全省住房金融业务培训(2009年8月10日).ppt

个人房屋贷款政策制度 产品体系及操作流程 住房金融业务部王中平2009年8月 目录 第一部分个人住房贷款业务 一手 第二部分个人商用房贷款业务 一手 第三部分二手房贷款业务第四部分债务置换类个人房屋贷款第五部分个人贷款最高额担保第六部分个人循环贷款第七部分存贷通业务第八部分个人贷款营销外包第九部分个人住房公积金贷款 第一部分个人住房贷款 一手房 一 基本含义和分类 二 间客式 个人住房贷款 三 直客式 个人住房贷款 一 基本含义与分类 含义 一手个人住房贷款 是指贷款人向借款人发放的 用于购买房地产开发企业 或集资建房单位 依法建造 销 预 售住房的贷款 1 贷款的主体特定 只能是自然人 2 销售主体特定 只能是具有房地产开发和销售资格的 房地产开发企业 但集资建房单位除外 一 基本含义与分类 按营销渠道的不同即是否由合作机构推介 更确切的说 按照或是否由开发商承担阶段性担保责任 一手个人住房贷款分为 间客式个人住房贷款业务 传统模式 直客式 直贷式 个人住房贷款业务 间客式 直客式 只是营销渠道的不同 额度 期限 利率 还款方式等贷款基本要素完全一致 不同点在于 贷款条件 担保方式以及业务操作流程 2 1概述2 2合作机构准入管理2 3按揭项目准入管理2 4一手个人住房贷款业务 二 间客式个人住房贷款业务 2 1含义和基本流程 含义 间客式个人住房贷款 是指通过与房地产开发企业签订按揭业务合作协议 由开发企业向我行推介按揭贷款客户并为贷款客户提供阶段性担保的个人住房贷款 间客式模式是当前个人住房贷款营销的主要营销渠道和办理模式 因为现阶段开发商在市场中出主导地位 控制着客户资源 合作机构准入管理 房地产开发企业准入 按揭项目准入管理 单笔个人住房贷款 贷款条件 贷款担保 操作流程 2 1含义和基本流程 合作机构准入 按揭项目准入 单笔贷款操作流程 部分特殊情形可省略准入环节 一般操作流程 个人房屋贷款合作机构包括 房地产开发企业 房地产经纪公司 房地产评估机构 担保公司 保险公司 合作机构管理遵循 名单准入 择优增补 动态监测 适时淘汰 的原则 房地产经纪公司 房地产评估机构 担保公司的准入在 二手房贷款业务 中介绍 2 2合作机构准入管理 一 基本条件1 经工商行政管理机关核准登记的企业法人 2 有固定经营场所 经营规范 制度健全 3 财务状况良好 有一定资金实力 4 信誉良好 无拖欠银行贷款 5 法定代表 控股股东和总经理无不良信用记录 6 在我行开立基本结算账户或一般结算账户 7 我行要求的其他条件 2 2合作机构准入管理 准入条件 二 特定准入条件 1 我行或他行评定的信用等级为BBB级 含 以上 如为新建房地产企业或项目公司 其控股股东在我行或他行评定的信用等级为A 级 含 以上 对按揭项目为现房或纯按揭的房地产开发企业 可不评定信用等级 2 注册资本金1000万元 含 以上 3 具有合法有效的房地产开发资质 4 我行近三年已发放过开发贷款 且未出现过不良记录的 可以直接纳入房地产开发企业准入名单 合作机构准入特殊情况之一 2 2合作机构准入管理 准入条件 5 保证金的留存管理 承担连带保证责任的 还要具备较强资金实力 担保能力和赔付能力 并承诺根据所担保贷款余额的相应比例存入保证金 保证金比例由各二级分行根据项目风险状况和同业竞争情况自行确定 保证金实行专项存储 专户管理 符合下列条件之一的 可免存保证金 1 信用等级为A 级 含 以上的 可免存保证金 2 已达到现房标准并可在三个月内落实抵押登记手续的 可免存保证金 2 2合作机构准入管理 准入条件 三 禁止与出现以下情况之一的机构建立合作关系 1 已查知有金融欺诈 逃废或恶意拖欠债务等不良记录的机构 2 有组织或协助他人制造假按揭贷款行为的机构 3 内部管理混乱或资金严重短缺的机构 4 已经或即将丧失履行债务能力的机构 2 2合作机构准入管理 准入条件 调查由贷款经办行负责 要求企业提供以下资料 一 合作机构准入申请审批表 二 经年检的企业法人营业执照 验资报告 公司章程 组织机构代码证 经年检的税务登记证 有贷款记录的 还须提供贷款卡 三 经工商行政管理部门盖章的企业变更登记有关文件 四 最近一期企业财务报表和经审计的上年末企业财务报表 五 相关的经营资质证书或资质资格 执业证书 六 法定代表人或授权代理人的身份证件及签字样本 授权代理人应同时提供授权委托书 七 个人控股股东和总经理的身份证件 八 我行要求的其他资料 2 2合作机构准入管理 合作机构准入流程 调查同意的 调查人要出具调查报告 在 合作机构准入申请审批表 上签署调查意见 交贷款经办行行长或主管行长签字盖章后 将相关资料报二级分行个人贷款营销部门审查 2 2合作机构准入管理 合作机构准入流程 合作机构的审查工作由二级分行个人贷款营销部门负责 审查人在 合作机构准入申请审批表 上签署审查意见 房地产开发企业的准入 由二级分行审批 并报省行备案 其他合作机构的准入 报省行审批对准入名单内的房地产开发企业 房地产评估公司 房地产经纪公司开设的分公司 可直接建立业务合作关系 无须再单独申报准入 合作机构准入特殊情况之二 2 2合作机构准入管理 合作机构准入流程 信贷管理部负责督导信贷管理分部对合作机构进行监测与分析 定期通报 必要时进行现场检查 合作机构的关系维护工作由贷款经办行负责 