺，二层内置楼梯仓储空间。 规划设计： 该项目至今已五年。由十排营业用房的280个独立铺面组成，单间面积均为22平米。二层仓储空间面积均为22平米。其中9排为内街行列式独立商铺，1排为沿金门路互通商铺。主体市场内道路4横2纵，横向道路为4米，纵向道路6米。房型：一层： 开宽3.8米 进深5.8米 层高3.3米 二层： 开宽3.8米 进深5.8米 层高3.3米 楼层承重量：300公斤。3、 招商经营管理经营管理：整个市场为专业的电子市场，没有具体的划分实行经营项目的分区经营，市场内经营户以苏商居多（约占半数），无其他费用。电子类产品品种齐全，另经营电脑小配件、音响设备、电线电缆、仪器仪表等多种经营项目。 招商租售： 整体项目实行只租不售的原则，其具体招商策略如下：1、租赁价格： 店面 + 仓库（一楼一底）：2.0万/年2.5万/年2、租金支付：租金一年一付3、设有专门的免费停车场。保障进驻商户与购买客户的停车问题。（三） 苏州文化市场1、 项目概况苏州文化市场项目位于司前街117号（司前街与道前街交汇处）。周边交通相对便捷。沿道前街斜对面为苏州市会议中心，沿司前街对面为办公用品商城。总建筑面积约5000平米。是苏州市唯一的文化市场。苏州文化市场办公用品商城苏州市会议中心 养 育 巷 三 香 路 道 前 街 十 梓 街 吉 司 庆 前 街 街2、 项目建筑形态及规划设计建筑形态：一、二、三、四层卖场摊位式，五层办公服务区。 规划设计： 该项目2004年由竹辉路拆迁至此。至今经营4年。整个卖场以摊位式划分。通道约1米。3、 招商经营管理经营管理：整个市场为专业的文化市场，市场内按经营品种分布经营。具体分布形式如下：一层、二层：图书区；三层：音像、半导体区；四层：电脑耗材区；五层：办公服务区； 招商租售： 整体项目实行只租不售的原则，其具体招商策略如下：1、 租赁价格：摊位：一层：135元/月/ 二层：90元/月/ 三层：7080元/月/ 四层：60元/月/和150200元/月/（因位置不同而价格不同） 2、租金支付：一层、二层租金半年一付，三层、四层租金一年一付；无其他费用；税金自付。（四） 南兵营副食品市场1、 项目概况南兵营副食品市场项目位于金门路269号。周边交通相对便捷。石路商业圈在其向西500米内。占地8000平米，总建筑面积约3000平米。是苏州市市区比较具有影响力的副食品市场。南兵营副食品市场 桐 枫 桥 泾 路 路 金 门 北 彩 香 路 路2、 项目建筑形态及规划设计建筑形态：简易背靠背底层一层商铺。商家商铺内部自建小型仓库。 规划设计： 该项目至今已4年。商铺面积划分为25平米40平米不等。市场内道路3米，主干道5米。单层开宽3米4米，进深8米左右，层高3.3米。3、 招商经营管理经营管理：整个市场经营以副食品为主，以窗帘布艺、花卉为辅。没有具体的划分实行经营项目的分区经营。 招商租售： 整体项目实行只租不售的原则，其具体招商策略如下：1、租赁价格： 店面：2.5万/年3.5万/年2、租金支付：租金一年一付，无相关费用。（五） 彩香旧货市场1、 项目概况 彩香旧货市场位于苏州彩香路与金门路交汇处。由于彩香路道路狭窄，周边交通相对拥挤。总建筑面积约1500平米。是苏州市区最有影响力的旧货、二手电器/手机交易市场。彩香旧货市场南兵营副食品市场 桐 泾 路 金 门 彩 北 香 路 路2、 项目建筑形态及规划设计建筑形态：简易一层沿街商铺与场内摊位。