论文 我国商业银行个人住房贷款研究.doc

本科毕业设计论文本科毕业设计论文 摘 要 我国个人住房贷款业务是伴随着我国城镇住房制度的改革而产生和发展起 来的 由于该信贷业务具有低风险高收益的特性 它已逐渐成为商业银行新的 业务增长点 但随着 2008 年 9 月美国爆发由次贷危机所引发的全球性的金融危机 也为 房价高速增长 个人住房贷款规模日益庞大的中国敲响了警钟 随着该业务存 量的增加 其中所隐含的风险也开始逐步显现 因此 如何控制和管理个人住 房贷款业务的风险 已成为我国商业银行个人住房贷款业务可持续发展的重要 保证 本文在以上认识的基础上 从我国商业银行个人住房贷款业务的发展现状 入手 结合信用风险管理的一般理论 对我国个人住房贷款业务的风险管理水 平及管理工具进行了评估分析 在以上研究的基础上指出 提高我国商业银行 个人住房贷款业务的风险管理水平已刻不容缓 在借鉴发达国家住房贷款风险 管理经验的基础上 结合我国的现实情况 本文提出了构建以商业银行为核心 的 社会集体参与的风险管理框架 从政策制定 法律监管以及银行内部信用 风险监管等几方面给出了防范和管理商业银行个人住房信贷业务风险的政策建 议 关键词 个人住房贷款 信贷风险 风险管理 政策建议 本科毕业设计论文本科毕业设计论文 I ABSTRACT The emergence and development of individual housing loans in China is accompanied by the urban housing system reform As the loan business has low risk and high yield properties it has gradually become the new business growth of commercial banks However the outbreak of global financial crisis triggered by sub loan crisis in the United States in September 2008 makes a wake up call for china whose housing price growes rapidly the size of individual housing loans is increasingly huge With the increase in the stock of the business the implied risk gradually appear Therefore how to control and manage the individual housing loan business risks has become a key factor to ensure its sustainable development for commercial banks This paper is based on the above understanding starting from the development status of individual housing loan business of commercial banks combing with the general theory of credit risk management assess the level of individual housing loans risk management and management tools On the basis of the above research point out that improving the level of China s commercial banks individual housing loan business risk management is imperative According to learn from the experience of housing loans risk management in developed countries combing with China s realities this paper put forward a risk management framework in which the commercial banks are at the core the social participate collectively This paper finally propose some policy recommendations in respect of the policy making legal supervision of bank internal credit risk monitoring KEY WORDS individual housing loan credit risk risk management policy recommendations 本科毕业设计论文本科毕业设计论文 II 目录 第第 1 1 章章 绪论绪论 5 5 1 1 