合作机构的预警与退出由省行负责 2 2合作机构准入管理 合作机构准入流程 出现下列情况之一 对合作机构实行预警 一 合作机构推荐的借款人个人房屋贷款不良率连续三个月超过2 二 管理混乱 存在法律等纠纷情况可能对我行资金安全造成影响的 三 法定代表人或总经理 涉及经济 法律纠纷而被司法 税务 工商部门提出警告或处罚 可能对我行资金安全造成影响的 四 房地产评估公司评估价格明显偏高 其评估的抵押物中有超过10 含 的评估值比复评值高出20 含 以上 五 担任保证人的企业未按规定在我行存入保证金 六 其他需要预警的情况 2 2合作机构准入管理 合作机构准入流程 预警 对预警半年 含 以上仍未撤销处罚的合作机构要终止合作 且不得进入下一年的合作机构准入名单 确需与预警合作机构签订合作协议的 须报省行个人贷款营销部门审查同意 并由行长或分管行长进行审批 对预警的合作机构还要采取以下措施 一 贷款经办行要审慎受理被预警合作机构推荐借款人的贷款申请 并跟踪调查合作机构的整改情况 二 审批部门要从严审查被预警合作机构所推荐的借款人的贷款申请 三 信贷管理部门要加大被预警合作机构所推荐的借款人的存量贷款监测力度 并跟踪监测合作机构的整改情况 预警合作机构经过整改符合准入标准的 可向省行申请撤销处罚 2 2合作机构准入管理 合作机构准入流程 对存在下列情况之一的合作机构实行退出 一 组织或协助他人制造 假按揭 贷款 二 合作机构推荐的借款人个人贷款不良率连续三个月超过5 三 存在金融欺诈 商业 合同 欺诈或涉及重大案件 四 未通过年审 五 其他需要退出的情况 2 2合作机构准入管理 合作机构准入流程 退出 退出的合作机构2年内不得进入合作机构准入名单 新设立机构的主要负责人曾任退出机构控股股东或总经理且该退出机构尚未消除影响我行资金安全因素的 2年内也不得列入我行准入名单 对退出合作机构还要采取以下措施 一 书面通知合作机构停止合作 二 贷款经办行和审批部门一律不再受理 调查 审查审批 签批退出合作机构所推荐的借款人的贷款申请 三 信贷管理和风险管理部门要加大退出合作机构所推荐的存量贷款监测力度 同时做好保全工作 2 2合作机构准入管理 合作机构准入流程 按揭项目准入的受理 受理工作由贷款经办行负责 填妥 按揭贷款项目申请审批表 并提供以下资料 一 公司资料 1 合法 有效的企业法人营业执照复印件 法定代表人证明书及身份证 2 最近一期企业财务报表和经审计的上年末企业财务报表 3 房地产企业开发经营资质证书 4 公司股东会或经授权的董事会同意在借款人办妥产权证及有效抵押之前 为借款人提供阶段性连带担保的书面承诺 2 3按揭项目准入 受理 二 项目资料1 现房项目资料 1 项目竣工验收合格报告 2 商品房销 预 售许可证 3 若属合作建设的项目 需提供合作开发合同及合作方同意申请办理按揭业务的有效委托书 4 项目户型平面图 2 3按揭项目准入 受理 2 期房项目资料 1 项目立项批文及可行性研究报告 2 四证 齐全 3 在发放个人房屋贷款前应补充提供商品房销 预 售许可证 4 合作开发项目需提供合作开发合同及合作方同意申请办理按揭业务的有效委托书 5 项目的预算报告或投资估算表及后续资金落实情况 2 3按揭项目准入 受理 3 集资合作建房集资建房的单位及项目须符合国家及当地政府有关规定 其中 事业单位以外的其他企业申请集资合作建房 在我行的信用等级须在A级 含 以上 需提报以下资料 集资或合作建房方案 集资或合作建房方案批复 上级及政府主管部门批文 集资或合作建房项目 四证 集资或合作建房协议和集资款收据 2 3按揭项目准入 受理 注意 合作机构准入过程中已提供的企业资料可不重复提供 对我行已发放开发贷款的项目申请按揭贷款的 若企业和建设项目无重大异常变化 所需企业 项目资料可不重复提供 2 3按揭项目准入 受理 按揭项目准入的调查 由贷款经办行负责 项目调查人对调查资料的真实性负责 按揭项目的调查实行双人调查制度 项目调查人在收妥上述资料后 应在规定工作日内约见申请人 对按揭项目进行实地考察 对资料进行核查与分析 提出调查意见 并在 按揭项目申请审批表 签署意见 提交调查报告 2 3按揭项目准入 调查 对调查发现按揭项目存在以下问题之一的 要终止调查不予受理 1 建筑工程质量不合格的项目 2 因建设项目计划出现重大调整或企业资金严重短缺等因素可能 烂尾 的项目 3 不能提供合法 四证 的项目 4 存在债权 债务和产权纠纷或正处于法律诉讼阶段的项目 5 未经主管部门预售许可 不具备合法销售条件的项目 6 开发企业或其法定代表人有不良信用行为记录 2 3按揭项目准入 调查 按揭项目的审查工作由二级分行个人信贷业务部门负责 按揭项目的审批工作由二级分行行长或经授权的副行长负责 项目审查人审查同意后在 按揭贷款项目申请审批表 上签署审查意见后 上报审批 有权审批人审批通过后 贷款经办行与开发企业签订 按揭贷款业务合作协议 审查审批不符合贷款条件的按揭项目 应将有关材料退还房地产开发企业 签订 按揭贷款业务合作协议 应主要明确按揭贷款成数 期限 抵押 阶段性保证及资金结算等内容 2 3按揭项目准入 审查 按揭项目档案内容包括 1 按揭项目申请资料 2 按揭贷款业务合作协议 3 对该项目的审查意见及贷后检查记录 4 其他必要的资料 2 3按揭项目准入 归档 合作机构和按揭项目准入中的几个特殊情况 之一 