市场内自租小型仓库。 规划设计： 该项目至今已11年。商铺面积划分为12平米14平米35平米不等。市场内道路3米。简易一层沿街商铺经营面积为12平米14平米（但经营户都占用部分道路作为经营延伸区域），场内摊位15平米35平米不等。3、 招商经营管理经营管理：整个市场为专业的二手电器/手机旧货市场，市场内没有具体的划分实行经营项目的分区经营。 招商租售： 整体项目实行只租不售的原则，其具体招商策略如下：1、租赁价格： 场内摊位：70元/月/ 沿通道商铺：150180元/月/ 仓库：15元/月/2、租金支付：租金一年一付。（六） 吴中商城1、 项目概况吴中小商品城位于枫津路与石湖东路交汇处。向南200米左右为吴中汽车南站。向西100米为吴中人才市场。周边交通便利。总建筑面积约5000平米。是苏州市吴中区唯一的小商品零售批发市场。吴中小商品城吴中人才市场吴中汽车南站 苏 东 枫 西 吴 路 石 湖 西 路 石 湖 津 东 南 路 广 建 路 路 路 2、 项目建筑形态及规划设计建筑形态：一、二、三层卖场摊位式。 规划设计： 该项目至今已6年左右。摊位面积划分为10平米25平米不等。卖场内通道约2米。 层高：一层：5.4米 二层：3.3米 三层：3.3米4、 招商经营管理经营管理：整个商城内按经营品种分布经营。具体分布形式如下：一层：针织、洗涤日化、美容美发用品、日用百货等；二层：服装区；三层：鞋帽区； 招商租售： 整体项目实行只租不售的原则，其具体招商策略如下：1、租赁价格：160元/月/2、租金支付：租金一年一付。（七） 皮市街花鸟市场1、 项目概况 皮市街花鸟市场位于皮市街（观前街北侧）。向南200米左右为观前街商业区，向西200米左右为东中市机电五金一条街。交通非常拥挤。总建筑面积约为3500平米。是苏州市区历史最久的花鸟市场。皮市街花鸟市场 皮 临 白 塔 西 路 市 顿 巷 祥 福 寺 巷 前 庙 街 路2、 项目建筑形态及规划设计建筑形态：场内简易摊位与沿街商铺。 规划设计： 该项目至今已有20多年之久。商铺面积划分为：小户4平米8平米（约50户），大户12平米20平米（大户80户）。市场内道路狭窄，约1米1.5米。3、 招商经营管理经营管理：整个市场内按经营品种分布经营。 招商租售： 整体项目实行只租不售的原则，其具体招商策略如下：1、租赁价格： 场内摊位（小户）：4平米8平米，300元/月/； 店铺（大户）：12平米20平米，180200元/月/2、租金支付：租金一年一付。（八） 中国珍珠（宝石）城1、 项目概况中国珍珠宝石城位于苏州渭塘。“渭塘珍珠甲天下，天下珍珠渭塘先” 中国珍珠宝石城原址在渭塘镇西何家湾，起步于70年代，始建于1984年，原来名称：苏州市相城区渭塘珍珠贸易市场。中国珍珠宝石城现项目占地面积45000平方米，建筑面积37000多平方米，有16000多平方米的双层交易大厅，18000多平方米的生产配套楼和3000多平方米的休闲、生活、商旅配套设施，还有上百车位的大型停车场，建筑壮观，设施先进，设备完善，为苏州市北大门的一道新景观。被誉为“中华之最”。2、 项目建筑形态及规划设计建筑形态：中国珍珠宝石城交易大楼一楼分为中心摊位与精品屋店铺；二楼为精品屋店铺，以及珍珠文化博览中心和黄金、珠宝检测中心。 