研究的背景及意义 5 1 1 1 研究背景 5 1 1 2 研究意义 5 1 2 国内外研究现状 5 1 2 1 国内研究现状 5 1 2 2 国外研究现状 6 1 3 本文的研究思路和内容 7 1 4 本文的研究方法 8 第二章第二章 商业银行个人住房信贷业务综述商业银行个人住房信贷业务综述 9 9 2 1 商业银行个人住房信贷业务的发展概述 9 2 1 1 个人住房贷款的含义 9 2 1 2 个人住房贷款的特征 9 2 1 3 个人住房贷款的表现形式 10 2 2 个人住房信贷风险的风险特性及管理途径 10 2 2 1 个人住房信贷的风险特征 10 2 2 2 商业银行个人住房信贷业务的风险管理策略 11 第三章第三章 我国商业银行个人住房贷款发展现状我国商业银行个人住房贷款发展现状 1313 3 1 我国商业银行个人住房贷款业务的产生和发展及其种类 13 3 1 1 商业银行个人住房贷款业务的产生 13 3 1 2 商业银行个人住房贷款业务的发展过程 13 3 2 商业银行个人住房贷款业务的发展现状 13 3 3 商业银行发展个人住房业务发展的必要性以及前景分析 15 3 3 1 必要性分析 15 3 3 2 个人住房贷款业务发展前景分析 16 第四章第四章 我国个人住房信贷业务发展的关键问题我国个人住房信贷业务发展的关键问题 风险管理风险管理 1717 4 1 我国商业银行当前个人住房贷款隐含的风险分析 17 4 1 1 信用风险 17 4 1 2 利率风险 17 4 1 3 流动性风险 18 4 1 4 抵押物风险等表述 18 本科毕业设计论文本科毕业设计论文 III 4 2 我国商业银行管理风险的工具缺失 18 4 2 1 信息处理的不足 18 4 2 2 利率非完全市场化 19 4 2 3 房贷证券化业务的缺少 19 4 3 我国商业银行风险分散体系路径缺失 19 4 3 1 担保路径的缺失 19 4 3 2 保险路径的缺失 20 第五章第五章 我国商业银行个人住房信贷风险防范的几点建议我国商业银行个人住房信贷风险防范的几点建议 2121 5 1 完善商业银行内部信贷管理体系 21 5 1 1 完善贷后催款制度 21 5 1 2 完善内控制度 21 5 2 政府配套政策 21 5 2 1 完善住房保障体系 提高个人购房能力和便利处置抵押住房 21 5 2 2 调控房价与收入 形成合理房价收入比机制 22 5 2 3 搞好住房二级市场建设 23 5 3 监管部门政策监管 23 5 4 适度的金融创新 24 5 4 1 建立灵活多样的担保制度 24 5 4 2 加快住房抵押贷款证券化的试点工作 24 5 4 3 引入保险 分散风险 24 第六章第六章 全文总结全文总结 2525 参考文献参考文献 2626 致致 谢谢 2828 毕业论文小结毕业论文小结 2929 本科毕业设计论文本科毕业设计论文 4 第 1 章 绪论 1 1 研究的背景及意义 1 1 1 研究背景 2008 年 9 月由美国的次贷危机引发的全球性的金融危机席卷全球 作为经 济全球化的参与者和受益者 我国的金融 银行业也面临着严酷的考验 本文研 究的是商业性个人住房贷款 即商业银行以提供担保为条件向自然人发放的购 买各类住房的贷款 不同商业银行发放的住房贷款所产生的各类风险由商业银 行自主承担 我国商业银行从 1985 年开展个人住房抵押贷款以来 个人住房抵 押贷款额度不断增加 随着国家住房制度改革的全面推进和金融体制改革的全 面深入 加之其具有风险低收益高的特点 我国商业银行逐步把这作为效益的 一个新的增长点 业务开展十分迅速 但该业务的部分风险也开始逐步显现 不良贷款余额快速增加 房地产商的 假按揭 也时有发生 因此商业银行如 何识别 转移 控制 管理个人住房贷款业务的风险是此项业务健康开展的基 本要求 也是在当前金融危机下如何保证我国银行业健康发展的要求 1 1 2 研究意义 中国目前的个人住房贷款业务已经逐步进入了风险暴露期 因此尽快建立科 学 合理的个人住房贷款信用评估体系和信用风险管理体系已成为我国商业银行 的当务之急 本文通过分析我国商业银行的个人住房贷款业务的风险类型以及 对风险管理内容的综述 结合我国当前银行该项贷款业务的发展现状以及全球 金融危机的情况下 尝试着对我国商业银行个人住房贷款业务的风险管理提出 自己的观点和建议 希望能对国内商业银行的风险管理提供一些有益的思路 使其成功度过金融危机 建立起成功的风险管理体系 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国内研究现状 由于我国住房金融起步较晚 因此 研究理论成果较少 很多文章是基于 国外较成熟理论进行的实践应用 较为零碎 不系统 研究方法也多是以规范 性的分析为主 这方面的研究如下所述 l 住房违约影响因素的研究 陈则明 吴光伟 2001 认为导致我国个人住房抵押贷款对违约风险的发生 除了借款人经济能力不足外 借款人与其主体的矛盾 如住房质量 虚假广告 宣传 房屋预售后不能按时交付等是导致当前我国个人住房抵押贷款违约的一 本科毕业设计论文本科毕业设计论文 5 个重要原因 1 何晓晴 谢赤 吴晓 2005 把利率波动和住房价格波动看成住房 按揭贷款违约风险的最重要影响因素 2 陈钊 2002 则认为在当前个人住房抵押 贷款中 银行还要面临投资风险 