房地产行业的财务风险管理研究.doc

分类号 编号烟 台 大 学 文 经 学 院毕 业 论 文（设 计）摘 要上世纪90年代以来，随着我国经济的高速发展，全国各地出现了房地产热，房地产行业也逐渐成为我国国民经济的支柱产业和新的经济增长点，为拉动国民经济发展起了重要作用。然而，我国不少房地产企业的资产负债率极高，承受着巨大的财务风险，同时，随着“国十条”的出台，政府对房地产行业宏观调控的力度进一步加大，使得房地产企业经营环境产生了巨大的变化，房地产企业的财务风险也随之升高。因此，财务风险隐患已成为很多房地产企业生存发展需要解决的现实问题。文章从并从房地产企业财务风险的表现形式和成因出发，分析了当前我国房地产企业财务风险管理中存在的问题并提出了加强房地产企业财务风险管理的一些措施。关键词 房地产企业；财务风险目 录一、房地产企业财务风险概述1（一）财务风险概念1（二）房地产企业财务风险的基本特征11.客观存在性12.不确定性13.分散转移性24.预测决策性25.收益共存性26.激励性2（三）房地产企业财务风险的表现形式21.无力偿还债务风险22.负债的期限结构不合理33.利率变动风险34.再筹资风险3（四）房地产企业财务风险的成因31.宏观因素分析32.微观因素分析4二、目前我国房地产企业财务风险的现状及分析5（一）一些房地产企业缺乏财务预算管理意识5（二）盲目举债加重了成本负担5（三）资本结构不当6（四）成本管理不力影响财务控制71.不注重日常资金管理72.忽略了投资前的准备调查工作7三、房地产企业财务风险防范的对策7（一）提高房地产管理者财务管理素质8（二）优化资本结构，降低筹资风险8（三）建章立制，规范财务行为8（四）降低施工成本9（五）建立房地产建设企业的风险预警体系9（六）定期进行审计91.对预售开发产品中常见的问题102.对向银行贷款及利用关联企业资金中的常见问题10参考文献1213一、房地产企业财务风险概述（一）财务风险概念在新会计准则中，财务风险是这样定义的：财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务状况与预期财务状况出现了误差，从而蒙受经济损失的可能性。将其具体到房地产开发企业上，主要就是指因为财务状况出现异常或恶化而致使企业的房地产投资、资金报酬难以正常收回等等情况的发生，给企业带来经济损失的可能性。从狭义上看，是指由于利用财务杠杆给房地产企业带来的破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险。从广义上看，是指房地产企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对房地产企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。通过比较我们可以看出，对财务风险涵义的界定应按照广义的财务风险观来理解，更适合房地产行业。因此，房地产企业财务风险是指房地产企业由于经营不善和财务状况恶化而致使企业的投资以及其报酬无法全部收回的可能。基于定义，房地产企业财务风险应涵盖投资风险，筹资风险，偿债风险及营业风险等。在市场经济环境中，财务风险是客观存在的，要完全消除风险及其影响是不现实的。因而我们可以判定，财务风险对于房地产开发企业是影响较大的风险，对房地产企业财务风险加强防范就显得很重要了。（二）房地产企业财务风险的基本特征1.客观存在性财务风险是不以人的意志为转移而客观存在的。谓房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。房地产开发风险作为一种客观存在的现象。企业财务活动存在着两种可能的结果，即实现预期目标和无法实现预期目标。这就意味着无法实现预期目标的风险客观存在。2.不确定性房地产的不确定性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性，因此，不确定性也是指房地产企业财务风险的基本特性。