我行近三年已发放过开发贷款且未出现过不良记录的 可以直接纳入合作机构准入名单 之二 准入名单内的房地产开发企业 房地产评估公司 房地产经纪公司的分公司 无需申报合作机构准入 直接纳入名单 2 3几个特殊情况 之三 按揭项目准入时可不重复提供合作机构准入时已提报过的企业资料 对我行已发放开发贷款的项目申请按揭贷款的 若企业和建设项目 无重大异常变化 所需企业 项目资料可不重复提供 之四 我行开发贷款支持的按揭项目 其调查 审查工作与开发贷款同时进行 开发贷款审批通过后 贷款经办行对按揭项目自行进行准入 签署按揭业务合作协议后向二级分行报备 2 3几个特殊情况 之五 现房按揭项目的准入要求 对现房按揭项目 贷款经办行落实以下条件的情况下 可不对开发企业和项目进行准入审查审批 可不与开发企业签订按揭合作协议 一 项目已竣工验收 二 具有良好的区位环境 建筑品质 户型设计 基础设施建设配套完善 物业管理规范 三 定价合理 销售前景良好 不存在滞销的风险 2 3几个特殊情况 之六 大型优质房地产开发企业 含其控股51 含 以上的项目公司 及其项目的准入管理要求 在满足下列条件的情况下的大型优质房地产开发企业及其开发项目 贷款经办行可自行准入 并向二级分行报备 经办行可不与房地产开发企业签订按揭合作协议 开发企业可不承担阶段性担保责任 2 3几个特殊情况 一 开发企业注册资本5000万元 含 以上 开发资质二级 含 以上 二 项目区位环境良好 建筑品质优良 总建筑面积达到5万平方米以上 对地段和建筑品质特别优良的项目可适当放宽总面积限制 三 明确贷款资金由借款人授权直接划入开发企业账户 四 能够办妥合法有效的预告登记 五 确保项目能够正常交付使用 2 3几个特殊情况 之七 总行名单内大型优质房地产开发企业 含控股51 含 的项目公司 下同 及其项目的准入管理要求 一 省行与名单内企业就其独资企业及控股企业年度内开发的按揭项目签署全面按揭协议 各经办行可不再单独签签署 二 对名单内客户的独资企业或控股企业与我行合作开展纯按揭业务的 可免除开发企业准入的审查审批 按揭项目由经办行自行准入 并向二级分行报备 三 对名单内客户的独资企业或控股企业开发项目 发放贷款前能够办妥预告登记的 经办行可不与企业签订按揭协议 开发企业可不承担阶段性担保 四 调查 审查实行绿色通道 简化对借款人的调查审查审批手续 2 3几个特殊情况 2 4一手个人住房贷款业务 间客式 贷款条件 贷款用途 贷款担保 合同要素确定 操作流程 贷款条件 借款人基本条件 贷款用途证明 贷款担保证明 身份证明 婚姻证明 偿债能力证明 信用证明 购一手住房 商用房 购车位 购二手住房 商用房 抵押 保证 质押 组合 一 贷款条件 基本结构 一 贷款条件 身份 婚姻 1 具有完全民事行为能力的自然人 年龄在18 65周岁 含 之间 外国人以及港 澳 台居民应在境内居住满一年并有固定居所和职业 2 具有合法有效的身份证明 居民身份证 户口簿或其他有效的身份证明 3 有效的婚姻状况证明 结婚证明或离婚证明或单身声明或其他证明借款人婚姻状况的证明 一 贷款条件 信用 4 具有良好的信用记录和还款意愿 1 CIIS 人行征信 禁入 类客户 各级机构不得与其发生新的授信业务 关注 类客户 原则上不得与其发生新增授信业务 否则必须提供充分理由和说明 并经过有权人批准 2 对于原有住房贷款有连续违约3个月以上违约记录的借款人 再申请住房贷款 均不予受理 工银办发 2008 161号 3 对因欠缴信用卡年费而出现违约记录的客户 如客户能补缴年费并由发卡机构出具违约原因说明 可为其办理个人住房贷款业务 4 对由于疏忽等原因造成1000元 含 以内信用卡小额欠款且不属于禁入类的客户 可在客户归还欠款并出具相关说明的前提下 办理业务 一 贷款条件 偿债能力 5 具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力 房屋贷款的月还款额 月物业管理费 月均收入 50 房屋贷款的月还款额 月物业管理费 其他债务月均偿付额 月均收入 55 利用上述公式计算还贷比时 主借款人与共同借款人的收入以及负债应一并计算 二 贷款用途 1 贷款用途管理要求1 1贷款用途管理总的要求 严禁发放无确定贷款用途的个人贷款 严防贷款资金被挪用 防范流入证券市场 1 2个人住房贷款用途管理要求 购买或建造的商品房 经济适用房或车位等必须符合国家有关规定且产权清晰 禁止向购买违规建设房屋的借款人发放个人房屋贷款 禁止向购买宅基地 农民住宅或其他 小产权房 的城镇居民发放个人房屋贷款 重点支持借款人购买首套中小户型自住住房 购买 一手住房 的 所购住房必须主体结构已封顶 1 3产权式酒店和酒店式公寓的界定 二 贷款用途 具体用途 具有所购住房的商品房销 预 售合同或意向书 具有支付所购房屋首期购房款的能力 与 个人房屋抵押贷款 的区别 三 贷款担保 一手个人住房贷款担保方式包括 抵押登记办妥前的阶段性担保 和 正式的抵押登记 期房按揭贷款 原则上应办理期房的抵押预告登记 对当地政府尚未建立预告登记制度的 应办理预售合同备案 担保方式 抵押 保证 质押 组合 抵质押担保可采用最高额抵 质 押担保和普通抵 质 押担保注 预告抵押登记 不是严格意义上的担保方式 所以不能因为办理的 预告抵押登记 就不再提供阶段性担保 三 贷款担保 阶段性担保 