即银行在发放个人住房抵押贷款风险管理中 自身产生的风险 3 2 防范和控制措施研究 针对我国当前国情 何晓晴 谢赤 吴晓 2005 提出对住房按揭贷款的违 约风险应以防范为主 并建议设计有针对性的 损失缓解 机制 包括积极的 宽限政策 无限责任抵押政策 积极的违约罚金政策和增加借款的信用成本 2 藏国华 徐晗笑 2002 对个人抵押贷款潜在信用风险进行了分析 建议提高包 括第二套住房在内的以后相应各套房的按揭乘数 严格执行个人信用等级的评 估 建立和完善个人征信系统来防范其间的信用风险 4 曹晓燕 加 03 建议从 金融创新的角度来防范风险 建立房地产金融担保机制 实行房地产投资与经 营分离的机制 建立房地产组合模型 建立全国的抵押贷款市场 5 李秋荣 2004 通 过借鉴香港 新加坡个人住房贷款业务的个人资信审查经验 认为应从完善我 国个人资信审查制度着手 防范控制住房信贷违约风险 尽快颁布 个人破产法 建立个人资信评定 查询法律制度 提高全社会信用度 6 孙仲明 2000 探讨 了住房信贷中的风险和保险的关系 并从控制风险的角度提出建议 大力发展金 融保险机构 认为它是住房贷款一级市场发展的保证 同时使得二级市场能顺 利发展 7 就个人住房贷款的信用风险管理来说 国外系统性研究资料一时难以获得 而国内则做的是定性研究 很少有人就如何防范和控制房贷中的信用风险做过 系统的的分析研究 所以我国应进一步借鉴国外研究成果的应用研究 从理论 与实践上提升我国的信用风险管理水平 1 2 2 国外研究现状 起源于美国的次级债危机以及世界银行对全球银行业危机的研究表明 导 致银行破产的主要原因就是信用风险 因此 国际金融界对信用风险的关注日 益加强 如旨在加强信用风险管理的 巴塞尔协议 已在西方发达国家全面实 施 不难理解 国外对个人住房贷款风险的研究主要集中在信用风险上 在控 制和防范住房贷款信用风险上 国外的研究更多地集中在通过实证研究来揭示 影响住房贷款信用风险的因素 以此建立数量模型来识别和控制这种风险 1 个人住房抵押贷款违约风险与信息不对称 道德风险 除了上述文献外 还有部分文献从信息不对称 道德风险的角度对个人住 房押贷款风险进行研究 如 Lisa 2000 研究了不同风险等级的借款人对固定利 率和浮动利率住房抵押贷款的选择问题 在信息不对称条件下 由于借款人的 风险类型是一种私人信息 只有借款人自己最清楚 贷款人却知之不多 因而 本科毕业设计论文本科毕业设计论文 6 就会存在分离均衡 高风险的借款人就会选择浮动利率抵押贷款 低风险的借 款人则会选择固定利率抵押贷款 因此借款人的抵押贷款选择倾向应该被贷款 人当作甄别高风险与低风险借款人的一种违约风险信号 此外 其它因素如借 款人预期搬迁成本 相对于贷款余额放出的市场价值也影响着借款人的抵押贷 款选择 Robert 2003 认为由于个人具有异质性风险特征 在当前的个人住房 抵押贷款风险管理中由于合约设计的不完备很容易产生道德风险 因此 个人 住房抵押贷款风险管理中如何改进合约的设计是风险管理的一个重要组成部分 2 住房抵押贷款违约风险与 LTV 关系研究 LTV loan to 一 value 是指贷款与住房价值比率 在研究个人住房抵押贷 款违约发生的原因时 经过实证分析 Kau Keenan Kim 2001 等人认为 是 LTV 而不是个人的特征来解释违约的发生 Quercia 等对过去 30 年中的 29 个 实证研究进行综述后得出结论 是住房净资产或 LTV 影响着违约决策 Qulgley 2003 等认为个人住房抵押贷款违约损失不仅取决于违约频率 而且还 取决于清算时抵押品的价值损失程度 如在阿拉斯加 新英格兰 德可萨斯州 房价快速下降时 违约数量大量增加 银行的实际损失剧增 在美国的其它地 区 违约率随着经济环境变化而升降 但只要房地产价格波动不大 抵押物的 贬值就会在一个合理的范围之内 8 3 应用期权理论研究住房贷款违约风险 Lekkas Qulgley 和 Van order 1993 第一次应用损失数据测试了准理性违约 期权模型 他们用 FreddieMac 信贷数据进行了验证 结果表明由于损失程度随 地区分布和 LTv 的不同而变化 所以准理性假设无法通过验证 CaPone 和 Deng 200l 分析单户住宅抵押贷款样本的损失率时发现 不能仅从期权定价模 型得出抵押贷款定价损失模型 Spring 和 Wa11er 1993 应用期权模型对违约风 险进行实证研究来验证交易成本的重要性 他们认为交易成本在借款人的违约 决策中起着十分重要的作用 Capozza Kazarian 和 ThomPson 1997 应用地域分布广 样本量达的违约贷 款数据 无损失程度的信息 研究发现违约时间是否会发生 交易成本和突发 事件起着十分重要的作用 1 3 本文的研究思路和内容 论文分为四部分 第一部分 我国商业银行个人住房信贷业务综述 这一 部分主要从商业银行个人住房信贷业务特点及其业务形式和该业务的风险特性 及其管理策略等方面对商业银行的个人住房贷款业务进行了介绍和分析 这一 部分作为全文的开篇 为下文的论述做了理论上的铺垫 这一部分在简要介绍 本科毕业设计论文本科毕业设计论文 7 我国个人住房贷款及其风险状况的基础上 提出了我国商业银行进行风险管理 的必要性 第二部分是 我国商业银行个人住房贷款的发展现状 