房地产开发试题.doc

6、某地营业税5%，城建税7%，教育费附加3%，则销售税金为应纳税销售收入的（B ）A 5% B 5.5%C 15% D 8.56%7、下列房地产经营活动可能发生在房地产二级市场的是（C ）A 国有土地使用权的协议出让 B 国有土地使用权的拍卖出让C 新建房地产的买卖 D 征用集体所有权土地转为国家所有8、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ D ）A 房屋出售 B 房地产抵押C 土地使用权转让 D 土地使用权出让9、单利计息与复利计息的区别在于 （ ）A 是否考虑资金的时间价值 B 是否考虑本金的时间价值C 是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D 采用名义利率还是实际利率10、某投资者花费80万购一商业店铺，出租后，每月净租金收入1.583万元，考虑月投资收益率0.8%，则（ ）几个月可收回投资。A 50.5 B60 C 65 D7511、某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积37000，居住建筑用地面积32000，容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积（ ）A 925000 B 88800 C 80000 C 7680012、房地产长期贷款利率上调，导致（ ）A新开发量增加，存量增加，租金下降B新开发量减少，开发成本增加，存量减少C租金增加，开发成本增加，存量减少D开发成本增加，存量减少，租金增加13、供给增长率超过需求，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升，这种状况发生在房地产市场自然周期的（ ）A第一阶段 B第二阶段 C第三阶段 D第四阶段14.随着自然周期通过（ ），投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场中来。A第一阶段 B第二阶段 C第三阶段 D第四阶段15、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与（ ）之比A规划建筑用地面积 B居住区总用地面积C居住建筑用地面积 D获取土地使用权面积16、收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费、（B）和有关税费A管理费 B服务及设备费用 C保险费 D职员工资18、成本加酬金合同是按工程实际发生的成本加商定的（ ）来确定总承包价格的合同。A利润 B总管理费 C不可预见费 D总管理费和利润19、开发商在办理存款抵押贷款时，抵押存款限额低，对开发商（ ）A有利 B不利 C利弊各半 D不影响20、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选取（ ）。A买房代理 B卖方代理 C联合代理 D双重代理多选1、对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（ ）特点A土地费用高 B投资风险减少 C投资风险增加 D开发周期缩短2、具备开发建设条件，立即可以开始建设的熟地与必须经过土地再开发过程才能用于建设的生地价格差异为（ ）。A土地开发费用 B土地开发利润 C土地开发费利息 D变现容易3、与其他投资相比，房地产投资的优点有（ ）A能够得到税收方面的好处 B能抵消通货膨胀的影响 C自然寿命周期长D变现容易 E提高投资者的资质等级单项选择1、将房地产市场划分为国有使用权出让市场（土地一级市场）和转让市场（土地二级市场）是按（C）划分的。A房地产的用途 B房地产的等级 C存量增量 D房地产的产权特点2、工程建设前进行开发成本估算，招标阶段编制标底，施工中负责成本控制和合同管理，竣工后进行结算的是（D）的工作A会计师 B估价师 C工程师 D造价工程师3、房地产泡沫产生的基础是（D）A投资者的利益追求 B金融机构的过度房贷C开发商过度开发 D土地的有限和稀缺性4、下列关于各类用地最高出让年限说法正确的是（A）A文化卫生用地50年 B旅游用地50年 C综合用地40年 D体育用地40年5、获取土地使用权，进行征地、搬迁、安置、补偿是（B）阶段的主要工作A投资机会选择与决策分析 B前期工作 C建议阶段 D租售6、房地产开发程序主要分为（D）四个阶段A投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理C投资机会选择、前期工作、施工与竣工、租售D投机机会与决策分析、前期工作、建设、租售7、在明确一些特定的量值情况下，如有多少人愿意花30万元在郊区买一套两居室的住房，这种调查项目属于（ ）调查。A试探性B描述性C产品功能分析D相关因素分析8、以下不是房地产市场分析的内容是（ ）A宏观因素分析B市场供求分析C产品功能分析D相关因素分析9、某公司每月末存款10000元，年利率12%，每季度计息一次，计息期仍按月复利计算，5年末的本利和为（B）。