一手房的阶段性保证担保包括 1 房地产开发企业或集资建房单位的阶段性保证 2 质押阶段性担保 3 专业担保公司和其他法人阶段性保证 主要适用于直贷式 主要适用于直贷式 4 自然人阶段性保证 主要适用于直贷式 5 非本笔贷款所购房产抵押阶段性担保 6 符合我行个人信用贷款特定准入客户条件的优质客户可免除阶段性担保 直接发放贷款 三 贷款担保 正式抵押登记 一手房贷款原则上以本次所购房产设定抵押 直贷式除外 直贷式可以以本人其他房产直接设定正式抵押 抵押物价值的确定 一般为房屋的交易价格 三 贷款担保 抵押登记的办理 一 以期房抵押的 贷款人应协助抵押人持依法生效的商品房销 预 售合同到期房坐落地的房地产登记机关办理预告登记 并确保自能够进行不动产登记之日起三个月内办理正式登记手续 在办妥房屋他项权证前 一般需提供符合我行规定的阶段性担保 二 以现房抵押的 贷款人应协助抵押人持房屋所有权证到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记 取得房屋他项权证 如售房单位未办妥房屋所有权证 贷款人和抵押人应持依法生效的 房屋买卖合同 办理预告登记手续 并确保自能够进行不动产登记之日起三个月内办理正式登记手续 取得房屋他项权证 四 贷款基本要素 1 房屋 套数 的界定2 贷款额度3 贷款期限4 贷款利率5 还款方式6 其他规定 1 房屋套数的界定 1 以人民银行个人征信系统以及我行PCM2003系统收录的借款人信息为主要依据 2 以借款人家庭 包括借款人 配偶及未成年子女 为单位认定房贷次数 3 已利用个人住房贷款 原已结清贷款及公积金贷款均计入贷款购房套数 购买过住房的借款人 再次向商业银行申请个人住房贷款的 认定其贷款属于第二套房贷 对已贷款购买一套住房 但人均住房面积低于当地平均水平 再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民 允许比照执行首次贷款购买自住房的优惠政策 2 贷款额度 对居民首次利用贷款购买自住房的 首付款比例不低于购房款的20 其中 对贷款购买别墅的 首付款比例不得低于40 对其他申请贷款购买第二套及以上住房的 首付款比例不得低于购房款的40 且首付款比例应随购房套数增加而逐步提高 具体上浮比例由贷款行及授信审批部门合理确定 3 贷款期限 个人住房贷款的贷款期限最长不得超过30年 且借款人年龄与贷款期限之和不得超过70年 有两个 含 以上共同借款人借款的 可按照满足贷款条件中年龄较小的认定贷款期限 个人住房贷款实行固定利率的 贷款期限应长于12个月 同时不得短于所选择固定利率对应的固定期限 固定利率期限累计最长不超过10年 分为3年期 5年期及10年期三个期限档次 4 贷款利率 浮动 一 浮动利率方式 上下浮动 上限放开 下限管理 贷款期限在1年以上的 遇法定利率调整 次年1月1日调整 对居民首次利用贷款购买自住房的 贷款利率不低于基准利率的0 7倍 对其他申请贷款购买第二套及以上住房的 贷款利率由贷款行和授信审批部门根据同业竞争情况 并在综合考虑客户风险状况及综合收益水平的基础上 在央行规定的个人住房贷款利率上下限浮动空间内自主确定利率浮动比例 4 贷款利率 固定 含义 固定利率个人住房贷款系指为购买住房的借款人提供的 在约定期限内贷款利率不随人民银行利率调整或市场利率的变化而浮动的住房贷款 适用客户条件 1 个人住房贷款 2 新申请的贷款业务 以及在我行已办理个人住房购置按揭贷款且剩余贷款年限符合固定利率贷款期限要求的存量贷款业务 三种模式 全程固定利率模式 分段固定利率组合 固定利率及浮动利率组合 期限要求 贷款期限应长于12个月 同时不得短于所选择固定利率对应的固定期限 贷款最长期限不得超过个人住房贷款的有关期限规定 固定利率期限累计最长不超过10年 分为3年期 5年期及10年期三个档次 4 贷款利率 罚息和换算 三 罚息利率原因 未按合同约定日期 包括被宣布提前到期 偿还贷款 未按合同约定使用贷款 标准 贷款实际执行利率水平上加收30 50 对未按上述规定偿还或使用的贷款本金部分计收利息 对不能按时支付的利息部分 按罚息利率收复利 四 利率换算 利率换算公式为 月利率 年利率 12 日利率 年利率 360 5 还款方式 等额本金及等额本息还款 1 按月等额本金还款法 分为按月计息和按日计息两类 计算公司为 2 按月等额本息还款法 计算公式为 3 特点对比分析 等额本金首月还款额大于等额本息首月还款额 等额本金总还款利息小于等额本息还款总利息 等额本金还款法的本金偿还速度快于等额本息 5 还款方式 按周还款法 1 按周还本付息法功能描述 以等额本息或等额本金还款法为基础 以7天或者7天的整倍数作为还本付息的周期 周期最长21天 即突破了传统 按月 为周期的还款方式 实现了按1周 2周或3周为周期的还款方式 产品优劣势 缩短还款周期 加快本金偿还速度 从而达到节省贷款利息的目的 借款人在总的还款期内所承担的总利息支出减少 但由于还款周期缩短 导致借款人每月偿还的贷款本金增多 月还款压力相对增大 适宜人群 适合收入较高 比较成熟的消费群体 利息节约指数 5 还款方式 按周还款法 按周还本付息法的管理要求 1 一个月内应还本息合计须小于借款人月收入的50 2 贷款按日计息 3 未按时还款计贷款违约 连续违约超过3个月的计为不良贷款 5 