这一部分从我国商 业银行的个人住房贷款业务的产生和发展两方面入手 重点阐述商业银行的个 人住房信贷业务的发展现状 为接下来的第三部分突出分析该项业务在发展过 程中的问题做了铺垫 最后文章对商业银行发展该项业务的必要性进行了分析 第三部分 我国个人住房信贷业务发展的关键问题 风险管理 这一部 分主要从风险类型分析以及银行管理风险的工具和转嫁路径的缺失方面提出了 我国商业银行在发展该项业务的过程中遭遇的关键问题 为建立因此尽快建立 科学 合理的个人住房贷款信用评估体系和信用风险管理体系指明了方向 第四部分 结合我国商业银行在发展个人住房信贷业务中遭遇的问题和我 国的实际国情对于我国商业银行的风险管理的结论和对策建议 1 4 本文的研究方法 本文主要采用规范分析与实证分析 定性分析与定量分析相结合的研究方法 来论述个人住房贷款的风险和对建立风险管理体系的对策及建议 在分析过程 中用大量的数据分析对我国商业银行的个人住房贷款风险的现状和问题进行客 观描述 同时也需要根据规范分析 结合我国银行业的实际发展情况的国情对 我国商业银行在该项业务发展中存在的问题做出理性判断 为分析出问题并解 决风险管理问题打好基础 本科毕业设计论文本科毕业设计论文 8 第二章 商业银行个人住房信贷业务综述 2 1 商业银行个人住房信贷业务的发展概述 2 1 1 个人住房贷款的含义 个人住房贷款 也称为个人住房抵押贷款 是金融机构以个人未来预期收入 为还汇款源 提供给消费者个人用于购买 建造 改造 维修住房的贷款 是 个人住房消费过程中发生的借贷行为 2 1 2 个人住房贷款的特征 商业银行住房信贷具有如下特征 1 个人住房贷款数额大 贷款期长 住房是人们必需的消费资料 具有 价值大 使用价值持续时间长的特点 通常 它在个人所有消费品中价值最大 因而 在个人消费贷款中 住房贷款余额远远大于中 短期消费信贷余额 如 日本住房消费信贷占消费信贷总额的 90 1995 年 美国购房贷款 住房所 有权贷款和住房所有权循环信贷额度占家庭债务的 68 2 在我国 当前的消 费信贷主要有住房 汽车 助学贷款三个品种 三者中住房贷款历年来占据最 大份额 2 住房消费信贷的社会意义和经济意义重大 政府积极参与其中 从个人 的角度来说 住房消费信贷的客体一住房对个人生活具有极其重要的意义 它 是个人生活的必需品 几乎和粮食有着同等重要的地位 住房问题和人们成家 就业问题有着息息相关 因此 贷款购房对很多消费者来说是其一生中最重要 的消费决定 从整个社会层面上来说 住房问题是否得到妥善解决 影响到家 庭的稳定 乃至整个社会的安全 稳定 各国政府从个人生存权利出发 积极 干预住房市场和住房金融 保证发展经济的同时提高人们的生活水平 3 住房信贷涉及机构众多 关系复杂 住房消费信贷主要涉及三个利益主 体 住房开发商 住房信贷提供者及个人消费者 对于个人来说 住房开发商 提供住房商品 住房信贷提供者提供资金 双方的配合 促成了住房商品销售 的实现 如果三方诚实守信 开发商是基于真实销售的基础上提供质量好 价 格公正合理的住房商品 银行不需成本的就能清楚个人还款能力和还款意愿的 本科毕业设计论文本科毕业设计论文 9 个人在交易中感觉良好 不存在被欺诈受骗的感觉 能够以自身实力按时还款 那么 住房商品市场和住房信贷市场只需三方参加就行了 事实上 三方处在 信息不对称的地位 各方都注重对自身利益的保护 缺乏市场监督和规范时 各方都可能做出对己方有利 对他方不利的行为 再加上不可预期因素 各方 对自身行为的有效益性都缺乏保障 所以关系异常复杂 4 住房信贷背后隐藏着巨大风险 住房金融是专业性很强的金融服务项目 住房信贷资金运行有着自身鲜明的特征 需要协调好资金来源分散与资金投放 集中 以及资金来源的短期性与资金投放的长期性之间的矛盾 以上矛盾若处 理不妥住房信贷背后隐藏的巨大风险就会显露 爆发出严重的金融震荡 80 年代美国坚定住房抵押公司风波和 1995 年日本的住房金融案件 1995 年国际金 融第一案 2008 年美国的次级债风波均与住房金融风险紧密相关 并且都说明 了一个事实 即住房金融虽然相对比较安全 但其风险一旦形成 便会迅速扩展 出现大面积的金融风波 危害到整个金融市场和国民经济的发展 2 1 3 个人住房贷款的表现形式 1 在借款人身上表现 由于借款人疏忽或误解合同的有关规定而发生了 违约行为 使银行不能按期或按额收回贷款 借款人提供不实资料 借款人为 了取得银行贷款 有意提供与实际情况不符的虚假资料 而其实际还款能力不 强或根本无法偿还 容易造成贷款违约 形成风险 借款人信用意识淡薄或缺 乏诚信恶意拖欠贷款或逃废银行债务 借款人还款能力下降 借款人因下岗 失业 投资 投机失利等原因造成 经济收入下降 因此 一旦借款人还款能力下降就会导致借款人还贷能力受到 影响 因而增加了借款人违约的可能性 2 在开发商身上的表现 提高按揭成数 一些房产商因其开发资金不足 勾结借款人故意提高房价达到提高按揭成数目的 例如 80 万的住房 80 的 按揭成数 银行只需提供 64 万 而现在将房价虚构为 100 万 银行提供了 80 万 实际上相当于银行提供了零首付贷款 银行利用按揭成数来控制借款人风 险希望落空 导致风险扩大 假按揭 一些开发商由于自身经济实力不强 房屋预售不理想 回款乏力 形成资金缺口时 