A163053 B814077 C816690 D69555010、某企业获得一笔16万元的贷款，偿还期为8年，按年利率12%计复利，若每年末等额偿还本金，并付清当年的全部利息，则所付出的总额为（A）A246400元 B310168元 C193000元 D32208元11、某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，问5年中每年年末至少要存款（A）元A12592.78元 B22192.78元 C12903.23元 D16000元12、某人存入银行2000元，两年半后取出本利2500元，则存款年利率为（C）A10% B11.87% C9.3% D12.5%13、如果银行存款利率为12%，为在5年末获得10000元，则存款年利率为（C）A5674元 B2000元 C6250元 D8929元14、房地产开发企业应纳所得税税额=（D ）x 所得税税率A销售收入 B营业税 C销售收入-营业税 D收入总额-准予扣除项15、某投资者从事酒店开发，建成后用于经营，则成本为（ D）。A建设成本 B经营成本 C开发过程的成本支出 D建设成本和经营成本16、某地营业税率5%，城建税7%，教育费附加3%，则销售税金为应纳税销售收入的（B）A15% B5.5% C12.36% D8.56%17、 财务评价是根据（B），计算评价指标，判别项目的财务可行性。A市场平均价格B国家现行的财税制度和价格体系C影子价格D集团企业之间的交换价格18、可行性研究的根本目的是（ ）A可行性项目决策的科学性、民主性 B减少或避免投资政策的失误C提高项目开发建设的经济、社会和环境效益 D以上都是19在物业管理的实际工作中，租金的确定主要是根据同类型物业（ C）来确定的。A运营成本和税费B业主希望的投资回报率C市场供求关系D国家政策规定20写字楼承租时，为每个办公室的工作人员提供（B）的单元内建筑面积比较合适，每个工作人员封闭的办公室面积一般需要（）A1015，56 B1520，56 C1520，810 D1218，69多项选择1、 与其他投资相比，房地产投资的优点有（ABCE）A能够得到税收方面的好处B能够抵消通货膨胀的影响C自然寿命周期长D变现容易E提高投资者的资信等级2、 房地产开发的主要程序可分为（ABCD）步骤。A投资机会选择与决策分析B前期工作阶段C建设阶段D租售3、 开发商可以通过（ABCD）获得土地使用权A行政划拨B招标C拍卖D协议4、 土地使用权出让可采取（ABCD）获得土地使用权A协议B招标C公开拍卖D挂牌出让5、 房地产开发项目的前期工作的内容包括（ABC）A征地、拆迁、安置、补偿B规划设计及建设方案的制定C施工现场的水、电、路通和场地平整D市场供求关系和价格水平的分析6、 房地产开发项目的规划管理主要体现在（ABC）A选址定点审批B核发“建设用地规划许可证”C核发“建设工程许可证”D核发“开工许可证”7、 政府城市规划管理部门下达的“规划设计条件通知书”主要规定（BCD）。A人口净密度B建筑容积率C建筑密度D规划建设用地面积8、 房地产经营成本主要是指（ABC）A开发产品成本B土地转让成本C出租土地经营成本D房地产销售成本E房地产出租经营成本F机会成本9、 房地产企业的经营收入包括（ABC）A销售收入B出租收入C自营收入D其他收入10、从可行性研究的角度出发，市场分析与预测的最终目的是研究（ABD）A项目的租售方案B出收入C自营收入D其他收入房地产开发项目策划，包括的内容（ABCD）11.A区位分析与选择 B开发内容和规模的分析与选择C开发时机的分析与选择D经营方式12.可行性研究是（ABC）的依据A项目投资决策B筹资建设资金C编制规划设计方案D鉴定施工合同13.房地产估价师熟悉物业管理，可以掌握（BCD）A物业管理的具体技巧B各类物业消费过程的特点C物业使用过程经营收入和费用的类型及确定方式D物业产权形式对物业价值的影响14.对于职业投资而言，投资的经济效果表现为（ ）A销售收入B物业增值C减少纳税D股权增加E税会15.关于资产负债率的描述错误的是（CD）A属于长期偿债能力指标B资产负债率高，则企业的资本金不足，应变能力差C资产负债率=（资产合计/负债合计）x100%D房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产公司的资产负债率一般较低16.土地费用是房地产开发项目评估中的一个重要计划参数，一般情况下，土地费用由（ABC）A出让金B城市增容费C城市建设配套费D土地开发费17.常用的风险评估方法有（ABC）A调查和专家打分法B解析方法C蒙特科洛法D募影分析法18在可行性研究阶段，房屋开发费尤其是其中建安工程费的估算，可以采用（ABCD）A单元估算法B工程量近似匡算法C单位指标估算法D概算指标法19.房地产开发项目财务报表中，属于基本报表的是（ABE）A损益表B资产负债表C总投资估算表D经营成本估算表E资金来源与运用20.