房地产投资风险分析.doc

摘要自我国改革开放以来，经济发展硕果累累，与此同时伴着国民经济发展，房地产行业也呈现欣欣向荣之景。房地产业壮大为国民经济中重要的基础性产业，房地产投资市场与一般的商品市场不完全相同，它是一项综合性较高、专业性较强、技术性较严的活动,赋予了它另外一个投入高、回报高和风险高的角色,总总特点使它脱离一般产品投资的平凡身份。依据房地产行业的发展现状以及存在的问题，可见投资风险分析在这一行业势在必行。对房地产投资的风险分析不容置喙，如何分析地更透彻，如何进行科学的防范，必须将理论与实际相结合。将理论吃透加以定量与定性分析,为国家在我国房地产业上制定恰当规划以及发展战略提供依据,引领全局；也避免投资者盲目跟风从而做出理智的投资选择。本文首先阐述了房地产投资风险的定义并就实际情况进行分析，将房地产投资的特征具体说明。对现阶段国内外较常用的房地产投资风险的识别方法和度量方法进行分析,由影响房地产投资的因素选择定性研究方法。文中会以京城小户型为例作同类型产品投资跟风分析；也会将视线延伸至典型的热点地域投资跟风的海南地方投资。文中会用盈亏平衡分析法来生动地阐明房地产投资风险分析过程。结合我国房地产投资的实际情况,依据房地产投资风险的来源将风险分为市场风险，经营管理风险，金融财务风险，自然风险,并详细分析了这些风险因素然后建立了房地产投资风险评估指标体系。关键字：房地产投资风险 投资选择 风险评估指标体系1、房地产投资风险主要内容 广义上的投资是指为获得未来可能的价值而牺牲当前已有价值。房地产投资是指资本所有者将其资本投入到房地产开发经营中以期在未来获取更多利益的经济活动。【1】而风险分析是要系统的应用已有信息尽快识别危险，并预测其与对人员、财产和环境的风险。一般分为三个步骤进行;首先是危险识别，其次是频率分析，最后是后果分析。按此分析侧重点不同又分为定性风险分析与定量风险分析。如果我们将地产企业危机影响的每个指标权重设为五星，则投资风险危机的潜伏隐蔽性为四星，爆发紧急性为四星，普遍存在性为三星，时态可控性为三星，而对企业的危害程度为五星。可见投资风险在房地产企业运行生命中至关重要。2 我国房地产产业现状分析现阶段我国房地产行业投资市场虚火旺盛。众所周知房地产市场的繁荣跻身为全球近年的通货膨胀的亮点，尤其是在银行提供的无息贷款、折扣等促销手段的外力推动下，中国房地产这把热火不但没有冷静反而越演越烈，出现过热局面。追及根源：主要原因其一是我国土地制度的改革；其二是我国房地产投资的结构漏洞显现，妨碍城市化道路的高档商品房出现供不应求窘局，一般居民能支付的房型却得不到满足。由于土地是不可再生资源，它的供给弹性比较小可是价格却增长很快。再回到源头投资过热行为必然会引起相关社会问题，依据大家对房地产业及土地价格的预期，许多人会在这样的领域投入大量资金，进一步加快房价上涨；银行基于房产属于不动产、能查封、保管、变卖，给予投资者过量的贷款。如此恶性循环。如此描述之前房地产市场出现的情况：房地产价格或在很短时间中上涨加速，好景不长，然后在某个范围内某点以更快的速度下跌让人应接不暇，受到伤害的不仅仅是房地产自身；银行在房地产发展路上曾助一臂之力，但房地产衰落之时也一手把银行拖下水。要么共繁荣，要么共萧条。事物发展必须遵循客观规律，当投资力度超过房地产的消化能力时，经济发展速度因多种原因放慢时，首当其冲的是供给弹性最小的土地，跌价之快令人招架不住，结果是一边竞相抛售一边泡沫不吹自破。当房地产空置率过高时，市场的繁荣会产生泡沫，泡沫给经济带来的一定是“增长陷阱”。【4】开发商为了利润蜂拥而上，不顾之前血的教训。房地产项目一般都是分批开发，待其竣工开发商将其抵押给银行取得贷款，开发商的利润率翻了好几倍，何乐而不为。高利润伴生的是高风险，银行体系成了最终伤痛承受者。许多房子建成后空空等待，空置率惊人，特别是一些别墅；而与消费者消费能力匹配的中档产品和一些类型的商品适用房却供不应求。本来作为结果的现象在下一个分析系统中又成了导火索：投资结构不尽合理、投资幅度过大、空置面积过大。此时，投资风险的危机和矛盾两者联手成了最为热点以及最具杀伤力的房地产危机。就高空置率来说，开发商不是过火过激投资就是受到拘束、过于整齐划一。项目投资结构的不合理表现在开发量与销售量冲突、比例不合理。2.1近年商品房销售市场概况以我国1998-2006年商品房销售面积以变化情况图及全国商品房平均销售价格的增长图来分析房地产投资的特征。 图1 图2由两幅图可以明晰的看出，我国1998-2006年房地产业的繁荣发展，尤其是2004年以后，无论是商品房面积还是销售价格都涨幅较大。3 房地产投资风险分析方法 在房地产投资风险分析中必须要测定项目的风险性，国内外专家运用了许多方法。本文主要采用了盈亏平衡分析法，PHA分析法结合具体案例来分析。3. 1 盈亏平衡分析法未来的不确定性因素会改变投资项目的经济效果，这些因素的变化达到某一临界值时，会影响方案的取舍。