这就是说财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但是由于影响财务活动结果的各种因素在不断发生变化，因此事前不能精准地确定财务风险的大小。所以，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。3.分散转移性房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外，虽然房地产对当地的经济形势十分敏感，但由于其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。财务风险的这一特征使风险组合、远期外汇交易、货币和利率互换等多种财务工具在财务风险管理中进行运用，使财务风险管理成为可能。在财务风险发生之前或发生过程中，通过选择合适的风险管理技术，采取专门的方法和手段。可以分散和转移财务风险，避免或减少风险损失。4.预测决策性房地产企业是持续经营的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行评估。在事前对损失进行预测，从而做出正确的投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。5.收益共存性风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致，也可能由于管理者决策失误，控制失灵而丧失了本应获得的利益既然风险会带来损失，客观上要求给予经营者适当的经济效益以抵补承担风险产生的损失，即“风险报酬”。风险与收益并存且成正相关，一般来说，财务活动的风险越大，房地产企业要求的收益也就越高。6.激励性财务风险的客观存在会促使房地产企业采取措施防范财务风险。加由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。风险与竞争是同时存在的，承认和承担风险，将把企业推向背水一战的境地，必然使企业为一个共同的目标，努力改善经营管理，增强竞争能力，提高经济效益。（三）房地产企业财务风险的表现形式1.无力偿还债务风险房地产建设开发企业虽然也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例非常的低，大量的开发资金都来源于借贷。如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期的收益，公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致资金紧张，也会影响公司信誉度，甚至还可能因不能支付而导致公司倒闭。目前我国大多数房地产企业的负债率很高，不少房地产企业资产负债率在70以上，有的甚至高达90，远远高于60的警戒线水平。高负债率意味着较高的财务杠杆，会放大投资风险。2.负债的期限结构不合理负债的期限结构安排不合理是指应筹集长期资金却采用了短期借款，或者相反，都会增加企业的筹资风险。房地产企业主要表现为前者，一方面用短期借款来筹资，利息费用可能会有大幅度的波动；另一方面将短期借款用于长期资产，当短期借款到期时可能会出现难以筹措到足够的现金来偿还短期借款的风险。3.利率变动风险房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀等影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。4.再筹资风险再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常用的办法。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的一环断裂，再筹资风险的效应会放大从而给集团经营带来致命威胁。可见，房地产企业的上述财务风险能否被尽早识别、发现，对房地产企业的健康、良性发展都具有重大的意义。（四）房地产企业财务风险的成因1.