征用农村土地发生的费用主要有（AD）A土地补偿费B土地转让费C土地出让费D安置补偿费判断1. 开发商公开招标项目应授标给最低报价者 2. 在我国，开发项目施工招标的方式有公开招标、邀请招标和拍卖三种形式。3. 市场分析是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。4. 一手资料是指为了当前特定目的而收集的原始信息，二手资料是指为了其他目的已经收集到的资料，市场调查人员一般总是先直接收集一手资料，再收集二手资料，以达到调查的目的。5. “时间就是金钱”，可行性研究一定要速度快。6. 房地产开发成本费用中城市建设配套费用包括：小区锅炉、变电室、煤气调压站等附属工程费和小区自来水、雨水、污水、道路、室外照明等室外工程费、7. 融资的目的是为了为房地产项目服务的，因此融入了资金必须在数量、时间、期限、成本四个方面满足开发项目对资金的需求。8. 物业管理关注的重点是租用建筑物的承租人对其所使用的物业环境感到满意，并希望继续租用本物业。9. 良好的物业管理意味着100%的出租率10. 通常物业出租广告中，租金是单位可出租面积（即使用面积和分摊面积）的租金。11. 物业管理人员的市场宣传强调租金低廉来吸引承租人，是较为可取的。简答题1. 简述BOT项目的运行过程答：项目筛选和决策用竞标的方式选择境外投资者和项目公司主要成员成立项目公司，建立授权关系项目融资项目建设项目经营项目移交2. 在开发建设中，农地征用补偿费由谁支付？具体包括那些费用？答： 用地单位，即开发企业直接支付 包括：土地补偿费、地上附着物补偿费、青苗补偿费、税费。3. 哪些原因造成的工期延误，经工程师确认，工期可以相应顺延？答：发包人未能按专用条款约定提供图纸及开工条件发包人未能按约定日期支付工程预付款、进度款，导致施工不能正常进行工程师未按合同约定提供所需指令、批准等，致使施工不能正常进行设计变更和工程量增加一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时不可抗力专用条款中约定或工程师同意工期顺延的其他情况4. 房地产开发企业向银行借款的种类有哪些？并说明含义和针对的用途。房地产企业流动资金贷款：指企业根据年度开发计划和核定的流动资金占用比例，确定企业或项目在正常开发经营情况下的计划流动资金占用比例，一级流动资金贷款需要量，向银行申请的贷款，主要用于垫付城市综合开发、商品房开发以及旧城改造所需的生产性流动资金商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款：又称临时贷款，是指房地产开发企业为了解决开发项目季节性的超储备材料，或临时周转需要而向银行申请的临时流动资金贷款。只向已落实销售对象，能按期收回房款或预收定金的开发企业发放，且贷款期限一般不得超过六个月。房地产开发项目贷款：是指开发企业根据右端部门批准的开发项目计划，但开发资金筹集尚有一定缺口，而为某一特定项目向银行借入的资金，针对指定项目。抵押贷款：是指按照中华人民共和国担保法规定的抵押方式以借款人或第三人的房地产或房地产的权利作为抵押物发放的贷款。5. 简要说明房地产开发可接受的价测算方法（列出公式并说明扣减的各部分含义）。土地价格=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-开发商购买土地的税费。开发成本指开发房屋建筑物的勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费以及开发过程中的税费 管理费用指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的费用。 投资利息指建设期内的贷款利息，包括取得土地时的利息费用和建造房屋时的利息费用。 开发商购买土地的税费指开发商在获得土地使用权的过程中，应负担的税费。 开发利润指开发企业自行制定的目标利润指标。6. 简要说明房地产开发资金筹集规划的主要内容。对企业或项目的内外部因素进行分析在企业或项目的开发经营目标指导下，合理确定筹资目标。资金筹集的规模和流量。资金来源、期限、方式等资本结构分析资金筹集成本分析资金筹集的风险和可行性分析拟定各种可行的资金筹集方案，经过评价筛选编制出最合理可行的资金筹集方案。7. 在哪些情况下需要进行施工勘察？对较重要建筑物的复杂低级，需要进行验槽。基槽开挖后，地址条件与原勘察资料不符，并可能影响工程质量时。深基础施工设计及施工中需进行设计和检验工作地基处理、加固时，需进行设计和检验工作地基中溶洞或土洞较发育，需进一步查明及处理施工中出现边坡失稳，需进行观测及处理8. 在拆迁补偿与安置过程中会发生很多费用，这些费用主要包括哪些？拆迁前期准备费用临时安置补助费和搬迁补助费过渡房建设费或过渡房租费拆迁企事业单位的补助费场地工程费其他费用拆迁工程中的不预见费9. 简述房地产开发的法律体系。计算题1.