盈亏平衡分析的目的就是要找出这些临界值，就是盈亏平衡点，以判断项目对不确定性因素的承受能力。盈亏平衡分析，也称量本利分析，它主要是通过分析产销量、成本和利润之间的关系，以确定保本产销量，即盈亏平衡时的产销量，并预测计划产量可能带来的利润或亏损额，从而为投资决策提供科学依据。【2】假定某房地产开发项目的销售面积是X,平均售价是P,该项目的总收入为 F(X)=PX再假设该项目的成本包括两部分，一个是固定成本B；再一个是由建设等成本构成的变动成本D。项目成本的计算公式为 C(X)=B+DX当利润作为经济效果指标时，存在： E(x)=F(X)C(X)PX(B+DX)令E(X0)=0, 则PX0(B+DX0)=0 X0为项目盈亏平衡时的销量，如图3 F(X) C(X) 盈利区B 亏损区 X 0 X盈亏平衡分析图 3 由图3可见，当产销量高于盈亏平衡点销量时F(X)曲线在C(X)曲线上方，项目是盈利的；反之就是亏损的。盈亏平衡点越低，这时达到盈亏平衡点的相应的盈亏平衡产销量和成本就越小。项目的亏损风险就小，盈利机会越大。【3】大于盈亏平衡点的产销量越大，项目盈利就越大。所以，加大供给、提高产能是增加利润的有效途径。3.2 定性研究之专家评价法专家评价法就是通过专家对项目的影响进行评论，并形成决策的方法。根据具体形式，可以分为专家打分法和德尔菲法。专家打分法就是根据具体的评价对象选定评价指标，给每个指标设立评价等级，每个等级的标准用分值表示。然后在此基础，专家对方案进行分析和评价，确定各个指标的分值，最后采用加法评分法、连乘评分法或加乘评分法求出个方案总分值，从而得到评价结果。【4】德尔菲法分三个阶段实行，分别是预测准备阶段、评估阶段、评估结果处理阶段。下面以此方法分析房地产投资的市场风险，经营管理风险，金融财务风险，自然风险。1.预测准备阶段明确4种风险的含义它们如何影响投资成立小组确定专家人数2.评估阶段设计意见征询表格设计4种风险影响指标反馈信息归纳与统计3.评估结果处理阶段整理加工 补充论证再次汇总专家意见基本一致通过德尔菲分析法的匿名性、反复性、收敛性的特点，避免专家成员相互影响，经过多次反馈，专家的意见就会趋于集中，将房地产投资的市场风险，经营管理风险，金融财务风险，自然风险量化。帮助投资者理性决策，将这几种因素综合。3.3构建框架的PHA分析要研究房地产投资风险选定适当案例来分析以海南地方房地产为例具体注重当地投资特色 第2步：识别危险和威胁选择真实典型的危险事件第1步：计划和准备 选择一个危险事件1、 住宅开发成为投资热点2、 多元化消费背景带动3、 外商青睐旅游地产4、消费者追求“度假养老”潮流第3步：识别原因，估计频率1、内外在消费力不能支撑开发量2、投资热潮引发新的泡沫第4步：识别后果，评估后果1、准确分析市场需求2、准确细分目标客户3、提高产品竞争力4、运用灵活市场开发机制5、开发特色产品第5步：识别相关的风险降低措施1、热点地域的投资跟风会使资本过度集中，引发投机风险。2、该风险使得房产业资源浪费严重。第6步：汇总结果，评估风险图3 PHA分析方法-海南热点区域投资得出风险引发的结果为投资者提供理性依据根据分析，准备报告4 关于方法的综合评价房地产分析案例的分析与评价是个主观与客观相结合的过程。而对某些过程中潜在风险因素或子因素的评价也很难用定量数字来描述。层次分析法用于房地产风险分析与评价正好恰当地解决了这个困难。它处理问题的程序与管理者的思维程序、分析解决问题的思路相一致,并用系统分析的方法,即把整个项目分解为若干工作包,再逐一考虑每一工作包的风险程度。在考虑过程中采用专家评判,并用定量原则检验这一评判的正确性,最后再综合成整个项目风险,既有定性分析,又有定量结果,为管理者提供一个全面了解项目全过程中风险情况的机会,使其决策更为科学。【5】随着近几年国民经济的快速增长,房地产市场呈现出良好的发展态势,房地产业己成为国民经济中重要的基础性产业房地产投资是一项综合性!专业性!技术性极强的活动,同时也是一个高投入!高回报和高风险的产业,这些特征决定了它是不同于一般产品的投资,因此必须对房地产投资项目存在的风险进行透彻的分析和科学的防范。【6】 5 总结房地产投资环境已经发生很大的变化，今非昔比。如此泡沫性的投资环境为房地产投资铺好了温床，当前中国房地产市场开发热潮居高不下，这样的现状却产生了不协调结果：消费量远远低于开发量。当房地产空置率过高时，市场的繁荣会产生泡沫，房地产投资风险分析十分必要，作理性的分析，合理地界定投资的投入产出比，让利润和风险直观的表现，对国民经济的稳步发展有保障作用，也有益于个人与家庭财产的保值与增值。文中一些关于当下房地产行业的分析略显浅薄，作者认知水平有限，也缺乏高端的分析辅助软件。对房地产投资风险分析的方法不尽合理，大部分表、图属于自己绘制以帮助表明作者观点，必然存在疏漏与不足，恳请老师指正、不吝赐教。参考文献【1】賀宏朝 所有长寿公司的强项-危机赢利 北京：中信出版社