宏观因素分析房地产企业比较容易受到国家和地区经济情况影响，如经济全球化的步伐加快，财务环境复杂，外部环境难以改变，当前房地产行业的调控政策，像财政政策、货币政策、税收政策等也都是企业自身难以改变的。因此很难预测未来的走势，同时企业本身也存在一些缺陷，比如变现能力较低，周期较长等，具体表现在以下几个方面。（1）市场不成熟我国房地产业是个新兴产业，起步晚，对它的发展规律、经营管理的实践理论研究还不够成熟，在房地产投资的运作上还存在一定的盲目性。一些房地产企业将闲置的资金全部投在诸如商品房等某一种形式的房地产上，投资模式比较单一。（2）政府政策影响为了适应经济形势。政府多次出台相应政策，进一步严格房地产开发贷款条件，房地产企业从银行获得资金的难度进一步增大。银行多次加息也将影响房地产的投资速度，削弱企业的盈利能力。（3）风险意识淡薄有些企业领导只追求投资项目带来的巨大的盈利空间，没有意识到真正的风险。在制度上，缺少一套完整的内控制度来规避风险，不能从制度的层面严格控制风险。会计人员的风险意识淡薄主要表现在对于应收款项记录简单，缺少对其进行测试、分析和实施必要的措施保证款项收回。（4）房地产企业会计体系还不完善房地产业作为一个新兴产业，其会计核算与一般的加工企业有些不同。目前，会计科目的设置、核算方法、指标评价等还没有形成完整的会计核算体系。有些房地产企业完全按照加工企业的核算办法，导致财务结果缺乏可比性。2.微观因素分析（1）缺乏财务预算和财务管理意识在经营期间，有些企业对当期的经营状况仅仅停留在会计核算，缺少事后财务分析；即使进行了财务分析，也不能充分利用分析结果对下期进行预算与指导，没有较好的发挥财务管理的作用。有些企业没有独立的会计部门，外聘会计对公司业务流程不太熟悉，不能对成本做到很好的日常控制。（2）盲目举债，资本结构不当对项目的资金运作缺少全盘考虑和长期规划，当资金运转困难时，不是从公司内部挖掘资金潜力，利用自己积累的资金和设法追回外欠的债款，而是千方百计的借款，并且借款渠道单一，负债成本较大。（3）成本费用控制不严有些企业对成本管理过于简单，仅仅把开发项目的成本管理当成是单项成本的控制工作，如对征地补偿费、设计费、临时设施费等的控制。通常每审核拨付一笔款项将其全部一次性计入成本中，这对于后期财务成本费用分析不利，不能对每一项具体的费用分别控制。还表现在仓库等其他部门与财务部门脱节，对材料管理不利，报账不及时。致使财务部门不能收集第一线成本资料，导致财务预算与成本管理偏差大，资金管理跟不上。（4）缺乏现金流管理理念房地产是资金密集型行业，投资金额大、开发周期长，需要特别加强对现金流量的管理。国内大多数房地产企业，缺乏现金流管理理念，只注重利润总额指标，不重视现金净流量，在经济效益良好的情况下，盲目买地增加土地量，加大了财务风险控制的难度，企业难以健康、可持续的发展。（5）财务决策缺乏严肃性、科学性，项目前期准备工作不足行业中，普遍存在经验主义和主观个人决策现象。对项目的可行性研究与项目评估不够全面。缺乏深入细致的市场调研和科学论证。没有重视项目开发对资源环境、公共环境的影响。项目预期利润过高。由此导致决策失误经常发生，从而产生财务风险。财务风险的形成，有宏观因素等客观的原因，也有企业风险意识淡薄等诸多企业内部管理的原因。因此需要客观地分析和认识财务风险，才能更有效的采取各种措施来控制和避免财务风险的发生。二、目前我国房地产企业财务风险的现状及分析（一）一些房地产企业缺乏财务预算管理意识有些房地产开发商认为只要工程能够取得土地使用权，组织施工队伍按设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目就能够按期竣工交付使用，就会产生经济效益。但是，如果房地产企业没有从财务预算方面去考虑分析，对开发的房地产项目没从征地成本上、资金运作方面、经济效益的回报率上作细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实，就可能造成在资金管理上盲目进行运作，财务管理工作只停留在单纯的会计核算，疏忽了成本控制，从而加大项目成本的投资，影响了经济效益。