某职工6年前贷款10万元购置商品住宅，商定贷款在15年内分30次等额偿还，贷款利率12%，按半年计算，偿还12次后经济状况好转，该职工准备一次偿还余额，不考虑其他因素，问此时应偿还多少元？2.某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果月收入的30%可以用于支付住房抵押贷款的月还款，在年贷款利率为12%的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少（月收入发生在月初）？3.某套100平方米的住宅，售价5000元平方米，以按揭8成，分15年付清，年利率为10%，每月还款多少？A卷单项选择1.房地产开发的首要工作阶段是（ ）可行性研究 B前提工作阶段 C建设实施阶段 D房屋营销和服务阶段2我国房地产开发主管机构对房地产企业实行资质管理制度，共分为4各资质等级，其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ ）A100万元 B800万元 C2000万元 D5000万元3.房地产项目初步可行性研究阶段，其投资故段的误差一般要求在（）.A10% B20% C30% D40%4.按设定的贴现率，将各年的净现金流量折现到投资点的现值代数和，反映项目在计算期内获利能力的指标是（ ）A投资利润率 B净现值 C内部收益率 D投资回收期多项选择题1.下列各项中，属于房地产开发前期工作的有（ABCD ）A开发项目立项 B申请土地开发使用权C拆迁安置D筹集开发资金E市场调查和市场分析2.土体使用权的出让只要有以下哪几种方式（ ABC）A协议出让B招标出让C拍卖出让D交换出让E行政划拨3.征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ ABCD）A土地补偿费B青苗补偿费C地上附着物补偿费D安置补助费E拆迁补助费1、 房地产开发投资风险的防范策略包括（ ABC）A风险回避B风险转移C风险控制D风险降低F风险识别2、 邀请招标方式一般适用于（ BDE）A规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设B 只有少数承包商能够胜任的建设项目C公开招标的结果未产生中标单位的建设项目D由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设项目E工程性质比较特殊，要求有专门经验的技术人员和专业技术项目判断改错题1、房屋拆迁人应对被拆迁房屋的所有权人进行补偿，所有权人只包括自然人，不包括法人或其他社会机构。 （） 不包括改为包括2、如果两笔资金等值，则用复利公式把它们换到任何时点，变换成任何支付方式，都是等值的。 （ ）3、短期资金筹集主要筹集使用期在半年以内的，在房地产开发日常经营活动中占用在流动资产上的资金。 （ ） 半年改为1年4、土地补偿费是指国家征用集体所有的土地时直接对土地支付的土地补偿费用，其实质是对土地收益的补偿。 （ ）5、房地产收益的获取有出租和出售两种方式。（ ） 加上自营，应该是三种简答题1.房地产开发工程承包合同的特征答：除具有一般的经济合同的法律特征外，还具有以下特征：（1） 合同标的完整性（2） 合同标方式的连续性和阶段性（3） 合同履约的期限长和风险性2.商品房预收应符合的条件答：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 （2）持有建筑工程规划许可证和施工许可证 （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。3.简述房地产开发的程序分哪几个阶段答：房地产开发的程序分4个阶段，分别是：可行性研究阶段、前期工作阶段、建设实施阶段、房屋营销和服务阶段。4，简述房地产开发策划的特征？答：房地产开发策划的特征有：地域性、创造性、市场性、系统性、超前性、可操作性、科学性和艺术性的结合。5，土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点?答：土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让、拍卖出让。协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场；招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式；拍卖出让是竞争激烈的方式，一般使用与经济条件好、交通便利、区位优异的地段。论述题1.房地产开发资金筹措的渠道有哪些？如何通过发行股票来进行筹资？并简要谈谈中国房地产证券化趋势。答：房地产开发资金的筹措的渠道主要有银行贷款融资、证券融资、房地产信托融资以及其他形式。 房地产股票是股份制房地产企业发放的股份入股凭证。房地产股票的发行有两种形式，募集式和发起事。募集式即向社会公开发行的。可以在证券市场上流通。