利用假按揭方式骗取银行资金 实际用作企业流动资金 房 价变 个人住房按揭贷款本质上属于抵押性质的贷款 因此房屋价格也是形成 风险的重要因素 它的风险主要体现在 第一 房价定位过高 开发商在营销中 人为抬高房价与实际价格严重背离 而银行发放贷款后面临极大的房价缩水风 险 3 在贷款人身上表现 在个人住房贷款的整个过程中 由于银行工作人 员失误或银行管理制度的缺陷导致银行贷款产生损失 贷前调查不到位 由于 本科毕业设计论文本科毕业设计论文 10 一些银行信贷工作人员责任心不强 对房地产公司的经营和项目运作情况和借 款人资料调查不细致 把关不严 或者对房地产经营和运作缺乏了解 自身综 合业务素质不高 对借款人不能做出客观合理的评价 给贷款造成后患 2 2 个人住房信贷风险的风险特性及管理途径 2 2 1 个人住房信贷的风险特征 1 客观性 风险是由于受人的行为和经济环境的不确定性的影响而使银 行有遭受损失的可能性 银行房贷信用风险是无处不在 无时不有的客观存在 认识到这一特征 需要银行信贷人员在个人住房款中树立起风险意识 养成理 性放贷思维 2 损失的可能性 住房信贷中的信用风险指的是指个人住房贷款借款者 因某种原因提前偿付 逾期偿付或终止偿付的违约行为 这种行为除了提前偿 付对银行的影响不确定外 其他的都可能会导致银行本金或利息的损失 或者 诉讼费用的增加 正是这一特征 要求银行在房贷中尽量防范和控制信用风险 将其限定在银行可承受范围内 3 传递性和扩散性和巨大破坏性 金融交易中一方的违约风险会通过另 一方传递给第三方 形成一个 信用风险链 众多 信用风险链 的断裂直接 威胁到商业银行的稳健经营 如果情况更糟 会影响到该国的金融安全和经济 发展 4 可控性 尽管风险是客观存在的 无法消除 但我们可以对风险进行 具体分析 采取规避 分散和控制风险的措施 将风险控制在可承受的程度内 这也是我们对风险加以分析和评估的意义所在 2 2 2 商业银行个人住房信贷业务的风险管理策略 防范信用风险 首先要对房贷中的信用风险加以识别 这是信用风险防范 的第一步 风险识别主要包括两个环节 一个是风险分析与评估 一个是风险 处理 一 信用风险的分析与评估 借款人的信用风险主要表现为难以履行合约 对这方面的分析主要是确定 借款人按合同规定偿还贷款本息的能力和意愿 通常分析的内容包括以下五个 方面 品德 charaeter 能力 e 即 acity 资本 e 叩 ital 担保品 collateral 和周 期状态 eyeleconditions 品德反映个人的人格和道德水准 表明其按时偿还债 务的意愿 可以根据其生活习惯 职业道德 偿还债务习惯等因素加以判断 能力是指偿还债务的能力 职业 收入水平 财产状况等都是反映偿债能力的指 标 资本是指借款人的财力 个人能够支配并拥有所有权的财产 全款购买的财 产 汽车 存单 保单等 9 担保品主要是只用按揭贷款购买的房屋 此房屋设定抵押各贷款银行 周 本科毕业设计论文本科毕业设计论文 11 期状态指借款人所处的环境及环境变化带来的影响 特别是对于那些受商业周 期决定和影响的客户 风险评估是对风险进行量化的过程 实际上也可以理解为是风险分析的一 种方式 对风险量化是管理风险 控制风险的基础 也是防范风险的一个重要 环节 评估个人风险常采用信用评分数量分析法 这种方法是将数学和统计学 模型运用在信贷评估中 以大量的信贷历史经验为依据 以定量的分析方法来 评估个人信用风险 银行一般都有相应的评估系统 运用完善的信贷计分制度 对借款人评估 有一个明确的标准 建立在科学 一致的基础上 排除主观因素的影响 现在 的信用评分数量分析都使用电脑软件 使信贷的评估工作日益自动化 二 信用风险处理 信用风险管理的第二步是在风险识别的基础上进行的风险控制 风险控制 应该是一种理性的过程 它是指在风险发生之前或已经发生时采取的一系列手 段和方法 以达到减少风险损失或规避风险的过程 在内涵上 风险控制包括 风险规避 风险分散 风险转移等等 1 风险规避 这是对风险的事前控制 风险规避不能理解为不从事有风险 的具体业务 而是指对己认识到的高风险业务或难以驾驭的业务 有理性主动 放弃或拒绝承担风险的行为 2 风险分散 在风险不能规避的条件下 减轻风险可能带来的危害就是一 个风险分散的过程 风险分散是为了控制风险过于集中而将风险组合多元化的 一种措施 风险的分散包括的内容很多 可以是对投资行业 对象的分散 还 指对投资币种 期限 利率条件等的结构分散 3 风险的转移 风险转移也叫风险的转嫁 是银行以某种方式将贷款风险 损失转嫁给他人来承担 它是银行控制贷款风险的一种重要方法 在西方一些 风险转嫁体系较完善的国家 转移的对象通常包括客户 担保人 保险公司三 类 4 风险的损失控制 无论怎样完善风险规避和风险分散 都控制不了所有 风险损失的发生 风险总会以各种方式释放和表现出来 一旦风险损失发生以 后 重要的问题就是控制风险损失的扩张和对风险损失进行弥补 防止风险沉 积转化为危机 对风险损失的控制 在程序上由两个环节 一是止损 即在风险 发生时 立即控制损失 防止其扩散的过程 二是弥补 有风险损失 就有相 应的承担者 就有相应的补偿机制 现代金融风险防范中的一个重要的原则就 是任何风险损失的发生最终都是要有承担者或弥补机制 本科毕业设计论文本科毕业设计论文 12 第三章 