然而，根据巨潮网的调查显示，50以上的房地产开发企业在进行预算管理时，重点考虑怎样降低成本费用，预算的考核也直接与费用的节约或超支挂钩，注重预算管理对成本费用的节约，缺乏价值管理和系统管理观念。企业负责人往往在财务管理时，忽视了对其他部门的管理，将预算和计划相混淆，使其成为财务报表。其他部门也很少直接参与预算编制工作，往往只是对财务部门提交的具体结果进行确认，这样的预算往往缺乏可操作性。表1 巨潮网的调查部分数据显示缺乏预算管理意识有预算管理意识合计山东省55.444.6100陕西省 52 48100河北省54.345.7100（二）盲目举债加重了成本负担在房地产企业的项目投资中，需要大量的资金参与投入运作，一些房地产企业为了使项目上马，没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，而是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款，加大了房地产项目的投资风险度。两年前那一轮行业低谷时，房企公开融资的成本最高也就到10左右；2010年，很多企业发债或信托融资的利率高达12-17。2010年7月6日，中南建设（000961）公告与中铁信托合作，由中铁信托以信托资金对其“青岛海湾新城”项目融资5亿元。包括管理费在内，此次融资年综合费用率达到12。供职于中融信托的张先生介绍，年初时，房地产信托产品的年化收益率还可以做到10以下，而现在，一般开发商从信托渠道融资，利率高达15-17，优质开发商信托融资利率也达到12左右。据中国证券报记者统计，2011年以来，A股公司中公告信托融资的房地产企业已有6家，累计募资金额超过35亿元，其中，融资利率最高已达15以上。1月27日，嘉凯城（000918）公告，公司董事会通过了对全资子公司、控股公司、参股公司的一系列信托融资计划，涉及资金超过11亿元。1月29日，荣盛发展（002146）公告，通过中粮信托单一信托计划融资5亿元，利率为10.5；自大股东获得委托借款2亿元，利率为13.5。2月16日，津滨发展（000897）公告，公司拟用持有的天津津滨时代置业投资有限公司6亿元股权作质押，以时代公司为主体通过天津信托有限责任公司发行两年期总额不超过3.5亿元的股权信托，年溢价率为12.2。2月24日，卧龙地产（600173）拟以对子公司武汉卧龙墨水湖置业有限公司的债权，通过杭州工商信托发起总额为1.75亿元、期限为14个月的债权信托。资金占用费的年利率为15。无独有偶，在港上市的内地房企发行债券的利率也大幅攀升。2010年4月22日，雅居乐发行了7年期债券，募集资金6.5亿美元，利率指导区间定在8.875-9。4月16日，碧桂园发行的7年期债券，募集资金5.5亿美元，债券利息为11.25。4月22日，佳兆业发行5年期债券，募集资金3.5亿美元，利息高达13.5。5月5日，花样年在香港发行了本金总额为1.2亿美元的担保优先票据，票据于2015年5月到期，年利率达到14。银行贷款、再融资受到限制，严厉调控使销量下滑，依靠销售回款也不容易，有境外再融资优势的在港上市房地产企业开始以高息为代价求得资金。在花样年之前，碧桂园、雅居乐、佳兆业等已纷纷发债进行境外融资，这些内地房企境外融资的成本连续攀升。恰在此时，上市公司委托贷款也开始增多。截至2010年6月25日，共有532家上市公司公告“委托贷款”事项，比去年同期增长30.1。借款方为开发商的委托贷款利率，明显高于基准的利率水平。WIND资讯统计显示，今年以来已经有37家房地产上市公司的各类股东以股权质押方式进行了92宗融资活动，质押股份总数接近52亿股。仅5月份以来就发生31宗质押融资活动，2010年6月份以来愈演愈烈。而去年全年仅有19家上市房企进行了31宗股权抵押融资。据了解，信托公司除了将房地产信托贷款利率水平提高到10以上，还降低贷款抵押物的抵押率，以此加强相关信托产品的风险控制，从而又变相提高了房地产企业通过股权抵押信托来融资的成本。