还款方式 随心还款法 2 随心还还款法功能描述 借款人在合同约定的还款期内 以等额本息还款法计算的还款金额作为每期最低还款额 当还款帐户中资金大于最低还款额时 超过部分银行自动做提前还款处理 产品优劣势 只要将多余资金存入还款帐户 在扣款日银行自动做提前还款处理 避免了因办理提前还款手续而奔波于银行网点的不便与劳苦 适宜人群 适宜各个层次的消费群体 利息节约指数 5 还款方式 随心还款法 随心还还款法管理要求 1 每期最低还款额以申请该还款方式时的贷款利率 剩余贷款期限和余额 按等额本息还款法计算的每期还款额 2 还款金额低于最低还款额的计贷款违约 超过最低还款额的视为提前还款 3 提前还款后 系统默认每期最低还款额保持不变 贷款期限相应缩短 借款人也可向经办行申请降低每期还款额 贷款人应根据借款人申请重新计算每期最低还款额 5 还款方式 入住还款法 功能描述 借款人购买产权房或购买与我行签订了按揭合作协议且开发商为贷款提供阶段性保证担保的期房时 可在所购房产入住之前 暂缓归还贷款本金 仅归还贷款利息的还款方式 本金宽限期最长不得超过1年 产品优势 入住之前只偿还贷款利息 暂不归还本金 从而减少了月还款额 以前期较少的资金投入顺利完成购房心愿 但由于入住前不偿还本金 所以借款人要负担更多的贷款利息 使得借款人总的贷款成本有所增加 适宜人群 适合刚刚步入工作岗位 当前收入较低但有较大发展潜力的客户群体 利息节约指数 5 还款方式 随心还款法 入住还还款法管理要求 1 适用于个人住房按揭贷款 2 贷款购买期房申请入住还的 开发商须提供阶段性连带保证责任 3 本金宽限期不得超过1年 本金宽限期一般为从贷款发放之日起至购房合同中约定的交房日止 4 本金宽限期间须在借款合同中约定 5 对存在质量问题或资金不到位的项目不得发放个人住房入住还贷款 6 对监测发现存在烂尾或延期交房风险的 要提前结束本金宽限期或提前收回贷款 5 还款方式 还款方式的变更 1 个人贷款还款方式原则上每年最多变更一次 且须在贷款经办行办理 2 贷款经办行个人信贷客户经理或综合管理人员 风险管理人员 负责受理变更申请 3 贷款经办行行长授权的人员负责变更申请的审批 5 还款方式 附加服务 1 自定还款日 是指借款人可根据自身收入状况自由选择固定的每期还款日 2 宽限期服务 指借款人在借款合同约定的还款期内 还款日期可在约定还款日的基础上宽限10个自然日 即借款人虽未按合同约定的还款日偿还贷款 但只要在随后的10个宽限日之内偿还 均不计违约 也不产生违约记录 五 贷款操作流程 第一调查人 第二调查人 审查人 贷款审批人 贷款签批人 支行风险经理 受理 调查环节 支行营销部门 审查审批 审批分部 签批环节 支行或二级分行 发放环节 支行风险部门 双人审批 贷款受理 五 贷款操作流程 贷款受理 一 借款人资料1 借款人合法的身份证件 户口登记簿 2 借款人经济收入证明或职业证明 3 借款人婚姻关系证明 4 有共同借款人的 需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺或在借款合同上签字 5 贷款人要求提供的其他文件或资料 二 所购房屋资料1 商品房销 预 售合同 2 首期付款的银行存款凭条或房地产开发企业开具的首期付款的收据或发票复印件 五 贷款操作流程 贷款调查 执行双人调查和见客谈话制度 调查主要包括以下内容 1 资料是否真实 完整 合法 有效 2 借款人购房行为及借款申请是否自愿属实 3 借款人身份证明 婚姻状况是否真实 偿债能力是否充足 信用是否良 4 贷款用途是否真实 合法 合规 5 借款人购买商品房的价格是否与当时 当地 同类物业的市场价格水平相符 6 担保手续是否合法 足额 有效 7 贷款金额 成数 期限 利率 还款方式等是否合理 五 贷款操作流程 贷款审查 贷款的审查工作由授信审批部门负责 审查人对贷款申请资料的完整性和合规性负责 审查环节实行电话核实制度 五 贷款操作流程 审批 签批 一 贷款审批 贷款审批工作由授信审批部门负责 二 资料移交 授信审批部门将资料移贷款经办行风险经理 并进行移交登记 风险经理将经审批同意的贷款资料提交签批人 将审批不同意的贷款资料交由客户经理退还申请人 三 签署签批意见 签批人 由支行行长 二级分行行长或其他有权签批人担任 在年度转授权内行使签批权 四 签署合同 角色 支行签约人 五 落实担保 角色 风险经理 六 签署借款凭证 角色 支行签约人 五 贷款操作流程 贷款发放 间客式 一手房贷款 贷款资金一次划入房地产开发企业帐户 3 1含义 背景3 2贷款条件3 3贷款担保3 4操作流程3 5营销组织推动 三 直客式个人住房贷款业务 3 1含义 背景 含义 对购买未与我行签订按揭业务合作协议的项目的借款人 在其能够提供我行认可的阶段性担保或能够办理正式抵押登记的前提下 可以向借款人发放直贷式个人住房贷款 直贷式 只是一种营销模式 在贷款基本要素的确定上与 间客式 完全一致 区别主要在于 贷款条件 担保方式 操作流程 直客式个人住房贷款业务是我行根据市场需求 针对客户自身的信用情况而设计的个人住房贷款营销操作模式 是对我行原有以房地产开发商及中介合作机构为主导的间接营销模式的拓展和延伸 体现了我行以 客户 为中心的经营理念 3 1含义 背景 总行出台的背景 由于激烈的同业竞争 我行未能成功营销某些开发商并建立按揭合作关系 