虎丘山庄地块拍卖评估建议.doc

虎丘山庄地块项目可行性研究报告虎丘山庄地块评估报告目 录第一部分 项目概况2一、宗地位置2二、宗地现状2三、周边道路及出行方式3四、周边3公里社区配套3五、周边环境与规划3六、市政配套5七、规划设计要求5第二部分 风险分析5一、项目风险可能性预测5二、控制风险的手段6第三部分 市场分析7一、竞争市场分析7二、产品建议和目标客户定位10第四部分 成本及投资收益预测10一、销售收入预测10二、成本收益预测10第一部分 项目概况一、宗地位置 行政上隶属金阊区，金阊区、金阊新城、平江新城交叉处。 紧邻312国道及虎丘景区，距金阊区及古城区直线距离近。金阊新城平江新城高新区金阊区宗地二、宗地现状1、四至范围北：312国道（城北公路） 东：河道 南：民宅 西：部分民宅 2、宗地形状A地块（137亩）B地块（37亩）3、地块现状A地块已实现部分开发，有现状建筑物57套别墅；B地块为净地。三、周边道路及出行方式1、道路 对外联系道路主要有312国道、沪宁高速、虎丘路、西环高架4条，方便客户进出。2、公共交通宗地周边公共交通发达，目前有6条公交线路，其中50路由宗地内部穿过，平均每条线路10-15分钟一班，晚上最后一班8：40结束。3、轨道交通规划规划地铁4号线沿宁镇公路从宗地南侧穿过，根据南京轨道交通建设时间安排，预计将在2010年以后开工建设。四、周边3公里社区配套项目周边配套主要依托虎丘景区附近配套，大设施齐全，地块周边相对薄弱。五、周边环境与规划1、周边规划金阊新城本地块毗邻金阊新城高端居住区。平江新城本地块毗邻平江新城西部居住组团。2、周边环境（1）紧靠虎丘景区地块内可遥看虎丘塔。（2）空气质量 苏州常年主导风向为东南风和东风，周边有少量污染企业。 其次来自沪宁高速、312国道、通行车辆的尾气及粉尘污染。（3）噪声影响 来自312国道的噪声污染较严重，但根据新的规划，312国道将北移相城区，对本项目而言是个利好。六、市政配套1、宗地内部现状 据现场勘查，估计宗地内无污水、雨水管，A地块内现有一垃圾集合点。 电力线通过电线杆接入。2、周边道路市政管线 据法院拍卖文件所述，A地块已达五通一平，现场勘查估计排污、电话、有线电视、煤气还需接入。 B地块周边道路都已成形，估计市政管线相对齐全。七、规划设计要求根据现有资料，目前仅知A地块137亩（91303.62平方米），B地块37亩（24666.79平方米），综合容积率为0.5。第二部分 风险分析一、项目风险可能性预测拆迁政府负责拆迁及土地平整，但根据金色家园项目经验，拆迁可能无法按期完成，或实际交地后，出现拆迁居民回迁等拆迁遗留问题，对工程进度造成影响。因此，有必要明确拆迁和交地时间表、实际交地后受让人的管理权限、解决拆迁遗留问题的责任人和时间要求等问题。外部环境较差，需政府推进改善和执行力度市政配套设施尚不明确由政府还是开发商负责规划控制要求不甚明晰二、控制风险的手段针对上述问题，希望诚河置业公司拟通过书面方式提交政府相关部门，在争取有利条件的前提下，要求政府予以明确答复、并将答复列入土地合同的附件。第三部分 市场分析一、竞争市场分析二、产品建议和目标客户定位1、定位概述 寻找二千五百年的苏州 文化底蕴：虎丘是苏州文化的代表，高端客户对该区域的认同。 地段优势：位于虎丘景区内，周边配套齐全。 产品纯粹：中式风格、纯粹别墅社区。2、产品定位建议 考虑到地块环境及用地条件，主力产品定位为 中式风格、双拼别墅为主，独立别墅为辅，联体提升容积 A、B地块北侧：沿312国道布置联体别墅，以阻隔噪音及提升私密性 地块内部主力产品以双拼别墅为主，结合地形、景观节点布置高端独立别墅 不通产品组团考虑以道路或景观进行区隔由于现有规划指标不明，这里仅考虑核算需要进行初步排布，具体情况如下： 单位：平方米产品类型土地面积容积率建筑面积独立别墅115970.410.36958双拼别墅0.528546联体别墅0.621410合计115970.410.4956915第四部分 成本及投资收益预测一、销售收入预测根据上述市场分析资料，结合我们对此类中式高端别墅的操作经验，我们认为本案销售价格的提升与项目产品实际的产品力打造关系非常密切。因此本案产品的实际设计及打造将影响到本案的销售单价。联拼别墅10000-15000元/平方米（视产品的实际状况浮动）独立别墅15000-20000元/平方米（视产品的实际状况浮动）为测算方便，我们分别取各类产品的中间值进行预估测算。项目总销为12500*（28546+21410）+17500*6958=74621.5万元，项目平均售价为13111元/平方米。二、成本收益预测所有单价指标均考虑按总建筑面积核算，销售收入