房地产估价-市场法.ppt

任课教师 xing 房地产评估 资产评估专业必修课程 房地产估价 市场法 2 第四章市场法 了解市场法的含义和基本原理 熟悉房地产交易实例的收集方式和选择可比实例的要求与方法 掌握市场法估价的基本步骤 能够运用该方法测算房地产价值 重点与难点 1 市场法的操作步骤 2 选择可比实例的要求与方法 3 市场法在房地产估价中的应用 学习目标 房地产估价 市场法 3 第一节市场法概述 一 市场法的含义 市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较 对这些类似房地产的成交价格作适当的修正 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 一 市场法的概念 二 市场法的本质 市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向 求取估价对象的价值 比准价值 房地产估价 市场法 4 第一节市场法概述 三 类似房地产与可比实例的概念 1 类似房地产 是指与估价对象处在同一供求圈内 在用途 规模 档次 建筑结构 权益等方面与估价对象相同或相近的房地产 2 交易实例 已经发生交易的房地产 3 可比实例 交易类型与估价目的吻合 成交日期与估价时点接近 成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市场价格的类似房地产 房地产估价 市场法 5 二 市场法的原理 替代原理 第一节市场法概述 1 替代原理 同一市场上相似的房地产有相近的价格 2 应用 可以通过已知的类似房地产的价格来求取待估房地产的未知价格 三 市场法的适用对象 1 条件 在估价时点的近期有较多类似房地产交易 2 对象 数量较多 常发生交易 具有一定可比性的房地产 问题1 下列房地产能否采用市场法评估 博物馆 教堂 学校 医院 在建工程 房地产估价 市场法 6 四 市场法估价思路 第一节市场法概述 进行价格处理 求取比准价值 确定最终比准价格 估价对象 问题2 造成价格差异的可能因素有哪些 房地产估价 市场法 7 第一节市场法概述 可比实例的真实性是提高估价精度的基本保证 估价报告中至少要说明可比实例的来源 名称 位置 并附外观照片 返回 房地产估价 市场法 8 第一节市场法概述 1 交易情况不同 主体 2 交易时间不同 市场 3 房地产状况不同 客体 基本估价思路 比准价格 可比实例成交价格 交易情况修正系数 交易日期 市场 调整系数 房地产状况调整系数 精 房地产估价 市场法 9 第二节市场法估价操作步骤 一 搜集交易实例 1 搜集交易实例的途径 多样性 2 搜集交易实例的要求 完整性 真实性 3 建立交易实例库 积累性 作业1 按照搜集交易实例的要求 调查学校周边房地产交易实例1 2个 填写交易实例调查表 发至班级邮箱 房地产估价 市场法 10 第二节市场法估价操作步骤 二 选取可比实例 一 选取可比实例的数量要求 一般3 10个即可 二 选取可比实例的质量要求1 交易类型应与估价目的吻合 2 房地产状况与估价对象类似 6个标准 区位上 同一供求范围内 用途相同 规模相当 0 5 可比实例规模 估价对象规模 2 档次相当 建筑结构相同 权利性质相同 3 成交日期与估价时点接近 一般 1年 4 成交价格尽量为正常价格或可修正为正常价格 房地产估价 市场法 11 第二节市场法估价操作步骤 三 建立比较基准 1 统一房地产范围 统一到待估房地产范围2 统一付款方式 以成交日期一次性支付价格为准3 统一价格单位 单价 人民币 元 平方米建筑面积 熟悉以上过程 可以总结一个简单的公式 房地产估价 市场法 12 第二节市场法估价操作步骤 例1 搜集有甲 乙两宗交易实例 甲交易实例的建筑面积200平方米 成交总价80万元人民币 分三期付款 首期付16万元人民币 第二期于半年后付32万元人民币 余款32万元人民币于一年后付清 乙交易实例的使用面积2500平方英尺 成交总价15万美元 于成交时一次付清 如果选取此两宗交易实例为可比实例 试进行有关的修正 假设人民币的年利率为8 假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元 8 3元人民币 已房地产建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积 0 75平方英尺使用面积 1平方英尺 0 09290304平方米 房地产估价 市场法 13 第二节市场法估价操作步骤 房地产估价 市场法 14 第二节市场法估价操作步骤 四 交易情况修正 以正常市场价格为基准确定 特殊交易情况 1 交易主体不了解交易对象或市场行情的交易 2 交易主体对交易对象有特殊偏好的交易 3 被迫出售或被迫购买的交易 4 利害关系人之间的交易 5 交易税费非正常负担的交易 6 相邻房地产的合并交易 7 特殊交易方式的交易 问题3 依据我国税法相关规定 房地产交易中买方和卖方各应缴纳那些税费 房地产估价 市场法 15 第二节市场法估价操作步骤 修正方法 1 百分率法公式 式中可比实例价格比正常价格高 s 或低 s 2 差额法 可比实例成交价格 交易情况修正额 正常价格3 未按规则负担交易税费的调整正常成交价格 应由卖方负担的税费 卖方实际得到的价格正常成交价格 应由买方负担的税费 买方实际付出的价格 