规划设计： 中国珍珠宝石城交易大楼一楼为各类珍珠饰品、工艺品、化妆品、保健品等，目前现有经营户150户，其中精品屋30户，摊位94家；二楼为翡翠、白玉、奇石、水晶、黄金、白金等工艺饰品，现有经营户26家，在二楼还设有珍珠文化博览中心，以及黄金、珠宝检测中心。市场周围有大型停车场。在交易大楼的西边是苏州国际珍珠交易中心，在中国珍珠宝石城的周围有800余亩的珍珠湖养殖基地，还有旅游观光的采珠长廊、采珠船、育珠亭，垂钓区等，配套设施齐全。3、 招商经营管理经营管理：整个市场内按经营品种分布经营。一楼为各类珍珠饰品、工艺品、化妆品、保健品等；二楼为翡翠、白玉、奇石、水晶、黄金、白金等工艺饰品，二楼同时设有珍珠文化博览中心，以及黄金、珠宝检测中心。 招商租售： 整体项目实行只租不售的原则，其具体招商策略如下：1、租赁价格： 场内摊位：4平米，375元/月/； 一层店铺（精品屋）：100平米144平米，86元/月/ 二层店铺（精品屋）：100平米144平米，20元/月/2、租金支付：租金三年一付。 3、设有专门的大型免费停车场。保障进驻商户及采购客户的停车问题。第二部分 结论一、具体问题综合对苏州地区专业市场考察来看，苏州地区专业市场普遍存在着各类问题。具体问题如下：市场名称规模（建筑面积）体量停车场外部交通/内部通道客流量（消费种群）仓储租售价格评价南环茶叶市场约7000210户无拥挤/狭窄大（批发客户及本市零售）楼上配套小型仓储正常苏州电子市场约14000250户有拥挤/狭窄小（零售为主兼批发）楼上配套小型仓储偏高苏州文化市场5000100户无非常拥挤/非常狭窄（仅容两人并排通过）大（零售为主兼批发）无正常南兵营副食品市场3000100户无拥挤/狭窄小（零售为主兼批发）无仓储或店铺分割小型仓储偏高彩香旧货市场1500100户无非常拥挤/非常狭窄大（零售）无仓储或自租临近民房仓储场内摊位：正常沿通道商铺：偏高仓库：偏高皮市街花鸟市场约3500130户无非常拥挤（长年全天塞车）/非常狭窄大（零售）无高吴中小商品城5000约300户无（周边好停车）通畅/狭窄小（零售）无偏高中国珍珠（宝石）城37000150户有通畅/宽阔大（专业批发客户及世界各地旅游采购）无仓储（不需要）摊位：偏高一层店铺：正常二层店铺：偏低二、具体分析上述苏州地区专业市场，按地理位置划分，暂分为：市区市场、周边市场、郊区市场，其中：市区市场：南环茶叶市场、苏州电子市场、苏州文化市场、南兵营副食品市场、彩香旧货市场、皮市街花卉市场；周边市场：吴中小商品城；郊区市场：中国珍珠（宝石）城。 市区市场：规模与体量：因为地处市区中心地段，规模较小，体量受到局限，商家已经入驻且已定型，规模无法再继续扩大。停车场与外部交通/内部道路：因市区市场形成时间较早，且市区人口密度较大，导致绝大部分市场都无停车场；外部交通都比较拥挤，甚至非常拥挤（如皮市街地带道路，因形成较早，靠近观前商业圈，人口居住集中，老市区道路无法拓宽，导致长年全天塞车）；市区市场因自发形成市场或开发商规划原因，内部道路皆显狭窄。 客流量（消费种群）：受市区人口密度与旅游业影响，大部分市场都以零售为主，且客流量较大。 仓储：因市区无闲置地块，市区市场都无专业仓储配套，个别市场以一拖一的形式，二楼做为小型临时仓储或将店铺自行分割临时仓储。周边市场与郊区市场：规模与体量：因地处市区周边及郊区，规模较大，且具有部分发展空间甚至足够的发展空间，适宜长期发展。停车场与外部交通/内部道路：因周边市场与郊区市场形成较晚，停车问题基本得到解决；且因