但我行可以针对购买该楼盘的客户直接办理按揭贷款 以此摆脱对开发商的过度依赖 总行定义 直客式个人住房贷款是指借款人未通过房地产开发企业推介直接向银行申请办理的个人住房贷款 即不与开发企业建立合作关系 直接对个别客户办理业务 零售 评价 理论上是好的 但实际开办起来非常困难 因为散户营销需要耗费太多的人力和物力 是我行目前无法承担的 所以还必须依靠开发商实现批量营销 3 1含义 背景 背景 随着业务的不断发展 许多强势的开发企业 尤其是上市企业 不愿在为借款人提供阶段性担保 扩展后的含义 不与开发商签订按揭业务合作协议 开发商无需承担阶段性担保责任 在借款人能够提供我行认可的阶段性担保或直接办理抵押登记手续的前提下 直接向借款人发放直贷式个人住房贷款 由此 扩展后的直贷式业务主要适用于 购买未与我行建立合作关于的楼盘的散户 零售 通过直贷式的优势巩固与开发商的关系 实现我行个人住房贷款业务的批量营销 批发 3 2贷款条件 一 借款人条件 1 能够提供担保公司阶段性担保或能够直接提供本人房地产抵押的借款人 只要具备申请个人房屋贷款的基本条件即可申请直贷式个人住房贷款 2 以自然人或除专业担保公司意外的其他法人作阶段性担保的 借款人必须具备以下条件 3 2贷款条件 当地国家机关公务员 公立医院正式编制医务人员 公立学校正式编制教师 以及其他事业编制单位职工 工作年限满2年 邮政 电力 电信 金融 报业 广播电视 民航等行业的正式员工 工作年限满2年 我行AA级以上优质企业 机构 正式员工 在我行代发工资 工作年限满2年 我行或他行抵押担保方式个人贷款客户 含已结清客户 实际还款时间在2年 含 以上 还款期间无不良信用记录的 拥有自有资产 动产和不动产 达200万元 含 以上 3 2贷款条件 二 具有所购住房的商品房销 预 售合同或意向书 意向书需明确所购房产的基本情况 包括总价 面积 地址等要素 三 具有支付所购房屋首期购房款的能力 直客式个人房屋贷款在申报审批时可暂不提供首付款交纳证明 贷款发放前补充提供 3 3贷款担保 直贷式 业务可以本次所购房产设定抵押 也可以本人其他房产设定抵押 以本次所购房产抵押的 在所购房产尚未取得房产证前 应办妥预售合同备案登记或预告抵押登记手续 并提供以下阶段性保证担保 1 质押阶段性担保 2 专业担保公司和其他法人阶段性保证3 自然人阶段性保证 4 非本笔贷款所购房产抵押阶段性担保 5 符合我行个人信用贷款特定准入客户条件的优质客户可免除阶段性担保 直接发放贷款 3 3贷款担保 自然人保证条件 无任何违法行为及不良信用记录 具有保证能力 具有固定职业 在当地拥有自有房产 能够提供产权证明且未设定抵押 并满足下列条件 1 当地国家机关公务员 公立医院正式编制医务人员 公立学校正式编制教师 以及其他事业编制单位职工 工作年限满2年 2 邮政 电力 电信 金融 报业 广播电视 民航等行业的正式员工 工作年限满2年 3 我行AA级以上优质企业 机构 正式员工 在我行代发工资 工作年限满2年 4 拥有自有资产 动产和不动产 达200万元 含 以上 3 4操作流程 贷款受理 申请直贷式个人住房贷款 应提以下材料 一 借款人基本资料 二 所购房屋资料 所购住房的商品房销 预 售合同或意向书 明确所购房产的基本情况 包括总价 面积 地址等要素 三 首期付款的银行存款凭条或房地产开发企业开具的首期付款的收据或发票复印件 直客式个人房屋贷款在申报审批时可暂不提供首付款收据 贷款发放前补充提供 三 担保资料 3 4操作流程 调查要点 申请直贷式个人住房贷款 还应重点核实以下内容 1 借款人所购楼盘 五证 是否齐全 真实 有效 2 借款人与开发商达成购房意向的书面证明材料是否真实可信 调查工作结束后 调查人要根据调查情况 在申请审批表上就贷与不贷 贷款金额 成数 期限 利率 还款方式等事项进行明确 3 4操作流程 审批发放 1 审批通过并按规定落实有效抵押或有效阶段性担保后可根据借款人需要向其提供 贷款承诺书 承诺 借款人在签署正式 购房合同 并缴纳首付款后 经我行审核 如借款人所提供的购房资料与申请贷款时所提供的的购房信息无误 借款人信用状况无重大不利变化 我行将按约定发放贷款 贷款资金划至借款人指定账户 2 办妥抵押登记前发放贷款的 贷款经办行应紧密跟踪所购房产的预告登记或房屋他项权证情况 待房产具备办理房屋产权证的条件时 经办行应督促协助借款人及时办妥房屋所有权证并落实抵押登记 取得 房屋他项权证 后 5个工作日内完成抵押证明材料的归档 直客式模式操作流程 差异对比 达成购房意向 签合同交首付 申请贷款 审批发放 达成购房意向 申请贷款 审批并出具承诺函 签合同交首付 银行发放贷款 间客式 直客式 3 5直贷式业务的组织推广 发展思路 直贷式业务是我行今后个人住房贷款业务发展的重点 各行要认真做好市场分析研究 加大营销组织推广力度 积极主动地寻找目标市场 主要发展思路概括为 抓住产品三大优势 定位三大目标客户群 防控三个风险 3 5直贷式业务的组织推广 发展思路 一 抓住产品的三大优势 提升我行的市场竞争力 扩展了传统个人住房按揭贷款的阶段性担保方式 由原来的只能由开发商提供阶段性担保扩展为六大类适应多种客户需求的阶段性担保方式 通过减少合作机构准入环节 简化按揭项目准入环节 从而缩短了业务操作流程 提高了我行在营销过程中的服务效率 