我国商业银行个人住房贷款发展现状 3 1 我国商业银行个人住房贷款业务的产生和发展及其种类 3 1 1 商业银行个人住房贷款业务的产生 个人住房贷款业务是伴随着我国城镇住房制度改革产生和发展起来的 是 住房商品化的产物 计划经济时代 1953 一 1978 年 我国对住宅的属性认识和 定位不当 错误地把住宅作为一项福利产品进行分配 否定了它的商品属性 改革开放以后 随着商品经济的推行 作为经济体制改革的重要组成部分 城 镇住房制度也开始改革 房地产商品属性逐渐恢复 1980 年 邓小平同志首次 提出了住房商品化的问题 他指出 要考虑城市建筑住宅 分配房屋的一系列政 策 城镇居民个人可以购买房屋 也可以自己盖 不但新房子可以出售 老房 子也可以出售 可以一次付款 也可以分期付款 10 年 15 年付清 要联系房 价调整房租 使人们考虑到买房合算 建房还可以鼓励公私合营或民建公助 也可以私人自己想办法 小平同志的重要指示为住房制度改革指出了明确的方 向 中国金融行业住房信贷正是在国家建房向个人投资的转变过程中逐步建立 和发展起来的 10 3 1 2 商业银行个人住房贷款业务的发展过程 住房信贷的发展历程大致可分为三个阶段 我国住房消费信贷业务的发展经历了三个发展时期 第一个阶段为 20 世纪 80 年代中期至 90 年代中期 是我国住房消费信贷业务的初步尝试阶段 这时 期我国部分金融机构开始尝试发放城镇居民住房贷款 住房消费信贷进入初步 探索尝试期 第二个阶段为 1997 1999 年 是我国住房消费信贷业务的试点阶 段 1997 年 中国人民银行颁布了 人人住房担保贷款管理试行办法 开始 推广商业银行住房消费信贷业务的试点工作 1999 年 2 月 中国人民银行发布 本科毕业设计论文本科毕业设计论文 13 关于开展个人消费信贷的指导意见 正式要求各金融机构 开展面向广大城 市居民的消费信贷业务 第三个阶段是 2000 年至今 我国住房消费信贷业务进 入迅猛发展的阶段 个人住房消费信贷业务的发展有利于商业银行资产结构的 改善 目前各银行的个人住房消费贷款当年不良率基本低于 0 5 住房消费信 贷成为资产质量较好业务种类 成为各银行竞争激烈的业务品种之一 11 3 2 商业银行个人住房贷款业务的发展现状 近年来 在房地产市场特别是住房市场快速发展的带动下 个人住房贷款获得 了迅猛发展 个人住房贷款在银行资产中的比重迅速上升 截至 2004 年末 个 人住房贷款数额已达到 1 5 万亿元 而到 2005 年商业银行发放的自营性个人住 房贷款余额已达 16508 亿 占银行中长期贷款的 23 而在 2007 年这数额已攀 升到了商业住房贷款作为新兴发展起来的贷款产品 开办之初 被银行视为低 风险 高收益的信贷产品 在贷款初期不良贷款都在 0 1 0 2 之间 不少商业银 行也因此将个人信贷看作是低风险的信贷产品 12 个人信贷从短期来看贷款是 当前商业银行资产中质量最高的贷款种类 因此成为银行信贷业务扩张的重点 但在该业务迅速发展的同时 由于我国商业银行在风险管理方面等的缺失导致 了该项业务风险的放大 不良贷款率上升 银行的经营风险增大 个人住房贷款业务在我国开展时间不长 开办之初 保持较低的不良贷款率 水平 根据发达国家开展个人住房信贷的经验 个人住房贷款风险一般是在发放 贷款后 3 至 8 年中才逐步显现 而目前国内个人住房贷款余额中 80 是 2000 年以后发放的 只有 20 左右的贷款开始进入危险期 未来几年个人住房不良贷款 将陆续显露出来 由于贷款余额的高速累积 贷款总量上涨掩盖了风险的增长 个人住房贷款业务作为一项中长期品 其风险具有隐蔽性 滞后性 社会性等 一系列特征 现在个人住房贷款已占到银行消费信贷业务量的九成左右 随着住 房抵押贷款规模的扩大 一旦风险暴露 对于金融市场还很不完善的中国经济来说 后 果将不堪设想 虽然 贷款银行有抵押作担保 但由于我国现行法律法规还不健全 银行在行使处置抵押权时遇到很大的障碍 贷款风险也并没有因抵押而完全消失 千里之堤溃于蚁穴 东南亚金融风暴和 2008 年 9 月美工的次级贷所导致的 个人房贷的危机 证明了这样一个事实 住房金融业务虽相对比较安全 但其风险 一旦形成 便会迅速扩散 出现大面积的金融风波 危及整个金融市场和国民经济 的发展 目前我国房地产市场的火暴是有目共睹的 投资炒楼的高额利润 已经让越 来越多的热钱滚向楼市 这其中就积淀了大量银行贷款 我国资产市场已显示了 较之美国有过之而无不及的投机狂潮 在政府高价拍卖土地 开发商操纵房价 银行放贷审查松弛 税收调控不力的多种因素合力的作用下 中国城市房地产出 现了全球绝无仅有的连续上涨局面 由于近年来房贷一直被各商业银行视为优 本科毕业设计论文本科毕业设计论文 14 质贷款项目来极力拓展 导致房贷规模成倍扩大 在央行不断提高利率 房价上涨 持续超过购房者的承受能力时 违约现象就容易发生 万一出现危险 最先受到冲 击的就是发放房贷的银行 因此我们必须深入分析住房信贷市场潜藏的巨大风 险 从而引起国家和商业银行警惕 13 综上所述 商业银行个人住房信贷业务在中国发展时间不长 发展空间较 大 但近年来由于银行在风险管理方面未能跟得上该业务发展的速度 所以出 现了风险隐患 所以 商业银行应在结合我国实际国情和借鉴外国经验的前提 下 发展出适合我国的信贷风险管理方式 