房地产业蓝海战略

房地产业蓝海战略初探作者：徐一卜前言：市场是由两种海洋所组成：红色海洋和蓝色海洋，简称红海和蓝海。红海代表现今存在的同质化的、你死我活的市场，这是我们已知的空间；蓝海则代表当今还不存在的差异化的、良性竞争的市场，这就是未知的空间，代表着亟待开发的市场空间，代表着创造新需求，代表着高利润增长的机会。引自哈佛商学院出版的蓝海战略（一）红海中房企挑战一：城市化进程中土地供需矛盾升级可能引发宏观调控加剧或者频率加大，对于土地资源获取的竞争会逐步加大。联合国经济与社会事务部人口司于2010年3月25日在纽约总部发布了世界城市化展望2009年修正版,人口司司长兹洛特尼克在发布会上说:“中国在过去30年中的城市化速度极快,超过了其他国家。”报告指出,中国的城市化水平从1980年的19%跃升至2010年的47%,预计至2025年将达到59%3。以此推算，在城镇和农村总计将有近10%的土地会被持续开发消耗。有限的土地资源如何发挥出最大经济效益，同时又兼顾到吻合产业结构调整用地需求、改善民生用地需求、以及房地产开发的市场需求，这无疑是政府重点研究和布局的课题内容。所以，摆在房地产企业面前的现实是：拿地的成本（含非资金成本）会越来越高，标准和门槛也越来越高，这将是大浪淘沙，绝大多数开放的土地市场必然属于那些资本雄厚，有强研发能力和市场推广能力的团队，因为同一块土地他们比对手能创造出更多的让渡价值，这是政府需要的，同时也是立于竞争不败之地的核心要求。对土地价值利用开发的最大化取决于项目的战略定位和策划设计水平。在同等资本实力的前提下，对项目的策划定位、附加值挖掘能力、让渡价值的实施能力将是竞争决定胜败的第一步。对策：针对上述情况，首先，建议深入研究房地产市场周期性的变化波段区间，尽可能在避开在波峰段竞拍土地，在波谷段营销招商，总体推盘战略一定要建立在对国家宏观经济信息的深度掌握和分析基础上，这样才能最大限度的规避风险和赢得投资收益。其次，需要对战略扩张进程及布局网点精心设计论证。是“农村包围城市，还是城市包围农村”，能够用辩证法的眼光分析看待市场，这就要看企业团队专业能力和哲学辩证法的结合应用情况，最终目的是能在动态变化的市场中精准定位，从业务涉及面来看，这已经远远超出了常规技术标准范畴，需要海纳百川广汇各类英才的气魄和智慧。（二）红海中房企挑战二：随着改革开放程度的不断深化，整个市场的资本结构和数量变化会不断加剧，财政投入、民间资本、国外资本等多种资本的存在增加了市场投资敏感性分析的难度，势必造成实体资本之间的竞争加剧。如今的房市已不比十年前，如判断不错，即使国家不做宏观调控和产业结构调整，那么从市场自身情况，一、二线城市也已基本达到粗放式发展阶段的末期。三线城市也正在高速复制着一二线城市的模式。总体经济的高速发展，多年的贸易顺差累计，开放和招商引资中多种国外资本的进入，各类社会组织自有资本的壮大、国民收入的提高等等因素，使得流入房市的资本、热钱数量总量上会逐年会递增，而由于入房市的门槛很低且很粗放，加上尚未完善的监管体制，这些资本热钱在没有找到更好的投资增值保值渠道情况下，蜂拥而入的进入房市，形成经济泡沫的同时，无可避免的使得资本在廉价资源之间血拼，形成多重博弈局面，并且资本之间只是单向的在速度和规模上竞争，而忽略了品质、创新、可持续发展性，竞争的结果就是堆积经济泡沫和金融信贷风险，导致有限资源的日益稀缺不得缓解，产业结构和生存环境的畸形。对策：资本市场中大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼的规则会随着时代的变化被赋予了新的内容，那就是聪明的鱼能吃掉愚笨的鱼，如同鲨鱼貌似比海豚强大，但两者较量海豚胜出一样，如今的资本竞争也一样，资本之间竞争的决胜已不完全取决与资本数量的大小，还要取决于资本品质的优劣，资本在房市中的角逐胜负更是如此，小规模的高品位优质资本也完全有机会在房市投资中延伸出高价值，再大规模的低品质资本也完全有可能因盲目而被市场的大潮吞噬，所以，未来投入楼市的资本能够创造更多衍生价值的一定是那些更专业，更优质的资本。今后靠一夜暴富砸钱买地盖房来迅速聚敛财富的时代已经在逐渐远去，敢于创新，能可持续，勇于开拓的新兴资本会走向房市的春天。（三）红海中房企挑战三：产品同质化竞争和消费者的消费观念、生活观念、投资观念、价值观念不断更新之间的供需矛盾日益凸显。2010年8月国家社科院调查资料显示住房空置率已经远超过20%，在此我先不论此数据的准确度，仅结合我国现阶段开发商品房的有效寿命不到三十年现状和有完全购买能力的人群比例来看，我相信目前的空置率已经超出了一个健康市场的警戒线，产品结构因为没有形成好的级差分配造成了大量资源和成本的消耗以及空置率攀升，没有搭建良好的总体发展格局将会对房市的升级以及改革产生重大影响。对策：房企要继续生存和发展，战略上势必需要在这个欠缺成熟的大环境中自我改革，寻找到适合市场发展，顺应主体客户要求的变革之路；业务和模式上，客户目标化，研发专业化，融资能力多元化，投资运营产业化，企业与产品品牌化，设计与服务精细化。这六项内容是房企值得深作文章的。（四）红海中房企挑战四：整个行业已经历了20年的粗放式发展，多数房企赖以生存的根基和盈利模式已与国家当今亟需调整的产业结构的期望产生矛盾。如果说前述三点是现今房市已存忧患，那么针对这一点是上层建筑已经认识到并着力待下第一剂药。立竿见影仅是短期要求，从长远看，对于慢疾需要一个调理的过程，产业结构调整，节能减排将会是很长一段时间的国策，而房市所耗的资源是能源消耗的主体，作为与产业结构调整和节能减排关注的重要组成部分，以及来自于国际环境，国内政府和民众的期望，房市中的硬件构成元素会在不久的将来面临着客观变革要求，也对房企的未来发展和产品开发提出了更高的潜在要求。对策：落后的生产力与人类日益增长的需求之间的矛盾势必引发科技的进步，而每一次科技的进步将会引导产业革命。房市同样如此，新型材料的研发与应用推广，环保与人性化的设计理念挖掘，生产施工工艺的改进创新，优秀传统文化的传承等方面都是先入为主，抓住新契机的切入点，任何一方面的突破都会对行业变革和产业整合产生深远的影响，所以，房企面临严峻挑战来临时，未来的产品亮点营造、新利润增长以及品牌的建立的新契机也伴随而来。抓住这个机遇的房企一定能够在未来市场中建立核心竞争力，铺平在激烈竞争市场中的立足和长久发展之路。（五）结束语：基于以上概述，结合国家总体产业结构的调整，本人乐观看待带有绿色概念的房市发展前景；结合人口结构的演变，乐观的