对办理直客式个人住房贷款业务的客户 可以享受开发商给予的一次性付款优惠 3 5直贷式业务的组织推广 发展思路 二 定位三大目标客户群 积极主动开展营销工作 现阶段我行个人住房贷款的营销仍应以 间客式 为主 否则不可能实现大规模的快速发展 应把 直客式 作为进一步强化与开发商合作的有力手段 通过 直客式 的优势来不断提升我行对纯按揭项目的市场竞争力 鉴于此 直贷式业务主要适用在以下几个方面 1 对单位团购项目的批量营销 包括大型优质企业 事业单位及国家机关单位团购项目 此类项目开发商大多不愿承担阶段性担保责任 据此 可积极通过由团购单位提供阶段性担保 担保公司担保或对符合信用贷款条件的客户免阶段性担保等方式办理直客式个人住房贷款业务 提高竞争力度 3 5直贷式业务的组织推广 发展思路 2 对竞争激烈的纯按揭项目的批量营销 目前 开发商对自身承担的阶段性担保更加关注 在此背景下 我行通过引入担保公司等专业担保机构办理直客式业务 必能引起开发商的兴趣 同时 由于开发商免除了阶段性担保责任 一般会给予购房人1 5 左右的房价折扣优惠 足以弥补借款人的担保费用成本 从而提高了我行对纯按揭项目按揭资源的竞争力 3 直接针对零散购房客户的营销 为进一步增强对非批量客户的营销力度 应积极通过 营销外包 网点营销 专业客户经理营销 相结合的方式 多渠道 全方位地做好对非批量购房客户的营销 对于到我行网点咨询办理业务的客户 或我行自身的财富管理客户 我行积极通过直客式贷款业务模式满足客户的购房需求 3 5直贷式业务的组织推广 发展思路 三 完善业务操作流程 有效防范三个业务风险点 针对直客式个人住房贷款业务在 按揭项目合规 贷款资金支付管理以及落实抵押登记 等三个方面可能存在的风险 应从以下方面做好风险防范工作 1 认真做好按揭项目审查 经办行选择项目手续齐备的开发企业及按揭项目办理直贷式业务 同时取得开发商的配合 为客户争取更多优惠折扣 对项目手续不齐全 存在烂尾风险的不予办理直客式按揭贷款 3 5直贷式业务的组织推广 发展思路 2 加强贷款资金支付管理 在贷款支付环节 要求对通过开发企业批量办理的直客式个人住房贷款业务 原则上要求将贷款资金一次性划入开发商帐户 对办理的散户直客式个人住房贷款业务 将贷款资金划入借款人指定帐户 3 加强抵押登记管理 针对各地抵押登记管理制度存在差异 可采取以下措施一是对于已建立抵押预告登记的地区 要求在贷款发放前落实正式的抵押预告登记手续 二是对于尚未建立抵押预告登记制度的地区 通过与开发企业签订协助办理房产证及抵押登记的承诺或协议 以及在申请贷款时与借款人签订授权我行办理房产证及抵押登记手续的授权委托书等手段 防范抵押登记办理过程中的风险 三是积极通过房管局提供的 转抵同步 业务防范风险 第二部分个人商用房贷款 2 1含义2 2贷款条件2 3贷款担保2 4贷款额度 期限 利率 还款方式2 5操作流程 2 1个人商用房贷款 含义 个人商用房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买商业用房的贷款 商用房包括商铺 住宅小区的商业配套房 办公用房 写字楼 和具有独立产权的车位 库 2 2个人商用房贷款 贷款条件 一 完全民事行为能力的自然人 18 含 65 不含 周岁 外国人以及港 澳 台居民应在境内居住满一年并有固定居所和职业 二 具有合法有效的身份证明 户籍证明 或有效居留证明 及婚姻状况证明 或未婚声明 三 具有良好的信用记录和还款意愿 四 稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力 月总负债最高不得超过其月均收入的55 或具有足以覆盖到期还款本息的个人金融资产 所购商用房未来可能产生的租金收入可作为借款人收入来源之一 但租金收入占借款人总收入的比例不得超过50 所购商用房租金的估算 可参考该商用房内外部评估报告中确认的收益水平 或由调查人员参考同一区域同类型商用房近1年的平均租金进行计算 2 2个人商用房贷款 贷款条件 五 具有所购商用房的商品房销 预 售合同或房屋买卖协议 六 已支付所购商用房市场价值50 含 以上的首付款 商住两用房首付款比例须在45 及其以上 并提供首付款银行进账单或售房人开具的首付款发票或收据 七 在我行开立个人结算账户 八 以借款人拟购商用房向贷款人提供抵押担保 九 两个以上的借款人共同申请借款的 共同借款人限于配偶 子女和父母 对共同购房人作为共同借款人的 不受上述规定限制 十 贷款人规定的其他条件 2 2个人商用房贷款 商用房条件 贷款支持的商用房须满足以下条件 一 具有独立封闭的物理空间 独立产权 售价合理且经营前景良好 其中办公用房 写字楼 须位于地市级 含 以上城市或全国经济百强县的主要商务街区 物业管理规范 三 商用房与贷款行位于同一城市 四 所占用土地使用权性质为出让 土地类型为住宅 商业 商住两用或综合用地 五 商用房为一手房的 该房产应为已竣工的房屋 并取得合法销售资格 商用房为二手房的 应取得房屋所有权证及土地使用权证 六 商用房房龄原则上不超过20年 对于建筑质量 区域位置特别优良的房产 房龄可适当放宽 但要适当降低贷款成数 贷款期限不得超过商用房剩余的土地使用权年限 七 商用房不得采取售后返租形式进行销售 2 2个人商用房贷款 商用房条件 八 对购买与所购住房配套的车位 库 