使该项业务的风险得到识别 规避 转嫁等等 3 3 商业银行发展个人住房业务发展的必要性以及前景分析 3 3 1 必要性分析 住宅商品的特性和金融业潮流客观上要求开展房贷业务 由于住房本身具有生产周期长 不可移动 资源稀缺 供给弹性小等特性 决定其价值高昂 而住宅与人们生活息息相关 人民收入水平偏低的现实决定 对住宅价值的承受力有限 因而为金融业的介入提供了条件 同时 住房消费 要实现商品化 市场化 社会化的目标 也着实离不开金融手段的扶持 再从 金融行业的世界发展潮流来看 大型制造企业及高风险行业已经逐步转向资本 市场直接融资 传统贷款业务有萎缩的趋势 是故 银行信贷业务会逐步向中 小服务行业和以住房信贷为中心的个人业务转移 另一方面 我国己经加入世 界贸易组织 这对于我国的经济结构调整将产生深远影响 尤其住房消费曾是 许多发达国家的主导产业 亦将成为我国重点推举的金融业务 1 有利于有效刺激消费 拉动经济持续增长 经济的增长需要有强大的供给和需求来推动 供给归根结底又必须由需求 来支撑 所以需求也可以看作是经济增长的原动力 有研究表明 居民消费每 增长 1 可带动 GDP 增长 0 5 我国居民消费占最终消费的 80 左右 占国 内总需求的 50 左右 14 可见 居民消费在社会整体需求中的地位举足轻重 对国民经济增长的贡献更是不容低估 消费信贷的作用则体现在 一方面增加 最终消费品需求 扩大消费需求 拉动经济增长 另一方面 促进产品销售 刺 激投资 扩大投资乘数效应 带动经济增长 根据典型性调查推算 1 元消费 信贷 可以带动 1 5 元的商品消费 我国作为一个人口大国 住房需求更为强 烈 发展个人住房信贷必能刺激消费需求的释放 而其高产业关联度的特性也 必能带动经济的强势发展 2 有利于完善货币政策传导机制 加大金融宏观调控力度 我国动用货币政策工具 利率来调控宏观经济时 实施效用往往与预期效 果有一段距离 对居民消费行为的影响上体现尤为明显 究其原因 受传统消 本科毕业设计论文本科毕业设计论文 15 费观念的束缚 重积累 轻消费 大力发展这项金融业务有利于加强民众的 信用消费观念 个人住房贷款与生存的基本需要挂钩 在消费贷款中占有的份 额最大 全面启动个人房贷有助于有效提高货币政策传导机制的效能 3 有利于推动消费结构和产业结构调整和升级 提高国民生活水平 消费信贷的特点是使消费者提前使用商品或享受服务 是对生活质量的预支 如果将整个社会的个体提前的消费能量聚合起来 将会引发消费结构的大调整 消费层次提高 消费选择放宽 消费数量放大 消费期间提前 为配合消费需 求的变化 产业结构也必然进行升级调整 就个人住房贷款而言 它帮助居民 提前享受到了更宽敞 更舒适的住房的同时 调动了住宅产业投资的增长 住 宅质量的升级 包括建材 装演等行业也获得了联动效应 有利于调整银行信 贷结构 分散和降低金融风险 3 3 2 个人住房贷款业务发展前景分析 1 从长远来看 我国的工业化和城市化进程将进入快速推进阶段 城市 拆迁改造和住房制度改革力度加大 人员流动和城镇化进程速度加快 住房需 求非常巨大 老百姓对住房的消费需求具有较强的刚性 只要收入条件许可 潜在的住房消费需求自然会及时转化为实际市场需求 掀起一轮住房消费热潮 但是从这批最需要住房的群体来看 大多还是需要通过信贷手段才能达成愿望 这为个人住房贷款业务提供了广阔的市场 2 加入 WTO 促使银行必须加快信贷结构调整及各项改革步伐 个人住房 贷款业务将继续作为银行调整信贷结构 改善资产质量的重点业务而得到迅速 发展 并且入世后 外资金融机构进驻带来先进的管理理念 融资方式 风险 防范措施和投资管理决策机制 为我国的金融业提供了先进的可资借鉴的模版 15 取人之长 补己之短 就能加快我国住房金融现代化的进程 使后来居上 3 个人住房贷款业务发展当中会体现出来一些鲜明的特征和趋势 越来越 多的商业银行纷纷看好个人住房贷款业务的前景 竞相进入这一市场 在激烈 的市场竞争下 有利于形成一种 以客户为中心 以市场为导向 的经营机制 转换 个人房贷还会带动派生出中间业务的发展 为银行开辟广阔的收益渠道 并且会有更多的非银行金融机构和中介机构介入这个领域 形成我国金融界的 新的格局 本科毕业设计论文本科毕业设计论文 16 第四章 我国个人住房信贷业务发展的关键问题 风险 管理 4 1 我国商业银行当前个人住房贷款隐含的风险分析 本论文对信贷风险是如下定义 信用风险是由于交易对象或授信对象因各种 原因而不能偿还金融机构或授信者的交易本金和利息的风险 住房消费信贷中 的信用风险是指个人住房购买者因其还款意愿或还款能力或第三方原因 导致 其提前偿付 逾期偿付或终止偿付的违约行为 该行为可能致使银行遭受本金 和利息损失 4 1 1 信用风险 个人住房抵押贷款中的信用风险经常表现为四种形式 1 客户可能拒绝或 无力偿还贷款 2 客户可能不能全额偿还 3 客户可能提前偿还 4 客户可能 延期偿还 现实状况是中国商业银行对个人住房贷款风险无论是认识 体制设 置还是控制方法都存在着相当大的缺陷 主要表现在 1 银行不能全面了解贷 款申请人的信用状况 在发放个人贷款时信息不对称的问题相当突出 我国目前 尚未建立起一套完备的个人信用制度银行 缺乏征询和调查住房抵押货款申请人 资信的有效手段 加之个人收入的不透明和个人征税机制的不完善 银行难以对住 