（三）资本结构不当这是指企业资本总额中自有资本和借入资本比例不恰当对收益产生负面影响而形成的财务风险。房地产企业进行项目运作实施开发行为，必须具备一定数量的资金，用于“拿地”、做规划、支付各种费用、生产房地产产品。能否及时足额和经济地筹集到所需资金，直接关系到企业的开发活动能否顺利进行并进而影响到企业的生存。房地产开发企业一般用自有资金“ 拿地”，用土地向银行抵押借入资金进行房地产产品的生产，在此过程中借入资本比例越大，资产负债率越高，财务杠杆利益越大，伴随其产生的财务风险也越大。房地产企业的项目投资需要大量的营运资金。有些房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，也没有考虑催收应收账款，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。企业的借入资本越大，资产负债率就越高， 财务杠杆效应也会越大，随之而来的财务风险也就越大。在2010年发布年报的93家上市房企中，有33家上市房企资产负债率超过70，资产负债率最高的高新发展为94.87，鲁商置业、西藏城投、天津松江、上实发展等6家公司的资产负债率介于80至90之间。表2 国内上市房地产企业资产负债率（2010年）资产负债率70合计数量60家 33家93家百分比 6436100个别房地产公司的负债率则高达100以上。而11月l8日，中邮证券分析师表示，“2010年三季末，20家样本企业的资产负债率达到71.3，比2009年末提高5.09个百分点，达到我们研究时间范围的最高水平。”最新的数据银监会完成对60家大型房地产企业集团的调研，有l8家平均资产负债率超过70。而任房地产业内，公认的资产负债率安全范围为60-70以内。可见，当前房地产行业虽然经“国十条”、新“国五条”及地方各级调控政策后，仍然居高不下的房价后面，隐藏着巨大的偿债风险。随着房地产市场竞争日益激烈，有关部门监管力度的不断加大，贷款门槛逐渐提高，房地产企业的资金链条越来越紧张，一旦资金链断裂，后果将不堪设想，顺驰的前车之鉴便是最好的证明。（四）成本管理不力影响财务控制有的房地产企业只注重工程进度和质量却忽视了财务部门的成本管理，没有发挥财务部门自身拥有的成本管理优势。在财务的成本核算上简单粗糙，使企业的财务人员成为简单的机械算账，致使整个企业财务管理的成本核算无从做起。有些个别房地产企业认为成本管理和核算是财务部门的事情，忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用，致使财务部无法收集第一线成本基础资料，导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上，影响了企业效益。1.不注重日常资金管理根据调查显示，60的房地产企业都没有制定资金的使用计划，缺乏资金管理观念，普遍存任重楼房销售轻资金管理的现象。并且有些企业的财务管理工作只是停留在简单的会计核算上面，没有有效地进行现金管理、成本控制，从而加大了成本负担和房地产项目的投资风险度。2.忽略了投资前的准备调查工作很多企业只要有项目，就盲目投资，在事前没有从资金运作、投资回报率等方面进行细致的财务分析。在进行房地产项目投资之前，企业也没有很好地进行市场调查，对于行业发展状况没有进行较准确的预测，从而导致决策没有依据，加大了财务风险。三、房地产企业财务风险防范的对策从以上对房地产公司的问题分析中，我们可以得到以下经验教训来对财务风险进行防范、预防并提出科学合理的对策。（一）提高房地产管理者财务管理素质要提高房地产企业的财务管理水平，首先要提高其内部决策者的财务管理素质，要使决策者通过自身的学习和培训能读懂三种主要的财务报表，即资产负债表、损益表和现金流量表，并注重现金流量表的作用。改变其以往进行财务决策时的经验决策和主观决策为科学决策以最大限度地降低财务风险。其次，房地产企业应树立以人为本的理念：一方面补充资深的财务人员到企业来，另一方面必须加强企业现有财务人员培训，提高其综合素质。