房地产估价 市场法 16 第二节市场法估价操作步骤 例2 某房地产的正常成交价格为2500元 平方米 卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7 买方应缴纳的税费为正常成交价格的5 求卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格 卖方实际得到的价格 2500 2500 7 2325 元 平方米 买方实际付出的价格 2500 2500 5 2625 元 平方米 房地产估价 市场法 17 第二节市场法估价操作步骤 例3 某宗房地产交易 买卖双方在合同中写明 买方付给卖方2625元 平方米 买卖中涉及的税费均由卖方负担 据悉 该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7 应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5 求该宗房地产交易的正常成交价格 正常成交价格 应由买方负担的税费 买方实际付出的价格正常价格 买方实际付出的价格 买方缴纳的税费比率 2625 1 5 2500 元 m 房地产估价 市场法 18 第二节市场法估价操作步骤 五 市场状况修正 以成交日期价格为基准确定 1 修正的条件 自可比实例的成交日期至估价时点 随着时间的推移 房地产价格可能发生的变化有3种情况 在判定房地产价格水平为稳定发展时 可不进行交易日期修正 上涨和下跌都必须进行修正 一般公式 房地产估价 市场法 19 第二节市场法估价操作步骤 2 修正的方法 成交日期价格 下一个时期价格指数 估价时点价格指数 估价时点价格 价格变动率法采用逐期递增或递减的价格变动率进行修正的公式为 成交日期价格 1 价格变动率 期数 估价时点价格采用期内平均上升或下降的价格变动率修正的公式为 成交日期价格 1 价格变动率 期数 在估价时点价格 价格指数修正法 房地产估价 市场法 20 第二节市场法估价操作步骤 例4 某宗房地产2010年6月的价格为3000元 平方米 现需要将其调整到2010年9月 所在区域类似房地产2010年4月至10月的价格指数为79 6 76 7 74 7 89 2 85 92 5 98 1 以2008年12月为100 计算该宗房地产2010年9月的价格 例5 某地区某类房地产2012年4月至10月的价格指数分别为99 6 94 7 96 7 105 0 109 2 112 5 118 1 均以上个月为100 其中某宗房地产在2012年6月的价格为2000元 平方米 计算该房地产2012年10月的价格 房地产估价 市场法 21 第二节市场法估价操作步骤 例6 某个可比实例房地产2012年2月1日的价格为1000美元 该类房地产以人民币为基准的价格变动 平均每月比上月上涨0 2 假设人民币与美元的市场汇价2012年2月1日为1美元 8 26元人民币 2012年10月1日为1美元 8 29元人民币 计算该可比实例修正到2012年10月1日的价格 例7 某个可比实例房地产2012年2月1日的价格为1000美元 平方米 该类房地产以美元为基准的价格变动 平均每月比上月下降0 5 假设人民币与美元的市场汇价2012年2月1日为1美元 8 26元人民币 2012年10月1日为1美元 8 29元人民币 计算该可比实例修正到2012年10月1日的价格 房地产估价 市场法 22 第二节市场法估价操作步骤 六 房地产状况调整 以估价对象状况为基础 调整的内容 1 区位状况 位置 交通条件 环境景观 外部配套设施等 2 权益状况 土地使用期限 规划条件 容积率 等 3 实物状况 土地 面积 形状 开发程度 地势 地质等 建筑物 建筑规模 结构 设备 装修 布局等 房地产估价 市场法 23 第二节市场法估价操作步骤 调整的思路 比较法 房地产估价 市场法 24 第二节市场法估价操作步骤 调整的方法 1 百分率法 2 差额法 可比实例成交价格 房地产状况修正额 正常价格3 重要影响因素的单独调整1 土地使用权年期修正 2 容积率修正 房地产估价 市场法 25 第二节市场法估价操作步骤 七 计算比准价值 1 简单的直接比较比准价格 可比实例成交价格 交易情况修正系数 交易日期 市场 调整系数 房地产状况调整系数 2 市场法估价测算表 评估实践 八 市场法最终比准价值计算方法 房地产估价 市场法 26 第三节市场法的运用举例 例8 为评估某住宅2010年10月的正常市场价格 在其附近调查选取3宗类似住宅的交易作为可比实例 已知权益情况相同 其他资料如下表所示 交易情况中的正 负 值表示可比实例成交价格优 劣 于正常市场价格的幅度 区位状况和实物状况中的正 负 值表示可比实例优 劣 于估价对象的状况 该类房地产价格指数自2009年10月以来 每月平均比上月上涨1 根据以上资料计算待估房地产的价格 房地产估价 市场法 27 例9 为评估某综合用地2010年10月的正常市场价格 在其附近调查选取了3宗类似的交易作为可比实例 资料如表1所示 已知区位状况和实物状况中的正 负 值表示可比实例优 劣 于估价对象的状况 该类土地价格指数自2009年10月以来 每月平均比上月上涨1 土地资本化率为10 容积率与价格之间变化的修正关系如表2所示 评估师综合分析三宗土地的情况后 认为A和C交易实例更具参考价值 拟采用加权平均法计算最终的比准价值 对A B