房抵押贷款申请人的财产以及个人收入的完整性 稳定性和还款意愿等资信状 况做出正确判断 2 在对贷款人的信用风险进行评估以及决定是否发放贷款 时 主要依靠授信机构的住房抵押贷款人员进行主观判断 不能精确地计量住房 抵押贷款申请人的信用风险 3 在放贷时主要依赖住房抵押贷款人员的直觉 标准 不一致性为授信机构的风险管理带来较大的困难 4 个人住房抵押贷款 本科毕业设计论文本科毕业设计论文 17 业务的特点是单笔业务的交易量较小 但是业务的数量却很大 主要依赖住房抵 押贷款人员判断的信用评估和控制方法 无法有效地降低单笔贷款的管理成本 风 险控制的成本却较高 4 1 2 利率风险 住房抵押贷款的利率风险是由其业务短存长贷的资本结构所决定的 只要 利率发生波动 无论是涨还是跌 商业银行都会遭受损失 如果利率上涨 对 借款人来说 借款额度越高 借款期限越长 其影响度也就越大 因为在借款 人本来的收入就比较吃紧的情况下 增加的每月还款额无疑会加大借款人的还 款压力 从而使银行的风险加大 如果利率下降 借款人又有可能从当前资本 市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款 从而使银行预期的利息收入无 法实现 4 1 3 流动性风险 对于银行来说 个人住房信贷等中长期贷款的快速增长比率的迅速提高 可能 会带来流动性风险 所谓流动性风险 就是由于金融机构缺乏足够的现金和随时 能转换为现金的其他资产 以致不能清偿到期债务 满足客提取存款要求的风险 具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高 现金和国库券等不足以应 付提款需要 又缺乏及时融入现金的手段和渠道 如果在个人住房贷款的推动下 商业银行的中长期贷款比重继续提高 流动性风险管理将必然成为一个重要的问 题 根据国际经验 个人住房贷款比重接近或达到 18 20 时 商业银行整体 流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题 在我国 这一比例已 从 1997 年的 0 3 上升到 2003 年的 9 27 16 对于一些资产规模较小 资 产种类较为单一的部分城市商业银行来说 实际上已经开始面临到流动性问题 4 1 4 抵押物风险等表述 抵押物风险主要表现为抵押物处置风险和抵押物价格风险 抵押物处置风 险表现在两个方面 一是借款人欺诈行为构成的风险 包括 虚拟抵押 多头 或重复抵押 旧契约抵押等 由于借款人的欺诈行为 使得借款人违约后导致 对抵押物处分的纠纷 由此造成花费高昂的处分费用 给贷款人造成损失 二 是房地产交易市场不完善构成的风险 目前 在我国贷款人通过拍卖抵押房产 所得价款来清偿贷款 在实践中的阻力很大 困难重重 难以实施 抵押物价 格风险也有两个方面的表现 一是抵押物价格的市场风险 抵押房屋随着经济 环境 房地产市场供求关系的变化和自然磨损而导致市场价格下跌 会给银行 带来损失 是抵押物价格的人为风险 17 借款人在其抵押期限内对房屋的损坏 造成抵押物价格下降 使银行贷款遭受风险 此外 由于估价人员的过失或故 意过高估价以使借款人获取更多的贷款行为等 这些人为因素都会给银行贷款 造成风险隐患 本科毕业设计论文本科毕业设计论文 18 4 2 我国商业银行管理风险的工具缺失 4 2 1 信息处理的不足 我国的商业银行在信贷对象的信息的收集 处理等方面存在着严重的不足 在收集了各类与信贷对象的相关的数据信息之后 如何以较低的成本为代价 更好地存储 保护 处理这些关键的数据信息 以及保持数据的准确和及时更 新 就成为了各级银行数据中心最为关心的重要课题 也在此造成了商业银行 在这方面的极大不足 18 在此 笔者认为我国可以借鉴美国的市场主导信息处理的模式 美国的个 人信用服务中介机构是个人信用局 专职管理个人的资信档案 从事个人信用 资料的收集 加工整理 量化分析 制作和售后服务 形成的个人资信档案涵 盖借款人的基本信息和跟借款人信用历史有关的一切资料 国的信用服务机构 实行的是完全的市场化运作 信用局可以定期从相关部门那里收集个人信用信 息 每隔一段时间更新一次 个人基础信息则从信用申请人递交的材料中获取 公共记录也是信息来源之一 然后 信用局将杂乱无章的信息按特定标准分类 整理 经过比较 计算 分析 评估等一系列加工处理 最终形成征信产品有 偿提供给社会需求者 银行 保险公司 雇主 司法部门 消费者个人都是使 用者 根据法律规定 除了美国联邦调查局和法院可以直接查询 这些征信资 料是不能随意被他人调用的 征信局只有征得当事人同意 才能向提出查询申 请的机构或个人披露 19 4 2 2 利率非完全市场化 从中央银行的建立 到商业银行和政策性银行的分设 从非银行金融机构 的出现 到证券市场的运营 从折借市场的兴起 到期货市场的发育 从贷款 规模的取消 到公开市场业务操作 在取得不小成绩的同时也受困于利率非市 场化的瓶颈 这同样也体现在了商业银行发展个人住房信贷的业务方面 最显 著体现在我国商业银行不能根据市场上供求的变化及时调整自身的利率水平来 规避业务的风险 导致应对措施的滞后性 以致经营风险增大 利率市场化对于商业银行的真正含义是银行的商业化和市场化 在这种情 况下商业银行可以根据不同的产品特点 资金成本 竞争策略