同时，还要根据现代企业制度对科学管理的客观要求，改变过去重楼盘销售轻财务管理的陈旧管理思想与方式。这些财务人员的责任不仅限于对企业资金、资产的记录，其工作重点应放在对已有资金的控制、对各项资产的管理、对企业的投资、筹资进行合理的管理上，应能从较高的理论角度进行经济活动分析，从数字变化的表面分析人与人之间的经济关系和活动，为改善经营管理提出合理化的意见和建议。（二）优化资本结构，降低筹资风险资产结构指资产负债表资产部分各个项目之间的关系。企业资产可以分为流动资产和长期资产、有形资产和无形资产。资产结构会以多种方式影响企业的资本结构。根据有关学者的研究，有以下结论:（1）拥有大量固定资产的企业主要通过长期负债和发行股票筹集资金。（2）拥有较多流动资产的企业，更多地依赖流动负债来筹集资金。（3）资产适于进行抵押贷款的企业举债较多，如房地产企业的抵押贷款就非常多。（4）以技术开发为主的企业负债则很少。因为，资产结构不同的企业的偿债能力不同，破产成本也不同。长期资产、无形资产比率高的企业的破产成本高。面对不同的资产结构，企业要调整资本结构，从而相应地降低企业的破产成本。长期资产、无形资产比率高的企业，可以通过保持较低的资产负债比率来降低破产的风险。房地产建设企业的负债经营能够给企业带来杠杆效益，加大企业的经济效益，但这并不意味着负债比例越高越好，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会随之加大。企业有贷款就会有利息支出，就一定会有财务风险存在。然而，在不同的资本结构下，财务风险是不同的。就房地产企业而言，可以利用本身良好的信用及土地抵押进行银行贷款，以增加资金的来源，更好的充分发挥财务杠杆的作用，利用杠杆效益抵消财务风险带来的消极影响；另一方面应把债务风险控制在集团能够接受的范围内。通过合理安排产权资本和债务资本的比例，寻求最佳的资本结构，将财务风险降到最低。（三）建章立制，规范财务行为为了能使企业财务管理迅速灵活改变现有状况，要制定一套行之有效的规章制度并严格按规定操作是强化内部管理的最根本的前提。因此，不仅要要求企业财务管理人员根据开发企业经营活动及财务管理的特点，结合市场经济发展的要求，积极的探索从征地动迁到工程建设再到商品房营销最后到物业管理整个开发经营全过程的财务管理制度，形成标准化、规范化、制度化的企业内部管理的体制机制。另一方面，由于房地产开发企业财务管理是一个全新的领域，财务管理部门可以适当借鉴其他企业的先进经验和国外同行的管理经验，从而加快我国房地产开发企业财务管理制度建设的步伐。（四）降低施工成本首先，应该减少建筑安装的成本。建筑安装成本发生在项目建设过程中，是一个比较难把握的成本。针对这种情况，房地产企业在开始动工建设之前就应该通过各种方法估计在建设过程中的阶段成本，然后根据实际建设阶段中的成本对原来的估计数据进行调整，并依此为后一阶段建筑安装成本的预算，进行跟踪监控。其次，开展长期成本管理工作。成本管理不是一个一蹴而就的工作，而是一个系统的工程，需要从上到下的长期合作。这就要求全员动员起来开展成本管理工作：事先的成本预测，事中的成本计量，事后的成本分析、评价。建立二级成本管理单位是有效开展成本管理的好办法。二级成本管理单位由房地产公司中不同部门的人共同组成，这些部门包括原材料采购、施工建筑、财务、物质储备等。（五）建立房地产建设企业的风险预警体系财务危机主要表现为财务支付风险和财务结构风险，财务支付风险可以通过以下几个方面加以监测:（1）现金流动能力。企业年度现金流入总量能否保证房地产开发项目的各项强制性支出需要，例如:贷款利息、工资以及其他必需的投入。如果不能保证需要则应引起管理层的注意。（2）资产变现能力。房地产企业相对于制造业之类的企业，固定资产比例较少，主要表现为暂时未能出售的物业， 开发商能否按照既定的销售节奏，即开发期、开盘初期、销售中期、收盘期四个阶段完成销售工作是房地产企业资产能否顺利变现的关键，一般而言，房屋能越早的出售，资产变现能力就越强，如果发生滞销，则开发商就需要注意了。（3）逾期负债率。