贷款可按个人住房贷款有关规定办理 如所购车位 库 未与所购住房配套 按个人商用房贷款掌握 贷款支持的车位 库 应为借款人自用 同一借款人 含配偶 在我行申请车位 库 贷款不得超过3笔 已结清除外 九 个人商用房须为竣工验收的现房 对商住一体的综合性项目 若住宅部分总投资占到项目总投资的50 不含 以上 则商用房项目部分的准入条件可参照住房部分的准入条件掌握 即项目封顶后即可办理商用房按揭贷款 2 2个人商用房贷款 贷款担保 个人商用房贷款应以借款人拟购商用房抵押 但通过个人最高额抵押购买商用房的除外 抵押房产的价值可以该商用房交易价为基础确定 如贷款人认为有必要进行价值评估 则应由准入名单内的评估公司进行价值评估 并出具评估报告 也可由我行内部评估人员对抵押房产进行价值评估 贷款额度不超过所购商用房价值的50 商住两用房不得超过55 如抵押房产尚未办妥房屋所有权证 应办理预告抵押登记手续 待取得房屋所有权证后 三个月内办理正式抵押登记手续 在办妥房屋正式抵押登记前 应由符合我行条件的专业担保公司或房地产开发商提供阶段性保证担保 2 2个人商用房贷款 贷款担保 个人二手商用房贷款 在提供以下4种阶段性担保方式之一的情况下 可先发放贷款 再办理房产过户和抵押手续 一 专业担保公司或房地产经纪公司阶段性保证担保 二 自然人名下的存单或国债质押阶段性担保 三 以非本笔贷款所购房产抵押的阶段性担保 四 交易双方委托我行实行交易资金监管 抵押房产具有共有人的 共有人须在 个人购房借款 担保合同 中 抵押物共有人 处签字 或单独出具同意抵押的书面证明 2 2个人商用房贷款 基本要素确定 贷款期限 最短1年 含 最长10年 且借款人年龄与贷款期限之和不得超过65年 两个 含 以上共同借款人借款的 每个借款人均须满足借款人年龄条件 但可根据年龄较小者的年龄确定贷款期限 贷款利率 央行规定基准利率基础上上浮10 还款方式 按月等额本息还款法 按月等额本金还款法 按周 双周 三周 还本付息还款法 随心还 还款法 借款人可选择固定的每期还款日 借款人在借款合同约定的还款期内 还款日期可在约定还款日基础上宽限10个自然日 2 2个人商用房贷款 操作流程 贷款经办行负责 双人调查和见客谈话制度 提供资料 借款人及其配偶有效身份证件 户籍证明 户口簿或其他有效居住证明 婚姻状况证明 结婚证 离婚证 未婚声明等 原件及复印件 收入证明 如纳税证明 工资薪金证明 在我行或他行近6个月内的平均金融资产 含存款 国债 基金 证明等 借款人与售房人签订的商品房销 预 售合同或房屋买卖协议原件 一手房 须提供首期付款的银行存款凭条或开发商开具的首期付款的发票原件及复印件 为二手房的 须提供售房人开具的首期付款的收据原件及复印件 拟购房产为共有的 须提供共有人同意抵押的证明文件 抵押房产如需评估 须提供评估报告原件 2 2个人商用房贷款 操作流程 审查审批流程同个人住房贷款 贷款发放 贷款资金应向售房人或其代理人划付 对于业务中确需向借款人划付的 应保证贷款资金按约定用途使用 对于二手商用房贷款 经售房人和买房人同意并授权 贷款资金可划付给房地产经纪公司或担保公司 贷款人与借款人须在借款合同中约定贷款资金支付对象名称及账号 第三部分二手房贷款 3 1合作机构准入3 2含义3 3贷款条件3 4基本要素3 5办理模式3 6操作流程 3 1二手房贷款 合作机构准入 除满足合作机构准入的基本条件外 房地产评估公司还须满足以下条件 1 注册资本金人民币50万元以上 2 以房地产评估为主营业务 从事房地产价格评估业务连续二年以上 3 有3名以上专职注册房地产估价师 3 1二手房贷款 合作机构准入 房地产经纪公司还须满足以下条件 1 经房地产管理部门审查合格 2 有1名 含 以上取得 房地产经纪资格考试合格证 的从业人员 3 承担阶段性保证担保的 保证金比例不得低于所担保贷款余额的5 各一级分行可按照当地市场情况 在防范风险 保证贷款质量的前提下确定保证金的具体比例 保证金实行专项存储 专户管理 4 对于专门从事个人贷款服务的中介机构的管理参照房地产经纪公司操作执行 3 1二手房贷款 合作机构准入 担保公司公司还须满足以下条件 1 有完善的法人治理结构和内部组织机构 2 自主经营 独立核算 在营业执照规定的经营范围内从事经营活动 3 企业一般需成立一年 含 以上 对担保能力强 信用状况良好的担保公司可不受担保公司成立年限的限制 4 信用等级在A 级 含 以上 对在二手个人住房贷款业务中提供阶段性保证担保的担保公司可不评定企业信用等级 5 货币形式出资的注册资本金不少于1000万元人民币 其中对于在我行存入100 保证金的担保公司 不受注册资金限制 担保公司在同一时点为我行个人贷款总担保额度最高不超过担保公司注册资本金的5倍 6 担保公司存入保证金的比例由各一级 直属 分行自行确定并报总行备案 保证金实行专户存储 专户管理 3 2二手房贷款 含义 二手房贷款是指贷款人向借款人发放的 用于购买售房人已取得房屋所有权证 具有完全处置权利 能在二级市场上合法交易房屋的贷款 3 3二手房贷款 贷款条件 除满足借款人的基本条件外 还需满足 1 售房人对所出售房屋具有合法处置权利 出售房屋具有房屋所有权证 2 房屋产权共有的 房屋产权共有人必须同意转让 3 所购房屋为公有住房 经济适用房等非商品房的须符合上市条件或履行了合法批准程序 4 所购房屋未被