发起式是不上市的股票，只在房地产股份企业内部发行的股票。一般采取记名股权的形式。 目前，中国的房地产证券化现状还处于不成熟阶段，还需要相当长的一段时间来发展，但是证券化的趋势是肯定的。2.房地产开发项目建设的三大目标是什么，它们之间是什么关系，你是如何理解的。 答：房地产开发项目建设的三大目标分别是：项目建设投资（成本）、进度（或工期）、质量。开发项目建设三大目标之间的关系既有对立的一面，也有统一的一面。 开发项目建设三大目标之间的对立关系，分别阐述质量与成本、质量与工期、工期与成本之间的对立关系。例如：如果项目建设的功能和质量要求高，就需要投入更多成本，如果要加快进度，缩短工期，则需要增加成本，同时也可能会影响质量。 开发项目建设三大目标之间的同意关系，分别阐述质量与成本、质量与工期、工期与成本之间的统一关系。例如：加快进度、缩短工期虽然需要增加一定的投资，但是可以使整个开发项目建设提前投入使用，从而提早发挥投资效益，还能在一定程度上减少利息支出减少成本，如果施工质量好，可减少投入使用后的维修费用，也可以减少成本。B卷1.具体落实开发方案，为开发项目建设实施作准备的阶段是（B ）。A可行性研究 B前期工作阶段 C建设实施阶段 D房屋营销和服务阶段2.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实施资质管理制度，分为4个资质等级，其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ C ）。A100万元 B800万元 C2000万元 D5000万元3.房地产开发项目详细可行性研究阶段，其投资估算的误差一般要求在（A ）以内。A10% B20% C30% D40%4.以项目的年净收益来补偿投资所需的期限，反映项目投资回收能力的重要指标是（ D ）A投资利润率 B净现值 C内部收益率 D投资回收期 5（ B ）是指拥有国有土地使用权的用地者，通过合法方式将其使用权转移给他人的行为。A土地使用权的出让 B土地使用权的转让 C土地使用权划拨 D土地使用权赠与6.土地使用权的出让方式有多种，其中（ B ）方式是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式，既体现了国家对土地使用的计划指导，又充分发挥市场机制在土地使用权上的灵活调节功能，具有较大适应性。A协议转让 B招标出让 C拍卖出让 D招标出让7.房地产开发资金的筹集中，中期借款的期限为（ C ）A0.5年 B1年以下 C1-5年 D5年以上 8.发布招标公告的招标方式为（ B）A议标B公开招标C邀请招标D决标9承包人应按专用条款约定的时间，向工程提交已完成工程量的报告，工程师接到报告后（ A ）天内按设计图纸合适已完成工程量。A7 B14 C21 D2810.采用（ A ）承包方式，可以减少开发企业许多具体的工作。A工程总承包 B工程部分承包 C工程自建 D工程分包 多选题1.房地产开发项目实施控制的目标包括（ ABCD）A成本 B项目工期 C质量 D项目协调性 E技术先进性2.下列各项中，属于房地产开发可行性研究工作的有（ ABD ）判断1、房屋拆迁安置的对象是指被拆迁人或者房屋承租人。被拆迁人只包括自然人，不包括法人或其他社会机构。 （ ） 不包括改为包括2、项目的经营期一般是紧接项目建设期之后发生的。对转售物业，在正常情况下，其经营期一般不超过2年。 ( )3、长期资金筹集主要筹集使用期在半年以上的，用于企业对外长期投资成某项目长期建设和购置固定资产等所需的资金。 （ ） 半年改为1年4、净现值可以通过 现金流量表计算求得，但NPV0时，表明该项目获利能力达到或超过贴现率要求的投资收益水平，应认为该项目在经济上是可取得。（ ）5、按照对开发用地进行人为投入的形式和程度的不同，开发用地可以分为生地和熟地。（ ）简答1.简述房地产开发项目可行性研究的工作程序。答：项目策划、市场调查与分析，优化和选择开发方案，方案评价、编制研究报告。2.房地产开发企业申请办理商品房预售许可证时，应当提交的证件和资料包括哪些？答：土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的证明材料，开发企业的营业执照和资质等级证书、工程施工合同、商品房预售方案。3.简述房地产开发项目申请施工招标的条件？答：1.工程建设用地的使用权已有偿取得，用地现场具备建设条件。2.有合格资质的设计单位负责设计的施工图纸和概算，或有满足标价计算要求的设计文件3.开发工程已列入当地计划管理部门制定的年底开工建设计划。4，已取得建设工程规划许可证。5.建设资金，主要建筑材料和设备供应均已落实。4简述房地产开发工程招标方式及各自的优缺点？答：主要有公开招标和邀请招标。公开招标：使开发企业有较大的选择范围，可在众多的投标单位之间选择出报价合理、工期较短、信誉良好的承包企业。有利于竞争。但比较费时、费力。邀请招标：可以节省招标费用，能提高投标者的中标几率，但限制了竞争者范