包括未能在法定、约定期限内付款而欠缴的税费、工资、银行贷款本息和工程款等。这是企业发生财务危机最直接表现，所以应密切关注企业是否存在大量逾期负债。一个合理有效的财务预警系统应具备如下的功能。监测功能：通过对企业的生产经营活动进行跟踪、记录和计量，考核实际情况与目标、预算、定额、标准之间的差异，并分析偏差中存在的问题，以便查找出财务危机的踪迹；预警功能：通过对大量信息进行分析，当出现可能危害企业财务状况的关键因素时，财务预警系统能够预先发出警告，提醒经营者提早做出准备或采取对策，避免潜在的风险演变成现实的损失、起到未雨绸缪、防患未然的作用；诊断功能：通过对监测结果进行对比分析，运用现代管理技术、企业诊断技术对企业营运状况之优劣做出判断，可以及时、准确地找出企业运行中的弊端及病根所在；矫正功能：根据监测、诊断的结果，对症下药，使陷入危机的企业恢复到正常运转轨道上来，是企业财务预警分析的一个重要的功能。（六）定期进行审计对房地产行业自身来说，应该定期进行内部审计。内部审计就要求企业进行自我约束，应重点审查企业的预决算、投资合理情况，预算变更情况，各种财务活动、财务管理情况，各项资金及物资、人力、技术的使用情况，及时的发现、揭露并禁止企业的违法违规行为及企业财务工作和各部门经营工作中的舞弊行为。并改进工作中的不正确、不科学、不利于企业发展的经营管理现象，促进企业管理水平和经营效益的提高。最终促进企业内部经营管理等方面有序进行。并要特别加强对以下问题的关注与审计：1.对预售开发产品中常见的问题（1）检查房地产预售许可证，明确许可证发放时间。检查收取预售楼款的原始凭证及预售合同，明确款项收取时间，然后与房地产预售许可证取得时间比较，确定是否存在预售开发产品未取得房屋预售许可证的问题。在审计中要注意，房地产开发企业收取的预售楼款不仅仅在“预收账款”中反映，要对“应收账款”、“其他应收款”、“预收账款”、“其他应付款”等往来款明细账进行审查，了解各科目所核算业务中有无预收售楼款。（2）可将收取的预售楼款与收款原始凭证及房屋预售 合同核对，对挂账的非预收售楼款要明确款项的性质、金额及收款时间，判断是否存在违规收取“诚意金”等认购款的情况。（3）检查“其他应收款”明细账时，对员工备用金借款要关注借款人职位、借款金额、借款时间及归还时间要检查相关原始单据，判断借款的合理性。同时要检查收取购房认筹款的会计处理。如果会计处理时将收取的购房认筹款直接冲减“其他应收款”中职工借款，可能存在公司借款给内部员工参与认购的情况。（4）检查关联企业间往来款明细账时，要明确往来款项的性质、金额及发生时间。如果存在由关联企业代收房款的情况，要取得收款原始单据、相关销售合同检查，关注房屋交付使用情况记录，尤其要注意期后是否有销售退回，判断是否存在虚假销售问题。（5）在对往来款项详细检查的基础上，汇总各月已收取的房屋、商铺、车位等销售款或定金，测算应交税金；对已取得的各月纳税申报表进行检查，将测算的应交税金与已预交税金进行比较，确定是否存在延迟申报纳税或未足额缴纳税金的情况。（6）对房屋销售明细表及房屋销售合同进行检查，要重点关注销售价格明显偏低的合同，要求被审计单位解释销售价格明显偏低的原因。据被审计单位的性质，判断低价销售的合规合法性，如是国有企业，要注意低价销售是否经过相关主管部门的授权批准，是否造成国有资产流失。取得企业所得税纳税申报表，检查价格明显偏低的销售有无按当月同类房屋正常销售价格申报纳税。（7）结合收入、成本的检查，确定房屋销售收入确认时间，检查在往来款项中挂账的预收销售款是否及时转为收入，关注有无长期挂账未支付的债务，检查入账时的原始单据，确定是否存在虚挂债务，隐匿销售收入的情况。2.对向银行贷款及利用关联企业资金中的常见问题（1）检查“应收账款”、“其他应收款”等应收债权时，关注有无长期挂账的应收售楼款；取得相关分期收款销售合同时，可将合同中约定的收款时间、收款金额与账面数核对。正常的分期收款销售中，应收售楼款挂账时间不会太长，也可以与房屋销售合同核对。存在虚假收取首付款时，应收售楼款金额及收款时间与房屋销售合同均无法核对。（2）检查关联企业间往来款明细